Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Sõlmiti leping Kalaranna tänavava ehitajaga

19.08.2014 Tallinn.ee

Tallinn Tallinna Kommunaalamet sõlmis AS-ga Teede REV-2 töövõtulepingu Kalasadama ja Tööstuse tänavat ühendava Kalaranna tänava rajamiseks.

Rajatav 1,75 km pikkune Kalaranna tänav asub Põhja-Tallinna linnaosas, kus praegu on killustikkattega jalg- ja jalgrattatee, tuntud nimetusega „Kultuurikilomeeter“. Projektiga on hõlmatud tee-ehituslikud tööd, tänavavalgustuse, veetorustiku, reovee- ja sademeveekanalisatsiooni, elektrikaablikanalisatsiooni, magistraalse soojatorustiku ja gaasitorustiku rajamine ning sidekanalisatsiooni rekonstrueerimine. Kalaranna tänav plaanitakse rajada 1+1 läbiva sõidurajaga ning kõnnitee ja kergliiklusteega.

Tänava ehitusest on huvitatud olnud riigi poolt Riigi Kinnisvara AS ja meremuuseum ning eraettevõtetest Pro Kapitali ja Noblessneri kvartali esindajad. Linna omaosalust rahastatakse juunis vastuvõetud lisaeelarvest.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Kultuurikatla piirkonna detailplaneeringu täiendav väljapanek

19.08.2014 Tõnu Toompark

Tallinn Põhja-Tallinna Valitsus, Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet korraldavad Kultuurikatla, Linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneeringu täiendava avaliku väljapaneku.

Täiendav avalik väljapanek korraldatakse seoses kavatsusega detailplaneering osaliselt kehtestada.

Detailplaneeringuga on võimalik tutvuda 3.–30. septembrini tööpäeviti Põhja-Tallinna Valitsuse infosaalis (Niine tn 2), Tallinna Kesklinna Valitsuses (Nunne tn 18) ja Tallinna Linnavalitsuse infosaalis (Vabaduse väljak 7).

Detailplaneeringu seletuskirja ja põhijoonisega on võimalik tutvuda ka Tallinna planeeringute registris http://tpr.tallinn.ee. Täiendav info telefonidel 645 7003, 645 7217 ja 645 7264.

Kultuurikatla, Linnahalli ja mere vahelise ala detailplaneering on kavas kehtestada osaliselt jättes välja planeeritava ala kaguosa, sh Põhja pst 33 kinnistu (omanik Statoil Fuel & Retail Eesti AS). Vastuvõetud detailplaneeringus oli planeeritud ala suurus 11,21 ha, detailplaneering on kavas kehtestada 7,01 ha suurusel alal.

Detailplaneeringut on muudetud võrreldes vastuvõetud lahendusega Põhja pst 35 kinnistu osas. Kinnistust on ette nähtud moodustada kaks hoonestatavat krunti varasema ühe hoonestatava krundi asemel. Neist üks on planeeritud ühiskondlike ehitiste sihtotstarbega Eesti Kaasaegse Kunsti Muuseumi hoone tarvis, teisele saab ehitada kuni 5-korruselised ärihooned. Lisaks on detailplaneeringut korrigeeritud arvestades varem korraldatud avalike väljapanekute ja arutelude tulemustega.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Tallinn teenis kinnisvara enampakkumistega üle 1,4 miljoni euro

19.08.2014 Tallinn.ee

Tallinn Tallinna linnakassasse laekub tosina kinnisvaraobjekti enampakkumisest kokku üle 1,4 miljoni euro, seekordseks hinnalisimaks ostja leidnud müügiobjektiks olid ühtse müügiobjektina enampakkumisel olnud Toompuiestee 13 korteriomandid.

Toompuiestee 13 korteriomandite müügihind kujunes enampakkumise tulemusel alghinnast poole kõrgemaks, tõustes 756 000 eurolt hinnaks kujunes 1 156 000 eurole.

Järvevana tee 5a kinnistu, mille sihtotstarve tootmismaa ning pindala 1741 m2, leidis ostja alghinnaga 35 102 eurot ehk alghinnast 17% kallimalt.

Kalamajas asuv Salme tn 31-10 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 28,9 m2 ostetakse hinnaga 35 200 eurot, mis on alghinnast ligi viiendiku jagu rohkem. Samas asumis paiknev Kungla tn 5a-11 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 17,2 m2, leidis ostja hinnaga 21 511 eurot, seega kujunes ostuhind alghinnast 37% kõrgemaks. Kungla tn 10//Vabriku tn 30-7 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum üldpinnaga 18,4 m2, leidis ostja hinnaga 22 750 eurot ehk alghinnast 35% kallimalt.

Roopa tn 17// Villardi tn 10-6 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 19,3 m2, leidis ostja hinnaga 28 200 eurot, mis on alghinnast 3200 eurot ehk 12,8% enam.

Kolme Koplis asuva korteriomandi, mille reaalosadeks eluruumid üldpinnaga 23,3 m2, 21,8 m2 ja 11,5 m2, müügist laekub linnakassasse kokku 54 159 eurot.

Pelgulinnas asuv Õle tn 38-3 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 37,1 m2, ostetakse hinnaga 42 777 eurot, alghinnast 34% kallimalt ning Karjamaa asumis paiknev Hundipea tn 3-16 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 22,9 m2, hinnaga 15 010 eurot, mis on alghinnast 65% kõrgem.

