Riigikohus selgitas täna avaldatud otsuses, et kohalikul omavalitsusel peavad olema detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks veenvad põhjused ka olukorras, kus maaomanik on arenduse elluviimisega pikalt viivitanud.
Arutusel olnud kohtuasi puudutas Viimsi vallas Randvere külas asuvat 1,2 hektari suurust maa-ala, mille detailplaneeringu kiitis vallavalitsus heaks 2007. aastal. OÜ Kaanon Kinnistud sai planeeringuga õiguse ehitada sinna kuus üksikelamut koos abihoonetega.
2021. aastal avaldas arendaja soovi rajada kuue eramu asemel kaks ridaelamut, aga vallavalitsus seda muudatust ei toetanud. 2023. aastal tunnistas vallavolikogu planeeringu hoopis kehtetuks, kuna seda polnud rohkem kui 15 aasta jooksul ellu viidud.
Arendaja vaidlustas volikogu otsuse kohtus, kuid haldus- ja ringkonnakohus andsid õiguse vallale. Riigikohus tühistas täna varasemad otsused ning rahuldas kaebuse.
Valla põhjendused olid üldsõnalised ja pinnapealsed
Riigikohtu halduskolleegium nõustus kohtutega selles, et kaebaja oli detailplaneeringu elluviimisel pikki aastaid tegevusetu. Samas peab vald ka niisuguses olukorras esitama planeeringu kehtetuks tunnistamiseks selged põhjused ja tähelepanuta ei tohi jätta maaomaniku õigusi.
Praegusel juhul olid valla põhjendused planeeringu tühistamiseks Riigikohtu hinnangul üldsõnalised ja pinnapealsed. Valla väitel soovisid nad kõrvaldada õiguskorrast vananenud planeeringu, mida polnud ellu viidud. Ühtlasi viidati valla muutunud prioriteetidele – elamuarenduse asemel seati eesmärgiks looduskeskkonna säilitamine.
Riigikohus selgitas otsuses, et Viimsi vald pole looduskeskkonna kaitseks, liiklusvoogude piiramiseks, veevärgi toimimiseks või muudel kaalutlustel elamuehitust täielikult peatanud. Seetõttu oleks vald pidanud ära näitama, miks on just konkreetses piirkonnas muutunud olukord nii kriitiliseks, et juba vastu võetud planeeringut ei saa enam ellu viia. Selles asjas olid aga valla väited kaebaja kinnistut ümbritseva ruumiga täiesti sidumata.
Samal ajal on planeeringust loobumisel oluline mõju kaebaja omandipõhiõigusele, sest ehitusõigus moodustas suurema osa kinnistu väärtusest ja see lõpetati täielikult. Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et valla üldsõnalised ja pealiskaudsed põhjendused ei kaalunud üles omaniku õiguste tõsist riivet ning tühistas volikogu otsuse.
Lisaks juhtis Riigikohus lahendis tähelepanu sellele, et kohalikul omavalitsusel ja avalikel huvidel on märksa tugevam jõuõlg vastupidises olukorras, kus omanik soovib maatükile detailplaneeringu kaudu uue ja endale soodsama kasutusõiguse andmist. Omavalitsus peab sellist taotlust lahendades maaomaniku huve küll arvesse võtma, aga omanik ei saa nõuda endale meelepärase maa kasutusviisi määramist.
