Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Pressiteade: Kevadilm viib kinnisvarahinnad tõusule

01.04.2008 Tõnu Toompark

Ilmajaama andmeil on saabumas soojad ilmad. Päikesepaiste ja linnulaul on kinnisvaraturule aga alati positiivselt mõjunud. Kauni kevade alguse tõttu võib prognoosida, et kinnisvarahinnad on mõõnast üle saamas ning asuvad varsti taas jõulisele tõusule.

„Praegused prognoosid põhinevad küll peamiselt asjaolul, et kuuseis on saturni mõjualast veenuse suunas liikumas, kuid siiski võime veendunult väita, et eluasemehinnad on hakanud aeglaselt, kuid kindlalt tõusma,“ väidab kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

Optimistlik prognoos numbrites tähendab seda, et käesoleval aastal tõusevad korterite hinnad Tallinnas ja teistes maakonnakeskustes 30-40 protsenti. Järgmistel aastatel hinnatõus kiireneb kliima soojenemise tõttu. Hindade tipp peaks tulema aastal 2015, mil korterite hinnad ületavad tänaseid keskmiselt 150 kuni 200 korda.

„Selleks, et jõuda Euroopa rikkamate riikide sekka peab iga eestlane palgatööst kiiresti loobuma ning ostma omale võimalikult palju kinnisvara,“ avaldab Toompark hõlpsalt rikkaks saamise valemi. „Ostma peab juba täna, sest homme ei pruugi enam kortereid pakkuda olla!“

Kui aga kevad siiski väga soe ei peaks tulema, siis võib kinnisvaraturul ette tulla ka teisi stsenaariumeid.

KV.EE indeksi vaikne langus näitab kauplemisruumi suurust

01.04.2008 Tõnu Toompark

Kinnisvara pakkumishindade taset peegeldav KV.EE indeks jätkas ka kahel viimasel nädalal vaikset liugu hindade mäe nõlvast allapoole. Tõsi – mõlemal nädalal vaid oli kahanemiseks kõigest 0,1%.

Aastataguse ajaga võrrelduna on KV.EE indeks langenud 9 protsenti. Kinnisvara reaalsed tehinguhinnad on meil samas maa-ameti andmete põhjal aastaga Eestis keskmisena kahanenud tervelt 12 protsenti.

Üsnagi suur vahe indeksi ja reaalsete tehingute hinnalanguse vahel näitab seda, et tänane eluasemeturg on muutunud justkui idamaiseks turuks, kus kauplemine on erandi asemel raudne reegel. Ostja, kes tehingu tegemisel kauplemata jätab, teeb tehingu turu keskmise tasemega võrreldes liiga kõrge hinnaga.

Edaspidi toimub hindade korrigeerumise loogika järgmiselt. Teistest pakkumishindadest lähtuval hinnatasemel müüki pandud korter ei leia portaalis ostjate tähelepanu – klikke jääb väheseks. Tähelepanu puudumisel kaovad objektikülastused. Ja nii kindlasti müügitehinguni ei jõua.

Tähelepanu võitmiseks on võimalus hinda alandada. (See alandab ka KV.EE indeksit.) Hinnaalandamine aga vähendab reeglina müüja aktsepteeritavat kauplemisruumi ehk teisisõnu paneb müüja kohe pakkumise välja “õige” hinnaga.

Täiendavalt võiks siin veel märkida, et KV.EE indeksi langus on äärmiselt tagasihoidlik võrreldes 17. märtsil Äripäevas avaldatud Viljar Arakase prognoosiga. Prognoosis tõi endine Arco Vara juht välja perspektiivi, et lähima kümne aasta jooksul kinnisvarahinnad aastatagusele tipptasemele tagasi ei jõua. Tegemist on ühe kõige mustemates värvides Eesti kinnisvaraturgu kirjeldava üllitisega.

KV.EE indeks 31.03.2008

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Количество новых квартир растет, несмотря на спад

31.03.2008 Tõnu Toompark

Количество квартир, которые были введены в эксплуатацию, в 2007 году значительно выросло по сравнению с предыдущим годом.

Хотя количество сделок на рынке недвижимости и снизилось, рост был обоснован тем, что строительство нужно было завершить.

Средняя площадь жилого помещения в прошлом году составляла 80 квадратных метров. Это было немного меньше, чем несколько лет назад. Уменьшение средней площади жилого помещения объясняется тем, что на данный момент происходит массовая застройка новых квартир. Дело в том, что большое количество строителей частного жилья не ходатайствуют о разрешении на эксплуатацию здания, а строители многоквартирных домов не могут не ходатайствовать о разрешении на эксплуатацию.

По части развития новых жилых площадей в течение нескольких лет снизилось количество 4, 5-комнатных квартир. Самыми распространенными были 1, 2, 3 комнатные квартиры.

Artikkel ilmus 31/03/2008 väljaandes DV.ee.

Statistika: eluruumide ehitus

31.03.2008 Tõnu Toompark

2007. aastal valminud (kasutusloa saanud eluruumide arv kasvas jõudsalt. Kuigi eluasemeturul tehingute arv tõmbus tagasi, siis on kasv põhjustatud sellest, et käimasolevad ehitused on tulnud ära lõpetada. Keskmise uue eluruumi pindada oli mullu stabiilselt 80 ruutmeetri kandis. See on pisut vähem kui veel mõni aasta tagasi. Uue eluruumi keskmise pinna vähenemine on seletatav uute korterite massilise arendamisega. Korterite keskmine pindala on oaga väiksem kui ühepereelamute või ridaelamute pindala.

Eeltoodu seletab ka asjaolu, et väljastatud ehituslubade alusel ehitusse lubatud eluruumide keskmine pindala on märkimisväärselt kõrgem kui kasutusse lubatud eluruumide puhul. Seda saame põhjendada faktiga, et suur hulk eraisikutest eramuehitajaid jätab hoonele kasutusloa taotlemata. Kasutusloa taotlemata jätmist aga ei saa korterelamute arendajad.

Uute eluruumide puhul on aastate jooksul vähenenud suurte (4-, 5- ja enamtoaliste) elamispindade osakaal. Seegi on põhjendatav viimastel aastatel massiliseks kujunenud korterelamute arendamisega, kus levinuimaks tooteks on olnud 1-, 2- ja 3-toalised korterid.

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmise uue eluruumi pind, m2, kvartalite lõikes

Valminud eluruumide arv ja pind

Keskmine uue eluruumi pind, m2

Kasutusloa saanud eluruumide arv ja pind

Kasutusloa saanud eluruumi pind, m2

Ehitusloa ja kasutusloa saanud eluruumide keskmine pind, m2

Ehitusloa ja kasutusloa saanud eluruumide pind, m2

Ehitusloa ja kasutusloa saanud eluruumide arv

Kasutusse lubatud eluruumide jaotus, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraarenduse praktikum – ideest teostuseni

EPL: Maamaks võib pärast hindamist lähiaastatel jälle mitmekordistuda

28.03.2008 Tõnu Toompark

Maamaksu arvutatakse praegu 2001. aasta hindade põhjal, uue hindamise aeg on ebaselge.

Ehkki 2001. aastal korraldatud korralisest maa hindamisest alates on maa väärtus mitu korda tõusnud, ootab keskkonnaminister uueks hindamiseks ettepaneku tegemiseks ära kinnisvaraturu stabiliseerumise.

Millal leiab aset järgmine korraline maa hindamine, ei tihka riigi maa-ameti spetsialistid öelda. Ettevaatlikult mainitakse, et viimasel ajal pole seda teemat arutatud, juttu on olnud kohaliku omavalitsuse valimiste aastast (2009) või 2010. aastast.

Keskkonnaministeeriumi vaatevinklist on omavalitsustele antud piisavad võimalused maamaksumäära diferentseerida ja uue hindamisega pole kiire. “Minister pole säärast ettepanekut teinud, pidades vajalikuks oodata kinnisvaraturu stabiliseerumist,” ütles ministeeriumi nõunik Agnes Jürgens.

Kehtiv maamaksuseadus võimaldab maksumääraks kehtestada 0,1–2,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas – Tallinna linnavolikogu tõstis maksumäära mullu detsembris 0,6 protsendilt 1,5 protsendini.

Hinnad on ilmselgelt tõusnud

2001. aastal maade hindamisel osalenud Tallinna maa-ameti maa hinna osakonna juhataja Tormi Tabori sõnul on ilmselge, et maa väärtus on pärast seda tõusnud, mitte langenud.

Toona jagas kolmest spetsialistist meeskond Tallinna 36 hinnatsooni ja leidis standardkrundi turuväärtuse järgi sihtotstarvete kaupa maatükkide maksustamisväärtused.

Maamaksuga seoses ringles 2004. aastal ministeeriumides ja büroodes hulk maamaksuseaduse muutmise plaane – parandusettepanekute järgi oleks muu hulgas maksuvabastuse saajate ringi piiritlemine läinud omavalitsuse pädevusse. Kui 2006. aastal jõuti seadusemuudatuse eelnõu algatamiseni, siis seal enam säärast võimalust ei olnud. Viimasel ajal pole maamaksuseaduse teema rahandusministeeriumi pressiesindaja Piret Seemani sõnul enam arutlusel olnud.

Tallinna volikogu viimane maamaksuettepanek pärineb 2006. aasta veebruarist, kui vabariigi valitsusele tehti ettepanek muuta seadust ja anda omavalitsusele õigus vähendada kõrghaljastusega elamumaal maamaksu 50 protsendi võrra.

Kui mullu vajas maksu ajatamist Tallinna piirkonnas paarkümmend võlgu jäänud maaomanikku, siis tänavu pärast maksu 2,5-kordset tõusu on maksu- ja tolliamet valmis tegelema enamate hättajäänutega.Võimalus korruptsiooniks

Statistikat põhjalikumalt uurimata võib öelda, et Tallinna maad on hindamisest möödunud seitsme aastaga mitu korda kallinenud, kinnitas kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.
Tõhusa hinnatõusu on Toompargi sõnul teinud näiteks need maatükid, kuhu kehtestatud detailplaneering lubab ehitada kõrghoone. “Kui lubatakse ehitada 15 korrust, siis võib-olla pole see praegu mõistlik, seetõttu oodatakse õiget aega ja ehitatakse kindlasti,” nentis ta.
Toompark tunnustas maa-ameti otsust viivitada hindamisega, pidades aga tõenäoliseks, et eluasemeturu stabiliseerumise ja mõistliku hinnataseme saabumiseni läheb veel poolteist aastat.
Maamaksu vastasena leidis Toompark, et maksustamine ei aita kuidagi vältida selle varaliigi koondumist suuromanike kätte, vaid annab ennekõike võimaluse poliitiliseks manipulatsiooniks. “Mida rohkem hakatakse soodustusi tegema, seda rohkem võimalusi korruptsiooniks ja häälte püüdmiseks,” ütles ta.

