Tänane elamispindade üüriturg on jõudnud arengufaasi, kus tuleb heita pilk tulevikusuunda. Omandireformist tulenevad valusad hõõrdumised on nüüdseks ununenud. Inimestel, kel on olnud soov ja võimekus eluaset osta, on seda saanud teha. Kes aga on soovinud elada üüripinnal, on tõenäoliselt üsna mitmeid kordi pidanud kolima.
Täna on õige aeg küsida, kas me oleme elamispindade üürituru arengutega rahul? On õige aeg mõelda, kus peaks Eesti elamispindade üüriturg olema 20-30 aasta pärast. On ju eluase inimeste põhivajadus, mis määrab paljuski inimese elukvaliteedi ja töövõime.
Tänane üürisektor kiratseb
Võlaõigusseadus annab täna palju õiguseid üürnikule ja kohustused paneb üürileandjale. Seadus ei luba üürileandjal ja üürnikul teha kokkuleppeid, mis väljendaksid poolte tahet. Võlaõigusseadus on aga kirjutatud sundüürnike kaitseks. Sundüürnikud, kes ehk reformide valusas valguses vajasidki mõningast erikohtlemist, on tänaseks aga juba unustatud probleem.
Võlaõigusseaduse ideoloogia tugineb põhimõttel, et üürniku kui lepingu nõrgemat poolt tuleb kaitsta. Professionaalne üürileandja aga armastab oma üürniku, sest üürnikuta pole tal tulu. Tänasel päeval tuleb tunnistada, et omandireform on seljataha jäänud ja igal üürnikul on olnud võimalus jalgadega hääletada ehk „liiga tugeva“ üürileandja juurest jalga lasta.
Nõrga üürniku ideoloogia võib täna hoopis peapeale pöörata. Võib öelda, et tegelikult on hoopis üürileandja nõrgem pool. On ju üürileandja see, kes võtab riski ja annab oma suure väärtusega vara teise isiku kasutusse aastase rahasumma eest, mis on vaid mõni protsent korteri väärtusest.
Pealegi on enamus üürileandjaid advokaatide armeega relvastamata eraisikud, kes üürivad välja vaid ühte korterit. See tähendab, et üürileandjate oskusteave on vähene ja ärisuhte tugevamaks pooleks olemisest siin rääkida ei saa.
Üürisektor vajab aga igal juhul arendamist, sest ka riik on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi näol elamumajanduse arengukavas leidnud, et üüripakkumistest on turul pigem puudus.
Perspektiiv tuleb paika panna
Enne agaralt toimetama asumist tuleb paika panna perspektiiv, millist üüriturgu sooviksime me pikas vaates näha.
Elamispindade üürisektor võiks kasvada tänase arvatava 10-15% pealt 2035. aastaks 25-35 protsendini. See tähendab, et tänase 80-100 000 üürieluruumi asemel võiks neid 20 aasta pärast olla 200 000. Kiireid muutusi siin oodata ei tasu, sest kinnisvaraturg on oma olemuselt aeglaselt pööratav laev.
Täna on valdav üüripakkuja erasektor. Kui liigsed kitsendused kõrvaldada, siis on erasektoril tahet ja jõudu võtta üüripakkumise laiendamine edaspidigi enda kanda.
Avaliku sektori poolt üüripindade arendamist tuleks viimase võimaluseni vältida. Keegi ei soovi ju tagasi aega, kus tutvuste kaudu peab korteriorderit hankima. Avaliku sektori poolt pakkumise suurendamine tähendab seda, et erasektor tõrjutakse sellest ärist vaikselt välja ning konkurentsi puudumine viib üürihindade tõusu ja pakkumiste nappuseni ehk elamispindade kättesaadavuse halvenemiseni. Need on trendid, mida võime näha heaolust pakatavates ülemereriikides.
Mis peab tegema?
Üürisektor tuleb dereguleerida ehk üürileandjale ja üürnikule tuleb anda kokkulepete tegemise võimalus. Kui kokkuleppeid ei peaks olema võimalik tõendada, siis võib isegi olemasolev regulatsioon valdavas osas kehtima jääda neile, kes kokkuleppeid ise teha ei oska või ei taha.
Samuti võib tänane võlaõigusseaduse regulatsioon jääda kehtima neile, kes maksude vältimiseks või muul põhjusel on piirdunud suulise üürilepinguga, mille täpseid kokkuleppeid on vaidluste korral võimatu tõendada.
Kiires korras tuleb võlaõigusseadusest kõrvaldada absurdsused, mille puhul tekib mõte, et need on sinna nalja pärast sisse kirjutatud. Siin võib mainida ülemääraselt kõrget üüri või vastutab näiteks väljaüüritud elamispinna müüja uue omaniku pool üürilepingu täitmise eest kolm aastat. Või peab üürileandja avaldama üürnikule eelmise üüri suuruse. Nende punktide ja reaalsuse vahel valitseb suurem kuristik, kui riigi ja pealinna valitsuste vahel.
Üürileandjatele tuleb anda ajutine üüritulu maksuvabastus, mis võimaldab üürileandjatel põranda alt välja tulla ja oma sissetulek legaliseerida. Riik ei kaota maksuvabastusega midagi. Pikas perspektiivis riik pigem võidab, sest üürileandjal kaob võimalus vara maksuvabalt oma alalise eluasemena realiseerida.
Mis on vaba turu tulemus?
Üürituru dereguleerimine on oluline samm, mis võimaldab selle sektori vastu huvi tekitada professionaalsetes investorites. Elukutseliste turuosaliste lisandumine tähendab teenuste kvaliteedi paranemist ja seeläbi üürikonfliktide vähenemist.
Pakkujate lisandumine viib üürielamufondi soovitud suunas ehk üürikortereid tuleb turule juurde. See omakorda parandab elamispindade kättesaadavust.
Turu laienemine nii pakkumise kui nõudluse poolt ja professionaalsuse taseme kasvamine muudab üürituru igati arvestatavaks eluaseme leidmise alternatiiviks. Kui üürieluase on turvaline, siis julgevad pooled sõlmida tänaste tavapäraselt aastaste lepingute asemel pikaajalisi üürilepinguid.
Kui eluasemeturg suudab end ise ära korraldada, siis väheneb riigi ja omavalitsuste sekkumise vajadus ja kulubaas.
Reformid tähendavad enamasti higi, valu ja pisaraid. Tänane üüriturg aga elab enamasti teist elu, kui seadus ja üksikjuhtumistele vaatamata suuri probleeme ei ole. Üürituru vabastamine kammitsatest on reform, mida on võimalik teha selliselt, et kaotajaid ja haigetsaajaid ei ole.
Täna on riigil aeg tegutsema asuda, sest king veel oluliselt ei pigista. Täna saab turu arenguid suunata soovitud radadele, et vältida probleemide kuhjumist tulevikus. Avalikul sektoril on odavam astuda täna võib-olla kulukaid samme selles suunas, et erasektor pakuks üüripinda. Selle asemel, et astuda kindlasti väga-väga kulukaid samme selles suunas, et seda pinda tulevikus ise pakkuda.
Lisainfo: Võlaõigusseaduse kriitilised muudatused (tumedas kirjas seaduse tekst, mittetumedas kommentaar)
§ 275. Sätete kohustuslikkus: Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.
Tänane regulatsioon hoiab seadusekuulekad suurinvestorid turult eemal. Pooltel peab olema võimalus kokkulepete tegemiseks. Kokkulepete tegemise võimaluse püüdmine sunnib otsima JOKK-lahendusi ja on selge tegur, mis pärsib professionaalsete investorite turule tulemist.
§ 287. Leppetrahvi kokkuleppe keeld eluruumi üürimisel: Kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine.
Üüri maksmise viivitamise puhul on ainus võimalus nõuda viivist. Kui tegemist on näiteks 250-eurose kuuüüriga ja viivisega 0,5% päevas, siis on igapäevane viivisesumma 1 euro ja 25 senti. See ei ole summa, mis motiveeriks pahatahtlikku lepingupoolt kohustust õigeaegselt täitma.
Üürileandjal peab olema võimalus leppetrahvide rakendamiseks, et motiveerida lepingut korrektselt täitma. Loomulikult peavad leppetrahvid olema tasakaalus.
§ 291. Üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel: (4) Kui uus üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuse rikkumisega üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja.
Puudub ratsionaalne põhjendus, miks peaks üürilepinguga koormatud vara müüja jääma uue omaniku kohustuste eest vastutama. Endisel omanikul puudub võimekus tagada lepinguliste kohustuste täitmist uue üürileandja poolt.
§ 295. Eelmise üüri avaldamise kohustus: Üürnik võib lepingu sõlmimisel nõuda üürileandjalt talle eelmise üürilepingu järgse üüri suuruse teatavaks tegemist.
Seadusepunktile puudub ratsionaalne põhjendus, miks peaks üürileandja oma äritegevuse detaile teisele poolele avaldama.
§ 301. Eluruumi üüri ülemäärane suurus: (1) Eluruumi üür on ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või -majaga. (2) Üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.
Kui üürnik on üürihinna aktsepteerinud, siis ei ole heauskne hakata seda vaidlustama. Turumajandusele on omane hindade kõikumine üles- ja allasuunas, mis annab signaali, et pakkumist on vaja suurendada või vähendada. Tühi seadusepügal soovib majanduslikku regulatsiooni justkui tühistada.
§ 312. Tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise tähtajad: (1) Kinnisasja, elu- või äriruumi, /…/ üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.
Siin on vaja vabadust pooltel sobiliku kokkuleppe leidmiseks. Tulenevalt asjaoludest võib pooltel olla sobiv ka lühem etteteatamise tähtaeg.
§ 316. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu: (1) Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. (2) Üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.
See punkt annab pahatahtlikule üürnikule väga suure võimu ning üürileandjal puudub võimalus sellisest üürnikust vabanemiseks.
Kolm kuud üürivõlga on üürileandja jaoks äärmiselt suur summa. Reeglina liituva üürivõlgnevusele veel kõrvalkulud, mida ka maksimaalselt kolme kuu üüri ulatuses olev tagatisraha ei suuda katta. Pealegi on tagatisraha suuruseks praktikas kõigest ühe-kahe kuu üürsumma ulatuses.
Suurem tagatisraha käib üürnikel üle jõu. Seega puudub üürileandjal tagatis, mis kataks seadusega talle pandud kohustused.
Üürileandjale on vaja anda õigus üürileping erakorraliselt üles öelda võlgnevuse tekkel. Siin tuleb kokkuleppe õigus anda lepingu osapooltele.
§ 323. Üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul: (2) Kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.
Uus omanik on teadlik, et tema soetatud vara on üürilepinguga koormatud ja ta peab arvestama sellest tulenevaid piiranguid. Seetõttu on äärmiselt ebavajalik, et eelmine omanik vastutab kohustuste eest, mis on setud varaga, mille omandi on ta võõrandanud.
§ 326. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja üürilepingu pikendamine: (2) Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.
Sotsiaalabi peab pakkuma riik. Kui riik delegeerib need kohustused eraomanikule, siis tuleb selle jaoks ette näha ka vastavad ressursid.
