Nominaalne intressimäär lööb rekordeid – eluasemelaenu pole Eestis olnud kunagi nii soodne võtta kui täna. Nominaalse intressimäära kõrval peab tähelepanu pöörama reaalsele intressimäärale.
Reaalne intressimäär on järjest kasvanud, sest tavapärane hinnatõus ehk inflatsioon on pöördunud hinnalanguseks ehk deflatsiooniks.
Raha paneb kinnisvaraturu rattad käima
Aktiivse kinnisvaraturu üks vaieldamatu mootor on olnud ülimadal intressimäär. Palju räägitakse täna küll null-intressimäärast, kuid praktikas on kodulaenu intressimäär siiski nullist märksa kõrgemal.
Alates 2012. aasta kevadest on uute eluasemelaenude intressimäär püsinud allpool 3 protsendi piiri. Viimaste kuude jooksul on maha märgitud intressimäära madaluse rekord 2,2 protsenti.
Nominaalne intressimäär on igati hea indikaator laenuraha maksumuse ehk intressikulu hindamiseks. Praktikas tuleb nominaalse intressimäära juures mängu reaalne intressimäär ehk nominaalne intressimäär, mida on korrigeeritud inflatsiooniga.
Inflatsioon teeb raha odavamaks
Inflatsiooni ehk tarbijahinnaindeksi muutusega korrigeerimise põhjus seisneb asjaolus, et inflatsiooni tingimustes tõusevad aja jooksul kaupade-teenuste hinnad. Loodetavasti kerkivad hinnatõusuga paralleelselt sissetulekud. Need protsessid muudavad ajas raha järjest odavamaks ehk laenu hõlpsamalt tagasimakstavaks.
Teisisõnu näpistab inflatsioon igal aastal väikese tüki laenu tagasimaksmata jäägist, mis muudab selle tasumise laenuvõtja jaoks kergemaks.
Näiteks moodustas 2005. aastal 2000-kroonine laenumakse ligi veerand keskmisest palgast. Tänaseks on nominaalne keskmine palk pea kaks korda tõusnud. Nii moodustab kunagine 2000-kroonine ehk 13-eurone laenumakse keskmisest palgast ligikaudu 13%. Sellise laenukoormusega vestlusringis tähelepanu keskpunkti ei pääse.
Buum sai hoo sisse negatiivse reaalne intressimäära toel
Eesti kinnisvarabuumil, mis astus esimesi arglike samme 2002.-2003. aastal ja sai hoo sisse 2004.-2005. aastal, oli paljude põhjuste seas oluline roll intressimääral.
Ühest küljest vähenes nominaalne intressimäär pea sirgjooneliselt 2001. aasta 10 protsendilt 2005. aastaks 3 protsendile. Teisalt kukkus varasemalt 4 protsendi läheduses püsinud reaalne intressimäär kerkinud inflatsiooni toel 2004. aasta teiseks pooleks miinusesse.
Nüüdseks oleme jõudnud inflatsioonist deflatsiooni
Vahepealse 2009.-2010. aastate ajutise hüppe järel on alates 2011. aastast reaalne intressimäär püsinud järjepidevalt allpool nulli joont. Alates 2014. aastast hakkas inflatsioon järjest vähenema.
Viimase aasta jooksul oleme inflatsiooni asemel näinud deflatsiooni ehk hinnatasemed mitte ei tõuse vaid sootuks langevad. See on tänaseks kasvatanud reaalse ehk inflatsiooniga korrigeeritud eluasemelaenu intressimäära ligikaudu 3 protsendini. Nii kõrgel pole eluasemelaenu reaalne intressimäär olnud viimase viie aasta jooksul.
Laenuvõtja jaoks tähendab tuhast tõusnud reaalne intressimäär, et inflatsioon ei tee laenu maksmist aasta-aastalt järjest hõlpsamaks nii nagu see toimus 2000-ndate esimeses pooles. See tähendab laenuvõtja jaoks, et laenu võtmine tuleb märksa tõsisemalt järele mõelda ja kaaluda, kas pere-eelarve ikka võimaldab turvalist koduostu.
Mis toob tulevik?
Deflatsioon ehk hinnatasemete langemine ei ole ainult Eesti lokaalne probleem. Sellega on vaevas kogu Euroopa. Deflatsioonist väljatulemiseks on algatatud võlakirjade ostuprogramm ehk nn rahatrükk. Rahatrüki eesmärk on turule tuua rohkem raha, et seeläbi tekitada inflatsiooni.
See tähendab, et perspektiivis võiks tekkiva inflatsiooni tõttu kodusostjate laenu maksmise võimekus siiski kasvada. Rõhutada tasub, et laenude tagastamise võimekus kasvab siiski ainult juhul, kui inflatsiooniga paralleelselt kasvavad sissetulekud ehk keskmine palk.
Kui sissetulekud ei kasva või kasvavad aeglasemalt, kui saab olema rahatrükist põhjustatud inflatsioon, muutub laenumaksete tegemine laenuvõtja jaoks hoopis raskemaks.
