Domus Kinnisvara: Domus Kinnisvara kogenud kutseline maakler lahkab turul toimuvat

Domus KinnisvaraKinnisvara hinnaralli ja pakkumiste vähesus ei näita hetkel veel peatumise märke. Olukord on ärev ostjatele, kes peavad tundide jooksul ostuotsuseid langetama, aga ka uusarenduste arendajatele, kes tahavad võimalikult kõrge hinnaga kortereid müüa.

Kompasime kinnisvaraturul toimuvat ja küsisime meie kutseliselt vanemmaaklerilt Janis Rimitsansilt, kel täitus just 20 aastat kinnisvarakogemust, kuidas tema praegust olukorda ja trende näeb.

Kui palju on täna n-ö võitlust, et soovitud kinnisvara endale saada?

Lähtuvalt praegusest turusituatsioonist, kus ostjale meeldivaid pakkumisi on tõesti vähe, tekib hea asja turuhinnaga müüki panemisel ostjatele ärevust tekitav situatsioon, kus on ühele objektile võib olla mitu tahtjat. See lahendatakse tavaliselt maakleri poolt kas oksjoni korraldamisega või valitakse ostja, kes oli kiireim otsustaja ja avaldas esimesena soovi tehingusse minna.

Selliseid olukordi tuleb viimasel ajal ette, samas on neid olnud ka eelnevatel aastatel. Aga olukordi, kus kinnisvara pärast päris võitluseks läheb, ma väita ei julgeks. Pigem ütleks nii, et kui mingi kinnisvaraobjekti pärast võitluseks läheb, on maakler selle valesti hinnastanud ja objekt on liiga odavalt müüki pandud. Nimelt on igale objektile vaja tegelikult vaid ühte ostjat ja hind tuleb panna selline, kus reaalsuses mõistliku ajaperioodi jooksul (ma pakuks paar kuud) on vaid üks inimene nõus selle välja käima. Siinkohal tuleb mängu kindlasti maakleri professionaalsus ja turu tunnetamise võime. Ma julgen väita, et maakleri töö ongi müüjale teenida mõni protsent lisatulu ja sellega enda tasu välja teenida.

Mis toimub uusarenduste müügis – kui sage on praegu hinna viimasel hetkel n-ö üles kruttimine?

Uusarenduste müügis on praegu huvitavad ajad – arendajad proovivad uusi lähenemisi ja pigem võib öelda, et uusi objekte tuleb vähem müüki kui viimastel aastatel. Seotud on see kahtlemata ehitushindade määramatusega, kuid eks ole siin ka veidi turu kompamist. Tean juhuseid, kus arendaja paneb müüki vaid osad valmivad korterid, et kombata turgu ja mitte liiga odavalt kogu maja maha müüa. Nii saab ta vaadata, kuidas tema hinnad turul on – kui esimesed korterid lähevad kiiresti müügiks, saab järgmistel hinda tõsta, kui ei lähe, saab teha muid järeldusi.

Turg on täna nii arusaamatu ja isegi arendajad ei suuda alati õigeid müügihindu ära arvata. Just nimelt aravata, kuna tavapärased arvestused Excelis ei pruugi enam pädeda. See on “eilne päev”, täna katsetatakse turgu ja püütakse viimane hind kätte saada turu tunnetamisega. Viimase hinna kätte saamine on paraku aga iga ärimehe soov. Tehakse siiski äri kasumi saamise eesmärgil ja turul, kus ostjad on nõus maksma üle igasuguse eelneva turutaseme, proovitaksegi saada viimast hinda.

Kui palju on turul ostja eelistamist – keda eelistatakse, miks eelistatakse?

Eks müüjad on ostjate valikul omi eelistusi alati teinud. Inimeselt inimesel kinnisvara vahendades näen tihti, kuidas meeldivatele inimestele tullakse läbirääkimistel rohkem vastu. See on inimlik. Tihtipeale aitab ostjale kaasa enda mõtete avaldamine ja ise avatud olekuga kogu protsessi suhtumine. Müüjad on ikkagi inimesed ja püüavad ka meeldivatele inimestele võimalusel vastu tulla. Minu soovitus on ostjal mängida avatud kaartidega. Kui näiteks kohe laenu ei saa ja saab kuu aja pärast või on mingeid muid “agasid” saab tihtipeale nendest rääkides ja müüjaga arutades abi. Siinkohal on tavaliselt abi ka maakleri kogemusest. Olukordadele on tavaliselt erinevaid lahendusi. Ka arendajad valivad tihtipeale oma kliente. Tänases turusituatsioonis on see pigem võimalik.

Siinkohal kasutan juhust ära mainida, et ostjad peaksid endale teadvustama, et kui maakler on müüja poolt palgatud, esindab ta müüja huve. Kuigi pädev maakler aitab ostjat tegelikkuses päris palju pangaasjades, hindamise organiseerimisega jms, teeb ta seda siiski müüja makstava palga eest ja selleks, et tehing sujuks müüjale parimal moel. Ostjal ei tohiks olla rangeid nõudmisi maaklerile, kes esindab müüjat. Ostja saab alati palgata mõne maakleri enda huve esindama ja siis on lood teistmoodi.

Nõutud piirkonnad on üldiselt teada, aga kas on mõni uus kant esile kerkimas, kuhu inimesed meelsamini järjest enam kinnisvara soetavad?

Uue areneva ja eelistatud piirkonnana näen ma Lasnamäe alguse Sikupilli kanti. Inimesed hakkavad seda piirkonda aina enam kesklinna osaks pidama ja läheduses olev Ülemiste linnak ja tulev Rail Baltica mõjutavad piirkonda kindlasti tulevikus veel rohkem.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

06.-08.09.2022 Kinnisvara ABC