Iga kinnisvaratehingu puhul on oluline silmas pidada maksustamist. Kui töötate koos maakleriga, siis peaks tema ülesandeks olema teile selgitada, kuidas ja mida tehingute puhul maksustatakse.

Käesolevas artiklis vaatleme kinnisvara müümisest või vahetamisest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist. Vara müügist või vahetamisest saadud tulust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata maksumaksja poolt tehtud vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

• müümisel – vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud
• vahetamisel – vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) ja vahetatava vara soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara vahetamisega otseselt seotud kulud

Vara soetusmaksumus on:

• vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
• vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks elamu juurdeehituseks) tehtud kulud
• vara soetamisel makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
• omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
• ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

• kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
• kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
• kasvava metsa raieõiguse korral metsauuendustööde kulud
• metsamaterjali müügi korral teenustasuna makstud metsa ülestöötamise ja transportimise kulud

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud. Kasust ei ole õigus maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid – tapeetimist, värvimist, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide 1: Isik soetas 2004. aastal  korteri 625 864 krooni eest (soetusmaksumus) ning müüb selle 2011. aastal 60 000 euroga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 3000 euro ulatuses, mille võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 500 eurot, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas. Tuludeklaratsioonis tuleb soetamismaksumus vahetuskursiga ümber arvutada eurodesse: 625 864 : 15,6466 = 40 000. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt: 60 000 – 40 000 – 3000 = 17 000 eurot. Tulumaksumäär 2011. aastal on 21%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt: 17 000 x 0,21 = 3570 eurot. 

Seega on valem vara müümisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine: MÜÜGIHIND – SOETUSMAKSUMUS – MÜÜGIGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Näide 2: Isik soetas aastate eest 2-toalise korteri maksumusega 55 000 eurot (ümberarvutatud eurodesse), mida ta ei kasutanud oma alalise elukohana, vaid üüris välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu. Mõlema korteri turuhind vahetuse, st tehingu tegemise ajal on 90 000 eurot. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 340 eurot. Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 90 000 – 55 000 – 340 = 34 660 eurot. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 34 660 eurot. Tulumaksumäär on 2011. aastal 21% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 34 660 x 0,21 = 7278,60 eurot.

Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks. Üldjuhul on vahetatavate esemete hind võrdne.

Seega on valem vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks järgmine: VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND – VAHETATAVA VARA SOETUSMAKSUMUS – VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

3. KASU MAKSUSTAMINE, DEKLAREERIMINE JA TULUMAKSU TASUMINE

Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse vara müügi korral sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), millal müügitehingust raha laekub. Vahetustehingu puhul tekib kasu maksustamisperioodil, millal on kinnistusraamatu kande järgi omand üle läinud.

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil, mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt kasu tekkimisele järgneva aasta 31. märtsiks. Mugavam on tuludeklaratsioon esitada elektrooniliselt e-maksuameti/e-tolli kaudu (juhendi leiad siit). Maksu- ja Tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate perioodide kasu arvestamisel võetakse soetusmaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetusmaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, st kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetusmaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid. Kui vara võõrandamine on maksustatav tehing, kuid soetusmaksumuse arvesse võtmisel maksustamisperioodil kasu ei teki, tuleb selline tehing soetusmaksumuse arvesse võtmiseks ikkagi deklareerida.

4. TULUMAKSUVABAD VARA VÕÕRANDAMISE TEHINGUD

Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

1. alalise või peamise elukohana kasutatud vara võõrandamist;

2. ostueesõigusega erastatud vara võõrandamist;

3. õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamist;

4. suvila või aiamaja võõrandamist;

5. pärandvara vastuvõtmist;

6. vara tagasi saamist omandireformi käigus;

7. sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

Järgnevalt kõigist maksuvabadest vara võõrandamise tehingutest täpsemalt.

4.1 Alaline või peamine elukoht

Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas kuni võõrandamiseni alalise või peamise elukohana kasutatava:

• kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või korteriomandi hoonestusõiguse esemeks on eluruum, või
• ehitise või korteri kui vallasasja, või
• elamu- või hooneühistu liikmena elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuva korteri

Siinkohal on oluline mõiste „alaline või peamine elukoht”, mille sisu aga seadused täpselt ei määratle, seega on alalise või peamise elukoha kindlaks tegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Kui võõrandatavat eluruumi on kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel (näiteks üüris isik seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Näide 3: FIE kasutas kuni võõrandamiseni oma 100 m² üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Korteri soetusmaksumust ega parenduskulusid ei ole ettevõtlustulust maha arvatud. Korteri müügihind on 100 000 eurot, sellest maksustatav osa 30% on 30 000 eurot. Soetusmaksumus on 70 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 21 000 eurot. Võõrandamisega seotud kulud on 10 000 eurot, sellest arvesse võetav osa 30% on 3000 eurot. Deklareeritakse kasu 30 000 – 21 000 – 3000 = 6000 eurot.

Kuna alalise või peamise elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

NB! Kui maksumaksja võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe alalise või peamise elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes. See kehtib alates 2011. aasta tulu deklareerimisest ning sellele eelnevate aastate elukoha võõrandamisele seadusemuudatusel tagasiulatuvat mõju ei ole.

Näide 4: Isik müüs 2010. aastal korteri, mida ta kasutas oma alalise elukohana, kolides pärast müügitehingut elama teise linna uude korterisse. 2011. aastal tekkis vajadus müüa ka see korter.

Kuna seadusemuudatus jõustus 2011. aastal, korteri müügist saadud kasu ei maksustata. Kui müüakse kaks elukohta vähem kui kahe aasta jooksul, on ajaliselt esimene tehing maksuvaba ning teine tehing maksustatakse. Kaheaastast tehingute vahelist aega loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.

Näide 5: Isik müüs 2011. aasta jaanuaris korteri, mida ta kasutas oma alalise elukohana. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 23. jaanuaril 2011. a. Sellekohane kanne kinnistusraamatusse on tehtud 26. jaanuaril 2011. a. Isik müüb uue elukoha 2013. aasta jaanuaris. Notariaalne ostu-müügi leping sõlmiti 20. jaanuaril 2013. a. Kanne kinnistusraamatusse on tehtud 23. jaanuaril 2013. a. Teine elukoht on müüdud vähem kui kaks aastat esimese elukoha müügist arvates, mistõttu tuleb teise elukoha müük 2013. aasta tuludeklaratsioonis deklareerida. Käesoleva näite juures algab kaheaastase tähtaja kulgemine 27. jaanuaril 2011. a.

Kui teise elukoha müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu dokumendid (soetamis- ning müügikulu) tuleb vähemalt seitse aastat alles hoida.

4.2 Ostueesõigusega erastatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning täidetud on kõik kolm järgnevat tingimust:

• eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
• eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel
• kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit

Näide 6: Elumaja on päritud (kingitud), elumaja juurde on ostueesõigusega erastatud 0,6 ha maad ning omanik ei kasutanud nimetatud elumaja oma alalise või peamise elukohana. Pärimise (kinkimise) vormistamisega, elumaja parendamise või täiendamisega seotud kulud kokku on 19 670 eurot ja maa ostueesõigusega erastamisega seotud kulu on 1 800 eurot. Kinnistu müüdi 70 000 euro eest. Maksustamisele kuulub 70 000 – 19 670 – 1800 = 48 530 eurot.

Kuna selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

4.3 Õigusvastaselt võõrandatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).

4.4 Suvila või aiamaja

Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui:

• suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit
• suvila või aiamaja on ehitis kui vallasasi, mis on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.

4.5 Vastuvõetud pärandvara ja kingitus

Kingituse või pärandina saadud vara (näiteks Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter vms) ei kuulu selle saamisel maksustamisele. NB! Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas seda vara kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.

4.6 Omandireformi käigus tagastatud vara

(näiteks tagastatud elamu, põllumajandusinventar vms)

Omandireformi käigus tagastatud vara vastuvõtmine on maksuvaba, kuid selle vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse tulumaksuga üldiste reeglite alusel. Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud tulu, näiteks tagastatud metsamaa võõrandamisest saadud tulu, on tulumaksuvaba. Tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud tulu aga maksustatakse.

NB! Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamise tehing on maksuvaba ainult juhul, kui võõrandajaks on omandireformi õigustatud subjekt, kellele maa tagastati. Kui omandireformi käigus tagasi saadud maa aga pärandatakse või kingitakse, siis peab pärandi või kingituse saaja maa müümisel saadud kasult tulumaksu maksma.

4.7. Sundvõõranditasu ja hüvitised sundvõõrandamisel

Kinnisasja ja piiratud asjaõiguse sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud kinnisasja sundvõõrandamise seadusega. Maksuvabastus laieneb ka kinnisasja riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele sundvõõrandamismenetluseta võõrandamisel, kui võõrandamistehingule eelnevalt olid täidetud kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 3 lõikes 4 sätestatud nõuded.

Allikas: Maksu- ja Tolliamet

Artikli autor on Jüri Preobraženski
Kinnisvaraguru.ee