Baltic Horizon: Baltic Horizon fondi 2021. aasta III kvartali konsolideeritud auditeerimata majandustulemused

Baltic Horizon FundNorthern Horizon Capital AS-i (Fondivalitseja) juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2021. aasta III kvartali kohta.

EPRA kuldauhind

Baltic Horizon fond pälvis Euroopa kinnisvarasektori ettevõtjate liidu EPRA 2021. aasta virtuaalsel aastakonverentsil teist aastat järjest prestiižse tunnustuse. Fondile anti kuldauhind EPRA hea tava soovituslike juhiste rakendamise eest. Tegemist on üldtunnustatud kinnisvarasektori standarditega, mis nõuavad finantsaruandluses suurimat läbipaistvust, võrreldavust ja nõuetele vastavust. Auhindade määramiseks hindas EPRA 181 Euroopa börsil noteeritud kinnisvaraettevõtte raamatupidamise aruandeid.

Pangalaenude pikendamine

14. juulil 2021 pikendas Fond 7,8 miljoni euro suurust G4S-i peahoone finantseerimiseks võetud pangalaenu. Lepingu järgi on laenu tagasimaksetähtpäev 31. oktoober 2022.

19. juulil 2021 pikendas Fond 2,1 miljoni euro suurust SKY ostukeskuse finantseerimiseks võetud pangalaenu. Lepingu järgi on laenu tagasimaksetähtpäev 31. jaanuar 2022.

Kinnisvara haldamine

1. septembrist 2021 on Baltic Horizon fondi partneriteks CBRE Baltics ja Censeo. Partnerid pakuvad kinnisvarahaldus-, rendi- ja raamatupidamisteenuseid Fondi kogu portfellile. Censeo osutab teenuseid Leedu ärikeskustele (Duettole ja North Starile) ning Domus Pro ostukeskusele ja bürookompleksile, CBRE Baltics aga ülejäänud portfellile.

Kaks hoonet said BREEAM-i sertifikaadi

Baltic Horizon soovib 2021. aasta lõpuks sertifitseerida kõik oma tegutsevad büroohooned vastavalt BREEAM-i kasutuses oleva hoone keskkonna hindamise standardile. 2021. aasta III kvartalis anti North Starile ja G4S-i peahoonele BREEAM-i keskkonnasertifikaat hinnanguga „väga hea“.

COVID-19 pandeemia mõju

2020. aasta alguses hakkas maailmas levima uus koroonaviirus (COVID-19), mis on oluliselt mõjutanud erinevate riikide, sh Balti riikide, ettevõtteid ja majandust. Viiruse levik on muutnud oluliselt Fondi tegevuskeskkonda ja avaldanud negatiivset mõju Fondi 2020. ja 2021. aasta majandustulemustele.

2020. aasta lõpus algas Balti riikides teine piirangute periood, mil valitsused kehtestasid elanikele ja ettevõtetele koroonaviiruse leviku tõkestamiseks rangeid kitsendusi. Ostukeskused pandi mõneks ajaks kinni. Avatuks jäid vaid esmavajalikud müügikohad (toidukauplused ja apteegid). 2021. aasta suvel leevendasid kõik Balti riigid COVID-19 piiranguid, sest viirusesse nakatumine langes ja olukord stabiliseerus. 2021. aasta III kvartali lõpus hakkas aga nakatumiste arv neis riikides jälle oluliselt tõusma. Nakatumiste arvu tõusu tõttu otsustas Läti valitsus kehtestada uuesti liikumispiirangud, mis kehtivad 21. oktoobrist 15. novembrini. Selle aruande koostamise ajal kehtivad Galerija Centrsi tegevusele ranged piirangud.

Fondi 2021. aasta III kvartali majandusnäitajaid mõjutasid viirusepuhangust tingitud piirangud, mis avaldasid mõju rentnike finantstulemustele, ja pandeemia tõttu rentnikele tehtud soodustused. Hästi hajutatud portfell peaks aga võimaldama Fondil COVID-19 mõju piirata ja jätkuvalt kogu aasta vältel korralikke konsolideeritud põhitegevuse tulemusi saavutada. Pärast seda, kui ranged piirangud Balti riikides tühistati, on Fondi põhitegevuse tulemused olulisel määral taastunud.

Väljamaksed 2021. aasta II kvartali ja 2020. aasta III kvartali tulemuste eest

28. juulil 2021 kuulutas Fond osakuomanikele 2021. aasta II kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 316 tuhat eurot (0,011 eurot osaku kohta). See teeb 2021. aasta II kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 0,98%.

28. oktoobril 2021 kuulutas Fond osakuomanikele 2021. aasta III kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 2 034 tuhat eurot (0,017 eurot osaku kohta). See teeb 2021. aasta III kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,63%.

Turul valitseva ebakindluse tõttu otsustas Fond teha 2020. ja 2021. aastal vähendatud väljamakseid ja jätta 6,4 miljoni euro ulatuses jaotuskõlblikku rahavoogu välja maksmata. Fondivalitseja jälgib tähelepanelikult pandeemia majandusmõju ja hindab tulevasi väljamaksetasemeid järgnevate perioodide majandustulemuste alusel ümber.

Väljamakse tegemise võime arvutamise valem

Tuhandetes eurodes III kv 2020 IV kv 2020 I kv 2021 II kv 2021 III kv 2021  
(+) Puhas renditulu 4 799 4 745 4 173 4 357 4 676
(-) Fondi halduskulud -682 -713 -745 -756 -735
(-) Välised intressikulud -1 327 -1 362 -1 346 -1 311 -1 407
(-) Kapitalikulud1 -230 -131 -79 -92 -38
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud 114 85
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud 26 31 5 9
Genereeritud neto rahavoog (GNR) 2 674 2 650 2 034 2 203 2 505  
     
GNR kaalutud osaku kohta (eurodes) 0,024 0,022 0,017 0,018 0,021  
12 kuu jooksev GNR tootlus2 (%) 9,4% 8,6% 7,4% 7,0% 7,0%  
     
Väljakuulutatud väljamaksed 3 111 1 316 1 316 1 316 2 034  
Väljakuulutatud väljamaksed osaku kohta3 (eurodes) 0,026 0,011 0,011 0,011 0,017  
12 kuu jooksev dividenditootlus2 (%) 7,5% 5,8% 5,4% 5,0% 4,5%  
  1. Tabelis on esitatud kvartali tegelik kapitalikulu. Osakuomanikele tulevikus tehtavate väljamaksete aluseks on eelarvestatud aastane kapitalikulu, mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.
  2. 12 kuu jooksva GNR-i tootluse ja dividenditootluse aluseks on osaku turuhind vastava kvartali lõpu seisuga  (2021. aasta III kvartali osaku turuhind on esitatud seisuga 30. september 2021).
  3. Väljamaksele õigust omavate osakute arvu alusel.

Puhaskasum ja puhas renditulu

2021. aasta 9 kuuga teenis kontsern 13,2 miljonit eurot puhast renditulu, mida on 13,1% vähem kui aasta varem (9 kuud 2020: 15,2 miljonit eurot). Puhas renditulu kahanes, sest rentnikele tehti pandeemia ajal rendisoodustusi ja Pirita ostukeskuse rendigarantii kanti maha summas 0,2 miljonit eurot (ühekordse mõjuga sündmus).

2021. aasta 9 kuu puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 62,4% (9 kuud 2020: 55,1%), kaubandus 33,0% (9 kuud 2020: 40,6%) ja vaba aeg 4,6% (9 kuud 2020: 4,3%). Keskses äripiirkonnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija Centrsi) renditulu moodustas 21,8% Fondi portfelli 2021. aasta 9 kuu puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2021. aasta 9 kuu puhas renditulu moodustas 11,2%.

Fondi 2021. aasta 9 kuu puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 36,6% (9 kuud 2020: 39,4%), Leedu 37,1% (9 kuud 2020: 35,3%) ja Eesti 26,3% (9 kuud 2020: 25,3%).

Kontserni 2021. aasta 9 kuu puhaskahjum oli 6,9 miljonit eurot (9 kuud 2020: puhaskahjum 6,9 miljonit eurot). Tulemile avaldasid olulist mõju 2021. aasta juunis kajastatud ühekordne kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum  kogusummas 14,3 miljonit eurot (2020. aasta juuni: ümberhindluse 15,8 miljonit eurot). Fondi kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum oli küll väiksem kui 2020. aasta samal perioodil, aga kuna puhas renditulu kogu 2021. aasta 9 kuu vältel langes, kujunesid 2021. ja 2020. aasta 9 kuu tulemid sarnaseks. Fondi kinnisvarainvesteeringute majandustulemused olid aga  koroonapiirangutele vaatamata positiivsed.  Hindamise mõju arvesse võtmata oleks 2021. aasta 9 kuu puhaskasum olnud 7,4 miljonit eurot (9 kuud 2020: 8,9 miljonit eurot). 2021. aasta 9 kuu kahjum osaku kohta oli 0,06 eurot (9 kuud 2020: 0,06 eurot). Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutuse mõju arvesse võtmata oleks kasum osaku kohta olnud 0,06 eurot (9 kuud 2020: 0,08 eurot).

Varade brutoväärtus (Gross Asset Value ehk GAV)

Fondi varade brutoväärtus vähenes aruandeperioodil 1,7%, langedes 2021. aasta septembri lõpuks 349,6 miljoni euroni (31. detsember 2020: 355,6 miljonit eurot). Languse peamine põhjus oli kinnisvarainvesteeringute ümberhindamisest tekkinud summas 14,3 miljonit eurot, mille mõju vähendasid pisut varadesse tehtud kapitaliinvesteeringud ja rahasaldo kasv. Kontsern tegi 2021. aasta 9 kuu jooksul kapitaliinvesteeringuid (4,0 miljonit eurot) Meraki büroohoone arendusprojekti. Fond kavatseb Meraki büroohoone ehitust 2021. aastal jätkata. Lisaks investeeris Fond 0,7 miljonit eurot teistesse (ümber)arendusprojektidesse. Fondivalitseja jälgib pandeemia majandusmõju ja tagab Fondi piisava likviidsustaseme ehituse ajal.

Varade puhasväärtus (Net Asset Value ehk NAV)

Fondi varade puhasväärtus vähenes ja oli 2021. aasta septembri lõpu seisuga 126,1 miljonit eurot (31. detsember 2020: 136,3 miljonit eurot). Puhasväärtus langes kinnisvaraportfelli ümberhindlusest tekkinud kahjumi tõttu. Fondi varade puhasväärtus vähenes eelmise aasta lõpuga võrreldes 7,5%. Perioodi positiivseid tegevustulemusi ja rahavoo riskimaandamise reservi positiivset muutust summas 0,6 miljonit eurot tasakaalustas osakuomanikele tehtud väljamakse summas 3,9 miljonit eurot. Seisuga 30. september 2021 oli osaku puhasväärtus IFRS kohaselt 1,0539 eurot (31. detsember 2020: 1,1395 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,1273 eurot (31. detsember 2020: 1,2219 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,0552 eurot (31. detsember 2020: 1,1435 eurot) osaku kohta.

Kinnisvarainvesteeringud

Baltic Horizoni portfelli kuulub 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut ja üks lõpetamata kinnisvarainvesteering Meraki maatükil. 2021. aasta III kvartali lõpus oli Fondi portfelli õiglane väärtus 330,9 miljonit eurot (31. detsember 2020: 340,0 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 153 351 ruutmeetrit. 2021. aasta III kvartalis investeeris Fond 0,1 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvarainvesteeringute portfelli, 0,2 miljonit eurot rekonstrueerimisprojektidesse ja lisaks 2,1 miljonit eurot Meraki arendusprojekti.

Intressikandvad laenukohustised ja võlakirjad

2021. aasta 9 kuu jooksul viis Fond lõpule 18-kuuliste tagatud võlakirjade suunatud pakkumise summas 4,0 miljonit eurot. Võlakirjad kannavad fikseeritud 5,0% määraga intressi, mida makstakse kaks korda aastas. Laekuvaid vahendeid kasutatakse Meraki büroohoone ehituse rahastamiseks. Võlakirjade kogumaht emiteeritakse projekti finantseerimis- ja investeerimistegevuse rahavoogude ühitamiseks mitmes osas. Võlakirjade märkimise järel suurenesid intressikandvad laenud ja võlakirjad (rendikohustisi arvestamata) 209,3 miljoni euroni (31. detsember 2020: 205,6 miljonit eurot). Pangalaenukohustised vähenesid pisut graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,2% kogu tasumata laenujäägist.

Rahavood

2021. aasta 9 kuu äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 9,7 miljonit eurot (9 kuud 2020: positiivne summas 11,9 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli olemasolevatesse kinnisvara-investeeringutesse tehtud täiendavate investeeringute ning Meraki, Postimaja ja CC Plaza kompleksi ning Europa arendusprojektidesse tehtud investeeringute tõttu negatiivne summas 4,0 miljonit eurot (9 kuud 2020: negatiivne summas 2,5 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 4,4 miljonit eurot (9 kuud 2020: negatiivne summas 10,9 miljonit eurot). 2021. aasta 9 kuu jooksul tegi Fond osakuomanikele rahalisi väljamakseid summas 3,9 miljonit eurot ja maksis pangalaenudelt ja võlakirjadelt regulaarseid intresse. 2021. aasta III kvartali lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 14,6 miljonit eurot (31. detsember 2020: 13,3 miljonit eurot), mis näitab piisavat likviidsust ja finantspaindlikkust.

Peamised kasumi näitajad

Tuhandetes eurodes         III kv 2021 III kv 2020 Muutus (%)
Puhas renditulu         4 676 4 799 -2,6%
Halduskulud -735 -682 7,8%
Muu äritulu 4
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse -5 -4 25,0%
Ärikahjum         3 940 4 113 -4,2%
Finantstulud ja -kulud (neto) -1 470 -1 367 7,5%
Maksueelne kasum       2 470 2 746 -10,1%
Tulumaks -127 -153 -17,0%
Perioodi puhaskasum       2 343 2 593 -9,6%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv 119 635 429 113 387 525 5,5%
Kasum osaku kohta (eurodes)       0,02 0,02

Peamised finantsseisundi näitajad

Tuhandetes eurodes       30.09.2021 31.12.2020 Muutus (%)
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 324 788 334 518 -2,9%
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 6 072 5 474 -10,9%
Varade brutoväärtus (GAV)     349 555 355 602 -1,7%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 209 346 205 604 1,8%
Kohustised kokku       223 476 219 281 1,9%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV)     126 079 136 321 -7,5%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV)     134 864 146 180 -7,7%
Ringluses olevate osakute arv 119 635 429 119 635 429
Osaku puhasväärtus – IFRS (eurodes) 1,0539 1,1395 -7,5%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) 1,1273 1,2219 -7,7%
Laenu tagatuse suhtarv (%) 63,3% 60,5%
Keskmine sisemine intressimäär (%) 2,7% 2,6%

Kinnisvarainvesteeringute tulemused

Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2021. aasta III kvartalis 93,1% (II kv 2021: 93,9%). Seisuga 30. september 2021 oli täitumus 92,9% (30. juuni 2021: 93,7%). Kaubandussegmendis täitumus vähenes peamiselt Europa ostukeskuse rekonstrueerimise tõttu – rentnikud pidid seal osa pindu ajutiselt järgnevate kuude ehitustööde jaoks vabastama. Büroosegmendi täitumuse määr on küll jätkuvalt tugev, kuid 2021. aasta III kvartali lõpus pisut langes. Seda põhjustas Domus Pro ärikeskuse ajutiselt vaba pind. Ärikeskus täitus jälle  täielikult novembri alguses, kui vaba pinna hõivas uus rentnik. Keskmine otsene tootlus oli 2021. aasta III kvartalis 5,4% (II kv 2021: 5,2%) ja esmane puhastootlus 5,8% (II kv 2021: 5,5%). Kinnisvarainvesteeringute tootlused suurenesid võrreldes II kvartaliga, kuigi vabad rendipinnad ja tehtud rendisoodustused mõjutavad endiselt Fondi tulemusi. Portfelli keskmine rendihind oli 2021. aasta III kvartalis 12,2 eurot ruutmeetri kohta (2021. aasta II kvartal: 11,3 eurot ruutmeetri kohta).

Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 30. september 2021

Kinnisvarainvesteering Segment Õiglane väärtus1
(tuhandetes eurodes)
Renditav netopind
(m2)
Otsene tootlus
III kv 20212
Esmane puhas-tootlus
III kv 20213
Täitumuse määr
Vilnius, Leedu
Duetto I Büroo 16 569 8 587 8,0% 7,2% 100,0%
Duetto II Büroo 19 455 8 674 7,4% 7,1% 100,0%
Europa ostukeskus Kaubandus 35 284 16 856 2,7% 2,9% 82,0%
Domus Pro ostukeskus Kaubandus 16 241 11 247 8,3% 8,0% 99,5%
Domus Pro ärikeskus Büroo 7 620 4 831 8,9% 7,6% 91,6%
North Star ärikeskus Büroo 18 999 10 550 6,0% 6,6% 89,7%
Meraki maa 6 072
Vilniuses kokku 120 240 60 745 5,9% 5,9% 92,5%
Riia, Läti  
Upmalas Biroji bürookompleks Büroo 21 244 10 459 7,4% 8,3% 100,0%
Vainodes I Büroo 18 141 8 052 6,7% 8,0% 100,0%
LNK Centre Büroo 16 124 7 453 6,4% 6,8% 100,0%
Sky ostukeskus Kaubandus 4 916 3 254 7,3% 7,5% 96,9%
Galerija Centrs Kaubandus 65 181 20 022 2,6% 3,0% 80,6%
Riias kokku   125 606 49 240 4,6% 5,3% 91,9%
Tallinn, Eesti  
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 29 852 9 145 3,4% 4,1% 92,9%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 14 260 8 664 9,1% 7,6% 100,0%
G4S-i peahoone Büroo 15 401 9 179 7,7% 7,8% 100,0%
Lincona Büroo 15 911 10 870 7,2% 7,1% 90,3%
Pirita ostukeskus Kaubandus 9 590 5 508 5,9% 7,7% 88,5%
Tallinnas kokku   85 014 43 366 5,9% 6,3% 94,6%
Portfell kokku   330 860 153 351 5,4% 5,8% 92,9%
  1. Põhineb viimasel, seisuga 30. juuni 2021 teostatud hindamise, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
  2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
  3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.

KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 01.07.2021- 30.09.2021 01.07.2020- 30.09.2020 01.01.2021-
09.30.2021
01.01.2020-
09.30.2020
Renditulu 5 332 5 267 14 844 16 549
Teenustasutulu 1 271 1 245 3 697 3 749
Renditegevuse kulud -1 927 -1 713 -5 335 -5 109
Puhas renditulu 4 676 4 799 13 206 15 189
Halduskulud -735 -682 -2 236 -2 205
Muu äritulu 4 4 186
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse -5 -4 -14 264 -15 757
Ärikahjum/- 3 940 4 113 -3 290 -2 587
Finantstulud 1 1 3
Finantskulud -1 470 -1 368 -4 222 -4 118
Finantstulud ja -kulud kokku -1 470 -1 367 -4 221 -4 115
Maksueelne kasum/ 2 470 2 746 -7 511 -6 702
Tulumaks -127 -153 632 -161
Perioodi kasum/ 2 343 2 593 -6 879 -6 863
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/
168 -3 619 -227
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumi/
kahjumiga seotud tulumaks
-3 -2 -34 13
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/- kokku 165 -5 585 -214
 
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/-kahjum kokku 2 508 2 588 -6 294 -7 077
     
Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) 0,02 0,02 -0,06 -0,06

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 30.09.2021 31.12.2020
Põhivarad    
Kinnisvarainvesteeringud 324 788 334 518
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 6 072 5 474
Materiaalsed põhivarad 3 2
Muud põhivarad 22 22
Põhivarad kokku 330 885 340 016
Käibevarad    
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 3 523 1 901
Ettemaksed 549 352
Raha ja raha ekvivalendid 14 598 13 333
Käibevarad kokku 18 670 15 586
Varad kokku 349 555 355 602
Omakapital    
Sissemakstud kapital 145 200 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv -1 076 -1 661
Jaotamata kahjum -18 045 -7 218
Omakapital kokku 126 079 136 321
Pikaajalised kohustised    
Intressikandvad võlakohustised 140 611 195 670
Edasilükkunud tulumaksukohustised 5 407 6 009
Tuletisinstrumendid 1 060 1 736
Muud pikaajalised kohustised 1 136 1 026
Pikaajalised kohustised kokku 148 214 204 441
Lühiajalised kohustised    
Intressikandvad võlakohustised 69 220 10 222
Võlad tarnijatele ja muud võlad 4 719 3 640
Tulumaksukohustis 4 1
Tuletisinstrumendid 84 27
Muud lühiajalised kohustised 1 235 950
Lühiajalised kohustised kokku 75 262 14 840
Kohustised kokku 223 476 219 281
Omakapital ja kohustised kokku 349 555 355 602

BHF III kvartali vahearuanne 2021

BHF quarterly report Q3 2021

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC