Järelevaade 1998. aasta II kvartali kinnisvaraturule

1998. aasta II kvartalis sõlmiti 9004 kinnis- ja vallasvara ning hoonestusõiguse ostu-müügilepingut. See on vaatamata kriisidele viitavatele teguritele ja raskustele pangalaenude saamisel on 22% enam tehinguid kui aasta I kvartalis. II kvartali lepingute maksumus oli aga koguni 35% suurem (2,0 miljardit krooni) kui I kvartalis.
Siiski ei saa sellest veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, kuna viimase nelja aasta esimene kvartal on senini alati olnud loium kauplemisperiood, millele on ka alati järgnenud suurem tõus teises kvartalis. Nii on selle aasta II kvartali tehingute arv 6% väiksem kui 1997 aasta II kvartalis.

Ei ole raske arvata seda, et tehingute arvu koha peal seisab esirinnas Põhja-Eesti (Harju maakond, sh. Tallinn), kus on II kvartalis tehtud vaid 40% tehingutest, kuid millede maksumus on olnud kaks kolmandikku (1,4 miljardit krooni) kõigist tehingutest. Teisel kohal on Lõuna-Eesti (Põlva, Tartu, Valga ja Võru maakonnad) ning kolmandale kohale pretendeerib notariaalselt tõendatud kinnis- ja vallasvara ostu-müügilepingute maksumusega Lääne-Eesti (Hiiu, Lääne, Pärnu ja Saare maakonnad), mõlemad enam-vähem 12%-ga kogu maksumusest. See jätab Kirde-Eestile (Ida-Viru ja Lääne-Viru maakonnad) ja Kesk-Eestile (Jõgeva, Järva, Rapla ja Viljandi maakonnad) vaid 10% kogu tehingute väärtusest, kuigi tehingute arv nendes piirkondades oli 28% tehingute koguarvust.

Suur osa korterite ehk eluruumide ostust-müügist käib endiselt vallasvarana, kuna korteritele ei ole seatud korteriomandit, st. vallasvara ei ole muudetud kinnisvaraks. Nii on kogu tehingutest 81% vallasvaratehingud, millede hulka kuuluvad nii eluhoonet (ehk elumajade), eluruumide (ehk korterite) kui ka mitteeluhoonete (-ruumide) ostu-müügitehingud.

Vaeslapse rolli on jäänud hoonestusõiguse lepingud, mis lepingute üldarvust moodustab vaid tühised 0,9% (83 lepingut 9004-st), ja millest lõviosa tehakse Tallinnas ja Harju maakonnas.

Üldiselt võib märgata kinnisvaraturul pidevat elavnemist, mida viimasel ajal varjutavad laenuvõimaluste äikesepilved. Võrreldes 1995. aasta I kvartaliga on notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepingute arv suurenenud 1998. aasta II kvartalis pea neli korda, kinnisvaralepingute arv on samal ajavahemikul aga suurenenud kogunisti 36 korda, See mis näitab, et vaatamata kõigile bürokraatlikele ja muudele takistustele on vahepeal siiski suur osa hooneid ja kortereid kinnistusraamatusse jõutud kanda.

Kvaliteediklaasi järgi jagunesid ostetud ja müüdud korterid järgmiselt:
– 4% ehitus- ja siseviimistlusjärgus;
– 32% remonti vajavad;
– 50% rahuldavas seisukorras;
– 12% heas seisukorras;
– 2% uued.

Aasta esimeses kvartalis oli ostetud-müüdud korterite struktuur enam-vähem samas proportsioonis, kuid uute korterite müük on suurenenud I kvartali ühelt protsendilt kahele. Kolmas kvartal tõotab uute hoonete pealt tagasihoidlikum tulla. Seda eeskätt tingituna pankade pankrotistumiste ja liitmiste tagajärjel veelgi vähenevast konkurentsist laenuturul.

Kui kõige enam kortereid (40%) on müüdud mõlemas selle aasta kvartalis Tallinnas, siis I kvartali kolmandalt kohalt on Pärnu II-s kvartalis läinud 12%-lt 18%-ga teisele kohale. Selgeks põhjuseks on siin kuurortlinna staatus, millele arvatavasti Tartu teeb jälle ära kolmandas kvartalis, kus tudengite hordid hakkavad suvepealinna asemel vaimupealinna ründama.

Kui 1997. a. 1. jaanuariks oli erakätes 81% korteritest-elamutest, siis 1998. aasta samaks ajaks oli see number kasvanud juba 90 protsendini. Teoreetiliselt peaks see suurendama ka eluasemeturu baasi, kuid üha rohkem inimesi peavad raskenenud majandusoludes enam mõtlema töökoha säilitamisele või koguni leidmisele kui uue elamispinna hankimisele.

Seega võib märgata turu kauplemisaktiivsuse jahenemise tendentsi, mis suuresti sõltub ka olukorrast Venemaa avarustes, kuivõrd Eesti majandus idanaabriga niivõrd seotud on. Meeletutele hinnalangustele, mida prognoositud on, mina panuseid küll ei paneks, sest kõik kinnisvaramüüjad kui ka vahendajad üritavad vaatamata kesisele nõudlusele hinnataset säilitada. Seda tehakse seetõttu, et lootuses turu tõusule kaupa alla omahinna mitte ära anda.

Artikkel on avaldatud 07.10.1998 väljaandes Eesti Päevaleht – http://www.epl.ee/artikkel.php?ID=41955

Kas soovid värsket kinnisvarainfot meilile?

Sisesta e-posti aadress ja ole kursis kinnisvaraturu liikumistega!

Kinnisvarakoolis järgmisena:

Kinnisvara ABC