Servituut on kinnisasja kasutusõigus, mis annab õiguse kasutada teise isiku kinnistut kindlaksmääratud eesmärgil, enamasti juurdepääsuks. Teeservituut seatakse tavapäraselt kinnistu igakordse omaniku kasuks ning selle sisuks on võimalus liikuda jalgsi või sõidukiga läbi eraomandis oleva kinnistu.
Servituudi küsimus on eriti aktuaalne hajaasustusega piirkondades, kus omandireformi käigus on juurdepääsuteed sageli mõõdetud eraomandisse kuuluvate kinnistute koosseisu. Sellest tulenevalt on mitmetel kinnistutel juurdepääs avalikule teele takistatud või puudub see täielikult. Aga mis saab? Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Levinud on väärarusaam, et ajalooline juurdepääs teise kinnistu kaudu annab automaatselt õiguse seda teed kasutada. Tegelikkuses ei pruugi selline kasutus olla juriidiliselt kehtiv ega piisav, näiteks kinnisvara võõrandamisel, ehitusloa taotlemisel või kinnistu kasutamisel laenu tagatisena. Sellistes olukordades on servituudi seadmine vältimatu, kuid kui naaberkinnistu omanik ei ole sellega nõus, tuleb küsimust käsitleda süsteemselt ja õiguslikult korrektselt.
Olukorras, kus servituudi seadmine takerdub naabri vastuseisu taha, tuleb esmalt hinnata servituudi vajalikkust ja selle õiguspärast aluspõhimõtet. Seejärel on soovitatav alustada läbirääkimisi, mille eesmärk on saavutada mõlemaid osapooli rahuldav kokkulepe. Kui kokkulepet ei ole võimalik saavutada, tuleb kaaluda õiguskaitsevahendite kasutamist, sealhulgas pöördumist kohtusse. Servituudi seadmine kohtu kaudu on võimalik juhul, kui see on objektiivselt põhjendatud ning ei põhjusta ebamõistlikku kahju teeniva kinnistu omanikule.
Servituudi vajalikkuse hindamine
Servituudi seadmine peab olema objektiivselt põhjendatud. Kui kinnistule ei pääse avalikult teelt ilma teise kinnistu kaudu liikumata, on tegemist olukorraga, kus servituut võib olla vältimatult vajalik. Selline vajadus võib tuleneda kinnistu füüsilisest eraldatusest, puuduvast juurdepääsust ehitustegevuseks või elamiseks, pangapoolsetest nõuetest kinnisvara finantseerimisel, kohaliku omavalitsuse tingimustest ehitusloa või kasutusloa saamisel.
Oluline on dokumenteerida, et alternatiivseid lahendusi ei ole. Näiteks ei ole võimalik rajada uut teed või see ei ole otstarbekas. Vajaduse tõendamiseks võib kaasata ka eksperte, nagu kinnisvara hindajaid, planeeringuspetsialiste või adovaakte.
Suhtlus naabriga: läbirääkimised ja kompromissid
Servituudi seadmine on eelkõige kokkuleppe küsimus. Avatud suhtlus naabriga võib viia lahenduseni, mis arvestab mõlema poole huve. Läbirääkimiste käigus tuleks käsitleda juurdepääsu täpset asukohta ja ulatust (nt tee laius, trajektoor), kasutamise piiranguid (nt kellaaeg, sõidukite liik, hooldus), hüvitist maa kasutamise eest (nt ühekordne tasu, aastane kompensatsioon, korrashoiukohustused).
Kokkulepe peab vormistada notariaalselt, sest ainult nii on see oleks siduv ja kantav kinnistusraamatusse. See tagab, et servituut kehtib ka kinnistu omaniku vahetumisel ning väldib tulevasi vaidlusi. Notariaalne leping peaks sisaldama servituudi liiki (isiklik või reaalservituut), täpset kirjeldust (sh kaart või skeem), kasutustingimusi ja hüvitise suurust, poolte õigusi ja kohustusi.
Kui kokkulepet ei saavutata
Kui naaber keeldub servituudi seadmisest ja kompromiss ei ole võimalik, on kinnistu omanikul võimalik pöörduda kohtusse. Kohtumenetluses hinnatakse servituudi vajalikkust ja alternatiivide puudumist, servituudi mõju teeniva kinnistu omanikule, õiglast hüvitist ja kasutustingimusi.
Kohtul on õigus kohustada võimaldama ligipääs ka ilma naabri nõusolekuta, kui see on vajalik kinnistu sihipäraseks kasutamiseks ja ei kahjusta teise kinnistu kasutust ebaproportsionaalselt. Kohtuotsus kantakse kinnistusraamatusse märkusena ja muutub siduvaks.
Kohtumenetluses on oluline esitada tõendid servituudi vajalikkuse kohta (nt eksperdiarvamused, fotod, plaanid), näidata, et on tehtud mõistlikke pingutusi kokkuleppe saavutamiseks, pakkuda õiglast hüvitist.
Hüvitise määramine
Servituudi seadmine võib tähendada teise kinnistu omaniku õiguste piiramist. Seetõttu on oluline määrata õiglane hüvitis, mis võib koosneda maa kasutuse kompensatsioonist (nt turuväärtuse alusel), korrashoiukulude katmisest (nt tee hooldus), omandiõiguse riive hüvitisest (nt privaatsuse vähenemine, müra). Hüvitise suurus sõltub servituudi ulatusest, kasutamise sagedusest ja mõjust kinnistule. Hüvitise määramisel võib arvestada ka kinnistu väärtuse langust, piiranguid kinnistu arendamisel, servituudi kestust (tähtajatu või tähtajaline).
Olulised piirangud ja riskid
Servituudi nõudmise õigus ei kehti igas olukorras. Näiteks: kui kinnistu omanik on ise loonud olukorra, kus juurdepääs puudub (nt kinnistu jagamisel), kui juurdepääs on küll olemas, kuid ebamugav või kulukas, kui servituut kahjustaks teise kinnistu kasutust ebaproportsionaalselt (nt läbi hoovi, eluruumide akende alt). Sellistel juhtudel võib kohus servituudi nõude tagasi lükata. Seetõttu on oluline enne kohtusse pöördumist hinnata oma positsiooni objektiivselt ja vajadusel konsulteerida advokaadiga.
Kokkuvõtteks
Servituudi seadmine vastu naabri tahtmist nõuab kannatlikkust, teadmisi ja korrektselt vormistatud dokumente. Oluline on hinnata vajaduse põhjendatust, proovida saavutada kokkulepe, dokumenteerida kõik sammud, vajadusel pöörduda kohtusse. Servituut ei ole pelgalt juriidiline konstruktsioon, vaid oluline vahend kinnistu kasutatavuse ja väärtuse tagamiseks. Läbimõeldud tegutsemine aitab vältida pikaajalisi vaidlusi ja tagada õiglane lahendus kõigile osapooltele.
