Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvarakooli suveakadeemia 2026 - Tõnu Toompark

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Inimesed vajavad kinnisvaratehingute juures aina vähem panga abi

30.01.2013 Tõnu Toompark

Käesolev aasta on näidanud, et üha sagedamini tehakse elukondliku kinnisvara ostu- ja müügitehinguid laenuraha kaasamata. Kuigi selle kohta pole olemas ametlikku statistikat, näitavad Uus Maa kogemused, et täielikult omavahendite abil kinnisvara soetamine moodustab juba kuni poole tehingutest:Eriti on seda tendenti näha Tallinna kesklinna piirkonnas toimuvate korterite tehingute puhul, kus tegutseb ka palju välismaalasi ja professionaalseid investoreid.

Kuigi märkimisväärselt odavnenud laenuraha tõttu võiks arvata vastupidist, on just käesoleval aastal paralleelselt euribori langusega kasvanud pangafinantseeringuta ostutehingute osatähtsus. Põhjuseid on mitmeid, mida siikńkohal tasub välja tuua:

• Investorid, kes omavad kapitali, on valmis kasutama võimalust paigutada seda kinnisvarasse, sest erinevad muud võimalused, näiteks finantsinstrumendid, ei tooda praegusel ajal suurt midagi. Suures osas tulevad nende poolt ostetud pinnad ka üüriturule, mis tagab omanikule rahuldava tootluse, sest üürihinnad on suhteliselt kõrged, vara väärtus säilib ja on loota ka selle kasvu keskmiselt 10% aastas.

• Ostjad, kes koondavad oma varasid. See tähendab seda, et kui näiteks mõned aastad tagasi soetati „igaks juhuks“ mitu kinnisvaraobjekti (suvila, korter, maja), siis nüüd on nende mõtteviis muutunud praktilisemaks ning otsustatakse liigsest loobuda ja soetada, üks mugav ja praktiline eluase. Näiteks müüakse maja ja kolitakse korterisse.

• Välismaalased, kes võtavad meid kui Põhjala riiki ja hindavad meie majanduskeskkonda lõuna-Euroopast stabiilsemaks, nähes siin persperktiivis ette hindade tõusu.

Kui seni paistis investorite jaoks ahvatlevaim objekt uus kahetoaline korter kesk- ja südalinnas, siis nüüd on valikuvõimalused muutunud märkimisväärselt avaramaks ning kindlat korteritüübi eelistust on keeruline välja tuua. Investeerigu eesmärgil korterit ostes lähtutakse enamasti sellest, et juba lähitulevikus võiks selle hind olla juba märkimisväärselt kõrgem kui soetamishetkel. Seetõttu ostetakse erinevaid kortereid eelkõige vanalinna või südalinna renoveeritud vanematesse kivimajadesse, mille arhitektuur jakajalooline väärtus tagab sellele likviidsuse. Loomulikult on populaarsed ka uued korterid, mille asukoht on pigem kõrvaltänaval ning kus parkimine ja elamispindade ruumilahendus on lahendatud kvaliteetselt.

Võib arvata, et trend paigutada oma säästud kinnisvarasse jätkub ning tõenäoliselt ka suureneb, sest eraisikute pangahoiuste maht jätkuvalt kasvab. Kuna inflatsioon on kõrge ja hoiuste intressid pea olematud, ei ole rohkemat kui kriitilist reservi pangas mõtet hoida. Ühe võimalusena vaba raha paigutamiseks näen just osta korter ja see välja üürida.

Artikli autor:
Uuve Mast
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Koolitus Kinnisvara ABC alustab järgmisel esmaspäeval

30.01.2013 Tõnu Toompark

Järgmise nädala esmaspäeval 04/02/2013 alustab selle aasta esimene koolitus Kinnisvara ABC. Koolitus on suunatud kõikidele kinnisvarahuvilistele, kes soovivad kiiret ja laiapõhjalist kinnisvaravaldkonna ülevaadet.

Kinnisvara ABC sobib hästi esmaseks sissejuhatuseks kinnisvaramaailma. Samuti soovitame koolitust juba tegutsevatele maakleritele-kinnisvaraspetsialistidele teadmistevundamendi kindlustamiseks.

Koolituse käigus vaatleme kinnisvaraturgu, ehitust ja planeeringuid, kinnisvarateenuseid, kinnisvara finantseerimist, kinnisvara hindamist, kinnisvaramaakleri töö spetsiifikat. Eraldi on suur osa koolituses pühendatud juriidiliste teemade käsitlemisele.

Kõik Kinnisvara ABC lektorid on pikaajalise kogemusega spetsialistid: kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, konsultant Maila Moor, jurist Evi Hindpere, maakler Jüri Preobraženski.

Loe koolitusest lähemalt ja registreeru Kinnisvara ABC koolituse lehel.

Lisainfo

Vaata Kinnisvarakooli kogu koolituskalendrit siit.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvaraturu ülevaade - Tõnu Toompark

RKAS sõlmis Eesti Rahva Muuseumi uue peahoone ehitajaga lepingu

29.01.2013 Tõnu Toompark

Täna allkirjastasid Riigi Kinnisvara ASi (RKAS) juhatuse esimees Jaak Saarniit ja Fund Ehitus OÜ juhatuse esimees Ott Kikkas Eesti Rahva Muuseumi (ERM) uue peahoone ehituse peatöövõtulepingu summas 47 596 998,36 eurot, millele lisandub käibemaks.

