Fink ostis sadamahoone

Kinnisvaraärimehed nimetavad 18,2 miljoni kroonist hinda soodsaks

Kinnisvaraärimees Margus Fink ostis eile Tallinna Sadamalt 18,2 miljoni krooni eest D-terminaali juures asuva neljakordse kontorihoone koos maaga ning kavatseb selle korda tegemiseks sinna koos partneritega investeerida mitukümmend miljonit krooni.

“Tallinna Sadam on piirkond, kuhu tasub alati investeerida,” ütles Fink. Hoone on küll vana, kuid koht on väga perspektiivne, lisas ta.

Fingi sõnul ei ole veel otsustatud, mis praegu peaaegu tühjana seisvast majast saab, kuid ühe võimalusena nimetas ta sinna kahe- või kolmetärnihotelli ehitamist.

“Nii Eesti üldiseid arenguid arvestades kui hetke turuolukorrast lähtudes arvame, et siin on nissh olemas,” lisas Fink.

Ligi 9000 ruutmeetrise maja remontimiseks kuluvat rahasummat ei soovinud Fink avalikustada, öeldes, et kõik sõltub konkreetsest käimaminevast projektist. Projekti rahastab Hansa Liising.

Tallinna Sadama juhatuse esimees Riho Rasmann ütles, et Fink peab maja korda tegema kahe aasta jooksul alates sellest kuupäevast, mil linn Tallinna sadama kinnistust hoonega kaasas käiva maa Fingile eraldab. Selleks võib kuluda kuni kaheksa kuud.

SADAMALE KASUTU MAJA. “Ta on üks lahmakas maja ja meil polnud teda vaja,” põhjendas Rasmann hoone müüki. “Ja me saime tema eest kõrgemat hinda kui Tallinna linn on seni oma maade eest suutnud saada.”

Kinnisvarabüroo Uus Maa peahindaja Eero Olander pidas tehingu hinda heaks. “Ega palju rohkem küsida poleks andnud,” ütles ta. “Maja vajab ikka väga suuri investeeringuid, tegemist on praegu ainult betoonkehaga, mis tuleb kohati päris ümber ehitada.”

Olanderi sõnul oleks sadama kõrvale kõige mõistlikum ehitada kontoripinnad. “Seal on rahulik keskkond, laevad on akna taga ning parkimiseks palju ruumi,” ütles ta. “Paremat paika kontori jaoks on raske tahta.”

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel aga lausus, et targad ärimehed peaksid sadama lähedale ehitama kahe- või kolmetärnihotelle, nagu Fingil kavas.

“Kvaliteetsemate hotellide turg on täna juba paigas, aga selles vallas on suhteliselt palju ruumi,” ütles Rüütel.

SADAMAS LIIGUVAD KOGUKAD RAHAKOTID. ERI Kinnisvara analüütik Tõnu Toompark pidas sadamaala heaks investeeringuks ning ütles, et sinna võib saaks ehitada nii kaubanduspindu kui hotelli.

“Sadamas liiguvad inimesed koguka rahakotiga, kuid tegemist on tulevikku suunatud ostuga, sest see piirkond alles hakkab arenema,” ütles ta.

Augusti lõpus ostis Margus Fink 7,7 miljoni krooni eest linnalt vanalinnas asuva viiest majast koosneva kinnistu, mille turuhind on 20-30 miljonit krooni.

Sel ajal viis kinnistu hinna alla majal lasunud 25aastane rendileping, sest rentnikest vabanemiseks oleks omanik pidanud ilmselt aastaid kohut käima. Fink aga suutis rentnikega lepingu lõpetada kohe peale maja ostmist.

Artikli autor on Henrik Roonemaa. Artikkel on avaldatud 16.12.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=75750

Ohtlik on Tallinnas ja Ida-Virumaal

Elamu või korteri ostmine on rohkem kui lihtne kinnisvaratehing. Sellega tehinguga soetatakse kodu ja seotakse end ühe piirkonnaga mitmeteks-mitmeteks aastateks.

Eestis on kinnisvara (ja kodu) ostmise peamiseks argumendiks hind ja seejärel muud tegurid. Selle põhjuseks on Eesti rahva suhteline vaesus. Rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma teised tegurid.

Läänemaailmas pööratakse väga suurt tähelepanu piirkonna turvalisusele.

Üks võimalus turvalisuse hindamiseks on kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta.

Iga töövõimelise inimese mureks peale turvalisuse on töökoht ja töökoha kvaliteet. Töökoha kvaliteeti saame määrata makstava keskmise töötasuga piirkonnas.

Hinnates töökoha kvaliteeti ja makstavat keskmist töötasu kõrvuti jõuame väga huvitavatele tulemustele.

Juureolevalt graafikult näeme Eesti keskmist palgataset ja 10 000 elaniku kohta registreeritud kuritegude arvu maakonniti.

Lisaks on graafikul toodud suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas valitseb.

Kõige soodsam elukeskkond on saartel

Nagu jooniselt näha, siis madalaim suhtarv on Eestis saartel. Seda võib seletada saarte suhtelise isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest. Isoleeritus viib kuritegevuse alla, sest kurikaelade saartele jõudmine on takistatud.

Samuti on komplitseeritud näiteks varastatud autoga saartelt mandrile jõudmine.

Sise-Eestis on piirialadest soodsam

Teise suhteliselt soodsasse gruppi saab määrata Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik nö. Eesti keskel, st. ükski maakondades ei oma maismaapiiri Venemaa ja Lätiga.

Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Ebasoodsaim on piirialadel ja pealinnas

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siinkohal tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Omaette klassi moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvaline keskkond. Siinkohal võib öelda ka, et Tallinn on tänu tihedatele mere- ja lennuühendustele ehk rohkemgi piirilinn kui mõni teine.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonnas makstav keskmine palk. Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, kus läbivooriv suur rahvamass väärastab eetilisi tõekspidamisi, mis kulmineerub võõra vara ebaausa himustamisega. Turvalisem on seevastu elada riigi siseosas või suhteliselt üksinda seisvatel saartel.

Turvalisem ja soodsam on elada Kesk-Eestis ja saartel

Kuritegevuse ning keskmise töötasu statistikat uurides selgub, et kõige soodsam ning turvalisem on elada saartel ja Kesk-Eestis. Töötasu ja elukoha turvalisuse kõige kehvem suhtarv on aga Harju maakonnas ja Ida-Virumaal.

Elamu või korteri ostmisel hindavad inimesed praegu eelkõige vara seisukorda ning hinda. Vastupidiselt lääneriikide praktikale ei pöörata kinnisvara asukoha turvalisusele erilist tähelepanu. Selle põhjuseks on rahva suhteline vaesus, rikkuse kasvades hakkavad oluliseks muutuma ka need tegurid.

Elukeskkonna turvalisuse ja tuluteenimise võimaluste hindamiseks võiks kasutada registreeritud kuritegude arvu 10 000 elaniku kohta ning keskmise palga statistikat maakonniti.

Juuresoleval graafikul on toodud ka suhtarv, kus kuritegude arv on jagatud maakonna keskmise palgaga. Suhtarv peab näitama, kus on soodsaim keskmise palga ja kuritegude arvu suhe – mida väiksem number, seda soodsam elukeskkond maakonnas on.

Nagu jooniselt näha, on madalaim suhtarv Eestis saartel. Seda võib seletada saarte isoleeritusega mandri-Eestist ning välisriikidest.

Teise üsna soodsasse gruppi kuuluvad Järva, Viljandi, Jõgeva, Lääne-Viru, Lääne, Rapla ja Tartu maakonnad. Tähelepanuväärne on, et nimetatud maakonnad asuvad kõik Eesti

keskosas ja neil pole maismaapiiri Venemaa või Lätiga. Viljandil on küll piirilõik Lätiga, kuid sel lõigul ei asu tähtsaid ühendusteid naaberriigiga.

Kolmanda grupi moodustavad Valga, Põlva, Pärnu ja Võru maakonnad. Huvitaval kombel on siin tegemist peamiste Eesti maismaaühendustega.

Kõige kehvema suhtarvuga rühma moodustavad Ida-Viru ja Harju maakonnad. Harju maakonna tõstab “liidrite” sekka vaieldamatult Tallinna ebaturvalisus.

Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et Eesti keskmisest palgast on kõrgem ainult Harju maakonna keskmine palk.

Eesti keskmisest kuritegevuse tasemest on ainsatena üle Harju ja Ida-Viru maakonnad.

Eelnevast saab järeldada, et riskantseim piirkond kodu rajamiseks asub piirialadel, turvalisem on seevastu elada Eesti siseosas või saartel.

Artikkel on avaldatud 22.11.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=74407

Küsimus-vastus

Küsimus:

Kuidas võrrelda erinevaid maakleri tehtavaid kinnisvarapakkumisi?

Vastus:

Pakkumiste adekvaatsele võrdlemisele peab kindlasti olulist tähelepanu pöörama.. Kui pakkumisi ei suudeta omavahel võrrelda, siis on oht, et ostuotsus tehakse hetkeemotsioonide ajel ning elamispind ostetakse selline, mis ei vasta kõigile tuleviku vajadustele.

Kinnisvarapakkumiste võrdlemist ei ole raske organiseerida.

Esmalt on vaja selgeks teha, millised on võimalused. Siin peab tutvuma kinnisvaraturu olukorraga ja välja selgitama, mida saab olemasoleva ja/või laenatava raha eest endale lubada.

Seejärel on soovitav võimalustest lähtuvalt paika panna vajadused. Kõik olulised kriteeriumid tuleb koondada tabelisse, kuhu jätta ruumi ka müügipakkumiste kirjeldamiseks.

Võimalik on laskuda matemaatikasse ja seada iga kriteeriumi juurde kaal – näiteks kriteeriumi protsentuaalne tähtsus. Seejärel hinnata pakkumisi viiepallisüsteemis ja leida kaalutud keskmine hinne igale pakkumisele. Kõrgeima keskmise hinde saanud pakkumine peab nii olema parim.

Võrdlustabel mõnede oluliste kriteeriumitega

Kriteerium Soov Pakkumine1 Pakkumine2 Pakkumine3
Hind 180000 195000 180000
Rajoon Õismäe Õismäe Mustamäe
Tubade arv 2 2 3
Korrus mitte esimene ega viimane 9/9 2/3
Dush/vann Peavad mõlemad olema Dush Dush/vann
Parkimine Läheduses valvatav parkla Valvatav parkla 1km kaugusel Parkimine-maja ees, valveta

Osta või üürida?

Uut elamispinda otsides seistakse sageli küsimuse ees, kas uus korter või maja osta või võtta see hoopiski üürile. Ühest ja alati õiget vastust sellele küsimusele ei ole, kuid siiski on olemas rida tegureid, mis kallutavad otsust ühele või teisele poole.

Piirkonnas elamise aeg

Kui on plaan minna teise linna aastaks-paariks õppima, siis ei ole kindlasti mõtet hakata läbima korteri otsimise ja laenu võtmise kadalippu. Ainuüksi tehingu sõlmimise kulud, mis kinnisvaratehingu juures on üsna märgatavad, muudavad paariks aastaks elamispinna ostmise mõtetult kulukaks.

Majanduslik seisukord

Kinnisvara ostetakse tavaliselt laenu abil. Kui sissetulek ei võimalda laenu võtta või puudub omafinantseerimiseks vajalik rahasumma, siis on ilmselge, et tuleb ostmise asemel otsustada üürimise kasuks.

Ostust loobuda või seda edasi lükata tasub ka juhul, kui on oodata majandusliku seisukorra märgatavat paranemist – sissetulekute kasvu järel võivad kasvada soovid ja nõudmised.

Peresuhted

Kui perekonnas on ettenäha suurenemist või vähenemist, siis peab kinnisvara soetamise puhul sellega arvestama. Eriti vastutustundetu nii enda kui kaaskondlaste ees on kinnisvara osta ebastabiilsete peresuhete puhul – näiteks kui oodata võib lahutust.

Maksusoodustused

Eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad. Üürimise puhul selliseid soodustusi ei ole.

Elustiil

Kas dilemma ees seisja elustiil üldsegi sobib majaomanikuks hakkamisega? Omand toob kaasa kohustused tagada läbi mõtestatud hooldus- ja haldustegevuse maja ehk investeeringu väärtuse säilumine ja suurenemine. Üürikorteri puhul vastutab maja üldise olukorra eest majaomanik.

Stabiilsus

Üürikorterist võib omanik üürniku välja ajada. Kuigi see ei ole elamuseadust järgides just kõige kergem, siis praktikas räägib tihtipeale midagi muud. Ostetud kodu puhul on ülimalt oluline, et see tagab stabiilsuse ja turvatunde tuleviku suhtes, mida üürikorter ei pruugi alati pakkuda.

Alternatiiv raha kasutamisele

Kodu ostmist tuleb vaadelda kui investeeringt, mis peab olema tulus. Kinnisvarainvesteeringud on teatavasti väheriskantsed ja sellest tulenevalt ka madalama tulumääraga.

Riskialtimal inimesel, kel on olemas raha paigutamiseks olemas maja või korteri ostmisest tulusam projekt, tasub tõenäoliselt osustada kodu üürimise kasuks, et investeerida olemasolev raha suuremat kasumit tootma.

Kokkuvõtteks tuleb öelda, et üürimise või ostmise kasuks otsustamine on valik, mis tehakse mitmeteks aastateks, ostu kasuks otsustatakse isegi aastakümneteks. Sestap tasub aeg maha võtta ning otsustamisega mitte tormata. Targem, st. tulusam on otsuse poolt- ja vastuargumendid emotsioonideta läbi arutada ja alles seejärel langetada lõplik otsus.

Kriteeriumid ostu vs. üürimise kasuks otsustamisel:

– piirkonnas elamise aeg;
– majanduslik seisukord;
– peresuhted;
– maksusoodustused;
– elustiil;
– staibiilsus;
– alternatiiv raha kasutamisele.

Otsustamisel tuleb vältida emotsioone

Uut elamispinda otsides seistakse sageli küsimuse ees, kas uus korter või maja osta või võtta see hoopiski üürile. Kui on plaan minna teise linna aastaks-paariks õppima, siis ei ole kindlasti mõtet hakata läbima korteri otsimise ja laenu võtmise kadalippu.

Majanduslik seisukord

Kui sissetulek ei võimalda laenu võtta, tuleb ostmise asemel otsustada üürimise kasuks. Ostmisest loobuda või seda edasi lükata tasub ka juhul, kui on oodata majandusliku seisukorra märgatavat paranemist – sissetulekute kasvu järel võivad kasvada soovid ja nõudmised.

Peresuhted

Kui perekonnas on ette näha suurenemist või vähenemist, siis peab kinnisvara soetamise puhul sellega arvestama. Eriti vastutustundetu nii enda kui ka kaaskondlaste ees on kinnisvara osta ebastabiilsete peresuhete puhul – näiteks kui võib oodata lahutust.

Maksusoodustused

Eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad. Üürimise puhul selliseid soodustusi ei ole.

Elustiil

Kas dilemma ees seisja elustiil üldsegi sobib majaomanikuks olemisega? Omand toob kaasa kohustused tagada läbi mõtestatud hooldus- ja haldustegevuse maja ehk investeeringu väärtuse säilimine ja suurenemine.

Stabiilsus

Üürikorterist võib omanik üürniku välja ajada. Kuigi see ei ole elamuseadust järgides just kõige kergem, siis praktikas see tihtipeale just niimoodi juhtub. Ostetud kodu peab tagama stabiilsuse ja turvatunde tuleviku suhtes, mida üürikorter ei pruugi pakkuda.

Alternatiiv

Kodu ostmist tuleb vaadelda kui investeeringt, mis peab olema tulus. Kinnisvarainvesteeringud on teatavasti väheriskantsed ja sellest tulenevalt ka madalama tulumääraga. Riskialtimal inimesel, kel on raha paigutamiseks tulusam projekt, tasub tõenäoliselt otsustada kodu üürimise kasuks, et investeerida olemasolev raha suuremat kasumit tootma.

Üürimine või ostmine on valik, mis tehakse aastakümneteks ja targem on siin mitte tormata.

Artikkel on avaldatud 30.10.2000 väljaandes Äripäev –

Kiire müük või kõrgem hind?

Kinnisvaramaakleri poole pöörduja tahab reeglina maaklerilt kahte: müüa kinnisvara võimalikult kõrge hinnaga ja võimalikult ruttu. Paraku näitab elu, et seda soovi võib võrrelda tahtmisega, et päike paistaks eredalt, aga see-eest oleks hästi pime.

Kahte head ei saa

Nagu iga teisegi kauba puhul, on ka kinnisvaraturul müügiperiood ja hind pöördvõrdelises sõltuvuses – kui on soov saada kinnisvara eest maksimaalset hinda, siis tuleb leppida pikema müügiperioodiga. Väiksem hind võimaldab aga müüa kinnisvara kiiremini.

Pöördvõrdelisus on tingitud asjaolust, et madalama hinnaga ostjaid on turul suurem hulk ja neid on hõlpsam leida. Kõrgema hinnaga ostjaid on seevastu vähem, kui neid üldse olemas on.

On ka erandeid

Alati võib ette tulla erandeid ja maakleril õnnestub kinnisvara paari päevaga müüa turuhinnast kõrgema hinnaga. See tähendab reeglina mitmete ja mitmete sündmuste juhuslikku kokkusattumist, mis on võrreldav peavõiduga loteriil – sellest on küll korduvalt kuuldud, aga võitjat pole veel keegi näinud.

Enne tehingut tuleb soovid selgeks teha

Pöördvõrdelise hinna ja müügiperioodi sõltuvuse mitteteaduvustamine viib tihtipeale utoopiliste nõudmisteni ja põhjustab teineteise mittemõistmist maakleri ja müüja vahel. Üksteisesest möödarääkimine võib aga tehingu katkemiseni viia – seda ei soovi tegelikult kumbki osapool.

Müügitehingu eduka toimimise nimel on soovitav enne maakleriga läbirääkimistesse laskumist selgeks teha, kumb on olulisem – kas saada raha võimalikult kiiresti kätte või on olulisem pigistada ostjalt viimane välja.

Kiire müügi kasuks otsusta kui:

– vaja rahastada suuremaid oste (nt. uus eluase, auto);
– ajanappus pikemalt müügiga tegeleda;
– plaan kolida teise riiki/piirkonda, mis raskendab müügiprotsessi läbiviimist/kontrolli;
– kinnisvara tekitab liigseid kulutusi (nt. hooldus- ja halduskulud, kindlustus);
– tühjana seisval kinnisvaral on oht sattuda kurjategijate ründe alla.

Kiire müük eeldab odavamat hinda

Kinnisvaramüügi sooviga maakleri poole pöörduv inimene tahab tavaliselt müüa kinnisvara võimalikult kõrge hinnaga ja ruttu. Paraku näitab elu, et mõlema soovi täitmine osutub raskeks, sest kiirem müük eeldab odavamat hinda.

Nagu iga kauba puhul, on ka kinnisvaraturul müügiaeg ja hind pöördvõrdelises sõltuvuses – kinnisvara eest maksimaalset hinda soovides, tuleb leppida pikema müügiperioodiga. Madalam hind võimaldab aga müüa kinnisvara kiiremini.

Pöördvõrdelisus on tingitud asjaolust, et madalama hinnaga ostjaid on turul rohkem ja neid on hõlpsam leida. Kõrgema hinnaga ostjaid on seevastu vähem ja nende leidmine võtab märksa rohkem aega.

Muidugi on erandeid ja maakleril võib õnnestuda paari päevaga müüa kinnisvara turuhinnast kallimalt. See tähendab aga reeglina mitmete sündmuste juhuslikku kokkusattumist. Näiteks kui ostja on sarnast maja või korterit juba pikemat aega otsinud või on tal selle asukohaga seotud erihuvid.

Hinna ja müügiperioodi sõl-tuvuse ignoreerimine viib tihti müüja utoopiliste nõudmisteni ja põhjustab teineteise mittemõistmist maakleri ja müüja vahel. Eduka müügitehingu nimel on soovitav enne maakleriga läbi rääkima asumist selgeks teha, kumb on olulisem – kas saada raha võimalikult kiiresti kätte või saada vara eest suuremat hinda.

Kiire müügi Kasuks otsusta kui:

* vaja rahastada suuremaid oste (nt uus eluase, auto);
* ajanappus pikemalt müügiga tegelemiseks;
* plaan kolida teise riiki/piirkonda, mis raskendab müügiprotsessi läbiviimist/kontrolli;
* kinnisvara tekitab liigseid kulutusi (nt hooldus- ja halduskulud, kindlustus);
* tühjana seisval kinnisvaral on oht sattuda kurjategijate ründe alla.

Artikkel on avaldatud 18.10.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=72733

Üürid vabaks ja ruttu!

Tartu linna otsus alates 01. juulist üüri piirmäär kaotada on taas tõstatanud poleemika reguleeritud üürimäärade vajalikkuse või kasutuse üle. Tooksin järgnevalt mõned ajakirjandusest kokku kogutud üürnike kasutatud argumendid, miks üüri piirmäära kaotada ei tohiks ja vastuväited neile argumentidele.

1. Omanikud tõstavad piirmäära kadumisel üürid taevani

1) Majandus ja hinnad on tsüklilised. Peale hindade dereguleerimist on täiesti tõenäoline, et hinnad suurenevad “üle normi” (olgu siinkohal öeldud, et tolle normi paneb paika turg, mitte riik ega omavalitsus). Sellele järgneb hindade alanemine, kuna üürnikud hakkavad lahkuma liiga kõrge üüriga pindadelt. Omanik aga on üürnikust, kui tulu tootjast huvitatud ning on sunnitud liiga kõrget üürihinda alla poole laskma.

Mis aga toimub kogu turu üürimääradega? Ka need suurenevad alul, kuid uue, seni turult väljas olnud üüripinna lisandumise järel on oodata keskmise üüritaseme langust.

Olgu öeldud, et üürihinna hüpe ülespoole saab tõenäoliselt olema seda kõrgem, mida rohkem üürimäärade vabastamisega venitatakse, sest omanikud üritavad kindlasti mingil määral kompenseerida saamata jäänud tulusid.

2) Üüri on vaja tõsta, kuna kehtestatud piirmäärad ei võimalda hoida maja elamiskõlbulikuna. Elamiskõlbmatu maja on aga negatiivne nii omanikule, kui ka üürnikule – omanik ei saa kehvas olukorras olevalt majalt tulu ja üürnikul on räämas majas halb elada.

3) Olemaolevad piirmäärad on enamikus piirkondades kehtinud ilma muutmata 1995-96. aastast alates. Vahepeal on aga elukallidus märgatavalt suurenenud, samas ei ole suurenenud üüri piirmäärad.

2. Vaesem elanikkond ei suuda kõrgenevat üürisummat tasuda

1) Valgas ja Rakveres ei ole üüri piirmäära, kuid ei ole ka tekkinud kodututehorde. Tartu kohta on tulemused peatselt näha.

2) Üüri piirmäära säilitamine on käsitletav kui dotatsioon või sotsiaalabi, mille andmine on pealesunnitud tegevus majaomanikele. Vaeste abistamine ei käi mitte majaomanike, kui ühe elanikkonna segmendi, vaid omavalitsuste arvelt.

3) Inimesed (eriti vaesemad) peavad olema mobiilsemad, st. otsima sobivamat (sobivamat hinnalt, suuruselt, mugavustelt jne) eluaset, mitte hoidma ühest kohast kinni.

Mobiilsus haakub peale eluasemetemaatika ka otseselt töötuse problemaatikaga. Inimene ei pea töökohta valmima mitte elukoha alusel, vaid elukohta töökoha alusel.

4) Iga elamu peab olema tasuv. Majast tulenev tulu peab katma selle kulud. Kasumit mittetootvad projektid tuleb hüljata. Omanikud ei jäta majasid vaid seetõttu, et nad ootavad üürilepingute lõppemist, mille järel oleks võimalik elamut kasumlikult haldama hakata.

Samas ei ole ka omaniku poolt tuulte ja tormide räsida jäetud majadestki meil puudus.

3. Omanik tahab üürnikest lahti saada ja maja maha müüa

1) Maja on omaniku vara ja omanikul on voli selle majaga teha seda, mida ta tahab, sh. soovikorral maha müüa. Täiesti arusaamatu on see põhjus, miks kasutatakse taolist argumenti üürnike ja omanike vahelise võitluse üleskeerutamisel.

2) Üüri piirmääadest tuleneb absurdne olukord, kus üürnikega täidetud elamu hind on madalam, kui tühja maja hind. Normaalne, turumajanduslikule ideoloogiale vastab aga olukord, kus tulu tootev kapital (tulu tootvate üürnikega maja) on kallim, kui tulu mittetootev kapital (tühi maja).

4. Riik peab vaesemaid inimesi kaitsma

Jah! Kindlasti peab riik vaeseid ja kehvemini toimetulijaid kaitsma, kuid mitte üüri piirmäärade, vaid sellekohaste toetusrahadega.

Maailmapraktika näitab eranditult, et üüri piirmäärad (üürnikule või üürileandjast omanikule), munitsipaalehitus (üüripindadeks või müügiks) jms. regulatsioonid tekitavad märgatavaid disproportsioone kinnisvaraturul. Nende ebakõlade tagajärjel pikaajalises perspektiivis üürimäärad suurenevad ja samas kinnisvara pakkumine (üüriks ja müügiks) väheneb.

Seega saavutatakse soovitule vastupidine olukord, mille all kannatavad kõige enam inimesed, kellede sissetulekust moodustavad eluasemekulutused märkimisväärse osa.

5. Omanikud ei suuda üürimäära suurust tõestada

Tõestada! Tõestada? Kas keegi tõestab Coca-Cola hinda? Ei tõesta.

Turumajanduses on kauba hind täpselt nii palju, kui palju selle eest makstakse. Lähtumine kulutuste või tulude suurusest on vale, sest ainult vaba hinna kujunemine annab turule signaali, kas mingit kaupa (nt. üürikortereid) on turule juurde vaja või on neid puudu.

Kui turusignaalid on häiritud, siis ei suuda ettevõtted vastu võtta reaalsust arvestavaid otsuseid ning vajaminevad elamud jäävad riskantsuse tõttu ehitamata.

6. Sajad tuhanded inimesed kannatavad üüri tõstmise tulemusel

1) Räägitud on tuhandetest, kümnetest tuhandetest ja tõepoolest – ka sadadest tuhandetest inimestest, kes üüri piirmäära kadumisel või suurenemisel lausa vaesuvad. Kui skaala madalama otsaga võib ehk nõustuda, siis ülemisega kindlasti mitte.

1998. a. EKI poolt läbiviidud uuringu põhjal on Eestis 5226 üürimaja 23385 korteriga, kus elab 47200 inimest. Käesolevaks ajaks on neist suur osa leidnud EVP-laenu abil uue kodu ja kõik tagastatud majade üürnikud ei ole sotsiaalabi vajajate hulgas. Seega on kannatajate hulk kindlasti märgatavalt väiksem kui kümned tuhanded. Sadadest tuhandetest rääkijate puhul on aga tegemist lihtlabaste demagoogidega.

7. Kindel üürimäär kindlustab stabiilse elu

Kui vaadata elukalliduse kasvu, siis tarbijahinnaindeksit kasvatab enam just nimelt avaliku sektori reguleerimise all olevad kaubad – transport, elekter, side, soojus, vesi jne. Suur osa neist kuluteguritest haakub otseselt elamispinna ülevalpidamisega.

Iseenesest oleks tõesti tore elada, kui tead täpsel, kui palju on järgmise kuu ja järgmise aasta teatavad kulud. Turumajanduslik loogika ütleb, et taoline riskide maandamine maksab, mis siinkohal tähendab kõrgemaid üürimäärasid.

8. Üüride vabastamine viib üürnike elukohast lahkumisele

Miks peaks üüride vabastamine üürnike elukohast lahkumisele viima? Omanik vajab üürnike, kes toodavad tulu – seetõttu võib mõningat liikumist kindlasti ette tulla, kuid mastaapset rahvaste rännet on põhjendamatu oodata.

Omanik võib tõepoolest tahta sugulasi tuttavaid majutada, kuid see tähendab omakorda, et kusagil jääb mingi teine kinnisvara vabaks, mis müüakse või üüritakse välja.

9. Üürnikud ei saanud ebaõiglaselt EVP-sid kasutada

Esmalt peab tõdema, et ükski reform ei lähe 100% valutult – kui metsa raiutakse, siis laastud lendavad. Keegi saab ikka pisut kannatada. Küll ei tohi demokraatia tingimusis kannatada saada enamus. Nii on elamu- ja omandireform ka läinud, et lähtutud on õiguse ja õigluse ning enamuse kasusaamise printsiipidest.

Korteri erastamine EVP-de eest oli vaid üks EVP-de kasutamise võimalus. Lisaks oli võimalik osaleda ettevõtete erastamisel, müüa EVP-d jne.

Olgu siinkohal ka mainitud, et allakirjutanu ei ole samuti EVP-de eest erastanud ühtegi korterit – ei olnud sellist võimalust, samuti ei ole allakirjutanu saanud ühegi tagastatud vara omanikuks.

10. Üürnikud on kogu nõukogudeaja maja korras hoidnud

Mis siin salata – enamus üürnike, paraku ka omanike on meil endiselt moonakamentaliteediga ootamas, et keegi kusagilt tuleb ja teeb asja ära – riik, omavalitsus, majavalitsus… Enamus tagastatud majade kohta võib öelda, et kui üürnikud neid tõepoolest oleksid korras hoidnud, siis ei oleks need majad viltu vajunud ja kõverate aknaraamidega.

Kindlasti on olemas meeldivalt eristuvaid erandeid, kuid kõndige mõnes tagastatud elamute rajoonis – neid erandeid on kole vähe.

11. Maja ei ole oma kvaliteedis kõrgemat üürimäära väärt

See väide läheb vastuollu väitega, et üürnikud on maja kogu aeg korras hoidnud. Samas peitub selles väites siiski tõetera – tagastatud majade seisukord ei ole tõepoolest hea.

Viimast arvestades peab tõdema remondi vajadust, kuid seda ei saa ükski ratsionaalselt mõtlev omanik enne ette võtta, kui ei ole selge, et üürisummad suudavad katta remondikulud.

Selge on, et remonti ei tehta omavahenditest, vaid selleks otstarbeks võetud laenu eest. Kui pank näeb, et laenuks antud raha kusagilt tagasi ei tule, siis ta laenu ei anna ja remont jääbki tegemata. Kui aga üürisummad suudavad remondikulutused katta, siis ei tohiks laenu saamisega mingeid probleeme tekkida.

12. Mõned täiendavad argumendid üüri piirmäärade kaotamise poolt

Eesti taasiseseisvumisega valiti omanike vabariigi tee. Kui omandi kasutamine on selliselt takistatud nagu seda teevad üüri piirmäärad, siis omanike riigist kõnelemine on kui utoopiariigist unistamine.

Paraku ei ole erinevatel poliitilistel põhjustel ükski erakond suutnud sentsitiivse üürnike problemaatikaga midagi peale lubaduste ette võtta. Siiski on enamus erakondasid mitmetes erinevates dokumentides tunnistanud üürimäärade kaotamist või vähemalt järk-järgulist vabastamist.

Üüripindade osakaal ELis 1995. a.

Allikas: Paul Balchin, “Housing Policy in Europe”, London 1996, lk. 11.

SKP $ per capita
Omaniku asustatud
%
Erasektori poolt välja-üürtav
%
Avaliku sektori välja-üüritav
%
Üüripind kokku
%
Muud üüripinnad
%
Shveits 36 430 31 60 3 63 6
Saksamaa 26 000 38 36 26 62
Luksemburg 67 31 2 33
Belgia 22 260 62 30 7 37
Holland 21 300 47 17 36 53
Austria 25 010 41 22 23 45 14
Rootsi 23 270 43 16 22 38 19
Taani 29 010 50 24 18 42 8
Prantsusmaa 23 550 54 21 17 38 8
Iirimaa 15 100 80 9 11 20
Hispaania 12 500 76 16 2 18
Soome 20 410 72 11 14 25 3
Kreeka 8 400 70 26 0 26 4
Itaalia 18 400 67 8 6 14 19
Suur-Britannia 18 950 66 10 24 34
Portugal 6 900 65 28 4 32 3
Norra 26 590 60 18 4 22 18
ELi keskmine 56 21 18 39 5
Poola (1988) 41,1 56,3 2,6
Tshehhi Vabariik (1991) 40,5 59,4 0,1
Ungari (1990) 77,3 22,6 0,1
Horvaatia (1991) 64,1 24,7 11,2
Sloveenia (1991) 67,8 31,0 1,2

Libamaaklereid saab vältida

Õnneks mitte liiga tihti ei ole ajakirjanduse veergudelt võimalik lugeda libamaaklerite tekitatud hiigelkahjudest. Siiski on kõik kinnisvaraturu osalised libamaakleritest petturite olemasolust teadlikud, kuid paraku ei osata alati pettureid vältida.

Libamaaklerlus võib esineda mitmel erineval viisil – alates lihtlabasest korterivargusest, lõpetades keerukate dokumendivõltsimistega.

Korterivargustega tegelevad kõige algelisemad libamaaklerid.

Libamaakler lubab korteri müüa või välja üürida ning küsib esitluste jaoks omanikult võtme. Seejärel maakler kaob. Kui omanik korterit vaatama läheb, siis leiab ta eest tühjaks varastatud toad.

Suur osa pettuseid on seotud käsirahadega.

Maakler kasseerib ostjalt käsiraha ilma kviitungit vastu andmata. Maksjagi on kergeusklik ega küsi maaklerilt isikut tõendavat dokumenti näha. Hiljem aetakse ettetasutud kõnekaardi numbri ja eesnime järgi maaklerit taga, kuid siis on teda juba hilja leida ning leppima peab raha kaotusega.

Levinud pettuste hulgas on mitmekordne müük või välja üürimine.

Korter üüritakse välja või müüakse ilma, et selleks õigust oleks. Üürnik või ostja ei kontrolli omandiõigust tõendavaid dokumente ja pimesi maaklerit usaldades kirjutab kõikidele lepingutele alla ning maksab käsiraha või deposiiti. Nii on kortereid müüdud ja välja üüritud samaaegselt mitmele inimesele.

Utoopilise hinna pakkumisega petab suure tulu püüdjaid.

Korteri ostjaid pimestatakse turuhinnast märgatavalt madalama hinnaga, müüjaid kõrgema hinnaga. Utoopilise hinna abil pööratakse mustkunstniku moel kliendi tähelepanu eemale detailidest, mis tegelikult tehingu tulemuse otsustavad. Ostjatelt petetakse hinnaga manipuleerides välja käsiraha. Müüjatelt üritatakse saada kõik volitused kinnisvara müügiks, et hiljem saadud rahaga omaniku silmapiirilt kaduda.

Dokumendivõltsimine on libamaaklerluse kõrgem pilotaazh.

Kinnisvara on edukalt müüdud võltsitud passi ja/või volitust kasutades. Alles hiljuti läbis ajakirjandus ühe Toompea maja müügijuhtum. Kadunud või varastatud dokumente kasutavate petturite vältimiseks on alati kasulik passi kaotamisest teavitada hooneregistrit ja/või kinnistusametit.

Libamaaklereid on võimalik vältida.

Pettused kinnisvaraturul on erinevad, kuid läbiva ühtse joonena peab mainima suurte rahasummadega tehinguid, mille kaotamine lööb augu perekonna eelarvesse mitmeteks-mitmeteks aastateks. Seetõttu tuleb olla maakleri leidmisel valiv ega tohi tunda valehäbi taustauuringute läbiviimisel.

Libamaaklerite õnge sattutakse, sest üritatakse kokku hoida mõned kümned või sajad kroonid. Reaalsust arvestades on odavam siiski asju ajada korralike maakleritega korralikest firmadest.

10 nõuannet, kuidas mittekohtuda libamaakleriga:

– Peale kinnisvara ostmise või müümise plaani tekkimist viige end kohe kurssi tehingu sõlmimise üksikasjade, turuolukorra ja hindadega.
– Ajage asju ainult maakleritega sellistest firmadest, milledest te eelnevalt midagi kuulnud olete või mille kohta te suudate leida usaldustvääriva taustainformatsiooni Internetist ja/või ajakirjandusest. Soovitav on piirduda Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) liikmesfirmadega.
– EKFList ja Maaklerite kojast tasub järele uurida, ega maakleri töö kohta ei ole eelnevalt pretensioone olnud.
– Uurige kinnisvarafirmast järele, kas maakler ikka töötab töötab seal. On ette tulnud, kus libamaakler valelikult väidab end töötavat prestiizhikas kinnisvarafirmas.
– Maakleriga kohtudes kontrollige maakleri dokumente. Raha makstes nõudke alati kviitungit.
– Korterit ostes või üürile võttes kontrollige müüja või üürileandja volitusi (ja omandiõigust).
– Ärge andke maaklerile kergekäeliselt täielikku volitust kinnisvara iseseisvalt müüa, vaid olge ise protsessi juures.
– Ärge laske end supertulu ootuses pimestada utoopilistest hindadest. Äärmuslikke hindade pakkumine on ülimalt efektiivne tähelepanu kõrvalejuhtimiseks.
– Kõik lepingud peab hoolega läbi lugema. Ei ole mõtet häbeneda selgituste küsimist ja nõuda pisiasjade parandamist. Sageli loetakse lepinguid esimest korda siis, kui on vaja konflikte lahendada.
– Tehke selgeks omandiõiguse ja selle üleminekuga seonduv – nt. mis on vallasasi, mis kinnisasi ja kuidas nende puhul toimida.

Kinnisvaratehingud ei tunnista valehäbi

Nurgataguste maaklerite õnge satutakse enamasti siis, kui üritatakse kokku hoida mõnikümmend või -sada krooni. Rahakoti huvides on siiski odavam ja kindlam asju ajada korralike maakleritega korralikest firmadest.

Pettused võivad esineda mitmel viisil – alates lihtlabasest korterivargusest, lõpetades keeruka dokumendivõltsimisega.

korterivargused on algajate pärusmaa

– libamaakler lubab korteri müüa/välja üürida
– ta küsib esitluste jaoks omanikult võtme
– vahendaja kaob
– omanik leiab eest tühjaks varastatud toad

katteta käsiraha

– maakler kasseerib ostjalt käsiraha kviitungit andmata
– kergeusklik maksja ei küsi maaklerilt passi ega pädevustunnistust
– kõnekaardinumbri ja eesnime järgi maakleri tabamise lootus on olematu
– omanik peab leppima raha kaotusega

mitmekordne müük või üürimine

– korter üüritakse välja või müüakse, selleks õigust omamata
– üürnik või ostja ei kontrolli omandiõigust tõendavaid dokumente
– pimesi maaklerit usaldades kirjutab ta lepingutele alla
– ostja maksab käsiraha või deposiidi
– korter võib olla müüdud ja välja üüritud samaaegselt mitmele inimesele

utoopiline hind petab suure tulu püüdjaid

– ostjaid pimestatakse turuhinnast märga-tavalt madalama, müüjaid vastupidi kõrgema hinnaga
– sellega pööratakse kliendi tähelepanu eemale detailidest, mis tegelikult tehingu tulemuse otsustavad
– ostjatelt petetakse hinnaga manipuleerides välja käsiraha
– müüjatelt üritatakse saada kõik volitused kinnisvara müügiks
– petised haihtuvad saadud rahaga silmapiirilt

võltsimine – libamaaklerite kõrgem pilotaaž

– kinnisvara müüakse võltsitud passi või volitust kasutades
– pärast tehingut müüja kaob rahaga

10 nõuannet vältimaks libamaaklerit

– viige end kurssi tehingu üksikasjade, turuolukorra ja hindadega
– asju tasub ajada maakleritega firmadest, mille kohta on võimalik hankida taustainfot (nt kinnisvarafirmade liidu (EKFL) liikmesfirmad)
– EKFList ja kinnisvaramaaklerite kojast tasub küsida, kas maakleri töö kohta on olnud pretensioone
– uurige kinnisvarafirmast järele, kas maakler ikka töötab seal
– kontrollige maakleri dokumente, raha makstes nõudke kviitungit
– ostes või üürile võttes kontrollige müüja või üürileandja volitusi ja omandiõigust
– maaklerile ei tohiks anda täielikku volitust kinnisvara müüa
– ärge laske end pimestada utoopilistest hindadest
– lepingud tuleb hoolega läbi lugeda, pole mõtet häbeneda selgituste küsimist ja pisiasjade parandamist
– tehke selgeks omandiõiguse ja selle üleminekuga seonduv

Artikkel on avaldatud 20.09.2000 väljaandes Äripäev –

Probleeme üürnikega on võimalik ennetada

Viimase aasta jooksul on märgatavalt suurenenud eraisikute huvi kinnisvarainvesteeringute vastu. Reeglina väljendub see soovis soetada omale korter ja see välja üürida.

Investeerimise ja täiendava jooksva sissetuleku loomine on igal juhul kiiduväärt, kuid paraku ei osata alati ette näha elamispinna väljaüürimisega kaasnevaid riske.

Peamine oht, mis omanikku korterit välja üürides varitseb on üürniku maksedistsipliin. Ei olegi harv juhus, kus üürnik lahkub korterist ja “unustab” tasuda viimase kuu telefoni-, vee- ja elektriarved.

Probleeme võib tekkida ka vara säilumisega. Nii näiteks võib pahatahtlik üüriline lahkudes kaasa haarata korteriomanikule kuuluva mööbli. Veelgi hullemal juhul võib tulekahjus hävida kogu korter.

Kuidas taolisi probleeme vältida?

Esmatähtis on sõlmida korrektne leping. See peab kindlasti olema sõlmitud kirjalikult, kuid ei vaja notariaalset kinnitust.

Poolte õiguste ja kohustuste täpne lepingus fikseerimine aitab tagada nende täitmise, kuid veel ei garanteeri seda. Seetõttu võib soovitada valehäbi tundmata helistada üürniku eelmisse elukohta ja tunda huvi, kas sealsed arved said korralikult tasutud ning kas on ka muidu tegemist väärika üürilisega.

Soovitav on kasutada ettemaksu ja tagatisraha. Kui lepingu lõppemisel kumbalgi poolel teisele pretensioone esitada ei ole, siis tagatisraha tagastatakse üürnikule.

Ettemaksu idee seisneb selles, et üürisummad maksab üürnik üürileandjale eeloleva kuu eest. Kui sellisel puhul tahab üürnik lahkuda, siis ta teatab sellest kokkulepitud aja ette ning vastavast kuupäevast enam üürimakseid omanikule ei tee. Küll aga peab kinni maksma mõõdikute järgsed kulud nagu elekter, telefon, tavaliselt vesi jne.

Eeltoodud nõuanded ei aita elamispinda tulekahjust säästa. Selle riski peab omanik endale võtma või vastasel korral sõlmima kindlustusseltsiga kindlustuslepingu.

Kokkuvõtteks peab mainima, et kindlasti on kasulikum probleeme ennetada ja sõlmida korrektsed üürisuhted, mitte hiljem hakata kulukate tagajärgedega võitlema, mis kumbalegi osapoolele meeldiv ei saa olema.

LISA

Muude lepingule omaste punktide seas määratakse üürilepingus:

– üüripinna aadress, suurus jm. olulised parameetrid
– üürilevõtjaga koos elama asuvad isikud
– lepingu kehtivus – algus- ja lõpukuupäev või lõppemise alused
– üürimäär, mida üür sisaldab ehk mille eest maksab üürnik ja mille eest üürileandja
– üürimäära muutmise-muutumise alused
– ettemaksu suurus ja maksetingimused
– tagatisraha suurus ja maksetingimused
– allüürile andmise õigus või selle õiguse puudumine
– ühe või teise lepingupoole remondikohustuste olemasolu või puudumine, remondikulude hüvitamine
– kuupäeva, millal peab üürimaksed sooritama ja makseviis – kas pangaülekandega või sularahas
– milline muu vara käib üüripinnaga kaasas – mööbel, köögitehnika jne.
– viivised jm. sanktsioonid nt. üüri maksmisega viivitamise eest

Lepingule lisatakse:

– lepingupoolte passikoopiad
– üüripinna üleandmise-vastuvõtu akt
– üürikorterisse jäävate esemete (mööbel jms.) üleandmise-vastuvõtu akt, kus on määratud kokkuleppeliselt esemete hinnad

Artikkel on avaldatud 20.09.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=71615

Probleeme üürnikega on võimalik ennetada

Sügise saabudes suureneb üürilepingute sõlmimise arv. Selleks, et vältida võimalikke arusaamatusi tulevase üürnikuga, tuleks meelde tuletada mõningaid korteri väljaüürimisel tekkida võivad põhiprobleeme.

Peamine oht, mis omanikku korterit välja üürides varitseb, on üürniku maksedistsipliin. Pole harv juhus, kus üürnik lahkub korterist ja “unustab” tasuda viimase kuu telefoni-, vee- ja elektriarved.

Probleeme võib tekitada ka vara kadumine või hävimine. Nii võib näiteks pahatahtlik üüriline lahkudes kaasa haarata korteriomaniku mööbli. Veelgi hullemal juhul võib tulekahjus hävida kogu korter.

Korteriomanik võib neid probleeme ennetada ning riski vähendada. Esmatähtis on sõlmida korrektne leping. See peab kindlasti olema kirjalik, kuid ei vaja notariaalset kinnitust.

Poolte õiguste ja kohustuste täpne määratlemine lepingus aitab tagada nende täitmise, kuid ei taga veel seda. Seetõttu võib soovitada valehäbi tundmata helistada üürniku eelmisse elukohta ja küsida, kas ta seal arved korralikult ära mak-sis.

Soovitav on kasutada ettemaksu ja tagatisraha. Tagatisraha maksab üürnik üürileandja arvele koos esimese üürimaksega. Tavaliselt on selle suurus ühe kuu üür. Kui lepingu lõppemisel üksteisele pretensioone pole, siis tagastab üürileandja tagatisraha üürnikule.

Ettemaksu mõte seisneb selles, et üürisummad maksab üürnik üürileandjale eeloleva kuu eest. Kui sellisel puhul tahab üürnik lahkuda, siis ta teatab sellest kokkulepitud aja ette ning vastavast kuupäevast enam üürimakseid omanikule ei tee. Küll aga peab ta kinni maksma elektrikulu, telefoniarve, vee vms.

Eeltoodud nõuanded ei aita aga elamispinda näiteks tulekahjust või vargusest säästa. Selle riski vähendamiseks peaks omanik sõlmima kindlustuslepingu.

Kindlasti tuleks võimalikke probleeme ennetada ja need lepingusse kirjutada, et vältida hilisemaid vaidlusi selle üle, kes millist kohustust täitma pidi ja kes midagi tegemata jättis. Suuliste kokkulepete puhul see reeglina nii juhtub.

Üürilepingule oleks mõistlik lisada lepingupoolte passi-koopiad, üüripinna üleandmise akt ja üürikorterisse jäävate esemete üleandmise akt, kus on määratud kokkuleppeliselt esemete hinnad.

Üürilepingu põhisätted

TEISTE PUNKTIDE SEAS MÄÄRATAKSE ÜÜRILEPINGUS:
* üüripinna aadress, suurus jm olulised parameetrid
* üürnikuga koos elama asuvad isikud
* lepingu kehtivus – algus- ja lõpukuupäev või lõppemise alused
* üürimäär, mida üür sisaldab ehk mille eest maksab üürnik ja mille eest üürileandja
* üürimäära muutmise-muutumise alused
* ettemaksu suurus ja maksetingimused
* tagatisraha suurus ja maksetingimused
* allüürile andmise õigus või selle õiguse puudumine
* ühe või teise lepingupoole remondikohustuste olemasolu, remondikulude hüvitamine
* kuupäev, millal peab üürimaksed sooritama ja makseviis – kas pangaülekandega või sularahas
* milline muu vara käib üüripinnaga kaasas – mööbel, köögitehnika jne.
* viivised jm sanktsioonid nt üüri maksmisega viivitamise eest

Artikkel on avaldatud 20.09.2000 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=71615

Küsimus-vastus

Küsimus:

Kas kinnisvara on kasulikum osta laenu (liisingu) abil või maksta see raha olemasolul kohe välja?

Vastus:

Kui kinnisvaraostjal on vajalik rahasumma olemas, siis on soovitav kinnisvaraostu vaadelda kui investeerimisprojekti, mida võrreldakse alternatiivse projekti diskonteeritud ehk ajatatud rahavoogudega. Seda muidugi juhul, kui on olemas raha paigutamise alternatiiv.

Laenu abil kinnisvara ostmisel on väljaminevad rahavood:

– lepingutasud ja muud laenu võtmisega seonduvad kulud;
– igakuised laenu tagasimaksed;
– kinnisvara säilumiseks tehtavad jooksvad kulutused (hooldus- ja remondikulud).

Sissetulevaks rahavooks on kinnisvara realiseerimine, mis arvestab aja jooksul muutunud (eeldatavasti suurenenud) kinnisvarahinda projekti lõppedes.

Muidugi ei tähenda see, et kinnisvara peab ilmtingimata maha müüma – tegemist võib olla ka kinnisvara turuväärtust näitava arvestusliku suurusega. Siin ei tasu end petta ja oodata näiteks iga-aastast 30 protsendilist kinnisvara hinnatõusu.

Suurema tulu teenimiseks tuleb otsustada kõrgemat tulusust pakkuva projekti kasuks.

Ühe või teise rahapaigutuse kasuks otsustamisel peab arvestama riskiga, mis kinnisvara puhul on reeglina suhteliselt madal.

Väljamaksmise eelised:

– ei seo end pikaks ajaks laenuandjaga ja sellest tulenev vabadus;
– ei ole intressikulu;
– ei ole laenulepinguga seonduvaid kulusid (hindamine, kindlustus, lepingutasu jne.);
– lihtsam asjaajamine.

Laenu eelised:

– eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad;
– riski võttes on võimalik teenida suuremat tulu.

Tõnu Toompark, AS RIME Kinnisvara

Kinnisvara liisimine toob suurema tulu

Kui kinnisvara ostjal on vajalik rahasumma olemas, siis on soovitav kinnisvaraostu vaadelda kui investeerimisprojekti, mida võrreldakse alternatiivse projekti diskonteeritud ehk ajatatud rahavoogudega. Seda muidugi juhul, kui on olemas raha paigutamise alternatiiv.

Laenu abil kinnisvara ostmisel väljaminevad rahavood:

• lepingutasud ja muud laenu võtmisega seonduvad kulud;
• igakuised laenu tagasimaksed;
• kinnisvara säilimiseks tehtavad jooksvad kulutused.

Sissetulevaks rahavooks on kinnisvara realiseerimine, mis arvestab aja jooksul muutunud (eeldatavasti suurenenud) kinnisvarahinda projekti lõppedes.

Muidugi ei tähenda see, et soetatud kinnisvara peab ilmtingimata maha müüma – tegemist võib olla ka kinnisvara turuväärtust näitava arvestusliku suurusega. Pole mõtet ennast asjatult petta ja oodata näiteks iga-aastast 30protsendilist kinnisvara hinnatõusu.

Suurema tulu teenimiseks tuleb otsustada kõrgemat tulusust pakkuva projekti kasuks. Ühe või teise rahapaigutuse kasuks otsustamisel peab arvestama paratamatu riskiga, mis kinnisvara puhul on üldjuhul siiski suhteliselt madal.

Kohe maksmise eelised

• ostja ei seo end pikaks ajaks laenuandjaga;
• puudub intressikulu;
• ei ole laenulepinguga seonduvaid kulusid (hindamine, kindlustus, lepingutasu);
• asjaajamine on lihtsam.

Laenu eelised

• eluasemelaenu intressid on tulumaksuvabad;
• riski võttes on võimalik teenida suuremat tulu.

Artikkel on avaldatud 28.08.2000 väljaandes Äripäev –

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine