Elamispindade ja korteriturust rääkides-kirjutades on tavapäraselt fookuses nende hind ning hindade liikumine. Raha huvitab muidugi kõiki, kuid tehingute hinnast märksa olulisem kinnisvaraturuindikaator on tehingute arv. Just tehingute arv näitab, kas turul liikuvad ostjad ja müüjad teineteist üles leiavad ja üksteisega kokkuleppele jõuavad.
Võrreldes korteritehingute arvu ja nende hinda näeme, et tehingute hinnakõver liigub enamasti samas suunas, kuhu tehingute arvu trend eespool läheb. Tehingute hind järgneb tehingute arvule siiski keskmiselt kolme kuni viie kvartali pikkuse viitajaga. Nii on tehingute arv üks oluline indikaator, mille alusel prognoosida, kuhu suunas ja millise kiirusega tehingute hinnad ja kinnisvara väärtus hakkavad lähitulevikus astuma.
Eesti korteritehingute arv kasvas mõõdukalt
2019. aastal tehti Eestis maa-ameti andmetel kokku 23 184 korteritehingut. Aasta varasemaga võrreldes kerkis tehingute arv 3,6%. Arvestades tehingute arvu üsna kõrget taset võib öelda, et siit jätkuv tehingute arvu kasv on olnud isegi mõõdukalt kiire.
Kogu Eesti korteritehingute arv on aga suhteliselt abstraktne näitaja. Võib olla näiteks, et Tallinnas kui kinnisvaraturu ja elamispindade turu epitsentris korteritehingute arv püsib paigal, aga muudes piirkondades kerkib. Selline olukord muudab kinnisvaraturu kohta tehtavaid järeldusi oluliselt võrreldes näiteks olukorraga, kus kogu Eestis tehingute arv kasvab.
Tallinna korteritehingute arv püsib kolm aastat paigal
Nii aga ongi läinud, et Tallinna korterite arv on püsinud paigal viimased kolm aastat. Kogu Eesti tehingute arvu kasv on tulnud muude Eesti piirkondade ja paljus just väiksemate maakonnakeskuste arvelt. Tallinna korteritehingute arv oli 2019. aastal 9785 tehingut ehk eelmisest aastast 85 tehingut ehk 0,9% rohkem.
Seega püsis Tallinna tehingute arv kolmandat aastat enam-vähem samas kohas. Väljaspool Tallinnat kasvas korteritehingute arv maa-ameti andmetel 2019. a aga tugeva 5,7% võrra.
Tallinna tehingute arvus oli langus
Uurides lähemalt Tallinna korteriturgu näeme, et vaatamata tehingute arvu kolm aastat samal tasemel püsimisele nägime me 2018 II pooles ja 2019 I pooles koguni ühe aasta pikkust tehingute arvu langust
2010 a. juulist kuni 2019. a juunini ehk 12 kuu jooksul tehti Tallinnas maa-ameti andmetel korteritehinguid 9414. See on aasta varasema perioodiga võrreldes 6,4% vähem. Aasta pikkuseks veninud tehingute arvu langus andis igati asjakohase põhjuse uurida, kas tehingute arv hakkab avaldama mõju tehingute hindadele.
Mõju hindadele jäi olematuks
Tänase 2020. aasta teadmiste baasilt võib öelda, et aastapikkune tehingute arvu vähenemine läks Tallinna korteriturust mööda hindu mõjutamata. Paradoksaalsena sõlmiti 2019. a jooksul hulk kesklinna uute korterite asjaõiguslepinguid, mis varasemale mõõdukale tehinguhindade tõusule isegi hoogu juurde andsid.
Tallinna 2019 IV kvartali korteritehingute keskmine hind oli 2083 €/m² ehk eelmisest aastast 11,4% enam. Umbes-täpselt sama palju ehk vastavalt 11,5% ja 11,4% kerkisid ka kontrollnumbritest korteritehingute mediaanhind ja korteritehingu keskmine kogumaksumus.
Prognoosid on positiivsed
Edasist korteritehingute arvu Tallinnas prognoosides tasub esmalt mõelda, kas makromajanduslik keskkond on turgu pigem toetamas või pärssimas. Arvestades prognoose majanduse mõningase jahtumise osas oleks alust arvata, et see mõjutab tehingute arvu pigem vähenema. Kui ikka tööpuudus suureneb ja palgakasv aeglustub, ja mis sellest, et vaid minimaalsel määral, siis on põhjust arvata, et koduostjate tahe tehinguid teha väheneb.
Lisaks näitab 2019. a uute korterite ostuotsuste ehk võlaõiguslepingute statistika, et müügimahud on õige pisut allapoole tulnud. Seegi annab alust arvata, et tehingute koguarv lähitulevikus on pigem õrnalt taandumas. Tallinna tehingute arv võiks aastases vaates tulla allapoole 0-5%.
Arvestades, et majandusprognoosid näevad valdavalt ette vaid õrna jahenemist, ei peaks ka mõju kinnisvaraturule liiga äkiline olema. Nii kaua, kuni tööjõuturg püsib tugevana ehk tööhõive ülikõrgena ja palk jätkab kiiret kasvu, on alust arvata, et kinnisvaraturg püsib samuti tugevana ehk tehingute arv jätkuvalt kõrgena.
See omakorda tähendab, et arvestades pakkumise juba toimunud reageerimist vähemale tehingute arvule, ei peaks ootama olulist survet hindadele, mis tooks endaga kaasa hindade languse. Taas eeldades majandusprognooside paikapidavust on Tallinna korterite hinnad eeloleva aasta-pooleteise jooksul mõõdukalt kerkimas 0-5%.
