Сегодня самый большой вызов для маклеров по недвижимости – доказать продавцу недвижимости, какова подлинная рыночная цена выставляемого на продажу имущества и соответственно реальная начальная цена предложения, пишет руководитель OÜ Adaur Grupp Тыну Тоомпарк.
Цены меняются быстро и, к сожалению, в сторону понижения. Это значит, что каждый месяц, на который отложена продажа, оборачивается для продавца реальной потерей денег.
Обычно частное лицо, являющееся собственником недвижимости, опирается при назначении цены продажи на сравнительную информацию, которую оно черпает на порталах недвижимости. Нередко на объект продажи набрасывается дополнительная эмоциональная цена. Но надо признать, что средняя реальная цена квадратного метра в сделках с квартирной недвижимостью примерно на треть ниже средней цены предложения на портале KV.EE. Важно также осознавать, что большинство покупателей не разделяет эмоциональных ценностей продавца и не готово платить за них цену выше рыночной. Сегодня, когда все козыри в руках покупателей, они, скорее, стремятся воспользоваться многочисленностью продавцов и заплатить цену, которая ниже рыночной.
Особенно неразумно при оценке предложения исходить из прежних пиковых цен. На сегодняшний день цены упали примерно вдвое, и возвращение старых пиковых цен похоже на линию горизонта, которая удаляется по мере приближения к ней. Если маклер не вполне на высоте своих задач, и начинает превалировать не желание покупателя, а слишком высокое ценовое ожидание, то предложение, цена которого превышает рыночную, оказывается в хвосте других предложений. Иными словами, слишком дорогое предложение не попадает в орбиту внимания потенциальных покупателей, и объект не продается.
Если желание продать серьезное, то при оценке предложения правильно будет исходить из ценового уровня совершенных сделок. При этом следует учитывать, что спрос на недвижимость слабый, и покупатели очень разборчивы. Так, при назначении цены предложения ее надо на ходу корректировать, и в условиях падения цен разумнее было бы, корректируя цену, уйти на какое-то время ниже реального ценового уровня. Это целесообразно именно для того, чтобы упреждать, а не плестись вслед за изменениями цен. Начальная цена предложения недвижимости на сегодняшнем рынке является одним из ключевых элементов успешной сделки. Слишком высокая оценка приводит к тому, что осуществление сделки постоянно откладывается. Перспектива такова, что цены падают, и отложенная сделка, видимо, обернется денежными потерями, а то и тем, что она так и не будет совершена. Отложенная сделка с недвижимостью означает также дополнительные расходы на содержание недвижимости, а нередко и на проценты по банковскому кредиту.
Artikkel ilmus 17/06/2009 väljaandes DV.ee.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
