Üksjagu palju on võrdsustatud korteriomandite tehinguhindade langust ja korterite turuväärtuse langust. Pealkiri, et keskmised tehinguhinnad on langenud üle 50 protsendi ja seega ka korterite turuväärtus on sama palju langenud kõlab intrigeerivalt. Paraku nii lihtsad need asjad siiski ei ole.
Keskmised hinnad, millega maa-amet meid usinalt varustab, kajastavad selle vara tehinguhindu, millega tehinguid tehti. Toome näite. Oletame, et ühel kuul tehakse tehinguid ainult Tallinna vanalinna kalliste korteritega keskmise ruutmeetrihinnaga 50 000 kr/m2.
Järgmisel kuul tehakse tehinguid äärelinna poollagunenud saradega, kus keskmine hind jääb napi 5000 kr/m2 tasemele. Loomulikult ei saa siit väita, et hindade langus on olnud kümne kordne ning kolmandal kuul oleks õigustatud vanalinna korterit 5000-kroonise ruutmeetrihinnaga nõuda.
Vahe on tehingute struktuuris
Kui ühel kuul tehakse tehinguid kallima varaga ja järgmisel kuul tehakse tehinguid odavama kinnisvaraga, siis on tehinguhindade langus suur. Kui ühel kuul domineerivad tehingute struktuuris kohtutäiturite enampakkumised, siis suurub see keskmist tehinguhinda alla.
Kui mõnel kuul domineerib tehingutes omavalitsuste poollagunenud ja halva asukohaga odavate korterite müük, siis surub seegi keskmist tehinguhinda alla.
Tänasel kinnisvaraturul tehakse palju tehinguid just nimelt kinnisvaraturu odavamas sektoris. Kalli varaga tehakse vähem tehinguid. Tehingute arv on napp ja nii pääsevad summaarset statistikat enam mõjutama üksikud anomaaliad – nagu näiteks lagunenud korterelamute enampakkumised.
Väärtus on ka ikka langenud
Ülaltooduga ei soovi ma vaidlustada seda, et kinnisvara turuväärtus on selle tipust 2007. a. II kvartalis oluliselt langenud. Kinnisvara väärtus on langenud.
Kui keegi ostis 2007. a. II kvartalis Tallinnas turutingimustel 1 miljoni krooni eest korteri, siis tänaseks siiski tõenäoliselt ei ole selle korteri väärtus langenud napile 400 000 kroonile. Samas on Tallinna keskmised tehinguhinnad 60% tipust allpool.
Pigem on turuväärtuse langus tipust 40% suurusjärgus, täpsem väärtuse langus sõltub piirkonnast ja vara tüübist.
Ostja-investor, kes soovib osta parima hinnaga kinnisvara ei peaks jahtima mitte hinnapõhja, vaid väärtuse põhja ehk momenti, millal varade väärtus on minimaalne. See põhi ei pruugi sugugi üsna hõlpsalt jälgitava hinnapõhjaga ühtida.
Lisalugemine: hinna ja turuväärtuse definitsioonid
- Hind on termin, mida kasutatakse kauba või teenuse eest küsitud, pakutud või tasutud summa väljendamiseks. See on ajalooline fakt, vaatamata sellele, kas see tehakse avalikuks või hoitakse salajas. Konkreetse ostja ja müüja rahaliste võimaluste, motiivide ning erihuvide tõttu võib kaupade või teenuste eest tasutav hind olla või ka mitte olla seotud väärtusega, mida teised nendele kaupadele ja teenustele omistavad.
- Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamiskuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures tehingu osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta.
Veronika Ilsjan, Kinnisvara turuväärtus. Praktiliselt põhilisest, Tallinn 2003
