Tõnu Toompark: kinnisvaramaks oleks hea võimalus asi Rootsi moodi vussi keerata

Tõnu ToomparkEesti elamispindade turu vaatest olid 2021. a. kõige olulisemad tegurid elamispindade pakkumise defitsiit ja väga kiire hinnatõus. Mõlema teguri ema-isa ehk juurpõhjused on rahatrükk ja inflatsioon ehk samad tegurid, mis määrasid majanduse peavoolu 2021. aastal ning määravad paaril järgneval aastal.

Elamispindade pakkumise defitsiit tähendab, et Tallinna talve haku 1700-1800 uue eluruumi pakkumise juures on müügitempot (ehk nõudlust) arvestades pakkumiste puudujääk 1000-1500 uut korterit. Selline vajakajäämine tähendab vähemalt lühikeses perspektiivis hinnatõusu jätku.

Keskmise Tallinna korteritehingu kallinemise määr 15-16% on uute-vanade ehk kallite-odavamate korterite proportsiooni muutuse tõttu tegelikkusest kaugel allpool. Üsna julgelt võib öelda, et samaväärne Tallinna korter kasvatas 2021. aasta jooksul väärtust 20-25% võrra. Pole sugugi erandlik, kui mõne uute korterite arendusprojekti on aasta jooksul kerkinud 30-35%. Ja tehingute hoog ei vaibu. Oktoobris ja selle järel novembris tehti Tallinna ühe kuu korteritehingute viimase 12 aasta rekordid ehk vastavalt 1046 ja 1098 tehingut.

Miks see üldse suure pildi juures oluline on?

Tallinna elamispindade kättesaadavus ehk sissetulekute-hindade-laenutingimuste kombinatsioon on kuni 2020. aastani olnud suhteliselt hea. Ühe keskmise palga suuruse sissetulekuga on viimase 10 aasta jooksul olnud üsna hõlbus osta Tallinna keskmist ehk Mustamäe-Lasnamäe nõukogudeaegset korterit. Parema kvaliteediga ehk uuema korteri ostmiseks on olnud vaja kõrgemat sissetulekut või mitut sissetulekut.

Tänavune hinnaralli liigutab meid olukorra suunas, kus elamispindade kättesaadavus väheneb. Elamispinna omamine on läbi aja olnud hea säästmise elemendiga võimalus isiklikku rikkust kasvatada. Laienev üüriturg on mingis mõttes hea ja annab elamispindade kättesaadavusele lisamõõtme. Samas tähendab eluruumide omanikuasustuse vähenemine igakuiste laenumaksetega kodu väljaostvate inimeste ringi kokkutõmbumist ehk ühe tegurina pikas reas kapitali kontsentreerumist ehk ebavõrdsuse suurenemist.

Juba räägitakse, et maksusüsteemi on vaja ümber vaadata.

Ümbervaatamise neutraalse sõnakõlksu taha peidetakse saamatult tahtmine maksukoormust tõsta. Siit-sealt käib läbi mõte kinnisvaramaksu kehtestamise / suurendamise osas. Investori vaatest tähendab elamispindade maksustamine seda, et pikas vaates tuleb üürnikel maks kinni maksta.

Elamispindade kättesaadavuse vaatest tähendab elamispindade täiendav maksustamine head võimalust Eesti elamispindade turg ja elamispindade kättesaadavus keerata sama vussi, kui on seda teinud näiteks Rootsi. See tähendab ühest küljest kontrollitud madalaid üürihindu, kuid vaid vähestele võimalust madala üürihinnaga mõistliku aja jooksul eluase leida. Lisasümptomitena tulevad mängu must üüriturg, väga kehva elamispindade kättesaadavus, elamispindade pakkumise defitsiit, eluasemete kvaliteedi ja üürisuhetega seonduvad probleemid, reguleerivate ja korraldavate ametkondade paisumine jne.

Mõttekäigu alguse juurde tagasi tulles – majanduse põhihoovused paneb paika rahatrükk ja inflatsioon. Neid tegureid enam tagasi ei võta, need linnud on juba puurist välja lastud. Liikumise suund on nii määratud.

Paika tuleks panna, millises suunas soovib avalik sektor elamispindade turgu ehk elamispindade kättesaadavus lükata? Äkki võiks mõelda etteantud rajalt kõrvale pööramise peale?

Koolitus “Kinnisvara arendusprojekti juhtimine” toimub 27/01/2022

27/01/2022 toimub Kinnisvarakoolis koolitus “Kinnisvara arendusprojekti juhtimine“. Koolitusel annavad ehitus- ja projekteerimisvaldkonna spetsialist Marko Sula, Noblessner Arenduse investeeringute juht Andrus Väärtnõu ja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ülevaate kinnisvaraprojekti juhtimisest algusest lõpuni ehk alates soovist ja tahtest tegeleda kinnisvara arendamisega kuni protsessi lõpuni ehk garantiiperioodi lõppemiseni.

Koolitus on suunatud:

  • eraisikutele ja väikeinvestoritele, kes plaanivad arendada endale kuuluval kinnistul kinnisvara;
  • investoritele, kes plaanivad soetada kinnistu, et sellel hakata arendama kinnisvara;
  • maakleritele, kes vahendavad uusarendusi ja soovivad hoomata kogu arenduse protsessi;
  • kinnisvara hindajatele, kes tegelevad kinnistute hindamisega;
  • kõigile kinnisvaraspetsialistidele, kes soovivad olla kursis kinnisvaraarendamise erinevate protsesside ja etappidega;
  • kõigile omavalitsustöötajatele ja riigiametnikele, kes puutuvad kokku kinnisvaravaldkonnaga.

Koolitus “Kinnisvara arendusprojekti juhtimine” toimub 27/01/2022 kell 10.00-15.30 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Valitsuse korraldusest lähtuvalt võime klassiruumi oodata inimesi, kes on valmis kandma kaitsemaski ja suudavad tõestada oma nakkusohustust. Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Zoom’i keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark

Koolituste ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Pro Kapital: AS-i Pro Kapital Grupp nõukogu määras uue juhatuse esimehe

Pro KapitalAS Pro Kapital Grupp (Pro Kapital) annab teada, et 31. detsembril 2021 lõppevad kahe juhatuse liikme – ja Edoardo Preatoni – volitused. 1. jaanuarist 2021 lahkub Paolo Michelozzi juhatuse esimehe ametist, kuid eeldatavasti jääb ettevõttesse tegevjuhi ametis, et keskenduda elamukinnisvara arendamisele. Paolo Michelozzi ei jätka AS-i juhatuse liikmena, kuid eeldatavasti jätkab kontserni tütarettevõtete juhatuse ja nõukogu liikmena.

„Soovime tänada Paolot tema enam kui 20 juhatuse esimehena teenistuses oldud aasta eest. Arvestades, et ettevõtte tegevus keskendub peamiselt kinnisvara arendusele, on meil hea meel, et Paolo kaalub jääda tegevjuhi võtmepositsioonile, et jätkata Pro Kapitali äritegevuses kõige olulisema osa arendamist,“ ütles AS-i nõukogu esimees Emanuele Bozzone.

Alates 1. jaanuarist 2022 on AS uueks juhatuse esimeheks Edoardo Preatoni, kelle ametiaega pikendati 31. detsembrini 2024. „Edoardo on olnud Pro Kapitali juhatuses üle viie aasta ning meil on hea meel, et ta on otsustanud edeneda juhatuse esimehe ametikohale, et tuua ettevõttesse uut energiat ja visiooni,” tervitas äsja ametisse nimetatud juhatuse esimeest Emanuele Bozzone.

Alates 1. jaanuarist 2022 jätkab AS juhatus järgmises koosseisus: Edoardo Preatoni (juhatuse esimees) ja Angelika Annus (finantsjuht). AS-i Pro Kapital Grupp kontserni kuuluvate tütarettevõtete juhatused ja nõukogud plaanivad jätkata seniste koosseisudega.

Tallinn majutas sel suvel 92% rohkem siseturiste kui 2020. aastal

TallinnTallinna ettevõtlusvaldkonna prioriteetideks lõppeval aastal oli COVID-19 piirangute tõttu kannatada saanud ettevõtjate toetamine. Sellele lisaks algatas linn erinevaid ringmajanduse projekte.

„Linn jätkas aasta vältel koroonaviiruse tõttu kannatada saanud ja turismile suunatud ettevõtjate toetamist suunatud abimeetmete pakettidega. Seda eeskätt vanalinnas rendisoodustuste andmisega linna pindadel. See toetusmeede jätkub ka tuleval aastal jaanuarist aprillini,“ selgitas abilinnapea Joosep Vimm.

Statistika kohaselt majutati pealinnas tänavu suvekuudel rohkem siseturiste kui eales varem. Suvekuudel ööbis Tallinna majutusettevõtetes 84 100 eestimaalast, see on kolmandiku võrra enam kui 2019. aastal ning 92% rohkem, kui 2020. aastal.

Turismisektoris panustas linn seoses rahvusvahelisele reisimisele kehtestatud piirangutele rohkem siseturule. Nii pakuti näiteks kampaania „Avasta suvist Tallinna“ raames koostöös hotellidega välja kolm ööd kahe hinnaga ja kõikidele kampaaniapaketi ostnutele tasuta Cardid linna avastamiseks.

„Sügisel läbi viidud uuringus oli Tallinna vanalinna maine väga positiivne, keskmine rahulolu näitaja oli 8,6 palli 10st. Aga saab veel paremini. Linna ülesanne on luua mugav ja huvitav avalik ruum ja ajaveetmise võimalused. Tuleval aastal on meil põnevaid plaane, mis loodetavasti mitmekesistavad vanalinna ja toovad sinna veelgi enam kohalikke,“ lisas Vimm.

Ettevõtluse ja turismi kõrval on jätkuvalt oluline ka ringmajandus ning rohepööre laiemalt. „Ringmajanduses on Tallinna üks olulisemaid eesmärke biojäätmete liigiti kogumise arendamine ja suurjäätmete kogumine. Tänavu jagas linn kortermaja elanikele koduses majapidamises vajalikke ja sobivaid biojäätmete kogumisnõusid ning jätkame projektiga ka järgmisel aastal, kuid suunitlusega era- ja paarismajade elanikele,“ ütles Vimm.

Ühtlasi on linnal käimas kompostrite pilootprojekt koostöös OÜ-ga, et leida sobivaimad lahendused üksikelamutele, paarismajadele ja lasteaedadele. Alates 2024. aastast tuleb vastavalt jäätmeseadusele kõiki biojäätmeid eraldi koguda.

Selleks, et keskkonnasäästlikud valikud oleksid kättesaadavamad, on 2022. aasta kevadest Tallinna jäätmejaamad avatud iga päev. “Lisaks katsetame erinevaid jäätmete tasuta ära andmise viise. Näiteks plaanime järgmisel aastal kord kvartalis nädala jooksul teha suurjäätmete, sealhulgas kasutuskõlbmatu mööbli, kogumise kampaaniaid. Tänavu alustati koostööd ka Uuskasutuskeskusega ning järgmise aasta alguses lisatakse Paljassaare jäätmejaama korduskasutusruum, kus elanikud saavad jätta ja võtta sealt korralike asju,“ ütles Vimm.

Tartu toetab miljööväärtuslike hoonete ja kahekorruseliste puukuuride restaureerimist 80 000 euroga

TartuTartu toetab miljööväärtuslikel aladel asuvate hoonete arhitektuursete detailide restaureerimist ning kahekorruseliste puukuuride remontimist või ehitamist uuel aastal kokku 80 000 euroga.

Toetust saab taotleda miljööaladel asuvatele või miljööväärtusega enne 1944. aastat ehitatud hoonetele, mis on üksikobjektidena kaitse alla võetud. Toetus on mõeldud arhitektuursete originaaldetailide, nagu akende, välisuste, nende piirdelaudade ja luukide, fassaadikaunistuste ja varikatuste restaureerimiseks.

Viiendat aastat järjest on võimalik taotleda toetust ka miljööväärtuslikel aladel asuvate kahekorruseliste puukuuride taastamiseks või uue kuuri püstitamiseks.

Restaureerimistoetus jaguneb taotlejate vahel proportsionaalselt, kõrgem protsent määratakse restaureeritavatele detailidele. Lõplik toetuse määr sõltub nii taotlejate arvust kui ka esitatud kulude suurusest. Kõrgeim võimalik toetuse määr on 50 protsenti töökuludest ning suurim võimalik toetussumma taotleja kohta on detailide puhul 5000 eurot ja kuuri puhul 7000 eurot. Toetus makstakse välja pärast lõpparuande kinnitamist.

Toetust saab taotleda nii 2022. aastaks planeeritud töödele kui ka 2021. aastal tehtud töödele. Uuel aastal tehtav töö peab valmis saama sama aasta novembriks.

Toetuse taotlemiseks tuleb hiljemalt 1. märtsiks esitada arhitektuuri ja ehituse osakonnale avaldus koos nõutud lisadega. Avalduse blankett, tingimused ning vajalike lisade loetelu on leitavad linna kodulehelt: www.tartu.ee/et/restaureerimistoetused.

Tartu linna üldplaneering annab ülevaate, kas hoone on ehitatud enne 1944. aastat ning kas see asub miljööväärtuslikul alal: https://gis.tartulv.ee/yldplaneering2040/muinsuskaitse_miljoo/?page=page_0

Restaureerimistoetuste jagamisega soovib linn toetada ajalooliste piirkondade autentse miljöö säilimist. Toetust jagatakse Tartus alates 2001. aastast.

Hepsor: Hepsor ASi tütarettevõte omandab Lätis ärikondliku kinnisvaraarendusprojekti

Hepsor ASi tütarettevõte Hepsor Latvia OÜ sõlmis 28. detsembril 2021 võlaõigusliku ostu-müügilepingu, millega omandab Riia linnas Ganibu Dambis 17A asuva kinnistu kogupindalaga 30 624 m2. Kokku on kinnistul 13 erineva ärikondliku funktsiooniga hoonet kogupindalaga 11 564 m2, millest on kehtivate rendilepingutega kaetud ligikaudu 70%. Tehingu hind ei kuulu osapoolte kokkuleppel avalikustamisele.

Hepsor AS-i juhatuse liige Henri Laks ütles: “Tegevusmahtude kasvatamine Läti kinnisvaraturul on osa meie kasvustrateegiast ning pole juhus, et ka teine detsembris sõlmitud tehing tuleb just sealt. Käesoleva tehingu eesmärk on omandatud kinnistule rajada laialdaste võimalustega ärikompleks, kust ei puuduks nii kontorid kui ka lao- ja kaubanduspinnad. Projekti kogumahuks on ligikaudu 25 000 m2, millest esimene osa peaks valmima 2024. aastal. Projekti lõplik valmimine jääb 2025. aastasse.“

Lisainfo:

Hepsoril on nüüdseks Lätis kolm ärikondliku ja kaheksa elukondlikku kinnisvara arendusprojekti, millest on valmis kaks elukondlikku arendusprojekti ning ehituses kolm elu- ja ärikondliku arendusprojekti.

Ehituses olevatest projektidest valmib 2022. aasta esimeses kvartalis Riias Balozu 9 elukondlik arendusprojekt. Kõigile 18 korterile on sõlmitud võlaõiguslepingud. 2022. aasta kolmandas kvartalis valmib Riias Ulbrokas 30 asuv stock-office, mille 3 645 m2 renditavast pinnast on rendilepingutega kaetud 72%. 2023. aasta teises kvartalis valmib Riias Gregora iela 2a kaks kortermaja, milles on kokku 116 korterit.

15. detsembril ostis Hepsor Latvia OÜ arendusprojekti aadressil Braila 23, Riia linnas. Vastavalt planeeringule võib kinnistule rajada ligikaudu 100 korterit ning projekt valmib eeldatavasti 2024. aastal.

Hepsor: Subsidiary of Hepsor AS to acquire a commercial property development project in Latvia

On 28 December 2021 Hepsor Latvia OÜ, a subsidiary of Hepsor AS, signed a contract under law of obligation to acquire a property of 30,624 m2 in Ganibu Dambis 17A, City of Riga. The property has 13 buildings of different commercial functionality and approximately 70% of its total area of 11,564 m2 is covered by lease agreements. The price of the transaction is not subject to disclosure as agreed by the parties.

Henri Laks, Member of the Management Board of Hepsor AS, said: “Expanding operations in the Latvian real estate market is part of our growth strategy and it is no coincidence that the second transaction concluded in December also comes from Latvia. The aim of current transaction is to build a business complex with extensive opportunities such as offices, warehouses, and retail space. The total volume of the project is approximately 25,000 m2, the first part of which should be completed in 2024. The completion of the whole project is expected in 2025. ”

Additional information:

Hepsor has now in Latvia three commercial and eight residential development projects, two of residential projects have been completed and three residential and commercial development projects are still under construction.

The completion of Balozu 9 residential development project is expected in the first half of 2022. Contract under law of obligations has been signed for all 18 apartments. Stock-office at Ulbrokas 30, Riga is expected to be completed in the third quarter 2022. Out of 3,645 sqm 72% of leasable area is covered with lease agreements. In the second quarter of 2023 the construction of two residential properties for 116 apartments at Gregora iela 2a, Riga will be completed.

On December 15, Hepsor Latvia OÜ purchased a development project at Braila 23, Riga. The zoning allows construction of up to 100 apartments. The expected completion of the project is in 2024.

Pro Kapital: The Supervisory Council of AS Pro Kapital Grupp has appointed a new CEO

Pro KapitalAS Pro Kapital Grupp (Pro Kapital) informs that on 31 December 2021 the term of office ends for two current Members of the Board – Paolo Michelozzi and Edoardo Preatoni. From 1 January 2022 Paolo Michelozzi is stepping down as the group’s CEO, but is estimated to remain with the group as its COO to focus on residential real estate developments. Paolo Michelozzi will not continue as a member of the Management Board of AS Pro Kapital Grupp, but is estimated to remain active in the Management Boards and Supervisory Councils of group subsidiaries.

“We would like to thank Paolo for his services as the CEO and member of the Management Board of Pro Kapital being with the company for more than 20 years. Given that the company’s activities shall be concentrating mainly on development, we are glad that Paolo considers to accept to remain in the key position of COO in order to be in the forefront of the most important part of Pro Kapital’s business,” said the Chairman of the Supervisory Council of AS Pro Kapital Grupp, Emanuele Bozzone.

From 1 January 2022 Edoardo Preatoni is appointed as the new CEO of AS Pro Kapital Grupp and his term of office is extended until 31 December 2024. “Edoardo has been on the Management Board of Pro Kapital for more than five years and we are happy that he has decided to progress to the CEO position and bring new energy and vision to the company,” greeted Emanuele Bozzone the newly appointed CEO.

From 1 January 2022, the Management Board of AS Pro Kapital Grupp shall continue in the following composition: Edoardo Axel Preatoni (CEO) and Angelika Annus (CFO). The Management Boards and Supervisory Councils of AS Pro Kapital Group subsidiaries are estimated to continue in currently established compositions.

KV.EE: Harjumaa korterite eest küsitakse aastatagusest 19% rohkem

Harjumaal pakuti kinnisvaraportaalis KV.EE 11.2021 müügiks 4107 korterit keskmise hinnaga 266 €/m². Aastataguse perioodiga võrreldes on majade müügipakkumisi jäänud 30% vähemaks. Vähesem pakkumine on ajanud hinnad kiirelt kasvama. Aastane korterite pakkumishindade tõus Harjumaal on 19%.

Korterite pakkumiste arv on vähenenud pea kõikides Harjumaa omavalitsustest. Mõnel pool – näiteks Kiili vallas ja Keilas – on korterite müügipakkumiste arv portaalis KV.EE olulisel määral kasvanud. Selle taga on üksikud arendusprojektid, mis on pakkumiste arvu suurendanud.

Paarikümne protsendi suurune pakkumishindade kallinemine portaalis KV.EE on üsna tavapärane enamikus Harjumaa piirkondades. Hinnatõusu taga on kõrge nõudlus eelkõige Tallinnas, mis on tugeva lainena kandunud väiksematesse korterituru piirkondadesse.

Lihtsustatuna võib öelda, et Harjumaa korteriturul on nõudlust kõikide korterite järele sõltumata nende asukohast ja kvaliteedist. See on kinnisvaramüüjatele andnud hea võimaluse hindu tõsta. Kiire hinnatõus on turule toonud uusi kiirustavaid ostjaid, mis suurendab napi pakkumise tingimustes nõudlust veelgi.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Korter / müük: kuulutuste arv (tk) ja selle muutus (%) Korter / müük: kuulutuste hind (€/m²) ja selle muutus (%)
11.2020 11.2021 Muutus, % 11.2020 11.2021 Muutus, %
Harjumaa 5 886 4 107 -30% 2 274 2 696 19%
Anija vald 44 28 -36% 1 082 1 011 -6%
Harku vald 206 29 -86% 1 954 2 018 3%
Jõelähtme vald 31 40 29% 1 615 2 133 32%
Keila 51 127 149% 1 377 2 393 74%
Kiili vald 10 90 800% 1 958 2 376 21%
Kose vald 34 24 -29% 874 991 13%
Kuusalu vald 17 10 -41% 714 853 19%
Loksa 20 29 45% 496 608 23%
Lääne-Harju vald 105 85 -19% 585 804 37%
Maardu 152 59 -61% 1 311 1 570 20%
Raasiku vald 9 8 -11% 1 225 1 243 2%
Rae vald 179 93 -48% 2 050 2 411 18%
Saku vald 70 22 -69% 1 909 2 333 22%
Saue vald 137 93 -32% 1 662 1 990 20%
Tallinn 4 738 3 329 -30% 2 445 2 885 18%
Viimsi vald 83 41 -51% 1 924 2 323 21%
Eesti 10 208 7 292 -29% 1 774 2 100 18%
Harjumaa 5 886 4 107 -30% 2 274 2 696 19%
Tallinn 4 738 3 329 -30% 2 445 2 885 18%
Tartu 1 113 804 -28% 1 788 2 097 17%
Pärnu 731 524 -28% 1 611 2 182 35%
Narva 496 227 -54% 540 629 16%
Rakvere 80 65 -19% 1 023 1 143 12%
Andmete allikas: portaal KV.EE

Testament Osa IV

Raid & KoVõrreldes seadusjärgse pärimisega, on testamendiga võimalik lisaks pärijate ringi määramisele teha ka muid korraldusi. Näiteks saab nimetada asepärija juhuks, kui pärijaks nimetatud isik sureb enne pärandi avanemist või loobub pärandist. Asepärijateks on võimalik nimetada ka mitut isikut, määrates nende pärimisjärjekorra.

Samuti võib testamendis määrata, et pärijale läheb pärand üle teatava tähtpäeva või teie poolt ette antud tingimuse saabumisel. Sellist pärijat nimetatakse järelpärijaks. Järelpärija määramisel tuleb määrata ka eelpärija, kes küll pärib vara, kuid ei või seda käsutada ja nimetatud tähtpäeva või tingimuse saabumisel peab pärandi järelpärijale üle andma.

Testamendiga võib määrata ka mingi konkreetse hüve saaja. Selliseks hüveks võib olla asi, rahasumma, õigus, nõue, kohustusest vabastamine või muu üleantav hüve. Sellist hüvet nimetatakse annakuks ja hüve saajat annakusaajaks. Annaku saajat ei loeta pärijaks ja temale ei lähe annakuga üle pärandaja kohustused. Annakusaajal tekib vaid õigus talle testamendiga määratud hüve pärijalt välja nõuda.

Nagu näete, on testamendiga võimalik määrata kes, kui palju ja millistel tingimustel pärimisest osa võtab. Ja pärandajal ei ole mingit kohustust oma vara või selle osa pärandada abikaasale, vanematele või lastele, kui just ei ole tegemist isikutega, kelle suhtes pärandajal oli surma hetkel ülalpidamiskohustus. Ehk siis tegemist on sundosaga. Kuid sundosa suurus on määratud seadusega ja selleks on pool pärandiosa väärtusest, mille pärija oleks seadusjärgse pärimise korral saanud. Sundosa nõue on suunatud raha maksmisele, mitte konkreetsele esemele.

Loomulikult on pärimise juures palju muid nüansse, mida peab teadma ja millega tuleb arvestada. Paraku ei jõua kõigest blogi formaadid rääkida. Seetõttu kutsun teid Kinnisvarakooli pärimisteemalisele koolituse juba 2. märtsil 2022. aastal. Lugege osalemistingimuste kohta https://www.kinnisvarakool.ee/koolitused/parimine/

Jälgige minu facebooki lehte Evi Hindpere – kinnisvarajurist. Laikige, kommenteerige ja jagage, et oluline teave jõuaks ka teie sõpradeni.

Minu blogilehelt https://raid.ee/blogi leiad kõik minu postitused lihtsalt ja korraga. Postitused ilmuvad regulaarselt üks kord nädalas. Ka teiepoolsed kommentaarid ja küsimused on oodatud.

Eesti Pangaliit: Ettevõtete laenuportfell saavutas märgilise taseme, ületades 8 miljardi euro piiri

Eesti PangaliitKui eelmisel kuul jõudis Eesti majapidamiste laenuportfell 10 miljardi euroni, siis novembris ületas Eesti ettevõtete laenuportfell esmakordselt 8 miljardi euro piiri. Endiselt on rekordmadalal laenudega hädas olijate tase nii ettevõtete kui eraisikute seas. Ettevõtete laenunõudlus kahanes novembris selle aasta madalaimale tasemele, majapidamiste oma seevastu tegi aasta tugevaima tulemuse.

Ettevõtted võtsid novembrikus uusi laene 271 miljoni, majapidamised aga 225 miljoni ulatuses. Eraisikute laenuportfelli maht ületab 10,1 miljardit, ettevõtete oma 8 miljardit eurot.

Ehkki enam kui 60 päeva laenumaksega võlgu jäänud laenude maht on endiselt rekordmadalal tasemel, kasvas see esmakordselt sel aastal majapidamiste seas, kokku veidi vähem kui miljoni euro võrra. Kui aasta algul oli enam kui 60 päeva tasumata laenumaksega majapidamiste laenude maht üle 61 miljoni, siis novembri lõpuks 18,6 miljonit eurot. Ettevõtete probleemlaenude maht kahanes aga jätkuvalt, jõudes nii aasta kui kogu portfelli ajaloo madalaimale tasemele – 26,6 miljoni euroni. Aasta algul oli probleemsete ettevõtete laenude maht üle 40 miljoni euro.

„Probleemsete laenude ülimadal tase ja stabiilselt kasvav laenuportfell näitavad, et Eesti majanduse käsi käib endiselt hästi ja nii inimeste kui ettevõtete kindlustunne on tugev,“ rääkis Pangaliidu juht Katrin Talihärm. „Samas peame olema tähelepanelikud, kuna majanduses toimub mitmeid protsesse, mis teevad pisut murelikuks. Väga kiire hinnatõus, aina uusi rekordeid löövad energiahinnad, süvenev tööjõupuudus ja palgasurve, paljudele koduostu kättesaamatuks muutev kinnisvara hinnakasv,“ loetles Talihärm murelikuks muutvaid aspekte majanduses. Lisaks ei tohi endiselt unustada, et ehkki majandusel tervikuna läheb hästi, on pandeemia olukorras siiski sektoreid, kus on keeruline teha tulevikuplaane ning tänagi kahanenud käibe tingimustes olukorraga toime tulla.

2022. aasta jooksul võib aset leida ka sündmus, mida paljud Eesti laenuvõtjad enam ei mäletagi – Euribori kasv üle nulli. „See, et Euroopa keskpank võiks intressimäärasid tõsta, on kiire inflatsiooni keskkonnas muutumas aina tõenäolisemaks,“ nentis Talihärm ja lisas, et see tõstaks pea kõigi Eesti laenuvõtjate igakuiseid laenumakseid, sest reeglina on laenuintress Euribori tasemega seotud.

Paraku on ka aasta viimastel kuudel pankade jaoks endiselt aktuaalne telefonikelmuste temaatika. Nimelt ei näita inimestelt välja petetavate summade maht ega ka pettuste ohvriks langenute hulk vaibumise märke. Talihärm kutsus inimesi üles pereringis seda teemat arutama ja pereliikmetele nõu andma – telefonitsi pakutav hõlptulu või väide, et pangast helistaja vajab teie pangakontole sisse logimise andmeid, peaksid mõlemad tekitama ohutunde ning selline telefonikõne tuleks ilma pikema jututa lihtsalt lõpetada.

Rahandusministeerium: Riik ja Kagu-Eesti omavalitsused toetavad spetsialistide elutingimuste parandamist

RahandusministeeriumRiigi Tugiteenuste Keskus avas Põlva-, Võru- ja Valgamaa omavalitsustes taotlusvooru piirkondade spetsialistide eluasemete olukorra parandamiseks. Toetusmeetme eesmärk on hoogustada Kagu-Eesti arengut, soodustades spetsialistide piirkonda elama asumist ja jäämist. Vooru rahastab Rahandusministeerium Kagu-Eesti programmist, taotlusi oodatakse 28. märtsini 2022.

Riigihalduse ministri Jaak Aabi sõnul saavad Kagu-Eesti spetsialistid toetust kasutada nii eluaseme soetamiseks kui ka olemasoleva renoveerimiseks. „Mil moel ja milliste spetsialistide eluasemete tingimusi parandatakse, jätame omavalitsuste otsustada,“ ütles Aab. „Oluline on, et spetsialist, kelle elutingimuste parandamist toetatakse, oleks kohaliku ettevõttega palgal ning majandusarengu seisukohast vajaliku hariduse, väljaõppe või töökogemusega,“ lisas minister.

Omavalitsused panustavad meetme raames eluruumide korrastamisse riigiga võrdses osas. Vastselt avatud taotlusvoorus toetab riik Kagu-Eesti omavalitsusi 250 000 euroga, mis valdade vahel ära jagatakse. Sama palju panustavad kohalikud omavalitsused ise.

Riigi Tugiteenuste Keskuse teenusekoordinaatori Tiina Loorandi sõnul on toetus Kagu-Eestis populaarne. „2021. aasta alguses avatud taotlusvoorus esitati kohalikele omavalitsustele koguni 128 projektitaotlust, millega taotleti ligi 950 tuhat eurot toetust,“ rääkis Loorand. „Siis toetati viie spetsialisti kinnisvara ostmist ning 50 spetsialisti eluaseme renoveerimist. Võib eeldada, et sel korral esitatakse taotlusi sama suures mahus,“ ütles ta.

Meetme eelarve on kavandatud Kagu-Eesti programmi tegevustest, mille kogumaht on perioodil 2019–2023 kokku neli miljonit eurot. Toetusmeetme kohta saab lähemalt lugeda Riigi Tugiteenuste Keskuse kodulehelt.

EfTEN: 10 teemat majanduses ja kinnisvaras, mida jälgida 2022.a

Inflatsioon: enam kui kümme aastat elas enamik arenenud riike väga madala inflatsiooni keskkonnas. Hinnakasv jäi keskpankadele seatud eesmärkidele pidevalt alla. Võitlemaks madala inflatsiooniga, leidis aset enneolematu rahapoliitika lõdvendamine – alates negatiivsete baasintresside kehtestamisest, kuni finantsvarade tugiostudeni. Nii näiteks kasvas Euroopa Keskpanga (EKP) bilansimaht kümne aastaga enam kui 3 korda, 7 triljoni euroni ning kõrgele kerkinud riigivõla toetamiseks ostis EKP viimase 1,5 aasta jooksul rohkem riigivõlakirju kui euroala valitsused samal perioodil emiteerisid.

Alates 2021. aasta suve algusest hakkas inflatsioonisurve aga kasvama. Peaaegu kõigi toormehindade “ootamatu” tõusuga, probleemidega tarneahelates ja erinevate kaupade (sh kiipide) nappuse tõttu, on hinnakasv tõusnud paljudes riikides mitme kümnendi kõrgeimale tasemele. Hiljuti avaldatud majandusprognoosides ja analüüsides keskendutakse peamiselt sellele, kui kõrgele toormehindadest põhjustatud inflatsioonitempo lähikuudel tõuseb. Meie arvates on aga märksa olulisem püüda mõista, kui pikaks ajaks jääb hinnakasv püsima ja kui laiapõhjaliseks hinnasurved kujunevad. Keskpankade käitumist mõjutab eelkõige pikemaajaline hinnastabiilsuse väljavaade, mitte aga ühekordsed ja ajutised pakkumisepoolsed hinnahüpped. Mõned näitajad, mida lühikuudel hinnasurvete analüüsimisel järgida: (i) börsiettevõtete järgmise kvartali majandustulemused – kui ettevõtete kasuminumbrid püsivad tugevana, võib see viidata sellele, et ettevõtted on klientidele üle kandnud sügisel aset leidnud toorme (ja teiste sisendite) hinnatõusu; (ii) palgasurve – paljudes riikides on töötuse määr madal (kuigi osaliselt töötajate tööjõust lahkumise tõttu), mis on soodne pinnas n.ö hinna-palgakasvu nõiaringi tekkeks.

Keskpankade tegevus: 2021. aasta lõpus teatasid suuremad keskpangad, et alates järgmise aasta kevadest asutakse vähendama rahapoliitilisi stiimuleid. Oma tänastes hinnangutes peavad keskpangad inflatsiooni kiirenemist siiski ajutiseks, mis taandub tõenäoliselt 2022. aasta teises pooles. Balti riikide (ja teiste euroala) majanduste jaoks on kõige suurem mõju EKP otsustel. Eeloleval aastal on põnev jälgida, kuidas õnnestub EKP-l erasektori laenutingimusi karmistada, kuid samal ajal vältida intressimäärade tõusu kõrge valitsussektori laenukoormusega Lõuna-Euroopa riikides. Selline n.n intressikõvera kontrollimine võib toimida viisil, kus EKP tõstab baasintresse turu ootustest kiiremini, kuid samal ajal säilitab või isegi suurendab teatud riikide valitsuse võlakirjade kokku ostmist. Euribor, mis on erasektori laenukulude peamiseks määrajaks Balti riikides, on täna sõltumata tähtajast (alates nädalast kuni 12 kuuni) sisuliselt ühel ja samal tasemel -0,5% juures – see tähendab, et finantsturud on arvamusel, et EKP 2022. aastal baasintresse ei tõsta. Kuna enamik Balti riikides sõlmitud laenulepinguid on fikseeritud 0% Euribori alammääraga, ei avalda 2022. aastal tõenäoliselt isegi oodatust kiirem EKP intressimäärade tõstmine laenukuludele suurt mõju. Kui aga inflatsioonisurve püsib kõrgemal oodatust kauem, võib laenukulude tõus muutuda aktuaalseks 2023. aastal.

Kommunaalkulud: Baltikumis (ja enamikus teistes Euroopa riikides) kasvasid eraisikute ja ettevõtete kommunaalkulud 2021. aasta sügisel enneolematule tasemele. Kuigi valitsused pakuvad mõningast leevendust riigieelarveliste toetuste kaudu, vähendavad kommunaalteenustele tehtavad kulutused erasektori kasutatavat tulu vähemalt 2022.a kevadeni. See võib oluliselt mõjutada tarbijate kindlustunnet, muuta mõned energiamahukad ärimudelid jätkusuutmatuks ja aeglustada majandustsükli taastumist pandeemiast.

Ehitushinnad: materjalipuuduse ja probleemide tõttu tarneahelates, kasvasid ehitushinnad hüppeliselt kõigis Balti riikides. Kui ehitushindade kahekohaline kasvutempo jätkub ka järgmisel aastal, võib see oluliselt mõjutada siinset kinnisvaraturgu. Olukorras, kus kommunaalkulud on kasvanud enneolematule tasemele, võib sellise ehitushindade tõusu lõpptarbijale (ostjale või rentnikule) edasikandmine osutuda keeruliseks.

Ehitushinna juures jätkab tõenäoliselt kasvamist tööjõuga seotud komponent, sest ehitussektoris valitseb tööjõupuudus üle kogu Baltikumi. Nii saab ehitushindade edasise arengu puhul määravaks ehitusmaterjalide hindades toimuv. Mõned näitajad, mida me ehitusmaterjalide hinnadünaamika juures järgmisel aasta jälgime on: (i) kinnisvarasektor Hiinas – kui hiljutine kinnisvarasektori jahenemine vähendab ka nõudlust ehitusmaterjalide järele, võib see kaasa tuua erinevate materjalide hinnakasvu pidurdumise; (ii) rohepööre Euroopas ja taristupakett USAs – mõlemad on ressursimahukad mitmeaastased projektid. Kui nende algus peaks jääma 2022. aastasse, võivad ehitusmaterjalide hinnad veelgi kasvada.

Üürihinnad ja üüritootlus: viimastel aastatel on ärikinnisvara üürihinnad püsinud Baltikumis sisuliselt muutumatuna. Samal ajal on kinnisvara hinnad tõusnud, mis on toonud kaasa madalama üüritootluse. Kuigi Baltikumi pealinnades on kinnisvara üüritootlus jätkuvalt kõrgem võrreldes suuremate Euroopa linnadega, on see vahe vähenemas. Me ei näe, et 2022. aastal võiks olla ruumi üürihindade tõusuks. Mõnes sektoris võivad üürihinnad isegi langeda. Küsimus on selles, kas üüritootlused võivad Balti riikides olemasolevatelt tasemetelt jätkuvalt langeda või oleme jõudnud põhja lähedale?

Kodust töötamine/kontorisse naasmine: uute büroopindade üürinõudlus püsib Balti riikide pealinnades (välja arvatud Vilniuses) madal, kuna kodus töötamine on endiselt populaarne. Kasvavate ehituskulude valguses võib see survestada uute büroode arendusi. 2022. aasta võib olla esimene aasta enam kui kümnendi jooksul, mil mõned uued spekulatiivse arendusprojektiga büroohooned võivad sattuda rahalistesse raskustesse.

Eluaseme taskukohasus: OECD andmetel pole elukondliku kinnisvara hinnatõus kunagi varem ületanud sissetulekute kasvu nii paljudes arenenud riikide ühel ja samal ajal. Kodus töötamise hüppeline kasv tõi vajaduse kasutada kodu ka töökohana ja suurendas inimeste valmisolekut tasuda kvaliteetse eluaseme eest kõrgemat hinda. Madalad intressimäärad, pandeemiast tingitud hoiuste mahu kasv ja hüppeliselt kerkinud aktsiaturud, tekitasid üle maailma juurde täiendavat kapitali, mis hakkas otsima teed kinnisvarasse. Selle tulemusena on elukondliku kinnisvara hinnad kasvanud paljudes riikides tasemele, kus üha suurem hulk inimesi ei suuda eluaset endale osta. Kui erasektor seda olukorda näiteks taskukohaste üüriprojektide kaudu ise ei korrigeeri, võib järgmisel aastal oodata, et nii mõneski riigis hakatakse rakendama eluaseme taskukohasust parandavaid poliitilisi meetmeid.

Baltikumis on eluaseme taskukohasuse olukord seni olnud vähem dramaatiline. Alates 2008/2009. aasta kriisist ei ületanud eluaseme hindade kasv sissetulekute kasvu (Riias on see olnud isegi vastupidi). Juba aastaid on kinnisvara ostvate inimeste omafinantseering katnud ca 50% kinnisvara hinnast ning alanevad intressid on laenude tagasi maksmiseks vajalikku rahasummat järk-järgult vähendanud. 2021. aastal hakkas olukord aga muutuma ka meil. Eelkõige Tallinnas, kus pakkumises olevate korterite arv vähenes, eraisikute hoiused kasvasid, pensionisambast vabanes üle miljardi euro vahendeid ja laenuintressid jätkasid langust, hakkas eluaseme hindade tõusu märgatavalt ületama sissetulekute kasvu. Kui müügis oleva kinnisvara pakkumine ei kasva ja korterite hinnakasv jätkub, võib see järk-järgult tõsta üürikorterite populaarsust ja tuua siinsele üüriturule rohkem institutsionaalseid investoreid.

Demograafia: viimastel aastatel on elukondliku kinnisvara nõudlust Balti riikides vedanud laulva revolutsiooni ajal sündinud suurearvulised aastakäigud. See põlvkond jõudis vanuseliselt 30ndate aastate algusesse, mis on sageli n.ö „parim vanus“ endale esimese elamispinna ostmiseks. Järgnevatel aastatel jõuavad sellesse ikka aga juba oluliselt väiksemad põlvkonnad, kus mõnel juhul on inimesi pea veerandi võrra vähem. See avaldab kindlasti mõju ka kinnisvaraturule. Lisaks üldisele nõudluse kahanemisele, võib toimuda mõningane muutus ka korteriostu eelistustes. Kuna suurearvulised aastakäigud jõuavad n.n pereloomise ikka, võib nõudlus kahetoaliste korterite järele järk-järgult nihkuda suuremate perekorterite, rida- ja eramajade poole.

Valglinnastumine: kodus töötamise populaarsuse kasv on vähendanud igapäevaselt kesklinna külastavate inimeste arvu. Maailma mõnes suuremas linnas on ettevõtted reageerinud sellele väiksemate kontorite rajamisega äärelinnadesse ja elurajoonide lähedusse. Kuigi Balti riikide pealinnad on suhteliselt väikesed, on selgelt näha, et paljude kesklinna klientide teenindamisele suunatud ettevõtete käibed on oluliselt kukkunud. On tõenäoline, et mitmed neist (nt kaubanduskeskused) seisavad peagi silmitsi märkimisväärsete rahaliste probleemidega. Samas on uusi võimalusi pakkumas n.n piirkondlikud ja elukohtade läheduses asuvad keskused, sest inimesed teevad oma igapäevaseid oste üha enam kodule lähemal.

Uued ärikinnisvara investorid: viimastel aastatel toimunud IT ja mõnede n.n „vana majanduse“ ettevõtete edukad müügitehingud on loonud Balti riikides juurde uusi väiksemaid investeerimisettevõtteid (family office). Mitmed neist on asunud aktiivselt investeerima siinsele ärikinnisvaraturule. Seni on nende huviorbiidis valdavalt lihtsasti hallatavad ühe või paari üürnikuga objektid ja pealinnades keskse asukohaga objektid. Järgmisel aastal saame näha, kui olulist rolli hakkavad sellised investorid Balti riikide ärikinnisvaraturul mängima ning kas nende investeerimise põhimõtted, sh riski ja tootluse ootused, erinevad juba pikemat aega tegutsenud turuosalistest.

Baasteadmised kinnisvaravaldkonnast saad koolitusel “Kinnisvara ABC”

Kinnisvara ABCKoolitus “Kinnisvara ABC” toimub 11-13/01/2022 Kinnisvarakoolis. Koolitusel antakse ülevaade kinnisvaraturust ja selle arengusuundadest, ehitamise ja planeerimise põhimõistetest, õigusaktidest ning kinnisvaramaakleri tööst.

Koolitusele on oodatud:

  • kõik, kes soovivad rohkem teada saada kinnisvarast ja oma vara paremini hallata;
  • kõik, kellel on soov oma tulevik siduda kinnisvaravaldkonnaga ning hakata maakleriks;
  • kõik maaklerid, kes tunnevad, et oleks vaja värskendada kinnisvara baasteadmisi;
  • kõik spetsialistid ja ametnikud, kelle igapäeva töö hõlmab kinnisvaravaldkonda;
  • kõik investorid, kes peavad vajalikuks õppida tundma kinnisvaraga seotud põhimõisteid ja õigusakte.

Lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, ehitus- ja planeerimisvaldkonna spetsialist Marko Sula ja jurist Evi Hindpere.

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 11-13/01/2022 kell 13.00-18.00 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Valitsuse korraldusest lähtuvalt võime klassiruumi oodata inimesi, kes on valmis kandma kaitsemaski ja suudavad tõestada oma nakkusohustust. Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Zoom’i keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Statistika: Tallinna keskmise korteritehingu eest tuleb tasuda 93 keskmist netopalka

Tõnu Toompark

Tallinna korteritehingute kallinemine on olnud tempokam palkade kasvust. See tähendab, et keskmise palga saaja tehes keskmist korteritehingute peab selle eest maksma enam keskmisi palkasid kui varasemalt.

2021 III kvartalis oli Tallinna keskmine korteritehing maa-ameti andmete baasilt 130 000 €. Keskmine Tallinna brutopalk oli samal ajal statistikaameti andmetel ~1746 €. Tallinna keskmine korteritehing kallines aastaga 20%, keskmine palk suurenes 7,2%.

Ajalooliselt (võttes adekvaatse kinnisvaraturu ajaloo alguseks 2009. a) on Tallinna keskmise korteritehingu eest tulnud välja käia keskmiselt 85 kuist netopalka.

Viimase aasta kiire kinnisvara kallinemine on viinud meid olukorda, kus keskmise korteritehingu eest tuleb välja käia juba 93 kuu netopalka. Teisisõnu on ajaloolist keskmist arvestades tänane korteritehing üsna kallis.

Üldine trend on, et kinnisvara on pigem pisut kiiremini kallinemas kui palgad jõuavad järele joosta. Seega on suur trend, et ostujõud ehk kinnisvara kättesaadavus on pikemas perspektiivis pigem halvenemas.

Tallinn: Keskmine korteritehing rahas (€, vasak) ja netopalkades (tk, parem)

 

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@toompark.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Adaur Grupp OÜ

Kinnisvarakool

Eesti Omanike Keskliit / EOKL

Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

25.01.2022 Üürikoolitus