Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvarakooli suveakadeemia 2026 - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Üüriäri KKK: Millele pöörata tähelepanu korteri ostmisel, kus on juba üürnik sees?

24.01.2013 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Kui investor ostab korteri, kus üürnik on sees, peab ta panema paika plaani, kas omanikuks saamise järel soovib ta kehtiva üürilepingu lõpetada või sellega jätkata.

Investor peab üürnikuga kontakteeruma ja uurima tema plaane. Äkki maksab üürnik head üüri ja ei plaani lähiajal omal algatusel kuhugi liikuda. See peaks üürileandjale ju sobima.

Võib aga ilmneda, et üürnik on võetud ajutiselt ja madala üürihinnaga, et müügiperioodil keegi omaniku kõrvalkulud (kommunaalkulud) kinni maksaks. Sellisel puhul tuleb investoril välja selgitada, millised võimalused on üürihinna mõistlikule tasemele tõstmisega.

Ostes üürnikuga korteri, toimub korteri ostu-müügitehing ja valduse kättesaamine olulise ajalise nihkega. Valduse annab investorile seejuures üle mitte müüja, vaid üürnik.

Sellises olukorras tuleb investoril valduse vastuvõtmisel pöörata tähelepanu sellele, kuidas ja mille alusel hinnata, kas eluruum on vastuvõtmisel piisavalt heas seisukorras või on põhjust üürniku vastu nõudeid esitada.

Samuti peab investor hoidma silma peal üürnikule üle läinud päraldiste nimekirjal. Nii eluruumi kvaliteedi kui päraldiste vastuvõtmise aluseks on endise omaniku ja üürniku vahel sõlmitud valduse üleandmise-vastuvõtmise akt.

Paraku sõlmitakse enamus neist aktidest suhteliselt kehval tasemel, jättes üleantava vara piisavalt detailselt kirjeldamata.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere. Või tule üürikoolitusele.

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Arco Vara: kinnisvara kättesaadavus väheneb

24.01.2013 Tõnu Toompark

Tänane madal eluasemelaenude intressimäär on tegur, mis hoiab elamispindade kättesaadavust ostjate jaoks heal tasemel. Lähitulevikult oodatakse pigem kinnisvarahindade kasvu. Pisut pikemas perspektiivis peavad ka intressimäärad tänaselt ülimadalalt tasemelt tõusma hakkama. Need tegurid tähendavad, et elamispindade kättesaadavus tarbijate jaoks hakkab keskpikas perspektiivis halvenema, leiab Arco Real Estate AS juhatuse liige Mart Saa.

“Tänane elamispindade kättesaadavus tarbijate jaoks on üpriski hea,” kommenteerib turuseisu Mart Saa. “Elamispindade hinnad on vaikselt tõusnud, kuid eluasemelaenude intressimäär kiirelt langenud, tasapisi kerkib ka keskmine palk. Arvestades elamispindade hindu, inimeste sissetulekuid ja pankade pakutavaid laenutingimusi on inimestel võimalik täna osta kaks korda rohkem elamispinna ruutmeetreid, kui näiteks kinnisvarabuumi tippajal 2006.-2007. aastal.”

Tallinna korteritehingute keskmine hind on aastaga kasvanud 5,6%. Eesti keskmine palk on aastaga näidanud tõusu 5,7%. Eluasemelaenude keskmine intressimäär on 2012. aasta lõpuks kukkunud 2,5 protsendile võrreldes aastataguse aja 3,4 protsendiga.

Kui elamispindade hinnatõus liigub samal tasemel keskmise palga muutusega, siis on elamispindade kättesaadavuse peamiseks mõjutajaks laenutingimuste muutumine.

“Tasub tähele panna, et pisut üle kümneaastase ajaloo jooksul on eluasemelaenude baasiks olev euribor olnud märksa kõrgemal tasemel, kui ta on täna. Hetke 0,35% läheduses liikuv euribor on olnud näiteks 2008. aastal 5,2%. Euribor ei jää tänasele madalale tasemele ja kui see kerkima hakkab, siis näeme selle otsest mõju kinnisvaraturule, mis väljendub elamispindade kättesaadavuse halvenemises,” prognoosib Mart Saa elamispindade turu perspektiive.

Praegused valdavad ootused on, et intressimäär püsib aasta-paari perspektiivis stabiilselt väga madalal tasemel.

“Meie soovitus kodu otsivatele inimestele on proovida osa saada tänasest madalast intressimäärast ja mõistlikest kinnisvarahindadest,” on Mart Saa nõuande lühike kokkuvõte.

Arco Real Estate AS on ettevõte, mis kuulub 1992. a Eestis asutatud Arco Vara gruppi, kelle tegevus hõlmab nii kinnisvara vahendus-, arendus- kui ka ehitustegevust. Firmal on esindused 17 linnas Eestis, Lätis, Ukrainas ja Bulgaarias. Grupis töötab ca 130 inimest. Arco Real Estate AS põhilisteks tegevusvaldkondadeks on kinnisvara vahendus, hindamine, väikearendus, nõustamine ja haldus.

Lisainfo

Mart Saa
Arco Real Estate AS juhatuse liige
+372 503 1070
mart.saa@arcovara.ee
www.arcovara.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Nõmme linnaosavalitsuse hoone leidis uue omaniku

24.01.2013 Tõnu Toompark

Eelmise aasta lõpuni Nõmme linnaosa valitsuse kasutuses olnud Vabaduse pst 65 kinnistu uueks omanikuks saab avaliku kirjaliku enampakkumise tulemusena OÜ Kodukolde Kinnisvara.

Kinnistu müügihinnaks kujunes 253 600 eurot, seega kerkis kinnistu hind 220 000 euro suurusest alghinnast 15% kõrgemaks.

Kinnistu pindala on 2622 m2, sellel asub kuni eelmise aasta lõpuni linnaosa valitsuse administratiivhoonena kasutusel olnud hoone. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa.

Kinnistu müügist saadav tulu läheb sihtotstarbeliselt Nõmme linnaosas Valdeku tn 13 kinnistul sauna ja spordikeskuse ehitustööde teostamiseks. Valdeku tn 13 kinnistul asuva tühjana seisev endine koolihoone ehitatakse ümber, sh on plaanis rajada sinna ka uus avalik saun ja spordikeskus, ehitamisega on juba algust tehtud.

Enampakkumisel leidsid ostja ka kaks korteriomandit kesklinnas aadressil Juurdeveo tn 22a asuvast 417 m² kinnistust, korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide kogupindala on 129,8 m². Müügiobjekti hind kerkis enampakkumise tulemusel 18 100 eurolt 24 100 eurole, seega alghinnast kolmandiku võrra kõrgemaks.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

KredExi toel investeerivad korterelamud renoveerimisse üle 50 miljoni euro

23.01.2013 Tõnu Toompark

Möödunud aastal toetas KredEx 248 korterelamu rekonstrueerimist 14 miljoni euro ulatuses.

Kokku investeerivad 2012. aastal KredExi toetuse saanud korterelamud renoveerimisse ligikaudu 50 miljonit eurot.

„Korterelamute huvi rekonstrueerimistoetuse vastu tõusis eelmisel aastal märkimisväärselt. Rõõmustav on, et üle 60% taotlustest esitati 25% või 35% toetuse saamiseks – see näitab, et korterelamud võtavad järjest enam ette maja tervikliku rekonstrueerimise ning see on ka toetuse eesmärk,“ ütles KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juht Mirja Adler.

Alates 2010. aasta septembrist, kui KredEx alustas rekonstrueerimistoetuse saamiseks taotluste vastuvõttu, on 497 korterelamut esitanud toetuse saamiseks taotlusi kokku 21,3 miljoni euro ulatuses. Positiivse otsuse on saanud 483 korterelamut kogusummas 20,7 miljonit eurot.

Kõikide toetust saanud majade oodatav keskmine energiasääst on 40%.

KredExi rekonstrueerimistoetuse abil on korterelamud investeerinud hoonete renoveerimisse 81 miljonit eurot.

Korterelamute toetamiseks kasutatakse vahendeid, mis saadakse Eesti riigi kasutamata saastekvootide müügist Luksemburgi Suurhertsogiriigile.

KredEx on riigile kuuluv finantsasutus, mis aitab parandada Eesti ettevõtete rahastamisvõimalusi, maandab krediidiriske ja võimaldab inimestel rajada või renoveerida oma kodu.

Ostes sundmüüki pandud korterit

23.01.2013 Piret Rondo

Ajakirjanduses kirjutati läinud aasta lõpus, et Eestis on pangad pannud sundmüüki üle 850 kodu.

Eesti eelmise aasta kinnisvarastatistika näitas kinnisvarapakkumiste vähenemist ja pakkumishindade tõusu. Pakkumishindade tõusul on väiksema sissetulekuga inimestel võimalus osta endale korter sundmüüki pandud varade hulgast.

Korteriostuga kaasnevad lisakulud

Sageli on eriti soodsad pakkumishinnad just maapiirkondade korteritel. Siinkohal tasuks tähelepanelik olla ja mitte lähtuda vara alghinnast, vaid uurida korteri ostmisega kaasnevaid kulusid, mis on sageli niisama suured kui korteri alghind.

Pole oluline, kas korter ostetakse vabamüügist või sundmüügist, korteriomandi maksmata kommunaalkulud lähevad uuele omanikule üle vastavalt kehtivas korteriühistuseaduses sätestatule.

Korteriühistuseadus loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise (müümise) korral võõrandaja (müüja) tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt (müüjalt) kui omandajalt (ostjalt).

Seaduse eesmärk ei ole vabastada võõrandajat tema tekitatud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistul tasumata maksete nõudeõigust olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud.

Vaidlusalune on küsimus, kas sundmüügil korteriomandi omanik on oma korteriomandi võõrandanud või mitte, sest kohustused läheksid vastavalt eelnimetatud seaduse sättele üle üksnes sellisel juhul.

Müük täitemenetluses allub eriregulatsioonile ja seetõttu tuleks lähtuda täitemenetluse seadustikust, mille järgi lähevad omandajale üle vaid kinnistusraamatus nähtuvad õigused (täitemenetluse seadustik § 158 lg 1).

Kuigi kinnistusraamatu põhimõtte kohaselt peaks see tähendama, et mida kinnistusraamatus ei ole, seda ei ole olemas. Eelnimetatud sätte eesmärgiks on tagada kinnisasja ostjale kindlus, et ta ostab avalikult enampakkumiselt asja just sellisena, nagu see kinnistusraamatust nähtub.

Vaatamata ülaltoodule tasuks siiski kindlasti enne sundmüügist korterit ostes ise uurida, kas majas, kus korter asub, on moodustatud ühistu, ja korteriühistust üle küsida, kas müügis oleval korteril on kommunaalmaksete võlgnevusi.

Sama soovitus kehtib vabaturult ostes.

Seadus sätestab võlgnevuse ülemineku ainult sel juhul, kui majas on moodustatud ühistu. Sageli ühistu ise maja haldamisega ei tegele ja käsunduslepingu alusel tegeleb maja haldamisega mõni haldusfirma, vaatamata sellele on seaduse alusel ka sellisel juhul õigus ühistul kommunaalmaksete võlgnevust nõuda uuelt omanikult.

Vabatahtliku võõrandamise korral peab müüja ostjat informeerima kõigist korteriomandil lasuvatest kohustustest, näiteks üürileping, millega ostja peab arvestama.

Kui müüja oma kohustust ei täida, siis ei vasta müügiese kokkulepitud tingimustele ja annab ostjale võimaluse müüja vastu oma nõuded esitada.

Täitemenetluses müügi korral ei ole ostjal mingeid võimalusi oma õigusi kaitsta, sest eelmise omanikuga ta tavaliselt ei kohtu ja vastavalt täitemenetluse seadustikule ei vastuta võlgnik ega kohtutäitur asja müümisel täitemenetlusel müüdud asja puuduste eest.

Uus seadus

Aastaks 2016 plaanitakse praegused korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus asendada ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud küsimused.

Seaduse eelnõu kohaselt muutuks juba tegutsevate korteriühistute liikmete jaoks selle valitsemine läbipaistvamaks, kuid ei nõua hästi toimivatelt korteriühistutelt suuri muudatusi.

Muudatused tehakse nende majade puhul, mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis.

Edaspidi hakkaks kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega.

Nende majade puhul, kus seaduse jõustumise ajaks korteriühistut pole ja mille majandamine toimub korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise seaduse alusel korteriühistu.

Eelnõu kohaselt peaks selgemini saama reguleeritud korteriomandi müük täitemenetluses just korteriomandi majandamiskulude võlgnevuse olemasolu ja suuruse osas, millisel juhul seaduse kohaselt lasuks suurem teatamiskohustus nii ühistul kui kohtutäituril.

Samuti on täpsemalt reguleeritud korteriomaniku õiguste ja kohustuste üleminek korteriomandi võõrandamisel, sealhulgas täite- või pankrotimenetluses.

Enne uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist tuleb lähtuda kehtivast õigusest ja korteriomandi ostusoovil alati korteriühistust üle küsida, kas osta soovitaval korteril on korteriühistu ees võlgnevusi.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvara ABC alustab 04/02/2013

22.01.2013 Tõnu Toompark

Kahe nädala pärast ehk 04/02/2013 alustame taas koolitusega Kinnisvara ABC. Tegemist on kinnisvaramaailma sissejuhatava koolitusega, mis sobib nii algajatele, kui ka juba tegevatele kinnisvaraspetsialistidele süsteemsete tugevate teadmiste loomiseks.

Kinnisvara ABC koolituse käigus käsitleme kõiki kinnisvaraäri olulisi teemasid – kinnisvaraturg, ehitus ja planeeringud, finantseerimine, hindamine, juriidilised küsimused, lisaks veel ka maakleritegevus.

Kõik Kinnisvara ABC lektorid – Tõnu Toompark, Maila Moor, Evi Hindpere, Jüri Preobraženski on tugevate kogemustega oma ala spetsialistid.

Loe koolitusest lähemalt ja registreeru Kinnisvara ABC koolituse lehel.

Lisainfo

Vaata Kinnisvarakooli kogu koolituskalendrit siit.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

LVM Kinnisvara: 10 nõuannet, kuidas vähendada küttearveid

22.01.2013 Tõnu Toompark

Jahe talveilm langetab toatemperatuuri ja kergitab küttearveid. Tihti peetakse kasvavaid arveid ning nende tasumist paratamatuks. Samas leidub lihtsaid ja praktiliselt tasuta võimalusi, et talviseid arveid ligi 20% võrra vähendada.

Alljärgnevalt 10 lihtsat nõuannet, kuidas kokku hoida küttekuludelt.

Vähenda toatemperatuuri – reeglina säästad iga kraadi pealt 3% küttearvest. Toatemperatuuri vähendamine öösel 3 °C võrra ja päeval tööle minnes 5 °C võrra vähendab küttearveid kuni 15%.
Kasuta ventilaatoreid mõistlikult – vannitoa- ja köögiventilaatoreid on mõistlik kasutada kuni nad on oma töö teinud. Veendu, et muul ajal oleksid need suletud.
Hoia siiber suletuna – tihendamata ahju- või kaminaukse kaudu pääseb soe õhk läbi lahtise siibri välja sarnaselt avatud aknale. Kui väljas on külma rohkem kui 10 kraadi ei tasu kaminat kütta, sest sealt kaudu väljub rohkem sooja, kui kamina kütmine seejuures annab.
Vähenda boileri temperatuuri – ka 55°C vee temperatuuri puhul ei tunne inimene märgatavt vahet mugavuses.
Kasuta kardinaid – ava need päikeselisel päeval lastes nii päikesel kütta eluruume ja sule ööseks, et hoida soe toas!
Hoia ventilatsiooniavad õiges asendis – lisaks regulaarsele puhastusele ja hooldusele, veendu, et õhuvõtuavad oleks ümber lülitatud talvisesse asendisse. Nii pääseb sealt sisse ainult vajalik hulk värsket õhku.
Tihenda uksed ja aknad – päris nende väljavahetamisele keset talve mõelda ei tasu, aga lihtsate vahenditega on võimalik vähendada soojakadu märgatavalt.
Hoolda küttesüsteemi – kui küttesüsteem on rohkem, kui 10 aastat vana, siis on just õige aeg lasta see üle vaadata. Nii kasvab süsteemi ohutus ja tõhusus.
Kasuta programmeeritavaid termostaate – tänapäevased seadmed võimaldavad valida öö- ja päevarežiimi kõrval sobiv programm ka puhkuse-, nädalavahetuse- ja peo ajaks.
Hoia uksed suletuna – kõige lihtsam on hoida vähekasutatavate ruumide temperatuur madalamana ja uksed suletuna.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Eesti kinnisvaraturg ja kinnisvara hinnaindeksid 2012. a. IV kvartalis

22.01.2013 Tõnu Toompark

Tehingute andmebaasi laekunud 2012. aasta neljanda kvartali tehingute andmed on kontrollitud.

2012. aasta neljandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 12 265 tehingut ligikaudu 589 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati neljandas kvartalis kokku 11 943 kinnisvara tehingut 471 miljoni euro väärtuses.

Kokku vahetas neljanda kvartali jooksul omanikku ligi 39 520 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 38 666 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Saare maakonnas – 4 757 hektarit, kõige vähem Hiiu maakonnas – 903 hektarit.

Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2012. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2011. aasta neljanda kvartaliga 10,1% ning võrreldes 2012. aasta kolmanda kvartaliga 4%.

Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 10,4%, hoonestamata maa hinnaindeks 14,1% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 2,2%.

Allikas: Maa-amet, www.maaamet.ee

Tallinn-Tartu-Pärnu: korteritehinguid jääb vaikselt vähemaks

22.01.2013 Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs võtab möödunud aastat kokku kui positiivsete arengutega perioodi.

Tänaseks on suur tehingute arv korteriturul hakanud etteennustatult vaikselt vähenema, hinnatasemed jätkavad seejuures vaikselt positiivset tõusutrendi.

Üheks elamispindade turu oluliseks mõjuriks on olnud eluasemelaenude sektor. Soodne intressimäär ja kasvavad laenukäibed on aidanud kinnisvaraturu aktiivsena hoida.

Eelolevalt 2013. aastalt võib oodata analoogsete trendide jätkumist. See tähendab, et 2013. aasta korteritehingute arv tuleb mõned protsendid madalam, kui 2012. aastal ja hinnatasemed on aasta lõpuks tänasest 4-8% kõrgemal.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv 2012 IV kvartal näitas maa-ameti andmetele tuginedes endiselt kõrget tehingutearvu, mis kinnitab inimeste valmidust kinnisvaratehinguid teha.

Olgu siis suure tehingute arvu põhjuseks soodne intressimäär, vajadus säästusid ebakindlate aegade kartuses investeerida või soov teha ostutehing enne suurt hinnatõusu.

2012 IV kvartali Tallinna 1847 korteritehingut on igati võrreldav buumi hinnatipu aja ehk 2007. a. viimase kvartaliga, mil korteritehinguid tehti 2014.

Tartus tehti mullu viimases kvartalis korteritehinguid 337 ja Pärnus 164.

Kogu Eestis tehti 2012 IV kvartalis 4044 korteritehingut.

Sesoonsetel põhjustel on aasta IV kvartal tavapäraselt kõrgema tehingutearvuga, kui III kvartal. Tähelepanu väärib, et 2012. aastal Tallinna tehingute arv vähenes pisut, Tartus-Pärnus aga juba märkimisväärselt.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arv võrreldes mulluse III kvartaliga küll vähenes, kuid aastataguse IV kvartaliga võrreldes siiski tõusis.

2012. a. esimese kolme kvartali jooksul oli Tallinna korteriomanditehingute arvu kasv 30% läheduses. Aasta IV kvartaliks langes tehingute arvu kasv aga 9 protsendini.

Tartu tehingute arv kasvas aastaga 15, Pärnus 36%. Pärnu tehingute arv on hüplik ja seetõttu ei tasu suurtest numbritest end segadusse ajada lasta.

Kogu Eesti korteritehingute arv aga kasvas 12%.

See tähendab, et Eesti korteritehingute arv on kasvanud suuremate tõmbekeskuste Tallinna-Tartu-Pärnu arvelt. Nende kõrval on muudes linnades-valdades tehtud tehingute arv kas püsinud aastatagusel tasemel või koguni langenud.

Seega tasub meeles pidada, et kui me räägime aktiivsest elamispindadeturust ja hinnatõusust, siis me räägime peaasjalikult Tallinnast-Tartust-Pärnust. Muud piirkonnad jäävad vähemalt hetkel sellest mängust välja.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteritehingute stabiilne hinnatõus näitab selle jätkusuutlikkust, kuid seda endiselt vaid tõmbekeskustes.

Kindlasti on hinnatõusu põhjusteks soodne eluasemelaenude intressimäär, mis soosib laenuvõtmist ja ostuotsuse edasi mittelükkamist.

Intressimääraga haakub kasvav eluasemelaenude käive. Kasvav eluasemelaenude käive toob elamispindade turule uut värsket raha ja see kanaliseerub vähemalt osaliselt hinnatõusuks.

Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2012 IV kvartalis 1128 €/m2, Tartus 902 €/m2 ja Pärnus 773 €/m2. Eesti keskmine hind oli samal ajal 773 €/m2.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Tallinna-Tartu-Pärnu korterite tehinguhinnad on võrreldes aastataguse ajaga kasvanud viimased kaks aastat. Erandiks on siin Pärnu, kus väike tehingute arv tekitab hindade hüplikkuse – Pärnu hinnad on kahel korral näidanud ka miinust.

Nagu juba mainitud, siis on üheks elamispindade hinnatõusuks sektorisse läbi eluasemelaenude voolav rahaline ressurss, mida kõigi aegade soodsaim intressimäär.

Eesti korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 6%, sama palju oli ka Tallinna hinnatõus. Tartu korteritehingute hind kasvas aastaga 11% ja Pärnus 14%.

Need näitajad on suhteliselt mõistlikul tasemel ega ületa väga kinnisvaraostjate taluvuspiire.

Korteritehingute arvu kasvu peatumist ei tohiks siduda liiga kõrgele kasvanud hindadega. Elamispindade turg on olnud tegelikkuses üliaktiivne ning mõningane tehingute arvu korrektsioon on olnud oodatud.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, % Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis. Lähenemine kunagistele tippudele on alates 2009 a. aastast olnud pidev, kuid kunagine tippmark on veel käeulatusest kaugel.

Traditsiooniliselt on tipphindadele kõige lähemal Tartu korteritehingute hinnad. Tartu tänane hinnatase jääb tipule alla 25%.

Selle põhjuseks on ka fakt, et Tartu tehinguhinnad langesid buumijärgselt kõige vähem.

2007. aasta tipphindadest kõige kaugemal ehk 45% kaugusel on Pärnu korteritehingute hinnatase.

Pärnu puhul tuleb aga mängu üks ajutine ja eelnevast-järgnevast kvartalist selgelt eristuv hinnatipp, millega tänased hindu võrreldes vahe suureks venib.

Tallinna korteritehingud jäävad tipule alla 32 ja kogu Eestis 36%.

Kokkuvõtteks

Korteritehingute arvu kasvus on vastavalt kvartal tagasi tehtud prognoosile toimunud korrektuur. Poleks sugugi imekspandav, kui tehingute arvu kasv pöörduks ajutiselt tagasihoidlikuks languseks. Aasta baasilt ei tohiks karta suuremat, kui mõneprotsendilist tehingute arvu vähenemist.

Siiski ei ole stabiilse majanduskeskkonna puhul põhjust oodata tehingute arvu langust, mis hinnataset mõjutama hakkaks.

Korteritehingute hinnad on jõudsalt kasvanud ja tänaseks on korterite hinnatõus aeglustunud mõistlikule tasemele.

Liigne hinnatõus peletaks turult ostjad, sest nende jõud ei hakkaks kaubale peale. Sama teeks ka hindade langus, sest keegi ei soovi osta langeva väärtusega kinnisvara.

Prognoosida võib, et kinnisvarapakkujatele ja ostjatele on 2013. aastal mõlemale vastuvõetav aastane hinnatõus vahemikus 4-8%.

Hinnatõusu kasvatab soodne finantseerimiskeskkond ja elamispindade turule juurdevoolav rahaline ressurss.

Arvestama aga peame, et intressimäärad, aga eelkõige euribor on langenud tasemele, kust edasine langus on üsna piiratud. Seega laenuturu ühe olulise katalüsaatori ehk intressimäära jätkuvat soodsamaks muutumist eeldada ei tohi.

Elamispindade turu arengud olid 2012. aastal igati positiivsed. Kui majanduskriis uusi pöördeid ei võta, siis võime käesolevalt 2013. aastalt oodata sarnaste trendide jätkumist.

Eelkõige seisneb see stabiilselt tugevas tehingute arvus ja aeglaselt kasvavas hinnatasemes.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

KV.EE kinnisvaraturu prognoosid 2013. aastaks

21.01.2013 Tõnu Toompark

Järgnevalt on toodud mõningate kinnisvaraturu näitajate prognoosid 2013. aastaks. Prognooside eelduseks on majanduskeskkonna üldine stabiilne areng, st välistatud on äkkilised muutused halvemuse suunas.

KV.EE indeks

KV.EE indeks peegeldab elamispindade pakkumishindu portaalis KV.EE. Indeks näitas 100 punkti 18/02/2008, täna on indeksi väärtus 61,1 punkti. 60 kuni 63 punkti tasemel on indeks püsinud juba pikka aega.

Tehinguhindadega paralleelsest tõusust on indeksit tagasihoidnud asjaolu, et hinnatõusust saame rääkida eelkõige Tallinna-Tartu ja veel ehk mõne üksiku suurema tõmbekeskuse puhul. Väiksemates maapiirkondades on elamispindade hinnad endiselt kindlat suunda otsima.

Prognoosime, et KV.EE indeks tõuseb 2013. aasta lõpuks tänaselt tasemelt 3-6%. See tõus toimub endiselt peaasjalikult Tallinna-Tartu korteripakkumiste hinnatõusu tõttu.

Tõusu toetavad elamispindade tehingute hinnatõus, millega pakkumishinnad kaasa tulevad. Indeksi “oht” on see, et väikeasulate elamispindade turg muutub aktiivsemaks. See tähendab suuremat pakkumist keskmisest madalamate hindadega ehk nihet pakkumiste struktuuris, mil on KV.EE indeksile pärssiv mõju.

Tallinna korterite pakkumishind KV.EE-s aasta lõpus

Tallinna korterite pakkumishind oli 12/2012 portaalis KV.EE 1418 €/m². Aastatagusest on see 10,5% kõrgemal.

Kasvanud ja edaspidigi kasvavad tehinguhinnad soosivad pakkumishindade kasvu. Samas peame tõdema, et tehinguhindade kasv on viimasel ajal vaiksemaks jäänud.

Nii prognoosime, et aastaga kasvavad Tallinna korterite pakkumishinnad portaalis KV.EE 5-8% ehk keskmine pakkumishind on aasta lõpuks 1500 €/m² läheduses.

Tallinna korteripakkumiste arv KV.EE-s aasta lõpus

Portaalis KV.EE oli 12/2012 kokku 6574 korteripakkumist ehk aastatagusest ajast 26% vähem. Korteripakkumiste vähenemine on viimaste kuude jooksul olnud üsna märkimisväärne.

Prognoosime, et uusi kortereid hakatakse 2013. aasta esimeses pooles taas pisut aktiivsemalt arendama. See toob pakkumisse nii arendatavad uued korterid, kui uute korterite ostjate vanad eluasemed.

Nii eeldame pigem pakkumise aktiveerumist, mitte aastapikkust vähenemist. Prognoosime, et aasta lõpuks on Tallinna korteripakkumiste arv 8-9000.

Tallinna korteritehingute arv 2013. aastal

Tallinna korteritehingute arv 2012. aastal oli maa-ameti andmetel 7042. Tegemist on viimase viie aasta kõige kõrgema näitajaga, mis siiski jääb alla buumiaastatele 2004.-2007. Buumiaastate elamispindade turuaktiivsust hindame täna selgelt liiga kõrgeks.

Näitaja 7000 on Tallinna korteriturust rääkides stabiilselt positiivse majanduskeskkonna mõistlikkuse ülemise piiri lähedal. Arvestama aga peame, et Eesti ja kogu maailma majandus on siiski alles kriisist väljarabelemas, mitte kriisist edukalt välja jõudnud.

Seetõttu võime prognoosida, et ajutiselt üliaktiivne elamispindade turg võiks pisut rahuneda ja tehingute arv võiks ligikaudu 5% väheneda.

Nii prognoosime Tallinna korteriturule 2013. aastaks 6600-6700 korteritehingut.

Tallinna korteritehingute keskmine hind 2013 IV kvartalis

Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2012 IV kvartalis keskmiselt 1128 €/m². Tähele tasub panna, et see on Tallinna korterite detsembrikuisest pakkumishinnast portaalis KV.EE 18% madalamal.

Tallinna korterite aastane keskmise tehinguhinna tõus oli 5,6%.

Arvestades eelkõige eluasemelaenude aktiivset turgu ja jätkuvat soodsat intressimäära võime prognoosida tehinguhindade kestvat kasvu.

Loodetavasti ei saa hinnatõus olema selline, mis ületab tarbijate-kinnisvaraostjate taluvuspiiri. Mõistlikuks hinnatõusuks 2013. aastaks prognoosime 3-8%.

Tallinna korteritehingute kogukäive 2013. aastal

Tallinna korteriturul pööritati 2012. aasta jooksul 437 miljonit eurot. 7042 tehingu juures teeb see keskmiseks tehingu väärtuseks 62 100 eurot.

Prognoosime korteritehingute keskmise hinna kasvu, kuid samas tehingute arvu vähenemist. Nii prognoosime, et korteritehingute rahaline käive jääb 2013. aastal samasse suurusjärku, mis möödunud 2012. aastalgi.

Ehitushinnaindeks 2012. aastal tõusis

21.01.2013 Tõnu Toompark

Ehitushinnaindeks tõusis 2012. aastal 2011. aasta keskmisega võrreldes 4,6%, teatab Statistikaamet.

Tööjõud kallines 6,3%, masinad 7,2% ja materjalid 3,7% varasema aastaga võrreldes.

2012. aasta IV kvartalis võrreldes III kvartaliga oli ehitushinnaindeksi muutus 0,8% ja võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga 3,7%. Võrreldes III kvartaliga oli indeksi peamine mõjutaja tööjõu kallinemine, mis andis kvartalimuutusest üle kolmveerandi. Võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga eelkõige materjalide kallinemine, mis andis indeksi kogutõusust üle poole.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2012. aastal 2011. aasta keskmisega võrreldes 5,2%, sealhulgas kallines tööjõud 5,9%, masinad 9,3% ja materjalid 4,5%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2012. aasta IV kvartalis võrreldes III kvartaliga 0,8% ja võrreldes 2011. aasta IV kvartaliga 4,0%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned.

Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Alaline elukoht peab olema tõestatav

21.01.2013 Lenne Kontor

Mitte kõik kinnisvaratehingud ei ole Eestis maksustatavad. On juhtunud, et inimene sõlmib näiteks mingi servituudi seadmise lepingu, mille peale Maksuamet saadab talle viisaka meeldetuletuse maksude deklareerimise vajaduse kohta, sest arvutitarkvara viitab tehtud tehingule. Sel juhul tuleks saata lihtsalt viisakas ja kergelt põhjendatud vastus, et maksude küsimus sellesse tehingusse ei puutu.

Samuti ei maksustata pärandi või kinke vastuvõtmist (küll aga nende müümist). Põhiline – tulumaksu 21% tuleb maksta üksnes saadud tulu pealt. Kui tegemist on üürituluga, siis mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida ei ole. Ning seaduses mittekajastatud võimaluste kasutajatele tuletan igaks juhuks meelde, et Maksu- ja Tolliamet (MTA) on väga leidlik ning initsiatiivikas kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem.

Seega – kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis. Siiski on võimalik kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata juhul, kui eraisikust on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIE-na) ning renditulu on tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa ka kulusid tulust maha arvata.

Kinnisvara müügitehingu puhul tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui müügihind on kõrgem ostuhinna ja kaasnenud tehingukulude summast ning puuduvad alused maksuvabastuseks. Seega ähvardab kõige suurem maksukohustus neid, kes on müüdava vara omandanud tasuta (nt pärimise teel või kinkelepinguga) ja maksuvabastust ei saa.

Sel juhul tuleb tasuda tulumaks kogu summa pealt. Seega tasub kulude optimeerimise seisukohast alati kaaluda, kas pärandina või kinkena saadud eluruumi mitte ennem selle müüki sisse kolida ja kasutada seda oma alalise ja peamise elukohana. Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, siis on see igakordselt fakti tuvastamise küsimus.

Taas kord tasub meenutada, et MTA on üsna leidlik ning initsiatiivikas faktilist materjali koguma ning seda tõlgendama. Seetõttu ei tasu loota, et näiliselt alaline elukoht ka maksukontrolli käigus vettpidavaks osutub – näiteks sissekirjutusest üksi kindlasti ei piisa, kui ükski naaber teid seal kunagi näinud pole.

Enne maksuvabastuste juurde asumist juhin veel tähelepanu, et maksukohustust ei pruugi tekkida ka neil paljudel, kes omandasid oma kinnisvara näiteks kõrge hinnaga kinnisvarabuumi ajal ning müüsid selle mõnevõrra madalama hinnaga möödunud aastal. Sellisel juhul lihtsalt maksustatavat tulu ei teki.

Tänased kinnisvarahinnad kipuvad olema endiselt madalamad, kui 2006 – 2008 aastatel. Maksustatava tulu olemasolu, suurust või selle puudumist tasub kindlasti kontrollida enne maksuvabastuse rakendamist, sest näiteks alalise või peamise elukoha võõrandamisest saadava tulu maksuvabastusele seati 2011. aasta alguses piirang – kahe aasta jooksul ei saa maksuvabalt võõrandada üle ühe eluruumi.

Seega kui peaks tekkima vajadus mitme eluruumi võõrandamise järele (näiteks oled harjunud igal aastal kolima), siis tasub deklareerida väiksem maksutulu ning suurema tuluga tehingule (näiteks pärimise teel saadud vara) kohaldada maksuvabastust.

Millisel juhul on kinnisvara (sh ka elamuühistu liikmelisust) võõrandamisest saadud tulu maksust vabastatud? Põhiliselt neljal juhul, mida alljärgnevalt veidi käsitlen. Esimene ja tundub, et kõige enamlevinum maksuvabastuse alus on, kui maksumaksja kasutas võõrandatud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana.

Nagu juba eelnevalt nimetasin, siis sellel alusel ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. Samuti peab maksuvabastuse rakendamisel jälgima, et elukoha küsimus oleks reaalne ja tõendatav, mitte näiline.

Samuti juhin tähelepanu, et kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samaaegselt selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks kodukontorina või muul viisil ettevõtluseks), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Teiseks levinud maksuvabastuse aluseks on kinnisvara omandamine omandireformi käigus. Kas siis on võõrandatud eluruum läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või on eluruum ja selle juurde kuuluv maa läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel.

Kui tagastamise puhul on seis suhteliselt lihtne, siis erastamise puhul on mitmed keerukused. Esmalt on erastamise teel omandatava kinnistu puhul suuruse piirang – maksuvabastusega kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit. Teiseks peavad olema nii eluruum ise kui ka selle alune maa olema ostueesõigusega erastatud.

See tähendab, et kui elamu on soetatud enne omandireformi ostu-müügilepinguga ja hiljem on elamu juurde erastatud ostueesõigusega maad, siis kuulub kinnistu võõrandamisest saadud tulu ikkagi tulumaksuga maksustamisele. Omandireformi järelkajadena võib tehingutel olla ka mitmeid muid nüansse.

Näiteks õigustatud subjektile tagastatud maa jagamisel mitmeks kinnistuks (krundiks) kehtib maksuvabastus tema poolt iga kinnistu võõrandamisel. Samas esimesena kirjeldatud maksuvabastuse aluse kasutamisel (elukohana kasutatava kinnistu müügil) ja jagamisel kruntideks saab kruntide võõrandamisel maksuvabastust kohaldada vaid selle krundi osas, mida omanik kasutab oma elukohana enne müügitehingut.

Seda juhul, kui pärast jagamist registreeritakse eraldi kinnistud. Kui erinevad katastriüksused jäävad sama kinnistu koosseisu, siis peaks olema võimalik rakendada maksuvabastust kogu kinnistule.

Viimaseks tulumaksuvabastuse juhtumiks on sellise suvila või aiamaja müük, mis on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ka sellisel juhul tuleb arvestada mõne nüansiga. Nimelt peab MTA tõlgenduse kohaselt kinnistul asuva hoonestuse vastavust seadusesättele (suvila või aiamaja) toetama ehitisregistri registreering.

Sest suve- või maakoduna kasutatav, ent ehitisregistris elamuna registreeritud hoonega kinnistu sellist maksuvabastust ei saa. Kuna „suvila või aiamaja“ on pigem aastakümnete vanune termin ning viimase kahekümne aasta jooksul on sellise nimega hooneid vähe ehitatud, siis hakkavad need kinnistud jagunema juba kaasomandina alanejate sugulaste vahel.

See tekitab omakorda põnevaid küsimusi. Näiteks kui suvila on olnud müüja omandis mõttelises osas osaliselt üle kahe aasta, kuid täies ulatuses (näiteks pärast kaasomanikelt väljaostmist) alla kahe aasta, siis loetakse nn kahe aasta tingimus siiski maksustamisel täidetuks.

Teema kokkuvõtteks tahan öelda, et kahtluste korral tasub pöörduda MTA poole selgituste küsimiseks. Kuna konkreetse inimese poolt tehtud päringu saab kerge vaevaga seostada konkreetse möödunud aastal tehtud kinnisvaratehinguga ning võtta seeläbi vastava tehingu teravama pilgu alla, siis saab lihtsa vaevaga teha vastavad päringud läbi kompetentsete kinnisvarabüroode.

Seda enam, et suurematel kinnisvarabüroodel on laialdasest kogemusest tulenevalt vastused paljudele küsimustele juba tegelikult olemas.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Üürituru arengut pidurdavad seadused

19.01.2013 Tõnu Toompark

Üürituru arengu takistuseks on ebaõiglane konkurents, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale, kinnitab kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Eestis kinnisvara alal töötavatele ekspertidele ja muidu huvilistele koolitusi korraldav Kinnisvarakool, mida kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark juhib, alustas uut aastat uue koolitusloaga.

«Koolitusluba on riiklik tunnustus, et meie koolituskava on kvaliteetne ja aitab kinnisvaraturu osalistele jagada väärikaid teadmisi,» kommenteeris Toompark haridus- ja teadusministeeriumi väljastatud dokumenti. «Värskel koolitusloal olevast kuueteistkümnest koolitusest pakume sel talvel-kevadel nelja koolitust esmakordselt.»

Mille osas vajavad Eesti kinnisvaraspetsialistid ja üldse kodanikud kõige enam teie hinnangul koolitamist?

Kinnisvaravaldkonnas on kõige suurem koolitusvajadus juriidiliste teemade osas ja müügikoolituse valdkonnas.

Juriidilised teadmised on üliolulised, et kinnisvaratehing turvaliselt tehtud saaks. See on valdkond, kus maakleriteenuse tellijad kõige rohkem abi vajavad.

Teine valdkond, kus kõik maaklerid, aga ka paljud teised inimesed vajaksid koolitust, on müük – suhtlemine. Koolituste eesmärk on, et tehingud toimuks meeldivalt ja viisakalt.

Kuidas muutuv majandus ja kinnisvaraturg meie ümber on mõjutanud teie koolitusi, nende formaati vms?

Kinnisvarakool on arengu algfaasis ettevõte, tegeleme vajaduste kaardistamise ja koolituste väljatöötamisega, et selgitada välja, kus on suurimad valupunktid, mida suudame Kinnisvarakooliga ravida. Need probleemid väga kiiresti ei muutu.

Alustasime koolitustega kinnisvarakriisi põhjas 2008. aastal, nüüd pakume juba 14 erinevat kinnisvaravaldkonna koolitust ning see nimekiri on veelgi pikenemas.

Koolitustel osalenuid jälgides – palju on nende inimeste hulgas teie jaoks üllatajaid?

Hea on mõnelt maakleribüroo juhilt kuulda, et meie koolitusel esimest korda kinnisvaravaldkonnaga kokkupuutunu on juba paari kuuga «tõsine tegija», kelle kohta kiitusi pillutakse. Teeb ikka südame alt soojaks küll. Selliseid positiivseid näiteid on olnud päris mitmeid.

Ette on aga tulnud sedagi, et esialgu maakleriametit proovida soovija leiab kursuse lõpus, et maakleriamet on viimane, mida ta teha sooviks – meie koolitus on avanud inimese silmad. Ilma koolituseta oleks inimene ehk pea ees tundmatus kohas vette hüpanud ja koolituselt saadud teadmised märksa kallimalt omandanud.

Üllatusi on olnud ka selles vallas, et kinnisvarakoolitustele on tuldud lausa kambakesi kinnisvarakaugetelt tegevusaladelt – näiteks mobiilside või kütusemüügi valdkonnast. Paneb kukalt kratsima, miks neil inimestel just meie üürikoolitust vaja on, aga tammsaarelikult võib öelda, et härra Maurus on alati kodus, kui klient tuleb…

Sageli näeb Kinnisvarakoolis ka eraisikuid, kes oma vara müümise või uue kodu ostmise eel n-ö eeltööd teevad ja end valdkonnaga kurssi viivad.

Inimesi huvitab alati oma kinnisvara ehk kodu väärtus – on see teie hinnangul mõistlik?

Üldjuhul ei peaks kodu väärtus inimese jaoks igapäevaelus ülioluline teema olema. Meil ei saa koduvõtmeid panka saata, kui koduostuks võetud laen on «vee all» ehk laenujäägi väärtus kinnisvara hinnalanguse tõttu kodu turuväärtusest kõrgemal. Kodulaen tuleb tagasi maksta igal juhul ja täies ulatuses.

Siiski soovitan igal koduostjal mõelda sellele, kas soetatav uus eluase oma väärtust viie-kümne aasta perspektiivis säilitab ja turuga samas taktis tõuseb. Kes teab, mis elu selle ajaga tuua võib – kui peaks tekkima äkiline vajadus kodu siiski müüa, pole ju väga tore, kui müügihind ostuhinnale alla jääb.

Ostja seisukohast pole väga ratsionaalne, kui kodu ostetakse emotsiooni ajel ja turuväärtust ületava hinnaga, kuid müüakse vajadusest ja turuväärtusele allajääva hinnaga.

Kas hästi koolitatud ja kõrgete teenindusstandarditega maaklerid on juba ebapädevaid ja petturlikke maaklereid turult välja tõrjumas või on siin veel suur töö ees ootamas?

Tahaksin, et olukord oleks märksa parem, kui see on. Kinnisvarakooliga anname endast kõik, et professionaale oleks kinnisvaraturul märksa enam. Just seepärast oleme sõnastanud, et Kinnisvarakooli missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust.

Seda võime aga igal juhul öelda, et häid maaklereid on turul märksa enam, kui näiteks viis või ammugi siis kümme aastat tagasi. Inimesel, kes soovib head maakleriteenust saada, on see võimalus täiesti olemas.

Iseasi on see, kas kinnisvaraostja põkkub maakleriga omast tahtest või paratamatusest, sest soovitud kaupa müüb maakler. Sellisel juhul on potentsiaalsel kinnisvaraostjal võimalus palgata end esindama oma maakler, praktika, mis pole Eestis veel levinud.

Igal juhul võib julgelt öelda, et Eesti kinnisvaraturul on hulk suurepäraseid maaklereid, kellest rääkides võib uhkust tunda, sest neil on mitmekülgsed teadmised, nad on orienteeritud kliendile ning peavad lubadustest kinni.

Mis jäi teile eelmisest aastast kinnisvaraturult enim silma?

Elamispindade turu arengud on olnud osalt lihtsalt prognoositavad, osalt täiesti ootamatud. Turuliikumiste lihtsam osa on olnud hinnatõusuprognoosid – kriisi ajal põhja tambitud hinnad ei saanud sinna pidama jääda ja pidid kasvama. Nii on ka pealinnas juhtunud.

Küll ei oleks mina julgenud oodata sellist elamispindade tehingute arvu, nagu me kogu 2012. aasta jooksul Tallinnas nägime. Niivõrd suur tehingute arv kummutab kõik väited, et inimestel ei ole kindlustunnet.

Kui eespool oli juttu kodu väärtusest, siis siin on õige koht mainida, et kinnisvaraturu arengute osas on väärtusest märksa olulisem tegur just kinnisvaratehingute arv.

Elamispindade rohkearvuliste tehingute kõrval oli möödunud aastal üksjagu aktiivne ka üüriturg. Arvan, et see on üks põhilisim suundumus – üüriturg laieneb. Annaks kõigevägevam riigijuhtidele mõistust senised elamispindade üürituru takistused sellelt teelt ära veeretada …

Takistusteks on ebaõiglane konkurents üüriturul, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale.

Aasta tähtsamatest kinnisvaraturu sündmustest rääkides tuleb kindlasti veel mainida just 2012. aasta lõpus palju kõneainet pakkunud maakleriteenuste standardit, mille püüd teenuste kvaliteeti edendada on igal juhul kiiduväärt. Kinnisvarakoolis anname endast parima, et maaklerid oleksid piisavalt tasemel, et standardi täitmisega hakkama saada.

Kolm ennustust 2013. aastaks

Kinnisvaraspetsialist ja -analüütik Tõnu Toompark jälgib Eesti elamispindade turgu üsna põhjalikult. «Mul on pideva vaatluse all üle 300 majandusnäitaja, mis on huvilistele täiesti tasuta ka Adaur.ee blogis nähtaval-saadaval,» viitab ta. «Nende andmete alusel võiks tõepoolest olla julgust üht-teist ennustada.»

Tema kolm prognoosi käsitlevad elamispindade ostu-müügitehingute arvu ja nende hindu, üüriturgu ja kinnisvarateenuste kvaliteeti.

Elamispindade tehingute arv väheneb. Mitte oluliselt, aga siiski. Senine elamispindade tehingute arv on olnud üksjagu kõrge ja raske on uskuda, et see peaks eelmise aasta eeskujul veel kasvama. Elamispindade väärtus jätkab vaikset, inflatsiooni ületavat kasvu. 10-protsendilist hinnakasvu me Tallinnas loodetavasti ei näe – see oleks ostjate jaoks pisut palju.
Üürituru arengud jätkuvad takistavate seaduste kiuste. Turule lisandub jätkuvalt väikeinvestoreid, kes soetavad eluruumi või mitu eesmärgiga need välja üürida. Aasta lõpuks on turul üüripindu ja üürnikke rohkem kui praegu.
Vähenevate tehingute tingimustes suureneb maakleritevaheline konkurents. Konkurentsieelise saamiseks on oluline end harida. Olen kindel, et enesetäiendamine tõuseb kinnisvaramaaklerite seas järjest rohkem ausse ning see parandab kindlasti maakleriteenuste kvaliteeti.

Allikas: Tõnu Toompark

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Pirita rannaalale kavandatakse teenindus- ja majutuskeskust

18.01.2013 Tõnu Toompark

Tallinna linnavalitsus saatis linnavolikokku Merivälja tee 33 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse eelnõu, mis võimaldab rajada Pirita rannaala naabrusse ärihoone.

Detailplaneerinuga on kavandatud Merivälja tee 33 kinnistule kuni 2 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone.

Ärimaa sihtotstarbega Merivälja tee 33 kinnistu pindala on 12 298 m². Hoonestamata kinnistul asub seni avalikus kasutuses olnud parkimisplats. Planeeritud maa-ala asub piki Merivälja teed kulgevas rohelises vööndis, jäädes Pirita rannaala ja Merivälja tee vahele. Merivälja tee kui liiklusmagistraal on ka ühistranspordiliinidega hästi varustatud.

Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on planeeritud maa-ala maakasutuse juhtotstarbeks segahoonestusala, millele võib kavandada kaubandus-, teenindus- ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid ning asutusi, ühiskondlikke hooneid, alakorrusel paiknevate kaubandus-teenindusruumidega elamuid, tehnoehitisi, parklaid, parke, haljasalasid, mängu- ja spordiväljakuid jms. Detailplaneeringu lahendus on Pirita linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas.

Detailplaneeringus on kavandatud Merivälja tee 33 krundile ehitusõigus, mis võimaldab püstitada antud asukohale linnaruumiliselt sobiva mahuga ärihoone. Kavandatud ärihoone on asetatud krundile paralleelselt Merivälja teega. Lisaks kahele maapealsele korrusele on kavandatud maa-alune korrus parkimiseks.

Kasutusotstarbelt on ärihoone kavandatud puhkepiirkonda teenindavana – esimesele korrusele on planeeritud restoran ning ranna kasutajaid teenindavad tualetid, riietus- ja pesemisruumid, teisele korrusele motellitüüpi majutusasutus.

Krundile on kavandatud kokku 197 parkimiskohta, neist 64 maapealsetesse parklatesse avalikuks kasutamiseks ja 133 maa-alusesse parklasse. Seega paranevad Merivälja tee 33 krundi hoonestamisega ka Pirita rannaala vahetus läheduses parkimise võimalused.

Detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2010 korraldusega. Detailplaneeringu eskiislahendusega sai tutvuda Pirita Linnaosa Valitsuses 9. augustist kuni 25. augustini 2010 ning detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks toimus 25. augustil 2010 avalik arutelu.

Detailplaneeringu koostas AS Nord Projekt. Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 13. juuni 2012 korraldusega ning oli 16. juulist kuni 30. juulini 2012 avalikul väljapanekul. Avaliku väljapaneku kestel ei laekunud planeeringulahenduse kohta ühtegi kirjalikku ettepanekut ega vastuväidet.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Mida toob 2013. aasta Eesti ja Ida-Virumaa kinnisvaraturule?

18.01.2013 Raul Reino

Swedbanki koostööpartnerite infokirjas kirjutab Domus Kinnisvara maakler Marina Batluk Eesti kinnisvaraturust üldisemalt ja konkreetsemalt Ida-Virumaal toimuvast.

Siinse artikli autorid, Domus Kinnisvara kinnisvaraspetsialistid leiavad, et 2011. a neljandast kvartalist alates täheldatav kinnisvaraturu elavnemine jätkub. Arvestades 2012. aasta kümne kuuga toimunud 16% eluasemete hinnatõusu, võib oodata, et järgmisel aastal tõusevad hinnad 20% ning säilib ka väliskapitali sissevool Eesti kinnisvaraturule.

Ka Ida-Virumaal, mis on Eesti kinnisvaraturu üks aktiivsemaid piirkondi, moodustades ca 9–10% üldisest tehingute mahust ning ca 4–5% käibest, on turul olnud sagimist. Narva korterite keskmine hinnatase on 2012. a tõusnud kuni 347–368 €/m2, Jõhvis 206–234 €/m2 ning Kohtla-Järvel 84–124 €/m2.

Valdavalt ostavad-müüvad vara tavalised Ida-Virumaa inimesed, kes soovivad või on sunnitud elamistingimusi muutma. Kuna sel aastal on olnud tunda elavnemist eluasemelaenu kasutamisel, on tasapisi suurenemas oma elamistingimuste parandajate hulk. Sellega seoses tuleb tuua välja, et Ida-Virumaa kinnisvaraturgu iseloomustab ka renoveerimine. Päris palju tegeldakse oma eluruumide parendamisega. Peamiseks põhjuseks on tasapisi paranevad sissetulekud, koos sellega suurenev kindlustunne ning pankade valmisolek renoveerimiskulutusi finantseerida.

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.