Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.
Korteriomanditehingute arv
Korteriomanditehingute arv tõusis jaanuarist kuni aprillini. See pani taas nii mõnedki hõikama, et tehingute arvu põhi on ületatud ning turg on pöördumas vähemalt tehingute arvu osas tõusule. Mai tõi etteennustatult ses osas pettumuse, sest tehingute arv pöördus eelmiste aastate eeskujul langusesse.
Tallinnas tehti mai kuus 315, Tartus 46 ja Pärnus 27 korteriomanditehingut. Siinkohal tuleb endiselt tõdeda, et Tartu ja Pärnu korteriomanditehingute arv on kokku kuivanud sedavõrd väikeseks numbriks, et nende baasilt on raske tõsiseid järeldusi teha.
Siiski peab mainima, et viimase viie aasta tehingute arvu madalaim hetk oli käesoleva aasta jaanuaris. Siis tehti Tallinnas 256, Tartus 37 ja Pärnus 14 korteriomanditehingut. Teisisõnu võib olukord olla ka märksa hullem.
Kogu Eesti korteriomanditehingute arv oli mais 2009. a. 753 tehingut.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Aastataguse ajaga võrreldes on maikuine korteriomanditehingute arvu langus 50% lähedal. Erandina on siin enam langenud Tartu korteriomanditehingute arv – sealseks langusenumbriks on koguni 74%.
Siin peab mainima, et Tartu on pikka aega silma paistnudmadala pakkumis- ja tehinguhindade languse poolest. Sellest on otseselt tulenenud ka keskmisest suurem tehingute arvu langus.
Korteriomanditehingute arvu languse numbreid analüüsides ja saa momendil väita, et tehingute arvu langus oleks viimase poole aasta jooksul oluliselt kiirenemas või aeglustumas.
On kõlanud väiteid, et korteriomandidtehingute arv võiks tänasel tasemel olla miinimumi lähedal ning hakata peatselt tõusma.
Korteriomanditehingute arv saab hakata tõusma siis, kui pangad taas lanhkemalt kinnisvaraturule raha annavad ning suureneb tarbijate kindlustunne. Need kaks olulist korterite turgu määravat tegurit on paraku endiselt pigem negatiivses trendis. Seetõttu prognoosin edasist korteriomanditehingute arvu langust. Samas ei saa see langus väga suur olla, sest mingi tehingute arv säilub ka kõige kehvemal turul.
Tallinna tehingute arv mais 2009. a. mullusest 50, Tartus 74 ja Pärnus 48% madalam. Eesti keskmiseks tehingute arvu languseks oli mais 49%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Vaatamata tehingute arvu tõusule aasta alguses ning sellele järgnenud langusele mai kuus on korteriomanditehingute keskmistel hindadel olnud üsna ühene suund allapoole.
Erandina ja üllatusena on Pärnu korteriomanditehingute ruutmeetri keskmine hind tõusnud mais võrreldes aprilliga 40% võrra 14 821 kroonini. Kindlasti ei tohi siit välja lugeda seda, et erinevalt muust Eestist on Pärnu kinnisvaraturg kevadise lillena õitsele löönud ning pöördunud langusest tõusule.
Tegemist on muutusega tehingute struktuuris, kus mai kuus on tehtud enam tehinguid kallimate korteriomanditega. Kui Pärnus tehakse kuus 27 korteriomanditehingut, siis võib paar keskmisest erinevat tehingut keskmist olulisel määral ühele või teisele poole kallutada. Sellise anomaaliaga on ka Pärnus tegemist.
Eesti keskmine korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli mais 2009. a. 10 100, Tallinnas 14 926, Tartus 11 304 ja Pärnus 14821 krooni.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteriomanditehingute hinnamuutus võrreldes aastataguse perioodiga on liikunud kui mööda sirgjoont. Kolme aasta taguse 70% hinnatõusu tasemelt oleme jõudnud mai kuuks 2009. aastal 41% hinnalanguseni.
Kuigi Pärnus leidis mai kuus aset korteriomanditehingute anomaalne 40-protsendiline hinnatõus, siis aastases perspektiivis on hinnad siiski ka Pärnu linnas 22 protsendiga miinuses.
Kui korteriomanditehingute arvu muutuse juures ei saanud me konkreetselt öelda, kas tehingute arvu langus on kiirenemas või aeglustumas, siis hinnamuutuste osas on pilt pisut selgem. Kui Pärnu hinnaanomaalia kõrvale jätta, siis on aastane hinnamuutus igal juhul kiirenemas.
2009. aasta mais langesid korteriomanditehingute ruutmeetrihinnad aastataguse ajaga võrreldes Tallinnas 35%, Tartus 39%, Pärnus 22% ja Tallinnas 41%. Veel käesoleva aasta jaanuaris olid vastavad numbrid märksa madalamal – Tallinnas 31%, Tartus 31%, Pärnus 35% ja Tallinnas 32%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.
Mais 2009. a. on hinnad tulnud tipust alla ligikaudu kaks korda. Tallinna hinnad on tipuga võrreldes 44, Tartus 42 ja Pärnus 36% tasemel võrreldes 2007. aastal olnud tipphindadega.
Tulenevalt sellest, et eelpool olen prognoosinud jätkuvat hindade langust võib öelda, et varsti näeme ära aja, mil hinnad on “pooleks löödud”.
Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)
Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.
On ilmselgelt vale, et Pärnu korteriomandite keskmine hind peaks olema samal tasemel, mis see on Tallinnas. Ei pea olema prohvet, et ennustada ette Pärnu korteriomanditehingute keskmise hinna olulist langust kui mitte järgmisel, siis vähemalt ülejärgmisel kuul.
Oluline tähelepanek on ehk see, et Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomanditehingute keskmised hinnad on langenud vähem, kui Eestis keskmiselt. Ehk teisisõnu on Eesti kolmest olulisest tõmbekeskusest väljajäävate korteriomandite keskmine hind langenud märksa rohkem.
Kokkuvõtteks
Kokkuvõtteks võib öelda, et korteriomanditehingute arv on jätkuvalt languses, kuid selle languse kiirus paistab olevat vähemalt ajutiselt stabiliseerunud.Kui nüüd peaks selguma, et tehingute arvu langus aeglustub, siis see tähendab, et tehingute arv endiselt väheneb, kuid hakkab juba vaikselt otsima tehingute arvu madalpunkti.
Tehingute arv on üks olulisemaid turu tervise indikaatoreid, antud hetkel kindlasti isegi olulisem kui tehingute keskmine hind.
Hindade osas peame paraku tõdema, et hinnalangus endiselt kiireneb, Pärnu hinnahüpet võime enam kui tõenäoliselt ajutiseks pidada. Usutavasti Tallinna korteriomanditehingu keskmine ruutmeetrihind neljakohalise numbrini siiski ei jõua. Pärnu ja Tartu näitaja aga peaksid seda kindlasti tegema.
