Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine – praktikas esinevad probleemid

Omanike Keskliit hakkab koguma nõudeid Tallinna Vee vastu

14.12.2017 Omanikud.ee

Eesti Omanike Keskliit tervitab Riigikohtu otsust Tallinna Vee teenushindade allumisest üldistele hinnakujundusreeglitele ja Konkurentsiameti järelvalvele.

EOKL esimehe Priidu Pärna sõnul on see olnud liidule kaheks aastat kestnud protsess õigluse võidulepääsemiseks. Juba 2009.a pöördusime Konkurentsiameti, Harju maavanema ja õiguskantsleri poole Tallinna Vee ebaõiglaselt kõrgete teenushindade allutamise osas üldistele konkurentsireeglitele ja saavutasime andmekaitse insepktsiooni abil ettevõtte ja Tallinna linna vaheliste kokkulepete avalikustamise, lisaks kogusime 21 000 allkirja monopolide ohjamise seaduseelnõu algatamiseks.

Pärna sõnul Eesti Omanike Keskliit tutvub põhjalikult Riigikohtu lahendiga ja otsustab omanike kahjunõuete koondamise alustamise.

Eesti Omanike Keskliit on 1994.a asutatud suurim kinnisvaraomanikke koondav vabaühendus, kuhu kuulub 64 000 liiget.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine praktikas

Baltic Horizon Fund viis lõpule Vainodes I büroohoone omandamise Riias

14.12.2017 Tõnu Toompark

Northern Horizon Capital AS kui Baltic Horizon Fond’i fondivalitseja (Fond) teavitas 15. novembril 2017 lepingu sõlmimisest Vainodes 1 büroohoone ja selle naaberkinnistu Telts 1, mõlemad asukohaga Riia, Läti omandamiseks. Fondivalitseja teavitab, et tehing viidi lõpule.

Lepingujärgne ostuhind on ligikaudu 21,3 miljonit eurot, mis teeb varade omandamise ligikaudseks tootluseks 7%.

Täiendavat informatsiooni tehingu kohta leiab Fondi 15. novembri 2017 börsiteatest.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine praktikas – kuidas vältida vaidlusi, järelevalve märkusi ja probleeme objekti üleandmisel?

Reidi tee ehitaja leidmiseks tuleb uus riigihange

14.12.2017 Tallinn.ee

Tallinna kommunaalamet kuulutas Reidi tee ehitaja leidmiseks välja kuulutatud riigihanke luhtunuks, sest kõigi pakkumuste maksumus oli oodatust tunduvalt kõrgem.

„Parim pakkumine oli siiski ligi 11 miljonit eurot kallim kui eeldatav Reid tee ehitushind ja sellises olukorras tundus õigem minna uuele katsele,“ sõnas Tallinna linnapea Taavi Aas. Aasa sõnul tuleb uus hange, milles on Reidi tee ja Narva maantee liikluslahendust mõnevõrra muudetud.

Mõlemas sõidusuunas vähendatakse Russalka ristmikul sõiduradade arvu ühe sõidurea võrra. Lisaks tähistatakse töömaapiires Pirita teele linnast väljuvale suunale ning Narva maanteele (Reidi tee ristmikust linnapoole jäävale lõigule) linna sisenevale suunale ühele sõidureale ühistranspordi sõidurida.

„Need muutmised on meie läbirääkimiste tulemus linnaruumi aktivistidega,“ ütles linnapea. Aas lisas, et projekti juhtrühm koguneb reedel ja siis vaadatakse kõik muudatused veelkord üle. Tema sõnul arutati kohtumisel aktivistidega ka muid asju peale sõiduradade arvu, kuid üks kohtumine seisab veel ees ja avalikkust teavitatakse asjast siis, kui kõik on aktivistidega läbi räägitud.

Kinnisvarakool & koolitus: Korteriühistu revisjonikomisjoni töö praktikas

Arco Vara: Spekulatiivse taustaga korteritehingute osakaal on Tallinnas vähenenud

14.12.2017 Mihkel Eliste

Alates 2015. aasta novembrist kuni käesoleva aasta oktoobri lõpuni on vähemalt kaks korda müüdud ühtede ja samade korterite arv moodustanud kogu tehingute arvust 16%. Võrreldes 2016. aastaga on 2017. aastal spekulatiivse taustaga ehk valdavalt edasimüügiks (sh n-ö flippimiseks) soetatud korteritega tehtud tehingute osakaal vähenenud.

2015. aasta novembrist 2016. aasta oktoobrini vahetas üks ja sama järelturu korter omanikku vähemalt kahel korral ligi 1 300 juhul, moodustades kogu vastava perioodi tehingute arvust 15%. Seevastu 2016. aasta novembrist 2017. aasta oktoobrini vahetas mitmendat korda omanikku pea 13% vähem kortereid, moodustades kogu tehingute arvust 12%. Edasimüügiks on lisaks järelturu korteritele ostetud ka uusi kortereid, kuid kuna statistikas sisalduvad teatud määral ka võlaõiguslikud tehingud, siis ei ole võimalik uute korterite edasimüüki täpselt määratleda. Tõenäoliselt jääb uute korterite edasimüügi osakaal kõikidest korteritehingutest alla 5%.

Nii puhtalt spekulatiivsel eesmärgil edasimüügiks kui ka n-ö flippimiseks ehk ostmiseks-remontimiseks-müügiks soetatud korterite tehingute arv on asunud vähenema peamiselt turul muutuva olukorra tõttu. Jätkuvalt on suur nõudlus magalapiirkondades kapitaalremonti vajavate korterite järele, kuid nende pakkumine on pidevalt alanenud. Lisaks, selliste korterite puhul on kasvanud nõudluse tõttu konkurents tihenenud ning hinnad kasvanud, kuid turul tervikuna on järelturu korterite hinnakasv püsinud pigem mõõdukas, olles viimase 12 kuu jooksul magalapiirkondades ligi 5%-lise kasvutempo juures. Ühtlasi on märgata mõningast korterite müügiperioodide pikenemist, mis tuleneb tüüpkorterite osas ennekõike asjaolust, et uute ja vanemate korterite hinnadiferents on vähenenud ning eelistatakse pigem uusi kortereid. Lähitulevikus jätkub järelturul pakutavate varade pakkumise kasv nii uute korterite eelistamise tõttu kui ka põhjusel, et valdavalt tüüpkortereid ostvate noorte osakaal asub alanema.

Renoveerimistööd on kallimaks läinud

Ettevõtluse raames kortereid flippivad isikud peavad tänases turusituatsioonis aga järjest enam taluma remonttöödega alustamise venimist. Ehitussektor on kuumenenud, mistõttu on hulgaliselt tööd ning järjekorrad on pikad nii maalritel, tapeetijatel ja elektrikutel kui ka torumeestel, rääkimata universaalsetest töömeestest, kes kogu korteri renoveerimise suudavad otsast lõpuni iseseisvalt läbi viia. Edasimüügiks soetatakse kortereid tihti eraisikute nimele, sest kahe aasta jooksul on võimalik üks elukoht müüa tulumaksuvabalt. Lisaks asjaolu tõttu, et korterite remondiga tegelevad isikud soovivad tasu saada sageli mustalt, mistõttu ei ole võimalik omanikel kulusid ametlikult ettevõtte raamatupidamisse kanda.

Renoveerimistööde pakkujate hinnad on viimase 12 kuu jooksul kallinenud erinevates Eesti aktiivseima korterituruga linnades 15-20%, mistõttu 2-3-toalise korteri kvaliteetse kapitaalremondi ja köögimööbli paigaldamise puhul tuleks arvestada ligikaudu 200-250 €/m2 suuruse väljaminekuga. Olukorras, kus järelturul on hinnakasv tervikuna aeglustunud ning korterite renoveerimistöödega seotud kulud on kasvanud ja sobilikke kortereid renoveerimiseks on vähe, on hakatud läbi viima n-ö odavamat remonti, säilitamaks omaniku kasumimarginaali. Lasnamäe näitel on edasimüüdud korterite keskmiseks pindalaks 45 m2 ning esialgse ostu- ja hilisema müügihinna erinevus on valdavalt jäänud 30-40% juurde. Korterite edasimüük on enamjaolt aset leidnud 4-6 kuu jooksul.

Terves Tallinnas on märgata 12 kuu jooksul vähemalt kolm korda omanikku vahetanud korterite seas ennekõike n-ö kööktube, kus hinnavahemikus 20 000 – 35 000 € maksnud korterite puhul on ennekõike tugev nõudlus tulenenud üürikinnisvarasse investeerimisest. Paljudel juhtudel on koheseks edasimüügiks soetatud korterite puhul märgata tehinguid, mis leiavad aset koguni ühel ja samal päeval – notari juures viiakse järjestikustel aegadel läbi ühe ja sama korteri võõrandamine juba järgmisele osapoolele ilma kinnistusraamatu kande jõustumist ootamata.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus

AS Merko Ehitus juhatuse esimehe volituste pikendamine

13.12.2017 Tõnu Toompark

AS Merko Ehitus nõukogu otsustas 13. detsembril 2017 pikendada ettevõtte juhatuse esimehe Andres Trinki volitusi alates 01. jaanuarist 2018 järgmiseks kolmeks aastaks. AS Merko Ehitus juhatus jätkab kaheliikmelisena: Andres Trink (esimees) ja Tõnu Toomik.

Kinnisvarakool: AI kinnisvaramaaklerile: tööriistad, võimalused ja praktilised lahendused

UPC: Tallinna kinnisvaraturu graafikud detsember 2017

13.12.2017 Tõnu Toompark

Tallinna korteriturgu iseloomustavad näitajad novembris võrrelduna varasema kuuga oluliselt ei muutunud.

Müügitehinguid tehti Tallinna korteriomanditega novembris 855, oktoobris oli see arv 866 (langus -1,3%) ja 2016 aasta novembris 794 (kasv 7,7%). Jätkuvalt on uute korterite osa kogu tehingute arvust üsna kõrge – uute korterite vormistamisi oli ca 240 ehk 28% kogu tehingute arvust.

Korterite keskmine m2 müügihind novembris oli 1749 EUR/m2, mis on 0,8% vähem kui oktoobris (1763 EUR/m2) ja 3,2% kõrgem aasta varasemast (1695 EUR/m2).

Tavaliselt aasta viimasel kuul uute korterite müükide vormistamiste arv kasvab, seega ei ole välistatud, et detsembri tulemusi vaadates näeme uute korterite osakaalu kasvu üle 30%-i. See toob omakorda kaasa statistilise keskmise m2 müügihinna kasvu.

Tallinna kinnisvaraturu graafikuid saab vaadata siit: Turugraafikud detsember 2017

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

KV.EE: Tallinna äripindade müügihinnad on aastatagusest 10% allpool

13.12.2017 Tõnu Toompark

Tallinna äripindade müügipakkumiste keskmine hind portaalis KV.EE oli novembris 1365 €/m². Aastataguse ajaga võrreldes on äripindade müügipakkumiste hinnad pealinnas tõmmatud 10% võrra allapoole.

Osalt on äripindade müügipakkumiste hindade märgatavate kõikumiste taga portaalis KV.EE muutused pakkumiste struktuuris. Kallima hinnaga pakkumiste arvu vähenemine langetab keskmist pakkumishinda ilma, et see annaks indikatsiooni kinnisvara väärtuse muutuse liikumiste suuna ja/või ulatuse kohta.

Teisalt tuleb tõdeda, et kinnisvara pakkumine äripindade sektoris on lai ja pigem edasipidigi lähitulevikus laienemas. See tähendab, et hindade tõstmiseks olulist ruumi ei ole.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Äripindade müügipakkumiste hind ja selle muutus, tk
	11/2016	11/2017	Muutus, %
Haabersti	1 493	1 462	-2%
Kadriorg		2 278	NA
Kesklinn	1 887	1 588	-16%
Kristiine	1 154	1 159	0%
Lasnamäe	700	837	20%
Mustamäe	1 194	588	-51%
Nõmme	593	756	27%
Pirita	1 646	1 236	-25%
P-Tallinn	1 333	1 484	11%
Vanalinn	2 839	2 333	-18%

Tallinn	1 513	1 365	-10%

Narva	422	353	-16%
Pärnu	1 028	998	-3%
Tartu	1 020	1 031	1%

TPD: Olulise osaluse muutus

13.12.2017 Tõnu Toompark

AS Trigon Property Development (edaspidi TPD) teatab olulise osaluse muutusest. 12.12.2017 teostatud tehinguga omandas AS Skano Group 346 667 TPD aktsiat. Tehingu tulemusena omab AS Skano Group 7,71% TPD hääleõiguslikest aktsiatest.

Vastava 346 667 aktsia võrra on vähenenud OÜ Trigon Wood osalus.

Lähtuvalt väärtpaberituruseaduse §-st 186 on börsiemitendil kohustus teavitada börsi olulise osaluse muutumisest.

Arco Vara: Pangad piiravad tänavu kõige enam elamuturu arengut

13.12.2017 Mihkel Eliste

Vaatamata sellele, et Eestis tervikuna on nii elamu- kui ka korterituru aktiivsus kasvanud 2009. aastast alates sisuliselt samas tempos, on samaaegselt elamuturul hinnakasv püsinud ligi neli korda aeglasem kui korteriturul. Perioodil 2009 kuni 2017 on korterite hinnatase Eestis kasvanud täpselt 100%, kuid eluhoonetega hoonestatud maade puhul ligi 25%. Elamute osas oli buumi tipust kuni 2009 aasta põhjani langus mõnevõrra sujuvam: korterite hinnad langesid ligi 50% ning elamute hinnad 35%. Samaaegselt on uue kasvutsükli jooksul korteriturul hinnakasvu soodustanud ennekõike elamufondi uuenemine uute uusarenduste turuletuleku tõttu, pidevat hinnakasvu on toetanud nii suur nõudlus kui ka kallinev ehitushind.

Võrreldes kümnenditaguse perioodiga võib märgata, et korterite puhul on keskmise ostetud korteri pindala jäänud sarnasesse suurusjärku, kuid elamute pindala on vähenenud ligi 10%. Pindala vähenemine on tulenenud peamiselt asjaolust, et tänases turusituatsioonis eelistavad tarbijad pigem kaasaegsema ruumiplaneeringuga hooneid. Erinevalt nõukogudeaegsest perioodist ei ole täna enam tarvis ei täiskeldrit, kanaliga garaaži ega muid suuremaid abiruume. Sõidukeid lastakse parandada vastavates teeninduspunktides, hoidiseid tehakse poodides pakutava laialdase toiduvaliku tõttu järjest vähem ning hoonete küttesüsteemid on muutumas kaasaegsemaks, mistõttu ei ole paljudel puhkudel enam tarvis ka eraldi ruumi küttepuude jaoks.

Tarbijate muutunud eelistused ei põhjenda siiski aeglasemat hinnakasvu. Elamuturg on sarnaselt korteriturule koondunud võrreldes kümnenditaguse ajaga ennekõike pealinna ja Tartu ning Pärnu piirkonda ning eelistatakse pigem heas seisukorras elamuid. Sealjuures on aga majandus- ja finantskriisi järgselt muutunud eluasemelaenu taotlemisega seotud tingimuste tõttu elamuturu potentsiaalsete klientide laenuvõimekus, mistõttu eelistatakse pigem optimaalse suletud netopinnaga elamuid just nende madalama absoluutväärtuse tõttu. Teisisõnu, väiksemad elamud lähevad kiiremini kaubaks, sest nad on rohkemale ostjaskonnale oma madalama hinna tõttu kättesaadavad. Kui 2000ndate alguses ja keskpaigas oli veel võrdlemisi suureks trendiks üle 300 m2 suletud netopinnaga ning tihti ainult elekterküttega elamute ehitamine, siis täna on taolised elamud muutunud võrdlemisi vähelikviidseks ning nende osas ei ole tervikuna hinnakasvu märgata.

Suurele korterile eelistatakse maja

Elamuturu laialdast aktiivsuse kasvu võis iga-aastaselt märgata 2009. aastast kuni 2014. aastani, mille järgselt 2015. ja 2016. aastal järsku tehinguaktiivsuse kasv peatus, kuid hinnakasv asus kiirenema. Hinnakasvu on sealjuures viimaste aastate vältel sarnaselt korteriturule suuresti mõjutanud uute elamute turuletulek, mida on soodustanud ostjaskonna siirdumine korteriturult elamuturule. Järjest enam on märgata tarbijate eelistuste muutumist 4-toaliste korterite ja ridaelamukorterite arvelt elamuturu arvele, sest sarnaste varade hinnadiferents on vähenenud ning võimaluse korral eelistatakse pigem elamu soetamist.

Tehinguaktiivsuse kasvu asus 2015. aastast aga hoogsalt pidurdama jõustunud ehitusseadustik, millest tulenevalt asusid elukondliku kinnisvara soetamisel pangalaenuga oluliseks takistuseks seadustamata ümberehitused ning kasutusloa puudumine elamu esmajärgsel püstitamisel. Elamud, milledes oli möödunud perioodide jooksul vahetatud näiteks katusekatet, soojustatud välispiirdeid, ümberehitatud küttesüsteemi või ka näiteks püstitatud abihooneid, olid järsku muutunud pankade silmis riskantseks tagatiseks. Ilma n-ö ebaseaduslikult läbi viidud ehitustööde tagantjärele seadustamiseta või esialgse olukorra taastamiseta ei sobi praegu paljud sellised varad eluasemelaenudele tagatiseks, mistõttu on pikenenud elamute müügiperioodid. Muutunud finantseerimistingimuste tõttu on elamuturu aktiivsus püsinud mitu aastat järjest samal tasemel, kasvades alates 2014. aastast taas alles 2017. aastal.

Eestis on äärmiselt palju hooneid, mille puhul on läbi viidud tagantjärgi seadustamist vajavaid ehitustöid, mistõttu jätkub elamuturul sarnase trendi esinemine ka järgnevatel aastatel. Järjest enam on ka korterelamute ja korterite puhul hakatud seadustamata ehitustöödele tähelepanu pöörama. Enne kinnisvara müüki tasuks uurida riiklikust ehitisregistrist, kas kõik kehtivad andmed vastavad ka tegelikkusele või on vaja läbi viia mõne ehitusteatise esitamine ja ehitusprojekti koostamine või on koguni elamule kasutusluba väljastamata.

Hoogsat ehitustegevuse tagantjärele seadustamist võis märgata juba 2015. Aastast – kiirelt hakkas kasvama kasutuslubade taotlemine. Näiteks Harjumaal võis 2015. ja 2016. aastal märgata alaneva ehitusaktiivsuse taustal ehituslubade väljastamisest pea kaks korda kiiremini kasvavat kasutuslubade väljastamist. 2017. aastal on nii Harju- kui Tartumaal elamutele nii ehitus- kui kasutuslubade väljastamise kasvumäärad asunud ühtlustuma, mistõttu on põhjust arvata, et üsna suur osa seni ilma kasutusloata olnud elamutest on vastava loa saanud.

Korteriühistu elu korraldamisel annab nõu käsiraamat “Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus”

13.12.2017 Tõnu Toompark

2018. aasta alguses jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Uus seadus kaotab elamute haldamisega tegelevad ühisused ja loob seaduse jõuga ühistud kõikidesse kortermajadesse. Üleminek tänaselt regulatsioonilt saab üsna kindlasti olema enam kui vaevaline.

„Uue käsiraamatu „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus“ eesmärk on pakkuda praktilist nõu, mis aitaks luua korteriühistud neis hoonetes, kus seda veel ei ole,“ selgitas käsiraamatu autor Evi Hindpere. „Lisaks võib olla olemasolevate korteriühistute puhul vaja muuta põhikirja või ühistu juhtimise praktikat, et see oleks kooskõlast uue seaduse normidega.“

Käsiraamat „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus“ on suunatud nii korteriomanikest korteriühistu liikmetele kui ühistu juhtidele.

„Oleme käsiraamatus toonud välja igapäevased situatsioonid, mis tekitavad ühistu liikmete seas probleeme ja andnud neile läbi praktiliste näidete lahendused. Eraldi oleme esile tõstnud muudatused, mida toob endaga kaasa uue seaduse jõustumine 2018. aastal,“ tutvustas Evi Hindpere trükise sisu.

Korteriühistu juhtidele on abivahendina toodud välja nii ühistu juhtimise parim praktika ja selles asetleidvad muudatused. Käsiraamatu lisades on igapäevased näidisdokumendid – näiteks volikirja, protokollide, koosoleku kutsete jms näidised.

Käsiraamatu autor jurist Evi Hindpere on mitme kinnisvaravaldkonna käsiraamatu autor. Lisaks on Evi Hindpere Kinnisvarakooli tunnustatud koolitaja.

Värske käsiraamat „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“ on saadaval Kinnisvarakooli e-raamatupoes ja kõikides suuremates raamatukauplustes üle Eesti.

Käsiraamatu kirjastaja Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, avaliku sektori töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele ning kinnisvaravaldkonna käsiraamatute kirjastamisele.

Faktid käsiraamatu kohta

Pealkiri: „Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Elu korterelamus enne ja pärast uue seaduse kehtima hakkamist“
Autor: Evi Hindpere, Raid & Ko jurist ja koolitaja
Maht: 320 lehekülge
ISBN 978-9949-9655-5-7
Käsiraamatu sisukord ja eessõna (pdf-failina)
Kinnisvarakooli raamatupood: https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/

Lisainfo

Kirjastaja
TÕNU TOOMPARK
Kinnisvarakool OÜ
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee
+372 525 9703

Tallinna Linnateater valmistub kvartali väljaehitamiseks

12.12.2017 Tallinn.ee

Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Linnateater ja Eesti Arhitektide Liit kuulutasid välja riigihanke „Tallinna Linnateatri arhitektuurne ideekonkurss“.

„Tallinna Linnateatri kvartali arhitektuurivõistluse eesmärgiks on linnateatri hoonekompleksi arendusele parima ruumilise terviklahenduse leidmine. See on ettevalmistavaks sammuks teatri vanalinna kinnistu arendamisel ja teatritöökodade väljaehitamisel,“ ütles linna haldusdirektor Viljar Meister. „Teatavasti on riik ja Tallinna linn lubanud sellesse ühiselt panustada.“

Ideekonkursile esitatavatest töödest parima väljaselgitamiseks moodustatud žüriis on esindatud Tallinna Linnateater, Tallinna linn, Eesti Arhitektide Liit, Kultuuriministeerium ning Muinsuskaitseamet. Žüriid juhib Tallinna Linnateatri peanäitejuht Elmo Nüganen. Ideekonkurssi tulemused saavad teatavaks järgmise aasta veebruari kuu lõpus.

Arhitektuurse ideekonkursi võidutöö alusel alustatakse Linnateatri kvartali väljaehitamist Laia ja Aida tänava vahelisel alal koos Põrgulava laiendamisega. Planeeritav Põrgulava juurdeehitus võimaldab suurendada nii lava kui publikuosa, laiendatavasse saali on planeeritud minimaalselt 350 kohta. Aida tänava äärde ehitatakse uued laopinnad, mis võimaldavad lahendada rekvisiidi-, kostüümi-, grimmi, heli- ja valgusosakonna ruumiprobleemid.

Ühtlasi muutub laiendusega võimalikuks rajada keldrikorrusele ka üks väiksem, 130-kohaline teatrisaal ning ka Lai 25 spordisaal kohandatakse väikseks, 100-kohaliseks saaliks. Hoonesse lisandub ka kaks uut proovisaali.

Lavaaugu kohal säilib tänavaga samal tasapinnal paiknev sisehoov, mis võimaldab Linnateatril ka edaspidi vabaõhulavastusi välja tuua. Muul ajal on sisehoov tulevikus linnarahvale avatud ning sinna on võimalik planeerida erinevaid vaba aja veetmise võimalusi suvekohvikutest liuväljani.

Tallinna Linnateatri arendamisel on seatud eesmärgiks, et 2018. aastal toimub teatrikompleksi projekteerimine ning aastatel 2019–2020 ehitustööd. Hoonetekompleksi väljaehitamise lõplik maksumus selgub projekteerimise käigus ja ehitushanke tulemusena.

Võistlust tutvustav infopäev toimub kolmapäeval, 20.detsembril algusega kell 11 Linnateatris. Teatri plaane ja võistlust tutvustavad nii teatri esindajad kui võistluse lähteülesande koostaja Jaak Huimerind. Huvilistel palutakse eelregistreerida e-posti aadressil hardi.alliksaar@tallinnlv.ee

Tallinna Linnateatri arhitektuurse ideekonkursi preemiafond on 41 000 eurot – I auhind
14 000 eurot; II auhind 11 000 eurot; III auhind 8 000 eurot; I Eriauhind 4 000 eurot; II Eriauhind 4 000 eurot.

Arco Vara: Eesti korterituru novembrikuu lühiülevaade

12.12.2017 Mihkel Eliste

Korterituru aktiivsus on tempokalt kasvamas Eesti madalama jätkusuutlikkusega piirkondades

Tänavu novembris tehti Eesti korteriturul tervikuna 1 898 tehingut. Võrreldes oktoobriga tehti 102 tehingut (5,1%) vähem, kuid võrreldes eelmise aasta novembriga 95 tehingut (5,3%) rohkem. Erinevalt oktoobrist, kus mitmete arendusprojektide valmimise tõttu kasvas Harjumaal ning sellest tulenevalt kogu Eestis korteritehingute arv ajutiselt keskmisest kiiremini, taandus kasvutempo novembris taas senise pikaajalise trendi raamesse.

Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 1 259 €/m2 ja keskmiseks korteritehingu hinnaks 66 000 eurot, mille juures mediaanhind kasvas aasta baasil 6,1% ning aritmeetiline keskmine korteritehingu hind 4,7% võrra. Võrreldes oktoobriga püsis mediaanhind sarnasel tasemel, alanedes ligi 2% võrra. Samaaegselt alanes võrreldes oktoobriga keskmine korteritehingu hind pea 2,7%, mis tulenes ennekõike vähenenud uute korterite müüginumbritest. Novembris müüdi Eestis kortereid kokku ligi 126 miljoni euro eest, mida oli 10% enam kui aasta tagasi samas kuus.

Novembris vedasid korterihindade kasvu Eestis ennekõike suuremad keskused, tehinguaktiivsust aga Tallinn ning Tartust ja Pärnust väiksemad keskused. Tallinna linna arvestamata tehti Eestis novembris 1 043 tehingut, mida oli 3,1% ehk 31 tehingut enam kui aasta tagasi. Samaaegselt alanes aga mediaanhind 522 €/m2-lt 486 €/m2-le – 6,9%. Sarnaselt varasematele kuudele ei ole tegelikkuses siiski erinevais Eesti paigus Tallinnast väljaspool kusagil korteriturul hinnalangust aset leidmas, vaid igakuiselt muutuvast tehinguaktiivsuse struktuurist tulenevalt võib märgata pelgalt statistilisi muutusi. Novembris kasvas võrreldes aastataguse ajaga ennekõike tehinguaktiivsus odavamate varadega piirkondades, sh Ida-Virumaal, Valgamaal ja Järvamaal, kus korterite hinnatase jääb valdavalt alla 200 €/m2.

Kasvavad palgad – aktiivsem kinnisvaraturg

Tööpuudus on asunud alanema ning palgatase kasvama ka Eesti madalaima jätkusuutlikkusega piirkondades, mistõttu on tasakaalukalt kasvama asunud ka nende piirkondade elukondliku kinnisvaraturu aktiivsus. Kasvava turuaktiivsusega piirkondades asub mõningase viitajaga kasvama ka hinnatase, mis tuleneb ennekõike vähenevast pakkumisest ning selle struktuuri muutustest. Pea kõikides väikelinnades ning alevikes eelistatakse pigem heas seisukorras kortereid, mis kaovad müügipakkumiste hulgast aga kõige kiiremini ning mille järele on nõudlus suurim.

Remonti vajavas seisukorras kortereid ostetakse pigem kas madala laenuvõimekuse tõttu või renoveerimiseks ning seejärel edasimüügiks. Ostjaskond, kes soovib ise oma käe järgi korteris remonti teha, on Eestis tervikuna võrreldes varasemate perioodidega vähenenud. Ennekõike soovivad omal käel remonttöid läbi viia noored, kuid seda peamiselt piirkondades, kus on aktiivne üüriturg, sest remonttööde tegemise aegselt ei ole tihti võimalik korteris elada ning alaliselt tuleb elada kusagil mujal. Sagenenud on renoveerimisega seotult kompleksteenust pakkuvate ettevõtete teenuste kasutamine, sest inimesed ei soovi enda vaba või ka sageli puhkuse aega kulutada ehitustöödele.

Harjumaad arvestamata tehti Eestis novembris 863 tehingut ja kaalutud keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 563 €/m2. Võrreldes oktoobriga tehti 36 tehingut rohkem ja mediaanhind püsis 1%-lise languse juures täpselt samal tasemel. Võrreldes eelmise aasta novembriga kasvas tehinguaktiivsus 5,5% ehk 45 tehingu võrra ning hinnatase kasvas aasta jooksul 5,6% võrra. Hinnakasvu on Harjumaalt väljaspool endiselt vedamas Tartu ja Pärnu linnas tehtavad tehingud, kuid samaaegselt on kasvamas hinnamõju üle-eestiliselt paiknevate kasvavate kinnisvarahindadega väikelinnade arvelt.

Arvestamata Eesti korterituru tehingutes Harju-, Tartu- ja Pärnumaa tehinguid, kujunes novembris mediaanhinnaks ligi 555 €/m2, mida oli võrreldes oktoobriga mõne protsendi võrra enam ning võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ligi 15% rohkem. Tehinguaktiivsus on samaaegselt vastava määratluse alusel kasvanud aasta jooksul ligemale 14%. Võrreldes oktoobriga kiirenes novembris nii tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasv. Tehingute koguarvu muutused leidsid ennekõike aset Eesti kõige madalamate korterihindadega piirkondades ning hinnataseme muutused Eesti aktiivseimates väikelinnades ja nende lähiümbruskonnas. Aasta esimese üheteistkümne kuuga on tehingute arv kasvanud samas piirkonnas ligi 12%, mida on enim mõjutanud turuaktiivsuse kasv Ida-Virumaal.

Väikelinnades jätkuvalt vähe pakkumisi

Lähitulevikus jätkub Eesti madalama jätkusuutlikkusega piirkondade turuaktiivsuse ja hinnataseme mõõdukas kasv. Hinnakasvu jääb väiksemates keskustes soodustama ennekõike kvaliteetsete pakkumiste vähesus, mille kõrval kõrgeimate hindadega väikelinnades nagu näiteks Viljandis ja Rakveres on märgata järjest enam vanemate hoonete rekonstrueerimist ja nendes paiknevate n-ö uute korterite müüki. Väikearendajad kasutavad olulises mahus ainuüksi omakapitali ning tegemist on valdavalt põhitegevusena ehitussektoris tegutsevate ettevõtetega, mistõttu on ehitustööde läbiviimine taandatud pikema aja peale, ehitustööde kogukulu on väiksem, arendaja finantskoormus madalam ning korterite müügiperioodid pikemad, kujutamata sealjuures olulist ohtu piirkondliku kinnisvaraturu pakkumise ja nõudluse dünaamikale.

Kehv pakkumise struktuur jääb jätkuvalt takistama tehinguaktiivsuse edasist pikaajalist kasvu Eesti suurimatest keskustest väljaspool, sest uusehitiste lisandumist turule sisuliselt ei toimu. Pea kõikide väikeste keskuste pakkumise osas on võimalik tõmmata aastast 2013 sarnast paralleeli, kus näiteks nii Valgas, Loksal kui ka Jõgeval on pakkumiste arv alanenud pea 3 korda.

Korterituru kehva pakkumise tõttu otsustab järjest enam ostuhuvilisi siirduda Eesti väikelinnades ja nende lähiümbruses hoopis uusehitiste näol elamuturule. Kuigi korterelamuid kinnisvaraarendajad kõrge ehitushinna ning kardetava madala nõudluse tõttu veel väikelinnadesse ehitada ei julge, on Harju-, Pärnu- ja Tartumaalt väljaspool üksikutes piirkondades juba pikemat aega siiski edukalt läbi viidud nii üksik- kui ridaelamute püstitamisega seotud väiksemaid projekte. Elamufondi uuendamist ja kohalike omavalitsuste territooriumidel elanike arvu kasvatamist on sealjuures soosimas era- ja avaliku sektori vahelise koostöö tulemusena valmivad elurajoonid. Näiteks Viljandis on lähiajal oodata avaliku sektori poolt ligi 50 eramukrundi pakkumisse tulekut.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Domus Kinnisvara: Paberilt kinnisvara ostmine ei kao kuhugi

12.12.2017 Raul Reino

Aeg-ajalt kuuldub imestunud hüüatust, et kas keegi tänapäeval nii-öelda paberilt veel kinnisvara ostab? Ikka umbes sellise tagamõttega, et buumist on 10 aastat möödas ja kes see tänapäeval julgeb nii oma rahaga riskida. Lühike vastus on, et neid inimesi on palju. Ja rumalad või rahaasjades uljaspead pole nad kohe kindlasti, pigem võib paljudel juhtudel neid tunnustada ettenägeliku ja targa tegutsemise poolest.

Miks ikkagi paberilt kinnisvara jätkuvalt ostetakse-müüakse ja miks see hea on? Paberilt kinnisvara ostmise plussid, aga ka miinused on järgmised:

Üle ega ümber ei saa faktist, et suur osa arendusi finantseeritakse pangalaenude kaasabil, mis tähendab, et kehtestatud on eelmüügi nõue, mida arendaja peab täitma. Eelmüügi nõude täitmine arendaja poolt on oluliseks garantiiks ka ostja enda jaoks, et hoone valmimise rahastusega probleeme ei teki ning maja saab arendaja poolt lubatud tähtajal valmis.
Eelmüügi nõue ja paberilt müük ei ole midagi Eesti spetsiifilist ega ole siinsete susserdajate poolt väljamõeldud, vaid on praktiseeritud pikaajaliselt ka meie naabrite poolt, kus kinnisvaraturg on saanud aastakümneid areneda vaba majanduse tingimustes. Veelkord, selle hoova abil maandatakse sisemisi finantsriske ja tekitatakse kogu arendusprojekti täideviimisele kindlust. Rahvusvaheliselt tuntud meetod, mis töötab.
Esimestel on eelis. Kes teevad projekti varajases staadiumis oma otsused, need saavad valida parimate planeeringute vahel, saavad valida sobivat korrust, mugavat parkimiskohta jms.
Varajane ostuotsus tähendab, et maja valmimiseni on piisavalt aega ja see võimaldab ilma suurema pingeta tegeleda oma senise kinnisvara müügiga ja maksimeerida sealt saadavat tulu. Saab rahulikumalt planeerida oma rahavoogusid ja viia kogu ostuprotsess läbi nii, et stress oleks väiksem.
Vaid hoone ehituse algusjärgus on ostjal võimalik rohkem kaasa rääkida planeeringu muudatustes, siseviimistluse ja sanitaartehnika valikus ehk kujundada oma tulevane kodu selle järgi, mis kõige enam vastab unistustele. Keda rätseplahendused ei tiivusta, need peavad leppima arendaja sisekujundaja maitsega ning iga ostja peab arvestama sellega, et naabri juurde sisse põigates vaatavad sealt vastu täpselt samasugused värvilahendused ja seinaplaadid. See ei ole mõistagi sedavõrd šokeeriv, kui presidendi vastuvõtul samasugust kleiti kohata, kuid arvestada sellega tuleb.
Paberilt ostmine võimendub eriti projektide puhul, mis on eriti heas asukohas ning mille kõik detailid on kõrge kvaliteediga, alates arendaja enda tugevusest ja kogemusest, kuni arhitektuuri ja materjalideni välja. Maa siin planeedil on teatavasti piiratud ressurss ning kui uus kortermaja kerkib kohta, mis ostja jaoks on erakordselt atraktiivne, siis pikalt mõtiskledes võivad vaid tühjad pihud alles jääda.
Eelöeldu ei tähenda, et ainulaadset kinnisvara tuleb silmad kinni ära krabada. Aega tuleb niipalju ikka varuda, et teha endale selgeks projekti taust ja eelkõige arendaja enda CV. Ostja võiks huvi tunda, kas arendajal on olemas varasemat kompetentsi kinnisvara arendamise või ehitamisega? Mida ütlevad arendaja kohta Krediidiinfo ja muud avalikud registrid? Kas arendamine on tema põhitegevus või ühekordne kõrvalhüpe? Milliste vahenditega planeeritakse ehitust finantseerida, kas omavahenditest, panga kaasabil või näiteks ühisrahastuse toel? Kindlasti mitte ei teeks paha uurida lisainfot ka arhitekti ja ehitusfirma kohta. Mida rohkem tausta ostja endale selgeks teeb, seda madalamad on riskid ja seda rahulikuma südamega saab ta oodata oma tulevase kodu valmimist.

Uus Maa: 2018. aasta – tööjõupuudus jõuab kinnisvaraturule

12.12.2017 Tõnu Toompark

Tõusuaeg kinnisvaraturul on lõppenud, kulgeme suhteliselt ühtlases tempos. Nii võib öelda uue aasta kohta. Siiski, selles näilises rahus on omad ärritajad, millele tähelepanu pööramata ei saa jätta. 2018. aastal räägime kinnisvaraturul enam tööjõust, selle puudumisest ning üha kasvavast ehitushinnast.

See, et ehitusturg on aktiivne, pole enam uudis. Ka see, et töökäsi napib, ehitushind kasvab ning et sisserändekvoot saab täis ilmselt jaanuarikuuga, pole enam eriline üllatus. Paljud tahavad arendada, aga kõik seda enam teha ei saa. Kui riik ka hagu annab, jääb töökäsi kõige jaoks veelgi vähemaks. Masinatest rääkimata.

Eelisseisundis on ettevõtted, kes on suured või kogenud või mõlemat. Hästi läheb neil, kel portfellis etapiviisiliselt rajatavad uusarendused, sest neil on oma ostjaskonnale lisaks juba kõik masinad ja ehitajad olemas. Või siis neil, kel töö liigub sujuvalt ühelt objektilt teisele. Tõsi, heade töötegijate defitsiidist on rääkinud ka suured, kuid nende mure pole võrreldavgi väikeste tegijatega, kel küll on olemas idee, planeering ja finantseering, kuid ehitaja leidmisega läheb raskeks.

Kõigi jaoks ühiseks mureks kujuneb aga tööjõu nappusest ja hoogsast ehitustempost tingitud ehitushinna kasv. See võib sundida müüdavate ühikute lõpphinda tõstma, mis aga ei pruugi jõukohane olla kõigile potentsiaalsetele ostjatele. Üldises eufoorias on kuidagi ära unustatud, et Eesti on siiski veel alles arenev riik, mille elatustasemega on, nagu on.

Seega, uute arendusprojektide realiseerumine pidurdub. Seda saame näha näiteks Tallinnas Kalamajas, kus muidugi on ka muid faktoreid, kui vaid olukord ehitussektoris. Mingi hetk see lihtsalt pidigi juhtuma, sest vabade kruntide vähenemine asumi põhiosas, kõrgele läinud hind ja siiski oma nišilikus (mida keskklassistumine on küll kõvasti vähendanud) seavad omi piire. Vabamalt areneb ilmselt aga asumi põhihoonestuse ja mere vahele jääv ala.

Ehitamine jätkub aga „mägedel“, sest seal on palju neid projekte, mida rajatakse etapiliselt ning kus tegutsevad tugeva jõudlusega arendajad. Ka rahva eelistus nii öelda keskmise kinnisvara vastu püsib endiselt tugev.

Mujal Eestis tooksin arendusturul esile endiselt Tartut, Pärnut, aga ka Viljandit. Rahulikumad, väiksemad linnad, mis on oma olemuselt tihti stabiilsemad kui Tallinn. Muidugi oleks tore, kui ka mujal uueneks elamufond ning siin toetan kindlasti üürimaju, mida riigi toel rajataks. Hea elamispinna puudusest ei räägi vaid poliitikud, sellele vihjavad ka ettevõtjad. Loodan, et kogu üürimajade programmi vägi suunataksegi maapiirkondadesse, mitte Tallinna, kus turutõrget ei ole ning kus nagunii on enamik Eestis liikuvast rahast.

Kokkuvõttes – kriisi ei ennusta, suurt tõusu samuti mitte. Olukord ehitussektoris määrab, kuidas kinnisvaraturg järgmisel aastal elab. Palgakasv ilmselt väheneb, sest seni on see paljuski toimunud ettevõtete kasumite arvelt. Seega, kokku saavad hinnasurve all olevad uued korterid ning väheneva sisendiga ostujõud.

Kinnisvarakool & koolitus: Testament, pärandvara ja pärijate õigused praktikas - Evi Hindpere

Selle aasta viimane “Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt” toimub juba 13/12/2017

12.12.2017 Margot Toompark

13/12/2017 toimub sel aastal viimast korda koolitus “Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt“. Koolitus annab põhjaliku ülevaate kohtutäituri tegevusest kinnisvara realiseerimisel täitemenetluse protsessis ning kinnisvara enampakkumisest ja kanalitest, mille kaudu kohtutäiturid kinnisvara müüvad.

Koolitusele “Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt” on oodatud:

kinnisvaramaaklerid, kes soovivad müüa täitemenetluses olevat vara;
(väike-)investorid, kes soovivad soodsalt soetada kinnisvara;
spekulandid, kes soovivad teenida tehingutest probleemse kinnisvaraga;
eraisikud, kes soovivad osta endale kodu kohtutäituri pakkumiste seast.

Koolitus annab:

teadmised kohtutäituri tööst ja täitemenetlusest;
info kanalitest mille kaudu saab osta enampakkumisel olevat vara;
konkreetsed nõuanded, kuidas saavad maaklerid müüa enampakkumisel olevat vara;
arusaama probleemidest, mis võivad täitemenetluses oleva varaga kaasa tulla;
soovitusi ja nõuandeid täitemenetluse enampakkumisetel osalemiseks.

“Kinnisvara ostmine kohtutäiturilt” toimub 13/12/2017 kell 13.00-16.15 Tallinna kesklinnas. Lektor on kohtutäitur Kaja Lilloja.