Baltic Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2026. aasta esimese üheksa kuu kohta.
30. septembril 2026 lõppenud üheksa kuu puhaskasum oli 6 903 tuhat eurot, võrreldes eelmise aasta sama perioodi 959 tuhande euro suuruse kahjumiga. Ümberhindlusi arvestamata oli üheksa kuu puhaskasum 2 151 tuhat eurot (2025: kahjum 946 tuhat eurot). Kvartali puhas renditulu kasvas ligi kolmandiku võrra, ulatudes 3 478 tuhande euroni (2025. aasta III kvartal: 2 631 tuhat eurot). Postimaja ja Apollo Plaza kompleksi ning Pirita ostukeskuse ümberhindlus lisas 5 075 tuhat eurot. Üheksa kuu finantskulud langesid 7 126 tuhandelt eurolt 5 951 tuhande euroni pärast märtsis toimunud omakapitali kaasamist ja 7,5 miljoni euro ulatuses võlakirjade ennetähtaegset lunastamist.
Võrreldaval alusel, jättes välja Meraki (müüdud 2025. aasta märtsis), kasvas üheksa kuu puhas äritulu (NOI) 12% võrra 8 512 tuhandelt eurolt 9 564 tuhande euroni. 2026. aasta III kvartal oli esimene kvartal, mis näitas uue kinnisvarahalduse korralduse täielikku mõju, ning juhtkond eeldab paranemise jätkumist. Remondi- ja hoolduskulud, kinnisvarahalduskulud ning turunduskulud olid kõik eelmise aasta tasemest madalamad. Üürnike võlgnevuste vähenemine võimaldas ebatõenäoliselt laekuvate nõuete allahindlust 68 tuhande euro võrra tühistada, samas kui esimesel poolaastal oli allahindluse kulu kajastatud 335 tuhat eurot. Nõuded ostjate vastu vähenesid aasta algusega võrreldes 1 760 tuhandelt eurolt 1 198 tuhande euroni.
Fondi üldkulud ilma valitsemistasuta olid kvartalis 96 tuhat eurot. See oli esimene kvartal, mil jäädi juhtkonna kevadel seatud 100 tuhande euro suuruse kvartaalse taseme piiresse. Üheksa kuu halduskulud olid 1 436 tuhat eurot (2025: 1 519 tuhat eurot).
Omakapital kasvas 97,9 miljoni euroni ehk 0,4323 euroni osaku kohta (30. juuni 2026: 0,4039 eurot), mille tulemusel oli omakapitali suhe 43,4% ja laenu ja väärtuse suhe (LTV) 57,0%. Raha ja raha ekvivalendid olid 8,3 miljonit eurot, millest 4,9 miljonit eurot oli kasutuspiiranguteta. Neto rahavoog pärast intresse ja kapitalikulusid oli 778 tuhat eurot, võrreldes eelmise aasta 665 tuhande euro suuruse negatiivse rahavooga. Osaku sulgemishind oli kvartali lõpus 0,197 eurot, mis on 54% madalam osaku puhasväärtusest (NAV).
Lunastamata võlakirjade jääk on 11,5 miljonit eurot. Juhtkonna eesmärk on endiselt lunastada need enne lunastustähtaega 2028. aasta maikuus. Ennetähtaegse lunastamise tasud kaovad hiljemalt 2027. aasta maiks, mistõttu plaanib juhtkond vajaliku likviidsuse selleks ajaks tagada. Oktoobris käivitas Fond Postimaja ja Apollo Plaza kompleksi, Pirita ostukeskuse ja Galerija Centrsi tagatisega laenude refinantseerimishanked. Vastuvõetavatel tingimustel saadavad täiendavad laenusummad suunatakse koos valitud põhitegevusega mitteseotud varade müügist saadava tuluga võlakirjade lunastamiseks.
5. novembril 2026 sõlmis Fond eellepingu Vilniuses asuva North Stari kahest omavahel ühendatud büroohoonest ühe müügiks. Hind, ligikaudu 5,3 miljonit eurot, ületab hoone viimase hindamise väärtust ning tehingu lõpuleviimist oodatakse 2027. aasta esimesel poolaastal. Väiksem hoone (ligikaudu 3 057 m²) on täies ulatuses välja renditud Leedu Riiklikule Maksuinspektsioonile (VMI). Oktoobri lõpus teatas VMI kavatsusest kolida välja hiljemalt 2028. aasta I kvartaliks. Selle asemel et kanda ühe üürnikuga hooneosa uuesti väljaüürimise riski, müüb fond üksnes selle hooneosa. Põhihoone (ligikaudu 7 630 m²) on täies ulatuses välja renditud, toimib iseseisvalt ja jääb portfelli. Müügist saadav netotulu kasutatakse pärast pangalaenu osalist tagasimaksmist võlakirjade lunastamiseks.
Postimaja ja Apollo Plaza kompleksi ning Pirita ostukeskuse hindamine viidi nende refinantseerimise ettevalmistamiseks läbi aasta lõpu asemel juba varem. Postimaja ja Apollo Plaza kompleksi väärtus tõusis muutumatute tootlusmäärade juures 39,0 miljoni euroni. Väärtuse kasv tuleneb peamiselt paranenud tuluprognoosidest, mille taga on MyFitnessi rendilepingu 10-aastane pikendamine koos pinna laiendamisega ning täielik täitumus pikaajaliste lepingutega. Väärtuses on nüüd arvesse võetud ka kahe hoone ühendamiseks kavandatud juurdeehituse väärtus summas 1,7 miljonit eurot. Pirita ostukeskuse väärtus tõusis veidi, 10,7 miljoni euroni. Keskuse täitumus on ligikaudu 93% ja ankurrentnikud on Rimi ja MyFitness. Hindaja langetas väljumise kapitalisatsioonimäära 8,5%-lt 8,0%-le, tuginedes hiljutistele Balti jaekaubanduskinnisvara tehingutele.
Need varasemad ümberhindlused ei tähenda ülejäänud portfelli väärtuse edasist kasvu. Kõiki kinnisvarainvesteeringuid hindavad sõltumatud hindajad vähemalt kord aastas ning väärtused võivad nii tõusta kui ka langeda.
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. september 2026
| Kinnisvarainvesteering | Sektor | Õiglane väärtus1 | Renditav netopind | Esmane puhastootlus | Täitumuse määr |
| (tuhandetes eurodes) | (m2) | I-III kv 20262 | |||
| Galerija Centrs | Kaubandus | 58 383 | 19 959 | 5,2% | 84,5% |
| Postimaja ja Apollo Plaza | Kaubandus | 39 030 | 17 109 | 6,5% | 99,9% |
| Europa ostukeskus | Kaubandus | 32 429 | 17 446 | 5,5% | 82,8% |
| North Star | Büroo | 18 986 | 10 686 | 7,6% | 93,4% |
| Upmalas Biroji | Büroo | 14 632 | 11 129 | 6,5% | 57,4% |
| Vainodes I | Büroo | 12 504 | 8 128 | 6,6% | 90,9% |
| S27 | Büroo | 12 511 | 7 348 | 3,7% | 67,0% |
| L/NK | Büroo | 11 473 | 10 767 | 5,3% | 63,2% |
| Pirita ostukeskus | Kaubandus | 10 680 | 5 425 | 8,0% | 92,8% |
| Hipokrata Keskus | Kaubandus | 4 701 | 3 260 | 5,6% | 89,4% |
| Portfell kokku | 215 329 | 111 257 | 5,9% | 82,5% |
1. Põhineb viimastel hindamistel: Postimaja ja Apollo Plaza ning Pirita ostukeskuse puhul seisuga 30. september 2026 ja ülejäänud kinnisvarainvesteeringute puhul seisuga 31. detsember 2025, kajastatud kasutusõiguse varadel ja hilisematel kapitalikuludel.
2. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | ||||||||
| 01.07.2026 – 30.09.2026 |
01.07.2025 – 30.09.2025 |
01.01.2026 – 30.09.2026 |
01.01.2025 – 30.09.2025 |
|||||
| Renditulu | 3 836 | 3 833 | 11 382 | 11 361 | ||||
| Teenustasutulu | 1 347 | 1 233 | 3 860 | 3 782 | ||||
| Renditegevuse kulud | -1 705 | -2 435 | -5 678 | -6 434 | ||||
| Puhas renditulu | 3 478 | 2 631 | 9 564 | 8 709 | ||||
| Halduskulud | -410 | -450 | -1 436 | -1 519 | ||||
| Muu äritulu | 2 | 13 | 24 | 39 | ||||
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | – | -254 | – | -1 350 | ||||
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | 5 072 | -4 | 4 752 | -13 | ||||
| Ärikasum/-kahjum | 8 142 | 1 936 | 12 904 | 5 866 | ||||
| Finantstulud | 23 | 5 | 54 | 65 | ||||
| Finantskulud | -1 902 | -2 058 | -5 951 | -7 126 | ||||
| Finantstulud ja -kulud kokku | -1 879 | -2 053 | -5 897 | -7 061 | ||||
| Maksueelne kasum/kahjum | 6 263 | -117 | 7 007 | -1 195 | ||||
| Tulumaks | -58 | 49 | -104 | 236 | ||||
| Perioodi kasum/kahjum | 6 205 | -68 | 6 903 | -959 | ||||
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum | ||||||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/- kahjum | 226 | 159 | 519 | 101 | ||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumi/-kahjumiga seotud tulumaks | – | -1 | – | -8 | ||||
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku | 226 | 158 | 519 | 93 | ||||
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/-kahjum kokku | 6 431 | 90 | 7 422 | -866 | ||||
| Tavakasum/-kahjum osaku kohta (eurodes) | 0,03 | -0,00 | 0,03 | -0,01 | ||||
| Lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | 0,03 | -0,00 | 0,03 | -0,01 | ||||
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 30.09.2026 | 31.12.2025 |
| Põhivarad | ||
| Kinnisvarainvesteeringud | 215 329 | 208 940 |
| Materiaalsed põhivarad | 6 | 7 |
| Tuletisinstrumendid | 333 | – |
| Muud põhivarad | – | 242 |
| Põhivarad kokku | 215 668 | 209 189 |
| Käibevarad | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 1 198 | 1 760 |
| Ettemaksed | 300 | 294 |
| Raha ja raha ekvivalendid | 8 310 | 5 377 |
| Käibevarad kokku | 9 808 | 7 431 |
| Varad kokku | 225 476 | 216 620 |
| Omakapital | ||
| Sissemakstud kapital | 163 765 | 151 495 |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 333 | -186 |
| Jaotamata kahjum | -66 156 | -73 059 |
| Omakapital kokku | 97 942 | 78 250 |
| Pikaajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 90 452 | 77 443 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 741 | 644 |
| Tuletisinstrumendid | – | 186 |
| Muud pikaajalised kohustised | 1 383 | 1 110 |
| Pikaajalised kohustised kokku | 92 576 | 79 383 |
| Lühiajalised kohustised | ||
| Intressikandvad võlakohustised | 32 043 | 55 842 |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 2 572 | 2 729 |
| Tulumaksukohustis | – | 14 |
| Muud lühiajalised kohustised | 343 | 402 |
| Lühiajalised kohustised kokku | 34 958 | 58 987 |
| Kohustised kokku | 127 534 | 138 370 |
| Omakapital ja kohustised kokku | 225 476 | 216 620 |
