Praktikas tuleb kinnisvarabüroo teenuseid kasutades igapäevaselt ette küsimusi teemal, millistel eeldustel saab maakler nõuda kliendilt maakleritasu maksmist. Kõige teravam on probleem siis, kui tehing viiakse lõpuni maakleri edasise abita, näiteks müüja müüb objekti ikkagi omal käel, olles maaklerilt eelnevalt saanud vajaliku info või ostja ostab „otse omanikult“, kuigi maakler on ostja ja müüja varasemalt kokku viinud jms.
Hiljuti tegi Riigikohus lahendi, milles selgitas maakleritasu nõude eelduseid veelkord. Kaasuse asjaolud puudutasid olukorda, kus ostja pöördus maakleri poole, et maakler tutvustaks talle tema vahendusmüügis olevaid kinnisasju. Muuhulgas tutvustas maakler ostjale kinnistut, mis oli sundmüügis. Ostja ja maakler sõlmisid kirjaliku maaklerilepingu.
Vahetult pärast maaklerilepingu sõlmimist maakleri ja ostja vahel müüdi sundmüügis olnud kinnistu uuele omanikule, kes pani kinnistu omakorda müüki, sõlmides maaklerilepingu teise kinnisvarabürooga. Ostja ostis kinnistu uuelt omanikult teise kinnisvarabüroo vahendusel.
Maakler, kellega ostjal oli sõlmitud kirjalik maaklerileping, esitas ostja vastu kohtusse nõude maakleritasu saamiseks. Nimelt olid pooled maaklerilepingus kokku leppinud, et maakleril tekib õigus vahendustasule pärast seda, kui maakler on esitlenud ostjale vara ning kinnistu omanik sõlmib ostjaga asjaõiguslepingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerilepingu lõppemist.
Maakler põhjendas oma nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esitas ostjale kinnistu andmed ning ostja sõlmis selle tagajärjena kinnistu omandamiseks asjaõiguslepingu. Seega on maakleri hinnangul maakleri tegevuse ja kinnistu omandamise vahel seos.
Maakleri selgituste kohaselt otsis maakler ostjale ostja poolt ettenähtud tingimustega kinnistu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimisi omaniku ja võlausaldajaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega maakleri hinnangul täitis maakler temale maaklerilepingust tulenevaid kohustusi ning tema vahendustasunõue on põhjendatud.
Kohtu arvates sisaldas poolte vahel sõlmitud maaklerileping eeldusi, mille täitmise korral oli maakleril õigus nõuda ostjalt vahendustasu. Kohus ei leidnud sellistes kokkulepetes seadusega vastuolu.
Riigikohus selgitas, et vastavalt seadusele võib maakleri kohustus vahendustasu saamiseks piirduda ka sellega, kui maakler üksnes viitab lepingu sõlmimise võimalusele. Siinkohal tuleb aga märkida, et eelnimetatu taandub siiski poole kokkuleppele ja selle tõendamisele, et maaklerileping sõlmiti tõesti üksnes müüja ja ostja kokkuviimiseks, mitte lepinguni jõudmiseks.
Lisaks tõi Riigikohus välja eeldused, mille olemasolu korral võib maakleri tasunõue olla üldjuhul põhjendatud:
i) kellelt sai ostja esialgselt infot kinnistu kohta;
ii) kas ostja lõpuks nimetatud kinnistu ka omandas;
iii) kas ostjal ja maakleril oli kirjalik kokkulepe kinnistu ostu vahendamiseks;
iv) tasunõue ei ole välistatud ka olukordades, kus kinnistu müüja või ostja on tasunud vahendustasu juba mõnele muule maaklerile või kui kliendi poolt oli sõlmitud ainuesindusleping mõne muu kinnisvara müüjaga.
Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid
Kesnija Liss
Advokaat
Glikman Alvin & Partnerid
| Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid |
 |
