Kinnisvara hindamisel on juurdepääs kinnistule üks oluline tegur, mis mõjutab vara turuväärtust. Kui kinnistule puudub otsene ligipääs avalikult teelt, muutub teeservituudi seadmine mitte ainult praktiliseks, vaid ka juriidiliseks vältimatuseks. Teeservituut tagab õiguse kasutada naaberkinnistut juurdepääsuks, mis on oluline nii vara kasutatavuse kui ka väärtuse säilitamise seisukohalt. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Mis on teeservituut?
Teeservituut on reaalservituut, millega üks kinnisasi (teeniv kinnisasi) koormatakse teise kinnisasja (valitsev kinnisasi) kasuks, andes õiguse kasutada teatud ala juurdepääsuks. Servituut seatakse notariaalse lepingu alusel ning kantakse kinnistusraamatusse, mis tagab selle kehtivuse ka kinnisasja omaniku vahetumisel. Üldjuhul seatakse teeservituudid tähtajatult.
See, kas valitseva kinnisasja omanik peab maksma servituuditasu või mitte, sõltub kinnisasjade omanike vahelisest kokkuleppest. Tihti on teeservituudid seatud tasuta.
Viimastel aastatel on märgatavalt suurenenud nende klientide hulk, kes ei ole servituudi osas kokkuleppele jõudnud ning soovivad lahendust kohtust. Servituuditasu määramise protsessi kaasatakse sellisel juhul sageli ka kinnisvara hindaja.
Teeservituudi puudumine ja selle mõju kinnisvara väärtusele
Kinnistu, millele puudub juurdepääs avalikult teelt, on sisuliselt piiratud kasutusvõimalustega. Selline olukord võib oluliselt vähendada kinnisvara turuväärtust, muuta selle müügi keeruliseks või müügi isegi võimatuks. Hindaja peab sellisel juhul arvestama piiratud ligipääsust tulenevaid riske ja kulusid, mis võivad kaasneda servituudi seadmisel või vaidluste lahendamisel. Oluline on teada, et juba pikemat aega on pankadel nõue, et laenutagatiseks minevale kinnistule peab olema avalikult teelt ligipääs tagatud.
Kohtulahendid teeservituudi vajalikkuse kohta
Riigikohtu praktika on kinnitanud, et teeservituudi seadmine on õigustatud juhul, kui kinnistule puudub juurdepääs avalikult teelt. Näiteks lahendis 3-2-1-33-04 rõhutatakse, et juurdepääs peab olema määratud viisil, mis võimalikult vähe koormab teeniva kinnisasja omanikku.
Teises lahendis 3-2-1-45-04 on Riigikohus leidnud, et väljakujunenud tava juurdepääsuks võib olla aluseks teeservituudi määramiseks, kuid see ei ole määrav, kui see muutub koormavaks teeniva kinnistu omanikule. Samuti on rõhutatud, et juurdepääs ei pea olema tagatud igal kellaajal, vaid vastavalt valitseva kinnistu vajadustele. Tasu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnistu omaniku ebamugavuste kompenseerimise vajadust ja/või kinnistu väärtuse vähenemist.
Praktilised soovitused kinnisvaraomanikule:
- Kontrolli juurdepääsu olemasolu. Enne hindamist või tehingut veendu, kas kinnistule on tagatud juurdepääs avalikult teelt. Selleks saab kasutada Maa- ja Ruumiametis olevat teeregistri kaardirakendust. Soovi korral võib konsulteerida ka pädeva maakleri või hindajaga.
- Kinnistusraamatu kanne on määrav. Suuline või kirjalik kokkulepe ei taga servituudi kehtivust uue omaniku suhtes. Ainult kinnistusraamatusse kantud teeservituut on püsiv.
- Kohtu poole pöördumine: Kui kokkulepet naabriga ei saavutata, on võimalik teeservituut määrata kohtu kaudu, kes arvestab kõiki osapooli ja määrab optimaalseima juurdepääsutee ja tasu tee kasutamise eest.
Teeservituudi seadmine ei ole pelgalt juriidiline formaalsus, vaid oluline osa kinnisvara kasutatavuse ja väärtuse tagamisel. Hindaja roll on tuvastada juurdepääsu olemasolu ja hinnata selle mõju vara väärtusele. Kohtulahendid näitavad, et juurdepääsu tagamine avalikult teelt on võimalik ka vaidluste korral, kuid eelistatud on kokkuleppel põhinev lahendus, mis on notariaalselt tõestatud ja kinnistusraamatusse kantud.
