Äripäev: Eluruumide ehituslubade maht väheneb, kuid defitsiiti ei pea kartma

ÄripaevTallinnas 2018 I poolaastal ehitusloa saanud eluruumide arv on vaatamata väga tugevale kinnisvaraturu nõudlusele oluliselt vähenenud. 2018. a jaanuarist juunini sai pealinnas ehitusloa aastatagusest üle 40% vähem eluruume. Kas elamispindade arendajad pakivad kohvrid ja meid ootab defitsiit?

Tallinna korteriturul oleme näinud rekordeid kvartalist kvartalisse. Pealinnas on pakkumisel 3600-3700 uhiuut korterit. Valdavalt on müügitempo kasvanud käsikäes uute korteripakkumiste turule tulemisega ehk valdavalt leiavad uued pakkumised ostjad. Siiski on mõnevõrra müügiperioodid pikenenud ja seda just kallimas elamispindade segmendis. Veel aasta-kaks tagasi oli turul pakkumisi ligikaudu 10-11 kuu müügi ulatuses, tänaseks on see kasvanud 11-12 kuu peale.

Ehituslubade maht pöördus langusesse

Enamasti alustavad kinnisvaraarendajad (eel-)müügiga hoone ehitusloa saamise järel. Saamaks aru, kas pakkumiste turule voolamise tulv on kasvamas või sootuks kahanemas, heidame pilgu ehituslubade statistikale. 2017. aastal väljastati Tallinnas ehitusluba 4005 eluruumi ehitamiseks. See näitaja on kümnendi rekord.

Käesoleval 2018. aastal on aga ehituslubade väljastamine oluliselt hoo maha võtnud. Aasta kahe esimese kvartali jooksul on ehitusluba antud ainult 1292 eluruumi ehitamiseks. Aasta tagasi esimeses poolaastas oli vastav näitaja 2260. Nii on ehituslubade väljastamine aastatagusega võrreldes vähenenud üle 40%.

Ehitamine on läinud kallimaks

Osalt võiks arvata, et kinnisvaraarendajatel on ehituslubade vastu väiksem huvi, sest ehitushinnad on kerkinud kättesaamatusse kõrgusesse. Ehitajate-arendajate hinnangul on viimase paari aastaga ehitusteenus kallinenud vähemalt 15-20%. Liiga kõrgete sisendhindade tõttu on raske olla konkurentsivõimeline turul, kus tehingute hinnad on kasvanud aastatagusega võrreldes vaid 4-6%.
Kireva statistika taha piiludes peaks proovima näha numbrite sisu. Analüüsides ehituslubade ja kasutuslubade statistikat näeme, et suurt korrelatsiooni neil näitajatel Eesti, veelgi enam Tallinna õhukesel turul ei ole. Sisuliselt tähendab see, et ehitusloa saamine ei tähenda sageli ehituse algust, ehituse algus ei pruugi sugugi tähendada, et ehitus mõistliku ehitusperioodi jooksul valmiks ehk saaks kasutusloa.

Pigem puudutab ehitusega seonduv juhuslikkus väiksemaid projekte – ühepereelamuid, paaris- ja ridamaju. Suuremate projektide arenduses on mängureeglid teised.

Suurarendajatel on jõudu rohkem

Suuremate projektide arendamiseks on enamasti vaja suuremat ja võimekamat ettevõtet. Suuremad ettevõtted tegutsevad professionaalselt. Nende jaoks on tavapärane, et ehitusloa saamine on vaid üks mitte väga oluline vahepeatus kogu tervikliku arendusprotsessi rajal.

Teisisõnu tähendab suurarendajate jaoks ehitusloa saamine, et sisuline otsus ehitusega alustamiseks on juba ammu tehtud. Ehitusluba lihtsalt täpsustab ehitustegevusega alustamise kuupäeva.
Heites taas pilgu statistikale, näeme et viimase aasta jooksul on väljastatud ehitusluba enam kui 1700 korteritele üle kuuekorruselistes elamutes ehk suurtes hoonetes. See on just nimelt suurte-tugevate arendajate mängumaa.

Emotsioonid on ka kalgis kinnisvaramaailmas olulised

Numbrite kõrval tasub mõelda arendajate meelsusele. Valdavalt on arendajad konservatiivselt optimistlikud. Konservatiivne optimism tähendab, et hoomatakse turu kuumavat pakkumise paljusust, kuid selle kõrval tegeletakse usinalt tootearendusega, et paika panna oma projekti konkurentsieelised. Võib täie kindlusega öelda, et tänased korterid on oluliselt paremad iga mõttes, kui neid võrrelda näiteks 10-15 aasta tagustega.

Arendajate optimism tähendab, et ühtki projekti naljalt seisma ei panda. Pigem proovitakse ehk pikema eelmüügi perioodi jooksul leida rohkem ostjaid, et kapitalimahuka ehitustegevusega alustamisel tugevam kindlustunne olemas oleks. Tavapäraselt on eelmüügi nõue olemas ka projekti finantseerijatel.

Suurprojekte on palju

Kinnisvaraarendajate optimismi hindamiseks tasub veel pilk heita nende tänastele tegemistele. Suurima pakkumiste arvuga on Endover, kel on aktiivses pakkumises üle 300 korteri ja üsnagi aktiivses eelmüügis ehk tutvustuse faasis veel sadu. Kümnel suurima pakkumiste arvuga kinnisvaraarendajal on kokku pakkumises üle 1600 korteri.

Nende seas on juba käimas suuri ja väga suuri projekte, kus arendajal on tõenäoliselt üsna lihtne käivitada projekti järgmine faas ja tuua turule mõnikümmend või isegi sadakond uut korterit. Selliste suurprojektide näited võiksid olla näiteks Merko Veerenni ja Pikaliiva projektid, Natura Park Astangul, Bonava Uus-Mustamäe ja Pärnaõue, TTP Pöörise, Fundi Kopli Liinid, YIT Mäepeale, Oma Ehitaja Mustjõe, Hepsori Kadaka tee…

Keegi koduta ei jää

Mõeldes sellisele hulgale projektidele, kus on juba ehituses sadu kortereid ja potentsiaali on järgmiste mitmete sadade kui mitte tuhandete jaoks, on küll väga raske uskuda, et elamispindade pakkumisel oleks lähiajal mingitki võimalus väheneda.

Ehitusloa saanud eluruumide maht on 2018 I poolaastal vähenenud. Siit on siiski laiemalt Tallinna kinnisvaraturul toimuvat vaadates väga raske teha järeldust, et elamispindade pakkumine peaks kokku kuivama. Pigem on ettevalmistamisel olevate ja juba ettevalmistatud projektide maht märgatav. Nii ei pea koduostja elamispindade defitsiiti ja sellest tulenevat hinnasurvet nii pea kartma. Paraku ei saa ka arendajad loota konkurentsisurve vähenemisele. Iga kliendi ja iga tehingu nimel tuleb jätkuvalt väga tõsiselt pingutada.

2018-08-13 Tallinna ehitusload

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

49 − 41 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC