Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Ajaloorubriik: Raua põiktänava imeline arhitektuur

20.01.2014 Jaak Juske

1933. aastal projekteeris arhitekt Anton Soans üldlahenduse kaasaegsete kortermajade rajamiseks Raua tänava ja vaikse umbtänava Raua põik äärde.

Järgneva nelja aasta jooksul kerkis sinna Tallinna üks ilusamaid funktsionalistlikke kvartaleid. Esimesena ehitati Soansi enda projekti alusel Raua 25 kortermaja, aasta hiljem järgnes maja nr 27 (arhitekt Johan Ostrat) ja maja nr 35 (arhitekt Artur Vetemaa). 1935. aastal kerkis Vetemaa projekti alusel ka Raua 33. Viimastena said 1936. aastal valmis umbtänava sulgemiseks Raua 29 ja 31 (arhitektid vastavalt Richard Falkenberg ja Karl Treumann).

Hooned on kõik 3-4-korruselised, korterites samuti 3-4 tuba. Maju varem ühendanud madalad kivipostide ja puitpulkadega piireaiad on juba ammu likviteeritud.

Ehkki selle umbsopi hoonete ansamblit on tavaks saanud väärtustada funktsionalistliku tänavaruumi näitena, on geomeetriliste mahtudega mängivat lõpptulemust võrreldud pigem art déco kui funktsionalismi paremikuga. Seda rõhutavad eenduvad mahud, ümarnurgad ja akende vahelise pinna eristamine värviga. Igatahes moodustavad need Raua asumi majad ilusa terviliku ansambli, mis nõukogude ajal meenutas ereda kontrastina Eesti aega.

Raua, nõukogude ajal Nikolai Gogoli 29 majja sai 1980. aastate keskel korteri minu vanaisa Anto. Nii kutsusime teda alguses Gogoli-, hiljem Raua-vanaks. 1990. aastatel tagastati ta korter õigusjärgsele omanikule.

Fotol Anton Soansi projekti alusel 1933. aastal ehitatud Raua 25 kortermaja. R.Vaikla foto.

Artikli autor: Jaak Juske
Allikas: http://jaakjuske.blogspot.com/

RKAS otsib Politsei- ja Piirivalveameti ning Päästeameti Võru ühishoone ehitajat

18.01.2014 Tõnu Toompark

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) kuulutas välja Politsei- ja Piirivalveameti ning Päästeameti Võru ühishoone ehitamise riigihanke, millele oodatakse pakkumusi kuni 20. veebruarini. Ehitustegevusega alustatakse kevadel ning kaasaegne ühishoone antakse kasutajatele üle 2015. aasta suvel.

Räpina maantee 20a/20b kinnistule ehitatav siseturvalisuse asutuste hoonekompleks koosneb kesksest kuni 3-korruselisest hoonest, kuhu tulevad Politsei- ja Piirivalveameti ning Päästeameti tööruumid ja garaažid, Kodakondsus- ja migratsiooniosakonna bürooruumid koos teenindussaaliga ning arestimaja ja kainestusmaja. Samuti rajatakse kinnistule päästetööde õppetorn, sõidukite varjualune koos asitõendite hoidlaga ning parkla koos elektriautode laadimispunktidega.

RKASi eesmärgiks on tähtaegselt ja optimaalsete kuludega ehitada hoonete kompleks, mis oleks Politsei- ja Piirivalveameti ning Päästeameti funktsioonidest tulenevaks tööks igati sobiv, vastaks kehtestatud nõuetele, oleks ülalpidamises vastupidav ja kaua kestev ning mille ülalpidamise kulud oleks madalad. Hoone kvaliteet ja ratsionaalsus kasutuskuludes peab olema tagatud parimal moel. Eesmärgiks on funktsionaalne, nõuetele vastav, energiasäästlik ja vastupidav hoone.

Ehitustööde esimeses etapis lammutatakse osaliselt olemasolev hoone Räpina maantee 20a kinnistul ning seejärel alustatakse allesjääva hooneosa rekonstrueerimisega ja juurdeehitise rajamisega.

Ühishoone suuruseks on kavandatud 4 573 ruutmeetrit ning selles on arvestatud töökohti ligikaudu 125 inimesele. Arestimajas ja kainestusmajas saab olema 32 kohta kinnipeetavatele.

Hoonestuse on projekteerinud Resand AS.

Riigihange „Võru Politsei- ja Piirivalveameti ning Päästeameti ühishoone ehitustööd” on avaldatud riiklikus riigihangete registris, hanke viitenumber on 148938. Pakkumiste esitamise aeg on 20. veebruar 2014 kell 11.00.

2014 – stabiilsem, kuid siiski tõusev kinnisvaraturg

18.01.2014 Jaanus Laugus

Viimaste aastate positiivsed arengud kogu Eesti majanduses ja kinnisvaraturul ilmestavad ka alanud aastat. Suur küsimus on, kas senine tõus jätkub või näeme pigem stabiilsemat turgu. Vaadates kujunevaid trende, julgen arvata, et ees ootab stabiilsem, kuid siiski tõusev turg.

Möödunud aastal kasvas Eestis tehingute hulk ca 14% ning kinnisvaraturu tõusumootoriks oli oodatult korteriturg. Võrreldes ülemöödunud aastaga, kasvas korterite ruutmeetri mediaanhind 2013. aastal Tallinnas 16,6%, Tartus 13,1% ja Pärnus 5,1%.

Tallinnas piirkonniti suured erinevused

Tallinnas tõusid hüppeliselt magalapiirkondade korterite hinnad. Eelkõige väiksemad, ühe- ja kahetoalised korterid, olid nii nõutud, et ostjate leidmine oli tihti vaid päevade küsimus. Võrreldes 2012. ja 2013. aastat, kujunes hinnatõusuks keskmiselt 20–30%. Pealinna trendikaimaks piirkonnaks on aga endiselt Kalamaja, kus hinnatase on aastaid kasvanud ja nõudlus ületab tugevalt pakkumist.

Sarnaselt möödunud aastale usume, et ka 2014. aastal jätkub hindade ja tehingute arvu kasv. Aina nõutavamaks kaubaks on muutunud uusarendustes valmivad korterid. Võimaluse korral valivad koduostjad just uue, kvaliteetse, energiasäästliku ja garantiiga eluruumi. Elavnemist ootame ka eramute ja kruntide müügiturul, seda küll eelkõige väljakujunenud elukeskkondades, kus on hea infrastruktuur. Samuti näeme alanud aastal ka mõne väiksema hea asukohaga eramu-, rida- või paarismajaarenduse müüki.

Töötuse ja ilma mõju maakonnalinnadele

Ka Tartu kinnisvaraturg näitab sel aastal stabiilselt tõusvat aktiivsust. Tartu kasuks räägib madal töötuse määr, mis annab usku ja julgust võtta laenu ning soetada uus kodu. Pärnu ja Haapsalu kinnisvaraturud on hooajalised, sõltudes suveilmadest ja seega nõudlusest suvekodude järele. Usume, et nende linnade elamispinnaturul sama trend jätkub.

Huvitavad arengud on ees Rakveres ja Viljandis, kus on palju edukaid ettevõtjaid, kes teevad ilma eksporditurul ning vajavad aina rohkem töökäsi, vähendades nii piirkondade töötuse määra ning tõstes elatustaset. Neis linnades on suur nõudlus üürikorterite järele, mille vähesus sunnib elanikkonda kaaluma elamispinna ostmist, eelkõige pangalaenu abil. Siin on oluline roll pankadel, kes otsustavad, kas ostuhuviline saab pangafinantseeringu või mitte.

Samuti jätkub Ida-Virumaa ja eriti Narva positiivne areng. Venemaalased on taas Eestimaad leidmas, sest siin on mõistlik suvekodu omada ja asukoht piiri lähedal on ka igati mugav. Seetõttu võib Narva sel aastal kinnisvarahindade kasvuga veel tublisti üllatada.

Rääkides kogu Eesti elamispindade müügiturust, ennustame käesolevaks aastaks hinnakasvu stabiliseerumist, kuid hinnad kerkivad siiski ca 10%.

Üürituru võimalused

Üürikorterite nõudlus on suur kõigis Eesti suuremates linnades, mis võiks olla heaks põhjuseks võimaluste piires kinnisvarainvesteeringut kaaluda. Arvestades prognoositavat hindade kasvu (lähiaastatel 5–10%) ja üüritootlust (ca 5% aastas), on kogukapitali tootlus väga hea. Selline tulemus on passiivse investeeringuna mõnes teises sektoris raskesti saavutatav.

Äripindade turul aga on tõenäoliselt ees on suurte otsuste aeg, sest ettevõtjad, kes kriisist raputatuna on hoidnud madalat profiili, hakkavad laienemisotsuseid ellu viima või vahetavad praegused üüripinnad võimaluse korral tänapäevasemate vastu. Julgematel arendajatel, kel ärihoonete projektid töös, on asukoha õige valiku korral võimalik teenida häid marginaale. Äripinnaturg on siiski spetsiifiline ning vajab rohkem erialast teadmist, kogemusi ja andmete tõlgendamise oskust. Seetõttu on selles sektoris piisava kogemuseta riskantne kätt proovida.

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvara enampakkumised tõid linnakassasse 3,5 miljonit eurot

17.01.2014 Tallinn.ee

Tallinna Linnavaraamet müüs eelmisel aastal avaliku kirjaliku enampakkumise korras 46 kinnisvaraobjekti, mille müügist laekus linnakassasse kokku 3,5 miljonit eurot.

Mullustest müügiobjektidest hinnalisimad olid paketina enampakkumisel olnud Pallasti tänaval ja Paepargi tänaval asuvad kinnistud koguhinnaga 711 000 eurot. Aadressil Sihi tn 122 // Voolu tn 15 asuv, endise Kivimäe sauna järgi tuntud, ärimaa sihtotstarbega kinnistu pindalaga 3052 m2 osteti hinnaga 345 000 eurot ning Pärnu mnt 8//Väike-Karja tn 9-M6 korteriomand hinnaga 317 525 eurot, kusjuures viimati nimetatu hind kerkis alghinnast kolmandiku jagu kõrgemaks. Pärnu mnt 8//Väike-Karja tn 9-M6 korteriomandi reaalosaks on kultuurimälestiseks tunnistatud hoones asuv kapitaalremonti vajavas seisukorras mitteeluruum üldpinnaga 241,2 m2.

Vabaduse pst 65 kinnistu, millel asub Nõmme linnaosa valitsuse kasutuses olnud hoone, osteti hinnaga 253 600 eurot – alghinnast 33 600 eurot ehk 15% kallimalt. Kinnistu pindala on 2622 m2 ning maakasutuse sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa. Nelja väiksema Nõmme linnaosas asuva kinnistu eest laekus linnakassasse kokku 257 260 eurot.

235 000 euro eest osteti Ahtri tn 1a/2 kinnistu, hoonestamata kinnistu pindala on 597 m² ning maakasutuse sihtotstarve 70% elamumaa ning 30% ärimaa. Üle 200 000 euro laekus linnakassasse ka Jaama tn 12 M2 korteriomandi müügist – 215 100 euro eest ostetud korteriomandi reaalosaks on mitteeluruumi üldpinnaga 285 m2.

Pärnumaal asuva Illuste mõisa 10,15 ha suuruse kinnistu hinnaks kujunes enampakkumisel 156 150 eurot, mis on 105 000 euro suurusest alghinnast poole enam. Illuste mõis asub Pärnu maakonnas Varbla vallas Paatsalu külas, ca 900 meetri kaugusel merest.

Nõmme vana apteegi ruumid leidsid enampakkumisel uue omaniku hinnaga 121 061 eurot. Mai tn 4-M1 korteriomandi reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 217,4 m². Mai tn 4 kinnistu maakasutuse sihtotstarve on 45% elamumaa ja 55% ärimaa, kinnistu pindala on 2010 m². Mai tn 4 kinnistu asub Nõmme raudteejaama naabruses Mai tänava ja Raudtee tänava ristumiskoha läheduses.

Ühtse müügiobjektina enampakkumisel onud neli korteriomandit Saare tn 11 hoonest müüdi hinnaga 102 000 eurot, alghinnast 30 000 eurot kallimalt. Korteriomandi reaalosadeks on eluruumid kogupindalaga 141, 9 m2.

Raplamaal, Märjamaa vallas asuva Lümandu mõisa kinnistu eest teeniti 70 970 eurot. Ligi 3,7 ha suurusel Lümandu mõisa kinnistul asuvad mõisahoone, mõisa ait linnusemüüride- ja keldriga, valitseja maja, tõllakuur-tall ja lauda vare.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Täna avati pidulikult Tallinna eksklusiivseim ärimaja

17.01.2014 Tõnu Toompark

Tallinna sadamapiirkonnas avati täna rahvusvaheliselt tunnustatud Navigatori ärimaja, millel esimesena Baltikumis on energiatõhusa ehituse LEED Gold sertifikaat.

„Eesmärk oli viia Tallinna äripindade ehituskultuur uuele tasemele ─ ühendasime moodsa disaini ning energiatõhusa ehitamise põhimõtted, et luua Tallinna parim töökeskkond,“ rääkis ärimaja ehitust juhtinud investeerimisfirma Capital Mill OÜ tegevjuht Igor Mölder.

Mölderi sõnul on ärimaja üürnikeks ennekõike esinduslikkust, nähtaval kohal olemist ning kergesti ligipääsetavust hindavad ettevõtted. Ärimaja teevad omanäoliseks erineva sügavusega peegelklaas-sisselõiked: majal on 28 nurka ning 6000 ruutmeetrit klaasfassaadi, mis tagab loomuliku valguse ligipääsu igasse ruumi ning suursuguse vaate merele, vanalinnale või kesklinna äri- ja kaubandustsoonile.

„Asukoht, ehituse kvaliteet ning arhitektuuriline lahendus, mis võimaldas ühele tasapinnale loovalt paigutada kümmekond ettevõtet, on põhjusteks, miks valisime Navigatori,“ kommenteeris Navigatorisse kolimist Creative Unioni turunduslinnaku juhatuse esimees Madis Laas. Creative Union oli Navigatori maja esimene üürnik, kelle turunduslinnak hõlmab terve maja neljanda korruse.

Aadressil Laeva 2 asuva kuuekorruselise kolmnurkse põhiplaaniga ligi 9000-ruutmeetrise ärimaja esimesel korrusel on ka 65-kohaline konverentsisaal ning kaubandus- ja teeninduspinnad, nagu näiteks ilusalong Airiin ja kohvik-restoran Enzo. Navigatori arhitektuurilise lahenduse autorid on Urmas Lõoke ja Ralf Lõoke ning maja ehitas YIT Ehitus AS.

„Oleme väga rahul tulemusliku ja asise koostööga tellija, projekteerija, järelevalve ja Tallinna linnaga, mille tulemusena realiseerus tähelepanuvääriv hoone atraktiivses ja nähtavas asukohas,“ märkis YIT Ehituse ehitusdirektor Toomas Rapp. „Usutavasti on tulevikus tegemist linnaruumis maamärgiga, mida kasutatakse isegi tee juhatamiseks: „Pööra Navigatori juurest …“ Meie tegime endast parima ja usume, et hoones on palju rahulolevaid kliente.“

Capital Mill OÜ, kelle tellimusel Navigatori ärimaja ehitati, asutati 2008. aasta alguses eesmärgiga korraldada investeeringuid Eestis asuvatesse ärihoonetesse ning suurendada nende väärtust kvaliteetse kinnisvarajuhtimise abil. Ettevõtte investeerimisportfell koosneb kaubandus- ja büroohoonetest ning mitmetest teistest arendamisele minevatest kinnistutest. Peamisteks partneriteks on Selver, Bauhof, Rimi, Prisma ja Maxima. Ettevõtte tegutsemisaastate jooksul on tehtud investeeringuid koguväärtuses ca 160 miljonit eurot.

YIT Ehitus AS on Eesti juhtivaid ehitusettevõtteid, mis kuulub Soome suurimasse ehitusteenuseid pakkuvasse kontserni YIT. Ettevõtte tegevusvaldkonnad on ehituse peatöövõtt – hoonete ja rajatiste ehitamine – ning elamuarendus. 2012. aastal oli YIT kontserni käive ligikaudu 2 miljardit eurot. YIT tegutseb Soomes, Venemaal, Balti riikides ja Ida-Euroopas ning on tööandjaks enam kui 6000 töötajale. YITi aktsiad on noteeritud Helsingi NASDAQ OMX börsil.

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Kinnisvarakooli uue hooaja avab koolitus Kinnisvara ABC

17.01.2014 Tõnu Toompark

Kinnisvarakooli uue koolituste hooaja avab 03-06/02/2014 toimuv kinnisvarakoolitus “Kinnisvara ABC“.

Koolitus on tõhus vahend andmaks sissejuhatust kinnisvara- ja maaklerluse maailma. Samuti aitab see kinnistada seniste teadmiste vundamendikive juba valdkonnas tegutsevatel spetsialistidel.

Koolitusel läbime kõik olulised kinnisvaraäri puudutavad valdkonnad: kinnisvaraturg, hindamine, finantseerimine, maakleritegevus, ehitus ja planeeringud. Oluline osa koolitusest on pühendatud juriidilistele küsimustele.

Koolitus viivad läbi pikaajalise praktilise kogemusega parimad spetsialistid: kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, jusist ja koolitaja Evi Hindpere ja planeeringute spetsialist Marko Sula.

Koolitus “Kinnisvara ABC” toimub 03-06.02.2014.

Registreeru koolitusele, sest teadmised maksvad!

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Rikkaks üüriäris: Kas väljaüürimiseks sobib paremini uus või vana korter?

16.01.2014 Tõnu Toompark

Käsiraamatu “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” autor ja üürikoolituse lektor Tõnu Toompark annab nõu üüriäri teemadel.

Uhiuue korteri puhul tuleb selle väljaüürimise äriplaan väga hoolega läbi kaaluda, kas väljaüürimine annab üürileandjale soovitava tootluse ehk kasumi.

Väga tõenäoliselt peab uue korteri puhul arvestama suurte kulutustega mööbli ja sisustuse soetamisel. See tähendab, et esimesed paar aastat maksab üürnik piltlikult kinni mitte korterit, vaid kiirestiamortiseeruvat sisustust. Kui näiteks köögimööbli maksumus on 10 000 eurot ja kuu üür on 400 eurot, siis maksab üürnik köögimööbli kinni 25 kuuga ehk enam, kui kahe aastaga.

Seejuures tuleb arvestada, et eluruumi saab enamasti soetada madala intressimääraga eluaseme- või kinnisvaralaenuga. Korterisisustuse ja mööbli ostmisel tuleb aga kanda juba kõrgemat tarbimislaenu intressimäära. See suurendab üürileandja kulusid ja seeläbi vähendab projekti tootlust.

Uute korterite üürihinnad on keskmisest kõrgemad. Seega saavad neid endale lubada keskmisest jõukamad üürnikud. Praktikale tuginedes võib väita, et reeglina on kallimate korterite üürnikega vähem probleeme ja toimetamist.

Üürileandja peab ehk eelkõige üürihinnast ja kliendi sihtrühmast lähtuvalt otsustama, milliste klientidega ja kui aktiivselt ta tegeleda soovib. Sellest tulenevalt tuleb otsustada, kas väljaüürimiseks soetatav eluruum peab olema uuem või vanem.

Loe rohkem praktilisi nõuandeid, kuidas eluruumide üüriäris edukas olla käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Merko käivitas Paepargi korteriarenduse kolmanda etapi

16.01.2014 Tõnu Toompark

Merko alustas Paepargi korteriarenduse kolmanda etapi ehitust, mille raames valmib käesoleva aasta lõpuks kolm kortermaja kokku 54 korteriga. Kahe esimese etapi vastu on olnud väga suur huvi ning seni valminud kuues majas on müüdud 108 korterit.

„Huvi Paepargi korterite vastu on olnud suur ja müük aktiivne – 2012. aasta sügisel alustatud teise etapi korteritest müüsime enamiku juba eelmüügist. Paepargis on endale uue kodu soetanud eeskätt majanduslikult heal järjel hilises nooruses või varases keskeas sama piirkonna lähistel varem elanud inimesed. Piirkonna atraktiivsust on kindlasti suurendanud Paepargi puhkeala valmides tekkinud väärtuslik elukeskkond. Meil on hea meel alustada siia hästisobivate uute kortermajade ehitust ning oleme juba planeerimas ka järgmist, neljandat etappi,“ ütles Merko Ehitus Eesti elamudivisjoni direktor Tiit Kuusik.

Kuusiku sõnul on Paepargi elurajooni puhul tegu hea hinna ja kvaliteedi suhtega korteriarendusega tänu terviklikule arendusele, mis hõlmab miljööväärtuslikku elukeskkonda, hea infrastruktuuriga asukohta kesklinna ja Kadrioru piiril, usaldusväärset ehitajat ning kvaliteetset viimistlust.

Kolmanda etapi (www.merko.ee/paepargi/) raames rajab Merko aadressil Paepargi 17, 19 ja 21 kolm 4-korruselist 18 korteriga maja, mille arhitektiks on Erkki Ristoja ning sisearhitektideks Eerik Olle ja Ahti Peetersoo. Enamikel korteritel on rõdu ning valida saab nelja siseviimistluspaketi vahel. Uue arendusetapi korterite keskmine ruutmeetri hind on vahemikus 1600-1800 eurot.

Paepargi kortermajad asuvad Sikupilli asumis Pae pargi alal kesklinna ja Kadrioru vahetus läheduses. Kunagine paekivikarjäär on linna eestvedamisel muudetud kauniks tiigiks, mille ümbrus heakorrastatud pargiks koos purskkaevu, silla, vaateplatvormide, mänguväljaku ja kergliiklusteedega. Spordisõpradele on asfaltkattega kõnnitee kõrvale rajatud kooremultšiga kaetud suusarada, mida saab suvel tervisejooksu rajana kasutada. Rajatud on ka jõulinnak ja petanqiplatsid.

Tallinnast väljapoole käib tööl 35 000 pealinlast

16.01.2014 Statistikaamet

2011. aasta rahvaloenduse andmetel käib Tallinnast mujale omavalitsusse tööle rohkem kui 35 000 inimest ehk ligi 9% pealinna hõivatutest.

„Postimees“ kirjutas hiljuti põneva loo teemal, et Tallinnast väljapoole on ühistranspordiga raske tööle pääseda, kuna vastavaid liine pole. 2011. aasta rahvaloendus andis töörände kohta põhjaliku andmestiku, sellele tuginedes saab öelda, et Tallinnast väljapoole tööl käivate pealinlaste töörände peamiseks sihtkohaks on Rae vald, sest just seal asub palju logistikakeskuseid, suuri ladusid ja tootmistehaseid, mis annavad tööd sadadele inimestele. Tallinnast käib Rae valda (peamiselt Jüri alevikku) tööle 3548 inimest ehk 1,9% Tallinna hõivatutest. Kõige rohkem inimesi käib Rae valda tööl Lasnamäelt (1223), Mustamäelt (551) ja Põhja-Tallinnast (440).

Tallinnast liigub üksjagu inimesi tööle veel Maardu linna (2354 inimest), Viimsi (1642), Harku (1187), Saue (1091) ja Saku (1004) valda.

Milliseid olulisi tööalase pendelrände sihtkohti veel Harjumaal leidub?

Kui jätta Tallinnast väljapoole liikujad vaatluse alt välja, siis leidub Harjumaal veel väiksemaid, kuid samuti olulisi, tööalase liikumise trajektoore. Näiteks Keila linna käib iga päev tööle ligikaudu 400 Keila valla ja üle 220 Vasalemma valla elaniku. Ka Tallinnast liigub Keilasse tööle ligikaudu 450 inimest. Oluliseks pendelrände sihtkohaks on Keila linn veel Harku (139), Nissi (132) ja Saue (145) valla elanikele ning Paldiski linna elanikele (186).

Maardu linnas käib tööl üle saja Jõelähtme ja Viimsi valla elaniku. Maardu linna enda elanikud liiguvad aga tööle peamiselt Rae (239), Viimsi (282) ja Jõelähtme (244) valda.

Saue linn on oluliseks töörände sihtkohaks Keila linna (159), Saue valla (149) ja Tallinna (553) elanikele.

Arvestades omavalitsusüksustest Eesti tugevaimasse tõmbekeskusesse Tallinna iga päev töölkäivate inimeste suurt hulka, võivad Tallinnast väljapoole suunduvad tööalased liikumised tunduda väiksemahulised. Samas logistikakeskuste ning suurte tootmisettevõtete kolimine (või juba asumine) pealinna linnasüdamest väljapoole on tänapäeval tavapärane nähtus. Nii on ettevõtjatele mugavam, sest kaupade transportimiseks ei pea suurematele maanteedele jõudmiseks läbima linnaliiklust, ning tekib võimalus kulude kokkuhoiuks, sest krundi hind väljaspool linna on odavam.

Niisiis on inimeste tööalase liikumise detailsed andmed täiesti olemas jaStatistikaameti veebilehel kõigile huvilistele kättesaadavad. Loodame, et olemasolev statistika on maakondliku transpordivõrgu planeerimisel ja ühistranspordi korraldamisel abiks ning aitab Tallinna lähivaldade ettevõtetel leida pealinna elanike hulgast sobivat tööjõudu.

Anu Tõnurist, Statistikaameti peaanalüütik

Müügitehinguks leia sobivaim lepinguvorm

16.01.2014 Ardo Lepp

Iga kinnisvaratehingu korral, kus notariaalse müügilepingu sõlmimine lepitakse kokku tavapärasemast pikemale ajale, tekib mitmeid küsimusi.

Kuidas olla kindel, et müüja müüb oma kinnisvara tingimustel, milles ollakse justkui kokku lepitud? Kuidas olla kindel, et ostja ostab kinnisvara eelnevalt kokkulepitud tingimustel? Kindlustamaks suusõnalisi kokkuleppeid, tuleks need alati vormistada ka kirjalikult.

Seadus annab sellisteks puhkudeks võimaluse sõlmida broneerimisleping või eelleping. Kumb aga sõlmida? Kumba kasutada kinnisvaramüügil? Mille poolest erineb broneerimisleping eellepingust?

Broneerid või ostad?

Kinnisvara müügilepingute kontekstis on nende peamiseks erinevuseks vorminõue. Kinnisvara müügi eelleping peab olema samas vormis kui müügileping ise – ehk notariaalne.

Broneerimislepingu puhul sellist nõuet ei ole ja tavaliselt tehakse need lihtkirjalikult.

Eellepingus võtavad müüja ja ostja kohustuse sõlmida müügileping ning lepivad kokku tulevase tehingu olulistes tingimustes (müügihind, müügilepingu sõlmimise tähtaeg, valduse üleandmise tähtaeg jne).

Tavaliselt kaasneb eellepingu sõlmimisega ka ettemaks, mis jääb müügihinna osaks. Broneerimislepingu puhul lepitakse teatud tasu eest ja mingiks perioodiks kokku müüja kohustuses selle aja jooksul mitte võõrandada vara kolmandatele isikutele. Riigikohus on välja toonud, et broneerimisleping on kehtiv, kui selles ei sisaldu eellepingu tunnuseid.

See tähendab, et broneerimislepingus ei tohi olla kohustust müügilepingu sõlmimiseks. Samuti ei saa broneerimislepingusse märkida tulevase müügilepingu tingimusi ning ka kokkulepet, et broneerimistasu loetakse müügihinna osaks. Kõik see annab broneerimislepingule eellepingu tunnused ning lihtkirjalikuna muutub see vorminõuete rikkumise tõttu kehtetuks.

Mingeid õiguslikke tagajärgi see sellisel juhul endaga kaasa ei too. Tähelepanu peab kindlasti juhtima asjaolule, et broneerimislepingu sõlmimisel ei ole müüjal kohustust vara broneerijale müüa.

Seega ei taga broneerimisleping ostja jaoks väga midagi ja tasutud broneerimistasu saab ostja tagasi vaid juhul, kui müüja lepingut rikub, st müüb vara lepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule.

Võlaõiguslik leping

Kuidas garanteerida mõlemale poolele turvalist tehingut? Pean tunnistama, et head lahendit ei ole. Teatud juhtudel aitab broneerimislepingust – ostja broneerib vara teatud perioodiks, tegeleb finantseerimisküsimustega (laenutaotlus,vara hindamine, laenuotsus) ja probleemide lahenemisel sõlmitakse juba müügileping.

Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga, sest lisaks eellepingule tuleb sõlmida notari juures hiljem ka müügileping.

Alternatiiviks eellepingule võiks olla kohe võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, jättes vajadusel asjaõiguslepingu sõlmimise tulevikku. Seda juhul, kui ostja ja müüja on tehingu tingimustes kokku leppinud, kuid teatud põhjustel ei ole võimalik kohe asjaõiguslepingut sõlmida ning omandit üle anda.

Põhjused võivad olla mõlemapoolsed – ostjal on vaja aega ostu finantseerimiseks läbi olemasoleva vara müügi lõpuleviimise, müüjal näiteks pärimistoimingute või hoone ehitamise lõpule viimiseks vms.

Siinjuures on oluline, et kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni jääb omanikuks müüja ja ostja saab omanikuks peale asjaõiguslepingu sõlmimist, kui ta kantakse omanikuna kinnistusraamatusse.

Viimast varianti kasutatakse enamasti uusehituste korral, kui võlaõiguslikud müügilepingud sõlmitakse juba hoone ehitamise ajal ja asjaõigusleping sõlmitakse pärast ehitise valmimist.

Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga.

Heausksed läbirääkimised

Selleks, et otsustada, millist võimalust kasutada, tuleks kõiki asjaolusid kaaluda ja vastavalt konkreetsele olukorrale langetada ka otsus.

Kui tehingut vahendab kinnisvaramaakler, tasuks alati temaga konsulteerida – pädev maakler oskab kindlasti anda omapoolsed soovitused asja lahendamiseks.

Ostja peab siiski alati arvestama, et müüjat esindav maakler peab seisma müüja kui käsundiandja huvide eest. Olukorras, kus ostja on müügihinda alla kaubelnud, peab ta arvestama alati sellega, et enne müügilepingu sõlmimist võib tulla ostja, kes hinda ei kauple või on valmis ostma objekti kõrgema hinnaga, kui oli ltema kokku leppinud.

Sel juhul müüakse objekt kindlasti kõrgema hinnaga teisele ostjale. Seda olukorda aitab vältida vaid notariaalses vormis sõlmitud eelleping. Kas selle sõlmimine on mõistlik, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja poolte tahtest.

Et aga seadus keelab ka lepingueelseid läbirääkimisi pidada pahauskselt ja seda eelkõige ilma lepingu sõlmimise tahteta, siis soovitan kõik peetud läbirääkimised ja sõlmitud kokkulepped fikseerida kirjalikult.

Õnneks leidub meil vähe pahauskselt käituvaid ostjaid/müüjaid ja enamasti peetakse sõlmitud kokkulepetest kinni vaatamata nende kokkulepete vormistamise viisile.

Ardo Lepp
DTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimees

Artikli allikas on DTZ Kinnisvara

Kinnisvarakool & koolitus: Pärimine – mida peab teadma pärimismenetlusest - Evi Hindpere

Soodne kinnisvara ootab ostjaid

16.01.2014 Tallinn.ee

Tallinna Linnavaraamet pani enampakkumisele mitmeid soodsate alghindadega kinnistuid ja korteriomandeid.

Avalikul kirjalikul enampakkumisel on Mustamäe tee 50c kinnistu ja Ümera tn 30 kinnistu. Kristiine linnaosas asuva hoonestatud ärimaa sihtotstarbega Mustamäe tee 50c kinnistu pindala on 680 m2 ning Lasnamäel asuva hoonestamata ärimaa sihtotstarbega Ümera tn 30 kinnistu pindala 4801 m2, kinnistute alghinnad on vastavalt 58 798,72 eurot ja 207 712,86 eurot.

Kesklinnas on alghinnaga 262 500 eurot ühtse müügiobjektina enampakkumisel Narva mnt 19//21//23-69 ja Narva mnt 19//21//23-72 korteriomandid, mille reaalosadeks on äriruumid kogupindalaga 292,2 m2. Kadrioru asumi serval aadressil Jüri Vilmsi tn 52 asuv korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 12,5 m2, on enampakkumisel alghinnaga 7900 eurot. Alghinnaga 17 300 eurot on enampakkumisel Kopli tn 88-38 korteriomand, mille reaalosaks korter üldpinnaga 25,8 m².

Enampakkumisel on ka kaks Harju maakonnas Keila vallas Kloogaranna külas asuvat hoonestatud elamumaa sihtotstarbega kinnistut. Kinnistute pindalad on 3912 m² ja 2410 m² ning alghinnad vastavalt 40 300 eurot ja 26 700 eurot. Kinnistud asuvad Tallinna kesklinnast ligikaudu 36 kilomeetri ja merest umbes 1 kilomeeteri kaugusel.

Lääne-Viru maakonnas Laekvere vallas Rajaküla külas asuva Taevakivi kinnistu alghind on 3000 eurot. Elamumaa sihtotstarbega kinnistu kogupindala on 9063 m², sellest 6774 m² on haritav maa ning 1635 m² õuemaa. Kinnistu paikneb Laekvere aleviku keskusest 7,5 kilomeetri ning Rakvere kesklinnast 34 kilomeetri kaugusel.

Ostjat ootavad ka Harjumaal Vasalemma vallas asuv elamumaa sihtotstarbega kinnistu pindalaga 4536 m² ning Ida-Virumaal Kohtla-Järve linnas asuv korteriomand, mille reaalosaks eluruum üldpinnaga 60,4 m², neist esimese alghind on 6750 eurot ja teise alghind 2200 eurot.

Informatsiooni müüdava vara kohta saab tööpäeviti Tallinna Linnavaraametist, Vabaduse väljak 10, IV korrus ja telefonidel 640 4641, 640 4637, 6404 500 ning Tallinna linna veebilehelt www.tallinn.ee/kinnisvara.

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

KV.EE: Maade müügipakkumiste keskmine hind kasvas aastaga 22%

16.01.2014 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE andmetel pakuti 12/2013 Eestis müügiks 4343 maatükki. Aastaga kasvas maade pakkumine 5%. Maade keskmine pakkumishind kerkis aastaga isegi 22%.

Üle poole maade pakkumisest asub portaali KV.EE andmetel Harjumaal. Harjumaa maade pakkumine on võtnud korterite ja majade turule analoogselt suuna vähenemisele. Harjumaal jäi maade müügipakkumisi aastaga 5% vähemaks. Harjumaa maade müügipakkumiste keskmine hind kerkis aastaga aga 35%.

Endiselt kehtib vana reegel, et maade tehingute arv on suhteliselt väike ja tehinguhinnad on pakkumiste hinnast oluliselt allpool.

Nii näiteks tehti maa-ameti andmetel 2013 IV kvartalis Tallinnas 64 hoonestamata maa tehingut keskmise hinnaga 79 €/m². See jääb märksa allapoole Tallinna maade müügipakkumise keskmisest hinnast, mis on portaali KV.EE andmetel 125 €/m².

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Majade müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk			Majade müügipakkumiste hind ja selle muutus, €/m²
Maakond	12/2012	12/2013	Muutus, %	12/2012	12/2013	Muutus, %
Eesti	4 145	4 343	5%	33,3	40,7	22%
Harjumaa	2 431	2 303	-5%	43,7	58,8	35%
Hiiumaa	34		NA			NA
Ida-Virumaa	106	130	23%	22,9	29,1	27%
Jõgevamaa	45	63	40%	18,6	15,4	-17%
Läänemaa	173	127	-27%	10,4	10,5	1%
Lääne-Virumaa	42	86	105%	24,0	13,7	-43%
Põlvamaa	14		NA			NA
Pärnumaa	534	629	18%	26,0	29,5	13%
Raplamaa	75	65	-13%	13,3	11,8	-11%
Saaremaa	97	194	100%	11,5	12,2	6%
Tartumaa	498	611	23%	14,9	16,0	7%
Valgamaa	37	60	62%	15,3	16,0	5%
Viljandimaa	24	41	71%	37,0	21,3	-42%
Võrumaa	35	34	-3%			NA

Kinnisvarakool & koolitus: Coachiv suhtlemine kinnisvara müügis – kuidas viia vestlus eduka tehinguni

Maakleril on õigus maakleritasule ka siis, kui tehing tehakse teise maakleri vahendusel

16.01.2014 Tõnu Toompark

Praktikas tuleb kinnisvarabüroo teenuseid kasutades igapäevaselt ette küsimusi teemal, millistel eeldustel saab maakler nõuda kliendilt maakleritasu maksmist. Kõige teravam on probleem siis, kui tehing viiakse lõpuni maakleri edasise abita, näiteks müüja müüb objekti ikkagi omal käel, olles maaklerilt eelnevalt saanud vajaliku info või ostja ostab „otse omanikult“, kuigi maakler on ostja ja müüja varasemalt kokku viinud jms.

Hiljuti tegi Riigikohus lahendi, milles selgitas maakleritasu nõude eelduseid veelkord. Kaasuse asjaolud puudutasid olukorda, kus ostja pöördus maakleri poole, et maakler tutvustaks talle tema vahendusmüügis olevaid kinnisasju. Muuhulgas tutvustas maakler ostjale kinnistut, mis oli sundmüügis. Ostja ja maakler sõlmisid kirjaliku maaklerilepingu.

Vahetult pärast maaklerilepingu sõlmimist maakleri ja ostja vahel müüdi sundmüügis olnud kinnistu uuele omanikule, kes pani kinnistu omakorda müüki, sõlmides maaklerilepingu teise kinnisvarabürooga. Ostja ostis kinnistu uuelt omanikult teise kinnisvarabüroo vahendusel.

Maakler, kellega ostjal oli sõlmitud kirjalik maaklerileping, esitas ostja vastu kohtusse nõude maakleritasu saamiseks. Nimelt olid pooled maaklerilepingus kokku leppinud, et maakleril tekib õigus vahendustasule pärast seda, kui maakler on esitlenud ostjale vara ning kinnistu omanik sõlmib ostjaga asjaõiguslepingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerilepingu lõppemist.

Maakler põhjendas oma nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esitas ostjale kinnistu andmed ning ostja sõlmis selle tagajärjena kinnistu omandamiseks asjaõiguslepingu. Seega on maakleri hinnangul maakleri tegevuse ja kinnistu omandamise vahel seos.

Maakleri selgituste kohaselt otsis maakler ostjale ostja poolt ettenähtud tingimustega kinnistu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimisi omaniku ja võlausaldajaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega maakleri hinnangul täitis maakler temale maaklerilepingust tulenevaid kohustusi ning tema vahendustasunõue on põhjendatud.

Kohtu arvates sisaldas poolte vahel sõlmitud maaklerileping eeldusi, mille täitmise korral oli maakleril õigus nõuda ostjalt vahendustasu. Kohus ei leidnud sellistes kokkulepetes seadusega vastuolu.

Riigikohus selgitas, et vastavalt seadusele võib maakleri kohustus vahendustasu saamiseks piirduda ka sellega, kui maakler üksnes viitab lepingu sõlmimise võimalusele. Siinkohal tuleb aga märkida, et eelnimetatu taandub siiski poole kokkuleppele ja selle tõendamisele, et maaklerileping sõlmiti tõesti üksnes müüja ja ostja kokkuviimiseks, mitte lepinguni jõudmiseks.

Lisaks tõi Riigikohus välja eeldused, mille olemasolu korral võib maakleri tasunõue olla üldjuhul põhjendatud:
i) kellelt sai ostja esialgselt infot kinnistu kohta;
ii) kas ostja lõpuks nimetatud kinnistu ka omandas;
iii) kas ostjal ja maakleril oli kirjalik kokkulepe kinnistu ostu vahendamiseks;
iv) tasunõue ei ole välistatud ka olukordades, kus kinnistu müüja või ostja on tasunud vahendustasu juba mõnele muule maaklerile või kui kliendi poolt oli sõlmitud ainuesindusleping mõne muu kinnisvara müüjaga.

Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid

Kesnija Liss
Advokaat
Glikman Alvin & Partnerid

Artikli allikas
Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Viljandi tööstusalal läks võõrandamisele kinnistu

15.01.2014 Tõnu Toompark

Viljandi Linnavalitsus võttis esmaspäevasel istungil vastu otsuse, panna võõrandamisele arenevas Männimäe tööstuspiirkonnas asuv üle 20 000 ruutmeetrine kinnistu hoonestusõigus.

Linnavalitsuse linnavara peaspetsialisti Andres Makku sõnul, on Männimäe tööstuspiirkond logistiliselt väga heas asukohas. “Tööstuspiirkond asub linna servas Riia maantee ääres, kuhu lähiajal on oodata kerkimas veel teisigi tootmishooneid,” ütles Makku ning tõi välja, et aasta jooksul alustab piirkonnas oma tootmisega ka pakiautomaate tootev Cleveron.

20 262 ruutmeetrise kinnistu hoonestusõiguse alghinnaks on 80 000 eurot ning lepingu tähtajaks 50 aastat. Seoses Viljandi Huvikooli tehnikaringiga, kehtib kinnistul tähtajatu leping MTÜ Viljandi Vee- ja Motospordikeskuse kasuks, mis hõlmab kinnistul paiknevaid ruume kogupindalaga 70,2m2. Hoonete üleandmise kinnistu ostjale toimub hiljemalt 1. juuli 2014.

Viljandi abilinnapea Ardo Agasilla sõnul ei kujune tehnikaringi paiknemine antud kinnistul takistuseks, kuna üheskoos on leitud lahendus uutele ruumidele. “Oleme tehnikaringiga olukorda arutanud ning koos leidnud, et ring on võimalik ümber kolida piirkonnas asuvatesse garaažidesse,” ütles Agasild ning lisas, et garaažide ees on ka maaala, kuhu saab luua uue harjutusraja.

Pakkumisi kinnistule oodatakse märksõnaga Riia 66 hiljemalt 28. jaanuar kell 10 Viljandi Linnavalitsuse sekretäri kätte aadressil Linnu tänav 2, Viljandi linn või saadetuna samaks tähtpäevaks posti teel samal aadressil. Pakkumise täpsem informatsioon on leitav Viljandi Linnavalitsuse kodulehelt.

Möödunud aasta mais toetas Ettevõtluse Arendamise Sihtasutus (EAS) Männimäe tööstusala arendusprojekti ühe miljoni euroga, mille abiga rajati läbimurre Riia maanteele ning arendati piirkonna taristut. Logistiliselt heas asukohas tööstusmaa reservalade hõivamise ja ettevõtete laienemise tulemusel luuakse 2016. aastaks 133 uut töökohta.

KV.EE: Kinnisvara kättesaadavus on heal tasemel, kuid halvenemas

15.01.2014 Tõnu Toompark

Hulk juttu on olnud 2013. aasta kiirest korterite hinnatõusust. Äärmusliku näitena on Mustamäe korterite keskmine tehinguhind aastaga kasvanud isegi 31%. Paralleelselt tehinguhindadega on tõeliselt jõulist tõususuunda näidanud ka korterite pakkumishinnad. Portaali KV.EE andmetel kasvasid Eesti korterite pakkumishinnad aastaga 10%, näiteks Harjumaal aga isegi 18%.

Pole suur saladus, et korterihindade jõulise suurenemise taga on muude tegurite seas sissetulekute ehk eelkõige keskmise palga tõus. Eesti keskmine palk kerkis 2013. aasta III kvartalis 930 euroni. See teeb aastaseks palgakasvuks märgatava 8,8%.

Elamispinna kättesaadavuse määravad hind ja sissetulek

Korterite kättesaadavust mõjutab laenutingimuste kõrval, kas kiiremini kerkib kinnisvara hind või sissetulek.

Tuginedes portaali KV.EE korterite pakkumishindadele ja statistikaameti keskmise palga näitajatele võime öelda, et kinnisvara kättesaadavus on viimase aasta jooksul valdavalt halvenenud, aga seda siiski õnneks tagasihoidlikul määral.

Kui 2012. aasta lõpus oli Eestis võimalik keskmise palgaga soetada 0,84 m² keskmise pakkumishinnaga korterist, siis 2013. aasta lõpuks kahanes vastav näitaja 0,82 m² peale.

Korterite kiire hinnatõus on puudutanud eelkõige suuremaid tõmbekeskusi – Tallinnat, Tartut ja märksa vähem juba muid linnu ja keskuseid. Nii on neis piirkondades kinnisvara kättesaadavaus vähenenud.

Väiksema kinnisvara hinnatõusuga piirkondades või piirkondades, kus pakkumishinnad on langenud on korterite kättesaadavus isegi paranenud. Siin võib esile tuua eelkõige Läänemaa, Jõgevamaa, Võrumaa ja Valgamaa.

2014. aasta toob elamispinna kättesaadavuse halvenemise

Alanud 2014. aastalt võime üsnagi tõenäoliselt oodata elamispindade kättesaadavuse mõningast halvenemist. Seda põhjusel, et tõenäoliselt kinnisvara hinnatõus jätkub, aga loodetavasti kerkivad hinnad senisest aeglasemas tempos.

Korterite kättesaadavuse halvenemises ei tohiks tonti näha. Elamispindade kättesaadavus ehk hindade ja sissetulekute suhe on meil täna siiski oluliselt paremal tasemel, kui see on viimaste aastate jooksul olnud. Tänast suhteliselt soodsat kinnisvara kättesaadavust toetavad veel ka soodsad laenutingimused.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

Korterite pakkumishinna ja keskmise palga suhe ehk mitu ruutmeetrit korterit on võimalik osta ühe kuupalga eest (arvutused portaal KV.EE ja statistikaameti andmete baasil)

	2011	2012	2013
Eesti	0,80	0,84	0,82
Harjumaa	0,76	0,75	0,69
Hiiumaa	1,22	1,48	1,66
Ida-Virumaa	2,16	2,20	1,94
Jõgevamaa	2,43	2,36	2,94
Järvamaa	1,91	2,26	2,67
Läänemaa	1,02	1,09	1,40
Lääne-Virumaa	1,86	2,19	2,16
Põlvamaa	1,81	2,05	1,83
Pärnumaa	0,74	0,77	0,70
Raplamaa	1,69	2,34	2,02
Saaremaa	0,86	0,82	0,85
Tartumaa	0,79	0,79	0,71
Valgamaa	2,42	2,95	3,60
Viljandimaa	1,15	1,15	1,32
Võrumaa	1,33	1,38	1,72