Domus Kinnisvara: Kinnisvaraturg on nii tasakaalus, kui tasakaalus olla saab

Domus KinnisvaraKvartaalsed andmed Eesti keskmise brutokuupalga kohta pärinevad viimati II kvartalist, mil keskmiseks palgaks oli 1321 eurot. Kui võtta võrdluseks kõrvale sama perioodi korteriomandite tehingud, siis kiretu statistika ütleb meile seda, et korterite keskmiseks mediaanhinnaks oli 1344 €/m2. Rusikareegli kohaselt on kinnisvaraturg tasakaalus siis, kui keskmine palk vastab keskmisele ruutmeetri hinnale ja 2018. aastal võime tõdeda, et sellest lähtepunktist vaadates on kinnisvaraturg igati tasakaalus ja stabiilse tervisliku seisundi juures. Kui kinnisvaraturgu ka peaks mingi orkaan tabama, siis ostujõu ilmakaarest on oht minimaalne.

Mõistagi ei ole ostujõu tasakaal ainus faktor, mille tulemusena võib rahulikult uinuda nii ühisrahastuse väikeinvestor kui elukeskkondi loov suurarendaja. Kahtlemata on kinnisvaraturu taburet hõlpsalt ümber lükatav krediidiasutuste finantspoliitika või naaberriikide majanduse muutuste poolt, ehitusturu podisev katel mõjutab kinnisvaraturgu kõige otsesemalt jne-jne. Aga pealkirjas esile toodud mõnevõrra provokatiivne väide viitab muuhulgas asjaolule, et liiga sageli ja liiga suure õhinaga tahetakse tõmmata paralleele möödunud kümnendil olnud mulliga. Ajalugu kipub ütleme meile pigem seda, et nii suured kriisid kui õrnad mullistused võivad tekkida nö ootamatutest kohtadest ja kui mingi tagasilöök peaks turul ka tekkima, siis on sellel oma nägu.

Keskmisi näitajaid võib ju alati kritiseerida ja kindlasti ei peegelda nad kogu tõde, aga siiski võime möönda, et teatud baasnäitajad on täna pigem rahustavad, mitte ärevust olukorra pärast tekitavad. Kuigi juba pikka aastaid on võimalik lugeda pressiteateid, mis teatavad üha uutest hinnarekorditest ja tekitavad mulje pööraselt buumivast turust, siis tegelikult on brutopalga ja keskmise hinna suhe püsinud korrelatsioonis juba hea mitu aastat. Jah, hinnad on tõesti kasvanud, aga sama hoogsalt on kasvanud ka keskmine palk.

Kogu Eesti ja kõigi segmentide mõistes pole pilt arusaadavalt sedavõrd roosa. Erinevused, aga ka murekohad, tekivad, kui detailidesse laskuda. Keskmine korteriomandite ruutmeeter on kõigest üks number, aga suured käärid tulevad sisse, kui vaadata eraldi uusarendusi ja järelturu kortereid. Veel suurem diferents tekib, kui vaadata palku ja keskmisi hindu regioonide põhiselt. Eesti keskmise brutopalga eest saadav pind varieerub sõltuvalt maakonnast – 0,9 ruutmeetrit Harjumaal ja 12,7 ruutmeetrit Valgamaal. See tõsiasi pole viimase 3 aastaga muutunud. Kui Harjumaal, Tallinnast rääkimata, ei saa keskmise palga eest osta ühte ruutmeetritki, siis Valgamaal saab selle eest juba mikrokorteri kätte. Kui Harjumaa on astunud pigem kukesammu „ideaalsele olukorrale“ lähemale, siis Valgamaa on viimase 3 aastaga sellest veelgi enam kaugenenud – 2015. aastal sai Valgamaal brutopalga eest 9,3 m2. Ülejäänud maakondades pole muutused olnud märkimisväärsed, kinnisvara ostujõud on näiteks Saaremaal, Järvamaal ja Lääne-Virus jäänud täpselt samale tasemele. Ostujõu vaatevinklist on stabiilseim ja 2018. aasta andmetel ka täiuslikumas seisundis Tartu maakond, kus teiste maakondadega võrreldes on kinnisvaraturg kõige enam tasakaalus.

 

Maakond Mediaanhind Keskmine brutopalk Ruutmeetrite arv kuupalga suhtes
Harju maakond 1 673 1469 0,9
Hiiu maakond 403 967 2,4
Ida-Viru maakond 205 1075 5,2
Jõgeva maakond 181 1005 5,5
Järva maakond 205 1095 5,3
Lääne maakond 578 1082 1,9
Lääne-Viru maakond 219 1045 4,8
Põlva maakond 205 1004 4,9
Pärnu maakond 1 009 1065 1,1
Rapla maakond 348 1159 3,3
Saare maakond 689 977 1,4
Tartu maakond 1 306 1304 1,0
Valga maakond 79 999 12,7
Viljandi maakond 254 1081 4,3
Võru maakond 401 1062 2,6
Keskmine 1 344 1321 1,0

Allikas: Maa-amet, Statistikaamet

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

*

8 + 1 =

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC