Alljärgnevalt on tehtud põgus ülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomandite turust. Võrreldud on turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.
Korteriomanditehingute arv
Korteriomanditehingute arv nii Tallinnas, Tartus kui Pärnus näitab selget langustrendi. Pisikest tõusu ühe kuu lõikes ei saa veel turu trendi pöördumiseks lugeda. Pigem on tegemist sesoonse tehingute arvu kasvuga – turg on igal kevadel-sügisel aasta keskmisest aktiivsem ning suvel-talvel aasta keskmisest passiivsem.
Tallinnas tehti märtsis 2009 korteriomanditehinguid 319, Tartus ja Pärnus olid vastavad numbrid 58 ja 23.
Graafikul on täiendava infona toodud lisaks vaatlusalustele piirkondadele ka Eesti korteriomanditehingute dünaamika. Jooniselt peegeldub, et selle dünaamika paneb peaasjalikult paika Tallinna korteriomanditehingute arv, sest graafikud järgivad teineteist pea üksüheselt.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Korteriomanditehingute keskmine hind on sama kindlas languses, kui tehingute arvgi. Tallinnas tehtud korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind oli märtsis 2009. a. 15 165 krooni. Tartus ja Pärnus olid ruutmeetrihinnad vastavalt 12 025 ja 11 150 krooni. Tegemist on numbritega, mida viimati nägime 2005. aasta teises pooles.
Tähelepanuväärne on ülisuured hinnalangused vaid ühe kuu lõikes. Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetrihind langes ühe kuu lõikes märtsis 2009. a. 6%. Tartu langus oli 12 ja Pärnus 11%.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteriomanditehingute arv on aastataguse ajaga võrreldes üsnagi püsivas languses juba 2006. aastast alates. Tänane “traditsioon” on, et tehingute arvu langus aastataguse ajaga võrreldes on üsna stabiilselt olnud vahemikus 30-40-50%. Nii langes Tallinna korteriomanditehingute arv 2009. a. märtsiks võrreldes aastataguse ajaga 51%. Tartu tehingute arv langes 59 ja Pärnus 64%. Eesti korteriomanditehingute arvu langus oli seejuures 50%.
Veel pool aastat tagasi olid langusenumbrid üksjagu väiksemad. See paraku tähendab, et tehingute arvu langus on kiirenemas. Kusagil peab siiski saabuma tehingute arvu languse piir – mida varem see saabub, seda parem.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Keskmise hinna aastane langus on kurvastaval kombel analoogselt tehingute arvu langusele samuti kiirenemas. Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind langes aastaga 34%. Tartu languseks tuli 31 ja Pärnus 40%. Eesti keskmine hinnalangus oli 41%.
Veel pool aastat tagasi oli aastases perspektiivis võetud hinnalangus kordades väiksem, kui see on tänasel päeval.
Korteriomanditehingute arv võrreldes tehingute arvu tipphetkega, %
Korteriomanditehingute tipphetkedeks oli 2005. ja 2006. aasta sügis-talv. Tehingute arv tõusis lakke ning küündis Tallinnas 1300 korteriomanditehinguni kuus. Tartu suurim tehingute arv oli 2006. aasta oktoobris, mil tehti 314 tehingut, Pärnus tehti 2005. a. novembris 196 tehingut.
Tänaseks on langus neist rekordnumbritest mitmekordne ja paraku langus jätkub. Tagantjärele tarkust kasutades võib kindlalt öelda, et toodud rekordilised tehingumahud olid enam kui ebaloomulikud. Usun, et ühel momendil tõdeme analoogselt, et tänased tehingumahud on samuti ebaloomulikult madalad ning tunneme kaasa tänastele turuosalistele.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.
Tänaseks võib öelda, et hinnad on tipust alla tulnud kordades. Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetrihind oli märtsis 2009. a. tipust alla tulnud 57%. Tartu hinnalanguseks on koguni 62% ning Pärnus “kõigest” 48%. Eesti keskmine hinnalangus tipphindadega võrreldes on 52%.
Korteriomanditehingute arv (2004 = 100)
Tipphindade ja tehingute mahuga võrdlemine ei pruugi olla väga asjakohane. Eelnevaltki sai tõdetud, et buumiaegne tehinguterav oli midagi ebaloomulikku.
Võiks arvata, et tehingute arv oli “mõistlikul tasemel” buumi alguses ehk 2004. aastal. Selle ajaga tänaseid numbreid võrreldes, et tehingute tänane arv on 2004. aasta kuu keskmisest allpool 60-70%.
Võrreldes 2004. aasta kuu keskmisega tehti 2009. a. märtsis korteriomanditehingud 56% vähem. Tartus oli tehingute arvu langus 65% ning Pärnus 70%.
Korteriomanditehingute keskmine hind (2004 = 100)
Tehingute arvu kõrval tasub hindugi võrrelda buumieelse hinnatasemega. Toodud graafikult on 2004. aasta keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind võrdsustatud 100 punktiga.
2009. a. märtsi seisuga on Eesti korteriomandite keskmised tehinguhinnad võrreldes 2004. aastaga 24% võrra kõrgemal tasemel. Tallinna hinnad ületavad 2004. aasta keskmisi tehinguhindasid 32% võrra, Tartus 43% võrra. Pärnu hinnad on 2004. aastast 18% kaugusel.
Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)
Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.
Tallinna korteriomandi tehinguhinnad on aastatel 2005 kuni 2008 püsinud üsna stabiilselt 30-40% kõrgemal Eesti keskmisest hinnatasemest. Analoogselt 2007. aasta lõpule on käesoleva aasta alguseski vahe suurenenud ning Tallinna korteritehingute keskmine hind ületab Eesti keskmist 50% võrra.
Tartu ja Pärnu tehingute keskmised hinnad on olnud hüplikumad. See on tingitud väiksematest turu mahtudest, kus iga üksik tehing võib turu keskmisi näitajaid oluliemal määral muuta.
Kokkuvõtteks
Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomanditurgusid võrreldes tuleb tõdeda, et langused tehingute arvus ja hindades on üsna samas suurusjärgus. Kuigi languse lõppu ei ole veel ette näha siis võiks silmas pidada järgmist. Kui omal ajal liikus kinnisvaratehingute ja -hindade pendel ühte äärmusesse, siis täna on see selgelt liikumas teise äärmusesse.
Kas tehingute arvu langus ning hinnalangus peatub sel aastal või läheb sellega enam aega – see saab selgeks tagantjärele. Vale on üksikute kuude lõikes teha lõplikke järeldusi, et hinnad on asunud tõusma või kivina veelgi sügavamale vajuma. Turu põhja saabumiseks peab pisutki pikaajalisem trend muutuma.
Langevad hinnad ei tohiks hirmutada ära kinnisvara ostjaid. Kui turul on saadaval vastuvõetava hinnaga pakkumine, mis rahuldab olulised ostja vajadused, siis ei ole põhjust ostutehingu edasilükkamiseks. Tehingu edasilükkamine võib tekitada olukorra, kus sobilik pakkumine on turult läinud ja turul olevad pakkumised on küll madalama hinnaga, kuid ei rahulda sedavõrd hästi enam ostja vajadusi.
Kinnisvaramüüjad seevastu peavad arvestama, et tehingute arv ja keskmised tehinguhinnad tõenäoliselt jätkavad langust. See tähendab, et müügiga viivitamine või ebareaalselt kõrge hinnaga pakkumine tähendab müügi edasilükkamist ja selle tõttu selgelt kaotab raha. Paremini on end võimalus tunda kinnisvaramüüjatel, kelle vara omab mingit erilist külge – vaade merele, pargile, hea asukoht, väga hea planeering…
Jutud kinnisvaraturu surmast on enneaegsed, kuid tilgutite all on patsient siiski küll. Loodetavasti stabiliseerub turg käesoleva aasta lõpus või hiljemalt järgmisel aastal.
