Kinnisvaramaks loob segadust

Tuletades meelde eelmisi Riigikogu valimisi ja sellele eelnenud valimiskampaaniat, siis vist ainult ühes küsimuses olid kõik erakonnad üksmeelsed – elanikkonna maksukoormat ei kergitata. Siiski on viimasel ajal kuulda olnud, et riigieelarvesse planeeritakse tagasihoidlikku maksukoormuse kasvu (ca 0,2%) ning ka Koonderakonna plaanitavast kinnisvaramaksu ettevalmistamisest, millega Rahandusministeeriumis usinalt tegeletakse.

Üldiselt on kinnisvaral nagu ka igal muul varal erinevad väärtused, mis lähtuvad erinevatest aspektidest ning vaid väga harva, kui üldse kunagi on need võrdsed. Rahvusvahelised hindamisstandardid annavad varale järgmised võimalikud väärtused:

Turuväärtus – hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks hindamishetkel minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Kui kinnisvaramaksu puhul lähtuda turuväärtusest, siis see on väga erinev üle Eesti. Väiksemates asulates võib kinnisvara turuväärtus üldsegi puududa, sest puuduvad potentsiaalsed ostjad ja müüjad.

Kasutusväärtus – väärtus, mis vara annab ettevõtjale, kuid mis ei arvesta parimat kasutust ega rahalist vääringut, mida tema müügil oleks võimalik saada. Kuna tegemist on reaalse tuluga, mis efektiivse vara kasutamise puhul võib olla mitu korda kõrgem, siis kasutusväärtus ei sobi kinnisvaramaksu arvestamise aluseks mitte kuidagi.

Investeeritud vara väärtus – väärtus, mida vara omab konkreetse investori või investorite grupi jaoks kindlate investeerimiseesmärkide tõttu. Investorite investeerimiseesmärgid on erinevad, samuti ei pruugi investorid oma eesmärke avalikustada. Nii ka see väärtus ei ole adekvaatne baas kinnisvara maksustamiseks.

Kindlustatav väärtus – vara väärtus, mis on sätestatud kindlustuslepingus või poliisis sisalduva definitsiooniga. Igal kindlustusseltsil on õigus definitsioonid panna paika oma heaksarvamise järgi, samuti võivad need definitsioonid varieeruda erinevate klientide või kliendigruppide lõikes.

Hinnatud, takseeritav või maksustatav väärtus – põhineb vara hindamise ja/või maksustamisega seotud seadustes sisalduvatel definitsioonidel. Maa hindamise seaduse paragrahv 3 lõige 3 ütleb: “Hindamisel kasutatakse turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit ning nende meetodite kombinatsioone.” Puhastulumeetod arvestab varast saadavaid rahavooge, mis omavad suurt tähtsust äripindade ja üüripindade puhul. Omanik, kes elab korteris ei saa reeglina oma varalt konkreetset rahas väljenduvat tulu. Kulumeetodi puhul on käsitluse all kinnisvarasse tehtud investeeringud. Need meetodid on rakendatavad ainult reaalselt tegutseva kinnisvaraturu puhul, mida, nagu eespoolgi mainitud, ei ole igal pool Maarjamaal. Samuti võib probleeme tekitada asjaolu, et kõik kulutused ja ka tulud ei pruugi olla dokumenteeritud.

Jääkasendusmaksumus – hindamismeetod, mis põhineb maa jooksva kasutuse turuväärtuse hinnangul, pluss asendus- või taastamiskulud, miinus füüsiline ja moraalne kulum ning optimeerimine. Kui taastamiskulud on üle Eesti kõik ühes ja samas suurusjärgus, siis asenduskulud võivad erineda suuresti. Samuti on võrdlemisi keerukas hinnata näiteks moraalset kulumit.

Lõpetusväärtus – vara, välja arvatud maa, väärtus, juhul kui seda realiseeritakse materjalina, mida ta sisaldab, mitte ei müüda jätkuvaks kasutuseks ilma erilise paranduse või remondita.

Likvideerimisväärtus ehk sundmüügi väärtus – summa, mis on võimalik saada vara müügi eest ajaperioodil, mis on liiga lühike, et vastata turuväärtuse definitsiooni ajalisele raamistikule.

Eriväärtus – seotud mingi eriväärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust. See võib tuleneda näiteks vara füüsilistest, funktsionaalsetest või majanduslikest seostest mingi teise varaga nagu näiteks kõrvalasetsev vara. Eriväärtus ei pruugi olla nö. avalik – see võib olla seotud ka omaniku sentimentaalsete mälestustega lapsepõlvekodust, st. eriväärtus ei ole laiendatav kogu turu suhtes.

Millise väärtuse alusel siis rakendada kinnisvaramaksu? Nagu eespool toodud ei ole ükski rahvusvaheliselt tunnustatud väärtuse liik sobilik kinnisvara hindamiseks. Omaette temaatika puudutab veel ka seda, kes hakkab vara hindama. Kas see jääb maksuametnike otsustada, kui palju konkreetne korter või elamu maksab? See on ametnikele tänuväärne allikas korruptsiooni tekkeks, millest meil praegugi suurt puudust ei ole.

Teine võimalus on kasutada kinnisvarabüroode hinnanguid, mis annavad olukorrast vast kõige tõesema pildi. Kui arvestada hindamisakti maksumust ja kinnisvaraomanike üldarvu, siis oleks see praeguses kesises turusituatsioonis märkimisväärne lisasissetulek kinnisvarahindajatele, millele ükski kinnisvara hindamisega tegelev ettevõte kindlasti vastu ei seisa.

Omaette probleem tekib erastatud korterite omanikel Elamureformi käigus erastati inimestele korterid vallasvarana. Praegu peaks teoreetiliselt suure hooga käima nende korterite kinnistamine ehk korteriomandi seadmine. Teooria teooriaks – korteriomandi seadmise protsess nimelt seisab ja seda vaatamata isegi sellele, et aastast 2000 ei ole võimalik kinnistamata korterit osta, müüa, pantida jne. Nüüd antakse kinnisvaramaksu kehtestamise sooviga signaal, et vallasvara on siiski etem, kuna korteriomandi seadmise järel avaneb koheselt võimalus riigi kaugast täitma hakata.

Nagu ennegi on välja toodud, on kinnisvaramaksu puhul tegemist ettevõtlust ja säästjaid karistava seadusega, mis vähendab inimeste huvi kinnisvarasse investeerimisel. Korralik kinnisvaraturg, mida riik peaks igati soodustama saab sellisest maksust tuntava tagasilöögi, sest lisaks laenu tagasimaksetele peab kinnisvaraomanik hakkama koheselt tasuma ka kinnisvaramaksu.

Kuidas on olukord teistes riikides?

Soomes kehtib näiteks kinnisvaramaks, mis sel aastal on 0,9% 1,1 milj. FIM (2,86 milj. EEK) ületavalt summalt.

Hollandi residentidel tuleb seevastu tasuda 0,8% suurune netovara maks. Maksuvabade varade hulka kuulub mööbel, kunstiteosed ning investeeringud pensionifondidesse ja kindlustuspoliisidesse. Abielupaaride vara maksustatakse Hollandis ühiselt. Mitteresidentidel tuleb varamaksu tasuda Hollandi püsivale tegevuskohale (filiaalile) kuuluvalt varalt ning Hollandis asuvalt kinnisvaralt ja hüpoteekidelt Hollandis asuvale kinnisvarale.

Poolas rakendatakse kinnisvaramaksu 0,1% hoone hinnast, põllumajandusmaksu 2% põllumajandusliku tootmishoone hinnast ning kindlaksmääratud tasu ühe ruutmeetri põllumajandusliku maa eest ning metsamajandusmaksu ruutmeetri eest, mis sõltub metsa väärtusest.

Lätis on varamaksu maksjateks füüsilised ja juriidilised isikud, kes omavad Lätis asuvat vara. Varamaksuga maksustatakse põhivara ja lõpetamata ehitused. Vara väärtusega alla 1500 lati (35 000 EEK) on maksuvaba. Maksumäärad on sõltuvalt varade koguväärtusest 0,5% (kuni 25 000 latti ehk 575 000 EEK) ja kuni 4% (üle 2 500 000 lati ehk 57 milj. EEK).

Saksamaal aga tunnistati 1995.aastal vara hindamise seadus põhiseaduse vastaseks, kuna erinevat vara hinnati erinevalt (kinnisvara hinnati 1935. ja 1964. aasta hindamisaktide alusel, väärtpabereid aga börsihinna järgi) ning seetõttu erinesid maksusummad kümneid kordi. Kuna seadusandja ei osanud õiglast hindamise korda välja mõelda, mis maksumaksjaid võrdsetel alustel kohtleks, siis varamaks üldsegi kaotati.

Kas Eesti seadusandjal jätkub tarkust õiglase kinnisvaramaksu kriteeriumide ja maksu suuruse üle otsustamiseks, seda näitab aeg.

Artikkel on avaldatud 11.11.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=43956

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC