EfTEN Real Estate Fund AS 2026. aasta I kvartali auditeerimata majandustulemused

Fondijuhi kommentaar

2026. aasta I kvartalis astus EfTEN Real Estate Fund AS mitu olulist sammu portfelli ümberkujundamisel, keskendudes kapitali efektiivsemale kasutamisele ning uute investeerimisvõimaluste ettevalmistamisele. Märtsis viis fond lõpule tütarettevõtte EfTEN Krustpils SIA (Läti DSV logistikakeskuse omanikettevõte) müügi, mille tulemusel laekus fondile 5,4 miljonit eurot. Fond soetas logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning projekti sisemiseks tulumääraks (IRR) kujunes ligikaudu 10%.

Bilansipäevajärgselt, aprillis 2026, viis fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB lõpule Menulio 11 büroohoone müügi Vilniuses. Kinnisvarainvesteeringu müügihind oli ligikaudu 0,6 miljonit eurot bilansilisest väärtusest kõrgem. Läti DSV logistikakeskuse ning Menulio 11 büroohoone müük loob eelduse uute investeeringute tegemiseks.

2026. aasta aprillis toimunud fondi aktsionäride üldkoosolekul arutati Magistrali kaubanduskeskuse omandamist Tallinnas. Kavandatava tehingu eesmärk on suurendada kvaliteetse ja stabiilse rahavooga kaubanduskinnisvara osakaalu fondi portfellis. Magistrali keskuse oodatav soetusväärtus on 31,69 miljonit eurot ning keskuse oodatav neto üüritulu (NOI) on ligikaudu 2,5-2,6 miljonit eurot aastas. Tehing on plaanis lõpuni viia 2026. aasta suvel.

Fondi olemasolev kinnisvaraportfell jätkas stabiilset toimimist – vakantsus püsis madal ning üürnike maksekäitumine oli hea. Fond jätkab aktiivset kinnisvaraportfelli juhtimist, et säilitada portfelli täituvus, maksimeerida kinnisvarainvesteeringute üüritulu ning tagada fondi dividendivõimekus.

Langenud EURIBORi tase (võrreldes aasta taguse perioodiga)  avaldas I kvartalis fondi rahavoogudele olulist positiivset mõju. Intressikulud vähenesid aastases võrdluses 14%, mis võimaldas fondi konsolideeritud puhaskasumit kasvatada üüritulust kiiremini. Fondi vaba rahavoog suurenes eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 31% ning intresside kattekordaja (ICR) paranes 3,4-lt 4,4-le.  Kuigi kõik fondi laenulepingud on ujuva intressimääraga, on fond intressimäära võimaliku tõusu kaitseks sõlminud kaks intressimäära vahetuslepingut kogusummas 22,6 miljonit eurot (14,7% laenuportfellist), kus 1 kuu EURIBOR on fikseeritud tasemetel 1,995% ja 2,2%.

Majandustulemuste ülevaade

EfTEN Real Estate Fund AS-i konsolideeritud 2026. aasta I kvartali müügitulu oli 8,421 miljonit eurot (2025. aasta I kvartal: 7,858 miljonit eurot). Müügitulu kasvas aastataguse perioodiga võrreldes 7,2%. Müügitulu kasvu toetas nii büroosektori vakantsuse vähenemine, üüritulu indekseerimine kui ka uued investeeringud logistika- ja hooldekodude sektoris.

Fondi konsolideeritud neto üüritulu (NOI) oli 2026. aasta I kvartalis kokku 7,812 miljonit eurot (2025. aasta I kvartal: 7,211 miljonit eurot), kasvades eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 8,3%. Neto üüritulu marginaal oli 2026. aasta I kvartalis 95% (2025: 94%), mis tähendab, et kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (sh maamaks, kindlustus, hooldus- ja parendustööd) ning turunduskulud moodustasid 5% (2025: 6%) fondi konsolideeritud üüritulust.

2026. aasta I kvartalis teenis fond konsolideeritud puhaskasumit 4,924 miljonit eurot, mis on 18,2% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil.

Kontsern teenis 2026. aasta I kvartalis korrigeeritud rahavoogu (EBITDA miinus intressikulud ja laenude põhiosade tagasimaksed ja tulumaksukulu) kokku ligikaudu 3,5 miljonit eurot, mis on seoses kõrgema EBITDA taseme ja madalamate intressikuludega võrreldes eelmise aasta sama perioodiga suurenenud 31%.

Kontserni varade maht oli 31.03.2026 seisuga 407,044 miljonit eurot (31.12.2025: 405,851 miljonit eurot), sh moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 92% (31.12.2025: 94%).

Kinnisvaraportfell

Seisuga 31.03.2026 oli kontsernil 36 (31.12.2025: 37) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 373,808 miljonit eurot (31.12.2025: 381,032 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 373,912 miljonit eurot (31.12.2025: 381,235 miljonit eurot). Lisaks eelnimetatud kinnisvarainvesteeringutele kuulub kontserni 50% osalusega ühisettevõttele EfTEN SPV11 OÜ hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 31.03.2026 seisuga oli 8,688 miljonit eurot (31.12.2025: 8,680 miljonit eurot).

Investeeringud 2026. aasta I kvartalis

Kontsern investeeris 2026. aasta I kvartalis kokku 1,776 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvaraportfelli, sh jätkusid Nõmme hooldekodu ümberehitustööd, mille maht oli I kvartalis kokku 1,2 miljonit eurot.

Müügid 2026. aasta I kvartalis

2026. aasta märtsis müüs kontsern 100% osaluse tütarettevõttes EfTEN Krustpils SIA, kellele kuulus DSV logistikakeskus Riias. Kontsern soetas DSV logistikakeskuse 2016. aasta juunis ning fond teenis projektist ligikaudu 10% sisemist tulumäära (IRR). Fondile laekus tütarettevõtte müügist kokku 5,4 miljonit eurot.

Bilansipäevajärgselt, 17. aprillil 2026, müüs fondi tütarettevõte EfTEN Menulio UAB talle kuuluva büroohoone Vilniuses aadressil Menulio 11. Kinnisvarainvesteeringu müügihind oli 8,1 miljonit eurot, s.o 571 tuhat eurot kõrgem kui kinnistu bilansiline väärtus. Pärast Menulio 11 soetamiseks võetud laenukohustuste tagastamist ning muude kohustuste katmist laekub fondile ligikaudu 4,6 miljonit eurot.

Nii EfTEN Krustpils SIA kui ka Menulio 11 büroohoonest saadud vahendeid plaanitakse kasutada Magistrali kaubanduskeskuse soetuseks 2026. aastal.

Üüritulu

2026. aasta I kvartalis teenis kontsern kokku 8,181 miljonit eurot üüritulu, mis on 7% rohkem kui 2025. aastal samal perioodil.
Kontsernile kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vakantsus portfelli kohta oli 31.03.2026 seisuga 3,3% (31.12.2025: 3,2%). Büroosegmendi vakantsus vähenes esimeses kvartalis – kui 2025. aasta lõpus oli segmendi vakantsus 14,4%, siis märtsi lõpus 13,1%. Kuivõrd olulise osa büroosegmendi vakantsusest moodustasid vabad pinnad Menulio 11 büroohoones, siis Menulio 11 müügitehingu järgselt 2026. aasta aprillis langes segmendi vakantsus 9,5%-le.

Finantseerimine

EfTEN Real Estate Fund AS-i kaks tütarettevõtet pikendasid 2026. aasta I kvartalis pangaga sõlmitud laenulepinguid kogusummas 6,7 miljonit eurot. Ãœhe laenulepingu pikendamisel langes laenu marginaal 2,3%-lt 1,85%-le ning teise laenu pikendamisel jäid laenulepingu tingimused samas. Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kaheksa tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk oli seisuga 31.03.2026 kokku 32,354 miljonit eurot. Lõppevate laenulepingute LTV (Loan-to-Value) on 34% – 59% ning  kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär oli 31.03.2026 seisuga 4,00% (31.12.2025: 3,99%) ning LTV (Loan to Value) 40% (31.12.2025: 41%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Intressiriski maandamiseks on kontserni kahel tütarettevõttel sõlmitud intressimäära vahetuslepingud kokku nominaalsummas 22,6 miljonit eurot, millega ujuv intressimäär (1 kuu EURIBOR) on fikseeritud tasemel 1,995% ja 2,2%.

Fondi laenude intresside kattekordaja (ICR) oli 31.03.2026 seisuga4,4 (seisuga 31.03.2025: 3,4). ICR kasvas peamiselt madalama EURIBORi toel.

Aktsiainfo

EfTEN Real Estate Fund AS-i registreeritud aktsiakapitali suurus seisuga 31.03.2026 on 115 248 tuhat eurot (31.12.2025: sama). Aktsiakapital koosnes 11 524 846 aktsiast (31.12.2025: sama) nimiväärtusega 10 eurot (31.12.2025: sama).

EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus (NAV) oli seisuga 31.03.2026 20,75 eurot (31.12.2025: 20,32 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS-i aktsia puhasväärtus kasvas 2026. aasta esimese kolme kuuga 2,1%.

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

EREF_3kuud_vahearuanne_2026_v1