Northern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2023. aasta esimese üheksa kuu kohta.
Rentimisaktiivsus
2023. aasta I-III kvartalis pikendas Fond olulisi rendilepinguid ostukeskuste ankurrentnikega. Näiteks ankurrentnik Rimi pikendas rendilepinguid endistel tingimustel nii Postimajas kui ka Galerija Centrsis. Postimajas asuvat H&M-i kauplust täiendatakse H&M Home kontseptsiooniga, mis avatakse novembris 2023. ARKETi avamine Galerija Centrsis on plaanitud detsembris 2023.
Europa ostukeskuses kasvas rentimisaktiivsus 2023. aasta I-III kvartalis muljetavaldavalt: sõlmisime lepingud kokku 2 941 m2 suuruse pinna rendile andmiseks 13 rentnikuga, kelle seas on sellised tuntud ettevõtted nagu Pi Pilates, Optometrijos Centras, Codekus jt. Lisaks allkirjastas Fond hiljuti uue lepingu tuntud ankurrentnikuga IKI, sõlmides kümneaastase rendilepingu ligikaudu 1900 m2 pinnale. Uus ankurrentnik, mille avamist ootame järgmise aasta alguses, asub keskuse uuendatud kontseptsiooni südames.
Turul toimuvate muutuste tõttu otsib Fond vabanenud büroopindadele aktiivselt uusi rentnikke, arvestades muu hulgas EMERGN-i otsust vähendada pinda LNK kompleksis ja SEB lahkumist Upmalas Biroji bürookompleksist. Vabaks jääva pinna täitmisega tegeletakse aktiivselt. Näiteks on Fond leidnud ligikaudu 4 060 m2 pinnale Upmalas Biroji bürookompleksis rentnikuks Läti Politsei, mis aitab osaliselt kompenseerida SEB lahkumisega tekkivat vakantsust. 12 aastane rendileping Läti Politseiga oli sõlmitud novembris ja kolimine toimub eeldatavasti järgmise aasta alguses. Pärast nende ruumide üleandmist peaks Upmalas Biroji täitumus tõusma 60%-ni.
Väljavaade
Rahastamise valdkonnas oli oluliseks teetähiseks meie 50 miljoni euro suuruse võlakirjaemissiooni lunastamine 2023. aasta II kvartalis. Uue võlakirjaemissiooniga kaasasime Fondi kapitalistruktuuri optimeerimiseks 42 miljonit eurot.
Emissiooni esimese osa (20 miljonit eurot) lunastustähtaeg on 2024. aasta mais. Pärast Duetto I ja II võõrandamist lunastas Fond 2023. aasta augustis ennetähtaegselt esimese osa võlakirju 7,5 miljoni euro ulatuses. Fondi juhtkond on kindlalt otsustanud vähendada finantsvõimendust nii kiiresti kui võimalik, kasutades selleks kõiki majanduslikult põhjendatud võimalusi.
Juhtkond jätkab võimaluste otsimist veel mõnest investeeringust väljumiseks või refinantseerimis-lahenduste leidmiseks, et ka ülejäänud osa emissiooni esimese osa võlakirjadest mahus 12,5 miljonit eurot enne tähtaega lunastada. Osana nendest püüdlustest peame aktiivselt läbirääkimisi mitme finantsasutusega, et hankida täiendavaid vahendeid, mida saaks võlakirjade osaliseks lunastamiseks kasutada.
Ettepoole vaadates plaanime teha 2023. aasta lõpus ja 2024. aasta alguses mitu ennetähtaegset võlakirjade lunastusmakset. See on kooskõlas meie üldise strateegiaga, mille kohaselt soovime järk-järgult vähendada finantsvõimendust, tuues selle lõpuks ligikaudu 50% tasemele pärast kõiki kavandatud refinantseerimisi järgmisel aastal.
Tulem ja puhas renditulu
Kontserni 2023. aasta I-III kvartali puhaskahjum oli 15,2 miljonit eurot (I-III kv 2022: puhaskasum 6,2 miljonit eurot). Tulemit mõjutas tugevalt kinnisvaraportfelli õiglase väärtuse hindamisest saadud kahjum 14,6 miljonit eurot (I-III kv 2022: kasum 0,2 miljonit eurot). Lisaks müüs kontsern osalused ettevõtetes BH Domus Pro UAB, millele kuulub kaubanduskeskus ja büroohoone, ja BH Duetto UAB, millele kuulub kaks büroohoonet, millest tekkis müügikahjum 3,8 miljonit eurot. Tulemit mõjutasid ka suurenenud finantskulud. 2023. aasta I-III kvartali kahjum osaku kohta oli 0,13 eurot (I-III kv 2022: kasum 0,05 eurot).
Kontsern teenis 2023. aasta I-III kvartalis 11,7 miljonit eurot puhast renditulu (I-III kv 2022: 13,0 miljonit eurot). 2023. aasta tulemustes kajastub 2023. aasta veebruaris müüdud Domus Pro ostu- ja ärikeskuse kahe kuu puhas renditulu summas 0,3 miljonit eurot ja 2023. aasta mais müüdud Duetto hoonete viie kuu puhas renditulu summas 1,2 miljonit eurot. Rendihindade indekseerimine ja tulude taastumine suurendasid aga sama koosseisuga (võrreldava) portfelli puhast renditulu.
Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu suurenes eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 4,9% peamiselt kaubandussegmendi paremate tulemuste tõttu.
BREEAM In-Use sertifikaadid
Baltic Horizon fondi Eesti kaubanduskeskused Postimaja, CC Plaza ja Pirita pälvisid BREEAM In-Use sertifikaadi hinnanguga „hea“. BREEAM In-Use on üks Euroopa tähtsamaid kaubandushoonete jätkusuutlikkuse hindamise süsteeme. Kinnisvara sertifitseerimine rahvusvaheliselt tunnustatud BREEAM-i standardite alusel on olnud Fondi jaoks üks ESG-alaseid prioriteete. 2021. aastal sai BREEAM-i sertifikaadi büroohoonete portfell ja 2022. aastal hakati rakendama kaubandushoonete portfelli kulupõhist sertifitseerimiskava eesmärgiga jõuda 2023. aasta lõpuks sajaprotsendiliselt sertifitseeritud portfellini.
GRESB-i hindamine
2023. aasta III kvartalis pälvis Baltic Horizon teist aastat järjest GRESB-ilt (rahvusvaheline kinnisvarainvesteeringute jätkusuutlikkuse hindamise organisatsioon) 4 tärni hinnangu. Hindamisel saavutas Fond kokku 82 punkti 100-st võimalikust, mis oli kolmas kõrgeim GRESB-i punktisumma võrdlusgrupis „Põhja-Euroopa | Hajutatud – büroo-/kaubandushooned | Börsil noteeritud“. GRESB-i kinnisvarahinnang on investorite huvidest lähtuv ülemaailmne börsil noteeritud kinnisvaraettevõtete, kinnisvarasse investeerivate erakapitalifondide, arendajate ja kinnisvarasse otseinvesteeringuid tegevate investorite võrdlus- ja aruandlusraamistik. GRESB-i kõrged hinnangud peegeldavad Fondi järjepidevat tööd ESG valdkonnas.
Varade brutoväärtus (GAV)
Fondi varade brutoväärtus kahanes aruandeperioodil 21,7% ja oli 2023. aasta III kvartali lõpus 269,5 miljonit eurot (31. detsember 2022: 344,0 miljonit eurot). Languse peamine põhjus oli BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müük.
Varade puhasväärtus (NAV)
Fondi varade puhasväärtus oli 2023. aasta III kvartali lõpus 118,0 miljonit eurot (31. detsember 2022: 133,7 miljonit eurot). Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 11,7%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi vähendasid kinnisvaraportfelli ümberhindlusest saadud kahjum summas 14,6 miljonit eurot ning BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügist saadud kahjum summas 3,8 miljonit eurot. Hindamiste mõju arvestamata oleks varade puhasväärtus 2023. aasta III kvartali lõpus olnud 132,2 miljonit eurot ehk 1,1049 eurot osaku kohta. Seisuga 30. september 2023 oli osaku IFRS puhasväärtus 0,9862 eurot (31. detsember 2022: 1,1172 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,0195 eurot (31. detsember 2022: 1,1865 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 0,9827 eurot (31. detsember 2022: 1,1143 eurot) osaku kohta.
Kinnisvarainvesteeringud
2023. aasta III kvartali lõpus kuulus Baltic Horizoni portfelli 12 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut. Fondi portfelli õiglane väärtus oli 256,7 miljonit eurot (31. detsember 2022: 333,1 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 119,2 tuhat m2. 2023. aasta I-III kvartalis müüs kontsern ligikaudu 23,5 miljoni euro eest Domus Pro hooned ja ligikaudu 37 miljoni euro eest Duetto I ja Duetto II hooned ning investeeris 1,2 miljonit eurot renoveerimisprojektidesse ja 1,2 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvarainvesteeringute portfelli.
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Seisuga 30. september 2023 moodustasid intressikandvad laenud ja võlakirjad (ilma rendikohustisteta) 144,0 miljonit eurot (31. detsember 2022: 194,6 miljonit eurot). Pangalaenude jääk vähenes Domus Pro ja Duetto laenude tagasimaksmise ning Europa ja Kontor SIA laenude osalise tagasimaksmise ja graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Lisaks lunastas Fond 1. augustil 2023 7,5 miljoni euro suuruse osa võlakirjadest, millega kaasnes võlakirjade nimiväärtuse vähendamine. Uus nimiväärtus on 82 142,85 eurot võlakirja kohta. Enne lunastamist oli võlakirjade nominaalsumma kokku 42 000 000 eurot. Pärast lunastamist on see 34 499 997 eurot. Aastane laenuamortisatsioon moodustas 1,4% kogu tasumata laenujäägist.
Rahavood
2023. aasta I-III kvartali äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 8,7 miljonit eurot (I-III kv 2022: positiivne summas 10,8 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli tänu BH Domus Pro UAB ja BH Duetto UAB müügile positiivne summas 21,4 miljonit eurot (I-III kv 2022: negatiivne summas 11,1 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 27,5 miljonit eurot (I-III kv 2022: negatiivne summas 10,9 miljonit eurot). 2023. aasta I-III kvartalis Fond lunastas ja emiteeris võlakirju, maksis tagasi Domus Pro pangalaenu ja osa Europa pangalaenust ning maksis võlakirjade ja pangalaenude graafikujärgseid intresse. 2023. aasta märtsis tasus Fond BH Domus Pro UAB müügist saadud vahendite abil Domus Pro pangalaenu (11,0 miljonit eurot) ja 6,0 miljonit eurot Europa pangalaenust. Mais lunastas Fond viieaastaste tagamata võlakirjade emissiooni mahus 50 miljonit eurot, viis lõpule viieaastaste võlakirjade suunatud pakkumise ja emiteeris võlakirju kogumahus 42 miljonit eurot. Augustis lunastas Fond ennetähtaegselt 7,5 miljoni euro suuruse osa võlakirjadest. Augustis refinantseeris Fond edukalt Kontor SIA laenu aastani 2028, vähendades esialgset laenu 1,2 miljoni euro võrra. 2023. aasta III kvartali lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 7,9 miljonit eurot (31. detsember 2022: 5,3 miljonit eurot). Tegevuskulud on täielikult kaetud renditegevusest laekuvate rahavoogudega.
Peamised kasumlikkuse näitajad
| Tuhandetes eurodes | III kv 2023 | III kv 2022 | Muutus |
| Puhas renditulu | 3 228 | 4 298 | -24,9% |
| Halduskulud | -572 | -752 | -23,9% |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -59 | – | – |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -3 | -14 | -78,6% |
| Ärikasum/-kahjum | 2 594 | 3 532 | -26,6% |
| Finantskulud (neto) | -2 817 | -1 502 | 87,5% |
| Maksueelne kasum/kahjum | -223 | 2 030 | -111,0% |
| Tulumaks | 12 | -132 | 109,1% |
| Perioodi puhaskasum/-kahjum | -211 | 1 898 | -111,1% |
| Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,00 | 0,02 | – |
Peamised finantsseisundi näitajad
| Tuhandetes eurodes | 30.09.2023 | 31.12.2022 | Muutus |
| Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud | 256 662 | 333 123 | -23,0% |
| Varade brutoväärtus (GAV) | 269 462 | 343 963 | -21,7% |
| Intressikandvad laenud ja võlakirjad | 144 006 | 194 569 | -26,0% |
| Kohustised kokku | 151 478 | 210 308 | -28,0% |
| IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV) | 117 984 | 133 655 | -11,7% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV) | 121 966 | 141 943 | -14,1% |
| Ringluses olevate osakute arv | 119 635 429 | 119 635 429 | – |
| Osaku puhasväärtus – IFRS NAV osaku kohta (eurodes) | 0,9862 | 11,172 | -11,7% |
| EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) | 10,195 | 11,865 | -14,1% |
| Laenu ja väärtuse suhe (%) | 56,1% | 58,4% | – |
| Keskmine sisemine intressimäär (%) | 5,1% | 3,0% | – |
Fondi portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2023. aasta III kvartalis 79,5% (II kv 2023: 87,2%). Seisuga 30. september 2023 oli täitumus 77,1% (30. juuni 2023: 84,6%). Üldist täitumust mõjutas tugevalt büroosegmendi täitumuse langus pärast Upmalas Biroji bürookompleksi ankurrentniku SEB lepingu lõppemist. Kinnisvarahalduse meeskond on allkirjastanud uue lepingu Upmalas Biroji bürookompleksis Läti Politseiga, kes täidab osa SEB poolt 2023. aasta augustis tühjaks jäänud pinnast.
SKY supermarket ja Vainodes I on praeguseks täielikult välja renditud. Rendiprotsesside kiirendamiseks suurendati 2022. aastal nii kaubandus- kui ka büroosegmendi hoonete rentimisega tegelevaid meeskondi. 2022. aasta detsembris sõlmiti leping Galerija Centrsi ankurrentnikuga ARKET. Ehitustööd ARKETi pinna ettevalmistamiseks algasid 2023. aasta I kvartalis ning kaupluse avamine on kavandatud 2023. aasta detsembrisse.
Kinnisvarainvesteeringute tootlust mõjutasid 2023. aasta III kvartalis negatiivselt Upmalas Biroji bürookompleksi suurima rentniku rendilepingu lõppemine ja EMERGN-i otsus vähendada renditavat pinda LNK kompleksis. Kinnisvarainvesteeringute keskmine otsene tootlus oli 2023. aasta III kvartalis 4,3% (II kv 2023: 5,3%) ja kogu portfelli esmane puhastootlus 5,0% (II kv 2023: 5,9%).
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. september 2023
| Kinnisvarainvesteering | Segment | Õiglane väärtus1 | Renditav netopind | Otsene tootlus | Esmane puhastootlus | Täitumuse määr |
| (tuhandetes eurodes) | (m2) | III kv 20232 | III kv 20233 | |||
| Vilnius, Leedu | ||||||
| Europa | Kaubandus | 35 828 | 17 051 | 3,7% | 4,1% | 84,2% |
| North Star | Büroo | 20 368 | 10 579 | 7,0% | 7,3% | 99,7% |
| Meraki | Büroo | 16 330 | 8 275 | 0,1% | 0,1% | 32,2% |
| Vilniuses kokku | 72 526 | 35 905 | 3,6% | 4,1% | 76,8% | |
| Riia, Läti | ||||||
| Upmalas Biroji | Büroo | 20 061 | 10 594 | 3,0% | 3,6% | 22,1% |
| Vainodes I | Büroo | 17 243 | 8 128 | 6,8% | 8,6% | 100,0% |
| LNK Centre | Büroo | 15 290 | 7 450 | 3,3% | 3,7% | 42,8% |
| Sky | Kaubandus | 5 480 | 3 259 | 8,8% | 8,2% | 100,0% |
| Galerija Centrs | Kaubandus | 67 504 | 19 294 | 3,6% | 4,1% | 80,4% |
| Riias kokku | 125 578 | 48 725 | 4,1% | 4,8% | 66,5% | |
| Tallinn, Eesti | ||||||
| Postimaja ja CC Plaza | Kaubandus | 23 100 | 9 232 | 3,7% | 5,7% | 95,6% |
| Postimaja ja CC Plaza | Vaba aeg | 12 432 | 9 139 | 6,2% | 6,0% | 94,3% |
| Lincona | Büroo | 14 201 | 10 775 | 6,9% | 7,9% | 85,8% |
| Pirita | Kaubandus | 8 825 | 5 425 | 6,3% | 8,9% | 97,1% |
| Tallinnas kokku | 58 558 | 34 571 | 5,2% | 6,8% | 92,4% | |
| Portfell kokku | 256 662 | 119 201 | 4,3% | 5,0% | 77,1% |
1. Põhineb viimasel, seisuga 30. september 2022 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse annualiseeritud puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 01.07.2023- | 01.07.2022- | 01.01.2023- | 01.01.2022- | |
| 30.09.2023 | 30.09.2022 | 30.09.2023 | 30.09.2022 | ||
| Renditulu | 3 893 | 5 352 | 13 988 | 15 422 | |
| Teenustasutulu | 1 334 | 1 362 | 4 521 | 4 007 | |
| Renditegevuse kulud | -1 999 | -2 416 | -6 786 | -6 456 | |
| Puhas renditulu | 3 228 | 4 298 | 11 723 | 12 973 | |
| Halduskulud | -572 | -752 | -1 986 | -2 137 | |
| Muu äritulu | – | – | 15 | 278 | |
| Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist | -59 | – | -3 810 | – | |
| Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum | -3 | -14 | -14 626 | 158 | |
| Ärikasum/-kahjum | 2 594 | 3 532 | -8 684 | 11 272 | |
| Finantstulud | 74 | 1 | 75 | 1 | |
| Finantskulud | -2 891 | -1 503 | -7 316 | -4 463 | |
| Finantstulud ja -kulud kokku | -2 817 | -1 502 | -7 241 | -4 462 | |
| Maksueelne kasum/kahjum | -223 | 2 030 | -15 925 | 6 810 | |
| Tulumaks | 12 | -132 | 709 | -673 | |
| Perioodi kasum/kahjum | -211 | 1 898 | -15 216 | 6 137 | |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum | |||||
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/-kahjum | -341 | 1 308 | -514 | 2 604 | |
| Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjumiga/‑kasumiga seotud tulumaks | 32 | -102 | 59 | -217 | |
| Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku | -309 | 1 206 | -455 | 2 387 | |
| Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/ ‑kahjum kokku | -520 | 3 104 | -15 671 | 8 524 | |
| Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) | -0,00 | 0,02 | -0,13 | 0,05 | |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| Tuhandetes eurodes | 30.09.2023 | 31.12.2022 | |
| Põhivarad | |||
| Kinnisvarainvesteeringud | 256 662 | 333 123 | |
| Immateriaalsed põhivarad | 6 | 6 | |
| Materiaalsed põhivarad | 5 | 1 | |
| Tuletisinstrumendid | 747 | 2 228 | |
| Muud põhivarad | 260 | – | |
| Põhivarad kokku | 257 680 | 335 358 | |
| Käibevarad | |||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 2 558 | 2 693 | |
| Ettemaksed | 307 | 273 | |
| Tuletisinstrumendid | 1 028 | 292 | |
| Raha ja raha ekvivalendid | 7 889 | 5 347 | |
| Käibevarad kokku | 11 782 | 8 605 | |
| Varad kokku | 269 462 | 343 963 | |
| Omakapital | |||
| Sissemakstud kapital | 145 200 | 145 200 | |
| Rahavoogude riskimaandamise reserv | 1 226 | 1 681 | |
| Jaotamata kahjum | -28 442 | -13 226 | |
| Omakapital kokku | 117 984 | 133 655 | |
| Pikaajalised kohustised | |||
| Intressikandvad võlakohustised | 74 809 | 124 017 | |
| Edasilükkunud tulumaksukohustised | 2 792 | 7 490 | |
| Muud pikaajalised kohustised | 906 | 1 240 | |
| Pikaajalised kohustised kokku | 78 507 | 132 747 | |
| Lühiajalised kohustised | |||
| Intressikandvad võlakohustised | 69 457 | 71 094 | |
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 2 855 | 5 644 | |
| Tulumaksukohustis | – | 10 | |
| Muud lühiajalised kohustised | 659 | 813 | |
| Lühiajalised kohustised kokku | 72 971 | 77 561 | |
| Kohustised kokku | 151 478 | 210 308 | |
| Omakapital ja kohustised kokku | 269 462 | 343 963 |
