Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Müügis olevate eramute edetabel

17.04.2009 Tõnu Toompark

Majandustõusu ajal kerkinud uhked eramud otsivad kosilasi

Peaministri poole kuupalga ehk 40 000 krooni eest saab üürida endale Eestis kõige kallima müügis oleva eramu. Maja ostuks tuleb välja käia 29 miljonit krooni.

Äripäev reastas kõige kallimad müügis olevad eramajad ja küsis nende omanikelt, miks nad äsja valminud, eksklusiivse ja kallitest materjalidest punutud pesa müüki on pannud?

Ehkki ükski omanik rahapuudust põhjuseks ei too, võib omanike firmade tausta vaadates järeldada, et losside ülalpidamine käib ka rikastele üle jõu.

Kõige kallim müügis olev eramaja kuulub K-kohukese loojale ja paljude Keskerakonna reklaamide idee autorile Mark Eiknerile. Kolmekorruseline luksusvilla asub Rohuneeme tee ääres ja selle müügihind on 29 miljonit krooni.

Majas on olemas kõik, mida kopsakas rahakott ja fantaasia on lubanud: neli magamistuba, kabinet-raamatukogu, merevaatega puhkeruum ja spaakompleks saunade ning mullibasseiniga.

Uhketele villadele on ostjaid raske leida

Maja on müügis olnud alates mullu suvest, kuid ostjat silmapiiril tõenäoliselt pole.

Äriregistris on Eikneri nimega seotud kümmekond firmat. Kõige uuem on 2008. aasta suvel asutatud turu-uuringutega tegelev Neuromarketing. Eikneriga seotud firma Nitro FX korraldas viimati Tallinna haldusreformi internetihääletuse.

Eikner ise ei soovi majamüüki kommenteerida.

“Tänud huvi tundmast. Ei soovi nimetatud teemat kommenteerida, loodan, et mõistate. Märgiks vaid nii palju, et olete minu teada kolmas ajakirjanik, kes sellest sama nurga alt kirjutab,” ütleb Eikner napilt.

25 miljoni krooniga on müügis ehitusfirma Viktor Ehitus omaniku Viktor Bogatšovi ja tema abikaasa Olga mitmekorruseline mõisastiilis maja, mis asub Sausti mõisa lähedal.

Ehkki Bogatšovi firmade majandusnäitajad on tagasihoidlikud ja maja on koormatud ligi 2,2 miljoni kroonise hüpoteegiga, on maja ise suurejooneline: marmorist seinad ja tammepuust parkett.

Olga Bogatšova sõnul on nende maja tõesti müügis, kuid ta soovitas abikaasalt küsida. Hiljem telefon enam ei vastanud.

IT-ärimees ja tarkvarafirmade omanik Neeme Takis müüb Harku järve ääres asuvat villat 18,9 miljoni krooniga. Takise firma ITvilla lõpetas 2007. aasta 80 000kroonise kahjumiga.

Müügikuulutuses olevas intelligentse villa kirjelduses on lisaks kõikvõimalikele peentele kütte- ja ventilatsiooniseadmetele üles loetud ka DVD või teleri vaatamiseks automaatne mootorekraan projektorile ja akustiliselt mõõdistatud elutuba. Samuti parkimiskohad kaheksale autole ja programmeeritav-kaugjuhitav õue kastmissüsteem.

Takis ütleb, et pani villa müüki, sest tahab ehitada uue ja vägevama ning veidi privaatsema koha peale – näiteks Otepääle.

“Oli plaan see maja maha müüa ja ehitada uuem ja privaatsemasse paika. Et leiaks äkki veel ilusama koha ja ehitaks veel ilusama maja,” ütleb ta. Paraku ostjaid maja leidnud pole.

“Praegu tundub, et ostjat nii lihtne leida pole. Ostuhuvilisi on olnud vaid üks – välisriigi saatkonnast. Samas esialgne hind oli 22 miljonit, nüüd 18,9 miljonit ja rohkem ma hinda alla ei lase. Siis võtan ehk üldse müügist ära ja vaatan endale teise koha juurde. Et ümberringi naabermaju üldse ei paistaks – tahaks suuremat privaatsust,” räägib Takis.

Endine vallavanem: minu maja hind pole tegelik

Endine Viimsi vallavanem Enn Sau müüb Viimsis Küti teel 11,8 miljoni krooniga maja, kus ta ise sees elab. “Lihtsalt niisama panin müüki. Ma ise polekski pannud, kuid kinnisvarafirma ise avaldas soovi,” ütleb Sau. Huvilisi, veel vähem ostjaid pole Sau seni näinud.

“Kui keegi on sellise hinnaga nõus ostma, siis müüksin küll, kuid see pole üldse reaalne hind,” lisab ta.

Saadiku residentsiks ehitatud villat Tallinnas Lauri teel müüb Tsenter kioskiketi omanik Lev Meerzon. Tema küsib oma maja eest 12,8 miljonit krooni.

“Ütlen ausalt, et tegemist oli algusest peale äriprojektiga. Maja saigi ehitatud saadiku residentsiks. Kuid ütlen ausalt, see projekt ebaõnnestus. Elasin ise seal majas, kuid mulle pole nii suurt maja vaja. Seetõttu ongi see müügis. Praegu see hind ei ole kõrge. On huvilisi, kuid kas kohalikud või välismaalased – ma ei taha kommenteerida,” räägib Meerzon.

Maakler: venelased tunnevad suurt huvi

MP Kinnisvara Müügikorralduse tegevjuht ja elamispindade maakler Maria Pruul müüs hiljuti üle 15 miljoni kroonist maja Kristiines ja 13 miljoni kroonist maja Haabneemes. Praegu need pakkumised aktiivsed pole.

“Kallimate majade puhul ei tasu arvutada kinnistu ruutmeetreid ja ehituse ruutmeetri hinda detailidesse süvenemata. Tuleb arvestada, et just viimastel aastatel ehitatud kallimates majades leidub keskmisest erilisemaid siseviimistlusmaterjale, soojendusega basseine, auru- või Türgi saunu, minispordisaale. Seal on sisekujundajate autoritöö ja lisaks stiilile on rohkem tähelepanu pööratud tehnoloogiale,” selgitab Pruuli.

Hiljuti Moskvas toimunud kinnisvaramessil tunti suurt huvi Eesti kinnisvara vastu. Venelastele on eriti tähtis Eestis merelähedus.

“On vale arvamus, et venelased tahavad osta kulda ja lõvikäpakesi. Vene inimene on huvitatud modernsest stiilist. Samas on ikkagi Aljoša-probleem neil väga hinges ja nii mõnigi tehing on seetõttu ära jäänud,” ütleb ta.

Kallimat korterit müüb Preatoni

Hetkel kalleim müügis olev korter kuulub Itaalia ärimehele Ernesto Preatonile ja selle müügihind on 35,8 miljonit krooni.

500 ruutmeetrine korter asub Tallinna vanalinnas, Uus tänav 13 ja selle ruutmeeter maksab 71 760 kr. Kui see korter osta pangalaenuga, tuleks kuumakseks 190 968 krooni.

Tegu on põhimõtteliselt majaga, kus asub üks suur korter: kuus magamistuba, kolm elutuba, külalistetuba, viis vannituba, saun, suur köök ja majapidamisruumid. Kõik see asub neljakorruselise hoone erinevatel korrustel. Maja on muinsuskaitse all.

Müügilehel kõige rohkem Viimsi maju

1. Viimsi, Pringi – 29 mln kr Maja on müügis mullu suvest.

* Seda saab ka üürida 40 000 kr eest kuus.
* Lärmaka Rohuneeme tee ääres asuv suurejoonelises luksusvillas on 3 korrust, 6 tuba, 4 magamistuba, kabinet-raamatukogu ja 3 vannituba. Alumisel korrusel spaakompleks auru-ja leilisauna ning basseiniga. Suur puhkeruum kaminaga ja vaatega merele. Siseviimistluses pole rahaga koonerdatud, kasutatud on tiikpuud, pähklispooni seinte viimistluses, marmorit, kardinad on täissiidist voodril.
* Omanik Mark Eikner.

2. Kiili vald, Sausti – 25 mln kr Mõisastiilis maja asub Sausti mõisa lähedal.

* 2 korrust, kelder, kaminasaal, köök, WC-duširuum, 3 vannituba, garderoob. Teisel korrusel kaks magamistuba, rõduga kabinet ja trepihall, majas kasutatud naturaalset tammeparketti ja marmorit.
* Omanikud Olga Bogatšova, Viktor Bogatšov.
* Viktor Bogatšovile kuuluvad veevarustus- ja kütteseadmete müügiga tegelev Dizayn Pipe System ja Viktori Ehitus, mis paigaldas aknaid ja uksi Eesti ja Norra ostjatele.
* 2007. oli Viktor Ehituse müügitulu 3,7 mln kr ja kasum 265 000 kr. Viimasel on 14. aprilli seisuga tekkinud ligi 6000kr maksuvõlg. Dizayn Pipe System lõpetas 2007. a üle 763 000kr kahjumiga.

3. Viimsi, Rüstla – 24,9 mln kr Omanik Oleg Alimbajev, Konsor OÜ üks omanikke.

* Konsor tegeles 2007. a laevade projekteerimis- ja konstrueerimistöödega.
* Müügitulu oli 706 000 kr, kasum 84 000 kr.

4. Pirita, Vesiveski – 22 mln kr Pirita jõeorus asuv eksklusiivne maja, kus naabriks on näiteks Tiina Mõis.

* Kinnistusregistri andmetel on maja omanik Irina Tšobanjan. Tema abikaasa ja Äripäeva Rikaste TOPis figureerinud Samvel Tšobanjan on üks omanik merenduskontsernis NT Marine.
* Kontserni kahjum oli 2007. aastal üle 67 mln kr. Müügitulu kokku ligi 1,9 mld kr, peamiselt laevakütuse müügist.
* 17. aprillil kukub ka NT Marine võlakirjade lunastamise tähtaeg (55 mln). Ettevõtte juht Carl-Jüri Piht on lubanud võlakirjad tähtajaks lunastada.
* Lisaks kuulub Tšobanjanile firma Amos Holding, mis annab enda kinnisvara rendile ja on registreeritud aadressil Vesiveski 9. Müügitulu oli firmal 2007. aastal 375 000 kr, finantstulu aga kokku (nt sidusettevõtte osadelt) 4,4 mln kr. Puhaskasum oli firmal 5,1 mln kr. Samas tegi firma 10 mln kr eest kinnisvarainvesteeringuid.
* Amos Holding müüs 2008. aasta alguses osaluse sadama akvatooriumi keskkonnakaitsega tegelevas Venemaa firmas Morskaja Ekologija, omab osalust Morcom Investis, mis tegeleb kinnisvarainvesteeringutega.

5. Villa Harku järve ääres, Koogu – 18,9 mln kr Omanik Neeme Takis

* Tarkvara arendusega tegeleva firma ITvilla ja Uniflex Software omanik. ITvillal on 1800 kr maksuvõlg. ITvilla käive 2007. aastal oli 165 000 kr, kahjum 80 000 kr. 2006. aastal oli sama firma käive ligi 190 000 kr, kasum ligi 43 000 kr.
* Takise teise firma Uniflex Software müügitulu 2007. aastal oli ligi 1,1 mln kr, 2006. aastal ligi 1 mln kr. Kasum vastavalt ligi 214 000 ja 355 000 kr.

6. Pirita, Mähe, Priimula tee 17 – 18 mln kr Omanik Tamara Steinberg, müüb ka teist villat, mis asub Viimsis Andrese teel.

* Selle maja eest küsib ta 16 miljonit krooni.
* Tamara Steinberg ei soovinud müüki kommenteerida.

7. Lääne-Virumaa, Viru-Nigula vald, Malla – 16,9 mln kr 497 300 m2

* Omanikuks firma Olivest. Kuulub Soome abielupaarile Toivo Kalervo Kauhanen-Raudaskoski ja Sirka Ida Maria Raudaskoskile. Firmal Olivest, mis tegeleb mootorsõidukite müügi ja remondiga, on 7000kroonine maksuvõlg.
* Mõis on müügis alates mullu novembrist. Omanikud tunnistasid kohalikule lehele, et selle ülalpidamine osutus liiga kulukaks. Kümme aastat tagasi mõisa soetanud peremees on investeerinud sellesse ligi 17 mln kr.

8. Ilmandu, Kadaka tee – 16,5 mln kr Jaan Tootsi maja, mis on müügis olnud juba aastaid.

* 11 toa ja 5 magamistoaga tornidega elamu hind on aastatega langenud, kuid uusi omanikke pole näha.

* Kinnistul on kokku 7 omanikku: Hille Tasa, Lya Järs, Hille Hinsberg, Lia Orusalu, Viiu Sillaots, Tiiu Vene ja Annika Tallo.

10. Tallinn, Lõokese 11 – 16 mln kr Omanik Natalja Iospa.

* Abikaasa Roman Iospa osalusega on hulgikaubandusega tegelevad firmad: Gala Prim, Grandmet, Vega Texline. Lisaks on ta juhatuse liige firmades Baltfer Co. ja Baltic Scrap Terminal.

11. Merivälja, Metsavahi tee 5 – 16 mln kr 7-toaline, geotermilise küttega kivimaja.

* Pangalaenu puhul oleks selle maja kuumaks 85 159 kr.
* Omanik Maardu Elekter nõukogu liige Elena Besstšastnova.

12. Tallinn, Västriku 4 – 15,5 mln kr Omanik Ida-Virumaa tööstur Raivo Tamm.

* Tegemist on n-ö kaksikmajaga. Majal on 3 rõdu, terrass, 2 sauna ja duširuumi, aurusaun, 3 duširuumi, mullivann magamistoas, lisaks soojendusega bassein ja neli kaminat.
* 7 mln kr suuruse maksuvõlaga Kiviõli Keemiatööstus kuulub Toomas ja Raivo Tammele.

13. Tiskre, Tammekaare tee – 14,8 mln kr

* Omanik Tatjana Puusepp, Tetraprint OÜ omanik

* 14. Tallinn, Haabersti, Hargi 19 – 13,5 mln kr

* Omanikud Tatjana Jakovleva ja Valeri Jakovlev.
* Valeri Jakovlev on firmade Korbett, Alefi Kaup ja Balti Ärimaailm omanik.
* Korbettil on 14. aprilli seisuga esitamata maksudeklaratsioon, Balti Ärimaailmal on ligi 2500kr maksuvõlg.

* 15. Tallinna, Lauri tee – 12,8 mln kr

* Maja omanik on Lev Meerzon, kellele kuulub Tsenteri kioskikett.

* 16. Tabasalu, Käo tee 9 – 12,3 mln kr

* Omanik NT Marine logistikadirektor Valeri Kostjuk.

* 17. Pärnu, Papli 21 – 11,8 mln kr

* Omanik on Hendrik Hoogeveen, kellele kuulub Pinea OÜ.
* Firmal on ligi 200 000kroonine maksuvõlg.

* 18. Viimsi, Küti 20 – 11,8 mln kr Omanik Enn Sau

* Enn Saule kuulub kinnisvarafirma Arcman Kinnisvara.

Kommentaar

Tõnu Toompark, kinnisvaraekspert

Kallis kinnisvara on äärmiselt ebalikviidne. Turu suured kukkumised mõjutavad kallist kinnisvara eriti. Sellises hinnaklassis majade müügiperiood võib stabiilsetes tingimustes olla umbes 2 aastat. Kuid meil, kus kinnisvarahinnad iga kuuga langevad, ei saa rääkida stabiilsusest.

Ma loodan, et venelased, keda väidetakse Eesti kinnisvara vastu huvi tundvat, pole nagu jetid, kellest räägitakse hästi palju, kuid keda keegi näinud pole.

Ei julge kinnitada ega ka ümber lükata, et venelased Eestisse kinnisvara ostavad. Pigem ma kahtlen selles.

Inimesed on headel aegadel majaehituste, materjalide ja tehnika valikuga üle pingutanud. Mis see muud majanduskriisi põhjustas, kui ahnus ja edevus kokku.

Eksklusiivsed materjalid ja esemed ei pruugi järgmisele omanikule, eriti juhul, kui need tekitavad lisakulu (nt soojendusega bassein, vms) meeldida.

Inimesed on läinud oma tegevusega üle piiri ja praegusel ajal tuleb arvestada seetõttu kahjumiga.

Artikli autor on Kadri Jakobson, artikkel ilmus 17/04/2009 väljaandes Äripäev.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Покупайте недвижимость, дешевле не будет

17.04.2009 Enn Tosso

Во время, когда правительство готово запустить руку в стабилизационный фонд, хорошо слышать – хуже быть уже не может.

«Не ловите летящий нож», – говорит золотое правило рынка акций. На рынке недвижимости действует то же правило – нет смысла покупать, когда через месяц будет на 10% дешевле.

Я поспорил с экспертом в области недвижимости Тыну Тоомпарком, что следующей весной цены на недвижимость будут выше, чем в марте 2009 года.
Я по-прежнему придерживаюсь этого мнения.

Я не хочу что-то прогнозировать и, так сказать, делать промоушн фирмам недвижимости. Но почему я верю в то, что цены на недвижимость в 2010 году вырастут? Причина кажется скучной, но она такова – цены по сравнению со средней зарплатой стали ниже.

Говорят, что банки больше не дают кредитов. На самом деле, это не так. Дают, только на других условиях, которые, если присмотреться, не такие уж и страшные.

Я рекомендую сегодня покупать недвижимость, потому что так дёшево уже не будет никогда.

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 17/04/2009 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Русским нравится элитное жильё в Эстонии

17.04.2009 Tõnu Toompark

За аренду самого дорогого выставленного на продажу дома, придётся выложить половину месячной зарплаты премьер-министра, т.е. 40 000 крон. Купить его можно за 29 млн. крон.

Газета «Äripäev» составила топ-лист самых дорогих продаваемых домов и поинтересовалась у их собственников, почему они хотят расстаться с только что построенными, эксклюзивными домами.

Хотя никто нехватки денег не упоминает, изучив историю фирм собственников можно сделать вывод, что содержание таких дворцов не по силам даже богатым.

Самый дорогой дом, который был выставлен на продажу, принадлежит создателю К-сырка и другой центристской рекламы Марку Эйкнеру. Трехэтажная вилла с тремя спальнями, кабинетом-библиотекой, гостиной с видом на море, спа-комплексом находится около Рохунеэме теэ и стоит 29 млн. крон. Дом продаётся с прошлого лета.

Продаваемый за 25 млн. крон дом владельца строительной фирмы Viktor Ehitus Виктора Богачова и его супруги Ольги находится недалеко от мызы Саусти. Дела в фирмах Богачова идут неважно, а сам дом обременён ипотекой в размере 2,2 млн. крон. Ольга Богачова подтвердила, что дом продаётся, но со всеми вопросами попросила обращаться к мужу.

Владелец фирм по разработке программного обеспечения Неэме Такис продаёт свою виллу за 18,9 млн. крон. 2007 год его фирма закончила с убытком в размере 80 000 крон. Продажу дома Такис объяснил желанием построить новый, более современный дом в более приватном месте, например, в Отепяэ.

Дешевле всего можно купить два дома, находящихся в Пярну и Виймси. Оба продаются за 11,8 млн. крон. Первый принадлежит Хендрику Хоогвейну, владельцу компании Pinea OÜ. Налоговая задолженность фирмы составляет примерно 200 000 крон. Владелец второго – Энн Сау, собственник компании Arcman Kinnisvara.

Самая дорогая квартира, продаваемая за 35,8 млн. крон, принадлежит итальянскому бизнесмену Эрнесту Преатони. Четырёхэтажная квартира площадью 500 кв. м. находится в Старом городе и если покупать её в кредит, то в месяц придётся выплачивать банку 190 968 крон. Само здание находится под охраной памятников старины.

Занимающаяся недвижимостью маклер MP Kinnisvara Мария Прууль пояснила, что при покупке дорогих домов больше внимания обращают не на стоимость квадратного метра, а на дорогие отделочные материалы, бассейны с подогревом, бани, мини-спортзалы и пр. Прууль недавно продала до в Кристийне, стоящий больше 15 млн. крон и дом в Хаабнеэме за 13 млн. крон.

“В случае с дорогими домами не стоит высчитывать квадратные метры участка и стоимость строительства квадратного метра в деталях. Нужно учитывать, что в дорогих домах, построенных в последнее время, можно найти более эксклюзивные материалы, использованные для внутрененй отделки, бассейны с подогревом, паровые или турецкие бани, мини-спортзалы. Там есть авторская работа дизейнеров внутренних интерьеров и помимо стиля много внимания уделено технологиям”, – пояснила Прууль.

На прошедшей недавно в Москве выставке недвижимости русские проявили повышенный интерес к недвижимости в Эстонии. Особенно для русских важна близость моря в Эстонии.

«Вопреки сложившемуся мнению, они предпочитают не золото и вычурность. Русские заинтеерсованы в стиле модерн. В то же время, проблема “Алёши” им очень близка и поэтому некоторые сделки так и не были заключены», – отметила Прууль.

Комментарий: Тыну Тоомпарк, эксперт по недвижимости

Дорогая недвижимость крайне неликвидна. Если экономика стабильна, то период продажи таких домов занимает примерно 2 года. Сейчас же нам до стабильности далеко.

Во времена расцвета люди переборщили со строительством домов, материалами и техникой, а ведь не факт, что эксклюзивные материалы и вещи понравятся следующему собственнику, особенно, если они связаны с дополнительными расходами (например, бассейн с подогревом). Сейчас владельцам, желающим продать свои дорогие дома, приходится смириться с некоторыми убытками.

Я надеюсь, что русские, которые якобы проявляют интерес к недвижимости в Эстонии, не окажутся снежным человеком, о котором много говорят, но которого никто не видел. Хотя, я сомневаюсь, что они здесь что-нибудь купят.

Цифры

125 000 крон составит ежемесячная выплата по кредиту, если купить дом за 29 млн. крон при условии, что процент по кредиту будет 5%, кредит будет выдан на 30 лет, а самофинансирование составит 20%.

111 домов стоимостью свыше 10 млн. крон сейчас продаются через портал city24.

Artikli autor on Kadri Jakobson. Artikkel ilmus 17/04/2009 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Покупайте недвижимость, дешевле не будет

17.04.2009 Enn Tosso

о время, когда правительство готово запустить руку в стабилизационный фонд, хорошо слышать – хуже быть уже не может.

Я рекомендую сегодня покупать недвижимость, потому что так дёшево уже не будет никогда.

Artikli autor on Enn Tosso. Artikkel ilmus 17/04/2009 väljaandes DV.ee.

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Русским нравится элитное жильё в Эстонии

17.04.2009 Tõnu Toompark

Занимающаяся недвижимостью маклер MP Kinnisvara Мария Прууль пояснила, что при покупке дорогих домов больше внимания обращают не на стоимость квадратного метра, на дорогие отделочные материалы, бассейны с подогревом, бани, мини-спортзалы и пр. Прууль недавно продала до в Кристийне, стоящий больше 15 млн. крон и дом в Хаабнеэме за 13 млн. крон.

Комментарий

Тыну Тоомпарк, эксперт по недвижимости:

Цифры:

111 домов стоимостью свыше 10 млн. крон сейчас продаются через портал city24.

Artikli autor on Kadri Jakobson. Artikkel ilmus 17/04/2009 väljaandes DV.ee.

Ikla kordoni kinnistu enampakkumine nurjus

17.04.2009 Annika Loigu

Riigi Kinnisvara AS juhatus otsustas tänasel, 17. aprilli koosolekul tunnistada Pärnumaal Häädemeeste vallas Ikla külas asuv Ikla kordoni kinnistu (registriosa nr 2087206, katastritunnus 21303:006:0063, pindala 11997 m²) võõrandamiseks korraldatud avalik kirjalik enampakkumine nurjunuks seoses pakkumiste mitteesitamisega.< ?

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Tallinna-Tartu-Pärnu korteriturg languses, kuid kauaks?

17.04.2009 Tõnu Toompark

Alljärgnevalt on tehtud põgus ülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomandite turust. Võrreldud on turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv nii Tallinnas, Tartus kui Pärnus näitab selget langustrendi. Pisikest tõusu ühe kuu lõikes ei saa veel turu trendi pöördumiseks lugeda. Pigem on tegemist sesoonse tehingute arvu kasvuga – turg on igal kevadel-sügisel aasta keskmisest aktiivsem ning suvel-talvel aasta keskmisest passiivsem.

Tallinnas tehti märtsis 2009 korteriomanditehinguid 319, Tartus ja Pärnus olid vastavad numbrid 58 ja 23.

Graafikul on täiendava infona toodud lisaks vaatlusalustele piirkondadele ka Eesti korteriomanditehingute dünaamika. Jooniselt peegeldub, et selle dünaamika paneb peaasjalikult paika Tallinna korteriomanditehingute arv, sest graafikud järgivad teineteist pea üksüheselt.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute keskmine hind on sama kindlas languses, kui tehingute arvgi. Tallinnas tehtud korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind oli märtsis 2009. a. 15 165 krooni. Tartus ja Pärnus olid ruutmeetrihinnad vastavalt 12 025 ja 11 150 krooni. Tegemist on numbritega, mida viimati nägime 2005. aasta teises pooles.

Tähelepanuväärne on ülisuured hinnalangused vaid ühe kuu lõikes. Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetrihind langes ühe kuu lõikes märtsis 2009. a. 6%. Tartu langus oli 12 ja Pärnus 11%.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute arv on aastataguse ajaga võrreldes üsnagi püsivas languses juba 2006. aastast alates. Tänane “traditsioon” on, et tehingute arvu langus aastataguse ajaga võrreldes on üsna stabiilselt olnud vahemikus 30-40-50%. Nii langes Tallinna korteriomanditehingute arv 2009. a. märtsiks võrreldes aastataguse ajaga 51%. Tartu tehingute arv langes 59 ja Pärnus 64%. Eesti korteriomanditehingute arvu langus oli seejuures 50%.

Veel pool aastat tagasi olid langusenumbrid üksjagu väiksemad. See paraku tähendab, et tehingute arvu langus on kiirenemas. Kusagil peab siiski saabuma tehingute arvu languse piir – mida varem see saabub, seda parem.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Keskmise hinna aastane langus on kurvastaval kombel analoogselt tehingute arvu langusele samuti kiirenemas. Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind langes aastaga 34%. Tartu languseks tuli 31 ja Pärnus 40%. Eesti keskmine hinnalangus oli 41%.

Veel pool aastat tagasi oli aastases perspektiivis võetud hinnalangus kordades väiksem, kui see on tänasel päeval.

Korteriomanditehingute arv võrreldes tehingute arvu tipphetkega, %

Korteriomanditehingute tipphetkedeks oli 2005. ja 2006. aasta sügis-talv. Tehingute arv tõusis lakke ning küündis Tallinnas 1300 korteriomanditehinguni kuus. Tartu suurim tehingute arv oli 2006. aasta oktoobris, mil tehti 314 tehingut, Pärnus tehti 2005. a. novembris 196 tehingut.

Tänaseks on langus neist rekordnumbritest mitmekordne ja paraku langus jätkub. Tagantjärele tarkust kasutades võib kindlalt öelda, et toodud rekordilised tehingumahud olid enam kui ebaloomulikud. Usun, et ühel momendil tõdeme analoogselt, et tänased tehingumahud on samuti ebaloomulikult madalad ning tunneme kaasa tänastele turuosalistele.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.

Tänaseks võib öelda, et hinnad on tipust alla tulnud kordades. Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetrihind oli märtsis 2009. a. tipust alla tulnud 57%. Tartu hinnalanguseks on koguni 62% ning Pärnus “kõigest” 48%. Eesti keskmine hinnalangus tipphindadega võrreldes on 52%.

Korteriomanditehingute arv (2004 = 100)

Tipphindade ja tehingute mahuga võrdlemine ei pruugi olla väga asjakohane. Eelnevaltki sai tõdetud, et buumiaegne tehinguterav oli midagi ebaloomulikku.

Võiks arvata, et tehingute arv oli “mõistlikul tasemel” buumi alguses ehk 2004. aastal. Selle ajaga tänaseid numbreid võrreldes, et tehingute tänane arv on 2004. aasta kuu keskmisest allpool 60-70%.

Võrreldes 2004. aasta kuu keskmisega tehti 2009. a. märtsis korteriomanditehingud 56% vähem. Tartus oli tehingute arvu langus 65% ning Pärnus 70%.

Korteriomanditehingute keskmine hind (2004 = 100)

Tehingute arvu kõrval tasub hindugi võrrelda buumieelse hinnatasemega. Toodud graafikult on 2004. aasta keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind võrdsustatud 100 punktiga.

2009. a. märtsi seisuga on Eesti korteriomandite keskmised tehinguhinnad võrreldes 2004. aastaga 24% võrra kõrgemal tasemel. Tallinna hinnad ületavad 2004. aasta keskmisi tehinguhindasid 32% võrra, Tartus 43% võrra. Pärnu hinnad on 2004. aastast 18% kaugusel.

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.

Tallinna korteriomandi tehinguhinnad on aastatel 2005 kuni 2008 püsinud üsna stabiilselt 30-40% kõrgemal Eesti keskmisest hinnatasemest. Analoogselt 2007. aasta lõpule on käesoleva aasta alguseski vahe suurenenud ning Tallinna korteritehingute keskmine hind ületab Eesti keskmist 50% võrra.

Tartu ja Pärnu tehingute keskmised hinnad on olnud hüplikumad. See on tingitud väiksematest turu mahtudest, kus iga üksik tehing võib turu keskmisi näitajaid oluliemal määral muuta.

Kokkuvõtteks

Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomanditurgusid võrreldes tuleb tõdeda, et langused tehingute arvus ja hindades on üsna samas suurusjärgus. Kuigi languse lõppu ei ole veel ette näha siis võiks silmas pidada järgmist. Kui omal ajal liikus kinnisvaratehingute ja -hindade pendel ühte äärmusesse, siis täna on see selgelt liikumas teise äärmusesse.

Kas tehingute arvu langus ning hinnalangus peatub sel aastal või läheb sellega enam aega – see saab selgeks tagantjärele. Vale on üksikute kuude lõikes teha lõplikke järeldusi, et hinnad on asunud tõusma või kivina veelgi sügavamale vajuma. Turu põhja saabumiseks peab pisutki pikaajalisem trend muutuma.

Langevad hinnad ei tohiks hirmutada ära kinnisvara ostjaid. Kui turul on saadaval vastuvõetava hinnaga pakkumine, mis rahuldab olulised ostja vajadused, siis ei ole põhjust ostutehingu edasilükkamiseks. Tehingu edasilükkamine võib tekitada olukorra, kus sobilik pakkumine on turult läinud ja turul olevad pakkumised on küll madalama hinnaga, kuid ei rahulda sedavõrd hästi enam ostja vajadusi.

Kinnisvaramüüjad seevastu peavad arvestama, et tehingute arv ja keskmised tehinguhinnad tõenäoliselt jätkavad langust. See tähendab, et müügiga viivitamine või ebareaalselt kõrge hinnaga pakkumine tähendab müügi edasilükkamist ja selle tõttu selgelt kaotab raha. Paremini on end võimalus tunda kinnisvaramüüjatel, kelle vara omab mingit erilist külge – vaade merele, pargile, hea asukoht, väga hea planeering…

Jutud kinnisvaraturu surmast on enneaegsed, kuid tilgutite all on patsient siiski küll. Loodetavasti stabiliseerub turg käesoleva aasta lõpus või hiljemalt järgmisel aastal.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Adaur Grupp OÜ on EKFLi liige

16.04.2009 Tõnu Toompark

Sain täna rõõmustava teate, et alates 13. aprillist käesoleval aastal on Adaur Grupp OÜ Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige.

Eesti Kinnisvarafirmade Liit on 1994. aastal asutatud kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse, hindamise ja konsultatsioonidega ning kinnisvaraalase tegevuse sidusaladega tegelevate juriidiliste isikute ja füüsilistest isikutest ettevõtjate mittetulunduslik, vabatahtlik ja demokraatlikel põhimõtetel tegutsev ühendus.

Loodetavasti lisab EKFLi liikmelisus täiendavat usaldusväärsust konsultatsiooni- ja nõustamisteenustele.

Teisest küljest on tegemist kindlasti kohustusega, mis nõuab jätkuvalt kõrge kvaliteediga töö pakkumist.

Konverents: Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?

16.04.2009 Tõnu Toompark

“KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?”
EESTI KINNISVARAFIRMADE LIIDU KONVERENTS
27. aprillil 2009.a. Eesti Rahvusraamatukogu väikeses saalis,
Tõnismägi 2, Tallinn.
Konverentsi tasu 1850 krooni, EKFL liikmesfirma töötajale 1400 krooni (ei lisandu käibemaks).
Info ja eelregistreerimine telefonil 6 411 516 või ekfl@ekfl.ee

Konverentsi moderaatoriks Tõnis Rüütel

Päevakava ja esinejad:

9.30 Osavõtjate registreerimine

10.00 – 10-15 Konverentsi avab majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi Euroopa siseturu asekantsler Merike Kompus

10.15 – 11.00 Eesti kinnisvara globaalse investori pilgu läbi
Kristjan Lepik, Tarkinvestor.ee asutaja

11.00 – 11.45 Millal hakkab kinnisvarasektoris raha liikuma?
Riho Unt, SEB juhatuse liige

11.45 – 12.30 Riigi kinnisvara – aeg on küps reformiks
Hannes Kuhlbach, RKAS arendusosakonna juhataja

12.30 – 13.15 Kinnisvara ettevõtete saneerimisest
Risto Agur, advokaadibüroo Sorainen advokaat

13.15 -14.00 – Eine Rahvusraamatukogu söögisaalis

14.00 – 14.45 Elamispindade uusarenduse turuolukord ja -trendid
Tõnu Toompark, Adaur Grupp OÜ juhatuse liige

14.45 – 15.30 Ehitaja jäätunud turul
Priit Sauk, YIT juhatuse esimees

15.30 – 16.15 Olukord maailma kinnisvaraturul ja selle mõjud Eestile
Viljar Arakas, EfTEN Capital AS juhatuse esimees

Statistika: kasutusse lubatud eluruumid

16.04.2009 Tõnu Toompark

Kasutusse lubatud eluruumide arv 2008. aastal ootuspäraselt langes. Aasta jooksul anti statistikaameti andmetel kasutusluba 3854 eluruumile.

Kõige enam kasutuslubasid väljastati Harjumaal, Tartumaal ning Pärnumaal. Kõige väiksem väljastatud kasutuslubade hulk oli Põlvamaa, kus kasutusloa sai kõigest 7 eluruumi. Järvamaal sai kasutusloa 8 ja Hiiumaal ning Jõgevamaal 11 eluruumi.

Elamute tüübilt vähenes oluliselt 3- kuni 5-korruseliste elamute osakaal. Suurenes väiksemate, aga ka suuremate elamute osakaal.

Kasutusse lubatud eluhoonete arv maakonniti

Kasutusse lubatud eluhoonete pind maakonniti, m2

Kasutusse lubatud eluruumide arv elamu tüübi järgi

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Elamispindade pakkumishindade langus hakkab peatselt kiirenema

13.04.2009 Tõnu Toompark

Elamispindade pakkumishindu kajastav KV.EE Indeks on jõudnud 75,1 punkti tasemele. Tegemist on indeksi järjekordse iganädalaselt madalama tasemega juba viimase aasta jooksul. (Tõsi – erandina ühel nädalal on indeks olnud ka 0,24% võrra eelmisest nädalast kõrgemal tasemel.)

KV.EE Indeksi aastaseks languseks on 23%. Võrreldes indeksi tipphetkega aprillis 2007. a. on indeks langenud 30% võrra.

Absoluuthindades on tänase keskmise elamispinna ruutmeetri pakkumishind portaalis KV.EE 15 400 krooni. Aasta tagasi oli keskmine elamispinna ruutmeetri pakkumishind 20 100 krooni ning tipphetkel 22 300 krooni.

Võrdlusena olgu toodud, et korteriomandite reaalsed tehinguhinnad olid maa-ameti andmetel märtsis 2009. a. 10 000 krooni ruutmeetri eest, aasta tagasi märtsis 16 600 krooni ning tipphetkel aprillis 2007. a. 19 300 krooni.

Tänase kinnisvaratehingute arvu nappuse üheks põhjuseks on müüjate turuolukorda mittearvestavad ebareaalselt kõrged ootused hinna osas. Võrreldes pakkumishindu ja tehinguhindu võib öelda, et ostjate ootused ületavad reaalset tehingutetaset ligikaudu kolmandiku võrra.

Vahe tehinguhindade ja pakkumishindade vahel on veninud suureks sel põhjusel, et pakkumishinnad on langenud üsna sirgjooneliselt. Samas on tehinguhinnad viimaste kuude jooksul teinud üsna järsu languse, millele pakkumishinnad veel pole reageerinud.

Tuleviku osas võib prognoosida, et ka pakkumishinnad peavad tegema kiirema kkorrektsiooni allapoole, et tehinguhindadega korrelatsiooni säilitada.

KV.EE Indeksi graafik

Rahandusminister kinnitas Riigi Kinnisvara AS 2008. aasta majandusaasta aruande

13.04.2009 Annika Loigu

Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) ainuaktsionäri esindaja rahandusminister Ivari Padar kinnitas tänasel, 13. aprillil toimunud üldkoosolekul ettevõtte 2008. aasta majandusaasta aruande ning koos sellega ka puhaskasumi summas 82,214 miljonit krooni jaotamise. Kohustuslikku reservkapitali määrati 4,11 miljonit krooni, eelmiste perioodide jaotamata kasumi arvele 13,1 miljonit krooni ning dividendideks 65 miljonit krooni.

“Riigi Kinnisvara AS on teinud möödunud aastal head tööd,“ sõnas rahandusminister Ivari Padar. “Tulemused on märkimisväärsed hoolimata üldisest majanduskeskkonnast, probleemidest kinnisvarasektoris ning aasta kestel tekkinud takistustest seoses äriühingu valitsussektorisse arvamisega. Leian, et heade majandustulemuste ja likviidsuse taustal võiks ettevõte riigile maksta dividende 65 miljoni krooni ulatuses. Samas tasub arvestada, et RKASi poolt makstavad dividendid ei mõjuta eelarvepositsiooni,” lisas Padar.

RKAS on 2001. aastal loodud Eesti Vabariigile kuuluv 1,4 miljardi krooni suuruse aktsiakapitaliga kinnisvaraarenduse ja -haldusega tegelev ettevõte, mille aktsiad kuuluvad 100%-liselt Eesti Vabariigile. Aktsiaid valitseb Rahandusministeerium.

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Statistika: kinnisvarahinnad

13.04.2009 Tõnu Toompark

Kinnisvarabüroode vahendatud väiksemate korterite keskmine pindala on statistikaameti andmetel aastate lõikes püsinud praktiliselt muutumatult. 1-toalise korteri suurus on 31, 2-toaline 47 ja 3-toaline 66 ruutmeetrit.

Küll on äkiliselt suurenenud 2008. aastal 4- ja 5-toaliste korterite suurus. 4-toaliste ostetud-müüdud korterite suurus kasvas 2007. aasta 83 ruutmeetrilt 2008. aastal 91 ruutmeetrile. 5- ja enamatoaliste korterite puhul suurenes pindala aastaga 108-lt 139 ruutmeetrini.

Ostetud-müüdud korterite hinna puhul väärib märkimist, et kinnisvarabüroode vahendatud tehingute baasil on kõige enam langenud 1-toaliste korterite hinnad. Nende keskmiseks hinnaks 2008. aastal oli 19300 krooni ehk 14% 2007. aastast vähem. Vähim langesid aastaga aga 2-toaliste korterite hinnad, kus languseks oli 9% ning hind jõudis keskmiselt 20100 kroonini.

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri pindala, m2

Kinnisvarana ostetud-müüdud korteri ruutmeetrihind, krooni/m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Telli postitused meilile

11.04.2009 Tõnu Toompark

Nüüd juba mõnda aega on võimalik blogipostitused meilile tellida. Soovitan küll esmalt kasutada RSSi võimalusi, kuid kui see kaugeks ja keeruliseks jääb, siis vana-hea meil aitab ikka hädast välja.

Postituste meilile tellimiseks täida allolev vorm ja kõik blogipostitused jõuavad Sulle koju kätte!

Kui tulevikus soovid meiliaadressi listist maha võtta või uut aadressi lisada, siis saad seda teha paremal veerul.

Luban, et postituste tellijate meiliaadresse kasutan heaperemehelikult ja kolmandatele isikutele ei jaga.

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Ennetame finantsmuresid

10.04.2009 Tõnu Toompark

Kuigi euribor langeb, on laenu saamine üha raskem. Kuna märkimisväärne osa kinnisvara ostetakse just laenu abil, on vahendusfirmad sunnitud välja tulema üha uute ja uute nippidega, kuidas laenukraane kergemini avada. RE/MAX Professionals alustab pilootprojektina uut teenust, kus klient saab rääkida vabas õhkkonnas oma finantsmuredest.

Et saada objekti kohta teada täpseid finantsfakte, hakkab RE/MAX Professonals’i kontoris viibima laenuhaldur DnB Pangast, kes vastab kõigile kliendi finantseerimisalastele küsimustele. Esimene selline infotund toimub 17. aprill 13.00-14.00 RE/MAX Professionals kontoris Vilmsi 47, Tallinn

Kinnisvaraettevõtte juhatuse liikme Kairi Ummuse sõnul pole selle infotunni mõte pakkuda mitte panga tooteid, vaid vastata klientide küsimustele, leida nende probleemidele lahendusi ja võtta ära teadmatus ja hirm tuleviku ees.

„Panka läheb inimene tavaliselt siis, kui tal on juba probleem tekkinud. Meie tahame klientidele pakkuda pangapoolset tuge enne lõplikku otsust. Vaatame enne müügi alustamist või ostmist lahendused üle, et hiljem ei tuleks ebameeldivaid üllatusi,” lisab Ummus.

Tema sõnul on tavaline situatsioon praegu niisugune: ostjad leiavad sobivad kodud ja hinna osas saadakse müüjaga kokkuleppele, isegi pank annab positiivse laenuvastuse. Siis poeb aga ostjasse hirm ja ta lükkab otsuse edasi. Otsest põhjust pole ja tavaliselt mainib ta müüjale ja maaklerile, et ei saanud pangast rahuldavat pakkumist.

„Ja nii see idee sündiski. Klient vajab rohkem selgitusi ja mõlemad pooled – maaklerfirma ja pank – oskavad seda teha. Kasulik on sellist probleemi üldse vältida ning seetõttu haarame härjal sarvist juba algfaasis, kui klient otsustab kinnisvara või panganduse teenuseid kasutada,” lisab Kairi Ummus.

Artikli edastas Kairi Ummus, RE/MAX Professionals juhatuse liige