Baltic Horizon: Baltic Horizon Fondi 2021. aasta IV kvartali konsolideeritud auditeerimata majandustulemused

Baltic Horizon Fund AS-i (Fondivalitseja) juhatus on kinnitanud Baltic Horizon Fondi (Fond) auditeerimata konsolideeritud vahearuande tulemused 2021. aasta kohta.

G4S-i peahoone võõrandamine

8. novembril 2021 sõlmis Baltic Horizon fond asjaõiguslepingu ettevõttega HITS Investments OÜ, et müüa  Paldiski mnt 80 (Tallinn) asuv G4S-i peahoone. Müügihind oli 15,35 miljonit eurot (ei sisalda käibemaksu), mis on ligilähedane vara kõige hilisemale hindamistulemusele. Üle 5-aastase hoidmisperioodi sisemine tulumäär oli ligikaudu 11,2% ning omakapitali kordaja (equity multiple) 1,7. Müügiotsus tehti selleks, et vältida  kasvanud väljarentimise riski uutele üürnikele ja kapitalikulu, mis hoone energiatõhususe tõstmisega oleks kaasnenud. Tehingust saadud vahendeid kasutatakse Fondi Balti portfelli uute ja energiasäästlikumate investeeringute soetamiseks.

Baltic Horizon fondi Meraki SPV võlakirjad

15. novembril 2021 võttis Nasdaq Vilniuse börs BH Meraki UAB emiteeritud võlakirjad kauplemisele Nasdaq Balti börsi First North turule. Võlakirjaemissiooni maht on 4 miljonit eurot. Võlakirjade nominaalväärtus on 100 eurot, 5% aastas ning intressi makstakse välja kaks korda aastas.

Kuus hoonet said BREEAM-i sertifikaadi

Baltic Horizon soovis 2021. aasta lõpuks sertifitseerida kõik oma büroohooned vastavalt BREEAM-i keskkonna hindamise standardile. 2021. aastal anti North Starile, Domus Pro ärikeskusele, Upmalas Biroji bürookompleksile, LNK Centre’ile ja Vainodes I-le BREEAM-i keskkonnasertifikaat hinnanguga „väga hea“ ja Linconale hinnanguga „hea“. Kõigil büroohoonetel on nüüd BREEAM-i sertifikaat.

COVID-19 – arengud ja meie tegevus

2020. aasta alguses hakkas maailmas levima uus koroonaviirus (COVID-19), mis on oluliselt mõjutanud erinevate riikide, sh Balti riikide, ettevõtteid ja majandust. Viiruse levik on muutnud oluliselt Fondi tegevuskeskkonda ja avaldanud negatiivset mõju Fondi 2020. ja 2021. aasta majandustulemustele.

2020. aasta lõpus algas Balti riikides teine piirangute periood, mil valitsused kehtestasid elanikele ja ettevõtetele koroonaviiruse leviku tõkestamiseks rangeid kitsendusi. Ostukeskused pandi mõneks ajaks kinni. Avatuks jäid vaid esmavajalikud müügikohad (toidukauplused ja apteegid).

Fondi 2021. aasta IV kvartali majandustulemusi mõjutas jätkuvalt pandeemia, sest raskustesse sattunud kaubanduspindade rentnikele tehti soodustusi ja seda eelkõige novembris Lätis kehtestatud viimaste liikumispiirangute ajal. Hästi hajutatud portfell on võimaldanud Fondil COVID-19 mõju piirata ning järgmisel aastal  on oodata tugevamaid konsolideeritud põhitegevuse tulemusi, sest südalinnades asuv kaubandus- ning meelelahutussektor peaks taastuma.

Väljamaksed 2021. aasta III kvartali ja 2021. aasta IV kvartali tulemuste eest

28. oktoobril 2021 kuulutas Fond osakuomanikele 2021. aasta III kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 2 034 tuhat eurot (0,017 eurot osaku kohta). See teeb 2021. aasta III kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,63%.

3. veebruaril 2022 kuulutas Fond osakuomanikele 2021. aasta IV kvartali tulemuste eest välja rahalise väljamakse kogusummas 2 273 tuhat eurot (0,019 eurot osaku kohta). See teeb 2021. aasta IV kvartali kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 1,79%.

Turul valitseva ebakindluse tõttu otsustas Fond teha 2020. ja 2021. aastal vähendatud väljamakseid ja jätta 6,1 miljoni euro ulatuses jaotuskõlblikku rahavoogu välja maksmata. 2021. aastal kuulutas Fond välja väljamakseid summas 6,9 miljonit eurot kogu jaotuskõlblikust rahavoost, mida oli 8,7 miljonit eurot.

Väljamakse tegemise võime arvutamise valem

Tuhandetes eurodes IV kv 2020 I kv 2021 II kv 2021 III kv 2021 IIV kv 2021  
(+) Puhas renditulu 4 745 4 173 4 357 4 676 3 798
(-) Fondi halduskulud -713 -745 -756 -735 -633
(-) Välised intressikulud -1 362 -1 346 -1 311 -1 407 -1 408
(-) Kapitalikulud1 -131 -79 -92 -38 -222
(+) Kinnisvarainvesteeringutega seotud erakorraline tulu2 440
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud 85
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud 26 31 5 9 32
Genereeritud neto rahavoog (GNR) 2 650 2 034 2 203 2 505  2 007  
     
GNR kaalutud osaku kohta (eurodes) 0,022 0,017 0,018 0,021 0,017  
12 kuu jooksev GNR 3 (%) 8,6% 7,4% 7,0% 7,0% 6,8%  
     
Väljakuulutatud väljamaksed 1 316  1 316  1 316 2 034  2 273  
Väljakuulutatud väljamaksed osaku kohta4 (eurodes) 0,011  0,011  0,011 0,017  0,019  
12 kuu jooksev dividenditootlus3 (%) 5,8% 5,4% 5,0% 4,5% 5,4%  
  1. Tabelis on esitatud kvartali tegelik kapitalikulu. Osakuomanikele tulevikus tehtavate väljamaksete aluseks on eelarvestatud aastane kapitalikulu, mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.
  2. valitsuse COVID-19 toetus, mis on seotud puhta renditulu vähenemisega Galerija Centrsi rentnikele tehtud soodustuste tõttu. Toetust kasutatakse kinnisvarainvesteeringu tegevuskulude katmiseks.
  3. 12 kuu jooksva GNR-i tootluse ja dividenditootluse aluseks on osaku turuhind vastava kvartali lõpu seisuga (2021. aasta IV kvartali osaku turuhind on esitatud seisuga 31. detsember 2021).
  4. Väljamaksele õigust omavate osakute arvu alusel.

Puhaskasum ja puhas renditulu

2021. aastal teenis kontsern 17,0 miljonit eurot puhast renditulu, mida on 14,7% vähem kui aasta varem (2020: 19,9 miljonit eurot). Puhas renditulu kahanes, sest portfelli kuuluvate kinnisvarainvesteeringute vabad pinnad suurenesid, rentnikele tehti pandeemia ajal rendisoodustusi ja G4S-i peahoone võõrandati 2021. aasta novembris.

2021. aasta puhas renditulu jagunes segmentide vahel järgmiselt: büroo 63,0% (2020: 55,8%), kaubandus 32,4% (2020: 40,1%) ja vaba aeg 4,6% (2020: 4,1%). Keskses äripiirkonnas asuvate kinnisvarainvesteeringute (Postimaja, Europa ja Galerija Centrsi) renditulu moodustas 20,5% Fondi portfelli 2021. aasta puhtast renditulust. Elurajoonides asuvate ostukeskuste 2021. aasta puhas renditulu moodustas 11,9%.

Fondi 2021. aasta puhas renditulu jagunes riikide vahel järgmiselt: Leedu 38,1% (2020: 36,4%), 36,0% (2020: 38,3%), ja Eesti 25,9% (2020: 25,3%).

Kontserni 2021. aasta puhaskasum oli 1,4 miljonit eurot (2020: puhaskahjum 13,5 miljonit eurot). Fondi kinnisvarainvesteeringute majandustulemused olid 2021. aasta rangetele koroonapiirangutele vaatamata positiivsed. Aasta lõpus tehtud ümberhindlus näitas taastumist, sest Fond vähendas ümberhindluse aastakahjumit, kajastades 2021. aasta IV kvartalis ümberhindluse kasumi summas 7,1 miljonit eurot. Hindamise mõju arvesse võtmata oleks 2021. aasta puhaskasum olnud 8,6 miljonit eurot (2020: 11,7 miljonit eurot). 2021. aasta kasum osaku kohta oli 0,01 eurot (2020: 0,12 eurot). Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutuse mõju arvesse võtmata oleks kasum osaku kohta olnud 0,07 eurot (2020: 0,10 eurot).

Varade brutoväärtus (Gross Asset Value ehk GAV)

Fondi varade brutoväärtus vähenes aruandeperioodil 2,6%, langedes 2021. aasta detsembri lõpuks 346,3 miljoni euroni (31. detsember 2020: 355,6 miljonit eurot). Languse peamised põhjused olid kinnisvara-investeeringute ümberhindamiskahjum summas 7,2 miljonit eurot ja G4S-i peahoone võõrandamine. Kontsern tegi 2021. aasta jooksul kapitaliinvesteeringuid (7,0 miljonit eurot) Meraki büroohoone arendusprojekti. Fond kavatseb Meraki büroohoone ehitust 2022. ja 2023. aastal jätkata. Lisaks investeeris Fond 2,1 miljonit eurot teistesse (ümber)arendusprojektidesse.

Varade puhasväärtus (Net Asset Value ehk NAV)

Fondi varade puhasväärtus pisut vähenes ja oli 2021. aasta detsembri lõpu seisuga 132,6 miljonit eurot (31. detsember 2020: 136,3 miljonit eurot) vastavalt 2021. aasta kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusele. Seisuga 31. detsember 2021 oli osaku puhasväärtus IFRS-i kohaselt 1,1082 eurot (31. detsember 2020: 1,1395 eurot) ning EPRA puhas materiaalne põhivara ja EPRA puhas taastamisväärtus olid 1,1884 eurot (31. detsember 2020: 1,2219 eurot) osaku kohta. EPRA puhas võõrandamisväärtus oli 1,1086 eurot (31. detsember 2020: 1,1435 eurot) osaku kohta.

Kinnisvarainvesteeringud

Baltic Horizoni portfelli kuulub 14 Balti riikide pealinnades asuvat rahavooga kinnisvarainvesteeringut ja üks lõpetamata kinnisvarainvesteering Meraki maatükil. 2021. aasta IV kvartali lõpus oli Fondi portfelli õiglane väärtus 327,4 miljonit eurot (31. detsember 2020: 340,0 miljonit eurot) ja renditavat netopinda oli kokku 144 081 ruutmeetrit. 2021. aasta IV kvartalis müüs Kontsern G4S-i peahoone 15,4 miljoni euro eest, investeeris 0,2 miljonit eurot olemasolevasse kinnisvarainvesteeringute portfelli, 1,5 miljonit eurot rekonstrueerimisprojektidesse ja lisaks 3,0 miljonit eurot Meraki arendusprojekti.

Intressikandvad laenukohustised ja võlakirjad

2021. aasta jooksul viis Fond lõpule 18-kuuliste tagatud võlakirjade suunatud pakkumise mahus 4,0 miljonit eurot. Võlakirjad kannavad fikseeritud 5,0% määraga intressi, mida makstakse kaks korda aastas. Laekunud vahendeid kasutati Meraki büroohoone ehituse rahastamiseks. Pangalaenukohustised vähenesid pisut graafikujärgse laenuamortisatsiooni tõttu. Aastane laenuamortisatsioon moodustab 0,2% kogu tasumata laenujäägist. Võlakirjade märkimise ja laenutagasimaksete järel vähenesid intressikandvad laenud ja võlakirjad 198,6 miljoni euroni (31. detsember 2020: 205,6 miljonit eurot).

Rahavood

2021. aasta äritegevuse rahavoog oli positiivne summas 14,7 miljonit eurot (2020: positiivne summas 16,1 miljonit eurot). Investeerimistegevuse rahavoog oli G4S-i peahoone võõrandamise tõttu 2021. aasta IV kvartalis positiivne summas 6,9 miljonit eurot (2020: negatiivne summas 4,3 miljonit eurot). Müügist saadud vahendeid kasutati osaliselt olemasolevatesse kinnisvara-investeeringutesse täiendavate investeeringute tegemiseks ning Meraki, Postimaja ja CC Plaza kompleksi ning Europa arendusprojektide rahastamiseks. Finantseerimistegevuse rahavoog oli negatiivne summas 18,7 miljonit eurot (2020: negatiivne summas 8,3 miljonit eurot). 2021. aastal tegi Fond osakuomanikele rahalisi väljamakseid summas 6,0 miljonit eurot, maksis võlgadelt regulaarseid intresse ning maksis täielikult tagasi G4S-i peahoone pangalaenu. Lisaks maksis Fond 2021. aasta detsembris ennetähtaegselt tagasi 3,0 miljonit eurot Europa ostukeskuse pangalaenust. 2021. aasta lõpus oli Fondil raha ja raha ekvivalente summas 16,1 miljonit eurot (31. detsember 2020: 13,3 miljonit eurot), mis näitab piisavat likviidsust ja finantspaindlikkust. Vaba raha kasutatakse uute kinnisvarainvesteeringute soetamiseks ja arendusprojektide jätkamiseks.

Peamised kasumlikkuse näitajad

Tuhandetes eurodes         IV kv 2021 IV kv 2020 Muutus (%)
Puhas renditulu         3 798 4 745 -20,0%
Halduskulud -633 -713 -11,2%
Muu äritulu 440 18 2 344,4%
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -71
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum 7 103 -9 488 174,9%
Ärikasum/-kahjum         10 637 -5 438 295,6%
Finantstulud ja -kulud (neto) -1 484 -1 406 5,5%
Maksueelne kasum/kahjum       9 153 -6 844 233,7%
Tulumaks -861 166 -618,7%
Perioodi puhaskasum/-kahjum       8 292 -6 678 224,2%
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv 119 635 429 118 124 947 1,3%
Kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) 0,07 -0,06 216,7%

Peamised finantsseisundi näitajad

Tuhandetes eurodes       31.12.2021 31.12.2020 Muutus (%)
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud 315 959 334 518 -5,5%
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 11 400 5 474 108,3%
Varade brutoväärtus (GAV)     346 338 355 602 -2,6%
Intressikandvad laenud ja võlakirjad 198 571 205 604 -3,4%
Kohustised kokku       213 754 219 281 -2,5%
IFRS varade puhasväärtus (IFRS NAV)     132 584 136 321 -2,7%
EPRA puhas taastamisväärtus (EPRA NRV)     142 176 146 180 -2,7%
Ringluses olevate osakute arv 119 635 429 119 635 429
Osaku puhasväärtus – IFRS (eurodes) 1,1082 1,1395 -2,7%
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta (eurodes) 1,1184 1,2219 -2,7%
Laenu tagatuse suhtarv (%) 60,7% 60,5%
Keskmine sisemine intressimäär (%) 2,7% 2,6%

Kinnisvarainvesteeringute tulemused

Fondi kinnisvarainvesteeringute portfelli keskmine tegelik täitumus oli 2021. aasta IV kvartalis 92,4% (III kv 2021: 93,1%). Seisuga 31. detsember 2021 oli täitumus 92,1% (30. september 2021: 92,9%). Kaubanduse-segmendis täitumus vähenes peamiselt Europa ostukeskuse rekonstrueerimise tõttu – rentnikud pidid seal osa pindu ajutiselt järgnevate kuude ehitustööde ajaks vabastama. Büroosegmendi täitumus oli küll jätkuvalt tugev, kuid pisut langes. Seda põhjustas Lincona ajutiselt vaba pind.  Domus Pro ärikeskuse täitumus tõusis ning hoone täitus jälle täielikult novembris, kui vaba pinna hõivas uus rentnik. Keskmine otsene oli 2021. aasta IV kvartalis 4,5% (III kv 2021: 5,4%) ja esmane puhastootlus 4,8% (III kv 2021: 5,8%). Kinnisvarainvesteeringute tootlused langesid 2021. aasta III kvartaliga võrreldes vabade pindade ja valdavalt vaba aja ja kaubanduspindade rentnikele pandeemiaga seoses tehtud rendisoodustuste tõttu. Portfelli keskmine rendihind oli 2021. aasta IV kvartalis 11,1 eurot ruutmeetri kohta (2021. aasta III kvartal: 12,2 eurot ruutmeetri kohta).

Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. detsember 2021

Kinnisvarainvesteering Segment Õiglane väärtus1
(tuhandetes eurodes)
Renditav netopind
(m2)
Otsene
IV kv 20212
Esmane puhas-
IV kv 20213
Täitumuse määr
Vilnius, Leedu
Duetto I Büroo 17 345 8 587 8,3% 7,4% 100,0%
Duetto II Büroo 19 683 8 674 7,5% 7,1% 100,0%
Europa ostukeskus Kaubandus 36 737 16 856 2,0% 2,1% 78,8%
Domus Pro ostukeskus Kaubandus 16 255 11 226 7,6% 7,4% 99,4%
Domus Pro ärikeskus Büroo 7 820 4 831 8,5% 7,1% 100,0%
North Star ärikeskus Büroo 19 869 10 550 5,5% 6,0% 89,7%
Meraki arendus 11 400
Vilniuses kokku 129 109 60 724 5,5% 5,4% 92,2%
Riia,  
Upmalas Biroji bürookompleks Büroo 21 944 10 459 7,2% 8,0% 100,0%
Vainodes I Büroo 18 150 8 052 6,5% 7,7% 100,0%
LNK Centre Büroo 16 840 7 452 6,2% 6,5% 100,0%
Sky ostukeskus Kaubandus 5 096 3 249 7,6% 7,7% 97,6%
Galerija Centrs Kaubandus 65 544 20 022 0,8% 0,9% 79,2%
Riias kokku   127 574 49 234 3,6% 4,1% 91,4%
Tallinn, Eesti  
Postimaja ja CC Plaza Kaubandus 29 772 9 145 3,0% 3,5% 93,9%
Postimaja ja CC Plaza Vaba aeg 14 442 8 664 5,8% 4,8% 100,0%
Lincona Büroo 16 990 10 870 6,8% 6,6% 89,1%
Pirita ostukeskus Kaubandus 9 472 5 444 4,8% 6,2% 89,2%
Tallinnas kokku   70 676 34 123 4,6% 4,9% 93,2%
Portfell kokku   327 359 144 081 4,5% 4,8% 92,1%
  1. Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2021 teostatud hindamise, ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
  2. Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
  3. Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.

KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU KOONDKASUMI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 01.10.2021- 31.12.2021 01.10.2020- 31.12.2020 01.01.2021-
12.31.2021
01.01.2020-
12.31.2020
Renditulu 4 651 5 148 19 495 21 697
Teenustasutulu 1 204 1 241 4 901 4 990
Renditegevuse kulud -2 057 -1 644 -7 392 -6 753
Puhas renditulu 3 798 4 745 17 004 19 934
Halduskulud -633 -713 -2 869 -2 918
Muu äritulu 440 18 444 204
Kahjum kinnisvarainvesteeringu müügist -71 -71
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasum/kahjum 7 103 -9 488 -7 161 -25 245
Ärikasum/-kahjum 10 637 -5 438 7 347 -8 025
Finantstulud 1 3
Finantskulud -1 484 -1 406 -5 706 -5 524
Finantstulud ja -kulud kokku -1 484 -1 406 -5 705 -5 521
Maksueelne kasum/kahjum 9 153 -6 844 1 642 -13 546
Tulumaks -861 166 -229 5
Perioodi kasum/kahjum 8 292 -6 678 1 413 -13 541
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav muu koondkasum/-kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskasum/-kahjum 279 119 898 -108
Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjumi/-kasumiga seotud tulumaks -32 -10 -66 3
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav tulumaksujärgne muu koondkasum/-kahjum kokku 247 109 832 -105
 
Perioodi tulumaksujärgne koondkasum/
-kahjum kokku
8 539 -6 569 2 245 -13 646
     
Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta (eurodes) 0,07 -0,06 0,01 -0,12

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

Tuhandetes eurodes 31.12.2021 31.12.2020
Põhivarad    
Kinnisvarainvesteeringud 315 959 334 518
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud 11 400 5 474
Immateriaalsed põhivarad 9
Materiaalsed põhivarad 2 2
Muud põhivarad 23 22
Põhivarad kokku 327 393 340 016
Käibevarad    
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 2 708 1 901
Ettemaksed 137 352
Raha ja raha ekvivalendid 16 100 13 333
Käibevarad kokku 18 945 15 586
Varad kokku 346 338 355 602
Omakapital    
Sissemakstud kapital 145 200 145 200
Rahavoogude riskimaandamise reserv -829 -1 661
Jaotamata kahjum -11 787 -7 218
Omakapital kokku 132 584 136 321
Pikaajalised kohustised    
Intressikandvad võlakohustised 157 471 195 670
Edasilükkunud tulumaksukohustised 6 297 6 009
Tuletisinstrumendid 756 1 736
Muud pikaajalised kohustised 1 103 1 026
Pikaajalised kohustised kokku 165 627 204 441
Lühiajalised kohustised    
Intressikandvad võlakohustised 41 676 10 222
Võlad tarnijatele ja muud võlad 5 223 3 640
Tulumaksukohustis 5 1
Tuletisinstrumendid 109 27
Muud lühiajalised kohustised 1 114 950
Lühiajalised kohustised kokku 48 127 14 840
Kohustised kokku 213 754 219 281
Omakapital ja kohustised kokku 346 338 355 602

BHF IV kvartali vahearuanne 2021

BHF quarterly report Q4 2021

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC