Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvara arendusturu konkurentsianalüüs

06.12.2017 Tõnu Toompark

Korterite arendustegevuses on tähtis teada, mis turul toimub:

kes on konkurendid;
mida konkurendid pakuvad;
millised projektid müüvad ja millised mitte;
mis müüb kiiremini, mis aeglasemalt;
millised on hinnatasemed;
milline on pakkumiste struktuur / müük toalisuse alusel;
milline on pakkumiste struktuur / müük korterite toalisuse alusel;
…?

Neile ja paljudele teistele küsimustele annab vastuse konkurentsianalüüs.

Olen konkurentsiolukorra selgitamiseks välja töötanud selge struktuuriga ja hästi võrreldava malli, mis paneb erinevad konkureerivad projektid kõrvuti ja aitab hästi välja tuua konkureerivate projektide erinevused ja sarnasused.

Kas tunned huvi? Võta ühendust ja räägime: Tõnu Toompark, +372 525 9703, tonu@toompark.ee.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara varjatud puudused – kuidas esitada nõudeid ja kasutada müügigarantiid

Üürileandjale annab head nõu käsiraamat “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?”

06.12.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamat “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” annab head nõu suurematele ja väiksematele eluruumide üürileandjatele.

Käsiraamat vaatab põhjalikult, kuidas optimeerida üürileandmise majanduslik pool. Lähemalt on uuritud, kuidas võiks üüriäri olla majanduslikult tasuv, et sellest ei kujuneks unustamatu õudusunenägu.

Käsiraamatus on oskuslikult lahti seletatud eluruumide üürivaldkonna juriidiline taust alates üürilepingu sõlmimisest selle muutmiseni ja lõpetamiseni kuni üürisuhtes ilmnevate probleemide lahendamiseni.

Käsiraamatu autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere, kes mõlemad on Kinnisvarakooli üürikoolituse lektorid.

Soeta käsiraamat Kinnisvarakooli raamatupoest.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Swedbank: Heart-warming growth is a poor excuse to postpone reforms

06.12.2017 Tõnu Toompark

Growth at its cyclical peak
Productivity is the key to income convergence in the Baltics
Sustainable development – where do we stand?
Universal basic income – utopia or an urgent necessity?

Growth at its cyclical peak

The upswing in global growth has lifted the Baltic See region’s economies to their cyclical peaks. Growth will slow, but there are at least a few good years of strong growth down the road. Geopolitics and a resurgence of populism are the key risks. Strong growth is the time to reform, correct for imbalances, and invest in boosting long-term growth potential. In Sweden, housing market adjustment is in focus, while labour market tightening remains the hotspot in the Baltics.

The Baltic economies – productivity is the key to income convergence

All the Baltic countries have recovered from the recession and narrowed the relative income per capita gaps with the EU. Lithuania has been the front-runner and surpassed Estonia, benefitting from slower price convergence and a more pronounced population decline since the bottom of the recession. However, the effect from these factors is likely transitory. In the medium term, in addition to brain drain, the population decline will trigger employment reduction, negatively affecting economic activity. The relative price levels, adjusted for purchasing power, will start growing faster (already happening in 2017), slowing the pace of real income per capita convergence. The key to successful income convergence is productivity growth and structural improvements to the economy.

Sustainable development in the Baltics and Sweden – where do we stand?

There is an increased focus globally on sustainable development and the UN 2030 Agenda. Sweden scores better than the Baltic countries with regard to sustainability principles (i.e., environmental, social, and governance indicators); however, policy makers and companies in both Sweden and the Baltics have to do their homework to promote robust, socially inclusive, and environmentally friendly growth in the medium term and to contribute better to the UN Sustainable Development Goals.

Universal basic income – utopia or an urgent necessity?

The idea of universal basic income, or unconditional cash payments for all citizens or residents of a specific country was first expressed by Thomas More and almost implemented by Richard Nixon in the US in 1968. This idea has recently grown in popularity worldwide. In an EU-wide survey from 2016, 64% of respondents supported the idea, while Finland started experimenting with its implementation this year. The discussions on universal basic income are picking up steam also in the Baltics. We shed light on the pros and cons of UBI and conclude that full implementation of it in the Baltics is unaffordable, but elements of it can improve social inclusion and the efficiency of existing social security systems.

Baltic Sea Region Report

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Arco Vara: Millist kinnisvara otsivad Pärnu inimesed?

05.12.2017 Diana Nõmme

Pärnumaa elanikel on hea aeg vahetada korter maja vastu, vana maja uue vastu või leida meelepärane krunt ning ehitada kodu kõigi oma soovide järgi.

Pärnu inimesed, kes on otsustanud soetada oma uueks koduks individuaalelamu, valiksid hea meelega uusarenduse. Ideaalseks peetakse sellist varianti, kus uuel omanikul on võimalus siselahendustes kaasa rääkida.

Täna on trendiks ühetasapinnalised optimaalse suurusega (120-150 m2) kivielamud hea juurdepääsuga kõrghaljastusega kinnistul. Väga oluliseks peetakse uue kodu asukohta bussipeatuste suhtes. Kui buumiajal ei pööratud sellistele nüanssidele suurt tähelepanu, siis täna soovivad pereisad ning -emad olla sõltumatud laste koolidest ja trennidest, enam ei soovita taksojuhi ametit pidada. Kui uusarendus vastab eelkirjeldatud omadustele ning müügihind võrdub turuväärtusega, on tegemist oodatud kaubaga, mis leiab uue omaniku suhteliselt kiiresti.

2017. aasta esimese üheksa kuu jooksul tehti Pärnu maakonnas elamutega 334 tehingut, mis on 10% rohkem kui varasema aasta samal perioodil. Pärnu linnas tehti 88 tehingut, mida on mullusega võrreldes 10 maja vähem. Maakonnas tervikuna tehtud tehingute puhul kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 68 500 eurot ja mediaanhinnaks 60 000 eurot. Pärnu linnas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks seevastu 89 000 eurot ja mediaanhinnaks 81 500 eurot.

Piirkonda uuritakse hoolega

Kuna Pärnu linnas on uuselamute pakkumine üpris kesine või on need kõrge letihinna tõttu enamikele inimestele kättesaamatud, planeeritakse uueks kodukohaks linna piiri või linnast maksimaalselt 15 km kaugusel paiknevaid piirkondi, kus hinnaklass oluliselt sõbralikum. Mis ümbruskonda puudutab, siis ei soovita olla esimesed elanikud arenduspiirkonnas, kuid samas ei soovita naabritega ka väga lähestikku hoonestust, hoolega uuritakse piirkonna tulevikuplaane. Seega omab tähtsust ka piirkonna planeering ning hoonestuse paiknemine kinnistutel.

Samad kriteeriumid kehtivad ka kruntide otsijate jaoks, kuna Pärnu linnas ületab sobilike elamukruntide nõudlus pakkumise või on hinnaklass krõbe. Tavapäraselt osutub sobilikuks krunt, millel olemas kommunikatsioonid krundi piiril, heas seisukorras juurdepääsutee ning tänavavalgustus, boonuseks on veekogu lähedus. Tark ostja teeb enne lõplikku otsust kodutöö, kaasates oma ala spetsialistid, paljud kliendid tutvuvad ka tulevaste naabritega ning koguvad informatsiooni piirkonna heade ja halbade külgede kohta.

Võib väita, et uue kodu (uuselamu) planeerimisel jagunevad kliendid kaheks. Noored pered soovivad pigem juba valmis kasutusloaga uuselamut, kuna elukoha vahetusega kaasneb senise kinnisvara müük ning tekib vajadus perega kohe uude koju kolida. Enamate võimalustega inimesed pigem planeerivad ning ehitavad just enda unistustele vastava maja.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Nordecon sõlmis ehituslepingu korterelamu ehitamiseks

05.12.2017 Tõnu Toompark

Nordecon AS ja Capital Mill OÜ sõlmisid lepingu Saue linna Kuuseheki 50 A-klassi energiamärgisega 48 korteriga kortermaja ehitamiseks. Vaivundamendil maja on 3-korruseline, hoone brutopind on kokku 4 155 m² ja netopind 3 500 m².

Lepingu maksumus on ligi 4 miljonit eurot. Maja valmib 2019. aasta jaanuaris.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni 2016. aasta konsolideeritud müügitulu oli 183 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 740 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Pirita pakub elanikele püsivaid väärtusi

05.12.2017 Greeg Jakobson

Lähitulevikus ei ole Pirita korteriturul suuremaid muutusi oodata – tehinguid toimub mõõdukalt, piritalased naljalt kolida ei taha.

Kui mitme teise Tallinna linnaosa puhul räägitakse kinnisvara kontekstis nende tõusudest ja langustest, siis Pirita oma puhta ja kauni looduse ning huvitavate ajalooliste paikadega pakub inimestele elukeskkonda, millest kergekäeliselt ei loobuta. Nii püsib linnaosa kinnisvaraturg stabiilne kõigis üheksas asumis alates Meriväljast ja lõpetades Iruga.

Ligi paarikümne tuhande elanikuga Pirita väärtuslik identiteet väljendub ka suhteliselt konservatiivsetes kinnisvaratehingute numbrites. Käesoleva aasta kolmandas kvartalis tehti Pirita linnaosas 65 korteritehingut ja mediaanhinnaks kujunes 1737 eurot ruutmeetri kohta. Aasta esimese kolme kvartali jooksul kokku tehti Pirital 183 tehingut ja aastaga kasvas tehingute arv 15 tehingu võrra. Keskmiseks korteritehingu hinnaks kujunes esimese kolme kvartali baasil 147 000 eurot – ligi 5% enam kui aasta tagasi.

Hinnakasv püsib rahulikus tempos

Pirita linnaosas viimastel aastatel aset leidnud hinnakasv on olnud võrdlemisi ebaühtlane, mis tuleneb peamiselt piirkonna vähesest tehinguaktiivsusest ning korteriturul kaubeldavate korterite vahelistest erinevustest. Kõige kiiremini kasvasid kinnisvara hinnad Pirital 2013. ja 2014. aastal, sealt edasi on hinnakasv püsinud võrdlemisi tagasihoidlikus tempos. Perioodil 2014-2017 on hinnataset valdavalt vedanud 2-toaliste korteritega tehtud tehingud. Tehinguaktiivsusele ja hinnataseme kujunemisele avaldavad laialdast mõju tehingud uusarendustes, mida linnaosa omapärast lähtuvalt ei ole nii palju kui nii mõneski teises piirkonnas.

Lähitulevikus ei ole Pirita linnaosa korteriturul suuremaid muutusi oodata. Viimastel aastatel kiirelt kasvanud tehinguaktiivsus ning hinnakasv on kogu Tallinna linnas tervikuna aeglustunud. Sarnaselt teistele Tallinna piirkondadele jäävad lähitulevikus nii hinnastatistikat kui tehinguaktiivsust enim mõjutama tehingud turule lisanduvate uusarendustega.

Olenemata madalast piirkondlikust tehinguaktiivsusest on Pirita linnaosas oodata senise tehinguaktiivsuse taseme püsimist. Kui keegi on mõelnud Pirital oma kodu müüki panna, siis täna on väga hea aeg müüa, Pirita kinnisvara on likviidne, ostjad on aktiivsed.

Merko: Muudatused kontserni Eesti ettevõtete struktuuris

05.12.2017 Tõnu Toompark

Seoses AS Merko Ehitus kontserni Eesti ettevõtete äritegevuse efektiivsemaks muutmise ja struktuuri korrastamisega:

sõlmis AS Merko Ehitus võlaõigusliku eellepingu kinnisvaraga seotud ärivaldkonna müügiks oma 100%lisele tütarettevõttele, ASile Merko Ehitus Eesti. Ärivaldkonna müügiga viiakse 01.01.2018 kontserni Eesti ettevõtete juriidiline struktuur vastavusse juhtimisstruktuuriga.
sõlmisid kontserni 100%lised tütarettevõtted AS Merko Ehitus Eesti, OÜ Metsailu, OÜ Paekalda 2, OÜ Paekalda 3, OÜ Paekalda 7, OÜ Paekalda 9, Osaühing Unigate, Suur-Paekalda OÜ, Väike-Paekalda OÜ, Kivimäe 32 OÜ ja AS Merko Tartu ühinemislepingu, mille kohaselt on ühendavaks ettevõtteks AS Merko Ehitus Eesti. Ühinemise bilansipäev ehk aeg, millest alates ühendatavate ühingute tehingud loetakse tehtuks ühendava ühingu arvel, on 01.01.2018.a.
võõrandas AS Merko Ehitus Eesti oma 76%lise osaluse (osa nimiväärtusega 2607 eurot) OÜs Fort Ehitus kaasosanikule OÜ Tamax Holding. OÜ Fort Ehitus on tegev vesiehituse valdkonnas.Tehingu hinda osapooled ei avalikusta. Tehing ei ole käsitletav tehinguna seotud isikutega börsireglemendi mõistes.

Tehingud ei oma mõju AS Merko Ehitus kontserni konsolideeritud kasumile, varadele ega kohustustele.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Veel on võimalik registreeruda koolitusele “Ehitisregistri elektrooniline menetlus”

05.12.2017 Margot Toompark

Koolitus “Ehitisregistri elektrooniline menetlus” toimub 07/12/2017 Kinnisvarakoolis. Lektor on advokaadibüroo Cobalt advokaat Raul Keba.

Koolituse “Ehitisregistri elektrooniline menetlus” sihtrühm on:

projekteerimis- ja ehitusettevõtted;
kinnisvaraarendajad;
maakorraldajad, riigi- ja kohalike omavalitsuste ametnikud;
arhitektid;
kohtutäiturid ja pankrotihaldurid;
maaklerid ja eraisikud, kes teevad tehinguid ehitusjärgus olevate kinnisvaraobjektidega.

Koolituse käigus saab teada:

kuidas on üles ehitatud ja kuidas kasutada elektroonilist ehitisregistrit;
kuidas on rakendunud uus planeerimisseadus ja ehitusseadustik, sh mis on olulisemad kitsaskohad ja kuidas neid ületada;
kuidas toimib sellest aastast ehitusprojektide ja planeeringute menetlus Tallinna linnas;
uutest valdkonda puudutavatest kohtulahenditest ning riigiasutuste praktikast.

“Ehitisregistri elektrooniline menetlus” toimub 07/12/2017 kell 09.00-14.00 Tallinna kesklinnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

KV.EE: Kas üüriinvesteeringud sattuvad löögi alla?

05.12.2017 Tõnu Toompark

Üürikorterite pakkumine suureneb jõudsalt. See on mõttekoht väikeinvestoritele, kas järgmine ostuotsus ellu viia. Pakkumise kasvu tõttu ei tasuks liialt loota üürihindade senises tempos kerkimisele, hoiatab portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Senini on üüriturul pakkumist loonud valdavalt väikeinvestorid, kes ostavad siit-sealt mõne korteri, mida hiljem üüriturul pakkuda. Nüüd on aga üüriivesteeringuteks sobilike pakkumiste skaala laienenud.

„2017. a jõudis Tallinna korterite müügipakkumistesse mitmeid uusi arendusprojekte, kus valdavalt väikekorterid on suunatud just üüriinvestoritele,“ tõi Tarvo Teslon välja. „Telliskivi 49, Kauba 10, Mahtra 50a, Jakobi 28, Narva mnt 40, Luise 5c, Ehitajate tee 60, Rähni 4… Neis projektides on üle 300 investoritele suunatud korteri, mis peatselt hakkavad üürniku otsima,“ liitis Tarvo Teslon numbrid kokku.

Väikeinvestorite kõrval on pakkumist loomas n-ö suur raha. LHV pensionifond on märgilise sündmusena ostnud Põhja-Tallinnas Sitsi tänaval kaks veel arenduses olevat hoonet, kuhu rajatakse üürikorterid.

„LHV plaanib Sitsi tänaval turule tuua 127 üürikorterit, kaugem avalikustatud plaan räägib kokku 500 üürikorteri pakkumisse toomisest lähiaastail. Täiendavalt noolivad investorid korterite müügipakkumiste väiksemaid kortereid, et neid üürileandmiseks soetada. Hinnanguliselt ostetakse uusarendustest 10-15% kortereid just üürileandmiseks,“ märkis Tarvo Teslon
Üüripakkumisel on aga veelgi potentsiaali laieneda, kui kõik müügipakkumises olevad korterid ei peaks ostjaid leidma.

„Üüripakkumist võib mõjutama hakata konkurentsitihe müügikorterite arendusturg. Poleks ime, kui 2018. a näeme, et korteritele ostja leidmine läheb suureneva pakkumise tõttu märksa raskemaks. See omakorda toob Tallinna üüriturule hulga ostjata jäänud kortereid,“ prognoosis Tarvo Teslon.

Nii on üürituru pakkumise lähiperspektiivis tugevas kasvus. Nõudlust loov Eesti rahvaarv väheneb, Tallinnas siiski veel kasvab. Siiski peab arvestama Tallinna elanike arvu kasvutempo hoo mahavõtmisega.

„Positiivne majanduskeskkond kasvatab ühest küljest kinnisvaraarenduse mahtu. Teisalt suunab see inimesi üürituru asemel eluaset ostma. Majandusloogika ütleb, et kui pakkumine suureneb, kuid nõudlus üüriturul kasvab aeglasemalt, on sel mõju hindadele ehk investori teenitavale tootlusele,“ analüüsis Tarvo Teslon. „Seega tasub kõik üürikorteritesse tehtavad investeerimisotsused põhjalikult läbi kaaluda ja arvutada ning seejuures silmas pidada nii lühiajalist kui pikaajalist perspektiivi.“

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Statistika: eluasemelaenude jääk kasvab kiirenevas tempos

05.12.2017 Tõnu Toompark

2017 III kvartali uute eluasemelaenude käive oli 318 miljonit eurot. Aastataguse ajaga võrreldes, mil laene väljastati 279 miljoni euro väärtuses, suurenes laenukäive 14%.

Laenukäibe aastast kasvu 14% võib küll üsna märkismisväärselt suureks pidada, kuid ometi on tegemist viimase nelja kvartali kõige madalama näitajaga.

Hoogne laenukäibe kasv on viinud kiiremale tõusule ka eluasemelaenude jäägi. Tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude jääk oli 2017 III kvartali lõpu seisuga 6 977 miljonit eurot. Aastaga on laenujääk kasvanud 6,6%. Tähele tasub panna, et laenujäägi kasv on viimased neli aastat järjest kiirenevas tempos suurenenud.

Laenukäibe ja -jäägi kasvu taga on nii kerkivad, kuid siiski mitte liiga kiiresti kerkivad kinnisvarahinnad. Samuti on oluline uute laenuvõtjate turule lisandumine. 2017 III kvartaliks oli eluasemelaenude arv 175 146, mis on aastatagusest 5755 laenu võrra rohkem.

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Soovid nõustamist siin kommentaaris toodud või muudel kinnisvaravaldkonna teemadel? Kontakteeru palun +372 525 9703 või tonu@adaur.ee (Tõnu Toompark).

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning &nbspEesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Riigi Kinnisvara: Rapla tulevane riigigümnaasium sai nurgakivi

04.12.2017 Tõnu Toompark

Täna, 4. detsembril asetasid haridus- ja teadusminister Mailis Reps, Ehitus5ECO OÜ juhatuse liige Andres Neemre, Rapla riigigümnaasiumi direktor Sirje Kautsaar, Rapla vallavanem Piret Minn ja Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) juhatuse esimees Kati Kusmin pidulikult nurgakivi Rapla tulevasele riigigümnaasiumi hoonele, mis valmib 2018. aasta sügisel.

Haridus- ja teadusminister Mailis Reps märkis, et tänane nurgakivi tähistab Raplamaa hariduskeskuse loomise silmaga nähtavat algust. „Mul on hea meel, et juba järgmist õppeaastat saavad alustada maailma parimate hulka kuuluvad õpilased ja õpetajad maailmatasemel arhitektuuriga koolihoones“.

RKASi juhatuse esimehe Kati Kusmini sõnul on tegemist 12. riigigümnaasiumiga, mida RKAS koostöös Haridus- ja Teadusministeeriumiga rajab. „Järgmisel aastal valmib lisaks Raplale ka riigigümnaasium Viimsis. Rõõm on tõdeda, et meie koolivõrgu uuendus toimub tempokalt ning Rapla Gümnaasium saab järgmisel aastal alustada õppetööd kaasaegses õpilaste ja õpetajate vajadustega arvestavas hoones,“ lisas Kusmin.

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) ja Ehitus5ECO OÜ allkirjastasid tänavu augustis ehituslepingu Rapla tulevase riigigümnaasiumi rajamiseks. Ehitustööde maksumus on 4,7 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks.

360 õpilasele kavandatav tänapäevane gümnaasiumihoone ehitatakse Rapla linna, Kooli tänav 8 kinnistule. Planeeritava koolihoone netopind on ca 3 435 ruutmeetrit, sealhulgas olemasoleva rekonstrueeritava hoone netopind ca 1 310 ruutmeetrit.

Rapla riigigümnaasiumi olemasoleva õppehoone rekonstrueerimiseks ja sellele juurdeehituse rajamiseks viis RKAS koostöös Haridus- ja Teadusministeeriumi, Rapla Vallavalitsuse ja Eesti Arhitektide Liiduga 2016. aastal läbi arhitektuurivõistluse. Konkursile laekunud seitsme võistlustöö hulgast tunnistati esikoha vääriliseks Salto Arhitektuuribüroo OÜ ideelahendus märgusõnaga „Lainurk“ (autorid: Maarja Kask, Ralf Lõoke, Helin Kukk, Andro Mänd ja Monica Knoll).

Gümnaasiumihoone rajamist rahastatakse Euroopa Regionaalarengu Fondi ning riigieelarvelistest vahenditest.

Haridus- ja teadusminister Mailis Reps

RKASi juhatuse esimees Kati Kusmin

Rapla tulevase riigigümnaasiumi eskiis

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Eesti Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liit tunnustas positiivseid muutusi Linnaplaneerimise Ameti töös

04.12.2017 Tallinn.ee

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti juhtkond arutas Eesti Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu (EKEL) esindajatega nii ameti tegevuse positiivseid muutusi kui ka Tallinna linnaplaneerimise ja ehituse kitsaskohti. Liidu esindajad märkisid, et Linnaplaneerimise Ameti sisemise sünergia kasv on märgatav ning tunnustasid menetlusprotsesside tuntavat kvaliteedi paranemist võrreldes varasemate aastatega.

Kohtumisel käsitleti mitut planeeringuid ja ehitust puudutavat sisulist teemat eesmärgiga muuta linnaplaneerimise ja ehituse protsessi veelgi sujuvamaks ja avatumaks. EKELi juhatuse liige Tõnis Tarbe tõi esile eskiiside kooskõlastamise kui ühe sagedamini arusaamatust tekitava probleemi. Arusaamatuste põhjuseks peetakse eelkõige eskiiside menetlemise kuulumist nn halli alasse, kus see on õigusaktidega täpsemalt reguleerimata. Samuti ei võimalda eskiiside menetlemist ehitisregister. Seetõttu ei saada ka hästi aru, millises staadiumis tuleks arvestada nt eskiisi kohta esitatavaid märkusi. Linnaplaneerimise Ameti juhataja Anu Hallik-Jürgenstein selgitas: „Eskiisidele esitatakse spetsialistide märkused eesmärgiga arvestada neid järgmises etapis ehk eelprojekti koostamisel.“ EKELi esindajad leidsid, et märkused eskiisile võiks esitada soovituslikus vormis.

Amet edastas omalt poolt projekteerijatele palve esitada ehitusloa taotlemiseks valmis projekt. Praegused kogemused näitavad, et tihti taotletakse ehitusluba pooliku, mitte kompleksselt koostatud ehitusprojektiga, mida alles loa menetlemise käigus hakatakse parandama ja mille tõttu kogu protsess venib. Tallinna peaarhitekt Endrik Mänd märkis, et liiga sageli ei vasta ehitusprojekt ka alusdokumentidele ehk selles ei ole arvestatud ei üld- ega detailplaneeringut, mis on üks põhjus projekti tagasilükkamiseks.

EKELi esindajad avaldasid lootust, et amet hakkab ka suuremat tähelepanu pöörama planeeringutele, mis jäävad n-ö üld- ja detailplaneeringu vahele ehk ruumivisioonile. Positiivse näitena toodi siin välja Tallinna peatänava planeering, millesse amet on täie tõsidusega panustanud. Selliseid võiks Tallinna linnaruumi üldist kvaliteeti silmas pidades olla oluliselt rohkem.

Põgusalt puudutati veel Tallinna ehitusmääruse eelnõud, mis vastuvõtmise järel vajaks põhjalikumat tutvustamist.

Linnaplaneerimise Amet kohtub Eesti Ehituskonsultatsiooniettevõtete Liidu liikmetega regulaarselt eesmärgiga hoida planeerimis- ja ehitusvaldkonnas tegutsevaid ettevõtteid ameti tööspetsiifikaga paremini kursis. Samuti aitab erasektori kaasamine ennetada tekkida võivaid probleeme ning muuta tööd tulemuslikumaks.

Arutelust võtsid osa ka Transpordiameti juhataja Andres Harjo ja Kommunaalameti asejuhataja Reio Vesiallik. Linnaplaneerimise Ametit esindasid lisaks ameti juhatajale ja peaarhitektile veel detailplaneeringute teenistuse direktor Arvo Rikkinen, ehitusosakonna juhataja Helvi Kork ja õigusosakonna juhataja Eva Vanamb.

Arco Vara: Viljandi kinnisvara müüb kiiresti

04.12.2017 Tõnu Toompark

Hea hinnaga korteri võib Viljandis müüa kõigest kuu või paariga. See aeg ei pruugi lähitulevikus enam nii lühike olla.

Kui vajad raha võrdlemisi kiirelt, siis müügiperiood on Viljandis nii tüüpkorteritel kui muud tüüpi korteritel lühem kui see oli veel mõned aastad tagasi. Alanud on müügiperioodide järkjärguline pikenemine, mistõttu peab lähitulevikus ootama kinnisvara edukat müüki kauem või tegema pakkumishinnas suuremaid järeleandmisi. Põhjused: inflatsiooni kasv ehk ostjaskonna tegeliku ostujõu kasvu aeglustumine, uute korterite pakkumiste arvu kasv, uute korterite eelistamine vanadele ning uute ja vanemate korterite vähene hinnaerinevus.

Korterite mõistlik müügiperiood on umbes 3-6 kuud, aga hea hinna korral võib korter kaubaks minna ka väga kiiresti ehk 1-2 kuuga. Majade puhul pole müügiaeg pikem, kui hind on mõistlik. Loomulikult – kui klient soovib saada kõrgemat hinda ja paneb oma kinnisvara müüki turuhinnast kõrgema hinnaga, pikeneb müügiperiood. Pikaks venib müügiperiood ka siis, kui kinnisvaraga tulevad kaasa probleemid – näiteks puuduvad õiged dokumendid. Pankade laenutaotluste ajad on läinud pikemaks, see pikendab ostuperioodi. Ostutehing on aga võimalik teha nii kiiresti, kui kiiresti jõuab notaribüroo lepingu ette valmistada. Kui klient teatab ostuotsuse ja raha on olemas, oleme saanud lepingu teha juba järgmisel päeval.

Menukaimad on väiksemad korterid ja linnamajad

Viljandis lähevad kõige paremini kaubaks heas seisukorras 2-3toalised keskküttega ja madalamatel korrustel asuvad korterid ning linnamajad. Selliseid tehinguid toimub kõige rohkem. Ka krundid on taas muutunud populaarseks ja kui krunt asub linna lähedal ning kommunikatsioonid on olemas, leitakse ka ostja lühikese ajaga.

Kuna inimeste vajadused elu jooksul muutuvad ja võivad muutuda väga kiiresti, on meil ostjaid väga erinevaid ja erinevatel põhjustel. Kõige enam on nende seas noori, kes alustavad iseseisvat elu ja vanemaid inimesi, kellele on eluase jäänud suureks, mistõttu otsitakse väiksemat kodu.

2017. aasta esimese üheksa kuu jooksul tehti Viljandi maakonnas 374 korteritehingut. Elamuturg on tervikuna aktiveerunud nii maakonnakeskuses kui sellest väljaspool: ennekõike on kasvanud huvi uusehitiste ja renoveeritud ning heas seisukorras üksikelamute vastu. Võrreldes varasemate perioodidega võib täheldada ostjate suurenenud huvi ja sellest tulenevalt müügiperioodide lühenemist ka maapiirkondades paiknevate elamute puhul, mille hinnatase on madalam. Enamjaolt on tegemist kehvemas seisukorras majadega, mis on sissekolimiseks küll sobilikud, kuid mis vajavad edaspidi märkimisväärseid lisakulutusi.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

EKÜL: Millal võib korteri võõrandada?

04.12.2017 EKÜL

Võlad, kaasomandi kahjustamine, lärmakad peod ja ühistu sisekorrareeglitele sülitamine: taolised korteriomanikud on mõruks pilliks igas korteriühistus. Ent kas sellisel juhul võivad naabrid nõuda korteri võõrandamist?

“Ennekõike tuleb meeles pidada, et korteri võõrandamine on kõige raskem karistus, mis korteriomanikule osaks võib saada ja selle rakendamine peab tõesti olema hästi kaalutud,” toonitab Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhata Urmas Mardi. “Samas pahatahtlikult kohustuste täitmisest kõrvalehoidvad omanikud peaksid siiski arvestama võimalusega, et korteriühistul on õigus nõuda neilt korteriomandi võõrandamist. Näiteks võib ühistu üldkoosolek kohustada omanikku, et ta enda korteri võõrandaks, kui vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega on viivitatud üle kolme kuu. Samas on võõrandamisnõuded põhinenud ka teistel asjaoludel – nt korduvad öörahu rikkumised, korteris põlengute tekitamised jne,” selgitas ta.

Uuest aastast kehtima hakkav korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Võõrandamisnõude võib esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seadusest tulenevad kohustuse – seaduse kohaselt peab iga omanik hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Ka võib võõrandamise põhjuseks olla pahatahtlik käitumine teiste korteriomanike ja kaasomandi suhtes: näiteks kui inimene keeldub lubamast küttetorustiku vahetust oma korteris. “Samuti võib võõrandamisnõude esitada juhul, kui isik onvähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või isik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist,” selgitas Mardi.

Kuidas võõrandamisnõude esitamine käib? Uue seaduse kohaselt otsustavad võõrandamisnõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Nõude esitamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada ega piirata ning kui kinnisomand on jagatud kaheks korteriomandiks, võib võõrandamisnõude esitada üks korteriomanik teise vastu.

“Kuid enne nõude esitamist peab olema ühistul piisavalt tõendeid: ähvarduskirjad, politsei protokollid jms. Lihtsalt väidetest, et keegi tegi seda või toda, kohtus ei piisa,” hoiatas Mardi. Vastavasisuline otsus tuleb vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul ning see peab olema võimalikult detailselt lahti kirjutatud, sisaldama võõrandamise põhjusi jne. “Selle otsuse poolt peab hääletama niipalju inimesi, et neile kuuluks kaasomandist rohkem kui pool,” selgitas ta. “Ehk siis kui kaasomandi suurus on näiteks 300m2, peab otsuse poolt hääletanud inimestele kuuluma kaasomandist üle 150m2,” tõi jurist näite. Seejärel tehakse otsus probleemsele isikult teatavaks ja antakse talle näiteks kolm kuud aega vabatahtlikult korteri müümiseks. Võõrandamisnõude saanud korteriomanik kaotab hääleõiguse ka KÜ üldkoosolekul. “Kui isik seda ei täida, pöördubki KÜ võõrandamismenetluse algatamiseks kohtusse,” selgitas Mardi. EKÜL õigusosakonna juhataja toonitab aga, et üldkoosoleku otsus kehtib vaid 1 aasta. “Kui selle aasta jooksul pole kohtusse pöördutud, tuleb teha uus otsus, ” mainis ta.

Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) asutati 17. aprillil 1996 Rakveres. Organisatsioon esindab ja kaitseb korteri- ja hooneühistute huve riiklikul ja kohalikul tasandil. Tänaseks kuulub Eesti Korteriühistute Liitu rohkem kui 1400 korteriühistut üle Eesti.

Elu korteriühistus: Dokumentatsiooni üleandmine korteriühistus

04.12.2017 Kätri Sarapuu

Probleem selles, et KÜ vana juhatus keeldub KÜ-ga seotud dokumentatsiooni üle andmast. Uus juhatus astus ametisse ligi pool aastat tagasi, ning vanad olijad lubasid dokumentatsiooni kokku korjata ja üle anda. Nüüd hakati vastu, et nemad ei pea midagi andma. Kuidas oleks minul, kui uue juhatuse ühel liikmel, kõige korrektsem dokumentatsiooni nõuda?

Juhul, kui vana juhatus keeldub korteriühistuga seotud dokumentatsiooni üleandmisest, võite nõuda dokumente kohtu kaudu, nimelt asjaõigusseaduse § 80 lõike 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lõige 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Käesoleval juhul on uus juhatus korteriühistu kui omaniku esindaja ning saab vastava avalduse kohtule esitada.

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.