Tänasel Eesti eluasemeturul on enneolematu olukord. Klientidel on suur valikuvõimalus erinevate pakkumiste üle otsustamisel. Otsustega ei pea ülepeakaela tormama, sest järgmiseks päevaks või isegi järgmiseks nädalaks valikuvõimalus kitsamaks ei muutu. Pigem tuleb uusi pakkumisi juurde.
Kinnisvaraarendajate jaoks pole olukord aga niivõrd roosiline. Uusi konkureerivaid projekte tuleb iga päevaga lõppematu tulvana juurde. Pakkumisepoolne konkurents on järjest suurenemas ja müügiperioodid pikenevad. Pangad on kinnisvaraarendajad tõsisema luubi alla võtnud ning sõnad „uus elamuarendusprojekt” ei ava võlusõnana külluslike laenukraane.
Kurjad keeled räägivad kinnisvaraturu peatsest kokkukukkumisest ja müstiliste vandenõuteooriate läbi asetleidnud hinnatõusust. Kohe-kohe saabuva hinnalanguse juttu räägitud juba viimased viis aastat ja tulemata jäänud hundi eest hoiatavat karjapoissi peetakse naljameheks, kuid enam ja enam võtavad maad kahtlust, et ses jutus võib siiski mingi tarkusetera peituda.
Uudne konkurentsitihe turuolukord ohustab eelkõige väiksemaid kinnisvaraarendajaid, kes põlveotsas arendavad ühte-kahte projekti ning kus ehitustegevuse finantseerimise suutlikkus on väga otseselt sõltuvuses ostjate tehtavatest ettemaksudest.
Väikearendaja on tänasel turul oodatud kiire müügi asemel sunnitud tõdema, et võrreldes optimistlike prognoosidega venib korterite-majade müügiperiood paar-kolm korda pikemaks. Pankurid pole lollid, nad näevad, mis turul toimub ega anna väikearendajale raha juurde – milleks riskida rohkemaga kui juba mängu on pandud? Mida väikearendaja sellises olukorra tegema peab?
Kui väikearendajal puudub võimekus täiendavat finantseerimist kaasata, siis on lihtne tee hakata raha kokku hoidma sealt kus saab – esialgselt planeeritud kallimad materjalid saab vahetada odavamate vastu. Võib-olla „unustab” arendaja ära lubatud mänguväljaku rajamise. Võib-olla läheb lihtsalt ning esialgse puldiga avatava värava asemel tuleb värav, mida peab käsitsi avama ja sulgema. Võib-olla jääb soojustus seina panemata, sest sellegi arvet on mõned väärtuslikud kroonid võimalik kokku hoida.
Kui aga raha üldse ei ole, siis jääb ehitus seisma ja ootama lollikest, kes on valmis ettemaksu tegema, et selle arvelt ehitustegevusega edasi minna. Äärmuslikul juhul satub arendaja nõiaringi, kus ehitada ei saa, sest raha ei ole. Raha aga ei ole seetõttu, et kliente ei ole. Kliente ei ole seepärast, et kliendid näevad, et ehitustegevus seisab ning ei ole valmis ettemaksuga riskima. Selle tulemusena on vihased kliendid õnnelikud, et nad üldse ostetud kodu kätte saavad, veel vihasemad proovivad arendajalt leppetrahve nõuda. Väikearendaja jaoks kriitiline olukord eskaleerub.
Mida peab oma elu suurimat ostu planeeriv koduostja sellises olukorras tegema?
Koduostja peab kasutama ära võimaluse erinevaid pakkumisi võrrelda – uisapäisa tormata ei ole mõtet. Mõistlik on leida paar-kolm huvitavat pakkumist ja nendega end kurssi viia. Pakkumisi võrreldes ei tohi koduostja lasta end pimestada pakutavatest lisasoodustustest või marginaalsest allahindlusest. Võimalik kingitusena saadav Egiptuse reis ei kaalu üles paari higi ja vaevaga väljateenitava aastapalgaga riskimist.
Tänane koduostja peab esmajärjekorras võrdlema arendajate võimekust projekti tähtaegselt ja täielikult lõpuni viia. Seda ilma, et arendaja unustaks rajamata lastemänguväljakuid, asfalteerimata teid, soojustamata maja või paigaldamata väravaid. Arendajapoolne võimekus projekt lõpuni viia on koduostja kõige olulisem.
Mitte vähetähtis ei ole ka asjaolu, kas kinnisvaraarendaja on veel olemas kahe aasta pärast peale projekti lõpetamist, mil lõppeb garantiiperiood? Väike arendaja, kelle esimene ebaõnnestunud projekt paraku ka viimaseks jääb, ei suuda koduostjatele pakkuda kindlust, et garantiiperioodil tekkinud puudused arendaja kulul saavad kõrvaldatud. Suurte arendajate puhul kodusostjatel seda hirmu ei ole.
Kuidas koduostja suudab hinnata kinnisvaraarendaja võimekust projekt lõpetada? Lihtne võimalus selleks on läbi käia arendaja mõne eelneva projekti juurest ja oma silmaga vaadata, kas seal on kõik olemas. Ega ei ole näha lõpetamata töid? Võimalus on uurida kinnisvaraportaalides, millist tagasisidet arendaja ja tema projektide kohta antakse.
Valiku tegemise järel peab koduostja veenduma, et arendaja lubaduse ei jääks suuliselt õhku rippuma, vaid kõik saaks korrektselt paberile pandud. Kui arendaja midagi lubab, siis peab juures olema ka tähtaeg, millal lubadus täidetud saab ning sanktsioon juhuks kui lubadus jääb täitmata.
Tuleb tõdeda, et mida suurem on arendaja ehk mida pikem on tema ajalugu ja mida enam arendusprojekte on tal paralleelselt käsil, seda vähem on arendaja sõltuvuses ühest konkreetsest projektist ja selle müügitulemustest. Suuremad arendajad on enamasti ka suurema võimekusega finantsressursside kaasamisel ning nad suudavad ehitada elamud valmis ka juhul kui ostjad ukse taga järjekorras tunglemas ei ole ning hoone valmimisel mõni korter tühjaks jääb.
Kodu ostmise puhul on tegemist tehinguga, mille rahaline maht ületab ostja aastase sissetuleku. Tõenäoliselt on tegemist inimese elu ühe suurema ostuga, mis määrab ostja elukäiku veel pikkade-pikkade aastate vältel. Seetõttu tuleb kodu ostmisel välistada mõttetud riskid ja koheselt tuleb pöörduda usaldusväärse arendaja poole, kelle kohta võib kindel olla, et ta antud lubadused täidab.
Artikkel on avaldatud 22.05.2007 väljaandes Äripäev –
