Tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13 on kolleegium andnud mitmeid olulisi juhiseid eelduste osas, millal võib maakleri tasunõue olla põhjendatud isegi juhul, kui kinnistu müüja kasutab lõpuks ostmisel mõne teise maakleri vahendusteenust.
Asjaolude kohaselt pöördus ostja maakleri poole, et maakler tutvustaks talle tema vahendusmüügis olevaid kinnisasju. Muuhulgas tutvustas maakler ostjale kinnistut, mis oli sundmüügis. Ostja ja maakler sõlmisid esialgu suulise kokkuleppe ja hilisemalt kirjaliku maaklerilepingu. Kokkuleppe sõlmimisel kinnitas maakler ostjale, et sundmüügis oleva kinnistu puhul on maakleril olemas nii pankrotis oleva müüja nõusolek, kui ka võlausaldaja nõusolek, kelle kasuks on kinnistu koormatud.
Vahetult pärast maaklerilepingu sõlmimist maakleri ja ostja vahel läks sundmüügis oleva kinnistu omandiõigus üle uuele omanikule, kes pani kinnistu omakorda müüki, sõlmides maaklerilepingu teise kinnisvarabüroooga. Ostja ostis kinnistu uuelt omanikult teise kinnisvarabüroo vahendusel.
Maakler, kellega ostjal oli sõlmitud kirjalik maaklerileping, esitas ostja vastu kohtusse nõude maakleritasu saamiseks. Maakler põhjendas oma nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esitas ostjale kinnistu andmed ning ostja sõlmis selle tagajärjena kinnistu omandamiseks asjaõiguslepingu. Seega on maaklerilepingu ja kinnistu omandamise vahel seos. Maakleri selgituste kohaselt otsis maakler ostjale ostja poolt ettenähtud tingimustega kinnistu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimisi omaniku ja võlausaldajaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega täitis maakler temale maaklerilepingust tulenevaid kohustusi ning tema vahendustasunõue on põhjendatud.
Ostja esitas maaklerile avalduse maaklerilepingu tühisuse kohta, väites, et ostja sõlmis maaklerilepingu pettuse mõjul. Ostja selgitas, et maakleril ei olnud õigust vaidlusalust kinnistut müügiks pakkuda, kuivõrd tal ei olnud kinnistu omaniku kirjalikku nõusolekut ning maakler varjas nimetatud asjaolu ostja eest.
Riigikohus selgitas, et vastavalt seadusele võib maakleri kohustus vahendustasu saamiseks piirduda ka üksnes sellega, et maakler viitab potentsiaalsele ostjale võimalusele vastava objekti suhtes ostuleping sõlmida.
Vastavalt maakleri ning ostja vahel sõlmitud maaklerilepingu tingimustele, pidi maakleril tekkima õigus vahendustasule, pärast seda, kui maakler on esitlenud ostjale vara ning kinnistu omanik sõlmib ostjaga asjaõiguslepingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerilepingu lõppemist. Riigikohus ei tuvastanud, et nimetatud maaklerilepingu punkt oleks vastuolus seadusega. Vastupidiselt, kohtu hinnangul sisaldas nimetatud maaklerilepingu punkt eeldusi, mille täitmise korral oli maakleril õigus nõuda ostjalt vahendustasu.
Lisaks tõi Riigikohus välja eeldused, mille olemasolu korral võib maakleri tasunõue olla üldjuhul põhjendatud:
i) kellelt sai ostja esialgselt infot kinnistu kohta;
ii) kas ostja lõpuks nimetatud kinnistu ka omandas;
iii) kas ostjal ja maakleril oli kirjalik kokkulepe kinnistu vahendamiseks;
iv) tasunõue võib olla põhjendatud ka olukordades, kus kinnistu müüja või ostja on tasunud vahendustasu juba mõnele muule maaklerile ning kus kinnistu müümiseks võis olla sõlmitud ainuesindusleping mõne muu kinnisvara müüjaga.
Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid
| Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid |
 |
