Tänapäeval korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda terminiga korterihoonestusõigus. Mida terminid hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus siis õigupoolest tähendavad?
Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab. Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärgiks on ikkagi ehitise püstitamine.
Oluline erinevus rendi ja hoonestusõiguse vahel on ka asjaolu, et hoonestusõiguse ennetähtaegne lõpetamine on keeruline, andes seega hoonestajale juurde lisakindluse maa kasutamisõiguse üle hoonestusõiguse perioodi lõpuni.
Hoonestusõigus seatakse kindlaks tähtajaks
Nagu eespool öeldud seatakse hoonestusõigus kindlaks tähtajaks, kusjuures maksimum tähtaja pikkus võib olla 99 aastat. Kui hoonestusõiguse seadmisel on jäetud tähtaeg märkimata, loetakse tähtaja pikkuseks ikkagi 99 aastat. Tähtaja möödumisel võivad maaomanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks.
Riigile kuuluvale maatükile seatakse hoonestusõigus kuni 49 aastaks, pikemaks ajaks seadmise puhul on tarvis Vabariigi Valitsuse nõusolekut. Kui hoonestusõigus lõpeb sel põhjusel, et tähtaeg sai läbi, muutuvad hoonestusõiguse alusel hoonestaja poolt püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Sellisel juhul peab maa omanik maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest.
Hüvitise suuruse ja maksmise viisi võib kokku leppida hoonestusõiguse seadmisel. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus ehk teisisõnu keskmine turuväärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.
Korterihoonestusõigust võib müüa, kinkida ja pärandada
Hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitise võib vastavalt korteriomandiseadusele jagada korterihoonestusõigusteks. Hoonestusõiguse jagamisel korterihoonestusõigusteks jäävad kehtima samad tingimused mis hoonestusõiguse seadmisel on kokku lepitud. Korterihoonestusõigus on analoogne korteriomandiga – korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, korteriomand koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja kaasomandi mõttelisest osast.
Korterihoonestusõigus kantakse samamoodi nagu ka korteriomand kinnistusraamatusse. Iga korterihoonestusõiguse jaoks avatakse eraldi registriosa kuhu kantakse korterihoonestusõiguse suurus, omanik, hoonestusõiguse sisu ja näiteks korterihoonestusõiguse soetamisel laenuga laenuandja nõuet tagav hüpoteek.
Samuti on võimalik korterihoonestusõigust nagu korteriomanditki müüa, kinkida ja pärandada. Korterihoonestusõiguste omanikud saavad luua korteriühistu samadel tingimustel nagu korteriomandite omanikud.
Mille poolest erinevad korteriomand ja korterihoonestusõigus
Lisaks hoonestusõiguse tähtajalisusele on suurim erinevus korteriomandi ja korterihoonestusõiguse vahel selles, et juhul kui hoonestusõiguse seadmisel lepiti kokku ja kanti kinnistusraamatusse tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada ja koormata ainult maa omaniku nõusolekul, peab korterihoonestusõiguse omanik enne vastava tehingu tegemist taotlema maaomanikult nõusolekut.
Maaomanik võib oma nõusoleku anda notaris lepingu sõlmimisel või näiteks vormistada notaris enne tehingut eraldi nõusoleku. Teiseks erinevuseks on asjaolu, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole ehitise aluse maa omanikeks. Ja kolmanda erisusena võib välja tuua selle, et üldjuhul peab korterihoonestusõiguse omanik tasuma korterihoonestusõiguse eest hoonestusõiguse tasu. Hoonestusõiguse tasu lepitakse kokku kas ühe kindla summana või perioodiliste maksetena. Perioodiliste maksete korral kantakse see tasu reaalkoormatisena ka kinnitusraamatusse.
Tasu suurus on kokkuleppeline, samas tavapraktikas kasutatakse tasu arvestamist ka läbi maa maksustamishinna, kus maa hind jaotatakse võrdsete osadena kogu hoonestusõiguse perioodi peale või määratakse konkreetse protsendina maa maksustamishinnast. Korterihoonestusõiguse puhul jagatakse nimetatud summa üldjuhul proportsionaalselt kõikide ehitises olevate korterihoonestusõiguste vahel vastavalt elamispinna suurusele.
Lisaks hoonestusõiguse tasule peab hoonestaja maksma maatükil lasuvad maksud (näiteks maamaksu) kui hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.
Tallinna linna nägemusest hoonestusõigusest räägib Tallinna Linnavaraameti maatoimingute teenistuse linnamaade osakonna juhtivspetsialist Helena Koorts
Miks linn seda üldse rakendab?
Hoonestusõiguse seadmist reguleerib Tallinna Linnavolikogu 2. juuni 2005 määrus nr. 28 „Tallinna linna omandis olevatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise kord”. Tallinna linn seab enda omandis olevatele kinnisasjadele hoonestusõigusi eesmärgiga hoonestada kinnisasi detailplaneeringuga ettenähtud hoonete püstitamiseks või detailplaneeringu koostamiseks ja seejärel selles ettenähtud hoonete ehitamiseks.
Hoonestusõiguse seadmine võimaldab Tallinna linnal kontrollida, et Tallinna linna omandis olevatele kinnisasjadele püstitataks just vastava otstarbelised hooned ning samuti kontrollida, et ehituskohustus täidetaks määratud tähtajaks.
Hoonestusõiguse aastatasu määramise ja muutmise alused ja põhimõtted
Tallinna linna omandis olevatele kinnisasjadele seatud hoonestusõiguse eest tuleb maksta Tallinna linnale hoonestusõiguse tasu kaks korda aastas võrdsete osadena ettemaksuna järgmise poolaasta eest iga aasta 10. jaanuariks ja 10. juuliks. Hoonestusõiguse aastatasu kujuneb kas enampakkumisel või eelläbirääkimistega pakkumisel või määratakse konkreetne protsent kas maa maksustamishinnast või kinnisasja turuväärtusest (elamumaa sihtotstarbega maa puhul 2%).
Hoonestusõiguse tasu muudetakse, kui on muudetud maa maksustamishinda (maa maksustamishind on maamaksu arvutamise aluseks), kuid kinnisasja omanikul ei ole õigus tõsta hoonestusõiguse aastatasu enne kolme aasta möödumist hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest ning seejärel muudetakse aastatasu iga kolme aasta möödudes eelmisest aastatasu muutmisest eeldusel, et on muudetud maa maksustamishinda.
Kui olemasoleval ühistul on huvi majaalune maa erastada, siis millistel tingimustel ja mida tähendab sellega seoses ostueesõigus ja avalik enampakkumine.
Tallinna linna omandis olevate kinnisasjade võõrandamist reguleerib Tallinna Linnavolikogu 20. märtsi 1997 määrusega nr 8 kinnitatud „Linnavara võõrandamise kord”. Linnavara võib võõrandada enampakkumise, eelläbirääkimistega pakkumise või otsustuskorras. Milline linnavara võõrandamise viis valitakse ja kas Tallinna linn üldse nõustub kinnisasja võõrandama, otsustatakse iga konkreetse kinnisasja puhul eraldi.
Linnavara võõrandamine avaliku enampakkumise korras tähendab enampakkumist, kus võivad osaleda kõik isikud ning avalik enampakkumine võib olla kirjalik või suuline. Enampakkumise võitjaks on enampakkumisel osaleja, kes tegi kõige kõrgema pakkumise.
Ostueesõigus on asjaõigus ja see tuleb kanda kinnistusraamatusse. Kui hoonestaja kasuks on notariaalse tehinguga seatud hoonestusõigust koormava kinnisasja ostueesõigus ja see on kantud kinnistusraamatusse, on hoonestajal juhul, kui kinnisasja omanik võõrandab kinnistu kolmandale isikule, õigus teostada ostueesõigust, st sellisel juhul loetakse müügileping hoonestaja ja Tallinna linna vahel sõlmituks samadel tingimustel, milles Tallinna linn kinnisasja ostjaga kokku leppis.
Kuhu pöörduda, kui ühistul on soov alustada erastamisprotsessi?
Hoonestusõigusega koormatud kinnistute ostmiseks tuleb pöörduda Tallinna Linnavaraamet Vabaduse väljak 10, Tallinn.
Artikli autor on Heidi Krupp, Arco Vara jurist
Tänapäeval korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda terminiga korterihoonestusõigus. Mida terminid hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus siis õigupoolest tähendavad?
