Kinnisvara hindamine on valdkond, mille kohta liigub palju eksiarvamusi. Mõni arvab, et hindaja määrab väärtuse sisetunde järgi, teine usub, et väärtus sõltub tellija soovidest või panga ootustest. Tegelikkuses on hindamine märksa objektiivsem ja süsteemsem protsess, kui esmapilgul paista võib.
Kinnisvara väärtus ei sünni ühe inimese arvamusest, vaid turu käitumisest. Hindaja ülesanne on koguda andmeid, analüüsida võrreldavaid tehinguid, hinnata vara omadusi ning teha nende põhjal põhjendatud järeldus. Kuigi iga kinnisvara on omanäoline, lähtutakse hindamisel alati samadest põhimõtetest: objektiivsusest, sõltumatusest ja turuandmetest. Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha tutvustab viit levinud müüti, millega kinnisvara hindajad oma töös kõige sagedamini kokku puutuvad.
Müüt nr 1: Hindaja määrab väärtuse oma arvamuse järgi
Sageli arvatakse, et hindaja vaatab objekti üle, mõtleb hetke ja otsustab seejärel, kui palju kinnisvara väärt on. Tegelikkuses on hindaja isiklikul arvamusel väärtuse kujunemisel väga väike roll.
Hindamisaruande koostamise aluseks on eelkõige turuinfo. Hindaja analüüsib piirkonnas toimunud tehinguid, võrdleb hinnatava vara omadusi sarnaste objektidega ning teeb vajalikke kohandusi erinevuste arvestamiseks. Mida rohkem on olemas võrreldavaid turuandmeid, seda usaldusväärsem on ka hinnang.
Hindaja ei küsi, kui palju vara võiks tema arvates maksta. Pigem küsib ta, millise hinnaga oleks tüüpiline ostja valmis selle vara tavapärastel turutingimustel omandama. Seetõttu ei ole hindamisaruanne arvamus, vaid analüütiline hinnang, mis peab olema kontrollitav ja põhjendatav.
Müüt nr 2: Müügikuulutuse hind näitab turuväärtust
Kinnisvaraportaalides ringi vaadates võib jääda mulje, et vara väärtus on täpselt see summa, mis kuulutuses kirjas. Tegelikkuses näitab kuulutuse hind müüja ootust, mitte tingimata turu valmisolekut seda summat maksta.
Turul kohtab nii üle- kui ka alahinnatud pakkumisi. Mõne objekti müügihind kujuneb lõpuks kuulutuse hinnast madalamaks, mõnel juhul ka kõrgemaks. Lõplik vastus selgub alles siis, kui müüja ja ostja jõuavad tehinguni. Seetõttu käsitlevad hindajad müügikuulutusi pigem täiendava infona ning tuginevad väärtuse määramisel eelkõige reaalselt toimunud tehingutele. Just tehingud näitavad, millise hinnaga on ostjad olnud valmis sarnase vara eest tegelikult tasuma.
Hea näide on olukord, kus piirkonnas on mitu kuud üleval olnud kõrge hinnaga pakkumine. Kuulutust vaadates võib jääda mulje, et tegemist on piirkonna hinnatasemega, kuid kuna ostjad pole valmis selle hinnaga ostma, ei peegelda see tegelikku turuväärtust.
Müüt nr 3: Turuväärtus peab vastama laenusummale
Üsna levinud on arusaam, et eksperthinnangu eesmärk on põhjendada soovitud laenu saamist. Mõnikord peetakse hindajat lausa protsessi osapooleks, kelle ülesanne on tehingule „roheline tuli“ anda. Tegelikkuses ei ole hindaja eesmärk ei laenu võimaldamine ega selle takistamine. Hindaja ülesanne on määrata kinnisvara turuväärtus sõltumata sellest, milliseid ootusi omavad ostja, müüja või pank.
Praktikas tuleb ette olukordi, kus ostuhind ja turuväärtus langevad kokku, kuid esineb ka juhtumeid, kus need erinevad märkimisväärselt. Näiteks võib ostja vara emotsionaalsest väärtusest lähtuvalt üle turuhinna omandada või vastupidi, saada vara soodsalt sugulastevahelise tehingu käigus.
Pangad kasutavad hindamisaruannet just seetõttu, et hindaja peab olema sõltumatu. Kui väärtus kujuneks tellija soovide järgi, kaotaks eksperthinnang oma peamise eesmärgi ning usaldusväärsuse.
Müüt nr 4: Remont tõstab kinnisvara väärtust alati remondi maksumuse võrra
Omanike seas on üsna tavapärane arvamus, et kui kinnisvarasse investeerida 20 000 eurot, suureneb selle väärtus automaatselt sama summa võrra. Kahjuks ei toimi turg nii lihtsalt.
Turuväärtus sõltub sellest, kui oluliseks peavad ostjad tehtud parandusi ning kui palju nad on valmis nende eest rohkem maksma. Mõned investeeringud võivad vara väärtust märkimisväärselt suurendada, kuid teised võivad olla olulised eelkõige omaniku enda mugavuse seisukohast.
Näiteks võib amortiseerunud katuse vahetamine olla ostja jaoks pigem eeldus kui lisaväärtus. Samuti ei pruugi väga kallid ja omaniku isiklikule maitsele vastavad siseviimistluslahendused järgmisele omanikule sama palju väärtust omada.
Kõige paremini säilitavad väärtust üldjuhul investeeringud, mis parandavad hoone tehnilist seisukorda, energiatõhusust või kasutusmugavust laiemas mõttes. Ka siis ei ole aga automaatselt tagatud, et kogu tehtud kulu realiseerub kinnisvara väärtuses.
Müüt nr 5: Hindaja saab tellija soovil väärtust muuta
Peaaegu iga hindaja on vähemalt korra kuulnud küsimust, kas väärtust oleks võimalik veidi kõrgemaks või madalamaks korrigeerida. Selline arusaam pärineb ilmselt ajast, mil hindamisprotsessi läbipaistvus oli väiksem ning avalikkus ei teadnud täpselt, kuidas väärtus kujuneb.
Kutseline hindaja peab oma järeldusi põhjendama ja dokumenteerima. Hindamisaruandes esitatud väärtus peab olema kooskõlas kasutatud andmete, tehtud analüüsi ja turuolukorraga. Kui aruannet kontrollib teine hindaja, pank, kohus või muu osapool, peab olema võimalik jälgida, kuidas tulemuseni jõuti.
See ei tähenda, et hindamisaruandes ei võiks esineda vigu. Kui pärast aruande valmimist ilmneb uus oluline teave või leitakse eksimus andmetes, saab aruannet täiendada või parandada. Küll aga ei saa väärtust muuta lihtsalt seepärast, et tulemus ei vasta tellija ootustele.
Hindaja sõltumatus on üks olulisemaid põhimõtteid kogu hindamisvaldkonnas. Just see annab turuosalistele kindluse, et hinnang põhineb faktidel, mitte huvidel.
