Domus Kinnisvara: Mida tuleb jälgida enne korteri planeeringu muutmist?

Domus KinnisvaraKorterite ümberplaneerimine ehk planeeringu muutmine on ennekõike korteri toalisuse muutmine. Enim kohtab seda vanemates paneelmajades, sest nende planeeringut iseloomustab kitsaste koridoride ja n.ö pimedate nurkade olemasolu. Enne ehitustööde teostamist tuleb aga teha selgeks, milises mahus ning mis eesmärgil ehitustööd ette võetakse. Kindlasti tuleks tutvuda enne kehtiva ehitusseadustikuga (edaspidi EhS), mis jõustus 01.07.2015.

EhS § 12 lg 1 ütleb, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid. Tegemist on imperatiivse ehk kohustava nõudega ning enne ehitamist peab olema ehitusprojekt. Millises mahus ehitusprojekt tuleb koostada, sõltub ehitustööde mahust.

Ehitustööde planeerimisel oleks mõistlik esmalt tutvuda arhiiviandmetega (mis tavapäraselt asuvad kohaliku omavalitsuse arhiivis), et saaks veenduda, millised seinad on kandvad. Kui eesmärgiks on muuta ümberehitustööde käigus korteri toalisust, siis peab olema kindel, millise funktsiooniga olemasolevad seinad on.

Kui toalisuse muutmiseks on vajalik eemaldada mittekandev vahesein, siis see on EhS lisa 1 kohaselt vaba ehitustegevus ning selleks ei pea taotlema kooskõlastust kohalikult omavalitsuselt. Projekti koostamise kohustus siiski säilib, kuid see ei pea olema niivõrd detailne, kui nõuab majandus- ja taristuministri 17.07.2012 vastu võetud määrus nr 97 “Nõuded ehitusprojektile”. Siinkohal piisab korralikust korteri eksplikatsioonist, mille saab pärast ehitustööde lõpetamist andmete muutmiseks esitada koos andmete esitamise teatisega kohalikule omavalitsusele. Ehitusprojektist on kasu ka siis, kui keegi kaebab ehitustööde teostamise ajal kohalikule omavalitsusele ehitustööde tegemisest, selle alusel saab järelevalve ametnik hinnata järelevalve menetluse läbiviimise vajadust.

Kui eemaldatav vahesein on kandev, siis tuleb tellida selle teostamiseks kõigepealt vastava tasemega projekterijalt ehitusprojekt, kes oskab hinnata kandeseina ava toestamiseks vajalike talade kandevõimet. Projekt tuleb esitada koos ehitusteatisega menetlemiseks läbi Riikliku ehitisregistri (www.ehr.ee, edaspidi ka EHR) kohalikule omavalitsusele. Kohalik omavalitsus kaasab menetlusse kõik puudutatud isikud, sealhulgas korteriühistu. Ehitustööd tuleb dokumenteerida (ehitustööde päevikud, kaetud tööde aktid, jäätmeõiend jms) ning peale ehitstööde lõpetamist, tuleb esitada täitedokumentatsioon koos kasutusteatisega menetlemiseks EHR-i.

Kui aga teostada kandva vaheseina eemaldamise ehitustööd ilma kohaliku omavalitsuse kooskõlastuseta, siis on kohalikul omavalitsusel kohustus algatada riiklik järelevalve menetlus. Omavoliliste ehitustööde teostamise eest on õigus teha väärteo menetluse korras EhS § 138 alusel karistada füüsilist isikut kuni 300 trahviühikuga ning juriidilist isikut kuni 32 000 trahviühikuga. Lisaks peab arvestama, et kohalik omavalitsus võib teha ka haldusakti ettekirjutuse või märgukirja näol, millega võib kohustada algse olukorra taastamist või korrektse ehitusprojekti ja ehitusteatise esitamist.

Ettekirjutuses on see koheselt ka sunniraha hoiatus, mis annab ettekirjutuse mittetäitmisel kohalikule omavalitsusele kasutada haldussundi ettekirjutuses esitatud nõuete täitmiseks. Sunniraha ülemmäär on määratud füüsilisele isikule 6400 eurot ning juriidilisele isikule 64 000. Oluline on mõista, et sunniraha ülemmäära võib rakendada korduvalt.

Kui kandvasse seina on tehtud enne ehitusseadustiku jõustumist ava, kuid dokumendid selleks puuduvad, siis tuleb teha ehitisele audit, mis võib hõlmata ka tuleohutuse auditit kui ka elektripaigaldise auditit. Lisaks tuleb juurde lisada ka korteri mõõdistusprojekt. Dokumentatsioon tuleb esitada koos kasutusteatisega menetlemiseks kohalikule omavalitsusele EHR-i. Omavolilise ehitise/ehitamise registrisse kandmise eest tuleb kohalikule omavalitsusele tasuda riigilõivu 500 eurot.

Seega minu soovitus on enne ehitustööde teostamist kindlasti vaadata algset maja ehitusprojekti, kaardistada ära seinte funktsioon ning alles seejärel kavandada ehitstöid. On päris hirmutav, kui kandvaid vaheseinu eemaldatakse suurtes paneelmajades asjatundmatult.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

29.11.2021 Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine