Baltic Horizon Fund: 2021. aasta I kvartali konsolideeritud auditeerimata majandustulemused

Baltic Horizon FundNorthern Horizon Capital AS-i juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused I kvartali 2021. aasta kohta.

Kinnisvarahalduse hange
2021. aasta veebruaris algatas Fond rahvusvahelise hanke kogu portfellile kinnisvarahalduse ja raamatupidamis-teenuse pakkuja leidmiseks. Fond järgis rahvusvahelisest konkursist teavitamisel oma tegevuspoliitikat, mille kohaselt kinnisvarahaldureid valitakse iga kolme aasta tagant. Fond on saanud pakkumisi nii parimatelt rahvusvahelistelt kui ka kohalikelt ettevõtetelt ning plaanib avalikustada hanke võitja(d) ja tulevase(d) teenusepakkuja(d) selle aasta mais.

Europa ostukeskuse ümberehitus
2021. aasta alguses teatas Fond, et kavatseb 2021. aastal investeerida ligi 5 miljonit eurot Europa ostukeskuse ümberehitusse, et luua toiduala ja uuendada sisekujundust. Ostukeskus jääb kogu ümberehitusperioodi vältel avatuks.

Postimaja ja CC Plaza kompleksi laiendamine
2021. aasta I kvartalis teatas Fond, et kavatseb investeerida perioodil 2021-2024 kuni 20 miljonit eurot Postimaja ja CC Plaza laiendusprojekti, et ehitada ühendatud hoonetesse uued kaubandus- ja kontoriruumid.

S&P kinnitas krediidireitingu
12. aprillil 2021 kinnitas rahvusvaheline reitinguagentuur S&P Global Ratings hoolimata pandeemiast Fondile turu keskmise suurusega ettevõtete krediidireitingu MM3. Reitingu MM3 indikatiivne vaste S&P ülemaailmsel reitinguskaalal on BB+/BB. S&P Global Ratingsi analüüsi käsitlev täielik aruanne on avaldatud S&P Global Ratingsi veebilehel.

COVID-19 pandeemia mõju
2020. aasta alguses hakkas maailmas levima uus koroonaviirus (COVID-19), mis on oluliselt mõjutanud erinevate riikide, sh Balti riikide, ettevõtteid ja majandust. Viiruse levik on muutnud oluliselt Fondi tegevuskeskkonda ja avaldanud negatiivset mõju Fondi 2020. ja 2021. aasta majandustulemustele.

2020. aasta lõpus algas Balti riikides teine lukustamisperiood, mil valitsused kehtestasid elanikele ja ettevõtetele koroonaviiruse leviku tõkestamiseks karme piiranguid. Ostukeskused pandi teatud ajaks kinni. Avatuks jäid vaid esmavajalikud müügikohad (toidukauplused ja apteegid). Selle aruande avalikustamise ajal hakkab olukord kõigis kolmes riigis tasapisi stabiliseeruma. Leedu tühistas ostukeskustele kehtestatud piirangud alates 19. aprillist 2021. Läti ja Eesti peaksid seda tegema 2021. aasta II kvartali I pooles.

Fondi 2021. aasta I kvartali majandusnäitajaid mõjutasid viirusepuhangust tingitud piirangud, mis avaldasid mõju rentnike finantstulemustele, ja pandeemia tõttu rentnikele tehtud soodustused. Hästi hajutatud portfell peaks aga võimaldama Fondil COVID-19 mõju piirata ja jätkuvalt kogu aasta vältel korralikke konsolideeritud majandustulemusi saavutada. Fondi tegevustulemused peaksid paranema, kui karmid piirangud kõigis Balti riikides tühistatakse.

Oma finantsseisundi tugevdamiseks on Fond otsustanud jätta ligi 5,1 miljoni euro ulatuses jaotuskõlblikku rahavoogu välja maksmata. Fondivalitseja on veendunud, et kvartaalsete väljamaksete vähendamine COVID-19 esimese puhangu ajal ning seeläbi Fondi finantsseisundi kaitsmine ja tugevdamine on nii Fondi kui ka osakuomanike huvides. Juhtkond jälgib tähelepanelikult pandeemia majandusmõju ja hindab tulevasi väljamaksetasemeid järgnevate perioodide majandustulemuste alusel ümber.

Kokkuvõttes võib öelda, et Balti riikides COVID-19 tõttu kehtinud liikumispiirangud mõjutasid peamiselt Fondi kesklinnas asuvaid ostu- ja meelelahutuskeskusi. Keskses äripiirkonnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija Centrsi) renditulu moodustas 19,1% Fondi portfelli 2021. aasta I kvartali puhtast renditulust.

Väljamaksed 2020. aasta IV kvartali ja 2021. aasta I kvartali tulemuste eest
Kehtestatud piirangute ja suurenenud turu ebakindluse tõttu otsustas Fond 4. veebruaril 2021 konservatiivsemat lähenemist kasutada ja kuulutas osakuomanikele 2020. aasta IV kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 316 tuhat eurot (0,011 eurot osaku kohta). See teeb 2020. aasta IV kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 0,93%.

Kehtestatud piirangute ja suurenenud turu ebakindluse tõttu otsustas Fond 29. aprillil 2021 konservatiivsemat lähenemist kasutada ja kuulutas osakuomanikele 2021. aasta I kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 1 316 tuhat eurot (0,011 eurot osaku kohta). See teeb 2021. aasta I kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 0,96%.

Turul valitseva ebakindluse tõttu otsustas Fond teha 2020. ja 2021. aastal vähendatud väljamakseid ja jätta 5,1 miljoni euro ulatuses jaotuskõlblikku rahavoogu välja maksmata. Fondivalitseja jälgib tähelepanelikult pandeemia majanduslikku mõju ja hindab tulevasi väljamaksetasemeid järgnevate perioodide majandustulemuste alusel ümber.

Väljamakse tegemise võime arvutamise valem

Tuhandetes eurodes I kv 2020 II kv 2020 III kv 2020 IV kv 2020 I kv 2021  
(+) Puhas renditulu 5 772 4 618 4 799 4 745 4 173
(-) Fondi halduskulud -889 -634 -682 -713 -745
(-) Välised intressikulud -1 331 -1 327 -1 327 -1 362 -1 346
(-) Kapitalikulud1 -95 -97 -230 -131 -79
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud 39 29 114 85
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud 26 31
Genereeritud neto rahavoog (GNR) 3 496 2 589 2 674 2 650 2 034  
             
GNR kaalutud osaku kohta (eurodes) 0,031 0,023 0,024 0,022 0,017  
12 kuu jooksev GNR tootlus(%) 11,5% 9,6% 9,4% 8,6% 7,4%  
             
Väljakuulutatud väljamaksed 1 701 1 701 3 111 1 316  1 316  
Väljakuulutatud väljamaksed osaku kohta(eurodes) 0,015 0,015 0,026 0,011 0,011  
12 kuu jooksev dividenditootlus(%) 9,6% 7,2% 7,5% 5,8% 5,4%  
  1. Tabelis on esitatud kvartali tegelik kapitalikulu. Osakuomanikele tulevikus tehtavate väljamaksete aluseks on eelarvestatud aastane kapitalikulu, mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.
  2. 12 kuu jooksva GNR-i tootluse ja dividenditootluse aluseks on osaku turuhind vastava kvartali lõpu seisuga (2021. aasta I kvartali osaku turuhind on esitatud seisuga 31. märts 2021).
  3. Väljamaksele õigust omavate osakute arvu alusel.

Puhaskasum ja puhas renditulu
2021. aasta I kvartali puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 65,3% (I kv 2020: 49,2%), kaubandus 31,0% (I kv 2020: 46,2%) ja vaba aeg 3,7% (I kv 2020: 4,6%). Keskses äripiirkonnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija Centrsi) renditulu moodustas 19,1% Fondi portfelli 2021. aasta I kvartali puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2021. aasta I kvartali puhas renditulu moodustas 11,9%.

2021. aasta l kvartalis teenis kontsern 4,2 miljonit eurot puhast renditulu, mida on 27,7% vähem kui eelmisel aastal (I kv 2020: 5,8 miljonit eurot). Puhas renditulu kahanes pandeemia ajal rentnikele tehtud rendisoodustuste tõttu.

Kontserni 2021. aasta I kvartali puhaskasum oli 1,9 miljonit eurot (I kv 2020: 3,4 miljonit eurot). 2021. aasta I kvartali tulemile avaldasid olulist mõju kinnisvarainvesteeringute nõrgemad majandustulemused. Puhta renditulu languse negatiivset mõju aitas osaliselt leevendada halduskulude vähenemine. 2021. aasta I kvartali kasum osaku kohta oli 0,02 eurot (I kv 2020: 0,03 eurot).

Portfelli EPRA võrreldav puhas renditulu vähenes eelmise aastaga võrreldes 27,7% peamiselt kaubandus- ja vaba aja segmendi nõrgemate tulemuste tõttu. Vähenemist tasakaalustasid osaliselt suhteliselt stabiilsed tulemused büroo segmendis, mis jäi Balti riikides kehtinud liikumispiirangutest peaaegu mõjutamata.

Fondi 2021. aasta I kvartali puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Läti 34,8% (I kv 2020: 39,9%), Leedu 37,9% (I kv 2020: 34,6%) ja Eesti 27,3% (I kv 2020: 25,5%).

Varade brutoväärtus (Gross Asset Value ehk GAV)
Fondi varade brutoväärtus kasvas 2020. aasta IV kvartali lõpuga võrreldes 0,1%, tõustes 2021. aasta I kvartali lõpuks 356,0 miljoni euroni (31. detsember 2020: 355,6 miljonit eurot). Kasv tulenes peamiselt Meraki büroohoone arendusprojektiga seotud kapitaliinvesteeringutest. Fond kavatseb Meraki büroohoone ehitust 2021. aastal jätkata. Fondivalitseja jälgib pandeemia majandusmõju ja tagab piisava likviidsustaseme ehituse ajal.

Varade puhasväärtus (Net Asset Value ehk NAV)
Fondi varade puhasväärtus suurenes ja oli 2021. aasta I kvartali lõpu seisuga 137,1 miljonit eurot (31. detsember 2020: 136,3 miljonit eurot). Kvartali positiivseid tegevustulemusi ja rahavoo riskimaandamise reservi positiivset muutust summas 0,2 miljonit eurot tasakaalustas osakuomanikele tehtud väljamakse summas 1,3 miljonit eurot. Seisuga 31. märts 2021 oli osaku puhasväärtus IFRS kohaselt 1,1460 eurot (31. detsember 2020: 1,1395 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,2284 eurot (31. detsember 2020: 1,2219 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,1492 eurot (31. detsember 2020: 1,1435 eurot) osaku kohta.

Kinnisvarainvesteeringud
Baltic Horizon fondi portfelli kuulub 15 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut ja üks lõpetamata kinnisvarainvesteering Meraki maatükil. 2021. aasta I kvartali lõpus oli Fondi portfelli õiglane väärtus 341,2 miljonit eurot (31. detsember 2020: 340,0 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 153 351 ruutmeetrit. 2021. aasta I kvartalis investeeris kontsern 0,2 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvarainvesteeringute portfelli ja 1,1 miljonit eurot Meraki arendusprojekti.

Intressikandvad laenukohustised ja võlakirjad
Intressikandvad laenud ja võlakirjad (ei sisalda rendikohustisi) püsisid 2020. aasta lõpuga sarnasel tasemel ja moodustasid 205,6 miljonit eurot (31. detsember 2020: 205,6 miljonit eurot). Pangalaenukohustised vähenesid pisut graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,2% kogu tasumata laenujäägist.

Eritingimused võlakirjade puhul

Eritingimus Nõue Suhtarv
31.03.2020
Suhtarv
30.06.2020
Suhtarv
30.09.2020
Suhtarv
31.12.2020
Suhtarv
31.03.2021
Omakapitali suhe >25.0%1/35,0% 42,4% 40,0% 40,2% 40,3% 40,3%
Võlateeninduse kattekordaja > 1,20 3,35 3,30 3,16 3,05 2,71
  1. 28. juulil 2020 otsustasid võlakirjaomanikud kirjaliku hääletusprotsessi teel ajutiselt alandada omakapitali suhtarvule kehtestatud piirmäära tasemele 25% või kõrgem. See kehtib 31. juulini 2021.

Rahavood
2021. aasta I kvartali äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 2,8 miljonit eurot (I kv 2020: positiivne summas 4,3 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli olemasolevatesse kinnisvarainvesteeringutesse tehtud täiendavate investeeringute ja Meraki arendusprojekti tehtud investeeringute tõttu negatiivne summas 1,6 miljonit eurot (I kv 2020: negatiivne summas 0,1 miljonit eurot). Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 2,8 miljonit eurot (I kv 2020: positiivne summas 4,6 miljonit eurot). 2021. aasta l kvartalis tegi Fond rahalise väljamakse summas 1,3 miljonit eurot ja maksis pangalaenudelt ja võlakirjadelt regulaarseid intresse. 2021. aasta I kvartali lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 11,8 miljonit eurot (31. detsember 2020: 13,3 miljonit eurot), mis näitab piisavat likviidsust ja finantspaindlikkust.

Peamised kasumi näitajad

Tuhandetes eurodes         I kv 2021 I kv 2020 Muutus (%)
Puhas renditulu         4 173 5 772 -27,7%
Halduskulud -745 -889 -16,2%
Muu äritulu 8 -100,0%
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum -4 -4
Ärikasum         3 424 4 887 -29,9%
Finantstulud ja -kulud (neto) -1 390 -1 376 1,0%
Maksueelne kasum       2 034 3 511 -42,1%
Tulumaks -129 -157 -17,8%
Perioodi puhaskasum       1 905 3 354 -43,2%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv 119 635 429 113 387 525 5,5%
Kasum osaku kohta (eurodes)       0,02 0,03 -33,3%

Peamised finantsseisundi näitajad

Tuhandetes eurodes       31.03.2021 31.12.2020 Muutus (%)
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 334 699 334 518 0,1%
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 6 537 5 474 19,4%
Varade brutoväärtus (GAV)     355 985 355 602 0,1%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 205 551 205 604 0,0%
Kohustised kokku       218 880 219 281 -0,2%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV)     137 105 136 321 0,6%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV)     146 961 146 180 0,5%
Ringluses olevate osakute arv 119 635 429 119 635 429
Osaku puhasväärtus – IFRS (eurodes) 1,1460 1,1395 0,6%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) 1,2284 1,2219 0,5%
Laenu tagatuse suhtarv (%) 60,2% 60,5%
Keskmine sisemine intressimäär (%) 2,6% 2,6%


Kinnisvarainvesteeringute tulemused

Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2021. aasta l kvartalis 94,1% (IV kv 2020: 94,5%). Seisuga 31. märts 2021 oli täitumus 94,1% (31. detsember 2020: 94,3%). Kaubandussegmendis täitumus vähenes, sest Europa, Sky ja Galerija Centrsi vakants pisut suurenes. Täitumuse muutuse mõju aitas osaliselt vähendada Pirita ostukeskus, mille renditavast netopinnast anti rendile ligi 4%. Büroosegmendi täitumuse määrad on jätkuvalt tugevad ja 2021. aasta I kvartalis ei muutunud. Keskmine otsene tootlus oli 2021. aasta l kvartalis 4,8% (IV kv 2020: 5,5%) ja esmane puhastootlus 5,0% (IV kv 2020: 5,6%). Vähenemise peamisteks põhjusteks olid valitsuste kehtestatud liikumispiirangud ja rendisoodustused, mida Fond tegi rentnikele, kelle tegevust piirangud mõjutasid. Portfelli keskmine rendihind oli 2021. aasta l kvartalis 10,6 eurot ruutmeetri kohta.

Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. märts 2021

Kinnisvarainvesteering Segment Õiglane väärtus1
(tuhandetes eurodes)
Renditav netopind
(m2)
Otsene tootlus
I kv 20212
Esmane puhas-tootlus
I kv 20213
Täitumuse määr
Vilnius, Leedu
Duetto I Büroo 16 419 8 587 8,0% 7,3% 100,0%
Duetto II Büroo 18 765 8 674 7,4% 7,3% 100,0%
Europa ostukeskus Kaubandus 38 852 16 856 3,0% 2,9% 88,8%
Domus Pro ostukeskus Kaubandus 16 142 11 247 6,1% 5,9% 99,8%
Domus Pro ärikeskus Büroo 7 590 4 831 7,6% 6,5% 100,0%
North Star ärikeskus Büroo 19 135 10 550 5,7% 6,2% 86,3%
Meraki arendus 6 537
Vilniuses kokku   123 440 60 745 5,6% 5,4% 94,5%
Riia, Läti  
Upmalas Biroji bürookompleks Büroo 23 478 10 459 7,3% 7,4% 100,0%
Vainodes I Büroo 19 970 8 052 6,7% 7,2% 100,0%
LNK Centre Büroo 16 063 7 453 6,3% 6,7% 100,0%
Sky ostukeskus Kaubandus 4 970 3 254 8,5% 8,6% 96,7%
Galerija Centrs Kaubandus 67 447 20 022 1,5% 1,7% 83,2%
Riias kokku   131 928 49 240 4,1% 4,4% 92,9%
Tallinn, Eesti  
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 29 836 9 145 2,6% 3,1% 95,6%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 14 170 8 664 5,2% 4,3% 100,0%
G4S-i peahoone Büroo 16 161 9 179 8,0% 7,7% 100,0%
Lincona Büroo 16 121 10 870 7,3% 7,1% 90,3%
Pirita ostukeskus Kaubandus 9 580 5 508 4,9% 6,4% 85,8%
Tallinnas kokku   85 868 43 366 5,0% 5,3% 94,8%
Portfell kokku   341 236 153 351 4,8% 5,0% 94,1%
  1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2020 teostatud hindamisel, hilisematel kapitalikuludel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
  2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
  3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.

KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE

Tuhandetes eurodes     01.01.2021-
31.03.2021
01.01.2020-
31.03.2020
 
Renditulu 4 677 6 209
Teenustasutulu 1 217 1 356
Renditegevuse kulud -1 721 -1 793
Puhas renditulu     4 173 5 772
Halduskulud -745 -889
Muu äritulu 8
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum/kasum   -4 -4
Ärikasum     3 424 4 887
Finantstulud 1
Finantskulud -1 390 -1 377
Finantstulud ja -kulud kokku     -1 390 -1 376
         
Maksueelne kasum     2 034 3 511
Tulumaks -129 -157
Perioodi kasum     1 905 3 354
 
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/-kahjum 210 -178
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasumi/-kahjumiga seotud tulumaks -15 13
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku     195 -165
   
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum kokku     2 100 3 189
         
Tava- ja lahustatud kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)                   0,02               0,03

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 31.03.2021 31.12.2020
     
Põhivarad    
Kinnisvarainvesteeringud 334 699 334 518
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 6 537 5 474
Materiaalsed põhivarad 3 2
Muud põhivarad 23 22
Põhivarad kokku 341 262 340 016
Käibevarad
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 2 525 1 901
Ettemaksed 408 352
Raha ja raha ekvivalendid 11 790 13 333
Käibevarad kokku 14 723 15 586
Varad kokku 355 985 355 602
Omakapital
Sissemakstud kapital 145 200 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv -1 466 -1 661
Jaotamata kasum -6 629 -7 218
Omakapital kokku 137 105 136 321
Pikaajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 169 816 195 670
Edasilükkunud tulumaksukohustised 6 152 6 009
Tuletisinstrumendid 1 493 1 736
Muud pikaajalised kohustised 1 040 1 026
Pikaajalised kohustised kokku 178 501 204 441
Lühiajalised kohustised
Intressikandvad võlakohustised 36 019 10 222
Võlad tarnijatele ja muud võlad 3 335 3 640
Tulumaksukohustis 1
Tuletisinstrumendid 60 27
Muud lühiajalised kohustised 965 950
Lühiajalised kohustised kokku 40 379 14 840
Kohustised kokku 218 880 219 281
Omakapital ja kohustised kokku 355 985 355 602

Lisainformatsiooni saamiseks palume kontakteeruda:

Tarmo Karotam
Baltic Horizon Fond, fondijuht
E-mail: tarmo.karotam@nh-cap.com
www.baltichorizon.com

Baltic Horizon Fond on registreeritud lepinguline avalik kinnine kinnisvarafond, mida valitseb alternatiivfondivalitseja Northern Horizon Capital AS. Avaldamine: GlobeNewswire, Nasdaq Tallinn, Nasdaq Stockholm, www.baltichorizon.com

Käesolev teade sisaldab informatsiooni, mille Fondivalitseja on kohustatud avaldama Euroopa Liidu turukuritarvituse määruse kohaselt. Informatsioon esitati avaldamiseks 06.05.2021 kell 19:35 Eesti aja järgi ülalmainitud avaldamiskanalite esindajatele.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

28.09.2021 Kinnisvaraõiguse ABC