Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Magalad ei kao kuhugi

17.10.2011 Tõnu Toompark

Aeg-ajalt kistakse avalikus arvamusruumis üles teema, mis saab meie magalalinnaosadest. Olgu põhjuseks siis uus valminud uuring, kellegi ärilised huvid või lihtsalt mõni kogemus, mis tekitas mõtteid. Jälgides ja analüüsides kinnisvaraturul toimuvat, seal hulgas inimeste soove ja eelistusi, julgen kindlalt väita, et magalad niipea populaarsust ei kaota. Veel enam, nad ei getostu.

Peamiselt puudutatakse magalate ehituslikku poolt. Kuigi idee kohaselt rajati kogu hoonestus piiratud ajaks, on elamute konstruktsioon väga tugev, mida on tõestanud mõned kurvad sündmused – maavärinad Armeenias või pommiplahvatused, mille tulemusena pole majad kokku varisenud. Loomulikult laguneb iga asi, kui tema eest ei hoolitseta. Julgen väita, et elementaarsete parendustööde ja rekonstrueerimise tulemusena säilivad paneelmajad veel kaua.

Maailma mastaabis on magalarajoonidest räägitud ikka sotsiaalses võtmes. 1960ndate aastate alguseks, mil Tallinnas oli valminud Pelguranna mikrorajoon ja rajama hakati esimest mastaapset linnaosa – Mustamäed, oli läänemaailmas vabaplaneeringuline magalakvartal suurema osa oma mainest juba kaotanud.

Lääne-Euroopa ja Ameerika Ühendriikide suurlinnades olid sotsiaalmajadena kasutusel olnud suurelamud kujunemas kuritegevuse taimelavaks ja suurte sotsiaalsete probleemide sasipundardeks. Kõige rängemaks kujunes selliste rajoonide saatus USA-s, kus maailmasõja-aegsed suurtehased kas suleti või kujundati ümber väiksema-mahuliseks rahuaja tootmisteks, mille tulemusel jäi hulk peamiselt lõunaosariikidest immigreerunud inimestest töötuks.

Nii Põhja-Ameerikas kui osaliselt ka Lääne-Euroopas kujunes paneelmagalate kurja kuulsuse tippajaks periood 1970ndatest 1990ndateni. Kurikuulsaimaks kvartaliks kujunes Chicagos asunud Cabrini Green, kuhu ei julgenud lõpuks enam politseigi minna, sest tornmajade katustel “patruillisid” narkojõukude snaiprid, kes tulistasid valimatult kõiki võõraid.

Möödunud sajandi viimasel kümnendil alustati nii Põhja-Ameerikas kui ka Suurbritannias, hiljem ka Saksamaa lääneosas, nende hoonete lammutamist ning veel järele jäänud legaalse elanikkonna ümbermajutamist. Kuid likvideerimisele läks tegelikult vaid tühine osa kogu tüüphoonestusest.

Eesti kogemused

Miks läks see “eksperiment” läänemaailmas untsu ja miks ma arvan, et meie paneelmagalaid samasugune sotsiaalne katastroof, vähemalt niipea, ei oota?

Esiteks, kui meie “mäed” on kõik eraomanduses ning majade eest hoolitsevad korteriomanikest moodustatud ühistud, siis läänes elasid enamikes majades vaid üürnikud, kellest paljude jaoks ei tähendanud see maja suurt midagi. Võlglaste väljatõsmist ei praktiseeritud ning nõnda sai kuritegevusest elatuv kontingent üsnagi rahulikult toimetada.

Vahemärkusena tasub meenutada Tallinna ühiselamuid 1990ndatel ja veel selle sajandi alguseski. Kui kortermajades toimus hoogne erastamine, siis ühikatoad jäid linnale ja elanikest said üürilised. Mäletate ehk Vilde või Akadeemia teel asuvaid ühikaid ajast, mil nad olid tühjaks põlenud aknaavadega ja figureerisid tihti krimiuudistes?

Teiseks nõudlus. Tallinna “mäed” on endiselt hinnatud, kui taskukohasema hinnaga elupiirkonnad, kuhu ostavad korteri korralikud tööl käivad pered. On palju inimesi, kellele magalakeskkond lihtsalt meeldib, kes teavad nende hoonete eeliseid ja vigu ning oskavad nendega arvestada. Kuigi neil oleks võimalik soetada kodu ka mujale või hoopis uuemasse korterelamusse, eelistavad nad eelnevast lähtudes just nimelt tüüpmaja “mäel”.

Kolmandaks, migratsioon. Kui nõukaajal öeldi Lasnamäe kohta migatsioonipump, siis mõnes mõttes on ta seda praegugi. Paljud mujalt Eestist pealinna saabuvad uued elanikud valivad oma (esimeseks) peatuspaigaks just Lasnamäe, kus peale aktiivse üürituru on hoogne ka ostu-müügiturg. Suur sise- ja praegu veel väike välismigratsioon hoiab magalate uute elanikega varustatuse alati piisaval tasemel.

Neljandaks aspektiks võib tuua meie majandusliku seisu, mille tõttu pole paljudel inimestel võimalik eramus elada või uut korterit osta. Kuigi hea hinna ja kvaliteedisuhtega uusarendusprojektidel läheb praegu hästi, pakuvad renoveeritud paneelmajade korterid neile tõsist konkurentsi.

Ja viiendaks, õigemini neljanda jätkuks. Kuigi juba aastaid räägitakse sellest, et suuremate linnade magalate hoonestus on lõplikult vananenud ning tuleks alustada hoogsat uute kortermajade massehitust, pole seda siiani tegelikult alanud ning tõenäoliselt ka ei alga. Üha kallinev ehitushind tõmbab kriipsu peale võimalusele müüa uusi kortereid taskukohase hinnaga ning kõrgema hinnataseme jaoks pole piisavalt ostjaskonda.

Parandagem hooneid ja mainet

Nende väidete valguses tasuks ehk hoopis mõelda, kuidas magalakeskkondi veel paremaks muuta.

Saksamaal on asutud kõrgemate hoonete madalamaks rekonstrueerimist ning väikekorteritega tüüpelamutes kortereid suuremaks ehitama. USA-s on linnavõimude poolt juurutatud aga nn mixed income housing programme, mis tähendab kas päris uute või siis olemsaolevate magalapiirkondade planeerimist selliselt, et ühte linnaossa ei satuks elama vaid ühe rassi, sotsiaalse staatuse või ühesuguse omandisuhtega inimesed.

Piisava finantsressursi olemasolul, tõenäoliselt Euroopa Liidu ja riigi koostööna, võiks kaaluda vanemate tüüpelamute kaasajastamist. Eelkõige pean silmas nn hruštšovkade rekonstrueerimist – ühel korrusel asuva nelja korteri asemel võiks rajada kaks suuremat ning elamutesse, kuhu kolib rohkem eakaid või lastega peresid, võiks paigaldada ka liftid.

Seega usun, et keskkonna parendamisega ning hoonete veel hoogsama renoveerimisega suudame peatada magalapiirkondade kiire moraalse vananemise. Selle nimel tasub pingutada, sest tüüpsed paneelikad ei kao meie kinnisvaraturult nagunii veel kuhugi. Parem siis hoida neid korras, selle asemel, et anda võimalus massiivsete getode tekkeks.

Risto Vähi
Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Kõhn keskklass

17.10.2011 Katre Pilvinski

Viimasel kolmel aastal on kõrgepalgaliste osakaal Eestis jäänud paigal tammuma, selgub füüsilise isiku tuludeklaratsioonide põhjal tehtud analüüsist. Kui 2008. aastal oli tuludeklaratsiooni esitajate hulgas 10% neid, kes teenisid aastas üle 300 000 krooni ehk ühes kuus 1600 eurot või rohkem, siis eelmisel ja üle-eelmisel aastal oli nende osa tulude deklareerijate seas 9%. Võrdluseks – Soomes oli Eurostati andmetel 2010. aastal keskmine palk 3266 eurot.

Eesti praegune majandusseis ei anna lootust, et tulud hakkaksid taas kiiremini kasvama. Kuigi Eesti ekspordimahud on viimasel ajal jõudsalt suurenenud, on võrreldes soomlastega meie eksport väiksema lisandväärtusega ja seetõttu kahaneb eestlaste ja soomlaste palgavahe visalt.

“Peab vaatama, mida toodab Soome, mida toodab Eesti – kui kallist produkti. Meie teeme ikka suhteliselt palju odavat tööd,” rääkis majandusõppejõud Andres Arrak. “Põhjus, miks on Soomes palgad kõrgemad, on lihtsalt see, et mis toodetakse ja üle piiri eksporti läheb, on palju rohkem väärtustatud ja selle lisandväärtus on palju suurem,” lisas ta. Arraku sõnul sõltuvad palgad sellest, mida ühiskonnas toodetakse ehk kui pikk on väärtusahel ja kui kallis on lõpp-produkt.

Üllatav fakt. Sampo panga juhatuse esimeest Aivar Rehet üllatas tuludeklaratsioonide statistikast selgunud fakt, et kõrgepalgaliste arv on viimasel kolmel aastal vähenenud. “Majanduse taastumine on Eestis olnud sellest kriisist välja tulles ülitugev,” ütles ta. Samas nentis Rehe, et paljud ettevõtted nägid kahanevate tulude keskkonnas ühe väljapääsuna kulude kokkuhoidu. “Väga paljudes majandussektorites on suurimaks kulude kokkuhoiu võimaluseks töötasu.”

Kõrgepalgaliste osakaalu suurenemiseks peab Eesti majandus Rehe hinnangul välja tulema allhankeriigi staatusest ja muutuma riigiks, mis hakkab müüma täislahendusi.

Rehe sõnul mõjutab Eesti majandusarengut väga tugevalt eksport ja kui suudame hakata rohkem eksportima terviklahendusi, siis tekib ka surve kõrgepalgalise tööjõu kasvule. Rehe lisas, et Eesti majandus liigub selles suunas ehk me oleme jõudmas uue lisaväärtuse loomise faasi.

Eesti Arengufondi majanduseksperdi Heido Vitsuri sõnul on viimastel aastatel toimunud tööjõuturul hädavajalik muutus, sest enne kriisi kasvasid sissetulekud kolm-neli aastat sellises tempos, mis ei vastanud meie majanduse keskmisele produktiivsuse kasvule.

“Nii nagu meie elamusektor, olid ka tulud mullistunud,” ütles Vitsur.

Teine põhjus, miks kõrgepalgaliste arv on vähenenud, puudutab lisatasusid ja ühekordseid boonuseid, mille maksmine on vähenenud.

Vitsuri sõnul sõltub edasine palgakasv maailmamajandusest. Kui Eesti siseneb uude surutise faasi, olgu ta madalama kasvu või nullkasvu faas või läheb Euroopa majandus koguni langusesse, siis pidurdub ka eestlaste palkade kasv.

Suurimat tulu teenitakse mitmest allikast. Eelmisel aastal teenis üle miljoni krooni suurust aastatulu kokku 1808 maksumaksjat, 2008. aastal oli nende arv 2594. Maksuameti teeninduskorralduse osakonna juhtivspetsialist Hannes Udde ütles, et tulu liigid on väga erinevad, miljonitulude hulgas on nii palgatulu, ettevõtlustulu, vara tulu, välismaal saadud tulu jne.

Maksuameti eelmise aasta tuludeklaratsiooni statistikast ilmneb, et mullu teenis näiteks viis harjumaalast tulu kokku 140,8 miljoni krooni, mis teeb inimese kohta enam kui 28 miljonit krooni.

Üle 5 miljoni krooni tulu teenijaid oli eelmisel aastal kokku 45 ja nende hulgas oli üks inimene Viljandist, üks Läänemaalt ja üks Lääne-Virumaalt. Ettevõtja Rein Kilk lausus, et nende numbrite taga on tõenäoliselt varade müük. “Eestis ma ei tea kedagi, kes teeniks palgana mitu miljonit kuus. Selliseid töökohti lihtsalt ei ole Eestis,” lausus Kilk.

Hiiumaa üllatab kõrgepalgalistega. 2010. aasta tuludeklaratsiooni andmetest selgus, et Hiiumaal on võrreldes teiste maakondadega ootamatult palju jõukaid inimesi. Üle 300 000 krooni aastas ehk 1600 eurot kuus teenis 223 hiidlast ning nende osa Hiiumaa maksumaksjate seas oli 5,7%. Selle näitajaga on hiidlased maakondade arvestuses neljandal kohal, jäädes alla Harju, Tartu ja Rapla maakonnale.

“Hiiumaa on hea koht elamiseks ja hea koht töötamiseks ning need on ikkagi reaalsed numbrid. Seda ei ole, et mõni sissekirjutatud ärimees või kunstnik oleks selle numbri kõrgeks ajanud,” rääkis Hiiu maavanem Hannes Maasel.

“Kuid nii nagu teistes maakondades, nii ka Hiiumaal on üsna palju inimesi, kes töötavad väljaspool maakonda. Need on valdavalt päris hea sissetulekuga inimesed, see on vast ka üks aspekt,” möönis maavanem. Kolmas põhjus on ilmselt selles, et Hiiumaal suhtarvuna elanikest riigitöö tegijaid palju.

Üüritulu deklareerijaid on piisake meres

Mullu oli renditulu deklareerijaid terves Eestis vaid 2900, eksperdi hinnangul on aga üle Eesti ligikaudu 50 000 üüripinda. Eesti kinnisvarafirmade liidu juhatuse liige Tõnu Toompark sõnas, et Tallinnas on 200 000 elamispinda ja hinnanguliselt võiks üüriturg moodustada sellest 15 protsenti. See tähendab, et Tallinnas on 30 000 üüri-elamispinda. Tallinnale lisanduvad Tartu, Pärnu ja miks mitte Paide ja Valga ning kindlasti on üürikortereid ka Narvas ja Rakveres, aga seal on lihtsalt turg olematu.

Tartus on umbes 50 000 eluruumi, seal on üüripindu ehk 10 protsenti. Kokku võiks üüriturul olla 40 000 eraisiku väljaüüritavat korterit kui mitte rohkem – 50 000 kogu Eesti peale, arvutas ekspert. “Ma arvan, et valdavalt on üürileandjad eraisikud,” lisas ta.

Kuu keskmist deklareeritud renditulu, 2000 krooni, hindas Toompark päris täpseks. “Siin mängib rolli ka see, et üürileandjad on füüsilisest isikust ettevõtjad, kel on õigus oma tuludest ka kulud maha võtta. Siis kõlab see Eesti keskmise peale mõistlikult. See tähendabki, et need, kes seda tulu deklareerivad, deklareerivad suhteliselt õigelt, kuid konkurentsieelis on neil, kes seda nõuet eiravad.”

Toompark tõdes, et maksuameti jaoks on üüritulu kontrollimine igal juhul keeruline ning kust sa tead, et inimesel on kaks elamispinda ja mis tingimustel ta ühes elab ja mis tingimustel keegi teises elab. “Kui raha ka ülekandega ei liigu, käib sularahas käest kätte, siis peab olem maksuametniku isiklik viha, kui ta hakkab tõestama, et jah, sina oled üürileandja,” ütles Toompark.

Maksuameti teeninduskorralduse osakonna juhtivspetsialist Hannes Udde ei oska hinnata, kui palju jääb riigil aastas rendi- või üüritulust makse laekumata. Renditulu deklareerijate arv on aga tõusnud: 2008. aastal 2170, 2009. aastal 2557 ja 2010. aastal 2941 deklaratsiooni.

Statistika: Enim kõrgepalgalisi Harjumaal, Tallinnas ja Tartus

2010. aastal üle 300 000 krooni aastas ehk 1600 eurot kuus teeninud inimeste osakaal maakonniti, protsentides

Harjumaa 14,7
Tallinn 12,3
Tartumaa 12,3
Raplamaa 6,7
Hiiumaa 5,7
Ida-Virumaa 5,3
Pärnumaa 5,2
Läänemaa 5,1
Lääne-Virumaa 5
Saaremaa 4,9
Järvamaa 4,7
Viljandimaa 4,3
Jõgevamaa 4
Valgamaa 3,9
Põlvamaa 3,7
Võrumaa 3,6
Narva 3,4

Allikas: maksuamet

Katre Pilvinski

Novembrikuine koolitus on tulemas

17.10.2011 Tõnu Toompark

Mida külmemaks läheb väljas seda lähemale jõuab Kinnisvara ABC novembrikuine koolitus.

21/11/2011 algav ja neljal päeval toimub koolitus Kinnisvara ABC pakub taas korra võimalust saada mõnus baas, et astuda kinnisvaraturule toimetama maakleri või eraisikuna.

Koolitusel osalenud saavad korraliku ülevaate:

kinnisvaraturu toimimisest,
kinnisvarahindamisest ja finantseerimisest,
ehituse ja planeeringute valdkonnast,
kinnisvara müügiprotsessist,
maakleri ameti aspektidest ja
juriidikast.

Kõik Kinnisvara ABC koolituse lektorid Evi Hindpere, Tõnu Toompark, Andree Raid on pikaajalise kogemusega oma ala spetsialistid.

Lähem info ja registreerumine

Tõnu Toompark

Adaur Grupp OÜ

+372 525 9703

tonu@adaur.ee

Andree Raid

Raid & Ko OÜ

+372 502 3300

andree@raid.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Renditulult jäävad maksud kogumata

17.10.2011 Tõnu Toompark

Mullu oli renditulu deklareerijaid terves Eestis vaid 2900, eksperdi hinnangul on aga üle Eesti ligikaudu 50 000 üüripinda, kirjutab täna ilmunud Äripäev.

Eesti kinnisvarafirmade liidu juhatuse liige Tõnu Toompark sõnas, et Tallinnas on 200 000 elamispinda ja hinnanguliselt võiks üüriturg moodustada sellest 15%. See tähendab, et Tallinnas on 30 000 üüri-elamispinda. Tallinnale lisanduvad Tartu, Pärnu ja miks mitte Paide ja Valga ning kindlasti on üürikortereid ka Narvas ja Rakveres, aga seal on lihtsalt turg olematu. Tartus on umbes 50 000 eluruumi, seal on üüripindu 10% ehk. Kokku võiks üüriturul olla 40 000 eraisiku väljaüüritavat korterit, kui mitte rohkem – ütleme 50 000 kõik kokku Eesti peale, arvutas ekspert. “Ma arvan, et valdavalt on üürileandjad eraisikud,” lisas ta.

Toompark tõdes, et maksuameti jaoks on üüritulu kontrollimine keeruline teema igal juhul ning kus sa tead, et inimesel on kaks elamispinda ja mis tingimustel ta ühes elab ja mis tingimustel keegi teises elab. “Kui raha ka ülekandega ei liigu, käib sularahas käest kätte, siis peab olem maksuametniku isiklik viha, kui ta hakkab tõestama, et jah sina oled üürileandja,” arvas Toompark.

Maksuameti teeninduskorralduse osakonna juhtivspetsialist Hannes Udde ei oska hinnata kui palju jääb riigil aastas rendi- või üüritulust makse laekumata. Renditulu deklareerijate arv on aga tõusnud: 2010. aastal oli 2941, 2009. aastal 2557 ja 2008. aastal 2170 deklaratsiooni.

Katre Pilvinski
http://ap3.ee/Default.aspx?PublicationId=6b9d7fd8-7935-49fc-837f-d35c9f9e6b6c

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Real Estate Market Growing Slowly But Steadily In Tallinn, Tartu and Pärnu, Estonia

17.10.2011 Tõnu Toompark

Today’s residential market seens to be relatively calm, with sudden changes not taking place, writes Tõnu Toompark on his adaur blog. However, developments in the city centre of Tallinn, particularly in the high end of the market are certainly a contributory factor to why Tallinn’s apartment transactions have increased by 18 per cent over the last year, he writes.

It is hoped that large price increases remain exceptional, because otherwise prices would rapidly rise to a level which would put them beyond customers’ reach, Tõnu writes.

The third quarter of 2011 saw the number of apartment transactions progress, as had already been the case in the previous quarters and indeed previous year, Tõnu points out.

Despite setbacks in the number of deals at the beginning of the year and in the summer, the third quarter saw some 3 429 apartment transactions, says Tõnu.

Thus it is possible to say that the residential apartment market is already sufficiently active, which means in turn that waiting for further increases in the number of transactions could prove to be in vain.

The number of transactions may temporarily grow for example as the result of major construction developments; however in the long term a higher level of transactions will not be sustainable, Tõnu argues.

As a comparison, the number of apartment transactions which took place in the third quarter of 2011 in Tallinn stood at 1 476, in Tartu, Estonia’s second city, the figure was 333 whilst for the third largest city, Pärnu, 139 transactions were carried out.

In total in Estonia the number of apartment transactions grew by 5 per cent over the year. However the prevailing uncertainty in the economy doesn’t give any reason for believing the number of transactions should grow. At the same time it is not so great as to cause the number of transactions to dry up altogether. Rather there has been a temporary downturn in the number of transactions, but this shouldn’t be a basis for our long term prognosis, Tõnu writes.

In the whole of Estonia the number of transactions increased most of all in Tallinn and Tartu, where the growth was four per cent and twelve per cent respectively. In Pärnu the number of transactions in the third quarter of 2011 stood at the same level as was the case a year ago.

Transaction prices are increasing slowly but steadily despite what the pessimists are saying, the average price per square metre in the third quarter of 2011 stood at 723 Euros per square metre.

Transaction prices, i.e. real estate values, are at a level which have been favourable both in terms of property asking prices, and earnings. It is clear that unemployment is high and real wages not rising, which leads to the problem of real estate purchasing using loan finance. Thus a lot of would-be real estate bargain hunters have missed their moment, Tõnu points out.

The average price per square metre for apartments in Tallinn stood at 1 070 Euros in Tallinn, 835 Euros in Tartu and 756 Euros in Pärnu, in the third quarter of 2011. Price increases in apartments seems sustainable. Apartment sale prices compared with the same quarter last year have seen positive increases for five quarters in a row, Tõnu explains.

Apartment price rises are not a primary cause for celebration during the exit from an economic crisis, but the fact that prices are so beaten down during a downturn, whereas relying on the wisdom of hindsight today, means that the only way is up anway, Tõnu says.

Fortunately price rises are not so rapid as to hinder demand. This is confirmed by the developments in the number of housing transactions. Apartment transaction prices have risen in Tallinn for six quarters in a row. Compared with the same period a year ago as we pointed out in the introduction, this rise stands at 18 per cent as of the third quarter of 2011. In Tartu the apartment transaction prices have also risen for six quarters in a row, but the increase as of the third quarter of 2011 is only three per cent. In Pärnu the transaction prices have risen three quarters in a row with a two per cent increase, says Tõnu.

Peak prices in all three cities were reached in the first and second quarters of 2007. But with more than a year of continuous price rises, the gap between that peak and current prices is getting smaller, Tõnu points out.

This runs counter to the claims of those pessimists who say that 2007 prices will never again be attained, says Tõnu. The real issue is what the real value of money today is compared with 2007 and this newly-achieved peak.

The average transaction price of apartments in Estonia today is 60 per cent of that of the former peak, and this would require a price rise of 66 per cent to reach that peak again, Tõnu writes.

Tallin’s price level stands at 65 per cent of the earlier peak, which would in turn require a price rise of 50 per cent to regain the earlier peak. For Tartu the figure is even higher at 70 per cent of the peak levels. This would need a price increase of a little more than 50 per cent to be reattained.

Summary

The big risk in today’s market is too high a price rise. Rapidly rising prices make affordability of housing difficult and thus reduce market liquidity, says Tõnu.

Market opportunities are at a relatively low level of finance (i.e. the turnover of housing loans is low) despite an increase in the volume of transactions, and therefore price rises are remaining relatively stable. Behind this lack of loan rise is in particular the demand for loans, which remains depressed at a time of economic uncertainty and stagnant real wages.

Thus we can expect that, barring anything catastrophic happening in the real estate market, the developments in the housing market will continue along the same lines, Tõnu explains. Transaction volume is likely to remain at the current level, since the potential for increase is scarce.

Apartment prices could slowly but steadily increase. It seems certain that the 18 per cent rise of the last quarter was too rapid, however. But a growing market could help to bolster the turnover of housing loans and thus in turn improve that market.

The original article (in Estonian) is available here, together with useful diagramatic information.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Realtors Stand Up to Mass Replacement of Old Apartment Blocks

15.10.2011 Tõnu Toompark

he Association of Real Estate Firms disagrees that there is a massive need for new apartment buildings to replace the Soviet-era blocks, the life-span of which is said to come to an end in 20 years.

The statement was made in response to the Postimees article published on October 12, in which Ülar Mark, head of the Centre of Architecture and former chairman of the Architects’ Union said that renovating the apartment blocks constructed between 1960 and late 1980s is not cost effective and that to avoid a potential housing deficit in the future, mass construction of new apartments must be undertaken.

Mark also pointed out, that as 80 percent of Tallinn residents live in the old apartment blocks located in the city’s outskirts, more apartments should be constructed in the capital’s downtown area.

Overhauling already existing apartment buildings would not be more expensive than building new ones, said Tõnu Toompark, board member of the association, adding that the life-span of the almost half-century-old concrete panel houses can well be extended with regular repair and maintenance.

“If buildings would last only as long as their initial projected life-span, there currently would not be any medieval houses in Tallinn Old Town,” he said.

Even now, Estonia has enough living space per capita and although the construction volumes of new apartments have recently declined, the supply is still abundant, said Toompark. Rather, it is their price that currently stands in the way of purchase for many families.

Mass construction of new residential blocks in Tallinn would also feed a migration trend, further depleting rural municipalities of their residents, Toompark warned.

http://news.err.ee/economy/1688321d-7e93-489b-9c3f-55321301cf97

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Ober-Hausi turukommentaar: Tallinna vanalinn

15.10.2011 Tõnu Toompark

Võrreldes buumiaegseid korterite hindu tänasega, on Vanalinnas hinnalangus ca 40%. Samas on korterite hinnalangus Tallinna muudes piirkondades olnud oluliselt suurem ehk tulenevalt asukoha tähtsusest kinnisvara puhul, on Vanalinna korter kõige vähem kaotanud.

Võrreldes käesolevat aastat eelmise aastaga, on tehingute hinnad ja arv püsinud suhteliselt stabiilsed. Kui kinnisvarabuumi ajal oli vanalinnas tavaliselt 30 – 50 müügipakkumist, siis tänaseks on müügipakkumiste arv oluliselt kasvanud. Enamik müügipakkumisi on täna hinnavahemikus 2 500 – 3 800 €/m², kuid enamik tehinguid toimub hinnavahemikus 2 000 – 3 000 €/m². Kõige kallimate müügipakkumiste hinnad ulatuvad 2 400 000 € ja 5 800 €/m², kuid meile teadaolevalt on käesoleval aastal kõige kallim vabaturu tehing toimunud hinnaga 725 000 €. Vanalinna keskmisest suuremate (üle 100 m²) ja eksklusiivse viimistlusega korterite müügiperiood võib praeguse turusituatsioonis ulatuda kuni 2 aastani.

Ostjate poolt vaadates on enim hinnatud põhjalikult renoveeritud hea juurdepääsuga elamute avarate vaadetega asjatundlikult renoveeritud korterid, kus on maksimaalselt säilitatud ajaloolisi detaile ja mille juurde kuulub kindel parkimiskoht. Nn euroremondiga korteritele võib huvi täiesti puududa vaatamata näiliselt soodsale hinnale. Järjest enam on hinda läinud korterite erilisus, avarad vaated ja säilinud ajaloolised detailid. Eraldi klassi moodustavad väga piiratud pakkumiste hulgaga Toompeal asuvad avarate vaadetega korterid, kust avanevad vaated Raekoja suunas all – linnale.

Kuigi seoses euro saabumisega lootsid paljud müüjad üle Eesti kinnisvara hinnatõusu ja rikaste klientide saabumist välismaalt, oli reaalsus midagi muud. Täna piirdub enamike välismaalaste huvi üldjuhul Tallinna kesklinna ja vanalinna korteritega. Sobilikuks hinnatasemeks peetakse Vanalinnas väga heas korras korteritel hinnavahemikku 2 500 – 3 500 €/m².

Kuna investorite huvi on seoses majanduskasvuga viimase aasta jooksul pidevalt kasvanud, siis on arendajad turule toonud mitmeid ühtse tervikuna arendatavaid kinnisvaraprojekte, tähtsamad neist nn Pärli maja Pikal tn ja endine nn KGB maja Pagari tn tänaval. Ajaloomälestisena riikliku kaitse all oleva Pagari 1 rekonstrueerimine algab tänavu sügisel ning esimesed elanikud saavad uude koju kolida 2013. aasta keskel. Hoone juurde kuulub haljastatud siseõu ning kommunaalrajatised elanike tarbeks. Korterite suurus on vahemikus 38 kuni 200 ruutmeetrit. Lisaks on Pikal tänaval veel ühe suurema projekti alustamist planeeritud.
Viimaste kuude jooksul on kinnisvaraturul mõningast ebakindlust tekitanud Euroopa võlakriis, kuid Ober – Hausi hinnangul on üsnagi tõenäoline, et Eestis jätkuva majanduskasvu tingimustes tõusevad märkimisväärselt eelkõige Tallinna vanalinna korterite hinnad.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Тыну Тоомпарк: ставки по жилищному кредиту могут временно вырасти

14.10.2011 Tõnu Toompark

Сегодня трудно делать экономические прогнозы по поводу изменения ставок по жилищным кредитам – слишком много неясности сейчас с долговым кризисом. Но, в любом случае, тот кто берет жилищный кредит, должен учитывать то, что процентные ставки по кредиту, по крайней мере временно, могут вырасти.

На изменение процентной ставки по жилищному кредиту влияет, в основном, два фактора – величина европейской межбанковской ставки предложения Euribor и падение или рости банковской маржи.

Изменение Euribor зависит от состояния дел в мировой экономике и деятельности европейских банков. Еще год назад Euribor начал расти с одного процента вверх. Сегодня Euribor достиг уровня 1,7%-1,8%.

Сегодня прогнозы на ближайшее будущее дальнейшего поведения Euribor противоречивы, как и все экономические прогнозы. Ожидается снижение Euribor до 1%, но в долгосрочной перспективе все-таки ожидается рост европейской межбанковской ставки предложения. В состоянии неопределенной экономической ситуации можно лишь сказать, что будущее покажет, какие изменения нас ждут в этой области.

Банковская надбавка за риск зависит, прежде всего, от конкуренции между банками. Если готовность банков выдавать кредиты большая и риски на рынке не оцениваются, как слишком высокие, то банки в такой ситуации готовы снизить размер своей маржи за риски.

Это сейчас банки и делают. Если год назад средняя маржа за риск составляла 2,3%-2,5%, то на сегодняшний день она снизилась до 1,6%-1,8%. Снижение маржи за риск означает, прежде всего, то, что банки не считают вероятным наступление на рынке жилья еще одного кризиса.

Надеясь на то, что в экономике будут продолжаться позитивные тенденции, можно ожидать, что на рынке ипотечного кредитования банковская маржа за риск будет по-прежнему снижаться, но это будет незначительное снижение.

Как процентные ставки по жилищному кредиту влияют на выплаты?

Рассмотрим, например, жилищный кредит на 25 лет на общую сумму 50 000 евро, процент по кредиту – 3,5%. Общая сумма выплат по процентам составит 26 000 евро. Если процентная ставка по этому кредиту вырастет до 5%, то выплаты за 25 лет по процентам составят 39 000 евро.

Таким образом, мы видим, что повышение сегодняшней средней процентной ставки на 1,5% может увеличить сумму выплат по процентам вполовину и эта дополнительная сумма сопоставима с сегодняшней средней годовой зарплатой в Эстонии.

Как будут меняться процентные ставки по жилищному кредиту из-за существующих сегодня экономических проблем, предсказать трудно. Рост среднего значения процентов по кредиту может существенно увеличить сумму выплат по процентам и сделать кредит значительно более дорогим для заемщиков.

Поэтому для заемщиков очень важно взвесить возможные сценарии риска роста процентной ставки. Это позволит быть уверенным в том, что с платежами по кредиту можно будет справиться и в более трудные времена.

http://rus.err.ee/blog/d4ae6f3a-6c73-45fe-9eea-a2db16b0823c

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Septembris müüdi Eestis kinnisvara kokku 147 miljoni euro eest

14.10.2011 Tõnu Toompark

Ilmunud on Uus Maa septembrikuine turuülevaade.

Lühikokkuvõte septembri turuülevaatest: see oli Eesti kinnisvaraturul stabiilne kuu. Kuigi sügishooaeg on aasta aktiivseim periood, võrreldes augustiga olulist tehingute arvu kasvu ja koguväärtuse tõusu üle Eesti ei toimunud. Rahunes ka augustis tuurid üles võtnud üüriturg.

Eesti: Kogu suve väldanud üüribuum näitas septembris raugemise märke.

Tallinn: Ebakindluse tõttu rahaturgudel paigutab üha rohkem inimesi oma sääste kinnisvarasse.

Tartu: Korterite ostuhuvilised on üha aktiivsemalt tingima asunud.

Narva ja Ida-Virumaa: Kallinevad küttekulud sunnivad müüjaid aktiivsemalt oma kortereid pakkuma.

Pärnu: Kolme- ja neljatoaliste üürikorterite osas on märgata defitsiiti.

Viljandi: September oli Viljandi kinnisvaraturul 2011. aasta aktiivseim kuu.

Rakvere: Müügiks pakutavate korterite hulk suurenes septembris märgatavalt.

Kuressaare: Üürikorterite defitsiit sai septembrikuus läbi, kuid üürihinnad on endiselt kõrged.

Võru: Otsitakse privaatses ja looduskaunis kohas asuvaid eramuid.

Haapsalu: Populaarsust koguvad uuemad kortermajad.

Swedbanki kommentaar: 2011. aasta esimese 8 kuuga on Eesti turu uute väljastatavate eluasemelaenude maht kasvanud 14%, kasvu toetab kinnisvarahindade tõus.

Ülevaate saab alla laadida siit.

YIT rajab Mäepealse elamukvartalisse uue maja

14.10.2011 Tõnu Toompark

Seoses ostuhuviliste üha suureneva nõudlusega alustas AS YIT Ehitus Mäepealse elamukvartalis uue, järjekorras kuuenda korterelamu ehitamist.

YIT juhatuse esimees Margus Põimi sõnul on Mäepealse tänava eelmine ehitusobjekt, Mäepealse 24 korterelamu, alles tööde lõppjärgus, kuid pea kõik sealsed korterid on juba endale omaniku leidnud.

„Mäepealse tänav on osutunud tänaste kinnisvaraostjate seas nõutud piirkonnaks. Mõistlik kaugus linnast, Nõmme männimetsa ja sealsete tervisespordirajatiste vahetu lähedus ning korteritest avanevad vaated on peamised põhjused, miks nii paljud pered just selles piirkonnas endale kodu soovivad osta,“ selgitas Põim

AS YIT Ehitus arendusdirektor Argo Karuse kinnitusel on ajad, mil Eesti klient oli valmis ostma mistahes hinna eest viisaka välimusega kuid ebakvaliteetse ning olematu arhitektuurilise lahendusega korteri, jäädavalt möödas.

„Kriis on teinud Eesti kliendi väga nõudlikuks ja pragmaatiliseks ning peame seda maja ehitamisel igati silmas. Kuuekorruseline korterelamu on ehitatud Soomes laialt levinud elamuprojekti alusel, korterid on mõistliku suuruse ja hea plaanilahendusega, rõdude ja lõunapoolsel küljel ka terrassidega,“ loetles Karuse korteri omadusi. „Samuti on meie jaoks tähtsal kohal eesmärk ehitada kodud, mida oleks madalate kommunaalkulude tõttu odav ülal pidada,“ ütles Karuse.

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

Eesti Kinnisvarafirmade Liit: Tallinn ei vaja massehitust

13.10.2011 Tõnu Toompark

Eilses Postimehes avaldas Eesti Arhitektuurikeskuse juhataja Ülar Mark arvamust, et Tallinn vajab ohtralt uusi korterelamuid. Mõningate artiklis toodud seisukohtadega võib nõustuda, kuid mõned nõuavad kõrvale teist arvamust.

Olukorras, kus meil ühiskonna rikkust arvestades on elamispinda ühe elaniku kohta täiesti piisavalt ja elamufondi uuenemine on vaatamata mahtude langusele normaalse lähedasel tasemel ei peaks me arutama elamispindade massehituse teemat liiga tõsises võtmes.

Elamispindade (kinnisvara) eluiga on võimalik korrapärase haldus- ja hooldustöö käigus pikendada. Seetõttu ei hakka paneelelamute elamute eluiga otsa saama. Kui hooned peaksidki vastu ainult neile esialgu ettenähtud aja, siis puuduksid meil vanalinnast elamud, mis on pärist eelmise aastatuhande algusaastatest.

Kui korrapärast tööd ei ole korralikult tehtud, siis tuleb ühel momendil suurem renoveerimine ette võtta. Olemasoleva elamufondi renoveerimine on majanduslikult ja sotsiaalselt odavam, kui uue elamispinna loomine. Igal juhul on keeruline leida kompromiss mitmekümne või mitmesaja korteriomaniku vahel, kuid paratamatuse tulemusena on see siiski võimalik.

Eraldi küsimus on regionaalpoliitiline. Tallinna massehitus tõmbaks nagu kuri tolmuimeja kõik inimesed muudest piirkondadest Tallinnasse. Tallinna elamufondi teistest piirkondadest kiirem uuenemine on seda siianigi teinud, kuid lisadopingut selle protsessile lisada ei ole vaja.

Omaette aspekt on muidugi maksuvõime. Kui raha ei ole, siis tulebki unistustekodust kehvema pinna peal elada. Tänane Eesti perekond peaks uuele massehituse käigus rajatavale pinnale kolides ohverdama igakuisest sissetulekuust täiendavalt vähemalt 500 €. Enamus inimestel seda raha lihtsalt ei ole.

Ja mis saab olemasolevast elamufondist? Kes selle peaks kokku ostma? Kas rikkuses suplev riik või linn? Ja mis peaks uus omanik sellega edasi peale hakkama?

Uute põldude massiline korterelamutega täitmine tähendab seda, et senistest „mägedest“ saavad hõredalt asustatud, kuid siiski asustatud getod, kus uluvad tuul ja kriminaalid. Maju ju maha lammutada ei saa, sest igas korterelamus on ikka mõni inimene, kes ei saa, ei taha või ei suuda armsakssaanud kodust lahkuda.

Massehitus on ka see, mis saaks töötada ainult omavalitsuse ja/või riigi toel. Kui anda arendajale tasuta maa, osta talle tasuta betoon või anda muid soodustusi, siis suretab see ülima efektiivsusega kiiresti välja eraettevõtetel baseeruva kinnisvaraarenduse. See ei oleks lihtsalt enam konkurentsivõimeline.

Eraõigusliku arendustegevuse kadumine tähendab, et 15-20-aastases perspektiivis on elamufondi rajamise ülesande enda peale võtnud riik (omavalitsus), kes jagav kortereid teenete eest nagu nõukogu kohti linna- või riigiasutustes. Pikaajalises perspektiivis tähendab see soovitule vastupidist tulemust ehk elamispindade pakkumise vähenemist ja seeläbi elamistingimuste halvenemist.

Vaatamata tehtud kriitikale tuleb nõustuda, et elamispindade kvaliteet ehk nende renoveerimine on murepunkt, mis vajab täiendavat tähelepanu. Seda saab toetada läbi soodsate krediitide, miks mitte ka läbi tüüpmajadele tehtavate tüüplahenduste odavalt kättesaadavaks tegemise.

Nõustuda tuleb sellega, et elamufondi kvaliteedi tõstmine nii korterelamute kui ühepereelamute puhul on teema, mis vajab läbimõeldud sekkumist. Olgu selleks seni kehtimajäänud eluasemelaenu tulumaksuvabastus või muud majandushoovad.

Tõnu Toompark
Eesti Kinnisvarafirmade Liit
Juhatuse liige
+372 525 9703
tonu@adaur.ee

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Seminar “Mis saab edasi?” 19. oktoobril Technopolis Ülemistes

13.10.2011 Tõnu Toompark

“MIS SAAB EDASI?”
(olukord kinnisvaraturul)
EESTI KINNISVARAFIRMADE LIIDU SEMINAR
KOOSTÖÖS NORDEA PANGAGA
19. oktoobril 2011. a.
Technopolis Ülemistes, Lõõtsa 6, II korruse Zappi koosolekusaalis

Seminari moderaatorid Tõnis Rüütel ja Peep Sooman

Päevakava ja esinejad

09.00 – 09.20 Osavõtjate registreerimine

09.20 – 09.30 Seminari avamine
Tõnis Rüütel, Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor

09.30 – 10.15 Majanduse väljavaade „Riskid väliskeskkonnas“
Tõnu Palm, Nordea Pank Eesti peaökonomist

10.15 – 11.00 Kinnisvaraturu trendid Baltimaades, Poolas ja Soomes
Tarmo Kase, Ober-Hausi Grupi tegevjuht

11.00 – 11.30 KOHVIPAUS

11.30 – 12.15 Ehitusturust ja energiasäästu põhiküsimus „Kas see tasub ära?“
Toomas Alle Skanska EMV AS juhatuse liige, ehitusdirektor ja Andero Laur Skanska EMV AS objektijuht

12.15 – 13.00 Tark maja – õnn või õnnetus?
Priit Vimberg, Yoga OÜ juhatuse esimees

13.00 – 14.30 Diskussioonipaneel – mis toimub äripindade turul?
Moderaator:

Aavo Kokk, Catella Corporate Finance Partner

Osalejad:

Indrek Hääl – BPTAM Estonia AS,
Priit Uustulnd – Kaamos Kinnisvara OÜ,
Jaan Kelder – Gildhall AS,
Jaanus Kosemaa – Kawe Group AS,
Gert Jostov – Technopolis Ülemiste AS,
Mati Pops – CITYCON

Info

Info ja eelregistreerimine telefonil 6 411 516 või ekfl@ekfl.ee
Seminari tasu 85 €, EKFL liikmesfirma töötajale 60 € (käibemaksu ei lisandu).

Newsec: turuülevaade sügis 2011

13.10.2011 Tõnu Toompark

Ilmunud on Newsec’i 2011. a. sügisene kinnisvaraturu ülevaade.

Vaata ülevaadet lähemalt siit.

Tallinn toetab ärimaa maksutõusuga üldist hinnatõusu

12.10.2011 Tõnu Toompark

Tallinn vabastab elanike kodualuse maa järgmisel aastal maksust, kuid tõstab ärimaa maksumäära seniselt 1,5%-lt 2,5%ni.

„Maksutõusuga peavad leppima paljud korteriomanikud, kelle kodud lubas linn ärimaale ehitada, kuid suurem hoop tabab ettevõtteid, kes peavad äri- ja tootmismaadelt hakkama 67 protsenti rohkem maksu tasuma,“ rääkis BREM Kinnisvarabüroo vahendusteenuste valdkonna juht Eero Ving.

Vingi arvates on tegemist ebamõistlikult suure hinnatõusuga.

„Millist kaupa või teenust te oleksite valmis ostma pärast 67%-list hinnatõusu? Selliseid kaupu praktiliselt ei ole. Maamaksu puhul ei ole äri- ja tootmismaade omanikul aga valikuid. Seega paneb pealinn nii äri- ja tootmispindu väljaüürivad kui ka oma tootmist arendavad hoone omanikud kas toodangu või väljaüüritavate ruumide hindu tõstma,“ selgitas Ving.

Üüripindadel olevate ettevõtete kulutused suurenevad ja see omakorda sunnib kokku hoidma kuludelt, nagu näiteks palgad.

„Kokkuvõttes võtab Tallinn kodualuse maamaksu vabastusega saamata jääva raha tagasi nii ettevõtja kui ka töötaja taskust,“ ütles Ving.

Artikli autor on
Tarvo Tamme
BREM Kinnisvarabüroo

Tallinna majade pakkumishind on aastaga langenud 3 protsenti

12.10.2011 KV.EE

Majade pakkumiste hulk portaalis KV.EE on viimase aasta jooksul vähenenud 3% võrra. Septembri kuus oli mulluse 1255 elamu asemel pakkuda 1218 elamut.

Linnaositi on kõikide linnaosade pakkumiste arv tõusnud kõikjal peale Haabersti, Lasnamäe ja vanalinna. Vähenenud aga on pakkumiste arv nende kuulutuste puhul, kus müüja on saladuslikul põhjusel jätnud pakkumise asukoha linnaosa täpsusega märkimata.

Hinnatasemeid vaadates on pakkumishinnad valdavalt langenud. Septembrikuine Tallinna majade pakkumishind oli analoogselt pakkumiste arvule eelmise aasta tasemest 3% allpool.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
	09/2010	09/2011	Muutus, %	09/2010	09/2011	Muutus, %
Haabersti	193	183	-5%	1 058	1 123	6%
Kesklinn	110	134	22%	1 467	1 044	-29%
Kristiine	110	111	1%	1 068	1 116	4%
Lasnamäe	79	64	-19%	261	248	-5%
Mustamäe	38	46	21%	320	229	-28%
Nõmme	283	288	2%	1 177	1 155	-2%
Pirita	230	249	8%	1 340	1 333	-1%
Põhja-Tallinn	68	76	12%	805	642	-20%
Vanalinn	19	15	-21%	2 352	2 413	3%
Tallinn	1 255	1 218	-3%	1 097	1 062	-3%

Tartu	460	409	-11%	729	706	-3%
Pärnu	286	325	14%	802	736	-8%
Narva	30	26	-13%	364	296	-19