Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Üüriäri KKK: Kas anda korter üürile ise või maakleri abil?

14.03.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Maakleriteenuse kasutamise mõistlikkus sõltub väga palju turukonjunktuurist. Kui üüriturul on suur nõudlus ja üürikortereid rabatakse kui sooje saiu, siis pole mõtet maaklerit palgata.

Pigem tasub sellisel puhul nõuda üürnikult tavapärase ühe kuu üürisumma ulatuses oleva tagatisraha asemel tagatisraha kahe kuu üürisumma ulatuses.

See annab üürileandjale suurema kindlustunde ning ka üürnik võib teadmise juures, et ta tagatisraha kunagi tagasi saab, õnnelikum olla.

Loiu üürituru puhul tasub maakleritele suuremat tähelepanu pöörata. Mõttekas on kokku leppida, kes ja kus üürikorterit kuulutab, sest dubleerivad kuulutused üksteisele suurt lisaväärtust ei anna.

Kui aga üürileandjal ei ole aega või tahtmist ise üürniku otsimisega tegeleda, siis võib ta selle töö täielikult maakleritele delegeerida.

Kindlasti peab arvestama, et maakleriteenus on ka mugavusteenus. Maakler võtab omanikult mure ja vaeva, mis eluruumi väljaüürimisega seondub. Teenuse eest tuleb aga maaklerile tasuda.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

Tivoli Arenduse laenulepingud on ennetähtaegselt üles öeldud

13.03.2013 Tõnu Toompark

Arco Investeeringute AS-i (100% Arco Vara AS tütarettevõte) ühisettevõtte Tivoli Arendus OÜ-le on International Invest Project OÜ poolt esitatud laenulepingu ülesütlemise avaldus, millega palutakse Tivoli Arendusel tasuda kõik laenulepingust tulenevad võlgnevused kokku summas üle 8 mln euro.

International Invest Project OÜ antud laenu tagab hüpoteek Tivoli Arenduse kinnistutele ja Arco Vara AS-i ning Arco Investeeringute AS-i käendused.

Kontsern on käendanud Tivoli Arenduse laenu summas kuni 5,65 mln eurot. Arco Vara on käendusega seoses 31.12.2012 seisuga moodustanud eraldise summas 1 mln eurot.

Tivoli Arendus jätkab läbirääkimisi International Invest Project OÜ-ga pooltele sobiva lahenduse leidmiseks.

Samuti on Tivoli Arendusele saatnud laenulepingu ülesütlemise teatise AS Swedbank. Teatise kohaselt palutakse Tivoli Arendusel tasuda pangale laenu intressid ja põhiosa kokku summas üle 160 tuh euro.

Tivoli Arendus OÜ on projektiettevõte, mis on loodud Tallinnas endise aadressiga Narva mnt 67 asuva 48588 m2 suuruse maa-ala arendamiseks. Ettevõtte ainus vara on eelpool nimetatud maa-alal asuvad kinnistud.

Tivoli Arendus OÜ osalus jaguneb võrdselt Arco Investeeringute AS-i ja International Invest Project OÜ vahel.

Äripindade müügipakkumiste arv kukkus aastaga 25%

13.03.2013 Tõnu Toompark

Äripindade müügipakkumiste arv on portaali KV.EE andmetel aastaga vähenenud 25% võrra. Kui aastat tagasi pakuti üle Eesti müügiks 1657 äripinda, siis tänavu veebruaris oli vastav number 1239.

Eesti äripindade pakkumistest 69% ehk 859 asub Harjumaal. Harjumaa äripindade pakkumiste hulk on vähenenud samas taktis, mis kogu Eestiski ehk 26%.

Suurema pakkumiste hulgaga on Harjumaa kõrval olnud Tartumaa, Pärnumaa ja Ida-Virumaa. Tartumaa äripindade pakkumine on portaali KV.EE andmetel aastaga vähenenud koguni 63%.

Ainsate maakondadena on äripindade pakkumine kasvanud Läänemaal, Lääne-Virumaal ja Valgamaal, kuid neis piirkondades on turg „õhuke“ ja mõningane pakkumiste lisandumine suurt pilti oluliselt ei mõjuta.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Äripindade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk
Maakond	02/2012	02/2013	Muutus, %
Eesti	1 657	1 239	-25%
Harjumaa	1 161	859	-26%
Ida-Virumaa	95	80	-16%
Läänemaa	13	14	8%
Lääne-Virumaa	27	28	4%
Pärnumaa	139	92	-34%
Tartumaa	94	35	-63%
Valgamaa	25	37	48%
Viljandimaa	66	64	-3%
Võrumaa	19	15	-21%

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Soetusmaksumus või turuväärtus? Kuidas aastaaruandes kinnisvara hinda määrata?

13.03.2013 Meelis Tammre

01.01.2013 algavate majandusaastate raamatupidamise aastaaruannete koostamisel on õiglase väärtuse meetodi kasutamine kohustuslik kinnisvarainvesteeringute puhul, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutusega. Objektiivseima tulemuse annab kinnisvarainvesteeringu kajastamine õiglases väärtuses ja aktiivse turu korral on selle parimaks indikaatoriks kinnisvarainvesteeringu turuväärtus.

Alternatiivselt kasutatud soetusmaksumuse meetodit kasutati varem pigem järjepidevalt (ehk valiti kas õiglase väärtuse või soetusmaksumuse meetod ning kasutati jätkuvalt), kuid nüüd kajastatakse kinnisvarainvesteeringuobjekti soetusmaksumuse meetodil vaid siis, kui õiglast väärtust ei ole enam võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata, ning seda vaid senikaua, kuni õiglast väärtust on taas võimalik usaldusväärselt hinnata.

Kinnisvarainvesteeringute arvestus- ja kajastamismeetodite valimisel tasub tähelepanu pöörata eelkõige järgnevatele asjaoludele:

Kui raamatupidamise heas tavas fikseeritud arvestus- ja aruandluspõhimõtetele tähelepanu ei osutata, moonutab see ettevõtte finantsseisundist ning tegevuse tulemustest esitatavat kuvandit.
Sõltuvalt vara soetamise ajast ei pruugi soetusmaksumuses kajastamine käesoleval hetkel olla objektiivne, kuna enamiku kinnisvaraturu kõrgajal soetatud ja rajatud varade soetusmaksumus ületab nende tänaste turupõhiste sisenditega leitud väärtust.

Soovitav on soetusmaksumuse meetodit kasutada pigem piiratud turuga (ehk eriotstarbeliste) varade korral, mille puhul reaalselt turgu kui sellist ei eksisteeri ja õiglase väärtuse määramine on keeruline. Kuigi ettevõtetel otsene kohustus selleks puudub, on siiski soovitav Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt kinnisvarainvesteeringute turuväärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete ehk kutseliste (atesteeritud) hindajate abi.

Nõue ei kehti juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste, kuid ka siis võib olla (maksustamise, vähemusosanike huvide kaitse vm aspektide tõttu) mõistlik saada väärtusele sõltumatu osapoole hinnang.

Vastava spetsialisti kaasamine ettevõtte kinnisvara hindamiseks suurendab hinnangute täpsust ning adekvaatsust. Hindajad jälgivad ja töötavad igapäevaselt läbi kinnisvaraturu informatsiooni, maandades vara turuväärtuse kajastamisega seotud riske.

Võib julgelt märkida, et ise eksperte omavaid ettevõtteid on hetkel minimaalselt. Juhul kui ettevõtte juhtkond katsub ise hinnata ettevõtte bilansis oleva kinnisvara turuväärtust, võib tulemus olla teadmatuse, oskamatuse või hindamiseks vajalike alusandmete puudulikkuse tõttu ebapädev ja lõpptulemusena ei pruugi seetõttu juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes olla kajastatud õiglases- ehk turuväärtuses.

Enamik suuremate kinnisvarabüroode hindajatel on ka juurdepääs maa-ameti tehinguregistrile, kus kajastuvad kõik Eestis teostatavad kinnisvaratehingud. Muudel ettevõtetel juurdepääs sellisele tehinguinfole puudub, mistõttu on ka keeruline omal käel pädevalt õiglast väärtust määrata ning lihtsalt müügipakkumiste põhjal väärtuse määramine on äärmiselt ebatäpne, reaalsuses võib hilisem tehinguhind pakkumishinnast erineda väga palju.

Sõltuvalt kasutatud sisenditest ja muudest andmetest võib leitud tulemuseks olla ka hoopis erinevat liiki väärtus:

Kasutades konkreetse objekti võimalikke rahavoogude andmeid juhul, kui need ei vasta hetke turutasemele (nt omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele vms), on tulemuseks pigem kasutusväärtusele omane tulemus, mitte aga õiglane väärtus.
Teine levinud viga on näiteks kalli tehnoloogia või sisseseade arvestamine kinnisvara väärtuse sisse, mida teha ei tohiks. Tootmiseks vms kasutatav tehnoloogia ei kuulu kinnisvaraobjekti lahutamatute päraldiste hulka, mistõttu seda tuleb käsitleda eraldiseisvalt.

Hea teada:

Eriotstarbeline vara – vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul – välja arvatud juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük.Soetusmaksumus – vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus.
Õiglane väärtus – Vastavalt RTJ 5-le on vara õiglase väärtuse parimaks näitajaks summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus.
Turuväärtus – on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.
Kutseline hindaja – hindaja, kes on sooritanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu ja Kutsekoja poolt korraldatava kutseeksami ning kellele on väljastatud vastavat kvalifikatsiooni tõendav kutsetunnistus.
Maa-ameti tehinguregister – maa-ameti poolt peetav register, kus registreeritakse Eesti Vabariigis toimuvad kinnisvaratehingud ning milles sisalduva info kasutamise võimalus on litsentseeritud maahindajatel, kellele on vabariigi valitsuse kehtestatud korras välja antud vastav tegevuslitsents.

Artikli autor:
Meelis Tammre
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Uus Maa Kinnisvarabüroo 2013. aasta veebruari kinnisvaraturu ülevaade

13.03.2013 Tõnu Toompark

EESTI

Eesti kinnisvaraturg oli veebruaris tehingute hulga poolest mullusest tublisti aktiivsem. Kui vaadata numbrite dünaamikat, siis on põhimõtteliselt tegu möödunud aasta koopiaga, kuid vahe jaanuari ning veebruari tehinguhulga vahel on vähenenud, mis tähendab, et varasemalt tuttav “unine” jaanuar on kadumas.

Allikas: Maa-amet

Maa-ameti statistika kohaselt toimus kogu Eestis veebruarikuu jooksul 2936 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille koguväärtuseks kujunes 140,8 miljonit eurot. Jaanuariga võrreldes kerkis tehingute hulk 4,9% ning mulluse veebruariga võrreldes 20,9%.

Kuuga tõusis korterite keskmine ruutmeetri mediaanhind vaadeldud linnadest Tallinnas, Tartus, Pärnus, Narvas, Kohtla-Järvel, Rakveres ja Haapsalus ning langes Jõhvis, Kuressaares ja Viljandis.

Tallinn

Sarnaselt kogu Eestile tõusis ka kinnisvaraturu mootoriks olevas Tallinnas tehingute hulk nii jaanuari kui ka eelmise aasta sama perioodiga võrreldes. Samas on üha enam märgata ostuaktiivsuse (ehk huvi soetada kinnisvara) kandumist kesklinnast äärelinna poole. Kuigi tehingute struktuuris see väga veel avalduma pole hakanud, võib see aasta edenedes aga muutuda.

Allikas: Maa-amet

Maa-ameti andmeil toimus veebruaris Tallinnas 875 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 73,3 miljonit eurot. Jaanuarikuuga võrreldes kerkis tehinguaktiivsus 18,9% ja 2012. aasta veebruariga võrreldes 18,6%.

Ka korteriturg jätkas mõõdukat kasvu. Veebruaris vahetas omanikku 584 korterit, mis on jaanuarist 9,4% enam. Ruutmeetri keskmine mediaanhind on juba neljandat kuud järjest enam kui 1000 eurot – veebruaris kerkis hind 4,5%, 1058 eurole. Aastaga on see kerkinud aga 15,3%.

Korteri ruutmeetri keskmine mediaanhind ning selle muutus linnaosade kaupa

Allikas: Maa-amet

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust.

Veebruaris tuli pakkumisele mitmeid uusi arendusprojekte, mille ruutmeetri keskmine hinnatase ületab enamasti 2000 euro piiri. Statistika näitab, et sageli broneeritakse hinnast hoolimata juba pakkumise alguses pooled korterid.

Niisuguse suure huvi osaliseks saavad just need projektid, kus pööratakse rohkem tähelepanu planeeringutele, ökonoomsele kütteviisile ja läbimõeldud elukeskkonnale. Kasvavad hinnad ja tihe konkurents tõstavad praktiliselt iga kuuga arendusprojektide “kvaliteedilatti” aina kõrgemale, mis tähendab, et uued tulijad peavad eduka müügi saavutamiseks ka aina enam eeltööd tegema.

Allikas: Maa-amet

Väikeinvestorid on enam tegutsemas magalapiirkondades, kus üüriturg on praegu aktiivsem. Endiselt ostetakse likviidseid 1- ja 2-toalisi kortereid, mis on heas seisukorras ja võimaldavad uuel omanikul alustada otsekohe üüriäri.

Üürikorterite pakkumiste hulk on kasvanud enamikes linnaosades, mis on mõnel juhul mõjutanud ka keskmist pakkumishinna taset. Statistika järgi on populaarseimaks kujunenud Mustamäe, kus erinevalt teistest linnaosadest on pakutavate üürikorterite hulk jäänud samale tasemele. Mujal linnaosades on nende hulk mõnel juhul isegi kahekordistunud.

Kõige enam on üürikorterite pakkumiste hulk kasvanud kesklinnas, kus hinnatase on pidevalt kasvanud. Just selle tõttu on üsna paljud kesklinnas töötavad inimesed otsustanud üürida taskukohasema korteri tsentrumist eemal. Üürikorterite pakkumistehulga kasvu taga on ka seniste üürnike kolimine ostetud korterisse või Eestist lahkumine.

Allikas: Maa-amet

Ka eramuturg oli veebruaris jaanuarist aktiivsem. Omanikku vahetas 26 eramut ja suvilat ning 10 elamukrunti. Järjest vähem on põhjust rääkida eramuturu sesoonsusest, kuna inimeste ostuhuvi ei sõltu enam peaaegu üldse aastaajast. Pigem on määravaks tegurtiks finantsiline võimekus ja pangalaenu kättesaadavus.

Tartu

Veebruaris oli turg üle ootuste aktiivne. Praegu mõjutab kinnisvaraturgu suur nõudlus ja pakkumiste vähesus, mis paratamatult toob kaasa hindade tõusu. Selline asjade käik on pannud müüjad nn jõupositsioonile.

Allikas: Maa-amet

Maa-ameti andmetel toimus veebruaris Tartus 179 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on jaanuari tulemusest suisa 32,6% enam. 2012. aasta veebruariga võrreldes paisus tehingute hulk aga 53%.

Ka korteriturg, mis on Tartu kinnisvaraturu kasvu mootoriks, tegi veebruaris suure hüppe üles. Oma osa mängivad selles nii investorid kui ka väga edukaks osutunud uusarenduste müük.

Allikas: Maa-amet

Omanikku vahetas möödunud kuu jooksul 127 korterit, mis on jaanuarist 51,2% enam. Viimase 12 kuu lõikes on tegu kolmanda tulemusega. Ruutmeetri keskmine mediaanhind tõusis kuuga 1,4%, 905 eurole. Aastaga kerkis see aga 9,2%.

Eramuid müüdi veebruaris 16 ning elamukrunte 1. Kuigi jaanuari 8 müügiga võrreldes oleks tõus päris korralik, jõudis maade- ja majadeturg veebruaris tegelikult tagasi oma viimase aasta tüüpilisele tehingutasemele.

Ida-Virumaa

Ida-Virumaa jätkas veebruaris jaanuarikuises rütmis. Maa-ameti andmetel toimus kokku 262 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on aasta esimesest kuust 0,8% vähem. 2012. aasta veebruariga võrreldes on tehinguaktiivsus tõusnud aga 20,2%.

Allikas: Maa-amet

Korteriturul sarnast stabiilsust polnud, oli nii tõusjaid kui ka langejaid. Näiteks Narvas müüdi veebruaris 64 korterit (jaanuaris 51), mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 393 eurot (aastane hinnatõus 14,6%).

Allikas: Maa-amet

Maakonnakeskuses Jõhvis müüdi veebruaris 16 korterit (jaanuaris 19) ning ruutmeetri keskmine mediaanhind on aastaga langenud 43,1%, 161 eurole. Kohtla-Järvel toimus veebruaris 55 korterimüüki (jaanuaris 62) ning ruutmeetri mediaanhind langes aastaga 12,2%, 86 eurole. Jõhvi ja Kohtla-Järve kohta tuleb siiski märkida, et suured langused ja tõusud on neis linnades tulenevalt kinnisvaraturu eripäradest suhteliselt tavalised.

Allikas: Maa-amet

Veebruaris tärkas huvi ka maamajade ja suvilate vastu, mis on aga kevade lähenedes üsnagi tavapärane. Tehingute mõttes oli eramuturg aga talvine – näiteks Jõhvis müüdi vaid üks maja.

Pärnu

Pärnus oli veebruarikuine kinnisvaraturg aasta algusest mõneti vaiksem. Maa-ameti andmetel toimus möödunud kuul suvepealinnas 68 kinnisvara ostu-müügitehingut, jäädes jaanuari 75-le mõnevõrra alla. Aastaga on tehingute hulk kerkinud siiski 19,3%.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi veebruaris 50 (jaanuaris 54). Ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 713 eurot. Võrreldes jaanuarikuuga tõusis hind 6,8% ja 2012. aasta veebruariga võrrelduna 32,5%.

Allikas: Maa-amet

Hoolimata tehingute hulga langusest on kevade lähenedes korterite ostuhuvi taas suurenenud. Kuigi see on suvituslinnale täiesti omane, on huvi võrreldes möödunud aastaga oluliselt suurem. Ostjaskonnast ca 5% on investorid, kelle ostueesmärk on kas üüritulu või tulevikus korter kallimalt müüa.

Eramuturu tehingute tase oli aasta keskmisest madalam, milles mängib oma rolli kindlasti ka talv. Müüdi kolm eramut ja üks elamukrunt.

Viljandi

Viljandi kinnisvaraturg oli veebruaris jaanuarist veidi aktiivsem, kuid viimase 12 kuu lõikes keskmisest tasemest siiski mõneti madalam. Maa-ameti andmetel teostati kokku 19 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis võrreldes jaanuariga on 18,8% ja möödunud aasta veebruarist 35,7% enam. Kuigi protsendid on märkimisväärsed, on sellised liikumised väikestel kinnisvaraturgudel siiski täiesti tavapärased.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 8 (jaanuaris 10). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 465 eurot, mis võrreldes jaanuariga tähendab 20,4% langust ja aastataguse veebruariga võrreldes 4,7% kukkumist.

Allikas: Maa-amet

Eramuturg püsis tavapärasel tasemel – müüdi kaks maja ja üks elamukrunt.

Rakvere

Veebruaris oli Rakvere kinnisvaraturg vaikne, langedes 12 kuu keskmise tasemega võrreldes suhteliselt madalale. Maa-ameti andmetel toimus möödunud kuul 19 ostu-müügitehingut. Jaanuaris tehti neid 29 ning möödunud aasta veebruaris 33.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 14 (jaanuaris 18) ja ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 407 eurot. Võrreldes jaanuariga kerkis hind 8,2%, kuid 2012. aasta veebruariga võrreldes langes hind 26,8%.

Allikas: Maa-amet

Kui müügiturg langes, siis üüriturul puudub jätkuvalt vakants ja nõudlus ületab pakkumise. Selle põhjuseks on muu hulgas ka käimas olev Rakvere haigla ehitus, sest sellega seotud tööjõud mujalt piirkondadest vajab ajutist elamispinda.

Eramuturg möödus veebruaris tehinguteta. Kuu teises pooles muutus suuremaks aga huvi põhjarannikul asuva suvituspiirkonna vastu. Küsitud on nii Käsmu, Võsu, Eisma kui ka Karepa kohta ning toimuvad ka ostutehingud. Kuigi üldjuhul on suvilate vastu hakatud huvi tundma mõnevõrra hiljem, pigem märtsi teises pooles, on käesoleva aasta erandi põhjustanud ilmselt soe ja mõneti päikeseline veebruari teine pool.

Kuressaare

Kuressaare kinnisvaraturul möödus veebruar stabiilselt ja müüdud objektide hulk oli viimase 12 kuu lõikes keskmisel tasemel. Maa-ameti andmetel toimus kokku 14 ostu-müügitehingut, mis on 12,5% jaanuarist vähem, kuid mullusest veebruarist 75% enam.

Nagu mujalgi väikelinnades, põhjustab Kuressaares suuri hüppeid turu väiksusest tulenev väike tehingute arv, kus iga tehing omab muutuseprotsendile tugevat kaalu.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi sarnaselt jaanuarile ka veebruaris 10. Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 619 eurot, mis tähendab, et kuuga langes hind 7,3% ja aastaga 0,6%. Omanikku vahetas ka kaks eramut.

Allikas: Maa-amet

Haapsalu

Haapsalus müüdi veebruaris 13 kinnisvaraobjekti, mis on jaanuarist ühe võrra vähem, kuid mullusest veebruarist 5 võrra enam. Viimase 12 kuu lõikes oli tegu keskmisest pisut vaiksema kuuga.

Allikas: Maa-amet

Kortereid müüdi 8 (jaanuaris 11). Keskmine ruutmeetri mediaanhind kerkis kuuga 57,9%, 534 eurole. Sellisele kasvule aitas kaasa asjaolu, et müük on aktiivsemaks muutunud ka seni suhteliselt passiivselt huvilisi oodanud möödunud kümnendil rajatud uushoones Posti tänaval, kus pärast aasta-alguse hinnalangetust on müüdud väiksemaid kortereid.

Allikas: Maa-amet

Üüriturg säilitas vaatamata vaiksemale aasta-algusele suhteliselt suure aktiivsuse ning kuigi pakkumisi on pidevalt, leiavad paremad neist uued üürilised loetud tundidega.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Igakevadine konverentsi„Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?“

13.03.2013 Tõnu Toompark

EKFL-i tegevdirektor Tõnis Rüüteli sõnul on majanduskriis sektoris lõppenud. Turg elavneb, tõusuks paaril viimasel aastal, samuti prognoos käesolevaks aastaks on ca 10% aastabaasil. Jätkuvalt on probleemiks ehitushinnad.

“Kriis on selgelt näidanud, et Eesti oma väikese ja avatud majandusega sõltub suurel määral maailmamajanduse käekäigust, samamoodi sõltub ka meie kinnisvaraturg oluliselt globaalsetest muutujatest. Seetõttu keskendub ka seekordne konverents lisaks Eestis toimuvale ka välisriikide kinnisvaratrendidele ning globaalmajanduse mõjudele,” ütles Tõnis Rüütel. „Üheks teravamaks märksõnaks on mõistagi energiasääst. Kinnisvaraarenduses on siin ees Euroopa regulatsioonidest lähtuvad karmid ajalised raamid. Silmas pidades energiakandjate hüppelist hinnatõusu, puudutab see paraku meid kõiki,“ lisas Rüütel.

Üle 10-aastase traditsiooniga kinnisvarakonverentsi avab Tallinna Ülikooli rektor, professor Tiit Land. Trükitud triljoneid on turul palju, seetõttu mõtiskleb Nordea panga peaökonomist Tõnu Palm hüpoteesi üle, kas tulevikus terendab uus finantsvarade ja kinnisvaramull? Hoonete energiatõhususalase seadusandliku raamistiku muutustest räägib Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi konsultant Kevin Vaher. Tartu Ülikooli turunduse dotsent Andres Kuusik räägib uutest turunduse suundadest kinnisvara majandussektoris. Ülevaate kinnisvarainvesteeringutest Baltikumis annab East Capital Real Estate tegevjuht Madis Raidma ja ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder analüüsib kinnisvara hinnadünaamikat 2013-2014.aastatel.

Diskussioonpaneelid toimuvad teemadel „Kinnisvaraarendaja, arhitekti, planeerija ja ehitaja tulevikunägemus“ Arle Mölderi juhtimisel ja „Uus aeg kinnisvaraturul, turuosaliste nägemused arengustest 2013-2014“ Kalev Roosivälja juhtumisel. Diskussioonpaneelides osalevad: Merylin Jalakas, Tiit Kuusik, Ülar Mark, Viljar Arakas, Margus Eek ja Mika Sucksdorff.

Konverentsi moderaatorid on EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel ning EKFLi juhatuse esimees, Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

Konverentsipäeva lõpus kuulutab EKFL traditsiooniliselt välja auhinna „Kinnisvara tegu 2012“ laureaadi ja annab üle Tauno Kangro skulptuuri „Mees oma unistuste aknal“.

Eesti kinnisvarafirmade Liit on loodud 1994. aastal, mis ühendab kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse ja konsultatsioonidega tegelevaid äriühinguid.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Maksumaksjate liit esitas halduskohtule 18 koduomaniku kaebused

13.03.2013 Tõnu Toompark

Eesti Maksumaksjate Liit (EML) kutsus koos Eesti Omanike Keskliiduga üles koduomanikke, kes ei ole kodualuse maamaksu vabastuse piirangutega, vaidlustama oma maksuteate halduskohtus. Tänaseks on EML juristid koostanud ja Tallinna Halduskohtule esitanud 18 kaebust, lisaks veel ka kolm vaiet Maksu- ja Tolliametile.

Suurem osa kaebajaid elab Tallinnas, kuid kaebusi tuli ka Maardu ja Pärnu linnast. Kaebajate hulgas on ka mitmeid pensionäre, raske puudega isikuid ja üksikemasid, kelle jaoks on ebaõiglase maamaksu tasumine ka rahaliselt raske koorem. Vaidlustatud maksusummad on vahemikus alates 2 eurost lõpetades 2331 euroga.

Põhiliselt vaidlustati maamaksu määramine kahel põhjusel. Esimene põhjus oli see, et kortermaja esimesel korrusel asusid kauplused, teenindusettevõtted või bürooruumid, mistõttu oli kogu kinnistule omistatud lisaks elamumaale ka ärimaa või sotsiaalmaa otstarve.

Kaebustes leitakse, et kortermajas asuva eluruumi omanik tuleb lugeda ühtlasi ka elamu juurde kuuluva elamumaa omanikuks ning äriruumi omanik vastavalt ärimaa omanikuks. Vastasel juhul on erinevate kortermajade elanikke ebavõrdselt koheldud. Eluruumi omanikud ei saa mingit lisahüve või kulude kokkuhoidu sellest, et samas majas asuvad äriruumid. Pigem võib kortermajas toimuv äritegevus põhjustada majaelanikule täiendavaid kulusid ning häirida kodurahu.

Teine grupp kaebusi oli kinnistute kaasomanikelt, kellele eelmisel aastal rakendati Tallinnas maamaksuvabastust 1500 ruutmeetri ulatuses igale kaasomanikule, nüüd aga 1500 ruutmeetrit kõigi kaasomanike peale kokku (näiteks ½ mõttelise osa omanik saab maksuvabastust 750 m2 osas jne). Maamaksu vaidlustajate hulgas oli näiteks neli Nõmme majaomanikku, kelle kodud asuvad piirkonnas, kus ehitusmääruse kohaselt ei ole lubatud kinnistuid tükeldada väiksemateks kui 1200 ruutmeetri suurusteks kruntideks.

Kaebustes leitakse, et kaasomanikele kehtestatud piirang on vastuolus põhiseadusest tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega ning palutakse tunnistada maamaksuseaduse § 11 lõige 3 osaliselt põhiseadusevastaseks. Oli ka kaebusi, milles vaidlustati 1500 ruutmeetri piirang tervikuna ning leiti, et kogu kodualune maa tuleb maamaksust vabastada sõltumata maatüki suurusest, sest tihti sõltub krundi suurus asjaoludest, mida koduomanik muuta ei saa.

Maksu- ja Tolliametile esitatud vaietes vaidlustatakse maksuhalduri praktika muudatust, mis puudutab maksukohustuse alampiiri arvutamist. Maamaksuseaduse kohaselt maamaksu ei määrata ja maksuteadet ei väljastata, kui maksusumma on alla 5 euro. Varem arvutati seda piirmäära iga objekti kohta eraldi, aga sellel aastal liidetakse ühe kohaliku omavalitsuse piires isiku kõikide maakasutuste maksukohustused kokku.

Selle tulemusena peavad paljud maksumaksjad maksma näiteks uuemates kortermajades eraldi korteriomandina vormistatud parklakohtade eest mõned eurod või isegi sendid maamaksu. EML arvates ei ole selline halduspraktika muudatus kooskõlas maamaksuseaduse sätte ega mõttega, sest nii väikeste summade arvutamine kulutab liigselt maksuhalduri ja kohalike omavalitsuste ametnike ressurssi.

Eesti Maksumaksjate Liit on 1995. aastal loodud mittetulundusühing, mis kaitseb maksumaksjate huve ja õigusi, taotleb optimaalset maksukoormust ning jälgib kogutud maksuraha efektiivset kasutamist. Maksumaksjate liit nõustab ja koolitab oma liikmeid maksuõiguse küsimustes ning annab välja ajakirja “MaksuMaksja” ja maksualaseid raamatuid. Liit ühendab üle 2000 liikme.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Tallinn plaanib Illuste mõisa müüki

12.03.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kavatseb esitada linnavolikogule Illuste mõisa kinnistu müügi otsuse eelnõu.

Illuste mõis asub Pärnu maakonnas Varbla vallas Paatsalu külas. Kinnistu pindala on 10,15 ha. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa. Linnavolikogu otsuse eelnõu kohaselt pannakse kinnistu enampakkumisele alghinnaga 105 000 eurot.

Illuste mõisa kinnistu asub Tallinna kesklinnast ca 135 km kaugusel ja Pärnu linnast ca 57 km kaugusel. Teeninduspunktid ja haridusasutused paiknevad ca 5 kilomeetri kaugusel Vatlas. Kinnistu asub ca 900 meetri kaugusel merest, lähiümbruses paiknevad talumajad ja hoonestamata kinnistud.

Spordibaasina kasutatav Illuste mõisa kinnistu läks omandireformi tulemusena 2000. aastal Tallinna linna omandisse. Illuste kinnistu anti Tallinna Spordi- ja Noorsooameti valitsemisele ning bilanssi.

Tallinna Linnavalitsus on jõudnud arusaamisele, et kinnistut koos erinevate rajatiste ja mõisahoonega ei ole otstarbekas senisel viisil edasi kasutada ning laagrikompleks ei ole linna valitsemiseks ega muude linna ülesannete täitmiseks vajalik.

Mõisahoone on amortiseerunud ning vajab suuremahulisi investeeringuid. Hoone säilimiseks on vajalik katuse ja seinte remont, välisroovituse antiseptimine ja keldrist sadevee äravoolu ehitamine.

„Enampakkumise tulemusel mõisakompleksile võimeka investori leidmisel tekiks atraktiivse vaatamisväärsuse ja teenusepakkuja näol piirkonda lisaväärtus,“ ütles abilinnapea Eha Võrk.

Kinnistul asuvad mõisa peahoone, abihoone, elamu, puhkemaja, kuur, kelder, pesuruum, pumbamaja, 20 telkmaja ja 19 puittelki ning väravpalliplats, korvpalliplats ja katusealune (kokku 50 ehitist).

Illuste mõisa peahoone, Illuste mõisa tall-tõllakuuri varemed ja Illuste mõisa park on tunnistatud kinnismälestisteks. Mõisa peahoone on juugendlik vahvärkehitus. Hoone on looduslikust kivist, võlvitud keldrikorrusega madalvundamendil, puidust välisseinte ning vahe- ja katuselagedega, lihtkrohvitud välisseintega, eterniidist katuse kattega. Esimesel korrusel asuvad vestibüül, saal, köök, söögituba, käimla. Katusekorrusel asub trepihall, toad ja väljaehitamata pööninguosa.

Tulenevalt ERI KINNISVARA OÜ eksperthinnangust on Pärnu maakonnas Varbla vallas Paatsalu külas asuva Illuste kinnistu turuväärtus 105 000 eurot.

Allikas: Tallinn.ee

Pole paha: keskmise palgaga jõuab soetada 3-toalise korteri

12.03.2013 Tõnu Toompark

Keskmist palka saav Eesti elanik jõuab keskmistel tingimustel soetada 65 ruutmeetrit elamispinda, mis näitab, et elanike ostujõud on praegu üsna heal positsioonil.

Arvutuse koostas kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, kelle sõnul võttis ta keskmise ostujõu arvutamisel aluseks keskmised laenutingimused ning laenu pikkuseks kõige levinuma laenupikkuse ehk 25 aastat.

Laenuintressiks märkis ta antud perioodi keskmise intressimäära.

“Põhimõtteliselt võib inimene osta endale selle eest 3-toalise korteri,” rääkis Toompark seminaril “Kinnisvaraturg ja turuanalüüs”.

Küsimus on, kuidas need näitajad reaalsuses kokku sobituvad, sest keskmist palka või sellest enam teenib enamasti vaid suuremates tõmbekeskustes.

Arvutus puudutab tervet Eestit ning Tallinnas, kus nõudlus kinnisvara järele on suurem, saab keskmise palgaga soetada 50 ruutmeetrit elamispinda.

Soodsa positsiooni on loonud madalad intressimäärad. Kui intressimäärad peaksid tõusma, siis ostujõud kahaneb.

Allikas: Riina Kallas, Delfi.ee, http://majandus.delfi.ee/news/kinnisvara/pole-paha-keskmise-palgaga-jouab-soetada-3-toalise-korteri.d?id=65806258

Tõnu Toompark: uus kinnisvarabuum jääb ära

12.03.2013 Tõnu Toompark

Pankadel on tulevikus keeruline uusi kliente leida, kuna laenukoormus on juba praeguseks kõrge ning uutel klientidel on laenuturule keeruline siseneda, ütles kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark. Eraisikute laenukoormus tõusis 2009. aastal üle 50 protsendi SKP-st ning seejärel alanes, kuna inimesed asusid oma buumi ajal võetud laene raske vaevaga tagasi maksma. Praeguseks on laenukoormus vähenenud 40 protsendile.

“Ma arvan, et see number on suhteliselt kõrge ning 2009. aastat tagasi vaja ei oleks,” lausus Toompark kinnisvarateemalisel koolitusel.

Varasematel aastatel oli kerge laenukoormust kasvatada. Tänasel päeval uut buumi Toompargi sõnul tulemas ei ole, kuna koormus on niigi suur.

Pangad on huvitatud laenude väljaandmisest, kuid puudus on kvaliteetsetest laenuklientidest. Mõne aja pärast hakkavad nii nagu majanduses tervikuna mõju avaldama samuti rahvastiku vananemisest tingitud tegurid.

Ometigi on viimaste kvartalite jooksul toimunud elavnemine, kus pangad annavad eluasemelaene välja 20 protsendi jagu enam kui aasta varem samal ajal. Kasv saab Toompargi sõnul tulla eelkõige olemasolevate klientide arvelt.

Keskmine eluasemelaenu jääk ulatub 37 000 euroni ning laenude koguarv 157 000 euroni. Võttes arvesse, et laene võetakse Eestis enamasti kahepeale, tähendab see, et eluasemelaenudega seotud umbkaudu 300 000 inimest.

Vanuseskaalat arvestades on kinnisvaraturu aktiivsete osalejate hulk 400 000-500 000 inimest. “Ega seda suurt kasvu seetõttu olla ei saagi, et kusagilt tuleks palju inimesi, kellele saaks laenu anda,” lausus Toompark.

“Kui aastal 2006 läksid noored panka ning panid lisatagatiseks vanemate vara, siis täna on vanemate majal hüpoteek peal ning seda enam pantida ei saa. Ka vanavanemate varal on hüpoteegid osaliselt juba peal,” rääkis Toompark.

Praegu ületab laenujääk viie ja poole kordselt palkade kogusummat. “Laenukoormus on ikkagi suhteliselt kõrge ning uuel laenukliendil on turule tulla raske,” sõnas Toompark.

“Kuigi siin räägitakse noorte mõttemaailma muutustest, et noored ei taha omale kodu osta, nad tahavad üürida, sest soovivad olla kosmopoliidid, siis võibolla on nad pigem näinud 2008.-2009. aastat, kus kinnisvarahinnad on oluliselt kukkunud,” rääkis analüütik.

“Nad on näinud vanemaid, kes söögilaua taga räägivad, et kurat, jälle see laenumakse. Ma ei usu, et nad ei taha vara omada, nad kas ei julge või ei neil ei ole sissetulekut, laenuvõimet, et seda vara osta.”

Allikas: Riina Kallas, Delfi.ee, http://majandus.delfi.ee/news/kinnisvara/tonu-toompark-uus-kinnisvarabuum-jaab-ara.d?id=65806928

Tallinn võimaldab üürnikel üksikkorterid välja osta

12.03.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavalitsus kavatseb teha linnavolikogule ettepaneku erinevates korterelamutes paiknevad üksikud linnale kuuluvad eluruumid otsustuskorras nende üürnikele müüa.

„Üle linna asuvates korterelamutes sadade üksikkorterite omamine on linnale majanduslikult ebaotstarbekas, kohustades linnaosavalitsusi kümnetes korteriühistutes liikmeks olema, samuti investeerima korterite renoveerimisse,“ ütles abilinnapea Eha Võrk. „Nii rahaliselt kui ka ametnike töö seisukohalt on see põhjendamatult ressursimahukas.“

„Seetõttu oleme otsustanud võimaldada selliste korterite pikaaegsetel üürnikel neile koduseks saanud eluruumi turuhinnaga välja osta,“ ütles Võrk. „Olgu siinjuures veel kord rõhutatud, et tegemist ei ole odavmüügiga – korteriomandid müüakse üürnikele kinnisvarabüroo poolt arvutatud turuhinnaga. Asjaolu, et tegemist ei ole soodsate hindadega, kinnitab fakt, et avalduse korterite väljaostmiseks esitas vaid alla poolte üürnikest.“

Võrk nentis, et linnale kuuluvad korterid tekitavad ka korteriühistu jaoks täiendavaid probleeme – juhul, kui elamus on avaliku sektori korter, ei ole korteriühistul võimalik elamu renoveerimiseks kõige soodsamat laenu saada, samuti ei kata üksikkorterite üürist saadav tulu elamu ega korteri remontimisega seotud kulutusi. „Juhul, kui korteriomanike enamus otsustab elamu renoveerida, peab linn tegema ühe korteri kohta suuri kulutusi elamu remontimiseks,“ tõdes Võrk.

„Linnale kuuluvate üksikkorterite puhul on enamasti tegemist tagasihoidlike, põhjalikku renoveerimist vajavates eakates majades asuvate eluruumidega, millesse tuleb lisaks väljaostusummale veel päris korralikult investeerida,“ rõhutas Võrk.

Võrk tõdes, et üürile antud korterite koos üürnikega võõrandamine avalikul enampakkumisel oleks sotsiaalses mõttes juba ette läbikukkumisele määratud. „See tähendaks paljude üürnike jaoks kodust ilma jäämist, arusaadavalt oleks sellise olukorra tekitamine vastutustundetu ja lubamatu.“

Võrk lisas, et eluruumide otsustuskorras müügiga on juba algust tehtud, linnavolikogu on juba 60 korteri osas otsuse teinud ning neist omakorda 34 on juba müüdud. Müügiotsuse ootel on 182 korterit, neist 79 Põhja-Tallinnas.

„Korterite otsustuskorras üürnikele müümise näol on tegemist omandireformi jätkuga. Muuhulgas aitame sellega tagastamisele läinud majades elanud inimesi, kes ei saanud teistega võrdsetel alustel endale eluaset erastada.”

Allikas: Tallinn.ee

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Arco Vara restruktureeris Bulgaaria laenud ja jätkab korterite müüki

12.03.2013 Tõnu Toompark

Arco Investeeringute AS-i (100% Arco Vara AS tütarettevõte) Bulgaaria tütarettevõte Arco Invest EOOD ja Piraeus Bank sõlmisid pärast kolmekuulist läbirääkimisprotsessi Madridi Boulevardi ja Manastirski arenduste laenulepingutes muudatused.

Lepingumuudatustega:

1) alaneb laenude intressimäär ca 1,5% võrra ja kontserni aasta intressikulud rohkem kui 200 000 eurot;

2) väheneb pangale iga müüdud korteri pealt tagastatav laenu põhisumma. Sellega laheneb kriitiline probleem ja jätkub rohkem kui kolmekümnele eellepingu sõlminud kliendile korteriomandite üleandmine ning laenude põhiosa tagastamine.

Kuni laenude restruktureerimiseni oleks Arco Invest EOOD poolt klientidele korteri omandiõiguse üleandmisel pangale tagastatav põhisumma olnud suurem, kui klientidelt üleandmise hetkel laekuv ostuhinna lõppmakse. Kuivõrd kontsern ei pidanud võimalikuks nimetatud vahet katta, oli üleandmine kuni laenulepingute muutmiseni peatunud. Sellest omakorda peatus ka kontserni laenukoormuse vähenemine, kuna toodete müügist raha ei laekunud.

3) langeb kontserni laenukoormus sõltuvalt klientide maksedistsipliinist tõenäoliselt enam kui 2 mln euro võrra, kuna 2013. aasta 1. kvartalis klientidele eeldatavasti üleantavate korterite kogupind ületab 4 000m2;

4) võttis kontsern panga ees kohustuse tagastada 2014. aasta jooksul 1,8 mln eurot, mistõttu sõltuvalt toodete müügi tulemustest ja muudest asjaoludest võib laenude restruktureerimise vajadus tulevikus taas tekkida.

Restruktureerimise tulemusena on Bulgaaria arendustegevus jätkusuutlik, teenindab finantskohustusi üürituludest ning lakkab laenulepingute ülesütlemise oht seoses kontserni poolt kohustuste mittetäitmisega. Jätkub valmistoodete müük Madridi ja Manastirski projektides.

Kolmapäeval 13/03/2013 toimub koolitus “Korteriühistu ja korteriomand”

12.03.2013 Tõnu Toompark

13/03/2013 toimub koolitus “Korteriühistu ja korteriomand“, mis keskendub elamispindadeturul kõige enam käibivale kaubale ehk korteriomandile. Vaatame, milliste nüanssidega peab korteriomandiga tehingute tehes arvestama, kuidas suhestub tehingusse korteriühistu.

Koolitus on suunatud kinnisvaramaakleritele, kes puutuvad kokku korteritehingute tegemisega.
Koolitusele on kutsutud eraisikud, kes soovivad korterit osta või müüa, et olla hästi kursis kõikide vajalikke peensustega.
Korteriühistu liikmed ja juhid saavad koolituselt hea teadmistepagasi, millega peavad nad arvestama, kui näiteks tehingut teeb võlglasest korteriomanik.

Tule koolitusele, sest need teadmised on kasulikud.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või koolituse kodulehelt.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Remondiraha vedeleb pööningul

12.03.2013 Ingvar Allekand

Viimasel ajal on taas hoogustunud pööningukorruste väljaehitamine. Neid, kes meie poole pöörduvad küsimustega on palju ning päris mitmed sellised projektid on ka käivitatud.

Seetõttu otsustasin jagada teiega mõtteid selle protsessi võludest ja valudest.

Kas elada lilleaias või getos?

Esmalt üks üldisemat laadi arutlus. Eks pööningukorruseid saab kasutusse võtta siiski vaid seal, kuhu on ehitatud pööningutega majad ning kus puudub piisavalt maad uusehituste tarbeks. Seega valdavalt kesklinna lähipiirkondades – Tallinnas Kalamajas, Pelgulinnas, Kristiines, Kadriorus, Tartus Supilinnas ja Ülejõel.

Gentrifikatsioon, ehk protsess, mille käigus piirkonna asukoht ja sellest tulenev kasutusfunktsionaalsus tingib elanikonna vahetumise ning sellega koos ka kinnisvara kvaliteedi muutumise. Nii Tallinnas kui Tartus on viimase 10-15 aastaga koondunud Kesklinna lähipiirkondades olevatesse endistesse asumitesse pigem jõukam elanikkond ja sellega seoses on ka kinnisvara järjest paremaks muudetud.

Mõnes teises piirkonnas võib analoogiliselt aset leida getostumine. Kas endine puitasum puhkeb õide või getostub, sõltub sellest, kui palju on piirkonna mõjuisikutel (nt korteriühitus juhtidel) jõudu ühistegevust edendada. Võib öelda, et linnaosadena on Põhja-Tallinn ja Supilinn pigem õide puhkemas, kuid see ei pruugi kehtida iga kvartali, tänava või maja kohta.

Kvartal või tänav, kus on korrastatud mitmeid maju, puhkeb õide sarnaselt linnaosale. Samas kui kõrvaltänav või –kvartal, kus pole piisavalt ettevõtlikke tegelasi, getostub.

Heaks näiteks on Tallinnas Köie/noole tn piirkond vs Kopli liinid. Getostunud kvartali või tänava kinnisvara saatust võib üldjuhul aga piltidelt vaadata.

Kui lugejal on juhuslikult kinnisvara mõnes sellises asumis, siis peaksid endalt küsima, millisena sa tahad oma asumit näha 10-15 aasta pärast? Kas õitsva puitarhitektuuri musternäidisena või tulekahjudest räsitud getona.

Raha vedeleb pööningul!

Tänapäevased ehitusmaterjalid võimaldavad katusekonstruktsioone teistmoodi tuulutada, kui see oli vanasti. Samuti on pesunööride asemel juba ammu kuivatiga automaatsed pesumasinad.

Nii ongi pööningukorrusel olev pind korteriühistu ja majaelanike jaoks lisaressurss, millel on selge rahaline väärtus. Kui selle arvelt on võimalik vältida täiendavate laenukohustuste võtmist elamu rekonstrueerimiseks, siis on seda ju väga mõistlik teha.

Tavaliselt valitakse omale arenduspartner, kes saab õiguse pööningukorruse pindadele ja kohustub selle eest elamule kokkulepitud ehitustööd tegema. On välja kujunenud üsna selge praktika, et pööningukorruse ehitusõiguse loovutamise eest saavad korteriomanikud elamu katuse, fassaadi ja trepikoja korda tehtud.

Loomulikult sõltub pööningukorruse ehitusõiguse maksumus ning seega ka selle eest tehtav täpne tööde nimekiri maja asukohast, suurusest ja seisukorrast, kuid nn rusikareegel on selline.

Ühe hoobiga saab lüüa mitu kärbest!

Tegelikult on pööningukorruse arvelt elamu rekonstrueerimisest märksa rohkem kasu, kui esialgu paistab. Kõige silmapaistvam ning tuntavam on loomulikult ilus ja korras maja, kus on hea elada. Kuid pööningukorruse pinna lisandumisega suureneb üldjuhul korterite ja elanike arv hoones, mistõttu üldkulud ühe korteri kohta alanevad.

Näiteks hoovi koristuse ja lume lükkamise kulud ei sõltu korterite arvust ega maja suurusest, vaid krundi suurusest ja Ilmataadist. Seetõttu langeb igasuguste hooldus, remondi ja halduskulude hulk ühe ühiku kohta. Kuna suurem hulk inimesi maksab edaspidi ka remondifondi, on sellised renoveeritud majad edaspidi üldjuhul jätkusuutlikumad.

Kindlasti tahan rõhutada, et hästi korraldatud rekonstrueerimise tulemusena alanevad edaspidi ka kortriomanike muud kulud, sest renoveerimistööde tulemusena muutub maja energiasäästlikumaks.

Ja mida kinnisvaraspetsialistid ikka armastavad rõhutada – renoveeritud majades oleva kinnisvara väärtus suureneb – majaelanikud muutuvad lisaks kulude kokkuhoiule ka lihtsalt rikkamaks üksnes seetõttu, et nad elavad kvaliteetsemas majas.

Kui aga kogu tänava või kvartali majad korda teha ning piirkonnas tervikuna kujundada juba uut moodi elukeskkond, nagu see on enam-vähem õnnestunud näiteks Tallinnas Kotka/Spordi tn vahelises kvartalis, Köie/Noole tn piirkonnas, Asula tänaval ja ka mujal, siis suureneb sealsete elanike kinnisvara väärtus veelgi.

Millest alustada?

Ühest küljest ei ole pööningukorruse kasutuselevõtmises ning sellega koos ühe väikese korterelamu rekonstrueerimises midagi keerulist, kuid teisalt on kogu protsess enamasti kaelamurdvalt raske.

Olen selliseid rekonstrueerimisi mitmeid korraldanud ning pean tunnistama, et see on a) alati raske ning b) alati meeskonnatöö. Aga üldjoontes on vaja läbida järgmised etapid:

Kõigepealt on vaja saavutada korteriomanike vahel konsensus, et lagunev katus on vaja vahetada ning luitunud fassaad kauniks ja soojapidavaks saada. Ühine veendumus elamu rekonstrueerimisvajaduse ja sellega seotud kulude kandmise võimaluste osas on kõige aluseks.
Kohe alguses on mõistlik kaasata kogenud partner, kes koostab rekonstrueerimise eskiislahenduse ja esialgsed kalkulatsioonid.
Tavaliselt on korteriühistu ja arenduspartneri läbirääkimised üsna pingelised, sest vaja on saavutada küllaltki detailsed kokkulepped olukorras, kus puudub väga hea projektdokumentatsioon ning ühistu-arendaja vaheline suhe ei ole tavaline tellija-ehitajka suhe.

Pärast ehituskokkulepete ning muude lepingutingimuste kooskõlastamist ühistu juhatuse ja korteriomanike vahel taotletakse kohalikult omavalitsuselt projekteerimistingimused.Tihtipeale on korteriühistu juhatus olnud aktiivne ning ise koostanud ka rekonstrueerimisprojektid.

Seda ma eriti ei soovita. Ühest küljest annab see küll ehituspartnerile väga selge ülevaate, millise tööd tuleb teha ja seega selge eelarve.

Teisest küljest aga on kõik sellised projektid minu kogemusel läinud muutmisele, sest korteriühistu juhatus ei peagi olema piisav spetsialist, et tellida kinnisvaraturu ootustele vastavad ruumilahendused ning ehitusmaterjalide turu võimalustele vastavad ehituslahendused.
Projekteerimistingimuste väljastamise järel ning poltevaheliste läbirääkimiste eduka lõpetamise järel on vaja sõlmida arenduspartneriga esialgsed kokkulepped, mida on mõistlik teha notariaalses vormis võlaõigusliku lepinguna.
Selles lahendatakse lisaks pööningukorruse väljaehitamise õigust puudutavatele küsimustele ära ka elamu üldehitustöödega seotud küsimused ning maandatakse mõlema poole riskid.

Selle lepingu sõlmimisel peavad osalema kõik korteriomanikud või andma selleks vastavad notariaalsed volitused näiteks ühistu juhtidele.
Kui lepingud allkirjastatud, saab arenduspartner sõlmida projekteerimislepingud ja valmistada ette ehitusprotsessi, ehk siis tegema juba suuremamahulisi kulutusi.
Kui projekteerimine tehtud ja ehitusluba käes, järgneb ehitusprotsess.See on tavaliselt kõige valulikum osa, sest kogu maja elanikkond saab vältimatult häiritud ehitustolmu, müra, edasi-tagasi toimetavate ehitusmeeste jms tõttu.

Nii ongi äärmiselt oluline ühistu juhatuse ja arenduspartneri omavaheline igapäevane koostöö ja infovahetus ning majaelanike pidev toimuvaga kursishoidmine. Samuti on oluline, et korteriühistu võtaks omale pädeva omanikujärelevalve tegija, et veenduda ehituskvaliteedis.

Kuna arendaja tellib valdava osa ehitustöödest niikuinii alltöövõtu korras, siis on võimalik omanikujärelevalve tellida ühistul ja arendajal ühiselt ning seeläbi hoida kokku kulusid.
Ja viimaks, kui ehitus valmis on, siis minnakse taas notari juurde ning vormistatakse pööningukorruse korterite omandiõigus arendaja nimele. Nii on tagatud, et arendaja ei saa töid pooleli jätta.

Raskuspunktid?

Need on minu kogemuse kohaselt kõigil sellistel projektidel ühed ja samad:

Majaelanike vahelise konsensuse saavutamine – alati on majas keegi, kes on kõigele vastu;
Ehituskokulepete saavutamine ühistu ja arendaja vahel – alati tahab ühistu rohkem saada ja arendaja vähem pakkuda;
Sobiva projekteerimislahenduse läbisurumine kohalikus omavalitsuses, kes üldjuhul (kuid mitte alati) püüab pugeda kõikvõimalike piirangute taha ja muudab sellega protsessi keerulisemaks ja kulukamaks;
Ehitusprotsessiga elanikele kaasnevad kannatused – siin on pidev ja hea suhtlemine vastastikuse mõistmise aluseks ning ilma selleta on probleeme raske lahendada.

Võin kinnitada, et kõik need raskuspunktid on ületatavad. Minu kogemuse kohaselt on ca 80% plaanidest ellu viimata just majaelanike vahelise konsensuse mittesaavutamise tõttu. Pole just ime, et mida vanem on maja elanikkond, seda riskikartlikum ning tõrjuvam uuenduste suhtes ollakse.

Kuid kahetsusega pean mitmel pool vaatama, kuidas needsamad inimesed, kelle sissetulekud on kordades väiksemad, tasub seetõttu 2-3 korda suuremaid kommunaalkulusid elades endiselt remonti vajavas majas. Nii tahangi lõpetuseks soovida kõigile ühiste huvide nägemist ning rahulikku meelt oma kodukandi arendamisel.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: tarbijate kindlustundega pole häda midagi

12.03.2013 Tõnu Toompark

Kinnisvaraturgu pärssivaks teguriks peetakse sageli tarbijate madalat kindlustunnet. Järjest kasvav elamispindade tehingute arv ja vaikselt kasvavad hinnad kinnitavad vastupidist – tarbijate kindlustundega pole häda midagi.

Tarbijabaromeeter on küll näidanud kõrgemaid numbreid, kui veebruarikuuine -5,3 punkti. Kõrgemal oli tarbijakindlus majandusbuumi tippaastatel. Selle järel majanduskriisi põhja läbimise järel, mida võib pidada anomaaliaks.

Elamispindade tehingute arv aga on jõudsalt kasvanud. 2012. aastal tehti korteritehinguid 21% aastatagusest rohkem.

2012. aastal oli käibes 4,1% Eesti elamispindadest, mis pole kriisist väljuvat majandust arvestades sugugi tagasihoidlik näitaja.

Nii võime öelda, et tarbijakindlus on igati heal tasemel ja kinnisvaraturgu see ei piira.