Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Statistics: Number Of Residential Occupancy Permissions In Estonia Healthy, But Declining

21.06.2012 Tõnu Toompark

The beginning of 2012 has demonstrated a successful rate of issue of residential permits, according to Tõnu Toompark on his adaur blog. The first quarter of 2012 saw 707 permits being issued, which was a rise of as much as 86 per cent y-o-y, Tõnu goes on.

Nevertheless caution should be of the essence, Tõnu explains, and no real estate or construction boom should be inferred from these figures. In fact, these permissions often have their roots dating back to the beginning of 2011 when several new developments were commenced which are only now being finished, writes Tõnu.

Taking this fact into account, the number of residential permits has in real terms in fact been declining, and new projects over the last two to three quarters have only been added to at a very slow rate.

Thus we can conclude that the number of completed dwellings will start to contract after a couple of months.

For the original article (in Estonian) together with graphs plotting changes in volume of new residential living space and permissions thereof, over the last ten years or so, visit Tõnu Toompark’s adaur blog.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Ehitusmaterjali valik nõuab teadmisi

21.06.2012 Eno Pappel

Oleme oma elus harjunud pidevalt ettetulevaid valikuid tegema võrdlemise teel. Valime tooteid, teenuseid enamasti selle abil, et võrdleme nende omadusi ja hinda omavahel. Me teeme otsuse, kas konkreetne toode või teenus on hea, rohkem selle järgi, kas see on muudest võrreldavatest toodetest parem või halvem.

Me teeme sellist võrdlust automaatselt kõigis valdkondades oma elus. Iga päev.

Võrdluse tegemiseks on aga vajalik suur hulk informatsiooni. See info tuleb hankida ja mis veel olulisem, tuleb aru saada, mida ja kuidas võrrelda.

Seega võrdlemine eeldab, et tuleb tunda toote / teenuse omadusi ja mõista, mis teeb selle sobivaks või eelistatavaks.

Kui nüüd eeltoodud mõttekõik üle tuua ehituse valdkonda siis põhiline probleem on tavaliselt see, et ehituskaugem oma kodu ehitaja / tellija ei tunne ehitusmaterjale ja -teenuseid. Ei tea, millised omadused materjalide ja teenuste valikul on olulisemad.

Kokkuvõttes jääb tellijal valida 2 variandi vahel:

tellida korralik projekt, mis sisaldaks konkreetseid ehitusmaterjale ja spetsifikatsioone (soovitavalt vähemalt põhiprojekti tasemel);
ise õppida, teha selgeks ehitusfüüsika, ehitusmaterjalide algtõed, tehnoloogiad jne.

Arusaadavalt tähendaks ise õppimine olulist ajakulu ja ka huvi õppida ning inimesele, kes kord elus maja ehitama asub on projekti sisseostmine lihtsam valik.

Kuid siiski kipub reaalsuses paljudel eratellijatel olema korralikku projekti investeeritavast rahast kahju ja kiputakse ehitama minimaalses mahus projektiga. Tulemuseks olukord, kus ainuke toodete/teenuste valiku kriteerium kipub olema hind, sest muid valiku kriteeriume ei osata hinnata.

Nii kerkivad majad, kus ehitusfüüsika ja materjalide kokkusobivus on juhuslik ja konstruktsioonid ei täida oma eesmärki. Sealt edasi tekivad enamasti külmasillad ja niiskusprobleemid, mis viivad sageli vajaduseni juba 2-3 aasta pärast avada konstruktsioonid ja need ümber ehitada.

Sageli mõtleb tellija, et küll ehitusfirma oskab ja teab, kuidas täpselt peab tegema. Nõus, et see parematel juhtudel ka nii on, kuid ehitusfirma teostab ennekõike töid vastavalt projektile. Kui projekt on puudulik või tellija tarnib materjalid siis ehitaja paneb need lihtsalt paika. Ehitaja roll ei ole olla projekteerija vaid lähtuda projektist.

Seetõttu soovitan ehitusmaterjalide valikud vähemalt põhikonstruktsioonide osas teha koostöös projekteerijaga ning alles seejärel asuda konkreetse väljavalitud materjali otsingutele. Kui konkreetne materjal on teada siis saab rakendada juba ainult hinnavõrdluse kriteeriumit.

Investeeri teadmistesse, investeeri projekti!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Tallinna korterite keskmine pakkumishind on 1317 €/m²

21.06.2012 KV.EE

Eesti elamispindade pakkumishinda kajastav KV.EE indeks näitab tänase seisuga 61 punkti. See on 0,5% aastatagusest allpool. Pakkumishinnad on aastaga kasvanud Tallinna ja teiste suuremate linnade korteritel mõned protsendid.

Nii võime rääkida kinnisvara hinnatõusust, kuid seda ainult suuremate linnade puhul ja mitte silmas pidades kunagisi kümnetesse protsentidesse küündivaid tõusunumbreid.

Korterite pakkumiste hulk püsib aastagusega suhteliselt samaväärsena. Tallinna korteripakkumisi on eelmisest aastast 1% vähem. Tallinnas on hetkel pakkumisel 8700 korterit.

Tallinna korterite valdavalt tõusvad pakkumishinnad näitavad mõningast kinnisvaramüüjate optimismi. Samas tuleb tõdeda, et pakkumishindade tõus jääb alla tehinguhindade kasvule. Kui Tallinna korterite pakkumishinnad on aastaga kasvanud 5%, siis tehinguhinnad on eelmise aasta tasemest 7% kõrgemal.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus			Korterite müügipakkumiste hind ja selle muutus
	05/2011	05/2012	Muutus, %	05/2011	05/2012	Muutus, %
Haabersti	692	641	-7%	1 075	1 124	5%
Kesklinn	2 160	2 216	3%	1 667	1 710	3%
Kristiine	687	698	2%	1 219	1 316	8%
Lasnamäe	1 779	1 708	-4%	886	934	5%
Mustamäe	1 026	907	-12%	991	1 062	7%
Nõmme	459	473	3%	1 137	1 217	7%
Pirita	339	278	-18%	1 723	1 751	2%
Põhja-Tallinn	1 252	1 418	13%	1 049	1 088	4%
Vanalinn	203	221	9%	2 831	2 792	-1%
Tallinn	8 826	8 731	-1%	1 254	1 317	5%

Narva	171	226	32%	447	468	5%
Pärnu	1 247	1 529	23%	1 007	1 017	1%
Tartu	2 353	1 826	-22%	972	1 051	8%

Eesti	18 169	18 511	2%	978	1 004	3%

KV.EE indeks

Elamispindade turu lühiprognoos

20.06.2012 Tõnu Toompark

Selle aasta alguse elamispindade turg on olnud üksjagu aktiivne. Võrdlused aastataguse ajaga ei kannata päris kriitikat, sest mullu võtsime vastu euro, mis tõi kinnisvaraturule ajutise seisaku. Seetõttu on tehingute arvu kasv eelmise aastaga võrreldes üüratu.

Elamispindade turule on kindlasti positiivselt mõjunud madal intressimäär. Eluasemelaenude intressimäär näitab jätkuvalt madaluse rekordeid. See teeb laenuvõtjale elu kergemaks ja odavamaks.

Samas on raske uskuda, et keskmisest näiteks 0,5 protsendupunkti kõrgem intressimäär väga oluliselt laenuturgu pidurdaks. Kui arvestada, et keskmine eluasemelaen on suurusjärgus 40 000 eurot, siis tähendab 0,5 protsendipunkti kallim intressimäär igakuiselt 17 eurot kallimat laenumakset. See ei tohiks olla summa, mis otsustab laenu võtmise või võtmata jätmise.

Pigem on elamispindade turu piiranguks nõrk nõudlus. Raporteeritavad palgakasvunumbrid ei tähenda kuidagi, et tänase palga eest saaks rohkem kaupu-teenuseid, kui aasta tagasi. Tööpuudus on meil samuti endiselt kõrge.

Siit jõuame kaarega elamispindade turu juurde. Tõenäoliselt näitab tänavune suvi järjekordset rünnakut üüripindadele, mis võib kaasa tuua mõningase, kuid siiski pigem ajutise hinnatõusu selles sektoris.

Elamispindade ostu-müügiturul vaevalt me olulistest hinnamuutustest rääkida saame. Arvestades võiks asjaolu, et uute korterite valmimine on vähenemas. Seega tehakse nendega lähitulevikus pisut vähem tehinguid. Nii poleks sugugi imekspandav, kui kallimate tehingute vähenemine toob kogu Tallinna korteritehingute väikese statistilise hinnalanguse.

Kui midagi sellist juhtub, siis ei tasuks lasta end sellest ära hirmutada. Eeldusel, et lõuna poolt tulev majanduskriis hullemaks ei lähe, on tegemist vaid ajutise statistilise korrektuuri, mitte kinnisvara väärtuse langemisega.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Statistics: Financing For Residential Real Estate In Estonia Has Dried Up Somewhat

20.06.2012 Tõnu Toompark

The balance of loans across the various sectors of the real estate market has remained notably stable in recent years, according to Tõnu Toompark on his adaur blog.

The only significant increase in the loan balance has been in the retail sector, Tõnu goes on.

There has however been a decrease in resources for the funding of residential space, Tõnu says.

This decline in the residential loan balance results from a decline in loan sales, which in 2011 came to a total of 45 million Euros.

This is less than several residential development projects’ finance quarterly turnover levels during the boom years, Tõnu says.

The full article (in Estonian) with diagrams illustrating loan balance and turnover, for residential, office, retail, industrial and other sectors, including loans to non-financially regulated companies, is available here.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Toompark: suvi toob üüriturule hinnatõusu

20.06.2012 Tõnu Toompark

Adaur kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles E24-le, et suvi võib ostu-müügiturule tuua kerge hinnalanguse ning üüriturule õrna hinnatõusu.

Järgneb Tõnu Toompargi kommentaar.

Elamispindade turule on kindlasti positiivselt mõjunud madal intressimäär. Eluasemelaenude intressimäär näitab jätkuvalt madaluse rekordeid. See teeb laenuvõtjale elu kergemaks ja odavamaks. Samas on raske uskuda, et keskmisest näiteks 0,5 protsendupunkti kõrgem intressimäär väga oluliselt laenuturgu pidurdaks. Kui arvestada, et keskmine eluasemelaen on suurusjärgus 40 000 eurot, siis tähendab 0,5 protsendipunkti kallim intressimäär igakuiselt 17 eurot kallimat laenumakset. See ei tohiks olla summa, mis otsustab laenu võtmise või võtmata jätmise.

Elamispindade ostu-müügiturul vaevalt me olulistest hinnamuutustest rääkida saame. Arvestada võiks asjaolu, et uute korterite valmimine on vähenemas. Seega tehakse nendega lähitulevikus pisut vähem tehinguid. Nii poleks sugugi imekspandav, kui kallimate tehingute vähenemine toob kogu Tallinna korteritehingute väikese statistilise hinnalanguse.

Toimetas: Enn Tosso
http://www.e24.ee/882572/toompark-suvi-toob-uuriturule-hinnatousu/

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Tõnu Toompark: praeguses olukorras ei mõtlegi väga laenu võtmisele

19.06.2012 Tõnu Toompark

Kinnisvaraeksperdi Tõnu Toompargi arvates on SEB hinnang, et uusi kodulaene võiks Eestis võtta veel tervelt 100 000 leibkonda, optimistlik.

«Eluasemelaenude käive moodustab elamispindade käibest praegu ligi 53 protsenti, samas buumi ajal oli see ligi 100 protsenti. Võrreldes aastatega 2004-2005 on kodude laenudega finantseerimine vähenenud ligi 40 protsenti. Laenuturul ilmselt väga hästi ei lähe,» hindab Toompark.

Selle taga võib üheks mõjutajaks olla karmistunud laenutingimused. «Buumi ajal anti ka tarbimislaene välja eluasemelaenu nime all,» viitas Toompark samas aastatetagusele olukorrale, kus eluasemelaene võeti isegi suuremas ulatuses, kui soetatud kinnisvara väärt oli ning ülejäänud laenuraha kulutati sealjuures muude ostude peale. «Nüüd pangad enam selliselt laene ei anna,» selgitas ta.

Muutuse taga laenuturul näeb Toompark aga peale pangatingimuste karmistumise olulise faktorina ka nõudluse poolt. «Kui palgad ei tõuse, aga hinnad tõusevad kiiresti, siis sellises olukorras ei mõtlegi väga laenu võtmise peale,» kommenteeris ta.

Kui SEB näeb uute kodulaenuvõtjatena pigem iseseisvuvaid noori, siis ka selle trendi osas jääb Toompark skeptiliseks. «Selliseid 20-30-aastaseid, kellel ei ole õppelaenu, meil umbes 200 000 ongi. Arvata, et kõik need inimesed võtavad kodulaenu, on optimistlik,» arvas ta. «Ja kust see sissemakse tuleb?»

Samuti viitas Toompark ka demograafilisele olukorrale, mille kohaselt elluastuvaid noori on praegu vähem ning iive on olnud positiivne vaid üksikutel aastatel.«Pikaajaline trend on ikka väga nukker.»

Mõningane vajadus kodulaenu võttes eluase soetada on Toompargi hinnangul aga alati olemas. «Aga kui emotsionaalne või ratsionaalne see vajadus on, on raske öelda,» rõhutas ta.

Ines Kuusik
http://www.e24.ee/881530/tonu-toompark-praeguses-olukorras-ei-motlegi-vaga-laenu-votmisele/

Statistika: eluruumide kasutuslubade arv hea, kuid vähenemas

19.06.2012 Tõnu Toompark

2012. a. algus on näidanud edukat eluruumide kasutuslubade väljastamist. Aasta esimeses kvartalis sai kasutusloa 707 uut eluruumi. Aastane kasv oli siin koguni 86%.

Siiski ei tasu siit oodata uut kinnisvara- või ehitusbuumi. Tänaste kasutuslubade numbrite taga on 2011. a. alguses alustatud mitmed ja mitmed uued arendusprojektid, mis tänaseks valmima hakkavad.

Arvestades peab, et eluruumide ehituslubade kesist numbrit ja asjaolu, et uusi projekte viimase kahe-kolme kvartali jooksul on väga vaevaliselt lisandunud. Siit võime lihtsalt järeldada, et uute valmivate eluruumide arv hakkab kvartali-kahe ärast kokku tõmbuma.

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Ehitusloa saanud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Ehitusloa saanud eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kvartali jooksul jõuab Pärnus tehinguni ainult iga kümnes korteripakkumine

15.06.2012 Tõnu Toompark

Võimalus konkurentsi hindamiseks korteriturul on hinnata mitme pakkumisega peab võitlema, et tehing tehtud saaks. Tõdeda tuleb, et Eesti kinnisvaraturu kolmest suurlinnast on kõige tihedam konkurents Pärnus.

Alljärgnevasse võrdlussesse on pandud kõrvuti kvartaalne keskmine korteripakkumiste arv portaalist KV.EE ja kvartaalne korteritehingute arv. Korteritehingute arvu ja korteripakkumiste arvu suhe näitab eelkõige konkurentsi kinnisvaramüüjate vahel.

Mida suurem on korteritehingute arv ja mida madalam on pakkumiste hulk, seda väiksem on konkurents ja seda hõlpsam on kinnisvaramüüjatel tehinguni jõuda. Mida vähem on korteritehinguid suhtena pakkumiste hulka, seda rohkem peab kinnisvaramüüja või -maakler leidma alternatiivseid reklaamikanaleid ja võimalusi pakkumise eristuvate külgede oskuslikuks väljatoomiseks. 2012. a. esimeses kvartalis oli portaalis KV.EE keskmiselt 18 873 korteripakkumist.

Korteritehinguid tehti Eestis sel ajavahemikul maa-ameti andmetel 3318. Nii moodustas Eesti korteritehingute arv korteripakkumistest 18%. Samas suurusjärgus oli korteritehingute arv võrrelduna pakkumiste arvuga viimased kolm aastat. Tehingute arvu ja pakkumiste suhe langes minimaalse 12 protsendi peale 2009. a. esimeses kvartalis, mil kogu maailmamajandus valitses suur teadmatus.

Eesti keskmisest tihedam konkurents korteriturul on pealinnas Tallinnas. Tallinnas on tehingute-pakkumiste suhe stabiilselt protsent-kaks väiksem kui Eestis keskmisena. Veel „hullem“ on olukord Tartus. Tartu on linn, kus elanike on neli korda vähem kui Tallinnas.

Korteripakkumisi on Tartus viimase kahe aasta jooksul Tallinnast 3,0…4,5 korda vähem. Tartu korteritehingute arv jääb aga Tallinnale alla keskmiselt koguni 4,5…6,5 korda. Tartu korteritehingud moodustasid käesoleva aasta esimese kolme kuuga 13% pakkumiste arvust.

See viitab, et Tartus on korterit müüa märksa keerukam. Kinnisvaraturu seisukohast tähtsuselt kolmas linn Pärnu aga hiilgab kõige tihedama konkurentsiga. Portaali KV.EE andmetel oli 2012. a. esimeses kvartalis Pärnus keskmiselt 1397 korteripakkumist.

Korteritehinguid aga tehti suvepäealinnas sel ajal ainult 128. Teisisõnu jõuab Pärnus kolme kuu jooksul tehinguni ainult 9% korteripakkumistest. Portaali KV.EE pakkumiste arvule ja maa-ameti korteritehingute arvule tuginedes võime väita, et kõige vaevalisem on kinnisvaramüüjal tehinguni jõuda Pärnus. Tallinnas, kus turg on laiem, on pakkumise esilepääsemiseks võimalused oluliselt suuremad.

LVM Kinnisvara: 7 soovitust suvekorteri või suvila üürimiseks

15.06.2012 Tõnu Toompark

1. Küsi pakkumist. Portaalid võimaldavad infot esitada erineval viisil. Kindlaim variant on paluda saata pakkumine. Nii ei teki hiljem küsimusi, kas parkimine on hinna sees või kas tasuda tuleb ka koristamise eest.

2. Sõlmi leping. Ka päevaks või paariks tehtav kokkulepe tuleks vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmida.

3. Täpsusta kulud. Üürihinna kõrval on olulised kõrvalkulud. Üldjuhul ei lisandu vee ja elektriga seotud kulud üürile päevades või nädalates mõõdetavate kokkulepete puhul. Küll aga tuleb sageli nendega arvestada kuudeks või koguni suveks sõlmitavate lepingute puhul.

4. Täpsusta tasusid. Tavaliselt sisalduvad erinevad tasud (sealhulgas maakleritasud) lühikeste üürikokkulepete puhul hinnas. Paljudel juhtudel jäävad need ka pikkade kokkulepete korral omaniku kanda. Teisest küljest on see kirjutamata reegel ning küsimine aitab hilisemaid arusaamatusi vältida.

5. Täpsusta maksetingimusi. Suvekodude üürimisel enamasti tagatisraha ei küsita ega maksta, küll aga tuleb arvestada ettemaksega.

6. Sõlmi kokkulepe aegsasti. Mida varem ja pikemaks ajaks üürikokkulepe sõlmida, seda soodsam on hind.

7. Maksa ülekandega. Siis ei teki asjatuid vaidlusi. Suulise kokkuleppe puhul on see tõend üürilepingu sõlmimise kohta.

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

Ober-Haus: Baltikumi hinnaindeks 05/2012

14.06.2012 Tõnu Toompark

Tallinnas tõusis mais võrreldes aprilliga keskmine korteri ruutmeetri hind 0.9%, 1,106-le eurole. Võrreldes eelmise aasta maiga oli käesoleva aasta mais Tallinna keskmine korteri pinnaühiku hind 8.2% kõrgem.

Kesklinna linnaosas langes keskmine hind 5.6%, seevastu Lasnamäel tõusis 1.4%. Mustamäel tõusis keskmine pinnaühiku hind 6.7%, olles aga eelnevad neli kuud langustrendis olnud.
Käesoleva aasta esimesel viiel kuul on korterite turg olnud aktiivne, korterite ostu-müügitehinguid tehti 33% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil.

Riias tõusis keskmine ruutmeetri hind mais 0.6% 985-le eurole ruutmeetri kohta. Kõige aktiivsemad välismaalastest kliendid on Venemaalt ja teistest SRÜ riikidest.
Viimase 12 kuuga on keskmine ruutmeetri hind tõusnud 5.1%.

Võrreldes hindade tipuga 2007-l aasta mais on aga hinnad keskmiselt 57.6% madalamad.

Vilniuses langes keskmine ruutmeetri hind mais 0.4%. Aasta alguse suured tehingute kasvunumbrid on nüüd langusele pöördunud. Selle aasta mais tehti 6% vähem tehinguid kui eelmisel aastal samal ajal. Viimase aastaga on keskmine ruutmeetri hind Vilniuses langenud 0.5% 1,197-le eurole ruutmeetri kohta.

Ober-Hausi Balti riikide korterite hinnaindeks mai 2012 on alla laetav siit.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Q1 2012: Estonia Sees House Price Increase Y-o-Y Whilst Global Trend Is For Fall

14.06.2012 Tõnu Toompark

According to property investment portal, Global Property Guide, whilst the global trend for house prices has been for an accelerating downturn as of Q1 2012, Estonia has been bucking that trend somewhat, even seeing something of an increase, at least as regards the y-o-y figure.

The Global Property Guide (GPG) stated that, of the 36 countries for which quarterly statistics are available, only 12 saw a y-o-y rise to Q1 2012. When looking at Q1 statistics compared with Q4 2011, the picture is even more stark, with only 10 counties seeing a rise in prices, and 26 seeing a fall, over that period.

These figures regard inflation-adjusted prices; nominal price statistics paint a rosier picture, with 20 countries seeing a y-o-y rise in prices.

Notable inflation-adjusted y-o-y price drops have been seen in Ireland (-18.9 per cent), Greece (-11.68 per cent), Poland (-10.94 per cent) and Portugal (-10.45 per cent), with Spain seeing a drop of -9 per cent y-o-y in line with that country’s economic woes.

Conversely, according to GPG, Estonia saw a rise in prices y-o-y to Q1 2012, of 9.13 per cent, the highest of any European country. Of the countries polled, only India, or more specifically Delhi at 24.41 per cent, and Brazil (São Paulo) at 18.70 per cent, saw a greater rise over the same period, though it has to be said that these increases were quite substantially higher than Estonia’s.

As regards the quarterly change, growth was much more sluggish as noted, and Estonia actually saw fall of -0.41 per cent as compared with Q1 2011, according to the GPG data.

Other countries to see significant y-o-y growth were Austria (8.24 per cent) Switzerland (5.49 per cent), Norway (5.43 per cent), Russia (3.86 per cent) and Iceland (2.25 per cent). Of these, Austria, Switzerland and Norway didn’t experience a house price slump in the first place, whereas Estonia, Russia and Iceland are seeing recovery.

The full report is available here.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Oluline Riigikohtu otsus ehitusloa vaidluses

14.06.2012 Karl Kask

Haldusasjas nr 3-3-1-4-12 tehtud Riigikohtu otsuse näol on tegemist nii kinnisvaraturgu, kui ehitamist laiemalt puudutava kohtulahendiga käesoleva aasta märtsist, mis omab tähtsust eeskätt nende jaoks, kelle elamukrundiga piirnevale tühjale krundile soovib krundiomanik asuda ehitama.

Kohtuvaidlus sai alguse sellest, et naabrid ei nõustunud tühja elamukrundi maapinna tõstmisega kahe meetri võrra ega sellega, et kohalikult omavalitsuselt ehitusloa saanud krundiomanik soovib end naaberelanikest isoleerida kõrgete betoonmüüridega. Naabrid väitsid, et detailplaneeringuga lubatud kahekordse elumaja asemel soovitakse tegelikult ehitada kolmekordne ning ühte maapealset korrust varjatakse maapinna tõstmise abil, milleks veetakse krundile umbes 260 autokoormat täitepinnast ja mulda. Naabrid heitsid kohalikule omavalitsusele ette, et elamukompleks on piirkonnas pretsedenditu ning ei arvesta kohalikku ehitustava.

Lisaks hea ehitustava järgimise kohustusele viitasid naabrid 11 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringule, mis lubas vaid kahekordse elamu ehitamist ja krundi täisehitamist 1/3, mitte 2/3 ulatuses. Naabrid leidsid, et kohalik omavalitsus ei oleks tohtinud ehitusprojekti aktsepteerida ja projekti elluviimine vähendab oluliselt nende kinnisvara väärtust.

Kuna seaduse kohaselt tuleb ehitusloa vaidluse lahendamiseks pöörduda halduskohtusse, esitasid naabrid kaebuse Tallinna Halduskohtule.

Kohalik omavalitsus oli naabritega vastupidisel arvamusel, kaitstes kohtus seisukohta, et ehitusluba on väljastatud seaduskuulekalt ja kellegi õigusi ehitusluba ei riku. Ehitusloa saanud kinnistu omanik püüdis kohut veenda selles, et krundi täisehitamise puhul tuleb arvesse võtta ainult elumaja alune pind ja maapinna tõstmise näol on tegemist üksnes kaasaegse aiakujundusega.

Naabrid rõhutasid kohtus, et kogu tegevus, mida krundil kavatsetakse, on ehitusseaduse mõttes ehitamine ning seejuures ei ole vahet, kas kaasaegse kiviktaimla rajamise sildi all toimub ehitamine mullast või muust materjalist.

Esimeses astme kohtus võitsid naabrid ja teises astmes kohalik omavalitsus. Keeruka õigusliku vaidluse lahendas lõplikult Riigikohus, kes jättis jõusse esimese astme kohtu otsuse ning tunnustas naabrite õigust sellises olukorras kohtusse pöörduda.

Miks on see Riigikohtu otsus oluline?

Esiteks seepärast, et maja mulla alla peitmine ei aita ning „juriidiliselt on kõik korrektne“ skeem ei tööta alati õlitatult.

Teiseks seetõttu, et kohtult on võimalik saada efektiivset kaitset ka selleks, et hoida ära oma kinnisvara väärtuse vähenemine.

Kolmandaks sai kinnitust, et hea ehitustava ei ole sisutühi sõnapaar, milleks see varem on pahatihti kippunud jääma. Riigikohtu seisukoha järgi hõlmab hea ehitustava nõuet, et kavandatav ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga ja ehitusloa andmisel peab kohalik omavalitsus analüüsima ja põhjendama kavandatava ehitustegevuse vastavust piirkonna heale ehitustavale. Seda kohalik omavalitsus antud juhul ei teinud.

See vaidlus näitab ühtlasi, et oma õiguste kaitsel tuleb olla aktiivne. Kui ülaltoodud näite puhul ei oleks naabrid osalenud ehitusloa andmise protsessis ning ei oleks ehitusluba õigel ajal kohtus vaidlustanud, oleks elamukompleks koos müüridega valmis ehitatud ja naabrite kinnistute väärtus oluliselt madalam.

Lisaks tuleb ehitusloa vaidlustamise puhul rõhutada kiirust, sest kaebus loa tühistamiseks tuleb kohtule esitada 30 päeva jooksul loa teatavakstegemisest. Kuna ehitusluba tehakse üldjuhul teatavaks ainult loa saajale, mitte naabrile, siis tuleks astuda koheseid samme selleks, et luba kohalikult omavalitsuselt välja nõuda ja kohtus vaidlustada.

Ehitusloa õigeaegne vaidlustamine on oluline, sest kaebetähtaja möödalaskmisel ei ole enam võimalik nõuda ehitusloa tühistamist ja selle loa alusel ehitatava või juba valminud ehitise lammutamist, sest sellises olukorras astuvad mängu muud õiguspõhimõtted, eeskätt õiguskindluse põhimõte, mis kaitseb juba ehitusloa saajat.

Karl Kask
Advokaadibüroo LEXTAL
Partner

Ain Kalme
Advokaadibüroo LEXTAL
Partner

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

Uus Maa maikuu turuülevaade

13.06.2012 Tõnu Toompark

Mai oli Eesti kinnisvaraturul viimase 12 kuu aktiivseim, kusjuures tavapärasest suuremat tehingute hulka oli märgata ka neis piirkondades, kus muidu on turg küllaltki loid.

Korterite hinnad kerkisid vaadeldud linnadest Tallinnas, Pärnus, Viljandis, Rakveres ja Kuressaares.

Äripindade turul on tunda ettevaatlikkust ja tuleviku suhtes ei olda enam nii optimistlikud. Suuri riske ei võeta ning oma üüri- ning investeerimisvajadused kaalutakse väga läbi.

Uus Maa Kinnisvarabüroo maikuu turuülevaate saab alla laadida siit.

Elukondliku kinnisvara osa koostas Uus Maa analüütik Risto Vähi ning büroo-, tootmis- ja kaubanduspindade osa äripindade maakler Taavi Köhler.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Credit Rating Agency Fitch Confirms Estonia at A+

13.06.2012 Tõnu Toompark

Credit ratings agency Fitch has confirmed its rating for Estonia at A+, according to a recent report on the Estonian state broadcaster ERR’s English-language website.

Particularly noteworthy in Fitch’s estimation, was the accession to the Eurozone in January 2011 and Estonia’s balanced approach to economic recovery.

Whilst not ignoring the challenging issues (e.g. sensitivity to the surrounding economic environment and the relatively low quality of life for many Estonians) Fitch went on to state that Estonia was less vulnerable to the external economic situation than had been the case in 2008-2009, due largely to increased competitiveness.

As a comparison Fitch rates Finland at AAA, Lithuania and Latvia at BBB and BBB- respectively and Russia at BBB.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red