Kinnisvaraturg – killuke terviksüsteemist

Viimasel ajal on üha sagenenud jutud süvenevast kriisist kinnisvaraturul, meeletutest kinnisvarahindade langusest ja massilistest kinnisvarabüroode pankrotilainest. Kas asi on siis tõesti nii hull?

Üldiselt on kinnisvara käsitletav nagu iga tavaline kaup, mille hind sõltub turul pakkumise ja nõudluse vahekorrast ning muutub vastavalt nende tegurite muutumisele. Siiski on olemas ka teatud erandid, mis muudavad kinnisvara teiste kaupade seas suhteliselt erandlikuks kaubaks:

1. Vastupidiselt tavakaupadele on kinnisvaraturg väga inertne, st. aeglaselt reageeriv enamikele turutegurite muutusele.

2. Kinnisvaral on suhteliselt pikk eluaeg, mida teistel tavakaupadel ei ole. Samuti loetakse investeeringut kinnisvarasse suhteliselt väheriskantseks. Vähese riski tõttu on ka potentsiaalne tulu, mis kinnisvarainvesteeringust on võimalik saada, suhteliselt väike. See väide kehtib küll pigem normaalse ja väljakujunenud turu kohta.

3. Investeering eluasemesse ei too sisse positiivset rahavoogu, vaid parandab elamistingimusi, kuigi enamikel juhtudel kinnisvara hind kasvab. Pigem on rahavood negatiivsed, kuna hooned vajavad pidevat hooldamist ja remonti, ilma milleta hoone hakkab paratamatult lagunema. Äripinnad peaksid siiski omanikele tulu tooma.

4. Kinnisvaralaenu tasumine aheldab laenuvõtja väga pikaks ajaks. Näiteks eluasemelaenu tagasimaksmine sunnib inimest vähendama muid tarbimiskulutusi väga pika aja jooksul. Kinnisvara soetanud ettevõtted jäävad ilma vahenditest, mida muidu saaks kasutada põhitegevusalal.

5. Kõige selgemalt nähtav erandlik külg kinnisvara juures on see, et üldreeglina ei ole see liigutatav vaatamata tema juriidilisele staatusele. Teatavatel juhtudel siiski saab ka maja teise kohta transportida, kuid sellisel juhul on need transpordikulud elamispinna maksumusega võrreldes väga suured. Niisiis – kui tarbekaubad liiguvad turul tarbija juurde, siis kinnisvara ja eriti eluaseme puhul liiguvad tarbijad pikaks ajaks kauba juurde, mis mõjutab nende tarbimislikku käitumist, sotsiaalseid suhteid jne.

Eeltoodud põhjustel peab kinnisvaraturule selle adumiseks lähenema laiemas majanduslikus plaanis, mitte tegelema üksikute kontekstist väljarebitud faktidega.

Selge on see, et kerge ei ole praegusel ajal ühelgi ettevõttel. Kõik ettevõtted on sunnitud rakendama karmi kokkuhoiupoliitikat, laialdasele ekspansioonile nagu eelmisel aastal enam mitte ei mõeldagi.

Suurimateks põhjusteks, millest need raskused Eestile on tekkinud, võib eelkõige lugeda Venemaa turu äralangemist ja Kagu-Aasiast alguse saanud finantskriisi. Ülejäänud – eelkõige taevastesse kõrgustesse tõusnud intressimäärad, mille all kannatavad enamus ettevõtteid – on juba tagajärg. Intresse ei lase allapoole tuua ka see, et välispangad, kes Eestisse raha laenavad, käsitlevad Baltikumi regioonina, mis on Venemaaga käsist ja jalust seotud. Jutte ja jutukesi kriisist on omal määral mõjutanud ka pankade kollapsid, jooksevkonto juba traditsiooniline puudujääk ja keskmisest kesisem suveilm põllumeestele.

Eesti ekspordimahust 16,8% moodustavad toiduained. 22,8% ekspordist läheb Venemaale ja teistesse SRÜ riikidesse. Sestap tuleb põllumajandustootjate ja -töötlejate ning SRÜ turu käekäiku eriti tõsiselt jälgida, kuna see avaldab Eesti majandusele (so. Eesti ettevõtete edukusele) suurt mõju. Viimastel nädalatel on küll räägitud Venemaa turu taasavanemisest, kuid siiski ei paista kusagilt veel seda mootorit, mis languse uuesti tõusuks pööraks. Arvata on, et äkiline suurema ostujõu tekkimine ida pool on olnud pigem tingitud sularaha juurdetrükkimisest kui kardinaalsetest muudatustest suure idanaabri majanduses.

Siiski on tunneli lõpus näha valgust. Käesolevalt aastalt oodatakse kõigi aegade suurimaid välisinvesteeringuid Eestisse. Suurinvesteeringud on tulnud Hansapanka ja Ühispanka, Postimees ja Eesti Ekspress on saanud tugevad välispartnerid, Rakvere Lihakombinaat Soomest, ESS Taanist. Märgatavalt on investeeringuid läinud ka tööstuse arendamisse. Paraku ei ole suured välisinvesteeringud rahandussektorisse suurendanud rahapakkumist kesisele laenuturule.

Majandus, nagu kogu elu, käib tõusude ja mõõnadega, kuid tõusueufoorias ei tohi unustada, et igale tõusule on järgnemas ka langus. Üldiselt võib öelda, et mida suurem on tõus, seda madalamale on ka võimalik langeda.

Iga ettevõte, mis soovib olla jätkuvalt toodete-teenustega turul peab olema suuteline tegutsema ka turu madalseisu tingimustes. Selleks tuleb valida õiged tegutsemisstrateegiad turukonjunktuuri iseloomust lähtudes, sest need ettevõtted, mis on orienteerunud ainult tõusutrendile, ei saa olla pikemas perspektiivis edukad.

Viimast tõestab ilmekalt puhastuslaine pankade seas, kus kümnendi alguse mitmekümnest pangast on alles vaid mõned. Suure tõenäosusega on sarnast puhastustuld õigepea läbimas kindlustusseltsid ja samuti kinnisvarafirmad.

Kinnisvarafirmade kohta on arvatud, et ühinemiste ja pankrottide tagajärjel jääb neid Maarjamaale paarisaja asemel vaid 50. Seda trendi saab arvestades Eesti väiksust ainult heaks kiita, kuna turuaktiivsus on suuremal osal Maarjamaal äärmiselt loid. Need firmad, mis suudavad elada üle selle ja järgmise aasta, võivad suure tõenäosusega lubada, et teenindavad oma kliente ka kümne aasta pärast.

Räägitud on ka kinnisvarafirmade potentsiaalsest ühinemislainest. Ühinemise või liitumise põhjuseks saab olla oluline turuosa juurdevõitmine või sünergia tekkimine osapoolte oskusteavet ärakasutades. Eestis ei ole paraku eriti palju märgatava turuosaga kinnisvarafirmasid. Samuti ei ole kellegi kätte kontsentreerunud niivõrd tähtsat oskusteavet, et leibade ühte kappi panemine neid suurt edukamaks muudaks. Teisalt ei ole mõtet üles osta ka tegutsevat kinnisvaraettevõtet ja tema kaubamärki, kuna turule sisenemine ei ole kuigivõrd kulukas.

Seega ei ole ühinemistelainet puudutavatel juttudel suurt alust.

Hinnalanguse prognoosid, millest ka on kõvasti räägitud, ei ole veel tõeks osutunud, kuna müüjad ei ole lihtsalt nõus hinda alla laskma. Pigem on nad valmis müügiprotsessiga viivitama, et soovitud kõrgem hind kasvõi hiljem sisse kasseerida. Ostjad jälle ootavad lubatud hinnalangust ja ei ole seetõttu valmis kinnisvara olemasolevate hindadega soetama. Teisalt ei pruugi alati ostjat leiduda ka madalama hinna juures, kuna turul raha lihtsalt ei ole. Seega turg hetkel vähese hinnaelastsuse tõttu praktiliselt seisab, mitte ei liigi tõusu ega languse suunas.

Oma pildi olukorrast kinnisvaraturul annab pilguheit statistikale. Kuigi nii tehingute maht ja sõlmitud ostu-müügilepingute arv on võrreldes eelmise aastaga kahanenud, siis võime graafikuid vaadates täheldada, et trend on jätkuvalt ikkagi positiivses suunas. Tagasimineku põhjuseks on pigem eelmise aasta pankade väljastatud meeletud laenumahud, mida toona usinalt ära kasutati muuhulgas ka kinnisvara soetamiseks.

Iga kingsepp peab jääma ikka oma liistu juurde. Kui aktsiakursside kiire kasvu ajal asutas suur hulk ettevõtteid oma väärtpaberiosakonna, tütarettevõtte vms., siis oli ka aeg, kus igal firmal pidi ilmtingimata olema oma maja. Paraku ei suudetud kõigi kõrvaltegevustega suurt hästi toime tulla ja saabusid raskused, kuna soetatud kinnisvara alla jäi kinni märgatav hulk käibevahendeid.

Turu elavdamiseks igal alal, sh. kinnisvaraturul, peab riik astuma konstruktiivseid samme, mis mõjutavad majanduslikku tervikut.

Arusaadavatel põhjustel vähendati järgmise aasta riigieelarvet, kuid paraku kahandati märgatavalt ka investeeringute plaani. Just nimelt riiklike investeeringute ja riiklike tellimuste abil saaks järgmisel aastal anda tõukeimpulsi, mis viiks majanduse uuesti kauaigatsetud tõusutrendile.

Külmutama peab ka kõik maksumäärad. Majandusliku surutise tingimustes on maksumäärade (näiteks mootorkütuse-, tubaka- ja pakendiaktsiisid) tõstmine äärmiselt lühinägelik tegevus ja seda isegi juhul, kui suure suuga räägitakse Euroopa Liidust, sest maksupoliitika on Euroopa Liidus iga riigi enda korraldada ja mingisuguseid alampiire maksudel praegu veel ei ole. Pigem tuleb kaaluda maksude alandamist, et rasketes oludes oleks ettevõtetel lihtsam tegevust alustada või seda edasi arendada.

Samuti ei ole mõtet riiklikel dotatsioonidel, toetustel ja subsiidiumitel nendele, kes valeotsuste tõttu on hätta sattunud, kuna need põhinevad rohkem emotsioonidel ja läbirääkimisoskustel kui ratsionaalsetel majanduslikel arvutustel. Pigem peavad riigiisad praegusel ajal eriti aktiivselt tegelema potentsiaalsete eksporditurgude avamisega sõlmides vabakaubanduslepinguid ning Eesti riigi turundus- ning reklaamikampaaniatega piiri taga.

Taolised ettevõtmised peavad ühelt poolt arendama Eesti eksporti ja teisalt tõmbama Eestisse välisinvesteeringuid. Selle tulemusena saab edukalt areneda kogu riigi majandus ja sealhulgas ka kinnisvaraturg.

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Korteriühistu raamatupidamine ja majandusaasta aruande koostamine