Artikli autor on Piret Peensoo, artikkel ilmus ajalehes Eesti Päevaleht.

Kui ma oleksin kihla vedanud… (1. osa)

28.03.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon Märtsi keskel avaldasin blogis prognoosi, et YIT Kodu ja Rime Kinnisvara jõuliselt väljahõigatud hinnalangused on tänasel kinnisvaraturul trendinäitavad. Tulevast kinnisvarahindade langust võib hinnata selle alusel, millise hinnaga neil jõuliselt müüki edendavatel ettevõtetel õnnestub lähima kuu-paari jooksul korterid rahaks teha.

Artiklit kommenteeris end Ettevõtjaks nimetanud kodanik, kes pakkus mulle kihlvedu minu aastasissetulekupeale, et minu mustad prognoosid ei täitu. Üritasin küll kihlvedu vastuvõtta, kuid Ettevõtja enam ei vastanud. Niisiis jäi väljapakutud kihlvedu paraku sõlmimata.

Keeldun nõustumast inimestega, kes ennustamist tänamatuks tööks peavad. Selleks, et asi minu poolt konkreetsem oleks, siis toon järgnevalt välja prognoosi korteriomanditehingute ja nende keskmise hinna kohta. Iga kuu lõpus teen eelmise kuu andmete baasilt kokkuvõtte, kuidas tehtu prognoosiga ühtib ning kui palju ma olen eksinud.

Nüüd asjast – korteriomandite tehingute arv

Illustratsioon Tänasel turul tehakse selgelt uute korteritega tehinguid kas väga heas asukohas oleva varaga või väga soodsa hinnaga. Ennustan, et keskmine korteriomanditehingute arv võrrelduna veebruariga 2008 langeb Eestis ja Tallinnas aastaga 15 protsenti. Tehingute arv on juba jõuliselt allapoole tulnud, kuid turu ebakindluse tõttu on langemisruumi veel.

Tehingute arvu langust saab pidurdada prognoositavast kiirem hinnalangus, mille läbi muutub kinnisvara ostjatele enam kättesaadavaks ja seeläbi riskid madalamaks. Aga mis veel olulisem – tarbijate meelestatus peab oluliselt positiivsuse suunas muutuma. Kui ühest küljest korterite hinnalangus teeb korterid enam kättesaadavaks, siis teisest küljest võib see tekitada tarbijates täiendavat ebakindlust ehk riski. Ebakindlus aga sunnib ostu veelgi enam edasi lükkama.

Korterite hinnad.

Illustratsioon Korterite hinnalanguseks prognoosin nii Tallinnas kui Eestis tervikuna 20%. Siingi võtan languse baasiks 2008. aasta veebruari. Tänase seisuga on korterite hinnad Tallinnas ja Eestis tipphindadest 2007. aasta aprillis langenud vastavalt 13 ja 15 protsenti. Täiendava hinnalanguse põhjus on esmajärjekorras märkimisväärne ülepakkumine. Tallinna ja Harjumaa turul on pakkuda suurusjärgus 4500 uut korteriomandit.

Hindadegi juures on oluline tegur turu meelestatus. Selge on, et hinnad liiguvad allapoole. See sunnib ostjaid tehingu sõlmimiseks müüjatele olulist hinnasurvet avaldama. Ostjad teevad tehingu siis ja ainult siis kui hind on nende jaoks piisavalt atraktiivsel tasemel. Ober Haus on välja toonud, et tavaline pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahe ehk kauplemisruum küündib 20 protsendini.

Korterite hinnalangust toetab ka pankade konservatiivsemaks muutuv laenupoliitika ning kärbuv väljastavate laneude maht. Samuti on tõusnud intressimäär, teisest küljest suurendavad pangad kõrgemate riskide tõttu nõutavat omafinantseeringumäära. Kinnisvaraturu tõusu vastu räägib ka aeglustuv majanduskasv.

Korterite hinnalangust saavad pidurdada taas liberaliseeruvad laenutingimused, kiirenev majanduskasv. Selliseid arenguid aga lähimas perspektiivis ette näha ei ole. Nominaalses hinnas saab kinnisvarahindade languse peatada ka näiteks kiire inflatsioon ning palgatõus.

Prognoosi ilmestavad graafikud.

Järgnevalt on toodud kaks graafikut, kus ühel on toodud korteriomanditehingute arv ja teisel tehingute keskmine ruutmeetrihind. Igakuiselt lisan siia maa-ameti andmete baasil infot, oma prognoosi selle juures korrigeerimata. Eks siis kuu aja pärast vaatame edasi, kuidas prognoosid täitumise suunas või sealt eemale liiguvad.

Korteriomanditehingute arv ja prognoos

Korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind ja prognoos, kr/m2

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Если бы я поспорил…

27.03.2008 Tõnu Toompark

В середине марта я опубликовал прогноз, что объявленные снижения цен YIT Kodu и Rime Kinnisvara показывают тенденцию на всём рынке недвижимости.

Cнижение стоимости будущих квартир можно оценить на основе того, по какой цене предприятиям удастся в ближайшие пару месяцев превратить жильё в деньги.
Статью комментировал предприниматель, который предложил мне пари на мой годовой доход, что мои «чёрные» прогнозы не сбудутся. Безусловно, я пытался выдержать спор, однако, предприниматель больше не отвечал. Таким образом, предложенное пари не было заключено.

Не могу согласиться с людьми, которые считают прогнозирование – неблагодарной работой. Для того, чтобы было более понятно, то приведу следующие прогнозы в отношении средней стоимости сделок с квартирами. В конце каждого месяца я делаю такие прогнозы и подвожу итог по данным прошлого месяца. Оцениваю, насколько мой прогноз совпадает с реальностью, а также, каковы мои недочёты.

Теперь о деле – количество сделок с недвижимостью

Сегодня в условиях рынка сделки с новыми квартирами заключаются в том случае, если жильё находится в хорошем районе или предлагается по заниженной цене. Прогнозирую, что среднее количество сделок с недвижимостью по сравнению с февралём 2008 года снижается в Эстонии и в Таллинне на 15%. Число сделок с недвижимостью уже значительно снизилось, однако, из-за нестабильности, главенствующей на рынке, следует ожидать спада на рынке.

Сокращение количества сделок с недвижимостью можно остановить, как прогнозируется, стремительное снижение цен на рынке жилья, таким образом, для покупателей объекты недвижимости будут больше доступны и риски в этой сфере снизятся. А что более важно – настроение потребителей должно в значительной степени измениться в положительную сторону. Если, с одной стороны, спад на рынке приведёт к тому, что жильё будет доступнее, то, с другой стороны, это у потребителей вызывает повышенную нестабильность, или ещё большие риски. К тому же нестабильность на рынке заставляет потребителя откладывать покупку жилья до лучших времён.

Цены на квартиры

По моим прогнозам, как в Таллинне, так и в Эстонии в целом к февралю следующего года цены на квартиры снизятся на 20%. За основу для вычислений я беру февраль 2008 года. На сегодняшний день цены на квартиры в Таллинне и Эстонии сократились соответственно на 13 и 15%. Это если сравнивать с апрелем 2007 года, когда они достигли своего пика. Причина дополнительного снижения цен заключается, прежде всего, в том, что предложение значительно превышает спрос. В Таллинне и Харьюмаа на продажу выставлено около 4500 новых квартир.

Да и в ценообразовании большую роль играет настрой на рынке. Ясно, что цены снижаются. Это позволяет покупателям оказывать на продавцов давление. Сделка заключается только тогда, когда цена становится для покупателя достаточно привлекательной. Ober Haus высчитал, что между стоимостью, за которую выставлена квартира на продажу и реальной стоимостью сделки остаётся запас для торговли примерно в 20%.

Ставшая более консервативной банковская политика при выдаче кредитов и сократившееся количество кредитов также влияют на удешевление квартир. Выросли процентные ставки по кредитам и размер самофинансирования. Против дальнейшего роста рынка недвижимости говорит замедляющийся экономический рост.

Падение цен на квартиры может остановить либерализация условий выдачи кредитов и ускоряющийся экономический рост. Но на ближайшее время этого не прогнозируется. Снижение номинальных цен на недвижимость может остановить быстрая инфляция и рост зарплат.

Графики, отражающие прогнозы

Ниже приведены два графика, на одном из которых отмечено число заключённых сделок с квартирами, а на втором средняя стоимость квадратного метра проданного жилья. Ежемесячно добавляю сюда также информацию на основе данных Земельного департамента, при этом, не корректируя свой прогноз. Так что через месяц посмотрим, насколько прогнозы совпали.
Korteriomanditehingute arv ja prognoos
Korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind ja prognoos, kr/m2

Artikkel ilmus 27/03/2008 väljaandes DV.ee.

EPL: Maamaks võib pärast hindamist lähiaastatel jälle mitmekordistuda

26.03.2008 Tõnu Toompark

Maamaksu arvutatakse praegu 2001. aasta hindade põhjal, uue hindamise aeg on ebaselge.

Kehtiv maamaksuseadus võimaldab maksumääraks kehtestada 0,1-2,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas – Tallinna linnavolikogu tõstis maksumäära mullu detsembris 0,6 protsendilt 1,5 protsendini.

Hinnad on ilmselgelt tõusnud

2001. aastal maade hindamisel osalenud Tallinna maa-ameti maa hinna osakonna juhataja Tormi Tabori sõnul on ilmselge, et maa väärtus on pärast seda tõusnud, mitte langenud.

Toona jagas kolmest spetsialistist meeskond Tallinna 36 hinnatsooni ja leidis standardkrundi turuväärtuse järgi sihtotstarvete kaupa maatükkide maksustamisväärtused.

Võimalus korruptsiooniks

•• Statistikat põhjalikumalt

uurimata võib öelda, et Tallinna maad on hindamisest möödunud seitsme aastaga mitu korda kallinenud, kinnitas kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

•• Tõhusa hinnatõusu on Toompargi sõnul teinud näiteks need maatükid, kuhu kehtestatud detailplaneering lubab ehitada kõrghoone. “Kui lubatakse ehitada 15 korrust, siis võib-olla pole see praegu mõistlik, seetõttu oodatakse õiget aega ja ehitatakse kindlasti,” nentis ta.

•• Toompark tunnustas maa-ameti otsust viivitada hindamisega, pidades aga tõenäoliseks, et eluasemeturu stabiliseerumise ja mõistliku hinnataseme saabumiseni läheb veel poolteist aastat.

•• Maamaksu vastasena leidis Toompark, et maksustamine ei aita kuidagi vältida selle varaliigi koondumist suuromanike kätte, vaid annab ennekõike võimaluse poliitiliseks manipulatsiooniks. “Mida rohkem hakatakse soodustusi tegema, seda rohkem võimalusi korruptsiooniks ja häälte püüdmiseks,” ütles ta.

Artikli autor on Piret Peensoo, artikkel ilmus 26/03/2008 ajalehes Eesti Päevaleht.

Äripind – osta või üürida?

26.03.2008 Tõnu Toompark

Ettevõttele seisab büroo- või kaubanduspinda otsides ettevõtja küsimuse ees, kas pind osta välja või võtta üürile. Alljärgnevalt on seda teemat käsitletud. Välja on toodud mõlema võimaluse plussid ja miinused.

Kinnisvara ostmine nõuab palju ressursse.

Illustratsioon Kaubandus- või büroopinna ostmiseks kulub suur summa raha. Büroo- ja kaubanduspindade ruutmeetrihinnad saavad Tallinnas alguse suurusjärgust 30 000 krooni. 100-ruutmeetrise pinna ostmiseks kulub seega 3 miljonit krooni. Pinna üürile võtta saab aga märkimisväärselt väiksema summa eest. 160-kroonise ruutmeetri üürihinna puhul kulub üürimaksetele 16 000 krooni kuus ehk 192 000 krooni aastas.

Nii saab ettevõtte büroo- või kaubanduspinna ostmist kaaluda ainult piisavate ressursside olemasolul. Rahaliste ressurssidena saab kinnisvara ostmiseks laenuvõime olemasolul loomulikult kaasata ka pangalaenu seades laenu tagatiseks ostetava äripinna.

Ettevõtte tulevikuväljavaated.

Illustratsioon Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, mil on plaan aktiivselt laieneda. Nii võib tekida olukord, kus ettevõttel on vaja lisapinda, kuid samast hoonest seda ei leia. Teise asukohta kolimine on aga raskendatud kinnisvaraturu ebalikviidsusest või kehvast turuolukorrast tingituna.

Sageli ostavad äripinnad omale stabiilse rahavooga ettevõtted, kes ei plaani oluliselt ei kasvada ega töötajate arvu kokku tõmmata. Näitena võib siia tuua hambaravi kliinikud, advokaadibürood, notaribürood. Äripinna omamises nähakse sellisel juhul kinnisvarasse investeerimise nö. kõrvaläri.

Majanduslik otsus.

Illustratsioon Büroo- või kaubanduspinna ostmise või üürile võtmise taga võib seista pelgalt majanduslik otsus. Lihtsustatult võib öelda, et kui üürikulule minevad rahavood on väiksemad kui vara ostmisel makstav intressikulu, siis on igal juhul mõistlik pind üürile võtta.

Toome lihtsustatud näite. Kui näiteks 3 miljonit krooni maksev büroopind oleks ettevõttel võimalik osta 7% intressimääraga, siis aastane intressikulu on 210 000 krooni. Kui sama(-väärse) pinna üüritasu aastas ilma kommunaalkuludeta jääb alla 210 000 krooni, siis on mõistlik büroopind üürile võtta.

Samas peab büroo- või kaubanduspinda ostes arvestama asjaoluga, et vara ostes võtab pinna omanik omale mitmed riskid. Need on näiteks riskid, mis on seotud intressimäära muutumisega, vara hinna liikumisega turul. Aga loomulikult ka näiteks tulekahju või vandaalitsemisega seonduvad riskid.

Raha kasutamise alternatiivid.

Eelmise punktiga haakuvad raha kasutamise alternatiivsed võimalused. Kui äripinna ostu kaaluv ettevõte näeb, et büroo- või kaubanduspinna ostmise projekt võiks lubada tootlust 8%, kuid samas on ettevõtjal võimalusi paigutada raha alternatiivsetesse projektidesse tootlusega 15%, siis on mõistlik äripind ostmata jätta ja investeerida kõrgemat tootlust pakkuvasse sektorisse.

Kui aga äripinna ostmisse investeeritav raha tõotab alternatiividest kõrgemat tootlust, siis tuleb raha investeerida äripinna ostmisse. Investeeringute võrdlemisel tuleb alati arvestada erinevatesse varaklassidesse investeerimisel olevate spetsiifiliste riskidega, sh. turuolukorrast tulenevate riskidega.

Kodu on kindlus.

Illustratsioon Nii nagu kodu on kindlus võib sama ka büroo- või kaubanduspinna kohta öelda. Ettevõttele endale kuuluv büroo- või kaubanduspind annab vabaduse ümberkorraldusteks omal äranägemisel.

Äripindade omanikud on reeglina paindlikud ja lähtuvad büroopindu üürile andes klientide soovidest. Seda aga nii kaua kuni tegemist on muudatustega, mis ei ole väga spetsiifilised. Suuremate ümberkorralduste puhul tähendab see aga alati kooskõlastusi pinna omanikuga.

Endale kuuluva äripinna puhul kooskõlastusi vaja ei ole – piisab vaid enda otsusest ning soovitud muudatused-ümberehitused saab kiiresti ellu viia.

Oluline osa ärist.

Büroo- või kaubanduspinna asukoht võib olla oluline osa ärist. Seda eriti kaubanduse ja/või teenindusega seonduvate tegevusalade puhul.

Kui näiteks toitlustusettevõte üürib pinna ning edukalt tegutsedes tekitab omale klientide voo, siis tekib oht, et üürilepingu lõppedes jääb toitlustusettevõte senistest klientidest ilma. Kliendid ei kao kuhugi – nemad käivad endiselt samas kohas söömas edasi. Küll aga täidavad nad teise ettevõtte kukrut.

Sellise olukorra puhul on üüripinnal tegutsenud ettevõte raisanud ressursse, mis on kulunud reklaamile, koha sissetöötamisele.

Pinda omades üüripinnast ilmajäämise ja seetõttu klientide kaotamise riski ei ole.

Vara omamine annab võimaluse võita hinnatõusust.

Illustratsioon Kiire hinnatõusu aeg on Eesti kinnisvaraturul läbi. See aga ei tähenda, et kinnisvara ei peaks olema atraktiivne investeerimisobjekt. Häid ostuotsuseid tehaksegi sageli halbadel aegadel. Kuigi vaevalt on äripinna ostjal võimalus kasu lõigata kiirest hinnatõusust, siis pikemas perspektiivist kinnisvarahinnad tõenäoliselt siiski tõusevad.

Kinnisvara hinnatõus annab omanikule võimaluse hinnatõusust kasu saada. Büroo- või kaubanduspinda üürile võttes läheb kinnisvara hinnatõus (või langus) üürilevõtjast mööda.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et büroo- või kaubanduspinna üürimisel ja ostmisel on mõlemal hulk plusse ja miinuseid. Seistest otsuse ees, kas äripind võtta üürile või osta peab iga ettevõtja otsuse üle kaaluma arvestades tema plaanidest tulenevaid tegureid. Kui samades tingimustes üks ettevõtja kaldub ostuotsuse poole võib teine ettevõtja otsustada kõhklematult äripinna üürilevõtmise kasuks. Oluline on, et üks või teine otsus ei saaks langetatud pimesi, vaid kaalutletult kõiki asjakohaseid tegureid arvestades.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Statistika: sisemajanduse koguprodukt ja laenude suhe SKPsse

24.03.2008 Tõnu Toompark

Sisemajanduse kogutoodang jätkas 2007. aastal kasvu. SKP kasvunumbriks tuli kokkuvõttes 7,1 protsenti. Jälgides kvartalite lõikes sisemajanduse kogutoodangu kasvu, siis näeme, et kasvukõver on võtnud suuna allapoole. Siiski on veel igal juhul tegemist positiivse kasvuga – 7,1 protsenti majanduskasvu ei ole sugugi madal number.

Eluasemeturul toimuv on aeglustanud kinnisvaratehingute mahtu. Seetõttu on vähenenud ka uute eluasemelaenude väljastamine. Viimane omakorda on viinud olukorrani, kus eraisikulaenude ja eluasemelaenude suhe sisemajanduse kogutoodangusse on küll aastataguse ajaga võrreldes suurenenud, kuid kasv on aeglustunud. 2008. aastal jätkuv eluasemetehingute kokkutõmbumine ei välista olukorda, kus laenumahtude suhe sisemajandusekogutoodangusse 2008. aasta jooksul väheneb.

SKP jooksev- ja 2000. a. püsihindades, miljard krooni

SKP muutus püsivhindades võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Eraisikulaenude ja eluasemelaenude jääk SKPst ja SKP kasv, %

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Statistika: põhivarainvesteeringud

20.03.2008 Tõnu Toompark

Põhivarainvesteeringud lõid 2007. aastal taas rekordeid – need suurenesid 10 protsenti. Siiksi on aasta varasemaga võrreldes juurdekasv märkimisväärselt väiksem.

Tähelepanu väärib asjaolu, et hoonete ja ehitiste soetamisele kulutasid Eesti ettevõtted mullu 20 protsenti vähem raha kui aasta varem. Hoonete ja rajatiste ehitamine ning rekonstrueerimine nõudsid 2007. aastal siiski 24 protsenti enam ressursse.

Ainult aeg näitab, mida teevad ettevõtted 2008. aastal. Kui eeldada majanduskasvu jahtumist, siis peaksid vähenema ka investeeringute mahud.

Ettevõtete investeeringud põhivarasse kvartalite lõikes, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Ettevõtete investeeringud põhivarasse, sh. hoonete ja rajatiste ehitamine ja rekonstrueerimine ning hoonete ja rajatiste soetamine, miljon krooni

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Kinnisvaratehingute hinnad avalikuks? Miks ka mitte?

19.03.2008 Tõnu Toompark

Äripäeva blogis teeb Sven Sester ettepaneku teha kinnisvaratehingute hinnad avalikuks. Eesmärk muuta kinnisvaraturg läbipaistvamaks.

Illustratsioon Arvan, et idee on hea. Isegi väga hea. Mida enam läbipaistev kinnisvaraturg on seda efektiivsemalt see toimib. Läbipaistvad tehinguhinnad annavad võimaluse nii kinnisvara ostjatel kui müüjatel tehinguid teha enam õiglasel turutasemel. Läbipaistev kinnisvaraturg vähendab märkimisväärselt võimalust, et inimene teeb tehingu vale hinnaga tema vähese informeerituse tõttu.

Õnneotsijatel ja sogases vees kalastada armastavate kodanike leib muidugi info avalikustamise tulemusel väheneb. Ja see on ju hea.

Kinnisvara tehinguhindade avalikustamise esimene hea samm oleks juba seegi kui maa-ameti veebilehel olevad andmed oleksid avaldatud täiel määral. Täna avaldab maa-amet andmed ainult sellisel juhul kui vastava suurusega korteriomandite tehinguid on toimunud enam kui viis.

Osad tehingud võivad jääda nö. tavakasutaja eest varjatuks, sest maa-amet avaldab andmeid korteriomandi suuruste lõikes. Korteriomandite suurused on järgmised: 10…29,99m2, 30…40,99m2, 41…54,99m2, 55…69,99m2 ja 70…249,99m2. Kui nüüd mõne suurusega korteriomandiga on küll tehinguid tehtud, kuid tehinguid on tehtud vähem kui 5, siis maa-amet infot ei avalda. Äärmuslik olukord võib olla selline, et iga suurusega korteriomanditega on tehtud 4 tehingut, kuid ühtegi tehingut avaldada ei saa, sest tehinguid on alla viie.

Illustratsioon Probleem tekib siis kui piirkonnas tehaksegi väga vähe tehinguid, kuid tehinguinfot oleks huvilisel vaja.

Näiteks on selliste osaliste andmete põhjal Tallinna lähistel Rae vallas asuvas Jüri alevikus tehtud 2004 kuni 2007. a. nelja aasta ehk 48 kuu jooksul tehtud kuude lõikes vaadatuna korteriomanditehinguid kõigest 23 kuul kokku 526 tehingut.

Kui aga vaadata tehingute arvu nelja aasta lõikes, siis võime arvata, et iga suurusega korteiromandiga vähemalt viis tehingut on tehtud ja midagi “kaduma” ei lähe. Nelja aasta lõikes on Jüri alevikus tehtud korteriomanditehinguid 758. See tähendab, et momendil läheb lühiajalist statistikat otsivate inimeste jaoks 30 protsenti infost kaduma.

Tänasel kiirete muutustega kinnisvaraturul on aga kiire info äärmiselt oluline. Põhinedes samadel maa-ameti andmetel saame öelda, et 2007. a. oli keskmine korteriomandi ruutmeetri hind kõrgem kui 2006. aastal. Samas ei ole kellelegi saladus, et hindade tipphetk oli 2007. a. kevadel – aprillis 2007 oli Eesti korteriomanditehingute keskmine hind 19341 krooni. Aasta lõpuks olid tipphinnast järgi jäänud 16 766 krooni, mis teeb tipist vaadatuna languseks 13%.

Illustratsioon Samas ei saa öelda, et tehinguandmed oleksid täielikult salajased. Andmetele on juurdepääs ligi 20 litsenseeritud hindajal, kel on võimalus saada detailsemat infot kui vaid tehingute arv või keskmised hinnad. Seega ei päde andmete salastamiseks põhjendus, et tegemist on ülisensitiivse infoga.

Kinnisvaratehingute statistika peaks olema avalik täiel määral. Kinnisvaraomanike info on meil avalik läbi kinnistusregistri. Pisutki nutikam inimene võib keskmiste näitajate statistikale nii-ehk-naa välja kalkuleerida orienteeruva huvipakkuva kinnisvara ligikaudse väärtuse. Tehinguinfo avalikustamine ei saa kellelegi kahju tekitada. Küll aga annab tehingustatistika avalikustamine võimaluse muuta kinnisvaraturg enam läbipaistvaks ja seeläbi efektiivsemaks.

Korteriomanditehingute keskmine hind Eestis ja Jüri alevikus

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Pidu kinnisvaraostjate tänavas

18.03.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Tehingute nappuses vaevleval Eesti elamispindadeturul on palju räägitud hindade langusest. Julgemad või skandaalihimulisemad kirjeldavad olukorda kinnisvarakrahhina. Kinnisvaraarendajad on ajakirjandusväljaannete esikaante abil hindu langetanud mõnede või koguni mõnekümne protsendi kaupa. Vähemat tähelepanu on pälvinud vanemate korterite hinnad ja nende langus. Lühianalüüs näitab, et kuigi tehingute arv on aastatagusega märkimisväärselt langenud, siis korterite hindade langus on veel marginaalne.

2008. aasta veebruari seisuga tehti Harju maakonnas 735 korteriomanditehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 21 930 krooni. Tartu maakonnas tehti 163 korteriomanditehingut keskmise ruutmeetri hinnaga 16 384 krooni. Pärnu maakonnas olid vastavad numbrid 81 ja 14 201.

Keskmine korteriomandi ruutmeetrind Pärnu-Tartu-Harju maakonnas langes 2008. a. veebruari kuuks aastaga vahemikus 7 kuni 9 protsenti. Siin on tegemist reaalsete tehingute baasilt arvestatud hinnalangusega. Tegemist ei ole hiigelkõrgete pakkumishindade langetamisega mõistlikule (või mõistlikumale) tasemele.

Korteriomanditehingute arv

Tipphindadega võrreldes on hinnalangus siiski suurem. Korteriomandite tipphinnad olid meil 2007. aasta kevadel aprillis-mais. Võrreldes selle ajaga on korteriomandite hinnad veebruariks 2008. a. langenud Harju maakonnas 12, Tartu maakonnas 8 ja Pärnu maakonnas kogunisti 26%.

Toodud graafikult näeme, et hinnad on küll tõusutsükli tänaseks läbinud, kuid väga selget langustrendi need veel võtnud ei ole. Pigem on korterite hinnatase stabiliseerunud kerge kaldumisega languse suunas. Siiski võib prognoosida, et hinnalangus ei jää tulemata. Selle peamiseks põhjuseks on suur elamispindade ülepakkumine.

Korteriomanditehingute ruutmeetrihind

Senisest marginaalsest hinnalangusest enam mõjutab kinnisvaraturgu kärbuv tehingute arv. Võrreldes aastataguse ajaga langesid veebruaris 2008. a. korteriomanditehingute arvud nii Harju, Tartu kui Pärnu maakonnas vahemikus 41 kuni 44 protsenti. Tegemist on märkimisväärse langusega tehingute arvus.

Tehingute arvu suur langus on põhjustanud illusoorse olukorra, kus vara omanikud (eraiskutest korteriomanikud ja kinnisvaraarendajad) eeldavad, et nad on kalli vara omanikud. Paraku nende unelmatest pärit hindadega ei ole võimalik seda vara realiseerida. Sageli on isegi hea ja õiglase hinnaga kauba realiseerimisel probleemiks müüjal puuduolev või puudulik turundus- ja müügialane oskusteave.

Mida enam tehingute arv kokku tõmbub, seda enam avaldub surve korterite hindadele. Uute korterite arendajatel on tarvidus intressikulud katta ja seetõttu vajatakse müüki „iga hinna eest“. Raskes olukorras on ebalikviidsel turul need, kel vaja ka vanemaid korterid müüa, sest uusarendusest alguse saanud hinnalangus on kandunud ka sellesse turu sektorisse.

Illustratsioon

Huvitav on asjaolu, et kinnisvaratehingute langus Tartu, Pärnu ja Harju maakonnas on vähendanud nende maakondade osakaalu kogu Eesti kinnisvaratehingutest. Kui aasta tagasi veebruaris tehti eelmainitud kolmes maakonnas 76% Eesti korteriomandite tehingutest, siis käesoleva aasta veebruariks on osakaal langenud 69 protsendini. Siis saame järeldada, et teised maakonnad on Eesti korterituru „kriisist“ vähem mõjutatud ning elavad oma enda elu.

Tehingute arvu alusel otsustades oleme täna korteirte turuga 2004. aasta alguse tasemel. Täna puudub turul tegur, mis võiks kinnisvaratehingute arvu jõuliselt tõsta – hinnad on endiselt kõrged ja turuosalistel puudub usaldus edasiste arengustsenaariumite osas. Hindade langus ja usalduse taastumine turu osas saaksid olla tegurid, mis tehingute arvu taas tõusule pööraksid. Tänane kinnisvaraturu olukord on pidu kinnisvaraostjate tänavas. Valikuvõimalus on lai, ostuotsusega kiirustama ei pea, hinnad on kaubeldavad. Mida enamat tahta.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvaramaakleri täiendkoolitus

Tänased hinnalangetused annavad aimu kinnisvaraindeksist aasta lõpus

17.03.2008 Tõnu Toompark

Illustratsioon

Kahe viimase nädala jooksul on elamispindade hindade liikumisi kajastav KV.EE kinnisvaraindeks langenud 0,1 ja 0,6%. Indeksi muutused on väiksed, kuid samas väga kindlasuunalised. Viimase 52 nädala ehk ühe aasta jooksul on indeks nädala lõikes tõusnud 13 nädalal. Langenud on indeks aga 39 nädalal. Aastane indeksi langus on kokku 9,1%.

Momendil võib öelda, et turul müüjad langetavad terahaaval müügipakkumiste hindu ning ootavad, millal ostjad tagasi turule tulevad. Väikeste sammude haaval hindade langetamine aga müüki ei taga – see ei suuda suurest pakkumiste massist eristuda.

Ehe näide edukast müügist tänu hinnalangustele on YIT Kodu pakkumised, kus paarikümneprotsendilised hinnalangused on aidanud käesoleva aasta jooksul müüa üle 50 korteri. Ühelgi teisel arendajal ei ole ligilähedastki müüginumbrist sellele vastu panna.

Põnevusega võib jälgida Rime Kinnisvara hindade langetamise kampaaniat, kus korterite hinnad vähenevad reaalajas. Huvipakkuv küsimus on, et millisel hinnatasemel lõpuks ikkagi korterid ära ostetakse?
Rime ja YIT lõplikud hinnalangused võiksid olla märgid, mis näitavad meile KV.EE kinnisvaraindeksi minimaalset langust aasta lõpuks.

KV.EE kinnisvaraindeks

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Statistika: Töötus veel langeb

17.03.2008 Tõnu Toompark

Töötute arv jätkas 2007. a. lõpus languse trendi. Aasta viimases kvartalis oli meil töötuid 28 100 inimest. Hõivatute hulk jõudis 2007. a. viimases kvartalis 654 000 inimeseni.

Madal töötus ja kõrge tööhõive tähendab ettevõtete poolt vaadatuna survet palkadele ning kindlasti ka seda, et tegemist on tööjõu puudusega.

Töötuse määr oli 2007. a. 4,7%, mis on viimase 10 aasta madalaim näitaja. Seejuures on tänane töötuse määr kordades madalamkui näiteks 2000. aastal, mil töötuid oli pea 90 000 inimest.

Tuleviku suunas vaadates võib arvata, et töötute hulk ning tööpuudus on pigem suurenemas. Sedapõhjusel, et majanduskasv hakkab eeldatavasti vähenema ning ettevõtted vajavad jahtuvas majanduses vähem tööjõudu.