Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Domus Kinnisvara: Leidlike kujundajate hiilgeaeg

03.04.2017 Elen Luht

Valgus, helgus, hubasus ja kord pole justkui kunagi trendid olnud, ometi on sisekujunduse populaarsusvõistlusel just need märksõnad alati esikohti jagamas.

Kuulus, vahest isegi kurikuulus Skandinaavia stiil on leidnud viimastel aegadel nii palju järgimist, et heledaid sisekujundusi püüavad sisearhitektid võimalusel teistmoodi nimetada. Sest valge stiil võib ju trendikas olla, kuid klišeed ei ole seda mitte. „Hele taust, mis on täiendatud kvaliteetsete ja huvitavate ruumidetailidega, on olnud kogu aeg moes,“ sõnas sisearhitekt Ulvi Lõhmus, kelle sõnul hindavad nii sisearhitektid kui ka kliendid heleda tausta mitmekülgsust ja võimalusi tujude muutudes kergeid ja kiireid muudatusi teha. Otsest retsepti trendisoovituseks on Lõhmuse sõnul keeruline anda, ent moodsana püsimiseks soovitas ta: „Kui inimene on uje kujundaja, siis praegu on kindla peale minek monokroomne värvilahendus.“

Kodu algab planeeringust

Uute kodude puhul on tavaliselt mööblipaigutuse loonud juba arhitekt, kes määrab ära ka kõik igapäevaseks toimetamiseks vajalikud tsoonid. „Üldjuhul näeme uut korterit ostes, et plaanile on täpselt paika pandud nii köögitehnika kui ka võimalikud riidekappide ja muu mööbli asukohad. See aitab kiiresti hinnata, kas tulevane omanik mahub sellesse elamisse oma varandusega sisse või mitte,“ ütles sisearhitekt ja hoiatas samas, et arendajad, kelle müügis olevad korterid on ilma sarnase mööblipaigutuseta, võivad niimoodi püüda peita oma ebaõnnestunud ja mittetoimivat planeeringut. Tartu linna südames Fortuuna kvartalis Kolme Venna arenduses on sisekujundaja tunniajane nõustamisteenus hinna sees. „Siiani on eranditult kõik korteriostjad seda võimalust kasutanud. Tunnise konsultatsiooni käigus jõuab üle vaadata plaanid ja paketid. Seejärel aitan teha meelepärase viimistlusvaliku ja fikseerin tellija soovid, täiendused ja muudatused, mis puudutavad ka arendaja pakutavat sisustust ja elektrilahendusi,“ selgitas Lõhmus. „Arendajale, kinnisvara edasimüüjale ja ehitajale on selline asjaajamise käik eriti mugav. Kõik soovid fikseerib sisearhitekt joonistele – nii ei lähe info kaduma, arendaja korrigeerib hinna, kooskõlastab joonised ja hinnad ostjaga ja edastab selle kinnisvaramüüjale,“ täpsustas ta.

Vahekorrused pakuvad uusi rakursse

Uute korterite sisekujunduse puhul on Lõhmuse sõnul klient kuningas. „Arendaja soov on pigem universaalsus – püüd meeldida kõigile või vähemalt võimalikult laiale ostjateringile,“ selgitas Lõhmus tavapraktikat. „Muidugi kui maja on mingis kindlas stiilis, siis püüab ka sisearhitekt sama joont sees hoida. Konkreetseid stiilieelistusi ei olegi võimalik välja tuua, sest maja iseloom on kõige määravam. Moodsasse majja ikka bordüüridega kahhelplaate ju ei pane,“ nentis ta. Kui varasemast ajast mäletame pöördumatuks trendiks muutunud avatud köögi ja elutoaga eluruume, siis uuema aja trendiks võiks kujuneda erinevad vahekorrused. Ulvi Lõhmuse sõnul on just sellist võimalust Kolme Venna arenduse puhul kasutatud. „N-ö lavatsid on väga mõnusad ja julged ruumielemendid, mis lisavad eripära ja mängulisust interjööri. Need on selle arenduse puhul tõelised rosinad,“ kiitis sisearhitekt.

Kardinatrendid muutuvad koos sisustustrendidaga. Igal juhul kehtib ka kardinate puhul tõde, et pigem kvaliteet kui kvantiteet. Samas aknad võivad olla ka ilma kardinateta. Kodu annab õdusamaks muuta kodutekstiilidega- dekoratiivpatjade, pleedide, voodikatete ja vaipadega, leiab kardina- ja sisustusfirma Fabricor juht Marika Tani.

Selge on aga see, et päris ilma kardinateta elu sobib vähestele. Tekstiilkardinad on üks võimalusi, millega sisustada eriilmelisi interjööre. „Igasse ruumi on võimalik valida kardinakangas, mis haakub selle atmosfääriga. Populaarsed on nii kardinapuudele ja -siinidele riputatavad kardinad kui ka tekstiilist Rooma kardinad,“ ütles kardinatundja Marika Tani. „Moodne esteetika soosib pigem lihtsaid vorme, mis toovad esile kanga ilu ja õmblustöö kvaliteedi. Hea ja nauditav tulemus peitub pisiasjades,“ soovitas Tani pöörata tähelepanu mugavale käsitsusele ja lihtsale hooldusele. Ideid saab koguda ka Fabricori veebilehelt www.fabricor.ee portfooliot sirvides ja blogi lugedes.

Tehnoloogia kangamaailmas

Tänapäeva uuenduslikkus ja tehnoloogia areng mõjutavad ka kardinamaailma. „3D abil luuakse vaimustavaid ruumilisi kardinakangaid,“ kirjeldas Tani uudseid reljeefse tekstuuriga kangaid, mis loovad ruumilisuse illusiooni. Peale selle on tänapäeval võimalik kõiki erinevaid kardinaid elektrimootoriga valmistada ning lisada targa maja juhtimislahendused, mida on võimalik paigaldada ka pärast maja valmimist. Üha enam pööratakse tähelepanu kangaste kvaliteedile, et neist õmmeldud kardinad säilitaksid hea väljanägemise pikaks ajaks. Hinnatakse naturaalseid kangaid, mis sisaldavad puuvilla-, lina-, siidi- või villakiude. Need kangad näevad ka kaunid ja väärtuslikud välja ja on ühtlasi investeering elukeskkonna kvaliteeti.

Kardinavalikuga jäädakse hiljaks

„Oma pikaajalise töökogemuse põhjal pean paraku tunnistama, et kardinaid hakatakse enamasti planeerima ja valima alles siis, kui kogu ülejäänud siseviimistlus on lõpule viidud. Seetõttu pole sageli kõige ideaalsemat kardinalahendust enam võimalik teha,“ märkis Tani. „Soovitan kodu soetamisel ja sisustamisel lisada eelarvesse ka kardinate maksumus, siis on võimalik vastavalt eelarvele valida materjalid. Parima tulemuse saavutamiseks on tark tervikpilti lõpptulemusest ette kujutada ning kaasata võimalikult varases etapis ka kogenud kardinaekspert,“ julgustas Marika Tani.

3 NIPPI

Trendikas kodu ilma imeretseptita

Pea alati meeles kõigi sisearhitektide mantrat: mõtle enne tegutsemist! Mõtle läbi, millises keskkonnas end hästi tunned, milline on selle stiil, mis on just sulle omane. Piiritle soovid ja püsi oma stiilieelistuses, väldi juhuslikke oste. Investeeri valguse ja une kvaliteeti.
Väiksemates korterites tuleb rohkem mõelda. Igal asjal olgu oma koht, muidu muutub kaunis kodu varsti kolikambriks.
Ümbritse end naturaalsete ja kergesti hooldatavate materjalidega. Elu on liiga lühike, et seda täita pindade poleerimisega!

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Merko Ehitus: Auditeeritud majandusaasta aruanne 2016 ja kasumi jaotamise ettepanek

03.04.2017 Tõnu Toompark

ASi Merko Ehitus nõukogu kiitis 31. märtsil 2017 toimunud koosolekul heaks juhatuse poolt koostatud ASi Merko Ehitus 2016. aasta majandusaasta aruande koos kasumi jaotamise ettepanekuga. Nõukogu otsustas juhatuse poolt ettevalmistatud aruanded ja kasumi jaotamise ettepaneku saata kinnitamiseks aktsionäride korralisele üldkoosolekule juhatuse poolt esitatud kujul.

2016. aasta finantstulemused ei ole võrreldes 9. veebruaril 2017 avaldatud esialgsete tulemustega muutunud. ASi Merko Ehitus 2016. majandusaasta konsolideeritud auditeeritud müügitulu oli 252,0 miljonit eurot ning puhaskasum 6,1 miljonit eurot.

ASi Merko Ehitus juhatus teeb aktsionäride üldkoosolekule ettepaneku maksta aktsionäridele dividendidena välja kokku 7,3 miljonit eurot, mis on 0,41 eurot ühe aktsia kohta. Jaotamata kasumi jääk peale kasumi jaotamist on 107,5 miljonit eurot.

ASi Merko Ehitus auditeeritud 2016. aasta majandusaasta aruanne on kättesaadav NASDAQ Tallinn ja ASi Merko Ehitus koduleheküljel group.merko.ee.

2016 Merko Ehitus aastaaruanne

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Brave Capital sõlmis Tallinna eksklusiivseima kinnistu projekteerimiseks lepingu SALTO ABga

03.04.2017 Tõnu Toompark

Brave Capitali tütarettevõte Pirita Holding OÜ allkirjastas projekteerimislepingu SALTO AB OÜ-ga Pirita TOPi esisele Regati pst 1/3/5 kinnistule lõpliku arhitektuurse lahenduse väljatöötamiseks.

Brave Capitali juhatuse liikme sõnul Tallinna eksklusiivseimal kinnistul juba ehitustegevus käib, mille raames rajatakse kommunikatsioone. “Meie nägemus on pakkuda inimestele Tallinna tippasukohas suuremaid kortereid, mis oleksid alternatiiviks eramajale. Väiksema osa arendusest moodustaksid 55 – 75 m2 suuruses korterid, mis rahuldaksid kliente, kes väärtustavad Pirita promenaadi, kuid ei vaja korterit alternatiivina eramule.”

“Pirita Promenaadi arenduse puhul plaanime luua uue tippkvaliteedi märgi Tallinna korterite turul, kus kasutatakse kõige modernsemaid lahendusi. Kuni ehitusloa sisseandmiseni saavad kliendid enda korteri siselahenduse kujundamises osaleda ehk koostöös arhitektiga luuakse nn. rätsepatööna valminud lahendusi. Plaanime aasta lõpuks alustada ehitusloa menetlust ja korterite ehitusega pihta hakata tuleval aastal,” lisas Kuusk.

“Regati pst 1/3/5 kinnistul on viis olulist ruumilist karakterit: merevaatega perimeeter; lõunapoolne park; kaldapromenaad; külgnev aedlinna mastaap; muinsuskaitsealune TOP. Lõpliku arhitektuurse lahenduse eesmärk on luua eriilmelist linnaruumi moodustav keskkond, mille välimus ja struktuur tuleneb otseselt krundi kvaliteetidest ja eksisteerivatest ruumilistest väärtustest. Eesmärk on integreerida uus hoonestus võimalikult hästi olemasolevasse Pirita keskkonda.” ütles võidutöö “PILV” autor Ralf Lõoke SALTO AB-st.

Regati pst 1/2/3 kinnistu ostis Pirita Holding OÜ Tallinna Olümpiapurjespordikeskuselt. Kinnistu suurus on 28 000 ruutmeetrit ehitusõigusega 25 000 ruutmeetrit, kuhu saab rajada üle 200 korteri. Regati pst 1/3/5 avaliku eelvalikuga arhitektuurivõistluse lõppvooru pääses viis tööd, mille võitis Salto AB lahendusega “PILV”, mis on projekteerimistööde aluseks.

Brave Capital on Eesti ja väliskapitalil põhinev investeerimisettevõte, mis tegeleb erinevate varade ja osaluste soetamisega ning projektide finantseerimisega ja arendamisega.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu revisionikomisjoni töö korraldamine

Elu korteriühistus: Kuidas luua korteriühistu

03.04.2017 Kätri Sarapuu

Me plaanime luua korteriühistu.

Küsimus: Milliseid toimetusi on meil vaja sellega seoses teha?

Vastus: Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 2 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 3 sätestab, et korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Asutamislepingut ei sõlmita.

Korteriühistu kandmiseks mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse tuleb esitada registripidajale järgmised eestikeelsed dokumendid:

1) avaldus, milles peab olema näidatud ühistu nimi, ühistu aadress, juhatuse liikmete nimed ja isikukoodid, juhatuse liikmete ühise esindusõiguse reeglid ning põhikirja kinnitamise aeg. Registrisse kandmise avaldusele kirjutavad alla kõik juhatuse liikmed ning see peab olema notariaalselt kinnitatud (kohtu registriosakonnale kande tegemiseks esitatud avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või esitatud digitaalallkirjastatult ettevõtjaportaali kaudu);

2) asutamiskoosoleku protokoll;

3) liikmete nimekiri, mis peab sisaldama iga liikme nime, liikmeks astumise aega, isiku- või registrikoodi, liikmele kuuluvat häälte arvu ja tema osamaksu suurust ning selle tasumise aega, andmeid liikme väljaastumise või väljaarvamise kohta;

4) kinnistusraamatu kande ärakiri korteriomandite kuuluvuse kohta või vallasomandit tõendav dokument korterite kuuluvuse kohta;

5) põhikiri, millele on alla kirjutanud asutamiskoosolekul selle vastuvõtmise poolt hääletanud liikmed;

6) andmed korteriühistu sidevahendite kohta;

7) tõend riigilõivuseaduses ettenähtud riigilõivu tasumise kohta;

8) muud seaduses ettenähtud dokumendid.

Vastuvõetud dokumendid vaatab registriosakond kui kohtuasutus läbi viie tööpäeva jooksul. Kohus teeb kande (avalduse rahuldamise korral) või kandemääruse (avalduses esinenud puuduste kõrvaldamiseks või avalduse mitterahuldamiseks). Kohus võib vajadusel läbivaatamisaega pikendada. Kande tegemisest teavitatakse Teid ja/või Teid esindavat notarit registrikaardi väljatrüki edastamisega. Kandemääruse tegemisest teavitamiseks toimetatakse kandemäärus Teile kätte. Kui kandeavaldus on notariaalselt tõestatud või notariaalselt tõestatud tehinguga seotud sama notari poolt kinnitatud, toimetatakse kandemäärus kätte notarile, Teile edastatakse kandemääruse ärakiri. Kande ja kandemääruse tegemist saate jälgida ka aadressilt https://ariregister.rik.ee/lihtparing.py.

Autor: Kätri Sarapuu, jurist

Käsiraamat korteriühistute liikmetele ja juristidele

2018. aastast kehtib uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mis tekitab seaduse jõuga ühistud korterelamutesse, kus neid veel ei ole. Samuti muudab uus seadus osaliselt ühistu ja korteriomanike vahelisi suhteid.

Milles täpselt muudatused seisnevad ja kuidas nendeks valmistuda leiabki äsjailmunud käsiraamatust “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“.

Käsiraamatu leiad Kinnisvarakooli e-raamatupoest või suurematest raamatupoodidest üle Eesti.

Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Muudatus AS Merko Ehitus kontserni tütarettevõtte AS Merko Infra juhatuses

03.04.2017 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus kontserni kuuluva Eesti tütarettevõtte AS Merko Infra nõukogu otsustas 31. märtsil 2017 määrata AS Merko Infra uueks juhatuse liikmeks kolmeks aastaks alates 31. märtsist 2017 kuni 27. märtsini 2020 Leino Lootuse. Ühtlasi otsustas AS Merko Infra nõukogu kutsuda tagasi senise juhatuse esimehe Arno Eliase ning määrata AS Merko Infra uueks juhatuse esimeheks senise juhatuse liikme Boris Tehnikovi. AS Merko Infra juhatus jätkab kolmeliikmelisena: Boris Tehnikov (esimees), Marek Hergauk ja Leino Lootus.

Leino Lootuse CV on lisatud käesolevale teatele manusena.

AS Merko Infra põhitegevusvaldkondadeks on vee-, kanalisatsiooni- ja gaasitorustike välisvõrkude ehitamine, kanalisatsioonipumplate paigaldamine ning sadeveesüsteemide ehitamine ja renoveerimine. Lisaks tegutseb ettevõte kesk- ja kõrgepinge alajaamade ning liinide projekteerimise, seadistamise ja ehitamisega.

AS Merko Ehitus Eesti (www.merko.ee) on Eesti juhtiv ehitusettevõte, mis teostab üld-, insener-, elektri, teede- ning elamuehituse töid.

Leino Lootus CV

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara arendusprojekti juhtimine

Northern Horizon Capital AS juhatus kinnitas Baltic Horizon Fundi 2016 majandusaasta aruande

03.04.2017 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital AS juhatus kinnitas Baltic Horizon Fundi (Fond) auditeeritud 2016 majandusaasta aruande. Finantstulemused ei ole, võrreldes 17. veebruaril 2017 avaldatud esialgsete tulemustega, muutunud.

Fondi vara brutoväärtus aruandeperioodil kasvas, moodustades 31. detsembri 2016 seisuga: 154,9 miljonit eurot (31. detsember 2015: 89,7 miljonit eurot). Kasv tulenes peamiselt 2016. aastal tehtud uutest investeeringutest ja Fondi osakute teise avaliku pakkumise tulemusena suurenenud rahalistest vahenditest.

Fondi vara puhasväärtus seisuga 31. detsember 2016 oli 76,8 miljonit eurot (31. detsember 2015: 31,7 miljonit eurot). Puhasväärtuse kasv tulenes peamiselt täiendavast kapitalist, mis fondi osakute esmase ja teise avaliku pakkumise käigus kaasati (ligikaudu 40,5 miljonit peale märkimistasude maha arvamist), ja Fondi teenitud kasumist.

2016. aastal teenis Fond 5,8 miljonit eurot puhaskasumit (2015. aastal: 5,5 miljonit eurot), mis avaldas Fondi vara puhasväärtusele positiivset mõju. Puhaskasumit toetasid kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest saadud kasum ja kinnisvarainvesteeringutelt teenitud tulu. Teisalt mõjutasid puhaskasumit oluliselt esmase ja teise avaliku pakkumisega seotud kulud (kokku 938 tuhat eurot).

2016. aasta puhas renditulu moodustas 7,2 miljonit eurot, kujunedes kõrgemaks kui 2015. aastal, mil Fondi puhas renditulu moodustas 5,3 miljonit eurot.

2016. aasta auditeeritud majandusaasta aruanne on lisatud teatele manusena.

BHF majandusaasta aruanne 2016

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Aasta on tööstusele alanud edukalt

03.04.2017 Mihkel Nestor

Kui jaemüügi kasv on kiire inflatsiooni ja pisut aeglasema palgakasvu tõttu pidurdunud, siis tööstusettevõtete tootmismahu tõus on uue aasta esimestel kuudel jätkunud. Tugevamad majandusnäitajad Euroopas lubavad ennustada selle trendi jätkumist.

Tööstustoodangu kasv jätkub

Pikalt vindunud tööstustoodangu kasv sai hoo üles eelmise aasta teises pooles. Et valdav osa tööstusettevõtete toodangust müüakse ekspordiks, siis on Euroopa paranev majanduskliima siinseid ettevõtjaid soosinud. Kui käesoleva aasta jaanuaris suurenes tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetel tööstustoodang aastases võrdluses 7%, siis veebruaris kiirenes kasv juba 9%ni. Töötlevas tööstuses kasv küll veebruaris pisut aeglustus – kui jaanuaris suurenes seal tootmismaht 8% võrra, siis veebruaris 6%.

Töötleva tööstuse harudest on mõlemal kuul kasvu panustanud enim suured tegevusalad – puidu- ja metallitööstus. Seejuures on metallitööstus suutnud mõlemal kuul näidata koguni kahekohalist kasvu. Jaanuaris suurenes metalltooteid valmistavate ettevõtete tootmismaht mullusega võrreldes 13% ja veebruaris 14% võrra. Niivõrd kiiret kasvu kogesid metalliettevõtted viimati enam kui kaks aastat tagasi, 2014. aasta lõpus. Seevastu 2016. aastal oli haru tootmismaht valdava osa ajast languses. Eesti suuremate metallitööstusettevõtete käekäik on tihedalt seotud investeerimisaktiivsusega sihtriikides ja nõudlus erinevate metallkonstruktsioonide järele on olnud madal. Suuresti on see olnud seotud ka kütuseturul toimuvaga, mis on kahandanud nõudlust tsisternide, mahutite jms järele. Nüüd, kus nafta hind on taas liikumas 50 dollari ümber barrelist, näib taastunud olevat ka nõudlus metallitööstuse toodangu järele. Et metalltoodete tootmisega tegeleb Eestis üle 16 000 inimese ehk 2,5% kõigist töötajatest, siis on olukorra paranemine tööstusharus majanduse kui terviku jaoks väga oluline.

Kui metallitööstuses on konjunktuur paranema hakanud alles hiljuti, siis puidutööstus on Eesti majandust vee peal hoidnud juba aastaid. Järjepidevate investeeringute toel on suudetud tootmisvõimsust pidevalt kasvatada. Kui töötlevas tööstuses keskmiselt on tootmismaht 2010. aastaga võrreldes suurenenud umbes kolmandiku jagu, siis puidutööstuses enam kui poole võrra. Tootmismahu märkimisväärsemat langust koges haru viimati nii ammu kui 2011. aasta keskpaigas. 2017. aasta jaanuaris ja veebruaris suurenes puittooteid tootvate ettevõtete müük püsivhindades vastavalt 11% ja 7%. Lisaks tootmismahule on puidutööstusettevõtted suutnud kasvatada ka eksporditava kauba hinda. Paremate majandustulemuste kõrval näitab viimane ka seda, et haru konkurentsivõime välisturgudel püsib tugev. Kuigi puidutööstuse tulevikuväljavaade on endiselt hea, vajaks haru eksport pikemas plaanis suuremat hajutatust. Ekspordimahtusid on suuresti aidanud kasvatada tugev nõudlus Põhjamaade kinnisvaraturgudel. Mullu liikus Põhjamaadesse – Rootsi, Soome, Taani ja Norrasse – ligi 50% Eesti puittoodete ekspordist. Kui sealsed eluasemeinvesteeringud peaksid aeglustuma, kannatab ka Eesti puidutööstus. Positiivsena tasub märkida, et viimastel aastatel on liikumine parema hajutatuse poole siiski toimunud.

Teistest harudest, mis on aidanud tööstustoodangut tänavu kasvatada, väärib märkimist masinate ja seadmete remont, mida samuti tööstustoodangu hulka loetakse. Peamiselt laevaremondiettevõtete käekäiku väljendav tegevusala on sarnaselt metallitööstusele tunda saanud nõrgast investeerimisnõudlusest tingitud madalseisu. Jaanuaris ja veebruaris suurenes haru müügitulu püsihindades aga vastavalt 20% ja 30% võrra. Möödunud aasta madalseisust on taastunud veel õlitööstus, tugevaid tulemusi on näidanud ka elektriseadmete ja ehitusmaterjalide tootmine.

Joonis 1. Tööstustoodangu kasv 2017. veebruaris võrreldes eelmise aasta sama ajaga, tööpäevade arvuga korrigeeritud andmed.

Tööstustoodangu kasvu on töötleva tööstuse harudest piiranud enim suur elektroonikatööstus, kus jaanuaris kahanes tootmismaht 7% ja veebruaris 14% võrra. Viimati oli elektroonikatööstuse tootmismaht püsivalt niivõrd madal viis aastat tagasi 2011. aasta lõpus. Haru suurtootja on jätkanud kontserni tasemel oma tegevuse restruktureerimisega, et majandusnäitajaid parandada. Infot, kuidas see mõjutab siinse tütarettevõtte tegevust, aga napib. Teine oluline tegevusala, mille käekäik on viimastel kuudel olnud kesine, on mööblitööstus. Varasematel aegadel kiirelt kasvanud tööstusharu tootmismaht on languses juba eelmise aasta sügisest.

Väljaspool töötlevat tööstust mõjutas veebruaris tööstustoodangut tugevalt energiatootmine. Mullu sama ajaga võrreldes suurenes elektrienergia- ja soojusvarustuse tegevusala toodang veebruaris tööpäevade arvuga korrigeeritult 23% võrra. Suure kasvu põhjuseks oli suurenenud elektritootmine, millele avaldas positiivset mõju Põhjamaade hüdroenergia tootmise madalseis.

Jaekaubanduse kasvu pidurdab inflatsioon

Kui tööstustoodangu kasv on viimastel kuudel hoogustunud, siis jaekaubandus vastupidiselt aeglustunud. Värsketel andmetel suurenes jaekaubanduse müügitulu püsihindades veebruaris vaid 1% võrra. Kasv oli pigem aeglane ka jaanuaris, kui müük suurenes 2016. aasta sama ajaga võrreldes 2%. Võttes arvesse ka automüüki, on kasv olnud siiski kiirem, jaanuaris vastavalt 7% ja veebruaris 3%. Jaemüügile võib mõju olla avaldanud palgakasvu aeglustumine. Eelmise aasta IV kvartalis pidurdus palgakasv varasemalt 7-8%lt 6,4%ni ja tõenäoliselt jääb kasv sarnaseks või madalamaks ka selle aasta I kvartalis. Märgatavam muutus on toimunud aga inflatsioonis. Kui 2016 aasta esimestel kuudel oli tarbijahinnaindeks veel ligi pooleprotsendises languses, siis 2017. aasta jaanuaris-veebruaris on kütuse- ja toiduainehindade taastumise tõttu hinnakasv jõudnud 3%ni.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Arco Vara: Üürikorterid on kasulik rahapaigutus

31.03.2017 Tõnu Toompark

Üha rohkem näeme kinnisvaraturul inimesi, kes otsivad võimalusi oma vaba raha paigutamiseks elukondlikku kinnisvarasse. Alljärgnevalt selgitame, kuidas teha vahet investeeringutel ja mis on oluline üürikorteri soetamisel.

Kinnisvarasse investeerides on võimalik tulu teenida, kas igakuiselt saadava üüritulu näol või siis panustada korteri väärtuse kasvule pikemas perspektiivis. Igaühel tuleb leida endale sobivam variant, kuid reeglina neid võimalusi omavahel kombineeritakse.

Investeerimiseks ei sobi samavõrra kõik korterid. Kui investorit huvitab tootlus, siis maksevõimelist üürnikku huvitab ennekõike asukoht, asukoht ja veelkord asukoht, alles seejärel üürimakse, ülalpidamiskulud ning korteri seisund.

Viimane on siiski väga oluline investori jaoks, sest kvaliteetselt ehitatud või renoveeritud pinna eeliseks on väiksemad kulud, kuigi ettenägelik üürikorteri omanik peaks kümme protsenti üüritulust remondifondi kõrvale panema.

Üürnik suunab lõpuks ühel või teisel viisil oma eluaseme seisukorraga seotud probleemid investori õlgadele ja lisaks tavapärasele investeerimisriskile tuleb siis tegeleda ka oma varaga seotud olmeprobleemidega. See võib olla sama tüütu, kui näiteks pidev auto remontimine.

Kvaliteetpinnaga on muresid vähem, remondifond on väiksem või seda ei ole üldse ning üüriliste kontingent on tavaliselt oma elukeskkonna suhtes hoolivam, mis aitab jällegi omakorda kulusid kokku hoida.

Uus või renoveeritud?

Kvaliteetselt ehitatud või renoveeritud pinna miinuseks on suhteliselt kõrgem omandamiskulu. Omandamiskulu kajastub ka kõrgemas üüris või kui üürihinnad on üürniku rõõmuks madalad, siis investori kurvastuseks kajastub omandamiskulu tema investeeringu madalamas tootluses.

Seetõttu ei tormaks me pimesi kiitma uut või renoveeritud kinnisvara. Soovitaksime investoril vaadata kindlasti seda, kas odavalt ostetud ja kehvema kvaliteediga kinnisvara pakub paremat tootlust.

Aeg on mõõdupuu

Kindlasti tasub siinjuures vaadata veel kolmandat aspekti – investeeringu väärtust ajas. Eesti kinnisvaraturg on kahekümne viie aasta jooksul näinud nii tõuse kui languseid, kuigi lõppkokkuvõttes ikkagi väärtuse tõusu. Väärtus on pikaajaline näitaja. Tootlus on üldiselt ajaliselt lühike näitaja – täna on, homme ei pruugi seda olla.

Näiteks viieprotsendilise tootluse korral teeniks investor ostetud korteri omandamishinna tagasi 20 aasta jooksul! Kui paarkümmend aastat ei ole võimalik sama üüritaset hoida, sest ostetud kinnisasi vananeb füüsiliselt ja moraalselt kiiremas tempos, siis jooksev 5%-line tootlus ei ütle veel midagi peale selle, et investor petab ennast.

Õigel ajal ostetud ja õige asja väärtus ajas tõuseb. Seega võib juhtuda, et näiteks odava, kuid hea tootlusega korter on lühiajaliselt hea investeering, kuid pikaajaliselt halb.

Küsigem näiteks, milline on üürnike nõudlus Mustamäe 70ndatel ehitatud ja vastava ajastu planeeringu ja mugavustega paneelmajade järele kümne aasta pärast? Võib juhtuda, et täna küsitav üür pole kümne aasta pärast jätkusuutlik, kuna turul pakutakse sama üüritaseme juures hoopis kaasaegsemaid ja paremaid eluasemeid.

Võrdleme investeeringuid

Vaatame näitena kahte võimalikku alternatiivset investeeringut ning nende plusse ja miinuseid.

Investeering A

Vaatame esimese näitena nõukogudeaegse korteri ostu Mustamäel. Kui osta korter 60 000 euroga (omafinantseering 20% ehk 12 000 eurot, laen 48 000 eurot, intress 3% ehk intressikulu ca 1400 eurot aastas, lisaks maksed remondifondi) ning küsida korteri eest üüri 360 eurot + kommunaalid, siis võib tootluseks saada paremaid tulemusi kui viis protsenti.

Lühiajaline tootlus on sellisel juhul kõrgem, aga kas see on ka pikaajaline? Kas korter leiab endale sama hinnaga üürniku kümne aasta pärast? Teatavasti on suur osa Mustamäe praegusest elamufondist pool sajandit vana ja mitte väga kvaliteetne.

Tõsi, paljusid maju renoveeritakse, kuid neid ei anna siiski võrrelda samasse piirkonda ehitatavate uute korteritega, mis vastavad tingimustelt palju paremini üürnike nõudmistele. Ideaalis soovitakse üüritulu teenida 10 protsenti vara omandamishinnalt.

Uusarenduste puhul on hea, kui tulusus jääb viie protsendi juurde, kuid selle kompenseerib väiksem vajadus tegeleda olmeprobleemidega, väiksem pikaajaline risk leida üürnikke ning võimalus ka vara hinna tõusule, eriti piiratud pakkumisega piirkondades.

Nõukogudeaegse kinnisvara puhul tulebki nõuda kõrgemat tootlust, kuna varaga seotud riskid on oluliselt kõrgemad. Tuleb arvestada, et vara ei leia enam selle hinnaga kasutajaid, spekulatiivne väärtuse kasvu võimalus on väiksem, kuna peale tuleb uusi kortereid, ning ka jooksvad jõupingutused vara korrashoiuks on suuremad.

Seega peaks iga investor kaaluma, milline rahapaigutus sobib paremini tema riskiprofiili ja vaba aja veetmise võimalustega.

Investeering B

Hea asukoha ja hea kvaliteedi osas võtame esimeseks näiteks Merimetsa piirkonda kerkiva Kodulahe kvartali. Olgu läbipaistvuse huvides öeldud, et Arco Vara on nimetatud projekti arendaja. Rocca al Mare ja Pelgulinna vahel laiuv ala on viimastel aastatel muutunud tänu rannapromenaadile ning Stroomi rannaala ja Merimetsa korrastamisele ihaldusväärseks elukeskkonnaks.

Seal jagub palju rohelust ning vaba aja veetmise võimalusi. Piirkonna ehteks on Stroomi rand ja rannapark Pelguranna tänava ja mere vahel oma teeradade, väljakute ja mänguplatsidega. Lisaks korralik välisvalgustus, jalgrattateed, hulgaliselt mängu- ja spordiväljakuid ning treeninguseadmeid. Kõik see kokku on heaks argumendiks selliste üürnike leidmisel oma üüripinnale, kes hindavad aastaringseid vaba aja veetmise võimalusi värskes õhus ning kesklinna mürast pisut eemal. Kindlasti peab selline üürnik olema keskmisest maksejõulisem.

Nõukogudeaegse paneelmaja korteriga võrreldes on Kodulahe näol tegemist hüppega ajas 50 aastat edasi. Ostes Kodulahes uue 2-toalise korteri hinnaga 120 000 eurot ning küsides korteri eest üüri 500 eurot kuus + kommunaalid, on investori vara aastatootluseks täpselt 5%.

Kui osta korter laenuga, mille omafinantseering on 10-20 protsenti, siis on vaja ise investeerida kuni 24 000 eurot. 6000-eurone üüri aastatulu on piisav, et maksta korteri ostmiseks võetud laenuintressi (näiteks 3% intressimäära korral ligi 3000 eurot aastas) ning ülejäänud summast maksta tagasi pangalaenu või lugeda see omafinantseeringuga 24 000 eurot teenitud tuluks. Omafinantseeringu tootlus on sellisel juhul 12,5% aastas!

Pikaajaliselt on küsimus selles, kuidas muutuvad intressimäärad ning kinnisvara hinnad. Kesklinna naabruses olev looduskeskkond on piiratud ning selle hind kasvab tulevikus kiiremini, kui üldised kinnisvara hinnad.

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Statistikaamet: Veebruari tööstustoodangu maht oli suurem kui aasta eest

31.03.2017 Statistikaamet

Tööstusettevõtted tootsid 2017. aasta veebruaris 9% rohkem toodangut kui eelmise aasta veebruaris, teatab Statistikaamet. Toodang suurenes nii energeetikas ja mäetööstuses, kui ka töötlevas tööstuses.

Veebruaris toodeti töötlevas tööstuses 6% rohkem toodangut kui 2016. aasta samal kuul. Toodangu kasv oli laiapõhjaline – enam kui kaks kolmandikku tööstusharudest ületasid veebruaris eelmise aasta veebruari mahtu. Mahu kasvu põhjustas eelkõige puittoodete, metalltoodete ja elektriseadmete tootmise suurenemine. Toodang suurenes ka tekstiili, mootorsõidukite ja ehitusmaterjali tootmises. Toodang vähenes elektroonikaseadmete ja mööbli tootmises.

Välisturule müüdi veebruaris 69% kogu töötleva tööstuse toodangust. 2016. aasta veebruariga võrreldes suurenes korrigeerimata andmetel toodangu müük ekspordiks 2% ja müük kodumaisele turule 6%.

Sesoonselt korrigeeritud andmetel toodeti 2017. aasta veebruaris tööstuses kokku 2% rohkem toodangut kui eelmisel kuul, sealhulgas töötlevas tööstuses 3% rohkem.

2016. aasta veebruariga võrreldes toodeti elektrit 33% ja soojust 9% rohkem.

Tööstustoodangu mahuindeksi muutus, veebruar 2017
(protsenti)
Tegevusala	Muutus võrreldes eelmise kuuga sesoonselt korrigeeritud andmetel^a	Muutus võrreldes eelmise aasta sama kuuga
Tegevusala		korrigeerimata andmetel	tööpäevade arvuga korrigeeritud andmetel^b
KOKKU	2.3	8.2	9.0
Energeetika	-0.1	23.4	23.4
Mäetööstus	1.2	33.8	34.6
Töötlev tööstus	2.6	5.0	5.8
arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmine	-2.8	-15.0	-14.3
puidutöötlemine ja puittoodete tootmine	1.3	6.6	7.3
toiduainete tootmine	2.1	1.1	1.7
metalltoodete tootmine	-0.5	13.0	14.2
elektriseadmete tootmine	1.6	5.2	6.3
tekstiilitootmine	-4.7	2.5	3.5
mööblitootmine	3.6	-7.9	-7.0
mootorsõidukite tootmine	1.3	8.8	9.6
ehitusmaterjali tootmine	6.4	10.9	11.6
masinate ja seadmete tootmine	2.1	4.0	5.0

^a Sesoonselt korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus ja regulaarselt korduvate hooajaliste tegurite mõju. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise kuuga.

^b Tööpäevade arvuga korrigeeritud tööstustoodangu mahuindeksi puhul on eemaldatud erinevused kuude tööpäevade arvus. Arvutatakse ainult võrdluseks eelmise aasta sama kuuga.

Statistika aluseks on küsimustik „Tööstus”, mille esitamise tähtaeg oli 17.03.2017 ja küsimustik „Energia tootmine, müük ja kütuse tarbimine”, mille esitamise tähtaeg oli 10.03.2017. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte 9 tööpäevaga. Statistikatöö „Tööstustoodangu indeks“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet selle statistikatöö tegemiseks andmeid kogub ja analüüsib.

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Arco Vara: Eesti suurimad kinnisvarafirmad lahkuvad kv.ee portaalist

31.03.2017 Tarmo Sild

Seoses kinnisvaraportaali kv.ee hinnapoliitika muutumisega, millega tõuseb portaalis kuulutamise tasu ebamõistlikult suureks, on otsustanud 11 Eesti suuremat kinnisvarabürood, sealhulgas ka Arco Vara, kv.ee portaalist lahkuda. Kokku tähendab see ca 15 000 objekti kadumist kv.ee keskkonnast, mis on 40% kõikidest nende kuulutustest.

Viimane hinnatõus kinnisvarabüroodele toimus 2016. aasta sügisel, 2017. aasta alguses tõstis kv.ee tavakasutajate kuulutuse maksumust 60% võrra (enne 9.99 €/kuu, nüüd 15.99 €/kuu) ning alates 1. aprillist muutub kinnisvarabüroodele kv.ee portaalis kuulutamine kuni 450% kallimaks. Selline hinnatõus ei ole mitte kuidagi põhjendatav ega aktsepteeritav.

Eesti kinnisvaraturul on viimased 15 aastat juhipositsioone vedanud kaks suurt kinnisvaraportaali, aja ja harjumusega on tekkinud aga monopoliseis, mille all kannatavad tegelikult sisu loojad ehk meie ise.

Suhtumine, kus oluline on suurem turuosa ja kasum, mitte pakutava teenuse kvaliteet, ei ole jätkusuutlik. Selline pidev ja hiiliv hinnatõus on viinud meid olukorda, kus oleme otsustanud loobuda kv.ee teenustest ning otsida alternatiive mujalt. Seoses sellega kaovad meie kuulutused ka sama grupi poolt hallataval soov.ee leheküljelt.

Kõikides teistes suuremates ja väiksemates kinnisvaraportaalides oleme endiselt esindatud. Kv.ee lehel on tänase (31.03) seisuga 35 220, city24.ee 32 600 ja kinnisvara24.ee 14 650 aktiivset müügi- ja üürikuulutust.

Kinnisvarakool: Kasutusluba ja selle taotlemine

Statistikaamet: Jaekaubandusettevõtete müügitulu kasv veebruaris veidi aeglustus

31.03.2017 Statistikaamet

Jaekaubandusettevõtete müügitulu suurenes 2017. aasta veebruaris 2016. aasta veebruariga võrreldes püsivhindades 1%, teatab Statistikaamet. Kui jaanuaris kasvas müügitulu eelmise aasta sama kuuga võrreldes 2%, siis veebruaris kasv veidi aeglustus.

2017. aasta veebruaris oli jaekaubandusettevõtete müügitulu 466,9 miljonit eurot.

Tööstuskaupade kaupluste müügitulu kasv veebruaris aeglustus. Kui jaanuaris kasvas nende ettevõtete müügitulu eelmise aasta sama kuuga võrreldes 11%, siis veebruaris oli kasv 3%. Müügitulu suurenes nelja ja vähenes kolme tegevusala kauplustes. Enim suurenes müügitulu posti või interneti teel kaupu müüvates kauplustes, kus müük kasvas aastaga 39%. Müügitulu suurenes veel ka kasutatud kaupade kauplustes ja väljaspool kauplusi (kioskites, turgudel, otsemüük) (kasv 16%), majatarvete, kodumasinate, rauakaupade ja ehitusmaterjalide kauplustes (kasv 7%) ning tekstiilitoodete, rõivaste ja jalatsite kauplustes (kasv 4%). Müügitulu vähenes eelmise aasta veebruariga võrreldes apteekides ja kosmeetikatarvete kauplustes, muudes spetsialiseeritud kauplustes, kus kaubeldakse peamiselt arvutite ja nende lisaseadmete, raamatute, sporditarvete, mängude ja mänguasjade jm ning muudes spetsialiseerimata kauplustes, kus on ülekaalus tööstuskaubad (nn kaubamajad).

Toidukaupade kaupluste müügitulu vähenes 2016. aasta veebruariga võrreldes 2%. Nende kaupluste müügitulu langusele avaldas osaliselt mõju eelmise aasta veebruari kõrge võrdlusbaas ning toidukaupade hinnatõusu kiirenemine.

Mootorikütuse jaemüügi ettevõtete müügitulu, mis eelnevatel kuudel langust näitas, pöördus veebruaris taas tõusule ning kasvas eelmise aasta veebruariga võrreldes 7%.

Võrreldes eelmise kuuga vähenes veebruaris jaekaubandusettevõtete müügitulu 9%. Sesoonselt ja kalendaarselt korrigeeritud andmete põhjal jäi aga müük eelmise kuuga võrreldes samale tasemele.

Statistika aluseks on Maksu- ja tolliameti käibedeklaratsiooni andmed. Statistikaamet avaldas kuu kokkuvõtte viie tööpäevaga. Statistikatöö „Kaubandusettevõtete kuu majandusnäitajad“ avaliku huvi peamine esindaja on Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium, kelle tellimusel Statistikaamet seda statistikatööd teeb.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

Nordecon hakkab rekonstrueerima Haabersti ristmikku

31.03.2017 Tõnu Toompark

Haabersti ristmiku rekonstrueerimise riigihankel tunnistati edukaks Nordecon ASi pakkumus. Tallinna Kommunaalamet ja Nordecon sõlmivad lepingu aprilli keskel, pärast 14-päevase vaidlustusaja lõppu. Ehitustööd algavad aprillis 2017, ristmik valmib oktoobris 2018. Projekti maksumus on 14,967 miljonit eurot, hinnale lisandub käibemaks. Projekti rahastatakse Euroopa Liidu Ühtekuuluvusfondist.

„Haabersti ristmik on Tallinna üks ohtlikumaid ja ülekoormatumaid ristmikke, kus ummikud on tavalised. Selle ristmiku ümberehitust on oodatud aastaid,“ ütles Nordecon ASi juhatuse liige Avo Ambur. „Alustame ehitust aprillis ning liiklusele saame avada esmalt täies ulatuses Paldiski maantee ehk Tallinn-Keila suunalise viadukti juba järgmise aasta mais. Kogu ristmik valmib 2018. aasta oktoobris. Uus Haabersti ristmik suurendab oluliselt transpordivahendite läbilaskvust ning on sujuvam kui olemasolev olukord.“

Ehitustööde ajaks on planeeritud, et liiklejatele on tagatud kogu ehitusprotsessi vältel igas suunas ja igal ajal 1+1 sõidurada. „Kui ehitustöödega alustame, palume kõigil arvestada, et ehitustööd võivad kaasa tuua suuremad ummikud kui tavaliselt. Meie omalt poolt teatame kõikidest võimalikest muudatustest operatiivselt, et autojuhtidel oleks võimalus vajadusel valida alternatiivseid teekondi.“ rääkis Avo Ambur.

Töö hõlmab:

Paldiski maantee, Rannamõisa tee ja Ehitajate tee kahetasandilise ristmiku ehitus;
Paldiski maantee ehitus 1,05 km ulatuses (alates Mõisa tn ristmikust kuni 150 m peale Õismäe tee ristmikku);
Rannamõisa tee ehitus 1,1 km ulatuses (kuni Vana-Rannamõisa tee ristmikuni);
Ehitajate tee ehitus 100 m ulatuses.

Nordeconi kontsern (www.nordecon.com) hõlmab ettevõtteid, mis on keskendunud hoonete ja rajatiste ehitamise projektijuhtimisele ja peatöövõtule. Geograafiliselt tegutsevad kontserni ettevõtted Eestis, Ukrainas, Soomes ja Rootsis. Kontserni emaettevõte Nordecon AS on registreeritud ja asub Tallinnas, Eestis. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni 2016. aasta konsolideeritud auditeerimata müügitulu oli 183,3 miljonit eurot. Nordeconi kontsern annab hetkel tööd ligi 700 inimesele. Alates 18.05.2006 on emaettevõtte aktsiad noteeritud NASDAQ Tallinna Börsi põhinimekirjas.

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Arco Vara: Iztok Parkside projekt on ajagraafikust maas

31.03.2017 Tõnu Toompark

Arco Vara on varasemalt teavitanud (vt. 4. kvartali vahearuannet 16. veebruarist 2017), et on seadnud eesmärgiks alustada Iztok Parkside arendusprojekti ehitust 2017. aasta 1. kvartalis ning müüa projekt välja esimeses kvartalis 2018.

Ehitus ei ole käesolevaks ajaks veel alanud, seoses viivitusega ehitusloa saamisel Sofia kohalikult omavalitsuselt. Projekti arendatakse samaaegselt uue juurdepääsutänava ehitusega kruntidele, mille omanikuks on riik. Sofia kohaliku omavalitsuse seisukoht on, et tänavaaluste kruntide omanikuks olevad riigiasutused ning kohalik omavalitsus peavad Iztok Parkside ehitusloa eeltingimusena viima lõpule kas nimetatud kruntide munitsipaliseerimise või neile servituudi seadmise. Juurdepääsutänava rajamine on sätestatud juba jõustunud detailplaneeringus.

Projekti finantseerimisleping pangaga on kehtiv ning parim ehituspakkuja on välja valitud. Ettevõte teeb kohaliku omavalitsusega koostööd, et kiirendada riigile kuuluvate kruntide munitsipaliseerimist või servituudi seadmise protsessi.

Iztok Parkside projekti maht on 68 korterit müüdava kogupindalaga (GSA) 7000 m2 ning oodatava müügituluga üle 8 miljoni euro.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Arco Vara: Hüpoteek ei ole koll

31.03.2017 Tõnu Toompark

Kinnisvaraostjate ja hindamisakti tellijate üks esimesi küsimusi ning suurimaid hirme on seotud objektile seatud hüpoteekide olemasoluga, kirjutab Arco Vara Viljandi kutseline maakler Aime Opermann.

Oma kodu ostjaile tuleb tihti seletada, et hüpoteek ehk kinnisasja pant ei tähenda ilmtingimata eelmise omaniku kohustuste ülevõtmist. Kui soovid võtta kodu soetamiseks laenu, siis tahab pank laenule tagatist ning selleks seatakse ostetavale kinnisasjale hüpoteek, mis on laenuandjale tagatiseks juhul, kui laenaja jääb laenu maksmisega hätta.

Kinnisasjale seatud hüpoteek ei takista oma kinnisvara müümast, sest hüpoteek jääb kehtima. Müügi korral vana hüpoteek reeglina kustutatakse, aga tasub silmas pidada, et hüpoteegi tingimuste muutmine on odavam kui kustutamine ja uuesti seadmine. Kui ostja soovib osta kinnisasja pangalaenuga, on tal tavaliselt rahaliselt soodsam hüpoteek üle võtta. Samuti, kui hüpoteek on seatud, võimaldab see vajadusel hüpoteegipidaja käest täiendavalt laenu küsida.

Hüpoteek lõpeb kande kustutamisega

Kui oled laenu laenuandjale tagasi makstud, ei tähenda see automaatselt hüpoteegi lõpetamist. Hüpoteek lõpeb alles siis, kui vastav kanne on kinnistusraamatust kustutatud. Kas kinnisasi on hüpoteegiga koormatud, näeb kinnistusraamatust.

Hüpoteegi seadmiseks tuleb alati pöörduda notari poole, misjärel tehakse hüpoteegi kohta kanne kinnistusraamatusse, kus märgitakse ära hüpoteegipidaja ja hüpoteegi rahaline suurus. Hüpoteegi seadmisega koos nõuab pank tavaliselt, et kinnisasi oleks kindlustatud, aga kui laenu annab näiteks mõni firma või eraisik seab teise eraisiku kinnistule hüpoteegi, siis ei pea tingimata kindlustust olema.

Hüpoteegi summa tuleneb üldjuhul ostusummast, mis on korrutatud 1,3-ga. Kui ostate 100 000 eurose korteri ja võtate selle ostuks 50 000 eurot laenu, siis seatakse hüpoteek tõenäoliselt 65 000-le eurole.

Nimetatud hüpoteegisumma ei näita võla olemasolu ega selle suurust. Hüpoteegi summa on kuni laenu lõpuni ühesuurune, kuid laenujääk väheneb pidevalt, kuni kinnistusraamatus on tühi hüpoteek, mida ei pea kustutama.

Nõuanded koduostjale: millal eluasemelaenu intressimäära fikseerida ja millal mitte?

31.03.2017 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Nõuanded koduostjale. Praktilised nõuanded, kuidas leida unistuste kodu” autor Tõnu Toompark annab nõu koduostmise teemadel.

Laenuvõtjal on mõistlik kaaluda intressimäära fikseerimist eelkõige laenuperioodi alguses, kui intressimäär mõjutab laenumakse kogusummat rohkem. Pealegi on laenuperioodi alguses laenu tagastamine sageli raskem kui laenuperioodi hilisematel aastatel, mil inflatsioon ja loodetavasti ka sissetulekute suurenemine on aidanud laenu teenindamist hõlbustada.

Laenu intressimäär tasub fikseerida ka juhul, kui laenaja usub täie veendumusega, et fikseeringu perioodil on baasintressimäär tõusmas. Siin peab laenuvõtja muidugi teadma, et pankuridki teevad prognoose ja ennustusi. Selles mängus võitjaks jääda on pigem õnnelik juhus kui reegel.

Enamasti ei tasu intressimäära fikseerida olukorras, kus laenumakse ei ole laenuvõtja jaoks koormavalt suur ja makse suuruse püsimise kindlus ei ole laenuvõtja jaoks väga oluline. Enamasti on muutuv intressimäär ikkagi allpool fikseeritud intressimäära, st muutuva intressi puhul on pikema perioodi summaarne intressikulu laenuvõtja jaoks väiksem.

Intressimäära fikseerimist ei tasu ette võtta olukorras, kus laenuvõtja planeerib koduvahetust ehk olemasoleva eluasemelaenu ennetähtaegset lõpetamist. Fikseeritud intressimääraga eluasemelaenu lepingu lõpetamine on oluliselt kallim kui muutuva intressimääraga laenulepingu lõpetamine.

Loe pikemalt nii eeltoodud kui muudest nõuannetest käsiraamatust „NÕUANDED KODUOSTJALE”, mille autor on kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark. Käsiraamatu saad osta Kinnisvarakooli raamatupoest.