Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Uus Maa Kinnisvarabüroo 2013. aasta III kvartali kinnisvaraturu ülevaade

23.10.2013 Tõnu Toompark

Eesti

Eesti kinnisvaraturg jätkas kolmandas kvartalis tõusu ning tehingute hulk saavutas majandussurutise-järgse rekordi. Meeleolud erinevates Eesti piirkondades on optimistlikud, samas tulevikku prognoosides oodatakse pigem stabiilsemat perioodi.

Allikas: Maa-amet

Kinnisvaratehingute koguhulgalt on nii kogu Eesti kui ka paljud vaadeldavad omavalitsused jõudnud 2007. aasta III kvartali tasemele, tehingute koguväärtuselt ja kohati ka objektide keskmiselt hinnatasemelt aga 2008. aasta sama kvartali tasemele.

III kvartalis toimus maa-ameti andmetel Eestis 11 086 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on teisest kvartalist 3,7% enam. Möödunud aasta kolmanda kvartaliga võrreldes kasvas tehinguaktiivsus aga 15%.

Rahaline kogumaht oli möödunud kvartalis 560,47 miljonit eurot ning ka see on pidevalt kasvanud, näiteks aastataguse ajaga võrreldes 17,3%.

Tallinn

Tallinna kinnisvaraturg kolmandas kvartalis langes. Maa-ameti andmetel toimus juulist septembri lõpuni 2777 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis võrreldes teise kvartaliga on 6,9 protsenti vähem. Aastataguse kolmanda kvartaliga võrreldes toimus aga 3,1 % tõus. Kui vahepealsetel tõusuaastatel ei avaldanud suvi kvartaalsele statistikale mõju, siis käesoleval aastal oli puhkustehooaega taas enam tunda.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi pealinnas 2003, mis on teisest kvartalist seitsme tehingu võrra vähem. Aastaga kerkis tehingute hulk aga 6,1%.

Ruutmeetri keskmine mediaanhind jätkas tõusu, kerkides kvartaliga 5,8% 1170-le eurole. Aastane hinnatõus on olnud aga 19,1%.

Ka kolmandas kvartalis jätkus senine trend, kus hinnatõusu tekitas kõigi odavamate korterite ostmine, mille tõttu hinnavahemiku aluline piir muudkui kerkis ning seeläbi kasvas ka kõigi muude pakkumishindade tase. Samas oli varasemast ernam tunda ülemise piiri kättejõudmist ning aina enam kõrge hinnaga järelturukortereid on jäänud portaalidesse seisma. Kõige enam on seda tunda seni kiireimat hinnatõusu läbi teinud linnaosades.

Tallinna korterite hinnad 2013 II ja I kvartalis:

Allikas: Maa-amet

* Suuri hinnakõikumisi põhjustab tehingute struktuur – nii tehingute arv kui ka kallima või odavama hinnaklassi korterite hulk tehingute koguarvust.

KESKLINNA asumites on hinnad hakanud aina enam ühtlustuma. Rahuldavas ja heas seisus korterid vanemates majades maksavad ca 1300-1800 €/m² ja uuemates/rekonstrueeritud majades 1700-2600 €/m². Päris uutes arendusprojektides algab hinnatase enamasti 2000 €/m².

Erandlikud on Vanalinn ning mõned sellega piirnevad tänavad, kus ruutmeetrihinnad küündivad tihti vahemikku 2800-3600 eurot. Odavamad on aga nõukogude-aegsete tüüpmajade kvartalid, kus hinnatase kõigub vahemikus 900-1400, kohati 1500-1600 €/m².

Keskmine müügiperiood oli kaks kuni kolm kuud, kusjuures see ei sõltu alati mitte hinnatasemest või korteri seisukorrast, vaid ka näiteks objekti erilisusest kinnisvaraturul. Üldiselt on aga turutasemele vastava hinna korral müügiperiood keskmiselt 1-4 kuud. Samas oli keskmisest turutasemest kõrgema pakkumishinnaga järelturukorterite puhul täheldatav ka kohati müügiprotsessi aeglustumine.

Ostuhuvi oli möödunud kvartalis suur ning kõik hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid läksid endiselt kiirelt kaubaks. Pakkumiste hulk jätkuvalt vähenes.

Kui päris tihti on olulisimaks kriteeriumiks korterivalikul selle hind, siis Tallinna kesklinnas on sellega võrdselt tähtis ka asukoht, sest piirkonnas liigub palju investoreid ning inimesi, kes lähtuvad korteri valikul näiteks kaugusest vanalinnast või soovivad elamispinda/investeeringukorterit hinnatud tänavale. Kallima kinnisvara puhul on oluline ka maja arhitektuurne või ajalooline väärtus. Loomulikult loevad ka elamu tüüp, kommunaalkulude suurus, parkimiskoht ja panipaik ning erinevad lisaväärtused (lasteaiad-koolid, ühistransport, kauplused, mänguväljakud-rohealad, lift).

Keskmine pakkumis- ja tehinguhinna erinevus on ca 3-5%, ülehinnatumate objektide puhul ca 10%. Samas on paljud korterid müüdud ka pakkumishinnaga, sest turuosaliste teadmised hindadest on aina paranenud ning nõudlus ületab selgelt pakkumise. Ülehinnatud korterid on jäänud aga pigem seisma..

KA ÄÄRELINN ON väga mitmekesine ning sõltuvalt linnaosast, hoonestusviisist ja elamute tüübist on on hinnatase väga erinev. Siiski võib tinglikult öelda, et tüüpsete kortermajadega magalalinnaosades maksab vanemate korterite ruutmeeter sõltuvalt seisukorrast enamasti 850-1260 €/m², nn eriprojektiga hoonetes küündivad renoveeritud korterite hinnad ka üle 1300 €/m². Uusarendustes maksavad korterid enamasti 1400-1900 €/m², kuid on ka linnapiiri-äärseid maju, kus hind on soodsam.

Kesklinnale lähemal olevatel miljööaladel on heas/renoveeritud seisukorras korterite hinnatase enamasti ca 1500-2300 €/m². Sõltuvalt hoone tüübist ja seisukorrast on ka palju hinnaerandeid nii üles- kui allapoole. Uute korterite hinnad on enamasti vahemikus 1700-2300 €/m². Mere-äärsetes piirkondades, näiteks Pirital, võivad uute korterite hinnad küündida ka 4000 €/m² ja enam.

Keskmine müügiaeg on äärelinnas samuti väga erinev. “Mägedel”, näiteks Lasnamäel, on müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Likviidsed väikekorterid aga leiavad õige hinna puhul omaniku ka mõne nädalaga.

Kuigi äärelinn on Tallinnas lai mõiste, mõjutab korteri ostu puhul paljusid kõige enam siiski hind, millest sõltuvalt ollakse valmis valima mitme täiesti erineva linnaosa vahel. Seejärel on tähtsamad kommunaalkulude suurus, asukoht, elamu tüüp ja lisaväärtused. Suure populaarsuse tõusu on läbi teinud aga Mustamäe.

Pakkumiste hulk on märgatavalt vähenenud, kusjuures kõige enam just väikekorterite osas. Enam on saadaval kolme- ja neljatoalisi kortereid. Samuti kolitakse liialt suurest korterist väiksemasse, et kulusid kokku hoida.

ÜÜRITURGU mõjutas kolmandas kvartalis iga-aastane hilissuvine tipphooaeg, kuigi käesoleval aastal võis selle alguseks tegelikult lugeda juba juuni esimesi päevi. Kui hinnatase äärelinnas oli aastases võrdluses teinud läbi märgatava hüppe, siis kesklinnas maksid paljud sarnased korterid sama palju kui möödunud aasta hooajal.

Kvartali lõpus nägime taas üürituru normaliseerumist ning sellises tempos liigub see nüüd kevadeni. Üüriralli ajal kasvanud hinnad langevad taas tavapärasele tasemele. Olenevalt talvistest temperatuuridest võib see mõnel juhul ka edasi langeda, eriti siis, kui krõbekülma ilma tõttu kerkivad küttekulud väga kõrgele.

Kesklinnas on enim nõutud 1- ja 2-toalised renoveeritud, kaasaegse planeeringuga või siis uues majas asuvad üürikorterid, millel oleks juures ka parkimiskoht. Äärelinnas eelistatakse enam heas seisukorras ühe- ja kahe-, aina enam ka kolmetoalisi kortereid. Kõigil juhtudel on tähtsad madalad ülalpidamiskulud, millega seoses on oluline ka maja üldine olukord ja korteriühistu tegevus..

Eramuturg

Hoonestatud elamumaid, ehk eramuid ja suvilaid müüdi Tallinnas ja Harjumaal kolmandas kvartalis 432. Võrreldes teise kvartaliga kerkis turg 5,6% ja möödunud aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 14,9%. Vaadates statistilist tehingutedünaamikat, on näha, et eramuturule on jõudnud kortertiturult alguse saanud aktiivsus.

Elamumaadeturg on aga hoopis hüplikum ning suured tõusud ja langused on pidevalt vaheldunud. Seetõttu ei saa rääkida ka mingist kindlast trendist kuhugi suunda.

Maa-ameti andmetel toimus Tallinnas ja Harjumaal kolmandas kvartalis 162 elamukruntide müüki. Võrreldes käesoleva aasta teise kvartaliga langes müüdud hoonestamata elamumaade hulk 22,1%, samas kui aastaga kerkis näitaja 31,7%.

Allikas: Maa-amet

Kuigi tehingute hulk on kasvanud, on Tallinna ja ümbruskonna eramute hinnatase püsinud stabiilsena. Suvilate hinnad algavad enamasti ca 30 000 eurost, suvilast ümberehitatud ja vanemate eramute hinnatase linnapiiri taga ca 60 000 eurost, kallimates piirkondades (Tabasalu, Viimsi) ca 100 000 eurost ning Tallinnas ca 140 000 eurost. Uuemate eramute hinnatase algab linnapiiri taga ca 125 000 eurost, kallimates lähiasulates alates 180 000 eurost ja Tallinnas enam kui 220 000 eurost. Selget hinna ülempiiri pole.

Ka ridaelamute keskmine hinnatase on samaks jäänud. Linnapiiri taga maksavad vanemad boksid alla 100 000 euro, uuemad aga enamasti 120 000-180 000 eurot, kohati enam. Linnas algab vanemate bokside, mida on turul vähe pakkumises, hinnatase ca 125 000 eurost, uute ridabokside ja paarismajade hinnavahemik on 140 000-250 000 eurot ja enamgi. Kõik sõltub piirkonnast, üldpinnast ning ka mere lähedusest.

Kuna Tallinnas on vabu elamukrunte saadaval kesiselt, ei saa keskmist hinda välja tuua, linna lähipiirkondades on pakkumine suurem ning laias laastus võib öelda, et kommunikatsioonidega kruntide tükihinnad algavad ca 25 0000 eurost, ulatudes mere-äärsetes piirkondades 100 000 euroni, eksklusiivses asukohas veel enamgi.

Kui pakutav vastab turuhinnale, toimub müük keskmiselt kuue kuu kuni aasta jooksul. Ülehindamise korral vältab pakkumine siiski aastaid.

Ostuaktiivsus on kvartali jooksul veelgi kasvanud. Aina enam tuntakse huvi väljakujunenud aedlinnades asuvate remontivajavate eramute vastu. Kuna sellistes piirkondades on vabu krunte väga harva saadaval, siis nähakse niisugustes eramutes võimalust vana hoone lammutada ja uus asemele ehitada. Miljööväärtuslikes piirkondades asuvad eramud aga renoveeritakse. Viimaste ostjateks on nooremad inimesed, kel on vanade ja väärtuslike elamute vastu suur huvi ning soov ostetav kinnisvara säästvalt renoveerida.

Pakkumiste hulk on püsinud stabiilsena, kuid võrreldes esimese kvartaliga on see siiski kerkinud ca 10%. Kõige enam on saadaval suvilaid ja remontivajavaid eramuid.

Prognoos

Ka järgnevates kvartalites jätkub uusarendusteturul aktiivne periood, sest nõudlust kvaliteetse elamispinna järele on endiselt. Kui vahepeal rajati uusi hooneid pigem äärelinna ja kesklinna-lähedastesse asumitesse, siis praegu ja ka edaspidi ehitatakse neid võrdsemalt kogu linnas.

Seni kiirelt kerkinud magalapiirkondade järelturukorterite hinnatõus hakkab tõenäoliselt pidurduma, sest üha enam on pakkumiste hulgas näha ülehinnatud kortereid, mille müük on takerdunud. Nende piirkondade ostjaskond on hinnatundlikum ning seetõttu püütakse leida soodsamaid alternatiive.

Üüriturg muutub taas talviselt rahulikumaks ning hinnatase sõltub enam kommunaalkulude suurusest.

Tartu

Tartus toimus maa-ameti andmetel III kvartalis 648 kinnisvara ostu-müügitehingut. Võrreldes teise kvartaliga kerkis tehingute hulk 9,5% ja aastaga 11,1%.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kolmandas kvartalis müüdi Tartu linnas 492 korterit (tõus võrreldes II kvartaliga 12,8% ja aastaga 13,6%). Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1025 eurot, mis on teisest kvartalist 7,1% ja 2012. aasta kolmandast kvartalist 13,3% enam. Osaliselt on hinnatõusu taga valminud uusarendustes broneeritud korterite üheaegne väljaostmine.

Sõltuvalt seisukorrast ja asukohast olid vanemates elamutes korterite tehinguhinnad vahemikus 950-1000 €/m2. 2013. aastal alustatud arendustes oli keskmine hind ca 1600 €/m2, kusjuures miinimumhind oli 1160 €/m2 ja maksimum 2559 €/m2. Teistes, varem valminud uuselamutes jäävad ruutmeetrihinnad vahemikku 1400-1500 eurot.

Keskmine müügiperiood oli turutasemele vastava hinna korral kaks kuud.

Enim nõutud on heas asukohas ja sellele vastava hinnaga korterid. Seejärel on olulised korteri seisukord, toalisuse ja üldpinna proportsioon, lisaväärtused (panipaik, parkimine, mööbel) ning kommunaalkulude suurus. Jätkuvalt ollakse valmis hinnatud asukohas ja hea ehituskvaliteediga kinnisvara eest keskmisest oluliselt kõrgemat hinda maksma.

Ostuotsuse tegemist piirab endiselt aga pakkumiste vähesus. Valikute arv on piiratud, mille tõttu ei leita endale sobivat kinnisvara ning ostuotsused lükatakse sellepärast edasi. Lisaks on taksituseks ka pankadepoolsed tugevad nõuded ja piirangud.

Ostuaktiivsus on stabiilselt tõusnud. Pakkumiste hulk on võrreldes eelmise kvartaliga vähenenud ca 10 %. Pakkumiste langus on peamiselt tingitud vanemate korterite pakkumise vähenemisest ja üldisest tehingute suurest aktiivsusest. Pidevalt lisandus aga uusi väiksemahulisi arendusprojekte, kus on 5-10 korterit. Väga populaarne oli selles osa Supilinn.

Pakkumishinnad tõusid kvartaliga ca 10 %. Järjest enam on tunda, et ka sarnaste objektide pakkumishindade vahe on hakanud suurenema. Seda on ilmselt põhjustanud üldine pakkumiste vähesus, mistõttu on teatud piirkondades nõudlus juba suurem kui pakkumine ning see on andnud müüjatele tõuke küsida kõrgemat hinda.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 20, kohati isegi 30 protsenti.

ÜÜRITURG oli III kvartalis oodatult aktiivne, kuid septembri toimus juba rahunemine. Eelkõige tipphooaja tõttu kerkis hinnatase kvartali jooksul ca 30 eurot objekti kohta.

Jätkuvalt on nõutud renoveeritud või uuemad ühe- ja kahetoalised korterid Kesklinnas või selle vahetus läheduses hinnaga kuni 400 eurot kuus. Väga oluliseks peetakse, et korter oleks möbleeritud.

Lisaks olid suhteliselt nõutud ka ühe- kuni kolmetoalised heas või rahuldavas seisukorras ahiküttega korterid hinnaga 200-300 eurot.

Eramuturg

Maa-ameti andmetel müüdi Tartu linnas kolmandas kvartalis 54 eramut ja paarismajaosa (II kvartalis 57 ja möödunud aasta III kvartalis 47). Elamukrunte müüdi vastavalt 14, 9 ja 8.

Vanemate eramute tehinguhinnatase oli III kvartalis vahemikus 60 000-100 000 eurot, uuematel aga 120 000-500 000 eurot. Vanemad ridaelamud maksid vahemikus 90 000-150 000 eurot, uuemad 110 000-155 000 eurot.

Paarismajade hinnavahemik oli 120 000-258 000 eurot. Tüüpilisi linnasiseseid elamukrunte müüdi hinnavahemikus 35 000-80 000 eurot.
Keskmine müügiperiood oli kõigi eelmainitud objektiliikide puhul turutasemele vastava hinna korral 6 kuud kuni aasta.

Kõige enam otsivad ostuhuvilised kvaliteetseid ja uuemaid eramuid hinnaskaalal 190 000-300 000 eurot. Ostuaktiivsus on mõõdukas, pigem on lähenemas sügis-talvine eramuturu jahenemine.

Pakkumiste arvus pole muutusi olnud, enim on saadaval remontivajavaid eramuid. Pakkumishindades on toimunud ca 3-4-protsendiline tõus ning üldiselt on ostuhuvilised selle ka omaks võtnud.

Prognoos

Järgnevate kvartalite jooksul korteriturg mõnevõrra stabiliseerub, aktiivsus väheneb nii ostjate kui ka müüjate poole pealt. Nii pakkumis- kui ka tehinguhindades arvestatavaid muutusi ilmselt siiski ei toimu. Pakkumiste arv veidi langeb.

Ka eramuturule ei too aasta lõpp järske muutusi. Küll aga hoogustab kevade lähenemine taas kruntide müüki ja ilmselt toetavad pangad ka eramuehitust. Samuti lisandub kevadel kindlasti uusi ridaelamute arendusprojekte.

Ida-Virumaa

Ida-Virumaal toimus maa-ameti andmetel käesoleva aasta III kvartalis 1039 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on teisest kvartalist 18,1% ja möödunud aasta III kvartalist 6,1% enam.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi Ida-Viru maakonnas kolmanda kvartali jooksul 626, mis on teisest kvartalist 21,3% ja möödunud aasta III kvartalist 6,8% enam. Korterite üldine hinnatase langes kvartaliga 4,3% 201-le eurole. Aastaga kerkis see aga 2%.

Korterite tehinguhinnad olid maakonna lõikes aga mõistagi väga erinevad. Jõhvis kujunes keskmiseks ruutmeetrihinnaks järelturukorterite puhul 68-260 €, remonditud korteritel 260-360 € ja väga heas seisus korteritel, sõltuvalt asukohast 360-640 €/m2. Üksikute uute järelturukorterite hind oli aga ca 1015 €/m2.

Sillamäel maksid remontivajavad korterid 150-300 €/m2 ja heas seisukorras korterid 300-505 €/m2. Erandlikud olid mõnede väikekorterite hinnad – ca 637€/m2.

Kohtla-Järve Ahtme linnaosas maksid remontivajavad korterid keskmiselt 50-200 €/m2 ja heas seisus korterid 200-315 €/m2 . Oli ka erandlikke, kallimaid müüke, mille hinnavahemikuks jäi 386-500 €/m2. Järve linnaosas maksid vanad korterid keskmiselt 36-120 €/m2, heas seisus pinnad 180-240 €/m2 ja mõned kõrgema hinnaga erandlikud tehingud toimusid hinnaga 293-435 €/m2.

Narvas maksid remontivajavad korterid vahemikus 200-250 €/m2 ja heas seisukorras korterid kuni 600 €/m2. Narva-Jõesuus on hinnatase maakonna kõrgeim, vahemikus 900-1200 €/m2 ning uutes kortermajades ka tihti üle 2000 €/m2.

Keskmine müügiperiood oli turutasemele vastava hinna puhul 2-4 kuud, harva ka kauem.

Ostuaktiivsus oli möödunud kvartalis väga aktiivne. Peamised argumendid korteri valikul on asukoht ja hind ning kommunaalkulude suurus. Ostukliendid ootavad pigem hinnalangust, kuid samas on heas asukohas ja korralikes majades toimunud turu keskmisest kõrgema hinnaga tehinguid.

Pakkumiste arv on võrreldes möödunud kvartaliga jäänud stabiilseks. Kuigi pakkumishindades pole olulisi muutusi toimunud, on sarnaste objektide „hinnakäärid“ kohati lausa 50% ja rohkem. Selle põhjuseks on tihti asjaolu, et laenuhüpoteek on veel kõrge ning müüjal ei ole võimalik odavamalt korterit pakkuda.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 10-15%.

IDA-VIRUMAA ÜÜRITURG oli sügise saabudes oodatult aktiivne, mille põhjuseks on mujalt saabunud spetsialistid-töölised, aga ka kohalikud noored pered. Seetõttu kerkisid tasapisi ka üürihinnad, kuid reaalselt mitte nii palju, kui pakkumishindadest näha võis.

Enim otsitakse üle keskmise heas seisukorras, möbleeritud ja tehnikaga korterit.

Eramuturg

Maamaju, eramuid ja suvilaid müüdi kolmandas kvartalis kogu maakonnas 172 (II kvartalis 135 ja 2012. aasta III kvartalis 148. Hoonestamata elamumaid müüdi käesoleva aasta III kvartalis 62 (II kvartalis 21 ja möödunud aasta III kvartalis 22).

Eramute tehinguhinnad olid Jõhvis vanemate hoonete puhul vahemikus 32 000-50 000 eurot, heas seisukorras majad maksid sõltuvalt suurusest ja ehitusaastast 60 000-90 000 eurot. Kohtla-Järvel algavad hinnad remontivajavate hoonete puhul 20 000 eurost, ulatudes heas seisukorras hoonete puhul 50 000-ni. Pakkumishinnad on reaalsetest tehinguhindadest kõrgemad kuni 30%. Mujal maakonnas on hinnatase väga varieeruv ning keskmisi hindu on raske välja tuua.

Keskmine müügiperiood on turutasemele vastava hinna korral 5-7 kuud, kohati aasta.

Kõige enam soovitakse osta 30 000-60 000 eurot maksvaid tsentraalsete kommunikatsioonide või nendega liitumisvõimalustega (v.a kaugküte) maju. Ostuaktiivsus on aga siiski väike.

Müüjate ja ostjate hinnaootused erinevad päris tugevalt, mistõttu toimub pakkumishindade puhul ka tugevat kauplemist. Linnalähedastes asulates on müügiks pakutavate madalate hindadega majade hulk suur ning seepärast tehakse ka linnamajade pakkumishindade puhul hinnaalandusi.

Pakkumiste arv on kvartaliga jäänud stabiilseks. Enim pakutakse heas või väga heas seisukorras keskmisest turutasemest kõrgemate hindadega maju.

Prognoos

Kuigi korteriturg on aktiivne ning tehinguid toimub palju, pole pakkumiste arvus edaspidi langust oodata. See hoiab ära defitsiidi tekke ning ka potentsiaalse hinnatõusu. Samuti lisandub aktiivselt omavalitsuste ja kohtutäiturite poolt korraldatavaid enampakkumisi.

Eramuturul jääb situatsioon samaks ning talve saabudes ilmselt ka vaiksemaks. Märgata on inimeste suuremat huvi maakohtade vastu, kus hoone ostetakse esialgu suvilaks, mis hiljem muudetakse ümberehituste käigus eramuks. Just seetõttu võib arvata, et maamajade turuhinnad lähema 1-2 aastaga tõusevad.

Pärnu

Pärnu linnas toimus maa-ameti andmetel käesoleva aasta kolmandas kvartalis 281 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 14,7% enam kui eelnevas kvartalis ning 9,8% rohkem kui mulluses kolmandas kvartalis.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi 183 (II kvartalis 172 ja möödunud aasta III kvartalis 194) ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 751 eurot. Kvartaliga kerkis hinnatase keskmiselt 5,5% ja aastaga 0,8%. Kolmandas kvartalis mõjutas hinnataset see, et toimus keskmisest enam tehinguid uusarendustes, hinnaga kuni 1500 €/m2.

Vanemates elamutes oli korterite hinnatase endiselt vahemikus 500-800 €/m² ning keskmiselt kulus korteri müügiks 2-6 kuud, kuid eeldusel, et hind vastab turutasemele.

Pakkumiste hulk on kvartaliga vähenenud ning hinnad tõusnud kuni 5%. Alg- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 15%. Järgnevas paaris kvartalis kasvavad hinnad keskmiselt 5%.

Ostuaktiivsus on jäänud samale tasemele. Korteri valikut mõjutavad tähtsuse järjekorras enim asukoht, hind, seisukord ja elamu tüüp. Takistuseks on aga ostjate madal laenuvõimekus ja omafinantseeringu puudumine.

PÄRNU ÜÜRITURG on kogu kvartali püsinud aktiivne, kus oma rolli mängis ka suvehooajale iseloomulik aktiivsus ja kohatine defitsiit. Suvi tõi kaasa ka suurema hinnatõusu, mis kohati tähendab pakkumishinna kerkimist 100%. Kogu kvartali hinnatõus oli keskmiselt kuni 20 eurot objekti kohta.

Enim otsiti ühe- ja kahetoalisi möbleeritud kortereid. Suvel olid väga nõutud ka erineva toalisusega suvituskorterid.

Eramuturg

Kolmandas kvartalis müüdi Pärnu linnas 25 eramut, mis on ühe võrra rohkem kui eelnevas kvartalis ning 9 objekti võrra enam kui kolmandas kvartalis aasta tagasi. Elamukrunte müüdi juulist septembri lõpuni 2 (teises kvartalis 4 ja 2012. aasta III kvartalis 2).

Uute eramute pakkumishinnatase oli vahemikus 105 000-200 000 eurot ning vanemad, erinevas seisukorras majad 75 000-120 000 eurot. Rida- ja paariselamute hinnatase oli vahemikus 80 0000- 110 000 eurot. Elamukrunte osteti aga enamasti tükihinnaga 7000-25 000 eurot. Üldiselt võib öelda, et hinnatase pole kvartali jooksul muutunud.

Keskmiselt vältab nii eramute kui ka kruntide müügiprotsess õiglase hinna korral üks aasta.

Müügipakkumiste hulk on kvartali jooksul jäänud varasemaga võrreldes samale tasemele. Enim on müügis elamumaid üldpinnaga kuni 1200 ruutmeetrit. Kõige rohkem soovitakse osta Pärnu linnas asuvaid kuni 1000-ruutmeetrise üldpinnaga krunte.

Keskmine pakkumishindade tase on kvartaliga mõnevõrra langenud ning sarnaste objektide hindades suuri erinevusi ei esine. Ka üldine ostuhuviliste meelsus toetab pigem soodsamaid hindu.

Viljandi

Viljandis toimus maa-ameti andmetel selle aasta kolmandas kvartalis 85 kinnisvara ostu-müügitehingut. Teises kvartalis oli vastav number 83 ja möödunud aasta III kvartalis 72.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi 56 (teises kvartalis 54 ja möödunud aasta III kvartalis 41) ning nende ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 479 eurot. Nii kvartali kui ka aastaga tõusis hinnatase võrdselt 7,2%.

Korterite tehinghinnatase oli III kvartalis Viljandi linnas paiknevates vanemates paneel- ja kivimajades keskmiselt 470 €/m2 ning 300-400 €/m2 vanemates puitmajades. Paalalinnas oli keskmine ruutmeetrihind: 540 €/m2 ja Männimäel 450 €/m2, linnaäärses Viiratsi alevikus aga keskmiselt 270 €/m2.

Keskmine müügiperiood turutasemele vastava pakkumishinna korral oli 3-5 kuud.

Kõige tähtsamad kriteeriumid korteri valikul olid ja on hind ja kaasnevad kommunaalkulud. Just vanematele inimestele on madalad kõrvalkulud väga tähtsad. Alles seejärel tulevad asukoht, elamutüüp ning erinevad lisaväärtused.

Müügipakkumiste hulk on sarnaselt muude Eesti linnadega püsinud stabiilne. Enim on saadaval kahe- ja kolmetoalisi kortereid.

Pakkumishindades pole kvartali jooksul suuri muutusi toimunud. Samas on aga näha, et järjest rohkem lisandub pakkumiste hulka reaalse turuväärtusega samas klassis olevaid pakkumisi. Pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli keskmiselt 20%.

VILJANDI ÜÜRITURG oli jätkuvalt aktiivne, samas sai hilissuvine hooaeg läbi ning väikesed sügisesed rahunemismärgid olid kvartali lõpus juba märgatavad.

Hinnatase jäi võrreldes II kvartaliga samaks ning varasema hinnatõusu asemel on näha enam stabiilsust, sest inimeste piiratud maksejõud seab omad piirid.

Enim küsitakse kahetoalisi keskküttega kortereid. Populaarsed on ka väikesed ahiküttega korterid.

Eramuturg

Viljandi linnas müüdi kolmandas kvartalis kokku 17 elumaja. Võrreldes teise kvartaliga kerkis tehingute hulk kahe võrra. Möödunud aasta kolmandas kvartalis müüdi aga kümme maja. Kui möödunud aasta kolmandas kvartalis müüdi 2 ja käesoleva aasta teises kvartalis üks elamukrunt, siis selle aasta juulist spetembri lõpuni ei müüdud Viljandis ühtegi elamumaakrunti.

Eramute tehinguhinnad jagunesid III kvartalis seisukorra ja asukoha järgi. Kehvas seisus elamud, mis paiknevad vähempopulaarsetes piirkondades, maksavad 30 000-35 000 eurot. Keskmises seisukorras eramud maksavad 50 000- 65 000 eurot ning korralikud, kohe sissekolitavad majad maksavad 75 000-85 000 eurot.

Viimase kvartali andmete põhjal ei saa välja tuua kõige rohkem eelistatud hinnaklassi. Väga heas asukohas ning korralikult renoveeritud hoone eest ollakse valmis maksma ka kuni 99 000 eurot.

Rida- ja paarismaju müüdi III kvartalis vähe. Nende hinnavahemikuks jäi 50 000-83 000 eurot.

Keskmine müügiperiood turuväärtusele vastava hinna korral oli 5-10 kuud.

Ostuaktiivsus oli möödunud kvartalis tavapäraselt mõõdukas. Enim nõutud on eramud, kuhu saab kohe sisse kolida. Samas ei ole see alati reegel ja tuntakse huvi ka hoonete vastu, mis võib vajada veidi kõpitsemist.

Müügipakkumiste hulk on enamasti jäänud samaks, kuid ridaelamubokside ja paarismajade müügipakkumiste arv on siiski tõusnud. Enim on pakkumisel aga remontivajavaid hooneid.

Hinnatasemes kvartaliga muutusi ei toimunud ning ka sarnaste objektide hinnad võivad tihti palju erineda. Kui korterite puhul võib täheldada, et uute pakkumisse tulevate korterite hinnad hakkavad vähesel määral turuhinna poole liikuma, siis eramute puhul seda liikumist märgata pole.

Prognoos

Korteriturul jätkub järgmises kvartalis ostu-müügitehingute vaikne kasv. Sama on oodata ka eramute osas.

Rakvere

Rakveres toimus kolmandas kvartalis 78 kinnisvara ostu-müügitehingut. Niisama palju toimus ka teises kvartalis, samas kui aastaga kerkis tehingute hulk 6,9%.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Korteriturg kvartali jooksul elavnes. Kolmandas kvartalis toimus 58 korterimüüki (teises kvartalis 43 ja 2012. aasta III kvartalis 35). Ruutmeetri keskmiseks meidaanhinnaks kujunes 438 eurot, mis võrreldes teise kvartaliga tähendab 0,2% kasvu. Aastaga tõusis hinnatase aga keskmiselt 11,2%.

Vanemates elamutes asuvate tüüpkorterite tehinguhinnad jäid III kvartalis vahemikku 168-679 €/m², millest enamik tehinguid toimus hinnavahemikus 332-567 €/m² ning suurem osa neist olid 2- ja 3-toalised korterid. Ahiküttega korteritest enamiku tehinguhinnad olid vahemikus 189-462 €/m².

Uutes majades asuvate korterite tehinguhinnad olid vahemikus 518-835 €/m². Tehingud toimusid aga äärelinnas, kus on ka uutel korteritel madalam hinnatase.

Rakvere linnas on turutasemele vastava hinnaga korteri müügiperiood 3-4 kuud.

Nõutuimad korterid on need, millel on turutasemele vastav hind, hea asukoht (kesklinna piirkond) ja hinnale vastav korteri seisukord. Samuti on tähtsad korterelamu seisukord, kommunaalkulude suurus ja korteriühistu aktiivsus. Suurim probleem ostuotsuse tegemisel on endiselt inimeste madal sissetulek ning üldine elukalliduse tõus.

Ostuaktiivsuse poolest oli III kvartal eelnevast aktiivsem. Samas tehti rohkem tehinguid madala hinnatasemega korteritega.

Inimeste tunnetus turuhindade suhtes on jäänud endiseks. On müüjaid, kes loodavad hinnatõusule, ning on neid, kes on nõus pakkumishindu langetama. Arvestades pakkumiste hulka, tunnetavad ostjad, et olulist hinnatõusu ei ole oodata (eelkõige remonti vajavate ja suuremate korterite osas).

Korterite müügipakkumiste hulk on jäänud kvartaliga samale tasemele. Jätkuvalt on kõige rohkem pakkuda 2- ja 3-toalisi, kõige vähem 1- ja 4-toalisi kortereid. Samuti on vähe müügis uusi kortereid, kuid nende hulk on suurenemas, sest rekonstrueerimisjärgus on Mõisavälja linnasoas asuv korterelamu, mille müügiprotsessiga ei ole veel alustatud. Samas on ehitusjärgus ka üks ridaelamu.

Pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 10-15%. Tüüpkorterite osas on ca 1/3 korteritest müügis tehinguhindade tasemest kõrgema hinnaga.

ÜÜRITURG oli III kvartalis aktiivne, ühe- ja kahetoaliste üürikorterite nõudlus ületab pakkumise. Korterite üürihinnad on jäänud samale tasemele.

Suurem nõudlus on 1- ja 2-toaliste kõigi mugavustega korterite järele.

Eramuturg

Kolmandas kvartalis müüdi Rakvere linnas kümme eramut (teises kvartalis 13 ja 2012. aasta III kvartalis 11). Elamukrunte kolmandas kvartalis ei müüdud, samas kui teises kvartalis müüdi neid 4 ja möödunud aasta kolmandas kvartalis 3.

Vanemate elamute tehinguhinnad jäid kolmandas kvartalis vahemikku 30 000-70 000 €, 1970-80ndatel ehitatud elamute hinnatase oli aga vahemikus 51 000-85 500 eurot.

Eramute keskmine müügiperiood on Rakveres ja linna lähiümbruses ca 6-12 kuud (kui pakkumishind vastab turutasemele).

Kõige enam otsitakse heas/rahuldavas seisukorras 50 000-80 000 eurot maksvaid kuni 150 m² suuruseid elamuid. Nõudlus elamumaa kruntide järele on väike.

Ostuaktiivsus on jätkuvalt madal. Arvestades pakkumiste hulka vanemate elamute osas, tunnetavad ostuhuvilised, et olulist hinnatõusu ei ole oodata ning viivitavad ostuotsusega. Enamik pakkumishindadest ületavad tehinguhinnataset, mistõttu on osa müüjaist langetanud ka pakkumishindu.

Pakkumiste hulk on kvartaliga jäänud samale tasemele. Enim on saadaval vanemaid (1930-1970-ndatel ehitatud) elamuid. Ka pakkumishindades ei ole olulisi muutusi toimunud. Sarnase tüübiga elamute hinnad erinevad aga siiski kuni 25-30%.

Prognoos

Korteriturul pole järgneva kahe kvartali jooksul tehingute arvu kasvu ja tehinguhindade olulist tõusu ette näha, pigem võib eeldada hindade püsimist samal tasemel. Sama kehtib ka eramuturu kohta.

Kuressaare

Kuressaares leidis maa-ameti statistika kohaselt kolmandas kvartalis aset 52 kinnisvara ostu-müügitehingut. Käesoleva aasta teises kvartalis oli antud näitaja 49 ja möödunud aasta III kvartalis 71.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi 32 (II kvartalis 27 ja 2012. aasta III kvartalis 47) ja nende keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 645 eurot. Kvartaliga langes keskmine hinnatase 11,3%, samas kui aastaga kerkis see 0,6%.

Vanemates elamutes toimunud korteritehingud olid renoveerimata korterite puhul vahemikus 334-547 €/m2, renoveeritud korterite hinnad olid aga vahemikus 512-1004 €/m2. Uutes elamutes toimusid tehingud vahemikus 911-986 €/m2.

Saaremaa asulates on hinnad vahemikus 42-264 €/m2, mis teeb keskmiselt 104 €/m2.

Pakkumiste hulk on võrreldes möödunud kvartaliga jäänud samaks. Kõige tähtsamad argumendid ostuhuviliste jaoks on korteri hind ja elamu tüüp.

ÜÜRITURG on Kuressaares endiselt aktiivne. Hinnatase pole aga muutunud. Enim otsitakse kolmetoalisi heas korras ja sisustatud kortereid.

Eramuturg

Kolmandas kvartalis müüdi Kuressaare linnas 7 eramut. Teises kvartalis müüdi samuti 7, kuid möödunud aasta III kvartalis 10 maja. Elamukrunte müüdi 1 (II kvartalis 5).

Vanemate eramute hinnatase oli sõltuvalt üldpinnast ja seisukorrast vahemikus 17 000-80 000 eurot, uuemate hoonetega toimusid tehingud vahemikus 80 000-160 000 eurot. Maakonnas paiknevad vanemad majad maksid 6000-42 000 eurot.

Ridaelamute ja paarismajade hinnatase oli vanemate Kuressaare objektide puhul 40 000-65 000 eurot, uuemate osas aga 70 000-95 000 eurot. Elamumaade hinnatase oli aga 25 €/m2.

Pakkumiste arv ja hinnatase pole möödunud kvartaliga muutunud ning nii jääb see ka alanud kvartalis.

Haapsalu

Haapsalus toimus maa-ameti andmetel III kvartalis 60 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 3,4% rohkem kui teises kvartalis ning 5,3% enam kui aasta tagasi kolmandas kvartalis.

Allikas: Maa-amet

Korteriturg

Kortereid müüdi kolmandas kvartalis 42 (teises 40 ja 2012. aasta III kvartalis 35), mille keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 423 eurot. Kvartaliga kerkis hinnatase 8,7% ja aastaga 15,6%.

Korterite hinnatase jaguneb tihti piirkonna järgi – kui nõutud asukohas võib sarnase elamispinna pakkumishinna vahe olla kahekordne, siis magalapiirkonnas on uuemal ja vanemal korteril enamasti sama hind. Kui korteril on turutasemele vastav pakkumishind, toimub tehing keskmiselt kahe kuu jooksul.

Korteri valikul on määravaimateks kriteeriumiteks asukoht, elamu tüüp, hind ja lisaväärtused.

Pakkumiste hulk on veidi langenud ja pakkumishindade tase langenud keskmiselt 2-4%.

ÜÜRITURG on olnud püsivalt aktiivne, kuid enam tunti huvi ka puhkusekorterite vastu. Nõutuimad on renoveeritud madalate kommunaalkuludega korterid.

Eramuturg

Eramuid müüdi kolmandas kvartalis tavapärasest rohkem – 9. Teises kvartalis müüdi neid vaid 1 ja mulluses kolmandas kvartalis 6. Elamukrunte müüdi kolmandas kvartalis 2 (teises kvartalis 3 ja möödunud aasta III kvartalis samuti 3).

Vanemate ja uuemate eramute hinnavahemik on sõltuvalt seisukorrast 35 000-130 000 eurot. Müügiperiood vältab turuhinnale vastava pakkumise korral enamasti aasta. Ridaelamute ja paarismajade hinnatase on enamasti üsna stabiilselt 100 000 euro tasemel.

Elamumaade hinnatase on vahemikus 3-6 eurot ruutmeetri eest.

Enim nõutud on renoveeritud, samas soodsad eramud vaiksemas piirkonnas. Pakkumishindades pole märkimisväärset muutust olnud. Kõige rohkem on saadaval 100 000–150 000 eurot maksvaid heas korras eramuid.

Prognoos

Korteriturul jätkub senine trend, tehinguaktiivsuses suuri muutusi ei tule. Samas on investoritel endiselt huvi soetada soodsamaid kortereid.

Eramuturul jääb pakkumiste hulk endiselt samaks, sest müüdud ja lisanduvate objektide hulk on tasakaalus.

Artikli allikas on
Uus Maa

Ilmunud on uued inglisekeelsed DTZ turuülevaated

23.10.2013 Tõnu Toompark

Ilmunud on uued inglisekeelsed DTZ turuülevaated (2013.aasta I poolaasta):

Allikas: DTZ.ee

Kinnisvarakool & koolitus: praktilise klienditeeninduse ABC

Koolitus Kinnisvara ABC algab 11/11/2013

22.10.2013 Tõnu Toompark

Esmaspäeval 11/11/2013 algab Kinnisvarakoolits selle sügise koolitus “Kinnisvara ABC“. Kinnisvarakoolitus on suunatud kõikidele, kes soovivad laiapõhilist sissejuhatust kinnisvaravaldkonda.

Kinnisvara ABC raames tulevad käistlusele kinnisvaraturg, kinnisvarateenused, finantseerimine, hindamine ja kinnisvaravahenduse ja maakkleritegevuse valdkond. Eraldi heidamine pilgu projekteerimise ja ehituse teemadele.

Suur osa koolitusest on pühendatud juriidiliste teemade käsitlemisele.

Koolitust viivad läbi Tõnu Toompark, Evi Hindpere, Maila Moor, kes on kõik pikaajalise kogemusega oma valdkonna praktikud.

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 11.-14.11.2013 kell 16:00-19:15.

Registreeru koolitusele, sest teadmised maksvad!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: kuidas korteriühistus võlglastega hakkama saada

Enampakkumisele tuli hulgaliselt soodsa hinnaga kinnisvara

22.10.2013 Tallinn.ee

Tallinna linnavaraamet pani avalikule kirjalikule enampakkumisele mitmeid kinnistuid ja korteriomandeid, neist hinnalisimad on kesklinnas asuvad mitteeluruumid ning Lasnamäel asuv kinnistu.

Ümera tn 30 kinnistu alghind on 207 712,86 eurot. Hoonestamata ärimaa sihtotstarbega kinnistu pindala on 4801 m2.

Ühtse müügiobjektina on alghinnaga kokku 262 500 eurot enampakkumisel Narva mnt 19//21//23-69 ja Narva mnt 19//21//23-72 korteriomandid, mille reaalosadeks on 128,2 m2 ja 164 m2 suurune mitteeluruum.

Lasnamäel asuv Paekaare tn 42-6 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 32,7 m2, on enampakkumisel alghinnaga 32 200 eurot ning Pallasti tn 2-11 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 30,8 m2,on enampakkumiselalghinnaga 22 100 eurot.

Enampakkumisel on ka kolm Keila vallas Kloogaranna külas asuvat kinnistut – Koidu tee 8 kinnistu, Koidu tee 11 kinnistu ja Koidu tee 12 kinnistu, elamumaa sihtotstarbega kinnistute alghinnad on 26 700 ja 27 200 eurot, kinnistute pindalad on 1561 m2, 1696 m2 ja2410 m2.

Sõpruse pst 3-28 korteriomand on enampakkumisel alghinnaga 11 000 eurot, korteriomandi reaalosaks on 16,5 m2 suurune eluruum. Alghinnaga 9700 eurot on enampakkumisel Süsta tn 3‑9a korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 17,1 m².

Nõmme linnasoas asuv Vääna tn 27-8 korteriomand on enampakkumisel alghinnaga 18 100 eurot, korteriomandi reaalosaks on eluruum üldpinnaga 33,2 m2. Põhja-Tallinna linnaosas asuv Kopli tn 88-38 korteriomand, mille reaalosaks korter üldpinnaga 25,8 m², on enampakkumisel alghinnaga 17 300 eurot.

Lasnamäe linnaosas asuva Kalevipoja põik 3a kinnistu alghind on 47 933,74 eurot, kinnistu sihtotstarve on ärimaa ning pindala 600 m2. Põhja-Tallinna linnaosas asuva ärimaa sihtotstarbega, 353 m2 suurseKöie tn 2a kinnistu alghind on 30 720 eurot.

Enampakkumisel on ka Harjumaal Vasalemma alevikus asuv elamumaa sihtotstarbega Tööstuse tn 1 kinnistu, mille pindala 4536 m² ja alghind 9000 eurot ning alghinnaga 2930 eurot Ida-Virumaal Kohtla-Järve linnas asuv Vahtra tn 18a-107 korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 60,4 m².

Eesti kinnisvaraturg ja kinnisvara hinnaindeksid 2013. a. III kvartalis

22.10.2013 Tõnu Toompark

Tehingute andmebaasi laekunud 2013. aasta kolmanda kvartali tehingute andmed on kontrollitud.

2013. aasta kolmandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 13 815 tehingut ligikaudu 630 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati kolmandas kvartalis kokku 12 451 kinnisvara tehingut 545 miljoni euro väärtuses.

Kokku vahetas kolmanda kvartali jooksul omanikku ligi 37 340 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 33 742 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Saare maakonnas – 4 458 hektarit, kõige vähem Ida-Viru maakonnas – 1 088 hektarit.

Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2013. aasta kolmandas kvartalis võrreldes 2012. aasta kolmanda kvartaliga 15,9%, kuid võrreldes eelmise kvartaliga langes indeks 0,9% võrra.

Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 21,8%, hoonestamata maa hinnaindeks 5,7% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 8,6%.

Allikas: Maa-amet

Kinnisvarakool & koolitus: Nõuete esitamine ehitise puuduste korral ja müügigarantii rakendamine

Kuidas investeerimisobjektile esmast analüüsi teha?

22.10.2013 Kristjan Gross

Kinnisvara investeerimisobjekte otsides tasuks lähtuda ka kinnisvara hindamisel kasutatavast parima kasutuse põhimõttest. Sisuliselt kõik eksperthinnangud sisaldavad parima kasutuse analüüsi, kuid see pole nii oluline korterite ja üksikelamute puhul, kuivõrd selliste varade puhul, kus alternatiivseid kasutusvõimalusi on mitu või mida ei kasutata väärtuse seisukohast parimal otstarbel.

Füüsiliselt võimalik ja seadusega lubatud. Esmalt analüüsitakse, kas planeeritav tegevus on füüsiliselt võimalik ja õiguslikult lubatav. Õigusliku lubatavuse nõue on sageli seotud maa ehitusõigusega – tuleb selgeks teha, mida lubab üldplaneering ja ehitusmäärus. Nendes piirkondades, kus on detailplaneeringu kohustus, on planeering möödapääsmatu, kuid eeldatav ligikaudne ehitusmaht on mingil määral siiski tuletatav. Teisisõnu peab saama selgust, kas planeeritav tegevus on juriidiliselt lubatud. Siin on soovitatav suhelda kohaliku omavalitsusega ja võimalusel taotleda projekteerimistingimused, et saada teada lubatud tegevused.

Füüsiline võimalikkus tähendab hinnangu andmist õiguslikult lubatava kasutuse füüsilise teostatavuse tehnilise võimalikkuse kohta. Kui hinnang sellele on positiivne, tuleb anda hinnang ka kulude kohta, mida kasutuse muutmine endaga kaasa toob.

Hoonestamata maad. Parima kasutuse analüüs peab andma vastuse küsimusele: milline kasutus tagaks maa kõrgeima väärtuse? Näiteks suuremas linnas heas asukohas elamumaa sihtotstarbega maa-ala kasutusfunktsiooni muutmine ärimaaks või korterelamumaaks detailplaneeringu kaudu suurendab vara väärtust – mida suurema elamu või ärihoone võib ehitada, seda kõrgem on maa väärtus.

See-eest hajaasustuses, suurematest keskustest eemal asuvate maade suhtes tuleb olla tähelepanelikum ning analüüsida põhjalikumalt turgu. Näiteks kas praegune põllumaa kasutus tasub muuta elamukruntideks? Sõltuvalt asukohast võib nõudlus põllumaade vastu olla suurem kui elamumaa vastu, mistõttu ei pruugi ära tasuda planeeringu koostamise ja trasside rajamisega kaasnevad kulud.

Hooned ja hooneosad. Parima kasutuse analüüsil lähtutakse kinnisvara kasutusest arvestades olemasolevaid parendusi. Küsimus on, kas olemasolev kasutus on konkreetset turusituatsiooni arvestades parim kasutus või on otstarbekas seda muuta?

Võimalikke lahendusi on kolm: jätkata senist kasutus, muuta senist kasutust (rekonstrueerida, renoveerida, laiendada) või lammutada hoonestus ja ehitada uus.

Näiteks võib tuua pööningukorrused. Pööning, kus on tuvid ja kola, on üsna väheväärtuslik, sest sellel puudub kasulikkus omanikule. Kui juriidiliselt on katusekorruse väljaehitamine võimalik, tuleb analüüsida, kas see on füüsiliselt võimalik. Sellele järgneb majandusliku teostatavuse kontroll – kas saadav tulu on suurem kui eelnevaga kaasnev kulu.

Teiseks näiteks võib tuua vanemad hooned, mis on moraalselt vananenud – ruumilahendus ja kasutusfunktsioon ei taga jätkuvat kasutust. Tihti on sellised hooned pikalt seisnud tühjalt. Kuna hea asukohaga korterelamute arendusprojektide pakkumisi võiks olla rohkem, on uute elamute ehitamise alternatiiviks vanade hoonete kasutusfunktsiooni muutmine ja renoveerimine.

Väiksema projekti näitena võib tuua tiheda liiklus- ja jalakäijate vooga tänavate ääres asuvate korterelamute esimese korruse elamispinnad. Turul on väike nõudlus selliste korterite vastu, mistõttu likviidsus ja hind on madal. Kui aga seda pinda vaadelda äripinnana, on asukoht pigem suureks eeliseks.

Arvestama peab ka turgu. Investeerimisobjekti otsimisel peab olema loominguline, et näha tulusat projekti seal, kus keegi teine seda ei märka. Samas on oluline, et tegevus oleks seaduslik ja kohaliku omavalitsuse nõudeid järgiv.

Tasub teada

Kuidas suurendada kinnisvara väärtust planeeringu KAUDU. Muudetakse maa sihtotstarvet ja suurendatakse ehitusõigust, mistõttu maa väärtus kasvab.

Kasutusotstarvet muutes. Hakatakse vara kasutama sellisel otstarbel, mis tagab kõrgema väärtuse.

Parenduse kaudu. Ehitatakse või renoveeritakse olemasolev, mille tulemusel vara väärtus kasvab.

Kõikidel juhtul tuleb analüüsida, kas parima kasutuse definitsiooni kõik neli tingimust on ühel ajal täidetud.

Mis on mis

Parim kasutus

(ingl k highest and best use)

Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Allikas: hindamisstandard EVS 875-1:2010

Artikli allikas on
Domus Kinnisvara blogi.

Statistika: Kinnisvaratehingute käive ja arv lõid viimase viie aasta rekordi

22.10.2013 Tõnu Toompark

Maa-ameti andmetel tehti 2013 III kvartalis 13801 kinnisvaratehingute. Nende tehingute käive oli 630 miljonit eurot.

Aastataguse ajaga võrreldes kerkis kinnisvaratehingute arv 11 ja tehingute käive 16%.

Kinnisvaratehingute kvartaalne käive on viimase viie aasta rekord. Viimati nägime samal tasemel käivet 2008. aastal. Sama kehtib ka kinnisvaratehingute arvu kohta, mis oli käesoleva aasta III kvartali näitajast viimati kõrgemal 2008. aasta II kvartalis.

Kinnisvaratehingute väärtus (mln €, vasak telg) ja arv (parem telg)

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: ehitise dokumenteerimise vajalikkus

Broneerimisleping: tähendus ja millal seda sõlmida

21.10.2013 Tõnu Toompark

Broneerimislepinguid on elamuotstarbelise kinnisvara müügipraktikas sõlmitud juba üle 10 aasta. Sellele vaatamata eksitakse endiselt selle lepingu olemuses, sest broneerimislepingu nime all sõlmitakse valdavalt lihtkirjalikke eellepinguid. Sellese praktika kujunemine võib olla seotud teadmatusega või ka sooviga kiiresti mingi paber ära vormistada lootuses, et kõik laabub. Esineb ka käitumist, kus teadvalt sõlmitaksegi lihtkirjalik eelleping, kuivõrd see nagunii mingeid kohustusi kaasa ei too. Kuna valdavalt sõlmitakse kinnisvaratehinguid kinnisvarabüroode vahendusel, tuleb broneerimislepingu ja eellepingu vahel erisuste mõistmine kasuks ka kinnisvarabüroode kaudu tegutsevatele maakleritele.

Et paremini mõista erinevust broneerimislepingu ja eellepingu vahel, on oluline ennekõike teada, mida kujutab endast eelleping. Eelleping on vastavalt seadusele kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eelleping peab olema sõlmitud samas vormis nagu ka leping, mille sõlmimiseks pooled kohustusi võtavad. Näiteks tavapärase korteri soetamise korral tähendab eellepingu sõlmimine seda, et müüja ja ostja võtavad kumbki endale kohustuse sõlmida korteriomandi müügileping ja korteri omandi üleandmise leping ehk asjaõigusleping. Nendele lepingutele kehtestab seadus kohustusliku notariaalse tõestamise vorminõude. Kui aga eelleping sellele vaatamata sõlmitakse lihtkirjalikult, saabub tagajärjena eellepingu õigustühisus. See tähendab lihtsustatult seda, et eellepingut ei loeta sõlmituks, mistõttu selle alusel saadu tuleb teisele poolele tagastada ning mingeid leppetrahve ei ole kumbki pool kohustatud teisele poolele maksma.

Broneerimislepingu definitsiooni seadusest ei tulene. Samuti ei näe seadus sellisele lepingule ette kohustuslikku vorminõuet. Broneerimislepingu olemust on sisustanud Riigikohus selliselt, et broneerimislepingu sisu all tuleb mõista müüja kohustust jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata. Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda mitte ühelgi viisil müüjale ega broneerijale kohustust müügilepingut sõlmida, sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga.

Seega seisneb broneerimislepingu mõte selles, et konkreetne objekt broneeritakse või reserveeritakse võimaliku ostja kasuks teatud kokkulepitud ajaks, kuid muid kohustusi pooltele sellega ei kaasne. Vaidluse korral lepingu olemuse hindamisel on oluliseks kriteeriumiks ka broneerimistasu suurus. Riigikohus on märkinud, et kui broneerimistasu suurus ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud näiteks selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Isegi kui leping on pealkirjastatud kui broneerimisleping, taandub lepingu olemuse hindamine lepingu sisule, mitte pealkirjale.

Tavapraktikas sõlmitakse veel ka selliseid broneerimislepinguid, mille kolmandaks osapooleks on kinnisvarabüroo. Kinnisvarabüroo osaleb tavaliselt lepingus vahendajana, kelle arvelduskontole kantakse müügihinna ettemaksu osa. Sellistes lepingutes lepitakse sageli kokku, et kui müügitehingut ei toimu, jääb vastav osa kinnisvarabüroole maakleritasuna. Siinkohal tuleb tähele panna, et kui sellises lepingus kinnisvara ostmist puudutavad kokkulepped on vaadeldavad tühise eellepinguna, siis olenevalt konkreetsetest asjaoludest ja lepingu muudest tingimustest, võib see tähendada ka kinnisvarabüroo kaasamist õigusvaidlusse, tuvastamaks mille eest, kelle poolt või kelle palvel raha kinnisvarabüroole kanti.

Praktikas on kasutuses ka lepingud, kus ühes dokumendis sisalduvad nii broneerimislepingule kui eellepingule omased kokkulepped. Riigikohus on küll võimalikuks pidanud, et ühes lepingudokumendis võib põhimõtteliselt olla nii broneerimisleping kui eelleping, kuid rõhutanud seejuures, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse. Vaid väga loetletud juhtudel on võimalik väita, et tühise eellepinguga samas dokumendis sisalduva broneerimislepingu oleksid pooled sõlminud ka ilma eellepinguta.

Millal broneerimislepingut sõlmida

Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mitme huvipakkuva objekti vahel ja otsustusaeg on lühiajaline ning siduvaid kohustusi tehinguni jõudmiseks võtta ei soovita. Kui aga poolte tahe on kindlalt suunatud müügitehingu tegemisele, ei ole mõtet broneerimislepingu pealkirja all eellepingule viitavat dokumenti alla kirjutada. Kui mõlemad osapooled on valmis konkreetse objekti osas end siduma ja ootavad ka teise poole kohustuste kehtimist ja täitmist, on mõistlik sõlmida kohe võlaõiguslik notariaalne müügileping, mille alusel on kõigi osapoolte huvid paremini kaitstud.

Broneerimislepingu sõlmimine ei pea kõne alla tulema vaid kinnisvara müügi korral. Broneerimislepinguid saab sõlmida ka üüripinna broneerimiseks. Kuivõrd kinnisasja üürileping ei pea olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, siis ei teki korteri üürimiseks sõlmitud broneerimislepingu puhul vorminõudega seotud õiguslikke probleeme isegi siis, kui broneerimisleping ei ole korrektselt koostatud.

Pille Pettai
Partner
Advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid

Tõnis Rüütel
Tegevdirektor
Eesti Kinnisvarafirmade Liit

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Septembris jätkus tööstustoodangu tootjahinnaindeksi tõus

21.10.2013 Tõnu Toompark

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga 1,2% ja võrreldes eelmise aasta septembriga 4,9%, teatab Statistikaamet.

Tootjahinnaindeksit mõjutas septembris võrreldes eelmise kuuga keskmisest enam hindade tõus kütteõlide tootmises ning elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises, samuti hindade langus mäetööstuses ning toiduainete tootmises.

2012. aasta septembriga võrreldes mõjutas indeksit keskmisest enam hinnatõus elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamises ning puittoodete ja toiduainete tootmises, samuti hinnalangus metalltoodete tootmises.

Tööstustoodangu tootjahinnaindeksi muutus tegevusala järgi, september 2013
Tegevusala EMTAK 2008 järgi	September 2013– august 2013, %	September 2013 – september 2012, %
KOKKU	1,2	4,9
Töötlev tööstus	0,9	1,6
Mäetööstus	-5,5	7,1
Elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamine	6,3	40,0
Veevarustus; kanalisatsioon, jäätme- ja saastekäitlus	0,0	0,7

Ekspordihinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga 0,0% ja võrreldes 2012. aasta septembriga -1,7%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusid septembris keskmisest enam elektrienergia, nahktoodete, rõivaesemete ning kummi- ja plasttoodete hinnad ning langesid metallide, turbatoodete, keemiatoodete ning mööbli hinnad.

Impordihinnaindeksi muutus oli 2013. aasta septembris võrreldes augustiga 0,5% ja võrreldes 2012. aasta septembriga -2,4%.

Eelmise kuuga võrreldes tõusid septembris keskmisest enam põllumajandussaaduste, elektrienergia ning naftasaaduste hinnad, samas langesid keskmisest enam rõivaesemete, metallide ja puittoodete hinnad.

Ehitushinnaindeks III kvartalis tõusis

21.10.2013 Tõnu Toompark

Ehitushinnaindeksi muutus oli 2013. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 1,4% ja võrreldes 2012. aasta III kvartaliga 5,3%, teatab Statistikaamet.

Ehitushinnaindeksit mõjutas III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga eelkõige tööjõu ja materjali kallinemine, mis andsid indeksi kogutõusust vastavalt üle 60% ja üle kolmandiku.

Eelmise kvartaliga võrreldes kallines materjal 0,9%, kulutused ehitusmasinatele tõusid 0,5% ja tööjõule 2,3%.

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2013. aasta III kvartalis võrreldes II kvartaliga 1,3% ja võrreldes 2012. aasta III kvartaliga 5,4%.

Ehitushinnaindeksi arvutamisel kaasatakse neli ehitistegruppi: eramud, korruselamud, tööstus- ja ametihooned. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi puhul on vaatluse all ametihooned. Ehitushinnaindeks väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel. Otsekuludes arvestatavad ressursid jaotatakse kolme põhigruppi: tööjõud, ehitusmasinad ja -materjal.

Ehitushinnaindeksi muutus, III kvartal 2013
	II kvartal 2013 – III kvartal 2013, %	II kvartal 2013 – III kvartal 2013, %
KOKKU	1,4	5,3
tööjõud	2,3	12,6
ehitusmasinad	0,5	4,2
ehitusmaterjal	0,9	1,6
Eramuindeks	1,1	5,4
Korruselamuindeks	1,3	4,7
Tööstushooneindeks	1,2	5,0
Ametihooneindeks	1,6	5,5

Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus, III kvartal 2013
	II kvartal 2013 – III kvartal 2013, %	III kvartal 2012 – III kvartal 2013, %
KOKKU	1,3	5,4
tööjõud	2,2	13,2
ehitusmasinad	0,8	0,7
ehitusmaterjal	0,8	1,5

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Ajaloorubriik: Pelgulinna Aru tänava lugu

21.10.2013 Jaak Juske

Pelgulinnas asuv Aru tänav algab Kolde puiesteelt, ristub Maisi, Auna, Taime, Nisu ja Rukki tänavaga ning lõpeb Kaera tänaval.

Aru tänav on ligikaudu 600 meetri pikkune. Tänva kanti linnaplaanile 26. oktoobril 1932, kuigi esimesed majad ehitati juba varem. Tänav algus on hoonestatud enne sõda, ülejäänud osa tänavast aga nõukogude ajal.

Aru tänava paaritute aadressnumbritega majade ehituslugu:

Aru 1 – 1930. aastal.
Aru tänava äärde jääb suur koolistaadion.
Aru 11 – 1968. aastal.
Aru 13 – 1961. aastal.
Aru 15 – 1960. aastate alguses.
Aru 15a – 1969. aastal ehitatud garaaź.
Aru 17 – 1960. aastal.
Aru 19 – 1951. aastal.
Aru 19b – 1951. aastal.
Aru 21 – 1950. aastate alguses.

Aru tänava paaris aadressnumbritega majade ehituslugu:

Aru 4 – 1928. aastal.
Aru 6 – 1929. aastal.
Aru 8 – 1938. aastal.
Aru 10 – nõukogudeaegne administratiivhoone, kus täna asub Eesti standardikeskus.
Aru 12 – 1957. aastal ehitatud tänane Taime lasteaed.
Aru 14 – 1939. aasta paiku.
Aru 16 – elamu-büroohoone ehitatud 2005. aastal.
Aru 18 – 1953. aastal.
Aru 20 – 1953. aasta paiku.
Aru 22 – 1953. aasta paiku.
Aru 24 – 1957. aastal.
Aru 26 – 1950. aastate teises pooles.
Aru 28 – 1950. aastate teises pooles

Aru 6 elumaja

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

Kinnisvarakool: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

Kuidas Kalamajast sai Eesti trendikaim linnaosa?

20.10.2013 Kristel Janno

Põhja-Tallinnas, vanalinna ja mere vahel asuv Kalamaja asum on Eesti parim näide sellest, kuidas kunagine väsinud ja nukras seisus piirkond taaselustatakse. Mida enam on asumisse kolinud maksujõulist elanikkonda, seda rohkem on hakanud piirkonnas arenema ka ettevõtlus. Nüüd on selge, et 2016. aastal avab seal oma uksed ka Kunstiakadeemia.

Linnaosa positiivsete arengute taga on maailma suurlinnades levinud gentrifikatsioon ehk keskklassistumine. See tähendab ajalooliste, kuid mingil põhjustel populaarsuse kaotanud asumite taasavastamist, mõnikord ka -elustamist loomeinimeste, hiljem juba kõrgema keskklassi poolt. Kui alguses ollakse huvitatud pigem väikestest ja stuudiokorteritest, siis hiljem soovitakse aina enam ka suuri perekortereid.

Just nii on läinud ka Kalamajas. Kui asum hakkas populaarsust koguma, kolisid sinna enam ühe- ja kaheliikmelised leibkonnad – disainerid, kunstnikud, muusikud jne. Mõned aastad hiljem tekkis aina suurem nõudlus suurte perekorterite järele, sest asum oli saanud populaarseks ka kõrgema keskklassi – majandusinimeste, advokaatide, ajakirjanike ja ettevõtjate seas.

Atraktiivsust lisab asumile aina kasvav ettevõtlus, milleks on nii kohvikud, restoranid kui ka väikeärid ja töökojad. Näiteks just äsja avatakse kaua tühjalt seisnud endises raudteelaste klubi hoones Kopli tänaval viimistlussalong. Uue mõõtme asumile loob aga paari aasta pärast avatav Kunstiakadeemia renoveeritud õppehoone, mis toob Kalamajja veelgi elu juurde.

Uusarendused toovad Kalamajja suuri kortereid

Kalamajas on suurim nõudlus perekorterite järele. Kuigi hulgas vanemates majadeski on suuremaid, kolme- ja neljatoalisi kortereid, moodustavad enamiku asumi elamispindadest siiski väiksemad ühe- ja kahetoalised korterid. Uusarendused on siinkohal heaks võimaluseks perekondadele, pakkudes just suuremaid elamispindu.

Kuigi esimene arendusprojekt, Ilmarise kvartal, rajati Kalamaja äärde juba ammu enne asumi populaarseks muutumist, sai arendustegevus hoo sisse buumiaja lõpus, mil renoveeriti vanemaid hooneid ja ehitati ka mõned uued. Just sel ajal hakkasid meedias ilmuma ka esimesed artiklid loomeinimestest, kes kolisid Kalamajja elama.

Mastaapsemaks läks uute majade ehitamine ja renoveerimine aga kohe, kui kinnisvaraturg oli madalseisust üle saamas. Ehitati suurte perekorteritega kahe- kuni neljakorruselisi hooneid, näiteks Vana-Vabriku, Uus-Kalamaja ja Vabriku tänava majad ning piirkonna üks suurimaid kvartaleid Väike-Kalamaja Soo tänava alguses. Paljudel uutel korteritel on ka rõdud, mis on teine nõutud nüanss, mida seni piirkonnas praktiliselt polnudki.

Seejärel jõudis kätte nn butiikmajade ajastu, mis kestab siiani. Tegemist on üksikhoonetega, mille puhul tehakse kõik tööd algusest lõpuni nii-öelda rätsepatööna, luues erilise koosluse keskkonnast, ehituskvaliteedist ja ruumiplaneeringutest, tulles igal sammul ka kliendile maksimaalselt vastu. Sellised hooned on näiteks Graniidi 8, Vabriku 35b ja Vana-Kalamaja 21.

Puitlinnaosad on nõutud mujalgi

Ka meie lähinaabrite juures on puitasumid väga hinnas. Näiteks Stockholmi üks hinnatuimaid linnaosasid on Södermalm. Tegu on kohaga, kust võib ainsana Stockholmis leida kaunilt renoveeritud, rahulikus linnapargis asuvaid vanu puitelamuid, mis on ümbritsetud merega. Södermalmi peetakse kultuuri- ja kunstiinimeste lemmiklinnaosaks Stockholmis.

Helsinkis on puitelamutel baseeruvaks nö eliitpiirkonnaks Käpylä, mis rajati aastatel 1920-1925. Originaalidee oli ehitada odavaid, lihtsa konstruktsiooniga maju, et kergendada elamispindade nappust kogu linnas. Arhitekti mõte oli hoonestus rajada parklinnana nii, et eraldi pargialasid ei peaks rajama, vaid majad oleksidki osa sellest. Seetõttu on asum väga roheline ja looduslikult kaunis. 1960ndatel taheti terve ala lammutada ja ehitada sinna suuri korterelamuid, kuid kohalikud elanikud sõdisid vastu ja võitsid. Nüüd on piirkond väga nõutud ning müüki tuleb seal objekte harva. Kuigi piirkond ise asub mõned kilomeetrid kesklinnast eemal, on hinnatase seal südalinnaga sama.

Kalamajas läheb kõik aina paremaks

Elukeskkonna paranemine, hoonete renoveerimine ja uute rajamine Kalamajas jätkub, potentsiaali selleks on veel küllaga. Tugevnev kogukonnatunne ja täpne reeglistik miljööalana säilitab asumi olemuse ka uute majade ehitamisel.

Ettevõtete rajamine ning loome- ja haridusasutuste kolimine Kalamajja muudab linnaosa veelgi nõutumaks ka üürihuviliste seas, mis muudab piirkonna atraktiivseks ka investoritele.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool: Tööstressiga toimetulek koolitus

Nordecon Betoon ehitas Sõmeru valda Eesti suurima viljaterminali

18.10.2013 Tõnu Toompark

Nordeconi kontserni kuuluva ettevõtte Nordecon Betoon OÜ poolt põllumeeste ühistule Kevili ehitatud viljaterminali avamispidustused toimuvad täna. Lääne-Virumaal Sõmeru vallas Roodevälja külas asuva Eesti suurima viljaterminali projekteerimis- ja ehitustööde maksumuseks oli 8 miljonit eurot.

„Kevili viljaterminali puhul on tegemist selles valdkonnas omalaadse ehitusobjektiga, kus üldehituslik osa teostati vastavalt Taani päritolu seadmetarnija mudelitele ja nõudmistele, mis muutis kogu ehitusprotsessi pingeliseks ja kiiretempoliseks,“ lausus lausus Nordecon Betoon OÜ juhataja Mait Rõõmusaar. „Omades pikaaegset kogemust põllumajandusobjektide ehituse osas, pädevat meeskonda ning pidevalt uuenevat oskusteavet saime ülesandega hästi hakkama. Uus terminal on ennast juba ka töö käigus tõestanud ning tellija peaks selle tulemusega rahul olema.“

Viljaterminali ehitustööd algasid eelmise aasta oktoobris ja lõppesid tänavu septembris. Samas alustas terminal vilja vastuvõtuga põllumeestelt juba augusti keskel.

Mait Rõõmusaare sõnul on tellija teadlikult valinud terminali asukohaks raudtee ja sadama lähedase paiga, mis samas oleks võimalikult Eesti keskel. Terminalis toimub vilja vastuvõtt, kuivatamine, ladustamine ja väljastamine. Vilja ladustamiseks on ehitatud 12 suurt viljamahutit, millest igaüks mahutab ligikaudu 3300 tonni ja kuus väiksemat mahutit 500 tonnise mahutavusega.

Viljatöötlusseadmed ja konveierid asuvad 37meetri kõrguses elevaatoritornis, vastuvõtu ja pealelaadimise jaoks on tehtud eraldi hoone. Nordecon ehitas ka terminali kontorihoone-kaalumaja. Hoones asub tipptasemel labor, kus sisenevast ja väljuvast viljast võetakse proovid, mille alusel selgitatakse kvaliteediklass. Proovi analüüsimine toimub sekunditega, mistõttu on võimalik vastu võtta ja väljastada suuri viljakoguseid. Samas hoones asuvad ka autokaalud.

Nordecon Betoon on valdavalt betoonkonstruktsioonide projekteerimisele, ehitusele ja peatöövõtule spetsialiseerunud Eesti ettevõte, mis kuulub Nordeconi kontserni. Nordecon Betoon annab tööd ligikaudu 160 inimesele.

Nordecon AS (www.nordecon.com) on 1989. aastal asutatud Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid. Alates 2006. aasta maist on Nordecon noteeritud NASDAQ OMX Tallinna börsil. Kontserni kuulub lisaks emaettevõttele üle 10 tütarettevõtte. Kontserni konsolideeritud auditeerimata müügitulu oli 2012. majandusaastal ligi 160 miljonit eurot. Kontsern annab tööd ligikaudu 765 inimesele.

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Eesti Korteriühistute Liit: uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus vajaks praktikast tulenevaid täiendusi ja muudatusi

18.10.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liikme ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi sõnul läbis uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus küll Riigikogus esimese lugemise, ent vajaks siiski praktikast tulenevaid täiendusi.

Mardi sõnul on mõistagi tervitatav, kui enamus korteriomandit käsitlevaid sätteid koondatakse ühte seadusse ja tagatakse nii selgus korteriomandite valitsemises, seda enam, et antud seaduseelnõu hõlmab nii praegu mitmes seaduses vastuoluliselt reguleeritud küsimusi kui ka kohtupraktikas kujunenud seisukohti.

“Ühistute igapäevapraktikast tulenevalt vajaks seadus siiski ülevaatamist,” leidis Mardi. “Esmalt näiteks viivise nõue, mis võlglastega võitlemisel on väga tähtis. Viivise suurus peaks jääma selliseks, nagu see preagu on – 25,5% aastas, uus seadus tahab seda kolm korda väiksemaks teha.”

Samuti peab Mardi oluliseks põhikirja. “Uue seaduse kohaselt kaob põhikirja kohustuslikkus, ent igapäevapraktika on näidanud, et põhikiri on ühistu töös väga oluline, aidates liikmetel mõista, milline seadusesäte mida reguleerib.”

Uue seaduse kohasel tekib Mardi sõnul justkui 2 erinevat ühistut: ühed, mis on tekkinud korterimanike algatusel, ja teised, mida loob riik sunniviisilisel ning mida haldama hakkavad kinnisvarahoolduse ettevõtted, nende juhid on ka ühistu juhatuses. “Viimastega läheksime tagasi justkui majavalitsuse aega, kus inimesed küll nõuavad, aga ühistu toimimispõhimõtetest neil aimu eriti pole. Kodanikualgatuse korras loodud korteriühistutes on aktiivsed ühistuliikmed endale kogu korteriühistute temaatika selgeks teinud, nii et mina pean seda igatahes majaelanikele paremaks variandiks ning soovitan ühistud ära moodustada enne, kui riik seda sunniviisiliselt teeb.”

“Õiguskorra stabiilsus on korteriühistute arengu olulisim nurgakivi. Uued ja kardinaalseid muudatusi sisaldavad seadused võivad lõhkuda hästi toiminud korteriühistute liikumise sootuks,” hoiatas Mardi. “Õiguskindlus ja õigusrahu peavad olema tagatud, mingil juhul ei tohi uus seadus olla mitmeti tõlgendatav ja see peab olema arusaadav miljonile inimesele, kes täna Eestimaal kortermajades elavad. Uue seadusega ei tohi mingilgi moel kahjustada olemasolevate korteriühistute tegutsemisvabadust nende õiguslikke põhimõtteid ja kogu ühistegevusega seonduvat ideoloogiat.”

Esialgsete plaanide kohaselt peaks uus seadus jõustuma 1. jaanuaril 2018.

Eesti esimene Green Building kontseptsiooniga büroohoone saab täna nurgakivi

18.10.2013 Tõnu Toompark

Täna paigaldatakse nurgakivi Tallinnasse Sõpruse puiestee äärde kerkivale Eesti esimesele rahvusvahelise Green Building sertifikaadi tingimustele vastavale ärihoonele, mille projekteerimisel ja ehitamisel kasutatavad lahendused on tänasest standardist ligi kaks korda energiasäästlikumad.

Sõpruse puiesteel järgmise aasta suveks valmivas büroohoones tagavad soojustuse, kütte-, ventilatsiooni- ja elektrilahendused selle, et energiatarbimine on viidud nii madalale kui võimalik,” selgitas hoone arendaja ning ehitaja Mitt&Perlebach OÜ arendusjuht Henri Laks. Tema kinnitusel tähendab uus büroohoone kasutajatele lisaks maailmavaatelisele argumendile tavamajadega võrreldes ka oluliselt madalamaid kommunaalkulusid.

Hoone ehitust alustati 65 maa-aluse energiavaia paigaldamisega, millega on tagatud kuni 50% soodsam talvine ruumide kütmine ja suvine jahutamine. Nii fassaadi, akende kui katuse soojustus saab olema üle pooleteise korra tõhusam kui tavalistel büroohoonetel. Maja üldpindade siseviimistluses on kasutatud võimalikult palju looduslikke materjale ning hoone üldruumid varustatakse energiasäästlike LED valgustitega.

Lisaks ühisveevärgile kasutatakse hoone all spetsiaalset vihmaveemahutit, kuhu kogutakse kokku hoone katuselt sademevesi, mida kasutatakse pärast filtreerimist näiteks tualettruumides. Hoonesse luuakse jalgrataste hoiuruum koos pesemisvõimalusega ning parklasse elektriautode laadimiskoht.

Tallinnasse aadressile Sõpruse puiestee 157 kerkiva rohelise mõtteviisi maja neljal korrusel saab olema 2500 ruutmeetrit üüritavat pinda ning 76 parkimiskohta. Loe hoone kohta täpsemalt veebilehelt www.sopruse157.ee ja vaata animeeritud tutvustust aadressil http://youtu.be/upwGbEH5a9A.