Seoses Domus Kinnisvara kvaliteedisüsteemi edendamisega sirvisin 2009.a. detsembris vastu võetud Euroopa Liidu standardit EN15733, mis on ka Eestis kehtestatud standardina EVS-EN 15733:2010 „Kinnisvaramaaklerite teenused. Nõuded kinnisvaramaaklerite teenuste pakkumiseks“. Kahjuks ei ole see veel eesti keeles saadaval, kuid Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda tegeleb standardi tõlkimisega ning loodetavasti on meil standardi ametlikku tõlget oodata juba käesoleval sügisel.
Domus Kinnisvara teenuste parima kvaliteedi tagamiseks tegin firmasiseseks kasutamiseks nö kommenteeritud variandi, kus sidusin Euroopa Liidu standardi ära meie kohalike regulatsioonidega ning mõnel juhul ka viidetega Riigikohtu lahenditele. Et see teema aga pakub kindlasti huvi ka laiemale avalikkusele (eelkõige maaklerteenuseid tarbivatele klientidele teadlikute valikute tegemiseks), siis otsustasin avaldada väikese artikliseeria.
Esmalt aga väike ülevaade maakleriteenuse kvaliteedinõuete üldisemast korraldusest. Teadupärast kehtestab Eestis põhilised nõuded maaklerteenusele „Võlaõigusseadus“ paragrahvides 658 kuni 669, kus reguleeritakse maaklerilepingu põhilised küsimused ning muuhulgas maaklerite olulised õigused ja kohustused. Seejuures ei ole tegemist mitte ainult kinnisvaramaaklerit puudutavate sätetega vaid need laienevad ka maakleritele teistes valdkondades. Nendele punktidele lisanduvad ka teised „Võlaõigusseaduse“ sätted, mis käsitlevad käsunduslepinguid jms. Õigusaktides sätestatu korrektseks tõlgendamiseks on andnud ka Riigikohus välja mitmeid kinnisvaramaakleri töökorraldust, õiguseid ja kohustusi puudutavaid otsuseid, mis küll ei oma seaduse jõudu, kuid on kvaliteetse teenuse pakkumiseks ning probleemide vältimiseks siiski äärmiselt olulise tähtsusega. Lisaks seadusesätetele on Eestis kehtestatud kinnisvaramaakleri tegevuse hea tavana „Heade tavade koodeksid“ Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poolt (24.09.1998.a.) ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt (16.04.2002.a.). Kuigi viimatinimetatud dokumendid on lihtsakoelised ja paljuski pinnapealsed, on need kuni viimase ajani olnud peaaegu ainsad kvaliteedijuhendid. 2010 aastal lisandus eelnimetatule käesolevas artikliseerias käsitletav standard EVS-EN 15733:2010.
Seega ei ole Euroopa Liidu poolt meile „ettekirjutatud“ normid langenud tühja koha peale vaid seda standardit saab Eestis kohaldada siiski vaid koosmõjus juba olemasolevate regulatsioonidega ning äritavadega. Mõnes osas on mul muidugi lootus, et Euroopa standard siinseid äritavasid muudab ning maakleriteenuste kliendid võivad senisest veelgi muretumalt vajalikke teenuseid tarbida. Oleks ka loogiline, et pärast Euroopa standardi ametliku tõlke avaldamist muudetakse vajalikus osas ka eelnimetatud Eesti kinnisvaravaldkonna esindusorganisatsioonide poolt kehtestatud heade tavade koodekseid.
Nagu standarditele kohane on ka „Kinnisvaramaaklerite teenuste standard“ EN 15733 pigem juhend ja jätab ruumi kohaliku riigi õigusruumist tulenevate erisuste rakendamiseks. Mitmed riigid andsid juba standardi kehtestamisel teada oma vastava valdkonna regulatsiooni olemasolust (kõik Skandinaavia maad, Küpros, Ühendkuningriigid, Sloveenia) ja nendes riikides kehtivatest erisustest (Rootsi, Sloveenia). Samas on ka selge, et üle-Euroopalise kokkuleppe saavutamine tähendab palju kompromisse ning seetõttu on standard Euroopa Liidu standard ka suhteliselt hambutu ning tegeleb vaid väga üldiste küsimustega. Pigem kumab läbi, et Euroopa standard tegeleb küsimustega, mis Eesti tänast õigusruumi ja infotehnoloogilist arengut arvestades kellelegi peavalu ei valmista. Seetõttu tuleb maaklerteenuse kvaliteediküsimused lahendada detailselt ikkagi meil endal siin Eestis. Kohe kinnisvaramaakleri standardi alguses on ka ära nimetatud, et kui standardi sätted lähevad vastuollu Euroopa Liidu või kohaliku seadusandlusega, siis tuleb kohaldada ikkagi Euroopa või kohalikku seadusandlust.
Euroopa Standard EN 15733 on jaotatud sisuliselt 9 peatükik. Neis esimesed kaks on sissejuhatavad piiritledes standardi käsitlusvaldkonda ning kasutatavat terminoloogiat. Terminoloogia osas väärib minu hinnangul kindlasti tähelepanu kinnisvaramaakleri definitsioon (vt allpool). Euroopa standard käib kinnisvaramaaklerite tegevuse kohta sõltumata sellest kas tegemist on äriklientidele või eraisikust klientidele suunatud teenusega. Samuti on oluline, et standard kehtib ka sõltumata teenuse pakkumise viisist, st ka elektroonilisel teel ja internetis pakutaval kinnisvara vahendusele. Täpsema sisu saame vaadates definitsioone:
• kinnisvaramaakler (real estate agent) on isik (füüsilise isikuna sellel kutsealal tegutseja, partnerlusena toimiv või äriettevõttena selles valdkonnas tegutsev isik), kes tegutseb maakleri/agendina kinnisvaratehingutes kas konkreetse kliendi nimel või vahendajana, sealhulgas:
– konsulteerimine (sh kinnisvara hindamine);
– kinnisvara turundamine ja reklaamimine;
– müügi, ostmise ja üürimisega seotud teenused;
– kinnisvaraga seotud õiguste seadmise ja omandamisega seotud teenused;
– hoonestuse ja maaga seotud uuringute tegemine;
– lepingute koostamine;
– kinnisvara ülevaatuste ning ekspertiiside korraldamine.
Seega on minu hinnangul vaja kinnisvaramaakleri teenuste standardiga lisaks maakleritele ja hindajatele olla kursis ka näiteks kinnisvaraportaalide haldajatel, advokaatidel, isegi notaritel ning ehitusekspertidel. Olen veendunud, et päris mitmetel kinnisvaraga seotud vaidluste lahendamisel võetakse kohtus edaspidi lauale just see standard ning „lajatatakse“ sellega ühele või teisele poolele täiesti ootamatult.
Standardi sisulistest punktidest aga juba artikliseeria järgmistes osades …….
| Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
Adaur Grupp OÜ kvartaalne elamispindade turu analüüs leiab, et tänane elamispindade turg näitab ülimat aktiivsust. Kõrge korteritehingute arv ja stabiilne hinnatrend kummutavad müüdi madalast tarbijate kindlustundest, mis ei luba kinnisvaratehinguid teha.
2012 III kvartal on näidanud vaatamata juba seljataha jäänud suvesoojusele tugevat tehingute arvu. Osalt on tehingute taga arendusprojektide , mida täna asjaõiguslepingutega vormistatakse ja mis seeläbi lõpuks statistikasse jõuavad.
Aastataguse ajaga võrreldes suurenes Eesti korteritehingute arv 24%.
Korterite tehinguhinnad on vaikselt, kuid kindlalt liikumas tõususuunas. Kindlasti on oma osa siis asjaolus, et tehingutes on veel arendusprojektide osakaal märkimisväärne.
Veel aastatagune kahekohalise numbriga kirjutatud elamispindade tehingute keskmise hinna tõus on tänaseks ajaks langenud ühekohaliseks.
Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis. Lähenemine kunagistele tippudele on alates 2009 a. aastast olnud pidev, kuid kunagine tippmark on veel käeulatusest kaugel.
Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) annab tänavu esmakordselt üle preemia „Säravaim kinnisvaratäht“, mis valiti kinnisvarateemaliste üliõpilastööde hulgast. Preemia antakse üle teisipäevasel kinnisvaraseminaril.
Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja BIGBANK kutsuvad kõiki 16. oktoobril Meriton Grand Conference & SPA Hotelli konverentsikeskuses toimuvale kinnisvarateemalisele seminarile „Mis saab edasi? (olukord kinnisvaraturul)“.
