Praktikas on esinenud juhtumeid, kui kohtutäitur avaldab kinnisasja sundenampakkumise teates vara alghinna, kuid jätab märkimata käibemaksuga seotud informatsiooni või edastab käibemaksu info sootuks selliselt, et see ei vasta konkreetse kinnisasja maksustamise nõuetele.
Siiski tuleb tähele panna, et käibemaksukohustus kehtib samadel alustel ja tingimustel sundenampakkumise korras kinnisasja müügil nii nagu müük toimuks vabatahtlikult.
Kui kinnisasja omanik/võlgnik on käibemaksukohustuslane, tuleb käibemaks kohustuslikus korras kinnisasja müügihinnale lisada, kui:
- tegemist on ehitisega või selle osaga (nt korteriomand), mis võõrandatakse enne selle esmast kasutuselevõttu või esmakordselt ühe aasta jooksul pärast esmast kasutuselevõttu,
- tegemist on ehitisega või selle osaga (nt korteriomand), mis võõrandatakse enne selle parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu või esmakordselt ühe aasta jooksul pärast taaskasutuselevõttu. Seejuures ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist,
- tegemist on ehitusmaaga. Ehitusmaa on maatükk, millel ei asu ehitist (va tehnovõrk või -rajatis), ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt.
- kui ehitamist on alustatud, kuid ehitatavat ehitist ei saa veel pidada hooneks, ja müüakse selline pooleliolev objekt, loetakse üldjuhul ka selline kinnisasi ehitusmaaks.
Kui kinnisasi ei vasta eelnimetatule, siis müügihinnale kohustuslikus korras käibemaksu lisama ei pea, kuid käibemaksu võib hinnale lisada vabatahtlikult, nn pöördmaksustamise korras.
Peale selle, enamikel juhtudel on käibemaksukohustuslasest kinnisasja omanik enne müüki teinud kinnisasjaga seotud kulutusi ja nendelt sisendkäibemaksu maha arvanud. Sisendkäibemaksu korrigeerimise periood on kinnisasja ja sellega seotud kauba ja teenuse puhul kümme kalendriaastat. Kui selline kinnisasi müüakse ilma käibemaksu lisamata, st kasutuse eesmärk on muutunud, tuleb teha sisendkäibemaksu korrigeerimine, mis võib tähendada maha arvatud sisendkäibemaksu riigile tagastamise kohustust.
Sundenampakkumise läbiviimisel tuleb seega järgida kõiki käibemaksukohustuslasele ettenähtud reegleid kuna seadus käibemaksukohustuse osas erisusi ei sätesta.
Kui alghinna määramisel ei ole enampakkumise teates käibemaksu kohta sõnagi märgitud, kuid seaduse järgi käibemaks tuleb kohustuslikus korras lisada, tähendab see, et hind sisaldab käibemaksu.
Seega on soovitatav käibemaksu temaatikale kindlasti tähelepanu pöörata juba varases staadiumis algihinna määramisel kohtutäituri poolt ja esitada kohtutäiturile informatsioon käibemaksuga seotud kohustuste kohta.
Pille Pettai-Stasiulis
Vandeadvokaat
Advokaadibüroo LEVIN
