20.12.2019. Justiitsministeerium saatis uuesti kooskõlastusringile võlaõigusseaduse muutmise eelnõu, millega soovitakse soodustada üürisektori arengut, võimaldades üürilepingu pooltele rohkem paindlikkust omavaheliste suhete kujundamisel ning tagades võimalike rikkumiste puhuks üürileandja õiguste kaitseks tõhusad vahendid.
„Eelnõu eesmärk on elavdada ja arendada üüriturgu ning pakkuda sellega inimestele elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele,“ ütles justiitsminister Raivo Aeg. „Tahame aidata kaasa hea kvaliteediga üürielamufondi kujunemisele.“
Minister tõi välja, et üüriturgu puudutav seadus on püsinud muutumatuna pea 20 aastat ning turuosalised on viidanud vajadusele seda kaasajastada. „Üürituru efektiivseks toimimiseks tuleb soodustada pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja kindlustunde.“
Eelnõuga kaob eluruumi üürilepingute puhul absoluutne leppetrahvi keeld. Samas on võimalik leppetrahvi kokku leppida ainult mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks, kus kahju tõendamine võib olla keerulisem ning kus trahvil võib olla oluline ennetav mõju. Leppetrahvi suurus on piiratud.
Sätestatakse sõnaselgelt, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest kõrgemas viivisemääras. Eluruumi üürniku kaitseks pannakse siiski paika maksimaalne viivise määr.
Kokku on võimalik leppida ka selles, et üürnik kannab ise terve hoone korrashoiu- ja parendamiskulud ning tagastab eluruumi sellises seisundis, nagu ta selle üürile võttes sai, või kannab ruumi remontimisega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud.
Üürileandja saab teatud juhtudel võimaluse nõuda senisest suuremat tagatisraha, mille ülemmäär on ühe kuu Eesti keskmine brutopalk. „Muudatus on mõeldud olukordadeks, kus üüritav eluruum asub väga madalate hindadega piirkonnas, ja kehtiv tagatisraha ülemmäär ei kata üürileandja riske eluaseme ja selle sisustuse kahjustamise puhul,“ selgitas minister.
Üüri tõstmine tähtajalise lepingu puhul muutub selgemaks. Üürniku kaitseks tekib erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja on hinda ühepoolselt tõstnud ja see summa ei ole üürnikule vastuvõetav. Sellisel juhul on välistatud üüritõus kuni lepingu lõppemiseni.
Üürileandja kaitseks on tal õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral. Samuti on üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral.
Eelnõu on ühe kooskõlastusringi läbinud, kuid esitati uuesti kooskõlastamisele valitsuse vahetumise tõttu ning kuna esimese kooskõlastuse tagasisidele tuginedes tehti selles olulisi sisulisi muudatusi. Kõige enam on muutunud korrashoiukohustuste ja üüritõusu osa.
Tõnu Toompark on kinnisvaraanalüütik, -konsultant ja koolitaja, kelle tegevusvaldkonnad on valdavalt: * elamispindade turg, turutrendid, tehingud, hinnad ning turuülevaated; * uute korterite arendamise mahud, müük, hinnad ja analüüsid; * üürituru pakkumine, tehingud ja hinnad ning üüriinvesteeringud, tasuvusarvutused; * elamispindade kättesaadavus numbrilisena; * koolitused eeltoodud valdkondades. Koolituste valdkonnaga on Tõnu Toompark seotud üle 25 aasta. Ta on avaldanud sadu ja sadu kinnisvarateemalisi analüüse, artikleid ja kommentaare. Tõnu Toompark on läbi viinud koolitusi nii kesk-, kutse-, kõrg-, kui ülikoolides, lisaks mitmetes koolitusettevõtetes. Näiteks Kinnisvarakool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor, Estonian Business School, Tartu Ülikool, Tallinna Majanduskool.
