Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Elukondliku kinnisvaraturu trendid ja prognoosid - Tõnu Toompark

SEB: Eksport pidurdab majanduskasvu

13.05.2016 Mihkel Nestor

Eesti majanduskasv jäi aasta esimeses kvartalis aeglaseks. Kasvu peamine pidur on jätkuvalt kesine eksport, mistõttu ei näe ettevõtted vajadust ka investeerida. Loodetavalt peaks tulemused aasta teises pooles siiski paranema.

Eesti majandus kasvab aeglaselt

Neljapäeval avaldatud esialgne hinnang 2016. aasta I kvartali majanduskasvule oli oodatult kesine. Võrreldes 2015. aasta viimase kvartaliga jäi SKP samale tasemele, aastavõrdluses suurenes aga 1,7%. Majanduskasvu hoiab jätkuvalt ülal tarbimine ja sellega seoses kasvanud maksutulud. Statistikaameti andmetel panustas I kvartalis kasvu enim just netotootemaksude suurenenud laekumine, mida mõjutas alkoholi- ja kütuseaktsiisi tõus. Tegevusaladest panustas SKP kasvu enim kaubandus. Majanduskasvu pidurdab endiselt nõrk eksport ja vähene investeerimine. Euroala keskmist majanduskasvu I kvartalis 1,6% õnnestus Eestil küll veidi ületada.

Eksporti mõjutab hindade langus

Eelmine aasta kinnitas ilmekalt, et Eesti majandus vaid sisetarbimise toel ei kasva. Värske statistika põhjal viidi kahjuks ka aasta esimeses kvartalis kaupasid välisriikidesse jooksevhindades 2,4% vähem. Ilma re-ekspordi ehk Eesti poolt vaid vahendatavate kaupadeta, kahanes väljavedu 3,3%. Koguekspordist moodustas re-eksport 30%. Statistikat mõjutab jätkuvalt ekspordihindade langus, mis I kvartalis ulatus 3%-ni ja ületas seega ekspordi vähenemist. Keerukama metoodika alusel koostatavas SKP statistikas eksport I kvartalis püsihindades siiski 2% võrra vähenes.

Kui eelmisel aastal pärssis eksporti Venemaa majanduskriis, selle aasta alguses tuli kahanemine peamiselt kahest olulisest kaubagrupist: mineraalsed kütused ja elektriseadmed. Mineraalkütuste müük välismaale kahanes aastavõrdluses koguni 85 mln euro võrra, millest pea poole andis kodumaise toodangu ekspordi langus. Peamiseks artikliks on mineraalsete toodete kaubagrupis jätkuvalt naftatooted, mida Eesti vaid vahendab. Kodumaise toodangu osakaal mineraalkütuste seas oli 30%. Mõistetavalt on nii suure languse peamine põhjus energiakaupade hindade üleüldine langus maailmaturul. Näiteks Brenti toornafta barrel maksis selle aasta esimeses kvartalis 37% vähem kui 2015. aasta esimestel kuudel. Elektriseadmete müüki kahandab suure telekommunikatsiooniseadmete tootja vähenenud ekspordimaht. Eelmise aasta I kvartalis toodeti elektroonikatööstuse tegevusalal rekordilises mahus seadmeid, selle aasta esimene veerand on möödunud aga tavapärases rütmis. Kokku kahanes elektriseadmete eksport 9%, rahaliselt 57 mln euro võrra.

Majandusele võiks potentsiaalselt kõige negatiivsemat mõju omada metalli ja metalltoodete ekspordi 7% suurune langus, sest enamuse sellest moodustab kodumaine toodang ja tegemist on Eesti ühe kõige olulisema tööstussektoriga. Languse põhjustas õnneks vaid väga nõrk jaanuar ja veebruaris-märtsis metallkonstruktsioonide müük kasvas. Konkurentsivõime säilitamine tänases majanduskeskkonnas on sektori jaoks siiski väljakutse. Eelmisel aastal oli metallitööstus üks kõige kiiremini kasvavate tööjõukuludega tegevusalasid ning odav nafta ja transpordisektori raskused on muutnud raskete toodete transportimise odavama tööjõuga riikidest varasemast soodsamaks. Metallitööstuse kasvu takistab ka kiratsev investeerimisaktiivsus, mistõttu on nõudlus vähene.

Joonis 1. Suuremate Eesti päritolu kaubagruppide eksport 2016. aasta I kvartalis, võrreldes eelmise aasta sama ajaga, %

Tugevalt kahanes ka piima, kala ja liha väljavedu. Kohalikku päritolu toodete müük langes 2015. aasta I kvartaliga võrreldes 12,3 mln euro võrra ehk 16%. Riikide lõikes oli vähenemine suhteliselt laiapõhjaline, kuid suurima panuse andis kolmandiku võrra kukkunud eksport Leetu. Põllumajandustootjaid kimbutavad täna mitmed hädad, mis omavahel paljuski seotud. Piimakvootide kadumine ja Vene sanktsioonid on põhjustanud hinnasõja, kus ellu jäävad vaid tugevaimad. Traditsiooniliselt on Eesti saadused läinud hästi kaubaks peale Venemaa ka teistes idabloki riikides, kus nüüd takistab eksporti poliitika ja hinge vaakuvad majandused. Nii vähenes loomsete toodete eksport näiteks Ukrainasse I kvartalis 36%. Paratamatult seab geograafia põllumajandussaaduste ekspordile piirangud, mistõttu ei päästa Eesti tootjaid ka praegune sealihakriis Hiinas, mis on sundinud rahvavabariigi valitsuse “strateegilisi” sealihareserve turule paiskama.

Eestis toodetud kaupadest panustasid eksporti positiivselt kõige enam need harud, mille najal eksport on püsinud juba pikka aega – puidu- ja mööblitööstus. Puittoodete eksport kasvas I kvartalis 27 mln euro võrra ehk 10%, mööbli- ja kokkupandavate ehitiste müük aga 8%. Nii puittoodete kui mööbli väljavedu suurenes tugevalt Rootsi suunal, mida toetab riigi aktiivne rahvastiku juurdekasv ja elamuehitus. Puittoodete müük kasvas märkimisväärselt veel Hollandisse, Suurbritanniasse ja Soome, kuid ka Aasia suunal – Lõuna-Koreasse ning Hiina. Mööbliekspordi kasv jätkus Saksamaale. Varasemast enam läks I kvartalis välismaal kaubaks ka Eesti teravilja.

Vaadates eksporti sihtriikide järgi ei ole pilt siiski rõõmustav. Eestis toodetud kaupade müük suurenes 15-st olulisemast kaubanduspartnerist vaid viie juures: Soomes, Taanis, Leedus, Suurbritannias ja Poolas. Ka Rootsi oleks ilma elektriseadmete müügi suurt langust arvesse võtmata olnud kasvav turg. Saksmaale vähenes eksport 1,6%, mida põhjustas optika-, täppis- ja meditsiinitehnika müügi tugev langus. Et üks selle tegevusala suurtootjatest on valmistumas tootmisüksuse kolimiseks, on loodetavasti tegemist ajutise nähtusega. Lätti vähenes eksport 11%, seejuures oli langus laiapõhjaline – kahanes mineraalsete kütuste (sh elektri), puidu, plasti ja metalltoodete väljavedu.

Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Tartu ülikooli raamatukogus alustatakse rekonstrueerimistöödega

13.05.2016 Tartu.ee

AS YIT Ehitus alustab lepingu sõlmimise järgselt Tartu ülikooli raamatukogu rekonstrueerimistöödega, mille käigus uuendatakse nii raamatukogu siseruume kui ka välisosa. Raamatukogu on suletud 23. juunist ligikaudu 4. oktoobrini 2016. Seni pakub raamatukogu kasutajatele oma digikogusid, alates augustist ka avakogudest tellimist, veebipõhist konsulteerimist jm veebipõhiseid teenuseid. Raamatuid saab tagastada ka remondi ajal.

Algavad rekonstrueerimistööd on pikaajalised ja teostatakse mitmes etapis. Kogu hoone on renoveeritud 2017. aasta sügiseks. Tööde tulemusena viiakse raamatukogu hoone tänapäeva nõuetele vastavaks ning parandatakse nii töötajate kui kasutajate tingimusi.

TÜ raamatukogu direktori kohusetäitja Liisi Lembineni sõnul muutub kogu raamatukogu kasutajasõbralikumaks: „Lugejad saavad oluliselt pinda juurde: suureneb rühmatööruumide ala, kasutajatele avatakse terve üks hoidlakorrus, valmib ema-lapse tuba. Pärast remonti saab raamatuid tagastada ööpäevaringselt, kuna raamatud saavad uue raamatukaitsesüsteemi, mis võimaldab arendada innovaatilisi raamatukoguteenuseid. Ehitatakse välja võimalus hoida osa hoonest avatuna 24/7. Lõpuks ometi saavad raamatud hoidlates sobivad hoiutingimused.“

Tartu ülikooli projekteerimis- ja ehitushangete peaspetsialist Erki Tamm rääkis, et rekonstrueerimistööde mahtu kuuluvad tuletõkketsoonide ja evakuatsiooniväljapääsude ehitus, reisijate ja kaubaliftide paigaldus ning hoone sisemuses mastaapsed ehitus- ja viimistlustööd. Projekti koosseisu kuulub hoone tugev- ja nõrkvoolusüsteemide ning tehnosüsteemide rekonstrueerimine. Lisaks värskendatakse ka raamatukogu ümbrust – rekonstrueeritakse hoone esine väljak, siseõu ning hoone ümbruse haljastus, paigaldatakse hulgaliselt jalgrattahoidlaid.

Hoone rekonstrueerib AS YIT Ehitus, mille ehitusdirektori Toomas Rappi sõnul on Tartu ülikooli raamatukogu ning ümbritseva maa-ala rekonstrueerimistööd nii tellijale kui ehitajatele väljakutseks eelkõige seetõttu, et tööd tuleb teostada etapiviisil ja ajagraafik on limiteeritud – raamatukogu tuleb kiiresti taas kasutajate käsutusse anda.

„Aktiivses igapäevases koostöös tellijaga soovime teostada ehitustööd nii, et raamatukogu igapäevategevused oleksid minimaalselt häiritud ja tööde lõppedes saaksid nii töötajad kui raamatukogu kasutajad nautida kvaliteetset tänapäevast lõpptulemust,” väljendas Rapp.

Tööde kogumaksumus on 6 695 970 eurot. Viimati läbis raamatukogu suurema remondi 2012. aastal CO2 heitmekvoodi projekti raames.

YIT Ehitus AS on Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid, mis kuulub ehitusteenuseid pakkuvasse Soome kontserni YIT. YIT kontsern on säästlikke linnakeskkondi loov ehitussektori liider, kes ehitab nii elamuid, ärihooneid kui ka hoonestab terveid piirkondi. YIT Ehitus AS keskendub kõrgele kvaliteedile ning seab eesmärgiks oma tegevuses järjepideva arengu tagamise. Tegutsetakse Soomes, Venemaal, Baltimaades, Tšehhis, Slovakkias ja Poolas. YIT Ehitus AS eesmärk on olla ajast sammu võrra ees, hoolida nii oma klientidest, partneritest kui ka töötajatest. Neil on rohkem kui 5300 töötajat kaheksas riigis. 2015. aastal oli ettevõtte müügitulu ligi 1,7 miljardit eurot. Ettevõtte aktsiad on noteeritud Nasdaq OMX Helsinki börsil.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Riiklikud üürikorterid: kommentaar ajalehele Postimees

13.05.2016 Tõnu Toompark

Kommentaar kahele seisukohale:

Peep Sooman: http://majandus24.postimees.ee/3689423/peep-sooman-emotsionaalselt-uurimajadest-selle-idee-taga-ei-ole-ukski-erakond-vaid-uhe-ettevotte-huvid
Liisa Oviir: http://majandus24.postimees.ee/3691117/ministri-vastus-soomanile-kui-keegi-naeb-iga-tegevuse-taga-korruptsiooni-on-kusimus-tema-enda-maailmavaates

Järgneb Tõnu Toomparki kommentaar

Alustaks Ida-Virumaast. Ida-Virumaa on Eesti suurima väljarände ja tööpuudusega piirkond. Paraku pole väljarändajad kinnisvara endaga vara kaasa võtnud. See on koha peale maha jäänud. Jutt, et viime nüüd spetsialistid Ida-Virumaale ja selle jaoks on vaja uut elamufondi luua, on jama. Eriti veel, kui seda tehakse majanduspoliitika sildi all.

Mis saab Ida-Virumaa tänastest kinnisvaraomanikest? Piirkonda, kus nõudlus kaob, luuakse riigi raha eest uut pakkumist. Kui nõudlus väheneb ja pakkumine suureneb, siis hind väheneb. Järelikult kaotab väärtust ka kohalike korteriomanike vara. Vara, mida mingil momendil oleks võimalik maha müüa või vara, mida oleks näiteks võimalik pantida, et aidata lapsel tulevikus oma kodu soetada.

Peale kõige muu. Arendades Kohtla-Järvele ühe korterelamu on selle turuväärtus tõenäoliselt 50% ehitushinnast. St pool rahast, mis sinna arendusse panna, on kohesel ära põlenud.

Nõudlus ja pakkumine on loodusseadused. Neid ei saa poliitiliste (elik mitteratsionaalsete, kuid häältemagnetiks olevate) otsustega muuta. Need jäävad toimima nii Ida-Virumaal kui kõikides teistes piirkondades, mida riigi rahadega on plaan äraspidiselt edendama hakata.

Teine linn, mis kogu sellest diskussioonist läbi käib on Viljandi. See jutt ei päde, et kui nüüd Viljandi ärksa vaimuga ärimees ärkab ja tahab suurtööstuse rajada, ei ole tal töötajaid kuhugi majutada. Ettevõtluseks on vaja teotahet, aga ainult sellest ei piisa. Kui rajada ettevõte piirkonda, kus puudub mõni ülioluline ressurss (nt tööjõud), tuleb selle ressursi hankimine (ehk piirkonda majutamine või transportimine) ettevõtjal endal korraldada.

On küllaga näiteid näiteks Tallinna lähistel paiknevatest ettevõtetest, kes veavad oma töötajaid ettevõttesse kohale. See on nende äriplaani üks osa, mitte kogu ühiskonna kanda olev kulu.

Siit jõuame korruptiooniohu juurde. Eirata, et avaliku sektori vara jagamine ei tekitaks korruptsiooniohtu on pimedus. Täna on menetlemisel mitmeid kõmulisi asju, kus omavalitsuse või riigiettevõte rahakott on endaomaga segamini aetud. Kui võõrast vara peab jagama, siis tekkib kiusatus. Olen täiesti veendunud, et enamus suudab sel kiusatusele vastu panna, ag apraktika näitab, et mitte kõigil.

Kommenteerima peab ka üüriprogrammi koostajate väiteid, et Eestis ei ole üüriturgu ja üürikortereid ei arendata.

Need kõlavad väited on näited asjaolust, et end ei ole turul toimuvaga kurssi viidud. Kahtlen siiski, et teadmine on olemas, kuid seda lihtsalt eiratakse.

Üürisektori suuruseks võib rahva- ja eluruumide loenduse andmeid appi võttes hinnata 20% peale. Tallinnas vastavalt 25-30% peale. Üüriturg on seega igati olemas ja iga aastaga järjest laienemas. On selge, et väiksemates asulates on üürisektori osakaal väiksem, sest ka kinnisvara turuväärtus on väiksem. Madalama turuväärtuse puhul on inimestel märksa hõlpsam kinnisvara osta isegi juhul, kui piirkonnas kavatsetakse elada vaid aasta-paar. Siiski on igas maakonnakeskused üüripinnad olemas.

Samuti arendatakse üürikortereid väga aktiivselt. Vestlesin hiljuti ühe Eesti suurima korterite arendajaga. Nende müügiinimeste sõnul on nende ettevõtte Tallinna korterimüükidest ligi 10% üüriinvestoritele ehk inimestele, kes ostavad korteri väljaüürimiseks.

Aastatel 2008.-2009. väga palju üüriinvesteeringuid ei tehtud, sest tegemist oli majanduskriisi põhja-aastatega, mil üüripakkumine ületas nõudlust kordades. Alates 2010.-2011. aastatest on üüriinvestorid olnud aktiivsed. Üürikortereid tuuakse turule küll ükshaaval, mitte suurte mahtudena. Tõesti peab tõdema, et aastatel 2010.-2014. on Tallinnas kui üürituru suurimas piirkonnas olnud korterite defitsiit (ehk üüripakkumisi on vähem kui nõudlust), kuid see olukord on 2015. lõpuks / 2016. alguses juba pöördumas pigem ülepakkumise tekkeks.

Üksikute üürikorterite turule tooimine on paindlik ja võimaldab hästi arvestada nõudluse suurenemist ja vähenemist. Pangad ei ole taoliste investeeringute finantseerimisel liiga optimistlikud, kuid laenutingimused üüriinvesteeringu tegemiseks on siiski pigem mõistlikud (ca 40% omafinantseering).

Üksikute üürikorterite kõrval on üüriturule toodud üürimaju. Neid on väiksemaid ja keskmisi. Suuri (st nt >40-50 korteriga) minule teadaolevalt mitte. Tänagi on minule teadaolevalt erinevate arendajate laudadel mitmeid üürimajade rajamise plaane, kus käib arvutamine.

Urve Palo väidab, et riik ei solgi tugu, vaid hindadest lastakse õhk välja (http://arileht.delfi.ee/news/uudised/urve-palo-riik-ei-solgi-uuriturgu-vaid-laseb-hindadest-ohu-valja?id=74509289). No see on täiesti teemasse süvenemata lahmimine. Üüriinvesteeringud ei ole pankade soosikud just seetõttu, et nende investeeringute tootlus on madal.

Ostes täna nt 1-2-3-toalise korteri toodab see aasta baasil kulude-eelset tootlust keskmiselt 4-6%. Kulude (jooksvad kulud, amortisatsioon, sisustus…) järgselt ei jää siit liiga palju üle. Investeeringu väärtuse suhtes ei ole üürihindades mitte mingit õhku sees, mida välja lasta. Mind huvitaks, kas keegi on üldse uurinud, kuidas mõjutavad avaliku sektori üüriinvesteeringud tänaseid üürileandjaid? Kardan, et mitte.

Küll võib nõustuda, et üürihinnad on kõrged võrreldes palkadega. Aga see jälle ei ole koht, kus saab hindadest õhku “välja lastes” olukorda parandada, sest probleem on teisal… Asja olemuslik probleem ei ole mitte selles, et üürihinnad on kõrged – nagu sai tõestatud vara väärtuse/üürihinna suhte baasilt – vaid palgad on madalad.

Siit omakorda jõuame tõdemuseni, et Eesti on Euroopa Liidu riikidest rikkuse poolest viimaste seas. Me oleme vaesed. Avaliku sektori kulutuste suurendamine on tõhus, aga seda ainult erasektori turult väljasöömise jaoks. Kui avaliku sektori raha eest rajatakse üürikorterid piirkonda, kus on pakkumine, kuid nõudlust ei ole, vähendab see olemasoleva turuväärtust.

Kui avaliku sektori raha eest tehakse soodsaid üüripindu tänasest madalast tootlusemäärast veel madalama kasumlikkusega, tõrjub see erainvestorid efektiivselt turult minema. Ja nii olemegi malli võtnud Soomest-Rootsist, kelle avaliku sektori elamispindade kohta maalitakse meil ilusaid eeskuju võtmist väärivaid pilte, kuid tegemist on tegelikult olukorraga, kus sealne avalik sektor ei pääse enam nõiaringist välja ja peab kasvava rahvaarvu tingimustes (mida meil Eestis ei ole) enda tekitatud turutõrget likvideerima.

Kui avaliku sektori raha jagamine oleks efektiivsem, kui erasektori initsiatiiv, oleks NSVL edukalt tänaseni õitsenud. See aga nii ei läinud, sest teiste raha, mida ümber jagati sai lihtsalt otsa.

Ühe olulise probleemina tahaksin veel tuua otsuste nõrga baasi. Kas üldse on uuritud, kuidas avaliku sektori üüriinvesteeringud mõjutavad tänaseid omanike – nii üürileandjaid kui neid, kes elavad ise endale kuuluval elamimspinnal? Minule ei ole teada, et seda olulist aspekti oleks üldse puudutatud.

Küll on uuritud potentsiaalseid üürnike. Neile on esitatud naiivne küsimus stiilis: kas teile meeldiks saada üüriteenust tänastest hindadest odavamalt ja kvaliteetsemalt. Sellisele küsimusele ei saagi ei vastata. Loomulikult tahaks paremat teenust odavamalt. Sellise loogikaga on tallinlastele tänaseks maha müüdud munitsipaalpood (sest erasektori poodide hindadest tuleb õhk välja lasta) ja munitsipaaltelevisioon (kus korruptsioonihõnguliseks propagandamasinaks olemist saavad ainult halva lastetoaga inimesed kahtlustada).

Aga ma nüüd lõpetan ära. Saan aru küll, et läks ühe lühikese kommentaari jaoks juba niigi liiga pikaks :) Vajadusel olen vestlusena valmis jätkama. Muidu läheb jälle käest ära… :)

Tallinna vanalinna kinnisvarahinnad tegid ootamatu hüppe

13.05.2016 Tõnu Toompark

Tallinna vanalinna korteritehingute hinnatase, mis on viimased 3-4 aastat olnud stabiilselt kõrgel tasemel, tegi tänavu esimeses kvartalis korraliku hüppe. Ka aprillis-mais jätkuvad tehingud varasemast kõrgemal hinnatasemel.

Kui Tallinna üldine korteriturg on viimased 6-7 aastat näidanud stabiilset ja kindlat kasvu nii tehingute arvus kui ruutmeetrihinnas, siis kõrgelt hinnatud vanalinnas on olnud turg suhteliselt stabiilne. Alates 2012. aastast on keskmine hind püsinud 2700 euro juures m2 kohta ning aastas tehtud sadakond tehingut, vahel pisut rohkem, vahel vähem.

2016 1. kvartalis on aga ruutmeetrihinnad Maa-ameti statistika järgi teinud suure hüppe ning keskmiselt maksti sel perioodil 3735 eurot m2 kohta. Ka aprillis-mais on hinnatase jäänud üle 3000 euro. Tehinguid on sel aastal tehtud 31.

Center Kinnisvara tegevjuht Christian Ayrer: „Vanalinn on kahtlemata Eesti kinnisvaraturu creme de la creme, kõige hinnalisem piirkond. Siin on juba varasemalt olnud hinnatase väga kõrge, kortereid on vähe saada ning samas jõukaid kliente jagub, kes soovivad omale eksklusiivset kodu või kriisikindlat investeeringut. Hindade kerkimine on samas loogiline, sest ka vanalinnas on valminud mitmeid arendusprojekte, samas ligi 1000 eurost hüpet ei julgenud prognoosida. Huvitav on jälgida, kas see ongi nüüd vanalinna uus tase, kus hind stabiliseerub, või tuleb järgmiste kvartalitega tagasi tavapärasesse vahemikku.“

Kinnisvarakool: Kasutusluba praktikas – vajalikud dokumendid, menetlus ja probleemide lahendamine

Nipid koduostjale: eluasemelaenu ennetähtaegne tagastamine

13.05.2016 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Laenuvõtja võib ühel hetkel leida end olukorras, kus tal on võimalik tasuda võetud eluasemelaen ennetähtaegselt. Olgu selle põhjuseks siis ootamatult saabunud rahalaev või pisut tavapärasem ja tõenäolisem juhus – eluaseme vahetamine.

Kui tegemist ei ole eluaseme vahetamisega on esimene kaalumist vääriv mõttekoht, kas ootamatult saabunud rahalaeva abil kustutada olemasolev madalaprotsendiline, pikaajaline intressisoodustusega eluasemelaen. Või on laenuvõtjal mõistlik sülle sadanud rahasumma investeerida kõrgema tootlusega, kui on eluasemelaenu intressimäär.

Kui laenuvõtjal on investeerimisvõimalus olemas, ei ole mõtet kodulaenu ennetähtaegselt tagastada. Kui aga rahaga midagi arukat lisaks tarbimisele peale hakata ei ole, on mõistlik eluasemelaen tagasi maksta, et loobuda eluasemelaenuga kaasaskäivast intressikulust.

Enamasti on eluasemelaenulepingutes kokkulepe, et laenuleping on võimalik lõpetada kolmekuulise etteteatamisega, kuid seda fikseerimata intressimääraga laenulepingute puhul. Kui laenuvõtja on sõlminud laenulepingu fikseeritud intressimääraga, on laenuandjal õigus nõuda laenuvõtjalt mõistlikku hüvitist kahju eest, mis on tingitud laenu ennetähtaegsest tagasimaksmisest.

Seda seetõttu, et fikseeritud intressimääraga laenulepingu puhul on laenuandjal õiguspärane ootus teatud suuruses intressi teenimiseks. Intressi suurus on lepingu sõlmimise ajal välja arvutatav.

Fikseerimata intressimääraga laenulepingu puhul, mis on hüpoteegiga tagatud, on laenuandjal õigus nõuda laenuvõtjalt saamata jäänud intressi kolme järgneva kuu eest.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool: Ehitusjärelevalve praktikas – ehitise ja ehitamise kontrollimine

Labour market data stronger than expected

13.05.2016 Tõnu Toompark

In Q1 2016, employment increased due to a higher number of part-time workers.
Unemployment rate was slightly smaller than one year ago.
We still expect unemployment rate to grow and employment to decline a bit in 2016.

First quarter’s labour market data turned out better than expected. Employment grew further and unemployment rate slightly decreased, year on year. The number of unemployed stayed around the same level as in the first quarter of 2015 but unemployment rate declined slightly to 6.5% (6.6% in Q1 2015).

The number of employed grew by 1.1% compared with the first quarter of last year. Employment increased among the part-time wage-earners in the services sector. The number of full-time employees decreased. Employment in agriculture decreased. Substantially lower output prices and the African swine fever have resulted in substantially lower production volumes in this sector.

Today’s labour market data published by Statistics Estonia differs from earlier data released by the Unemployment Insurance Fund or the Tax and Customs Board. According to the Unemployment Insurance Fund, registered unemployment rate exceeded last year’s level by 0.2 pp in the first four months of 2016. Tax revenues’ data show that the number of wage earners decreased for the 8th month in March.

In 2016, employment is expected to fall by 0.2% because of a lower supply (a shrinking working-age population) and demand of labour (weak export demand, investments in machinery). A state reform will reduce the number employed in the public sector. A cutback in the number of public workers and the reorganisation of the social benefits system for the disabled (forcing them to find jobs) will lift the number of unemployed, at least temporarily. We expect the unemployment rate of Estonia to grow from 6.2% in 2015 to 6.5% in 2016.

Aasta algus tööturule suuri muutusi ei toonud

13.05.2016 Statistikaamet

Töötuse määr oli 2016. aasta I kvartalis 6,5% ning tööhõive määr 64,1%, teatab Statistikaamet. Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga suuri muutusi ei toimunud.

Töötuse määr tõusis 2016. aasta I kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes 0,1 protsendipunkti, mis on seletatav sesoonse mõjuga – mitmel tegevusalal vähenes töökäte vajadus. Ka 2015. aasta I kvartaliga võrreldes pole töötuse määras suuri muutusi – töötuse määr langes võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 0,1 protsendipunkti.

Hinnanguliselt oli 2016. aasta I kvartalis 630 000 hõivatut ning 43 600 töötut. Tööjõus osalemise määr ehk tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus tõusis võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 0,8 protsendipunkti, tuues tööturule juurde ligikaudu 6400 inimest.

Tööhõive määr ehk hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus oli 2016. aasta I kvartalis 64,1%. Kuigi võrreldes eelmise aasta I kvartaliga hõivemäär tõusis, jäi see ülejäänud kvartalitega võrreldes madalamale tasemele.

Jätkuvalt on tööturunäitajates erinevused sõltuvalt sotsiaal-demograafilistest tunnustest. Vanuserühmiti püsib madalaim hõive 15–24-aastaste seas, mis tuleneb suuresti pooleliolevatest õpingutest. Õpingute tõttu oli 2016. aasta I kvartalis tööturult eemal 79 200 noort, moodustades enamuse kõigist 15–24-aastastest mitteaktiivsetest. Võrreldes 2015. aasta I kvartaliga langes 15–24-aastaste hõivemäär 1,4 protsendipunkti, teistes vanuserühmades hõivenäitajad paranesid. 50–74-aastaste hõivemäär oli I kvartalis 54,3%, mis on võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga tõusnud 1,8 protsendipunkti.

2016. aasta I kvartalis oli eestlaste töötuse määr 5,1% ja mitte-eestlaste 9,8%. Võrreldes eelmise aasta I kvartaliga langes töötuse määr eestlaste seas 0,7 protsendipunkti, mitte-eestlaste seas aga tõusis 1,2 protsendipunkti. Mitte-eestlastest meeste seas langes töötuse määr 0,6 protsendipunkti, samal ajal kui mitte-eestlastest naiste seas tõusis näitaja 3,1 protsendipunkti. Eestlastest meeste seas langes töötuse määr võrreldes möödunud aasta sama ajaga 0,1 protsendipunkti ning eestlastest naiste seas 1,4 protsendipunkti.

15–74-aastaste meeste ja naiste hõivelõhe ehk tööhõive määrade erinevus oli 2016. aasta I kvartalis 6,5 protsendipunkti, peamises tööeas olijate ehk 20–64-aastaste seas oli näitaja 5,9 protsendipunkti. Mõlemas vanuserühmas on hõivelõhe võrreldes eelmise aasta I kvartaliga vähenenud.

Töötuse määr on töötute osatähtsus tööjõus (hõivatute ja töötute summa). Tööhõive määr on tööga hõivatute osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Tööjõus osalemise määr on tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus. Hõivelõhe on tööhõive määrade vaheline erinevus protsendipunktides. Hinnangud põhinevad tööjõu-uuringu andmetel.

Statistikaamet korraldab tööjõu-uuringut 1995. aastast. Igas kvartalis osaleb selles 5000 inimest. Tööjõu-uuringut korraldavad statistikaorganisatsioonid ühtlustatud metoodika alusel kõigis Euroopa Liidu riikides.

Uus Maa turuülevaade 04-2016

13.05.2016 Tõnu Toompark

Eesti

Aprillikuus toimus kogu Eestis 4006 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on võrreldes märtsiga 7,1% langus. Kuigi reeglina on aprill märtsist alati olnud aktiivsem, ei tahaks nüüdsest erinevusest lähtuvalt midagi suurt järeldada. Samas on aga selge, et hakkame kompama tehinguaktiivsuse piire.

Ka aastavõrdluses tehingute hulk langes – maa-ameti andmetel 8,6%. Nii oli see teist kuud järjest.

Allikas: Maa-amet

Tallinn

Ka Tallinna kinnisvaraturg liikus sarnaselt kogu Eestile. Maa-ameti andmeil leidis aprillikuu jooksul pealinnas aset 1104 ostu-müügitehingut, mis on märtsist 11,8% vähem. Aastaga langes tehinguaktiivsus 9,6%.

Kortereid müüdi 753 (märtsis 822), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1508 eurot. Võrreldes märtsiga kasvas hinnatase 0,8% ning aastataguse aprilliga 2,4%.

Linnaosade kaupa olid korterite keskmised mediaanhinnad ja nende liikumised järgnevad:

Haabersti: 1370 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga +1% ja aastaga +5,5%.
Kadriorg: 2486 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga -7,6% ja aastaga +8,8%.
Kalamaja: 2176 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga +8,8% ja aastaga +14,1%*.
Kesklinn: 2050 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga +1,6% ja aastaga +0,3%.
Kristiine: 1453 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga -10,6%* ja aastaga -15,4%*.
Lasnamäe: 1368 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga +1,1% ja aastaga +8,7%.
Mustamäe: 1396 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga -3,7% ja aastaga -3,2%.
Nõmme: 1440 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga +5,2% ja aastaga +5%.
Pirita: 1578 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga -3% ja aastaga -4%.
Põhja-Tallinn: 1594 €/m2. Muutus võrreldes märtsiga +9,4% ja aastaga +19,2%*.

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi, näiteks uusarenduste ja väikese üldpinnaga renoveeritud, kallima ruutmeetrihinnaga korterite hulk tehingute koguarvust.

Eramuid ja suvilaid müüdi 20 (märtsis 30) ning hoonestamata elamumaakrunte 11 (märtsis 9).

Tartu

Tartu kinnisvaraturg võttis aprillis veidi hoogu maha. Maa-ameti andmetel sõlmiti 163 ostu-müügitehingut, mis on 5,2% märtsist vähem. Aastaga langes tehinguaktiivsus 22,4%.

Kortereid müüdi 124 (märtsis 122), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 1218 eurot. Kui kuuga kasvas hinnatase 11,1%, siis aastaga 5,8%.

Eramuturg oli pigem vaiksem. Müüdi 9 maja (märtsis 19) ning 9 krunti (märtsis 4).

Ida-Virumaa

Ka Ida-Virumaal tehingute hulk langes. Maa-ameti statistika kohaselt toimus 307 kinnisvaraobjekti ostu-müügitehing, mis on 7% vähem kui märtsis. Aastaga kerkis tehingute hulk siiski 5,5%.

Tähtsamad korteriturud jätkasid oma tavapärases rütmis. Narvas müüdi 64 korterit (märtsis 43), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 441 eurot. Võrreldes märtsiga kasvas hinnatase 10,4% samas kui aastaga langes see 8,1%.

Kohtla-Järvel müüdi 52 korterit (märtsis 53), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 80 eurot. Kui kuuga kasvas hinnatase 26,9%, siis aastaga langes see 22,3%. Märkusena olgu lisatud, et suured protsendid on Kohtla-Järvel sealse korterituru eripäradest sõltuvalt tavalised.

Jõhvis müüdi 14 korterit (märtsis 19), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 143 eurot. Väikesele kinnisvaraturule omaselt olid muutuseprotsendid suured – kuuga langes hinnatase 25,1% ja aastaga 55%.

Maju müüdi Jõhvis 6 (märtsis 1).

Pärnu

Pärnu kinnisvaraturg oli ka aprillis aktiivne. Tõsi, erakordselt rekordilisest märtsist jäi tulemus küll väiksemaks, kuid aasta keskmisega võrreldes oli müüdud objektide hulk suurem. Niisiis, maa-ameti andmeil toimus aprillis 102 tehingut, märtsis oli vastav number 128 ning mullu aprillis 100.

Kortereid müüdi 62 (märtsis 78), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 915 eurot. Kui märtsiga võrreldes kasvas hinnatase 2,4%, siis aastaga 9,7%.

Eramuid ja suvilaid müüdi nii märtsis kui aprillis 13. Elamukrunte aga aprillis 5 (märtsis 2).

Viljandi

Viljandis toimus aprillikuus 35 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on aasta lõikes korralik, keskmine tase. Maa-ameti statistikast nähtub, et märtsis oli vastav number 36 ja mullu aprillis 21.

Kortereid müüdi 21 (märtsis 25) ja nende ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 516 eurot. Võrreldes märtsiga kasvas hinnatase 1,1% samas kui 2015. aasta aprilliga võrrelduna toimus 11,6% langus.

Eramuid müüdi 2 (märtsis 7) ning hoonestamata elamumaid 2.

Rakvere

Rakveres toimus maa-ameti andmeil aprillikuu jooksul 28 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on viimase aasta lõikes tugev keskmine tase. Märtsis oli vastav number 38 ja mullu aprillis 21.

Müüdi 16 korterit (märtsis 25), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 566 eurot. Kui märtsiga võrreldes tõusis hinnatase 7,7%, siis aastaga 26,6%.

Eramuid müüdi 5 (märtsis 6).

Kuressaare

Kuressaare kinnisvaraturg oli aprillis pigem vaiksem. Maa-ameti andmeil toimus 19 ostu-müügitehingut, mis on nii märtsist kui ka mullusest aprillist kolme võrra vähem.

Kortereid müüdi 8 (märtsis 12), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 653 eurot. Kui kuuga langes hinnatase 2%, siis aastaga kasvas see 10,5%.

Müüdi ka 7 eramut ja suvilat (märtsis 4) ning 3 elamukrunti.

Haapsalu

Aprillis toimus maa-ameti andmetel Haapsalus 23 kinnisvara ostu-müügitehingut. Märtsis oli antud näitaja 34 ja mullu aprillis 36.

Kortereid müüdi 15 (märtsis 23), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 515 eurot. Võrreldes märtsiga kasvas hinnatase 16,8% ning aastaga 12,9%.

Eramuid müüdi 2 (märtsis 3) ning hoonestamata elamumaid 1 (viimati mullu juunis, samuti 1).

Astlanda ja Nordlin ehitavad Sõle Spordikompleksi

12.05.2016 Tõnu Toompark

Astlanda Ehitus OÜ konsortsiumis OÜ Nordlin Ehitusega sõlmisid 11.05.2016 Tallinna linnaasutusega Kristiine Sport projektijuhtimislepingu Sõle Spordikompleksi ehitustöödeks.

Sõle Spordikompleks rajatakse aadressile Sõle 40a.

Objekti valmimistähtaeg on oktoober 2017.

Negatiivsed intressimäärad – mida see tähendab?

12.05.2016 Tõnu Toompark

Nüüd, kui üha enamates arenenud riikides jõuavad intressimäärad negatiivsele poolele, räägitakse meedias aina rohkem negatiivsetest intressidest. Seni on viis keskpanka – Euroopa Keskpank (EKP), Taani riigipank, Šveitsi riigipank, Rootsi riigipank ja Jaapani riigipank – hakanud riigipangas (keskpangas) hoiustatavatele kommertspankade vahenditele rakendama negatiivseid intressimäärasid.

See tähendab, et kommertspangad peavad riigipangas raha hoidmise eest peale maksma. Nende otsuste eesmärk on stimuleerida majanduskasvu ning võidelda madala inflatsiooni ja kasvava deflatsiooniohuga. Nüüd on küsimus selles, kui hästi see lähenemine toimib, sest ettearvamatud on nii võimalikud tagajärjed kui ka kommertspankade, institutsioonide ja teiste osaliste käitumine juhul, kui intressimäärad langeks veelgi sügavamasse miinusesse või jääksid negatiivseks pikema perioodi jooksul.

Miks kasutada negatiivseid intressimäärasid?

Lihtsalt öeldes – kui intressimäärad on negatiivsed, peab hoiustaja, näiteks kommertspank, keskpangale maksma, et oma raha riigi keskpangas hoida. Sellise poliitika teoreetiline eesmärk on, et kui pangad peavad oma raha hoiustamise eest maksma, on neil rohkem motivatsiooni vaba raha ettevõtetele ja eraisikutele laenata, panustades nii majandusse.

Järgmine näide oleks hoiustaja (nt suurettevõte), kes peab negatiivsete intressimäärade rakendamisel oma raha kommertspangas hoidmise eest maksma. Siin on üks eesmärke stimuleerida ettevõtteid kasutama raha äriinvesteeringuteks, mis omakorda elavdab majanduskasvu.

Teisiti öeldes tähendavad negatiivsed intressimäärad, et laenuandjad maksavad laenuvõtjatele laenamisvõimaluse eest peale. Kommertspankade puhul oleks siiski tegemist äärmusliku olukorraga, kuna laenamise majanduslik eesmärk on teenida kasumit, võttes enda peale laenusaaja krediidiriski.

Nii pisendatakse laenamiskulusid negatiivsete intressidega, et suurendada tarbimist, mis on üks peamisi majanduskasvu taga olevaid jõudusid. Siiski on need eesmärgid ja negatiivsete intressimäärade rakendamise põhjused väga teoreetilised ning pole kindel, kuidas need praktikas realiseeruvad.

Kuidas see toimib? Euroala näide

Euroalas on keskpanga eesmärk stimuleerida majanduskasvu ja tõsta inflatsiooni. EKP-l on mandaat tagada hindade stabiilsus, hoides inflatsioonimäära keskpika perioodi jooksul veidi alla 2% juures (praegu on inflatsioon euroalas veidi alla nulli).

Nagu enamik keskpankasid, mõjutab EKP inflatsiooni intressimäärade kaudu. Kui keskpank soovib liiga kõrget inflatsiooni piirata, tõstab see enamasti intressimäärasid, muutes laenamise kallimaks ja säästmise ligitõmbavamaks. Vastuseks liiga madalale inflatsioonile vähendatakse intressimäärasid.

EKP-l on kolm peamist intressimäära, millele tuginedes tegutseda: laenamise püsivõimalus pankadele üleöö laenamiseks, põhilised refinantseerimistoimingud ja hoiustamise püsivõimalus. Refinantseerimise põhimäär või baasintress on intressimäär, millega pangad saavad tavatingimustel EKP-lt laenata, ning hoiusemäär on summa, mida pangad saavad keskpangast hoiustatavatelt vahenditelt.

Kuna euroala majandus taastub väga aeglaselt ja inflatsioon on nullilähedane ja püsib eeldatavasti kaugelt alla 2% veel pikema aja jooksul, on EKP otsustanud, et intressimäärad peavad olema madalamad. Kõik kolm intressimäära on alates 2008. aastast langenud ja viimati kärbiti neid 2016. aasta märtsis. Baasintressi määra kärbiti 0,05 protsendilt 0 protsendile ja hoiusemäär langes –0,3 protsendilt veelgi kaugemale miinuspoolele, –0,4 protsendile. EKP õigustab seda kui osa meetmete kombinatsioonist, mille eesmärk on tagada keskpika perioodi jooksul hindade stabiilsus, mis on vajalik euroala jätkusuutlikuks kasvuks.

Nüüdseks veelgi kaugemale miinusesse ulatuv hoiusemäär tähendab, et EKP-s raha hoiustavad euroala kommertspangad peavad veelgi rohkem maksma. Tekkida võib küsimus, kas pankadel ei ole võimalik negatiivset hoiusemäära vältida.

Näiteks kas nad ei saa lihtsalt otsustada rohkem sularaha hoiustada? Kui panga käes on raha rohkem kui minimaalsete reservimäärade jaoks tarvis ning see ei soovi seda teistele kommertspankadele välja laenata, on ainult kaks võimalust: hoida raha keskpangas oleval kontol või hoida seda sularahas (keskpangad loodavad muidugi, et pangad suurendavad ennekõike ettevõtetele ja eraisikutele laenamist).

Ka sularaha hoidmine ei ole tasuta, kuna pangal on sularaha ladustamiseks vaja väga turvalist hoiuruumi. Seega on vähetõenäoline, et ükski pank seda teha otsustaks. Pigem võib arvata, et pangad laenavad raha teistele pankadele või maksavad negatiivset hoiusemäära. Nendest kahest valikust on oluliselt tõenäolisem teine, kuna enamiku pankade käes on praegu raha rohkem, kui nad välja laenata saavad, ning laenamine teistelt pankadelt ei ole vajalik.

Negatiivsete intresside positiivsed ja negatiivsed mõjud

Kui keskpankade eesmärk on kasvu ja inflatsiooni stimuleerida negatiivsete intressidega, on selline poliitika äärmiselt ebaharilik ja hõlmab endas arvestatavaid probleeme. Järgnevalt on kirjeldatud mõnd olulisemat poolt- ja vastuargumenti.

Esiteks, eeldusel, et keskpankade eesmärgid täituvad ja negatiivsed intressimäärad majandust stimuleerivad, oleks see pangandussektori jaoks positiivne märk. Kui turgudel levib uskumus, et negatiivsed intressimäärad parandavad pikaajalist kasvuperspektiivi, peaks see tõstma ootusi inflatsioonile ja kõrgematele intressimääradele tulevikus, mis on positiivne pankade netomarginaali seisukohast (kommertspangad teenivad raha krediidiriski võtmisega ning küsivad laenudelt kõrgemaid intresse kui need, mida hoiustele maksavad – nende intressimarginaal on positiivne).

Veelgi enam, paremas majandusolukorras peaksid kommertspangad leidma veelgi tasuvamaid võimalusi laenamiseks ning laenusaajad on suurema tõenäosusega võimelised neile tagasi maksma. Samas võivad negatiivsed intressid pangandussektorit kahjustada.

Kui langevad intressimäärad suruvad laenudelt saadavad tasud veelgi madalamale ning kommertspangad ei soovi või ei suuda negatiivseid hoiusetasusid katta, siis surutakse pankade intressimarginaali netomäära aina kitsamaks.

Teiseks peaks negatiivsete intressimäärade poliitika suunama kommertspankasid rohkem laenama, et vältida keskpankade kehtestatud tasusid kohustuslikke reserve ületavate vahendite eest. Kuid selleks, et negatiivsed intressid laenamist hoogustaks, peavad kommertspangad olema valmis rohkem ning väiksema kasuga laenama.

Kuna negatiivsed intressimäärad võetakse kasutusele loiu majandustegevuse ja deflatsiooniga seotud riskide tasakaalustamiseks, tähendab see, et ettevõtetel on sellises keskkonnas raskusi ning laenamisel peavad pangad leppima suurema krediidiriski ja väiksema tuluga.

Kui kasumid liigselt vähenevad, võivad pangad koguni laenamist vähendada. Veelgi enam, raskused negatiivsete intresside kehtestamisel hoiustajatele võivad tähendada, et tarbijate jaoks tõusevad võlgadega seotud kulud.

Kolmandaks, negatiivsed intressid võivad nõrgendada riigi valuutat, tõstes konkurentsi ekspordialal ning soodustades inflatsiooni, kuna impordihinnad tõusevad. Samas võivad negatiivsed intressid tekitada niinimetatud valuutasõja olukorra, kus mitmed riigid soovivad teadlikult oma sisevaluuta väärtust vähendada, et sel viisil majandust stimuleerida.

Nõrgem valuutakurss näib olevat üks põhilisi viise rahanduspoliitika leevendamise elluviimiseks. Kuid kokkuvõttes on valuuta väärtuse vähendamine nullsummamäng: maailmamajandus ei saa hakkama selle vastu toimiva valuutade väärtuse langetamisega. Halvimal juhul võib võistluslik valuutade väärtuse vähendamine viia protektsionistlike kaubanduspoliitikateni, millel on ülemaailmse kasvu seisukohast negatiivne mõju.

Neljandaks, negatiivsed intressimäärad peaksid investorite vaatenurgast teoorias toimima samamoodi nagu intressimäärade nullini langetamine – see peaks olema soodus aktsiate jaoks, kuna intressimäärade ja aktsiaturu vaheline seos on võrdlemisi kauge. Intressimäärade vähendamine tähendab, et inimesed, kes soovivad raha laenata, saavad seda teha madalamate intressidega.

Kuid see tähendab ka, et neil, kes raha välja laenavad või ostavad väärtpabereid, näiteks võlakirju, on väiksemad võimalused teenida intressitulu. Kui eeldame, et investorid käituvad ratsionaalselt, mõjutaksid vähenevad intressimäärad investoreid raha võlakirjaturult aktsiaturule liigutama. Samas on ettevõtetel võimalik oma laienemist finantseerida soodsamalt, kasvatades nii oma tulevast teenistuspotentsiaali, mis omakorda kergitab aktsiahindu.

Kuid praktikas ei pruugi selline erakordne madalate intressimäärade poliitika nii tänuväärne olla. Investorid võivad negatiivsete intresside poliitikat pidada märgiks tõsistest majandusprobleemidest ja jääda riskide suhtes valvsaks. Samuti ei tähenda negatiivsete intresside rakendamine tingimata, et kommertspangad rohkem laene väljastaksid, mis omakorda võib mõjutada finantsettevõtete kasumiväljavaateid ja kahjustada ülemaailmse finantssektori toimimist.

Aktsiaturg tervikuna on ülemaailmsete finantsprobleemide suhtes väga tundlik ja võib nende tagajärjel kukkuda. Ja isegi kui kommertspangad oleksid nõus rohkem laenama, on küsitav, kuivõrd suudaks see ettevõtteid ja üksikisikuid panna rohkem laenama ja kulutama.

Viiendaks, negatiivsed intressid võivad täiendada teisi leevendamismeetmeid (näiteks kvantitatiivset leevendamist) ja anda märku keskpanga otsusest tegeleda majanduse aeglustumise ja alla sihtmäära jääva inflatsiooniga. Samas võivad negatiivsed intressimäärad olla märk sellest, et keskpangad on rahapoliitikas jõudmas oma võimaluste piirini.

Turgudel näib levivat aina rohkem mure, et keskpankade meetmed on ammendunud ja see, kuidas reageerivad poliitikasuunajad majanduse uutele langussuundadele, tekitab ärevust.

Kokkuvõte

Keskpangad teevad kõik võimaliku, et soodustada kasvu ja inflatsiooni. Kui intressimäärad on juba nullis, siis enamik pankasid on hakanud rakendama oma eesmärgi saavutamiseks negatiivseid intressimäärasid. Tegemist on aga keskpankade jaoks võrdlemisi uue vahendiga ning sellise poliitika peamised võimalused ja riskid pole veel avaldunud.

Seetõttu tasub selle aina populaarsemaks muutuva poliitika potentsiaalseid soovimatuid tagajärgi lähemalt uurida ja jälgida. Seni on euroala majanduse taastumine olnud aeglane ja inflatsioon väga madal, kommertspangad rohkem laenama ei kiirusta ja otsivad pigem teisi viise, kuidas oma tulusid kaitsta.

Ettevõtete ja eraisikute valmisolek rohkem ja soodsamalt laenata kasvab võrdlemisi aeglase tempoga, investorid ei tõtta suuremaid riske võtma ja võlakirjade tootlus on rekordiliselt madalal tasemel. Negatiivsete intressimäärade tõelise mõju mõistmiseks on vaja rohkem aega.

Allikad: Euroopa Keskpank, Maailmapank, Rahvusvaheliste Arvelduste Pank, Nasdaq, Investopedia, Bloomberg, BBC, CNBC

Ovidijus Sačilka
SEB Baltikumi kogumis- ja investeerimisvaldkonna strateeg

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC – põhimõtted, meetodid ja turuväärtus

Kaljulaid Soomanile: tule elevandiluust tornist alla

12.05.2016 Tõnu Toompark

Põhja-Tallinna linnaosa vanema Raimond Kaljulaidi sõnul ei ole kinnisvaraärimehe Peep Soomani paljutsiteeritud kriitikas riiklike üürimajade suhtes ühtegi uut argumenti – täpselt samad kõlasid 15 aastat tagasi, kui Keskerakond alustas Tallinnas munitsipaalehitusega ning tervet mõistust on neis vastuväidetes sama vähe kui toona.

„Jälle rikutakse turgu, jälle oleks odavam osta ja renoveerida. Sooman võiks tulla oma elevandiluust tornist alla ja tutvuda reaalse olukorraga. Huvitav oleks teada saada, millist lahendust pakuks Sooman näiteks üksinda ja oma kodust ilma jäänud eakale inimesele, kelle pisut üle 200-eurosest riiklikust vanadusepensionist kindlasti ei piisa, et üüriturult elamispinda üürida. Just selliste inimeste aitamiseks vajavadki omavalitsused munitsipaaleluruume,“ ütles Kaljulaid.

Kaljulaidi sõnul ootab ainuüksi Põhja-Tallinnas praegu eluruumi üle 1000 inimese. Tallinn on viimase viisteist aasta jooksul märkimisväärselt investeerinud munitsipaalelamutesse, kusjuures riik ei ole pealinna selles toetanud. Pealinnast väiksematel omavalitsustel pole ammugi munitsipaalehituseks iseseisvalt raha. Neile tuleks see raha anda, sest munitsipaaleluruumid on väga vajalikud.

Selles seisnebki Kaljulaidi sõnul sotside programmi nõrkus. Selle asemel, et lihtsalt toetada munitsipaalkorterite ehitust omavalitsuste poolt, tahavad nad Tallinnas asuvatest ministeeriumitest juhatada ja otsustada, kuhu ja mida ehitama hakatakse.

“Samal ajal on minister juba vabandavalt täpsustanud, et kuigi programm on suure hurraga välja käidud, siis alles kaardistatakse ja analüüsitakse, nagu sotsidele omane. Räägitakse 6000 korterist kogu Eesti peale ja sedagi millalgi tulevikus. Tuletaksin meelde, et ainuüksi Tallinna kõige esimene munitsipaalehitusprogramm nägi ette 5000 korteri ehitamist, nii et 6000 korterit kogu Eesti peale on väga väike number. See ei keera kinnisvara turgu kuhugi, aga inimesi ka ei aita,” lausus Kaljulaid.

Põhja-Tallinna vanem juhis tähelepanu asjaolule, et Soomani arvamusavaldus sai küll palju vastukaja, kuid täiesti märkamatuks jäid tema solvavad märkused Ida-Virumaa ja Kagu-Eesti elanike kohta.

„Uskumatu lugu, et ühe tänapäeva ettevõtte juht lubab endale öelda midagi sellist, et inimesed ei koli nendesse piirkondadasse, sest seal on elu perses ja suurim kultuuriline väärtus on joodikute assamblee poe taga. Poleks ausalt öeldes uskunud, et sellist labast turufundamentalismi ja jämedakoelist arusaamist majanduse toimimisest enam ettevõtjate seas kohtab, aga kinnisvaravaldkonna tegelased on viimastel päevadel üldse silma paistnud huvitavate arusaamadega elust ja inimestest,“ sõnas Kaljulaid.

Sisetarbimine veab endiselt majanduskasvu

12.05.2016 Erki Lõhmuste

Aasta esimeses kvartalis kasvas Eesti sisemajanduse kogutoodang statistikaameti esialgsel hinnangul aastases võrdluses 1,7 protsenti. Majanduskasvu vedas endiselt sisetarbimine ning välisnõudlus püsis nõrk. Eelmise aasta neljanda kvartaliga võrreldes kiirenes kasv ühe protsendipunkti võrra, mis tulenes peamiselt veebruarikuiste aktsiisitõusude tõttu suurenenud maksulaekumistest.

Palgatulu kasvutempo püsis esimeses kvartalis kuue protsendi juures ning kaubandusettevõtete müügitulu viitab tugeva eratarbimise kasvutempo jätkumisele. Käesoleval aastal ootame eratarbimise kasvutempo aeglustumist, mida piiravad nii tarbijahindade tõusule pöördumine aasta teises pooles kui ka eelmise aastaga võrreldes väiksemas ulatuses toimunud tööjõumaksude langetamine. Sellest aastast kehtima hakanud madalapalgaliste palgatoetus mõjutab sissetulekuid alates 2017. aastast.

Lisaks kaubandusele kasvasid ka teised sisetarbimisega seotud harud nagu info ja side, kinnisvara ning siseturism. Kaupade ekspordi langus jätkus esimeses kvartalis välisnõudluse nõrkuse tõttu, mida võimendas madalast naftahinnast tingitud õlitoodete ekspordi langus ning kõrge võrdlusbaas sideseadmete väljaveos. Samas impordimahud pöördusid pärast aastapikkust langust taas kasvule. Seda toetas kapitalikaupade ja sõiduautode kasvanud sissevedu ning aktsiisimäära tõstmise eelne varude suurendamine.

Rahandusministeerium ootab lähikvartalitel majanduse elavnemist välisnõudluse taastumise toel. Kevadprognoosi kohaselt ootame 2016. aasta kokkuvõttes majanduskasvu kiirenemist kahe protsendini eelmise aasta 1,1 protsendilt.

Erki Lõhmuste, rahandusministeeriumi fiskaalpoliitika osakonna juhataja asetäitja

Esialgsete andmete põhjal oli majandus esimeses kvartalis tasakaalukam kui varem

12.05.2016 Kaspar Oja

Jaekaubandusettevõtete müügimahu kasv aeglustus märtsis, kuid ületab endiselt majanduskasvu
Neljanda kvartaliga võrreldes kasvas eksport hooajalisi tegureid arvestades kiiresti
Ettevõtete investeeringud kasvasid
Tööstustoodangu kasv viitab kvartali võrdluses positiivsemale majanduskasvule

Statistikaameti kiirhinnangu kohaselt kasvas majandus 2016. aasta esimeses kvartalis aasta võrdluses 1,7% ja jäi kvartali võrdluses neljanda kvartali tasemele. Majanduskasvu pidurdas põlevkivitööstus, väga positiivselt aga mõjus sellele jaanuarikuine aktsiisikaupade varumine, mis peegeldub tootemaksude ja kaubandussektori lisandväärtuse kasvus. Nõudluskomponentidest aeglustub tarbimise kasv, mis ületab jätkuvalt majanduskasvu üldnäitajat, kuid selle taustal on investeeringud tugevnenud.

Tööstustoodangu kasv viitas kvartali võrdluses positiivsemale majanduskasvule. Põlevkivisektori probleemidest hoolimata kasvas töötleva tööstuse toodangumaht 2016. aasta esimeses kvartalis 2015. aasta neljanda kvartaliga võrreldes 1,5%, mis on lähedane ajaloolisele keskmisele. Kogu tööstussektori, sh energeetika ja mäetööstuse toodang kasvas 1,3%. Tööstussektori toodangu aeglasema kasvu taga oli vähesem põlevkivi kaevandamine, mis oli ilmselt tingitud sellest, et möödunud aasta jooksul varud kuhjusid. Energeetikasektori toodang kasvas aga nii aasta kui ka kvartali võrdluses. Seda, et tööstussektor on kvartali võrdluses tugevnenud, kinnitab statistikaameti hinnang kaubaekspordi mahu muutusele. Kaubaeksport vähenes aasta võrdluses vaid 2%, mis tähendab, et 2015. aasta neljanda kvartaliga võrreldes kasvas eksport hooajalisi tegureid arvestades väga kiiresti. Kaubanduspartnerite impordi ehk välisnõudluse kasv jäi sellele tõenäoliselt alla.

Tarbimise kasv aeglustub. Jaekaubandusettevõtete müügimahu kasv aeglustus märtsis, kuid ületab endiselt majanduskasvu. Aeglustumise taga on reaalsissetuleku kasvu aeglustumine. Mäletatavasti toetasid möödunud aastal majapidamiste reaaltulu suurenemist nii palgatulu kiire kasv, hindade langus, toetuste kasv kui ka maksude vähenemine. Need tegurid avaldavad majapidamiste tulule soodsat mõju, kuid 2015. aastal oli see mõju suurem kui 2016. aastal. Esimeses kvartalis oli eratarbimise kasv tõenäoliselt veel küllaltki tugev, sest seda mõjutas liigaasta efekt, mis paistab välja ka ettevõtete veebruarikuistest käivetest. Peale selle kasvatas eratarbimist jahe ilm, mis suurendas kommunaalmaksetena tehtavaid sundkulutusi.

2016. aasta esimese kvartali positiivsetest arengutest saab esile tõsta ettevõtete investeeringute kasvu, millele viitavad käibemaksu andmed. Investeeringute kasv on kooskõlas ka impordi suurenemisega. Edaspidi peaks investeeringute kasvule järjest enam kaasa aitama Euroopa tõukefondide vahendite kasutamine, mis väljendub eeskätt valitsemissektori investeeringute kasvus, kuid osaliselt ka erasektori projektides. Uute investeeringute vajadusele viitab tööstussektori tootmisvõimsuse kasutamise kasv, ehkki enamikus harudes jääb tootmisvõimsuse rakendatuse tase veel Euroopa keskmisele alla. Tõhusama töökorralduse abil saaks tootmist suurendada ka investeeringuid tegemata. Samal ajal on harusid, kus tootmisvõimsust rakendatakse juba Euroopa keskmisest intensiivsemalt, näiteks viimastel aastatel kiiresti kasvanud puidutööstuses.

Eesti Pank avaldab uue prognoosi 2016. aasta juunis.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – kliendi leidmisest eduka tehinguni

Arco Vara AS omandas krundid Sofias

12.05.2016 Tõnu Toompark

10.05.2016 viis Arco Vara AS lõpuni Sofias kahe krundi omandamise protsessi, mis sai alguse 08.07.2015 avaldatud börsiteates kajastatud eellepingu sõlmimisega. Arco Vara AS omandas Bulgaaria äriühingu Sofia Parkside EOOD, millele kuuluvad krundid Sofias Iztok’i linnaosas kogupinnaga 2470 m2.

Juhataja Tarmo Sild’i kommentaar:

„Arco Vara lähema kahe aasta eesmärk on kahekordistada oma tegevusmahtu, saades juhtivaks elukondlikuks kinnisvaraarendajaks ning teenustelt kõige inimesekesksemaks kinnisvarabürooks. Meie aastatulu peab ületama 20 miljonit eurot, puhaskasum 2 miljonit eurot ning meie teenuseid tarbiv kliendibaas peaks ületama 100,000 inimest. Meie tooted peavad olema kõrge kvaliteediga, eristuvad ning eeskujuks, mille järgi tarbijad teevad oma valikuid.

Sofia Parkside EOOD 100% aktsiate omandamisega astusime enda kasvamisel olulise sammu. Omandatud krundile rajatavad korterid on hea asukohaga, sealhulgas metrooühendusega, ning pool arendusest piirneb pargiga. Oleme viimased kümme kuud krunti arendanud, sellesse seejuures oluliselt omakapitali investeerimata. Läbiviidud arhitektuurikonkursi võitnud rahvusvahelise arhitektuuribüroo Stephan George International kontseptsioon on originaalne, kuid arvestab seejuures õppetundidega, mille oleme saanud Manastriski Livadis, sh lihtsate aga efektiivsete konstruktiivsete lahendustega, ruumikasutuse optimeerimisega, keskkonnaga, jätkusuutlikkusega. Teises kvartalis lõpetame detailplaneeringuga. Kolmandas kvartalis lõpetame projekteerimistööd ja saame ehitusloa. Ehitustööd ja eelmüük algavad neljandas kvartalis.

Arvestades meie Sofia meeskonna senist suurepärast arendustööd Manastirski Livadi projektis ning Sofia kui linna kasvu ja Bulgaaria majanduse kontsentreerumist suurlinnadesse, on meil kõik eeldused oodata projekti edu. Projekt koosneb kolmest korterelamust, müüdava kogupindalaga ca 7700 m2 ning oodatud tuluga üle 7 miljoni euro. Prognoos on konservatiivne, nagu ka meie senised prognoosid Manastirski Livadi projektis. Ma loodan tegelikult enamat“.

Kinnisvarakool: AI kinnisvaramaaklerile: tööriistad, võimalused ja praktilised lahendused

Uus Maa avas Tallinnas uue esinduse

12.05.2016 Tõnu Toompark

Mai alguses avas Uus Maa Kinnisvarabüroo uue esinduse kesklinna ja Kadrioru piiril, aadressil Kreutzwaldi 9.

Tegemist on frantsiisiettevõttega, mille nimeks on Uus Maa Kadriorg ja büroo juhiks pikaajalise kogemusega kutseline maakler Margit Sild, kes on pärjatud nii Eesti Aasta Maakleri tiitliga kui ka olnud aastaid Uus Maa parimate hulgas.

„Olen tänulik, et mulle pakuti põnevat väljakutset luua uus tugev üksus. Hetkel on meie meeskonnas neli maaklerit ja keskendume eelkõige Kadrioru ja kesklinna kinnisvara vahendamisele,“ räägib Margit Sild. „Miks just frantsiis? Mulle on Uus Maa väärtused ja firmakultuur südamelähedased. Uus Maal on selja taga 24 aastat ajalugu ning seega ka sama palju kogemusi, teadmisi ja infopagasit. Meie tegevust toetab asjatundlik meeskond ja hea sidusteenuste võrgustik. Loodan, et Uus Maa värvides harukontoreid tekib juurde ka teistesse Tallinna linnaosadesse, sest meil on palju võimekaid maaklereid, kellest võiksid välja kasvada juhid.“

Uus Maa Kinnisvarabüroo on oma kontoritega esindatud pea kõikides Eesti suuremates linnades. Tallinnas asuvad lisaks peakontorile ka äsja avatud Kadrioru esindus ja 2010. aastal tegevust alustanud Pirita büroo.