Maakler võib müüja või ostja eest paljugi ära teha, aga loomulikult on teenusel oma hind.
Hakates omale uut kodu soetama või soovides olemasolevat maha müüa, tekib ikka küsimus, kas tegeleda sellega ise või kasutada maaklerit. Kui ostjaks on hea sõber, siis on vaevalt mõtet maaklerile teenustasuna sajalisi loovutada. Ent kui võib arvata, et müük ei lähe kõige libedamalt või pole ostjal aega netisügavustes pakutava hulgas kaevuda, saab maakler abiks olla.
Maakleri kasutamine oma korteri müügi korraldamises oli meie jaoks parim lahendus. Hoidsime kokku aega ning meil polnud vaja ise paberitega toimetada,” ütleb harjumaalane Aivi Müür, kes selle aasta alguses müüs maha oma Kristiine linnaosas asunud kolmetoalise korteri. Müüri sõnul otsustas ta maakleriteenuse kasuks eelkõige seetõttu, et endal poleks olnud aega tühjalt seisvat korterit huvilistele näitamas käia. Maakler andis nõu ka korteri müügihinna määramisel, olles enne ära teinud turuanalüüsi. Vastavalt soovitusele langetas Müür korteri müügihinda, kuna soovis kinnisvara kiiresti maha müüa.
„Olin arvestanud, et korter vahetab omanikku ehk nii kuu ajaga, kuid juba päev pärast kuulutuse ilmumist olid ostuhuvilised olemas ja leidus ka kindel ostja,” meenutab ta. Maakler koordineeris asjaajamist pangaga, mis endalt oleks parasjagu aega ning ka vastavaid teadmisi nõudnud. Maakler pani kinni ka aja notari juurde ja tegi kõik vajaliku, et ostu-müügi tehing saaks osapoolte jaoks kiiresti ja sekeldusteta vormistatud. Müürile meeldis, et ostjate jaoks uuris maakler korteriühistult ka maja renoveerimise plaane.
Aivi Müüril ja ta perel aitas linnakorteri kiiresti ja mõistliku hinnaga maha müüa Domus Kinnisvarabüroos töötav, Aasta Maakler 2010/2012 tiitliga kutseline kinnisvaramaakler Liia Laid. „Veel tänagi leidub kliente, kes arvavad, et maakleri ülesanne on vaid kuulutuse riputamine internetti ja sellega tema tegevus piirdub. Päris nii see ikkagi ei ole,” ütleb ta.
Laidi sõnul on maakleri esmaseks ülesandeks selgitada välja kliendi soov, millised on tema väljavaated kinnisvara müümiseks või soetamiseks tema esitatud tingimustel ja tutvustada kliendile turu hetkeseisu. Seejärel vaatab maakler kinnisvara üle ja kontrollib tehinguks vajalike dokumentide olemasolu ja vastavust registrites.
Maakler kavandab ka müügistrateegia. Sellele järgneb juba paljudele ostusooviga klientidele tuttav objekti esitlemine.
Jooksvalt ja regulaarselt peab maakler teavitama klienti käsundi täitmise käigust. Kui kinnisvarale ostja või ostjale soovitud uus kodu leitud, toetab maakler pooltevahelistel läbirääkimistel, ostu- ja müügilepingute ettevalmistamisel ja notariga suhtlemisel. Samuti teeb maakler vajadusel koostööd finantsasutustega.
Rohkem reklaami
„Ainuüksi kuulutuse riputamine kinnisvaraportaali ei ole tõesti kuigi kulukas ja seetõttu võib jääda mulje, et nii on odavam ja maakleri abi pole vaja. Kinnisvarafirmal on aga tunduvalt rohkem võimalusi,” sõnab Laid. Kuulutatakse mitmes kinnisvara pakkuvas internetiportaalis.
Praktika on näidanud, et tehingut otsivad kliendid ei sorteeri kõiki portaale läbi, piirdutakse vaid ühe suurema portaaliga. Kui aga juhtub, et omanik on oma pakkumise välja pannud vaid ühele veebilehele, ei pruugi see otsijale lihtsalt silma jääda.
Lisanduvad veel mitmed kinnisvarabüroo reklaamivõimalused: eripakkumised portaalide esilehtedel, välireklaam, mis nõuab kooskõlastust omavalitsuses ja reklaamimaksu tasumist ja veel palju muud, sealhulgas ka kauba pakkumine piiri taha. „Kuulutamine on üks väikseim osa kinnisvara müügis. Tunduvalt edukam tulemus saadakse läbi infopagasi, mida maakler omab,” selgitab maakler.
Ent loomulikult ei ole olemas tasuta lõunaid ning iga teenuse eest tuleb ka maksta. Kinnisvarafirmade liidu juhatuse esimehe Peep Soomani sõnul on tasuks tavaliselt teatud protsent tehinguhinnast. Kui suur täpselt, sõltub objekti asukohast ja osutatud teenusest. Kindlasti on tasu suurus korrelatsioonis teenuse pakkuja panusega. Mida rohkem on maakler teinud, seda kõrgem on teenustasu.
Sooman nendib, et tema ise, olgugi, et ta oskab kõiki eelloetletud toiminguid väga hästi ka ise teha, kasutab kinnisvara ostul-müügil maaklerit. „Maakler tasakaalustab osapoolte vahelisi läbirääkimisi,” põhjendab ta. „Paljud tehingud jäävad tegemata, sest müüja ja ostja ei jõua omavahel kokkuleppele. Maakler aga on vahemeheks, kes aitab mõelda, asju läbi analüüsida.”
Sooman toob näite olukorrast, kus ostja tuleb korterit üle vaatama, näpib seinu ja on üldse kriitilise olekuga. „Mis siis juhtub?” küsib
Sooman. „Juhtub see, et müüjal tekib blokk ja ta saadab ostja minema.”
Ta toob ka teistpidise näite – ostja peab korterit heaks, aga hinda liiga kõrgeks, mispeale müüja teatab: „Ära siis osta, kui hind on liiga kõrge.”
Ostja solvub ja marsib uksest välja. „Maakler aga võtab hoogu maha, ei lase emotsioonidel üle pea kasvada,” ütleb Sooman.
Tehing sõlmimata
Liia Laid tõdeb, et maakleri teenuse kasutamises on ka kaheldud ja nii on jäänud tehingud ka tegemata.
Ta meenutab lugu vanemast härrasmehest, kellel oli hinnatud linnaosas kortermaja. Pensionini oli jäänud veel mõni aasta, aga mees jäi tööta. Et eluga hakkama saada ja oma kinnisvara kõpitseda, oli ta võtnud oma kinnisvara tagatisel erainvestorilt laenu. Mees pöördus Laidi poole konsultatsioonile. Vaadanud läbi mitmed müügistrateegiad, tegi maakler analüüsi elamispindadele eraldi, korterite kaupa, samuti kinnistu põhiselt. Tulemus oli päris hea ja ka Laidi portfellis oli potensiaalne ostja olemas. Kuid mees oli veendunud, et tema kinnisvara maksab oluliselt rohkem ning kokkulepped jäidki lahtiseks.
Mõne aja möödudes tuli mees sooviga endine maja kiiresti maha müüa tagasi, sest vahepeal oli juba laenule lisa võetud, et kuumaksed tasuda. „Tegin uued pakkumised ja olin valmis
aktiivselt müügiga tegelema hakkama, näidates ära konkreetsed võimalused tehinguni jõudmiseks. Härra soov oli tagastada laen ja ülejäänud summa eest leida endale linna lähedal õdus maamaja. Kõik see mahtus minu pakkumisse,” pajatab Laid.
Härra jäi taas kõhklema, pidades teenuse hinda kõrgeks. Samal ajal oli ta sõlminud lepingu ka juristiga, kelle komisjonitasu oli protsent müügihinnast ja kordi suurem maakleri küsitud teenuse hinnast. Taas ei saanud kokkulepe sõlmitud.
Mees tuli veel kolmaski kord, kui laenu tagastamiseni olid jäänud vaid mõned päevad. „Ta avaldas vaid kahetsust, et see kokkulepe ikkagi meiega sõlmimata jäi. Härra jäi ilma oma majast, mis läks laenu katteks, ja mõnusast maakodust jäigi vaid unistus.”
Kui kellelgi on plaanis kinnisvaraga tehinguid teha ja vajab selleks abi, siis kõige õigem viis leida usaldusväärne maakler on otsida soovitajaid. Kui tuttavatelt abi ei saa, siis järgmise sammuna soovitab Laid teha valik tuntud kinnisvarabüroode vahel ja tutvuda nende kodulehtedega. Kontaktide nimekiri on seal reeglina pikk, kuid eelistada tasuks kutsetunnistusega maaklerit. Tegutsevate atesteeritud maaklerite täisnimekirja leiab ka maakleritekoja kodulehelt. Eestis on maaklerite tegevus reguleeritud võlaõigusseadusega, millega on sätestatud muuhulgas maaklerite õigused ja kohustused.
„Otseselt vastutab maakler käsundiandjaga sõlmitud maaklerlepingus sätestatud kohustuste täitmise eest. Samuti lasub maakleril vastutus talle seadusega määratud kohustuste täitmise eest,” selgitab Laid.
Paljud inimesed on kinnisvara müügi või ostuga muidugi ka ise hakkama saanud, kui jagub pealehakkamist ja on aega müügi või ostuga tegelemiseks. Peamine on aga, et oleks teadmised lepingute sõlmimisest.
Erinevates foorumites leiduvad nurinad maaklerteenuste üle on põhiliselt seotud maaklerite passiivsusega.
Maakleri teenust on vaja,
- kui sul pole aega müügiga ise tegeleda, sh käia võimalikele ostjatele kinnisvara näitamas, või kui pole aega tegeleda ostuks sobiva kinnisvara otsimisega;
- kui sul puudub kogemus ja dokumentide põhjad eellepingu sõlmimiseks, üleandmis- ja vastuvõtuaktide koostamiseks;
- kui ostja ei soovi sissemaksu raha kanda sinu arvele, siis on vaja näiteks; maaklerfirmat, kelle kontole kantakse sissemaksu raha deposiiti, kuni tehing on notari juures sõlmitud;
- kui ostja ei tea, kuidas ostuks pangast laenu võtta;
- kui soovite, et teie kinnisvara müügireklaam ilmuks peale City24 ja teiste kinnisvaraportaalide ka maaklerfirma reklaamikanalites;
- sest maakleri käest saab kõige tõenäolisemalt teada kinnisvara reaalse müügihinna ja prognoositava tehinguni kuluva aja.
Mida tasub eelnevalt teada
- Sõlmi leping kinnisvara müügiks korraga vaid ühe maaklerfirmaga, siis on neil suurem huvi selle müügiga tegeleda.
- Eelleping on juriidiliselt pädev üksnes siis, kui see on notariaalselt kinnitatud, sõltumata, kas selle sõlmimist vahendas maakler või mitte.
- Kutseliste maaklerite täisnimekirja leiab maakleritekoja kodulehelt.
Juba järgmisel esmaspäeval algusega kell 16:00 toimub koolitus “Lepinguõigus kinnisvaraäris“.