Ostja leidis ka Harju maakonnas Keila vallas Kloogaranna külas asuv Koidu tee 4 kinnistu, elamumaa sihtotstarbega 2390 m2 suuruse hoonestatud kinnistu hinnaks kujunes 26 200 eurot.

Nende kinnisvaraobjektide müükide tulemusel laekub linnakassasse kokku 1 436 909 eurot.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Uus Maa alustas uute eksklusiivsete korterite müüki vanalinna ja Kalamaja piiril

19.08.2014 Tõnu Toompark

Uus Maa Kinnisvarabüroo alustas koostöös Brodal Holding OÜ-ga Vanalinna ja Kalamaja piirile, aadressile Põhja pst 5 ehitatava hoone korterite müügiga.

Tallinna kesklinna, Vanalinna ja Kalamaja piirimaile, Põhja puiesteele, kerkib 2015. aasta kevadeks uus atraktiivne ja eksklusiivne kortermaja, mis kujuneb kahtlemata miljööväärtusliku piirkonna arhitektuuriliseks suunanäitajaks. Hoone arhitektuur on värske, geomeetriline ja esinduslik.

Kuuekorruselise elamu korterid sobivad koduks kvaliteeti ja maitsekaid lahendusi hindavatele, eelkõige aktiivse elurütmiga linnainimestele. Hoone tehniline lahendus on terviklik ja kaasaegne ning materjalide ja tehniliste süsteemide valikul on kasutatud parimaid olemasolevaid lahendusi – hoone projektijärgne energiatõhususe näitaja vastab korterelamute energiaklassile B.

„Arendajaga oleme varasemalt koostööd teinud mitme kortermaja müügil ja selle firma arendusprojekte iseloomustab nõudlikkus kvaliteedi suhtes. Ka Põhja pst 5 siseviimistlusmaterjalid on keskmisest kõrgema kvaliteediga ning arvestatakse ka ostjate erisoovidega.“ kommenteeris korterite müügiga tegelev Uus Maa Kinnisvarabüroo kutseline maakler Margit Sild.

„Kuna tegemist on hoonega, mis jääb oma asukoha tõttu olulisel määral kujundama Tallinna nägu, püüdsime koostöös arhitektidega leida arhitektuurset lahendust ning viimistlusmaterjale, mis oleksid ajatud ning silmale meeldivad ka aastakümnete pärast,“ kommenteeris Brodal Holding OÜ juhatuse liige Veikko Varik.

Elamus on kokku 38 korterit ja 6 äripinda. Kõige suurem korter on 145,6 m2 ja väikseim 44,5 m2. Iga korteri juurde kuulub rõdu/terrass, panipaik ning lisaks on võimalik omandada vähemalt üks parkimiskoht maja-aluses garaažis.

Hoone arhitekt on Meeli Truu, ehitustöid teostab Kopter Ehitus OÜ.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Kinnisvaraga tehakse Euroopas rohkem tehinguid

19.08.2014 Tõnu Toompark

Tehinguaktiivsus Euroopa kinnisvaraturul kasvab, kuid seda pigem väiksematel turgudel.

Käesoleva aasta teises kvartalis kasvas kinnisvarainvesteeringute maht 36,6 miljardi euroni, mis oli 24 % suurem võrreldes eelmise aasta sama perioodiga
Kasvu taga oli eelkõige positiivne areng Prantsusmaal, Belgias, Hollandis, Luksemburgis, Itaalias, Iirimaal ja Hispaanias, Ühendkuningriigis investeeringud aastases lõikes ei kasvanud ning Saksamaal isegi vähenesid
Erinevalt viimase aja suundumustest olid aktiivsemad just Euroopa kohalikud investorid. Väljaspoolt Euroopat tulnud investeeringute maht moodustas 36 % kõigist investeeringutest, kusjuures keskenduti pigem perifeersetele turgudele
DTZ prognoosib turumahu jätkuvat kasvu ja seda eriti väiksematel turgudel, 2014. aasta kasvuks eelneva aastaga võrreldes prognoositakse 8 %

Investeeringute maht on taas kasvamas

Käesoleva aasta esimese poolaasta investeeringute maht on 72 miljardit eurot, mis ajaloolises võrdluses ületab näiteks 2005. aasta mahtu, kuid jääb kaugele maha buumiaastate näitajatest. Turu taastumisest on põhjust rääkida eelkõige Prantsusmaal (71 %-line kasv kvartaalsete näitajate põhjal) ja Beneluxi maades (61 %-line kasv kvartaalsete näitajate põhjal).

Taas kord oli hulganisti tehinguid, mis ületasid poole miljardi euro piiri. Seesuguste megatehingute poolest paistsid silma Prantsusmaa ja Ühendkuningriik, kuid sinna kategooriasse küündis ka Hispaania, kus müüdi Klepierre-Carrefour kaubanduskeskuste kett. Euroopa kinnisvarainvesteeringu keskmine suurus jääb siiski oluliselt tagasihoidlikuma 36 miljardi euro tasemele.

Käesoleva aasta teine kvartal näitas Euroopa mastaabis esimeses kvartalis alanud positiivse trendi jätkumist. Taastumine jätkub ja nii kohalike kui väljastpoolt Euroopat tulevate investorite huvi on pigem kasvamas. Seda tõendab asjaolu, et investorid on tegutsemas mõnevõrra laiemas tootluste spektris, kuni veel mõni aeg tagasi tekitas huvi ainult madalaima riskitasemega kinnisvara. Käesoleva aasta teiseks poolaastaks prognoositakse kinnisvaraturu jätkuvat kasvu, kusjuures Euroopa mastaabis kasvab investeeringute maht 8 % ja küündib 155 miljardi euroni.

Väljaspoolt Euroopat tulevad investeeringud

Väljastpoolt Euroopat tulevatest investeeringutest domineerivad investeeringud Põhja- Ameerikast ja nö globaalsed investorid, kusjuures Aasia investorite osakaal pigem vähenes. Samas Lähis-Idast tulevate investeeringute maht kasvas. Populaarseim riik väljaspoolt Euroopat tulevate investeeringute osas on jätkuvalt Ühendkuningriik, samuti ka Saksamaa ja Prantsusmaa. Mõnevõrra huvi pakuvad ka Hispaania ja Itaalis, kuid sellega seesuguste investorite huvi ka piirdub ning väiksemad turud on eelkõige Euroopa investorite pärusmaa.

Populaarseim on kontor

Sektoritest moodustas suurima osa kontor, mis moodustas 43 % kinnisvarainvesteeringutest, samas enim kasvas võrreldes käesoleva aasta esimese kvartaliga kaubandussektor. Suurima osa sellest moodustasid kaubanduskeskuste tehingud, mis toimusid peamiselt Ühendkuningriikides, Prantsusmaal ja Hispaanias. Enim tööstus- ja laopindade investeeringuid tehti Ühendkuningriikides ja Soomes.

Olukorrast Balti riikides

Kahjuks pole sarnaselt paljude teiste Euroopa väiksemate riikidega põhjust midagi positiivset öelda kolme Balti riigi kohta. Investeeringute maht jääb mullusele selgelt alla. Ukraina kriisi otsest mõju on suhteliselt keerukas välja tuua, kuigi kaudsemad seoseid on suhteliselt suure tõenäosusega olemas. Lääne ja põhja poolt tulevad investorid on asendunud suuresti kodumaiste ja Venemaalt tulevate investoritega. Väiksem huvi seniste investorite poolt võib olla seotud lisaks uudistele Ukrainast ka Põhjamaade suhteliselt kesiste majandustulemustega. Venemaalt tulevate investeeringute kasv on ilmselt seotud aga eelkõige turvalisema investeerimiskeskkonna otsingutega, sest loomulikult jagub neid investeeringuid ka paljudesse teistesse Euroopa riikidesse. Balti riikide prognoos käesolevaks aastaks on 0,5 miljardi euro suurusjärgus, kusjuures esimese poolaasta tulemus moodustab sellest selgelt alla poole, mis omakorda tähendab seda, et tegelikkus võib osutuda mõnevõrra tagasihoidlikumaks.

Artikli allikas on DTZ Kinnisvara

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Statistika: Eluasemelaenude käive kerkib tehingute arvu languse kiuste

19.08.2014 Tõnu Toompark

2014 II kvartalis väljastasid Eesti pangad 199 miljoni euro väärtuses eluasemelaenusid. Aastaga kerkis eluasemelaenude käive 12%, mis on viimase pooleteise aasta kõige madalam juurdekasv.

Juurdekasvu hoogsa tempo on allapoole toonud korteritehingute arvu langus. Eesti korteritehingute arv kukkus II kvartalis 12%.

Laenukäibe muutustest hoolimata jätkas eluasemelaenude kogukäive kasvu. Aastataguse ajaga võrreldes kerkis Eesti eluasemelaenude jääk 1,7% ehk 5,94 miljardi euroni.

Laenujäägi kasv 1,7% võib küll väiksena tunduda, kuid tegemist on viimase viie aasta kõige suurema laenukäibe lisandumisega.

Laenujäägi kasvu taga on kõrge elamispindade tehingute arv ja sellega kaasnev lisandunud laenude arv. 2014 II kvartalis oli Eesti pankadel 161 700 eluasemelaenu. Aastane laenude tükiline juurdekasv oli 3150 ehk 2%.

Eluasemelaenude jääk ja käive kvartalite lõikes, mln €

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Nordecon AS lõpetas Paide uue reoveepuhasti ehituse

18.08.2014 Tõnu Toompark

Nordecon Homme, 19. augustil avatakse pidulikult Paide uus reoveepuhasti. Ehitustööd algasid 2013. aasta mais. Objekti maksumuseks kujunes ca 6,6 miljonit eurot ilma käibemaksuta. Tööde tellija oli AS Paide Vesi, projekteerijateks OÜ Aqua Consult Baltic ja Eesti Veeprojekt OÜ.

„Järvamaa ja Paide linna pikaaegne murekoht on saanud lahenduse ning paidelastel on nüüdsest Kesk-Eesti üks suurimaid ja kaasaegseima tehnoloogiaga reoveepuhasteid,“ sõnas Nordecon ASi juhatuse esimees Jaano Vink. „Tänu uuele reoveepuhastile paraneb looduskeskkond oluliselt, kuna Pärnu jõest vaid 200 meetri kaugusel asuva puhasti puhul on kõigi rangete normatiivide täitmine kindlalt tagatud.“

AS Paide Vesi juhatuse liikme Tarmo Vaheri kinnitusel ei puhastata valminud reoveepuhastis ainult Paide linna reovett. „ AS Paide Vesi poolt transporditakse puhastisse ka Järvamaa kuue valla reoveepuhastite jääkmuda, mis Paide puhastis ja valmival reoveepuhasti komposteerimisväljakul lõpptöötluse saab,“ lisas Vaher.

„Tööde käigus ehitati uus reoveepuhasti tehnohoone pindalaga ca 1300 m², rajati puhastusprotsessi mahutid, paakautode pesemisplats ja sissesõidutee kuni Mündi tänavani. Lisaks ehitati garaažikompleks ja paigaldati kompaktalajaam. Tööde lõppetapis, kui uue puhasti katseperiood oli edukalt läbitud, lammutati ka vana puhastikompleksi hooned ning rajatised,“ rääkis Nordecon ASi projektijuht Marek Sööt. „Samuti ehitati kokku ca 2,5 kilomeetrit torustikku ning rajati üle 300 meetri drenaažisüsteeme.“

Uute korterite tehinguinfo viib petlike järeldusteni

16.08.2014 Urmas Tehver

Enamasti valitseb arvamus, et Tallinna korterite kiire hinnatõusu mootoriks on tehingud järjest kallimate uute korteritega, tegelikkuses on aga järelturukorterite hinnatõus isegi natuke suurem.

Valdav hulk kinnisvaraturu ülevaadetest baseerub maa-ameti avaldataval statistikal, mis summeerib kõikide müügitehingute andmed, eraldamata, kas tegu on uute või juba kasutuses olnud ehk järelturu korteritega. Neid andmeid siis erinevad analüütikud kommenteerivad, lisades maakleritelt ja oma ettevõtte andmetest saadud turuinformatsiooni.

Meie võtsime ette kinnisvarahindajate poolt kasutatavad maa-ameti kogutud andmed kõikide Tallinna korteriomandeid puudutavate tehingute kohta alates 2012. aasta algusest. Elimineerisime tehingud, mis olid märgitud kui mitte vabaturu tehingud, samuti tehingud korteriomandite mõtteliste osadega ning nn plokktehingud, kus osteti ühe tehinguga kõik majas olevad korteriomandid ehk tehingu sisuks oli kogu kinnistu ost.

Seejärel eraldasime tehingud uute korteritega, kus meile oli abiks Adaur Grupi poolt koostatav uute korterelamute arenduste monitooring. Uute korterite hulka arvestasime ka need arendusprojektid, kus müüakse kortereid täielikult renoveeritud majades.

Tehingud uute korteritega

Reeglina alustatakse arendusprojektides korterite müüki koos ehituse algusega või isegi enne seda – müük toimub «paberil». Esmalt sõlmitakse ostuhuvilisega broneerimiskokkulepe, olenevalt arendajast, kas selle eest mingit tasu võttes või mitte, seejärel sõlmitakse notariaalne võlaõiguslik müügileping ehk rahvakeeli eelleping.

Lõplik korteriomandi müügileping ehk asjaõigusleping sõlmitakse tavaliselt peale ehitise valmimist. Seega toimub tavaliselt arendusprojektides korterite müük kogu ehituse aja jooksul, sõltuvalt projektist aasta kuni kaks, kuid enamuste korterite müügilepingute vormistamine jääb lühikesse ajavahemikku – kuu kuni kaks.

Ehituse valmimise järel müümata korterite puhul vormistatakse ostja leidmisel võlaõiguslik ja asjaõigusleping üheaegselt.

Maa-ameti tehinguregistris registreeritakse korteriomandite asjaõiguslikud müügilepingud –seega ei näita see päris tegelikku igakuist uute korterite müüki, vaid nende vormistamist.

Samuti on suurte ja pikemate projektide korterite müügihinnad statistikas väiksemad kui samal ajal müügis olevate samaväärsete korterite omad, sest müügitehingu tingimused, sh hind, on kokku lepitud aasta või isegi üle selle varem sõlmitud võlaõiguslikus lepingus.

Võib öelda, et uute korterite müügitempot ja tehingute hindu me maa-ameti tehinguandmete alusel pädevalt määrata ei saa. Tehingute arvu graafikult nähtavad uute korterite suuremad tehingute mahud on seotud suuremate arendusprojektide tihti kokkulangevate vormistamistega nagu näiteks Paldiski mnt 17/Eha 4, Mäepealse 28 ja Meeliku 21 oktoobris 2013 ning Pärnu mnt 104a, Suve tn 2 ja Raua 34 märtsis 2014.

Samuti on müügihindade graafikul uute korterite m2 keskmine müügihind sõltuvuses sellest, milliseid projekte parasjagu vormistatakse. Hinnatipud 2013. aasta kevadel ja suvel on tingitud sellel ajal toimunud mitme vanalinnas asuva arendusprojekti – Pikk tn 36, Pikk tn 37, Pagari 1, aga ka Rotermanni kvartali uue maja ja Kreutzwaldi tn 3 projektide müügitehingute vormistamisest.

Uute korterite müügihindade keskmine aastane tõus ajavahemikul 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini on 11,4 protsenti.

upc-graafik1
Graafik. Tallinna korteriomandite tehingute arvud

Tehingud korteritega järelturul

Reeglina vormistatakse järelturul korteri müük võimalikult kiiresti peale ostja leidmist ja ühe lepinguga (koos võlaõiguslik ja asjaõigusleping). Seega näitavad järelturu osas maa-ameti tehinguandmed turutrende reaalselt.

Tehingute arvu osas on näha, et võrrelduna 2013. aasta kevadest kuni aasta lõpuni on 2014. aasta esimeses pooles toimunud tagasiminek. Kui võrrelda erinevate aastate esimesi poolaastaid, siis 2012. aasta esimesel poolaastal tehti keskmiselt 444 müügitehingut kuus, 2013. aastal 542 tehingut ja 2014. aastal on vastav number 490.

Trendina on näha, et tehingute arv on kõrgem kevadkuudel ja siis jälle tõuseb sügisel – saab näha, kas käesoleva aasta sügis kinnitab seda trendi.

Järelturukorterite hinnatõus on vaadeldaval perioodil olnud suhteliselt stabiilne ilma suuremate kõikumisteta. Aastases võrdluses oli hinnatõus 2013. aasta esimesel poolaastal keskmiselt umbes 13 protsenti, kiirenes siis ja oli 2013. aasta teisel poolaastal keskmiselt 16 protsenti ning 2014. aasta esimesel poolaastal keskmiselt 17 protsenti. Kui võtta periood 2013 jaanuarist kuni 2014 juunini, siis m2 keskmise müügihinna tõus oli 15,2 protsenti.

Võrreldes seda uute korterite hinnatõusuga, on näha, et järelturukorterite müügihinnad on tõusnud natuke kiiremas tempos kui uute korterite omad. Arvata võib, et järgnevatel kuudel hinnatõus mõnevõrra taltub ning 2014. aasta teise poolaasta näitaja enam nii kõrge pole.

On näha, et korterituru aktiivsus, mida näitab järelturukoreteritega tehtud tehingute arv, on Tallinnas 2014. aasta esimesel poolaastal tublisti väiksem kui eelneval kahel poolaastal. Järelturukorterite müügimahtude langemine mõjutab ka uute korterite müüki – kui vanast korterist ei saa lahti, pole võimalust ka uue ostmiseks.

Järelturukorterite hinnatõus aastases võrdluses on viimasel poolteisel aastal olnud natuke kiirem kui uutel korteritel, kuid tulenevalt tehingute arvu langusest ja ka võrdlusbaasist on oodata mõlemate puhul hinnatõusu tempo langemist. Ega senine 15..20-protsendine aastane hinnatõus pole ka jätkusuutlik.

upc-graafik2
Graafik. Korteri ruutmeetri keskmine maksumus (EUR)

Huvitavaid näitajaid kinnisvaraturul

Uute ja järelturukorterite müügihindade vahe on kogu vaadeldava perioodi keskmisena 45 protsenti. Järelturukorterite keskmine müügihind on kõikide korterite keskmisest müügihinnast kogu vaadeldava perioodi keskmisena 6 protsenti väiksem.
Kinnisvaraportaali kv.ee pakkumishinnad on keskmiselt 20 protsenti kõrgemad tegelike müügihindade keskmisest (uued ja järelturu korterid koos), seda hoolimata viimasel ajal kiiresti lisandunud pakkumiste hulgast.
Viimasest ei maksa muidugi järeldada, et päris kõikidest pakkumishindadest saab koheselt 20 protsenti hinda alla tingida; samas näitab see, et portaalis on seismas palju ülehinnatud müügihindadega objekte.

Autor: Urmas Tehver, Ühinenud Kinnisvarakonsultandid / UPC

Korteritehingute arvu langus toob endaga kaasa muutused

16.08.2014 Tõnu Toompark

Käesoleva aasta teises kvartalis juhtus Tallinna korteriturul midagi, mida me pole näinud pea kolm aastat – tehingute arv näitas aasta baasil langust. Tegemist ei olnud mingisuguse protsendi-paarise tehingute arvu anomaaliaga, vaid mehise 11-protsendilise tehingute arvu vähenemisega.

Viimased 2-3 aastat kiiret kasvu nii tehingute arvus kui hindades kogenud korterituru jaoks on see midagi täiesti uut, sest loomulikult on juba ammu meelest pühitud 2006.-2009. aastal toimunud hindade ja turuaktiivsuse kukkumine.

Kes mineviku ei mäleta…

Mõeldes sellele, kas tehingute arvu langus toob endaga kaasa turu kollapsi, tasub pilk heita mineviku suunas. 2006 II kvartalis pöördus kvartal varem 30-protsendilist aastast tõusu näidanud Tallinna korteritehingutearv 16-protsendilisse miinusesse.

Vaatamata tehingute arvu ootamatule kukkumisele kasvasid tehingute keskmised hinnad tempokalt edasi. 2006 II kvartali Tallinna korteritehingute keskmine hind ületas aastatagust meeletuna tunduva 56%.

Esmasest tehingute arvu korrektsioonist võttis veel aasta aega, mil hinnad kerkisid. Hinnad jõudsid tippu 2007 II kvartalis ehk aasta peale tehingute arvu vähenemise algust. Sellele järgnes kiire allakäik, mis oli põhjustatud nii utoopilistest hindadest Eesti kinnisvaraturul, kui kogu maailmamajanduse krahhist.

Kas tänane olukord erineb toonasest?

Tänase korterituru puhul võime tõmmata otseseid paralleele kaheksa aastat tagasi toimunuga. Korterite hinnad kerkisid tempokalt ostjate sissetulekute tõusu arvestamata. Kortereid rabati kui sooje saiu, sest ostuga viivitades võis pakkumisest ilma jääda. Kinnisvaraturg tundus kui igavest rikkust pakkuv rahapuu

Aga on ka erinevusi. Tänased korteriostjad ostavad kodu enda tarbeks või üürileandmiseks, mitte tühjana seisma nagu buumi parimatel aastatel. Tänane korteriostja ostujõud on heal tasemel ega ole hinnatõusu tõttu kukkunud ebanormaalselt madalale. 2007. aasta hindade tipus sai keskmise sissetuleku ja keskmise hinnaga opereeriv korteriostja soetada endale 20 m² elamispinda tänase 45 m² asemel.

Eeltoodutele ja siin mainimata teguritele toetudes võime julgelt öelda, et tänane kinnisvaraturg on märksa tugevamatel jalgadel, kui majandus- ja kinnisvarabuumi tippaastatel möödunud kümnendil.

Mida tehingute arvu langus endaga kaasa toob?

Tehingute arvu ehk ostjate ja müüjate kokkuleppele jõudmiste vähenemine on märk nõudluse vähenemisest. Nõudlus ehk ostjate arv väheneb, aga pakkumine kasvab. Pakkumine kasvab nii uute turule paisatavate korterite arvelt, kus iganädalaselt mõni suurem ja siis jälle väiksem projekt müüki lükatakse. Juurde tuleb ka vanemaid kortereid, sest uute ostjad peavad olemasoleva vara maha müüma.

Sellises olukorras on suhteliselt keeruline prognoosida kinnisvara väärtuse kasvu. Majandusloogika ütleb üsna selgelt, et kui nõudlus väheneb ja pakkumine suureneb, siis surub see hindu allapoole.

Inflatsioonilises keskkonnas, kus hinnatase ja sellega paralleelselt sissetulekud tõusevad võiksid heal juhul hinnad nominaalselt paigal seista. Tänane inflatsioon on aga nulli lähedal põigates aeg-ajalit isegi miinusesse. Nii ei ole mõningane hindade korrektsioon sugugi välistatud.

Hirmul ei tohiks olla liiga suured silmad

Tänane laenuturg on aktiivne, pangad annavad eluasemelaene üsna mõistlikult, laenukäibed kasvavad vaatamata tehingute arvu vähenemisele. Intressimäär on kõigi aegade madalaim, see soosib kinnisvaraturu hingespüsimist. Sissetulekud on kasvanud tempokalt jäädes küll oluliselt alla korterihindade tõusule, kuid koduostjate ostujõud on täiesti tugeval tasemel.

Seetõttu ei tohiks hirmul liiga suured silmad olla ehk 2008. aastal toimunud 50-protsendiline korterihindade kukkumine ei ole tänases keskkonnas reaalne. Pigem räägime me viie-, pessimistide hinnangul kuni 15-protsendilisest hinnalanguse potentsiaalist.

Välised riskid ei jäta meid puutumata

Üle ega ümber ei saa välistest riskidest, mis on seotud Venemaa-Ukraina kriisiga ja selle mõjudega Euroopale ehk meile. Tänased majandussanktsioonid ei jäta Eestit puudutamata. Iseasi, kui suured need mõjud on. Poliitikute rahustav toon, et midagi ei muutu, ei ole usutav.

Igal juhul saab majandus läbi skantsioonide mõjutatud, lisaks väheneb tarbijate kindlus. Viimane on aga väga oluline tegur, mis mõjutab eluaseme ostuotsuse positiivset langetamist.

Olukord on hea, kuid mitte lootusetu

Kinnisvaramüüjad kaotavad järjest positsioone ja peavad aastataguse võimutsemise asemel hakkama rohkem ostjate huvidega arvestama. Veel pole seda nähtavalt toimunud, kuid mõningate ülehinnatud projektide hinnalangetamised ei ole sugugi vähetõenäolised.

Koduostjal ei tasu kodu ostmise ostsust odava hinna lootuses kaugele tulevikku lükata. Pigem ongi tänane aeg hea ringi vaatamiseks, kus pakkumist on rohkem ja valikuvõimalus on laiem. Edasilükatud ostuotsus võib tähendada, et koduostja jaoks sobilik ja tema vajadusi rahuldav kaup turult kaob.

Kinnisvaraarendajad peavad tuleviku osas võtma tänasest pisut konservatiivsema hinnangu. Kui täna uus korter müüb, kuid kui neid tuleb senise suvise tempoga turule peale, siis uppume me uute korterite pakkumistesse juba enne jõuluvana saabumist.

Nähes, et tänane turg on vaatamata mõningatele ebakõladele siiski üsna tugev võib prognoosida, et kui välised riskid meid liiga valusalt ei salva, siis näeme kinnisvara- ja elamispindade turul mõningat seisakut, et seejärel aasta-kahega taas hoogsam elu sisse saada.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Kinnisvarakool avas raamatupoe

15.08.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvarakool avas kodulehe raamatupoe. Hetkel pakume Kinnisvarakooli raamatupoes Kinnisvarakooli enda väljaantud käsiraamatuid “Kinnisvaraõiguse ABC” ja “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“.

Lisaks on alanud veel juba sel kuul ilmuva käsiraamatu “Kinnisvaramaakleri ABC” soodushinnaga eeltellimine. Käsiraamat “Kinnisvaramaakleri ABC” on suunatud kõikidele, kes tunnevad huvi kinnisvaramaakleri ameti vastu.

Kinnisvarakooli raamatupood on kõige soodsama hinnaga võimalus värske kinnisvarakirjanduse soetamiseks.

Raamatupoe tellimused toimetame Eesti siseselt ostjateni tasuta. Suuremate, postkasti mittemahtuvate pakkide puhul on võimalik kasutada Omniva (Eesti Posti) pakiautomaatide võrku.

Täiendav info ja abi raamatute ostmisel

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Raamatute müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Korteri müügihinna määramisel tuleks olla väga tähelepanelik

15.08.2014 Egon Juhanson

Kuigi kinnisvaraturg on juba stabiliseerumas ning aina enam on ostjatele oluline pakkumishinna põhjendatus ja vastavus tegeliku turuhinnaga, on pakkumisel üsna palju ülehinnatud kortereid, mis ei leia kuidagi ostjat. Praegu tuleks müügihinda määrates olla väga hoolikas.

Kui buumi ajal räägiti sellest, et hinda määratakse naabrimehe järgi, siis praegu juhtub tihti, et hinnasoov kujundatakse portaalides olevate pakkumiste järgi. Need aga ei vasta tihti turuhindadele ja on määratud lootuses, et kinnisvarahinnad jätkavad kasvu.

Kõige rohkem puudutab ülehindamine neid piirkondi, kus hinnad kasvasid vahepealsete aastatega enim. Nendeks on vanemate paneelelamutega linnaosad, kus tüüpkorterite pakkumisi on palju. Samuti tuleks hinnamääramisel väga tähelepanelik olla nende korterite puhul, kus on kõrged kommunaalkulud.

Korterit liiga kõrge hinnaga reklaamides võib tekkida oht, et see jääb pikalt seisma, sest inimesed otsivad soodsamaid pakkumisi. On olnud ka juhtumeid, kus kaua pakkumisel olnud korteri suhtes esineb ostuhuviliste poolt negatiivseid arvamusi – näiteks uuritakse, kas korteril on mõni esialgu varjatud puudus, et see kuidagi uut omanikku ei leia.

Seega tasub praegu arvestada kõige enam turuhinnaga. Kui pakkumise peale telefonikõnesid ei tule, on asi kõige tõenäolisemalt selles, et hind pole ostjaskonnale vastuvõetav.

Egon Juhanson
Uus Maa Kinnisvarabüroo Mustamäe ja Haabersti maakler

SEB nädalakommentaar: majanduskasv ja tööhõive vähenemine

15.08.2014 Tõnu Toompark

SEB Eestis teise kvartali kohta avaldatud majandusnäitajad on olnud üle ootuste head. Majandus kasvas +2,2% aastaga ning 0,5% kvartaliga. Ka tööpuudus alanes eriti kiiresti, 8,5%lt esimeses kvatalis 6,9%le teises. Numbrid näitavad justkui väga head olukorda majanduses, erinevalt veel kvartal tagasi avaldatud näitajatest, mis valdavalt olid üsna minoorset tooni. See tekitab küsimuse, kas nüüd olemegi taas kasvurajal tagasi ning edasi on suund aina üles?

Positiivseid arenguid siin-seal on, kuid jään ikkagi oma senise arvamuse juurde, et suuremaks hõiskamiseks on veel vara. Siiani on väga vähe
näitajaid, mis avaldaksid, mis sellise suunamuutuse taga olla võiks. Lisaks sellele, et tegemist on uue (ja positiivsema?) metodoloogiaga
Statistikaameti poolt, mis ei võimalda seda eelneva kvartali andmetega otseselt võrrelda.

Eurotsoonis läheb majandustel jätkuvalt heitlikult. Teises kvartalis Eurotsooni majandus tervikuna ei kasvanud (võrreldes eelmise kvartaliga), mis oli paljudele pettumuseks. Majanduskasv kõigub kvartaliti plussist miinusesse ka Eurotsoonis. Pärast esimese kvartali tugevat kasvu Saksamaa majandus taas kahanes. Järeldus Eestile on siit üsna ühene – välisnõudluse poolt lisapanust majanduskasvu ei tule. Kasv võib kiirelt taas languseks muutuda ja vastupidi. Lisanduvad Vene kriisist tulenevad mõjud aasta teisel poolel.

Tööturul toimunud töötuse määra kiire alanemine on muidugi positiivne. Mündi teine külg on see, et koos töötute arvu vähenemisega on vähenenud ka töötavate inimeste arv. Töötute ja hõivatute arv vähenesid mõlemad ligi 8 tuhande inimese võrra. Samal ajal on inimeste töövalmidus samuti
vähenenud, ehk siis on rohkem neid, kes tööd teha ei soovi. Ettevõtete seisukohalt ei ole see kuigi hea uudis, sest vähenenud on saadaoleva tööjõu
hulk ning töötamisvalmidus.

Hõivatute arv vähenes teises kvartalis 1,2% aastataguse tasemega võrreldes ning seda on rohkem kui kvartal tagasi. Väheneva töötajate arvuga püütakse suurendada efektiivsust, et palgatõusu tempoga sammu pidada. Suurenev majanduskasv on siin lõhe tasandamisel igati abiks.

Võrreldes meie prognoosiga tööturu kohta, siis on käesoleval aastal ootuspäraselt käitunud tööhõive, mis on vähenenud, kuid tööpuudus on
vähenenud meie ootustest kiiremini. Seda eelkõige seetõttu, et on toimunud järsk tööjõu arvu vähenemine.

Ruta Arumäe
SEB majandusanalüütik

Pindi Indeks langes juulis 3,3% võrra

15.08.2014 Tõnu Toompark

Pindi Indeks langes juulis 3,3% võrra, andes 17 Eesti suurema linna tehingute kaalutud keskmiseks hinnaks 1051 eurot. Juunis oli antud suurus korrigeeritud andmetel 1087 €/m.

Kui juunis tehti antud linnades 911 korteriomandi tehingut, siis juulis tõusis aktiivsus 1068 tehingule. Võrdluseks – mullu mais tehti indekslinnades 1130 korteriomandi tehingut. Võrreldes hinnatipuga aprillis 2007 on indeks languses 25 protsendiga. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 68,4 protsendi võrra kõrgemal.

Tallinna järelturul on korterite hinnad alates kevadest kümnendiku võrra langenud, madalate kõrvalkuludega elamispinnad on hinnalangusest sisuliselt puutumata jäänud.

Maa- ja eramuturul tehakse varasemast rohkem tehinguid ning ka hinnad on kerges tõusutempos.Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman väidab, et hindade kerge langus ja tehingute arvu peatumine tuli Eesti kinnisvaraturule ideaalsel ajal: “Mida pikemalt oleks hinnaralli kestnud, seda järsem oleks olnud kukkumine. Praeguse pausi elab aga iga vähegi rasva kogunud ettevõtja ja leibkond valutult üle.”

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab ligi 800 000 elaniku eluaset läbi kümne aastase ajaloo.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Kinnisvarakool: Koolitus Hindamise ABC toimub 18/09/2014

15.08.2014 Tõnu Toompark

18/09/2014 toimub Kinnisvarakoolis koolitus Hindamise ABC. Koolistus on suunatud kinnisvaramaakleritele ja spetsialistidele ning eraisikutele, kel on huvi tuttavaks saada kinnisvara hindamise baastõdedega.

Kinnisvarakoolituse käigus tuleb juttu kinnisvarahindamise alustest, metoodikatest ja rakendamise praktikatest.

Koolitust Hindamise ABC viivad läbi Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu juhatuse liikmed Martin Kõiv ja Kristjan Gross.

Koolitus “Kinnisvara hindamise ABC” toimub esmaspäeval 19/05/2014 kell 09:00-16:15.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655 (Margot Toompark), kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Rail Balticu planeerimisel võeti Harjumaal võrdlusesse uus trassialternatiiv

14.08.2014 Tõnu Toompark

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium

Eile toimunud Rail Balticu juhtkomitee kohtumisel otsustati põhjalikult läbi analüüsida ning lisada trassialternatiivide hulka Harju maavanema pakutud uus trassialternatiiv Harjumaal.

Vastavalt planeerimisseaduse põhimõtetele on trassialternatiivide võrdlustulemuste koondamise ning avalikustamise järel võimalik esitada arvamusi ning ettepanekuid. Rail Balticu juhtkomitee otsustas toetada uut trassialternatiivi ettepanekut Harjumaal, mis kulgeb Saku vallas, puutub Kiili valla põhjaosa ning Rae vallast suundub Ülemiste reisiterminali ja Muuga sadamasse.

Projekti maakonnaplaneeringute ekspert Pille Metspalu kommenteeris, et Harjumaa uut trassialternatiivi peavad kõige vähem häirivamaks ka Rae, Kiili, Saku valla esindajad, kellega on koostööd tehtud. “Lisaks mõjutab see esialgsete hinnangute kohaselt vähem asustusalasid ja asulate arenguperspektiive, on tehniliselt hõlpsamini teostatav ning võimaldab perspektiivis liita eraldi harudena tootmisalasid Tartu mnt piirkonnas ja mujal,” lisas Metspalu.

Juhtkomitees otsustati võtta võrdlusse ning viia läbi analüüs ka Rapla maavanema ettepanekule täiendava trassialternatiivi osas Raplamaa põhjaosas, mis möödub Kohila alevist kaugemalt idapoolt. Teadmiseks võeti informatsioon Põhja-Pärnumaal Vändra ja Are vallas kulgevast kahest trassialternatiivist.

Rail Balticu maakonnaplaneeringute koostamise protsessis on toimunud trassialternatiivide põhjalik võrdlemine ning nende tutvustamiseks toimus kokku 15 avalikku arutelu Harju- Rapla- ja Pärnumaa omavalitsustes. Vastavalt seadusele kujundab otsuse lõpliku trassi osas oma maakonna piires Rail Balticu juhtkomitees esindatud maavanem ning kavakohaselt annab omapoolse seisukoha Vabariigi Valitsus eesoleval sügisel.

Seejärel alustatakse eskiislahenduse koostamisega, mis konkreetsetes piirkondades toob välja võimalikud tehnilised ülesõitude, läbipääsude jne lahenduspõhimõtted, mille tutvustamine on kavandatud eesolevale talvele. Trass saab lõplikult paika maakonnaplaneeringute kehtestamisega 2016. aasta esimeses pooles.

Rail Baltic on keskkonnasõbralik kiire raudtee, mis ühendab Eesti ülejäänud Euroopa ning naaberriikide Läti ja Leeduga. EL rahastuse toel jätkatakse ettevalmistustega ehitustöödeks eeldatavasti aastatel 2017-2018.