Ehitustööd algavad märtsis ja hoone peab valmima 2015. aasta lõpuks, millele järgneb hoone sisustamine, muuseumi kolimine ja püsinäituste rajamine. ERMi uus hoone on plaanis avada külastajatele 2016. aasta lõpus.

Kultuuriminister Rein Langi sõnul on Eesti Rahva Muuseum täna omaenda kodule lähemal kui kunagi varem. „Jakob Hurda alustatu ja paljude tema õpilaste poolt jätkatu saab loodetavasti paari aasta pärast ka väärilise koha, kus seda hoida ja väärindada. Ja hetke on lootust, et ta ikka tuleb.“ lisas Lang.

Riigi Kinnisvara ASi juhatuse esimehe sõnul on neile ka varem suuri ja keerulisi ehitusi juhtida antud ning ERMi uus peahoone saab olema jätk ettevõtte eduloole.

„Eesti Rahva Muuseum on vana ja uue kohtumispaik, kus ajalugu on kütuseks, mis hoiab kultuuri elus. Uus hoone annab selleks võimaluse.“ ütles ERMi direktori Tõnis Lukas.

ERMi uus peahoone ehitatakse Tartusse, Raadile. Uue hoone tarbeks on muuseumil kasutada kolm kinnistut Tartu linna ja Tartu valla territooriumil.

Hoone projekt valmis aastatel 2007-2012. Arhitektuurse projekti koostas arhitektuuribüroo SARL D´Architecture Dorell Ghotmeh Tane koostöös Eesti alltöövõtjatega arhitektuuri- ja sisearhitektuuribüroodega HG Arhitektuur OÜ, Kino OÜ ja Pille Lausmäe Sisearhitektuuribüroo OÜ. Hoone ehitusprojekti insenertehnilised osad koostas ja peaprojekteerija ülesandeid täitis EA Reng AS koostöös IB Aksiaal OÜ-ga.

ERMi uue peahoone ehitus jaguneb neljaks suuremaks hankeks ja ehituslepinguks. Neist esimene viidi läbi eesmärgiga leida ERMi ehituse peatöövõtja, kelle ülesandeks on uue hoone ehitamine. Järgneva kolme hankega leitakse peahoone sprinklersüsteemi, küttesüsteemi ning välisrajatiste ja –alade ehitajad.

Üldiseks eesmärgiks on rajada Tartusse Raadile uus kultuurikeskkond, mille kandvaks osaks on ERMi uus peahoone. Uus hoone sisaldab endas mitmeid erinevaid kasutusfunktsioone ja -võimalusi. Uude hoonesse kavandatakse ERMil tänapäevased näituseruumid, tööruumid ja kollektsioonidele hoidlad. Luuakse võimalused muuseumi külastajatele kvaliteetseks vabaaja veetmiseks – ruumid on ette nähtud restoranile, kohvikule, erinevatele muusika-, kino- ja teatrisaalidele, seminariruumidele ja õppeklassidele. Lisaks loob rajatav keskkond eeldused ja võimalused erinevate institutsioonide ja vabaühenduste tegevuseks ja koostööks.

RKASi eesmärgiks on rajada Eesti Rahva Muuseumile optimaalsete kuludega uus peahoone, mis vastaks igati muuseumi vajadustele, oleks esinduslik, vastaks tänapäevastele energiatõhususe nõuetele ning mille hilisemad ülalpidamise kulud oleks madalad.

Hoone kavandamisel on lähtutud tänapäevastest nõudmistest hoone tehnilistele lahendustele. Uus muuseumihoone peab olema hilisemas ekspluatatsioonis energiasäästlik, kasutatavad ehitusmaterjalid ja tehnoloogilised seadmed peavad olema kvaliteetsed ja ajas kestvad.

Hoone ehitustöid tellib RKAS. Hoone rajamist rahastatakse Kultuurkapitali sihtotstarbelistest toetusest ja RKASi oma- ning laenuvahenditest.
ERMi uue peahoone suletud netopind on 33 854 ruutmeetrit ja selle rajamise ja sisustamise eeldatav kogumaksumus on 63,1 miljonit eurot, millele lisandub käibemaks.

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine praktikas – kuidas vältida vaidlusi, järelevalve märkusi ja probleeme objekti üleandmisel?

Ektornet lõpetas edukalt korterite müügi Juurdeveo „Targa Kodu“ majas

29.01.2013 Tõnu Toompark

Ektornet lõpetas korterite müügi aadressil Juurdeveo 19, Tallinn. Projekt on tuntud ka kui „Tark Kodu”. Korterite müügiga alustati mais 2011 ning praeguseks on kõik 85 korterit müüdud. Nüüd keskendub Ektornet Rocca al Mares asuva Merirahu maja korterite müügile.

Ektorneti juhatuse esimehe Meelis Šokman’i sõnul oli esialgne plaan müüa korterid 3 aasta jooksul, kuid huvi oli oodatust suurem ja müügitempo kiirem. „Müüdud korterid olid varustatud nutika Targa Kodu lahendusega, mistõttu ostjateks olid enamuses noored, kellele uudne lahendus osutus märkimisväärselt huvipakkuvaks ja põnevaks,“ märkis Šokman.

Juurdeveo 19 on 4-korruseline korterelamu, mille ehitustöödega alustati 2007. aastal ning mille siseviimistlus ja Targa Kodu lahendus valmis vahetult enne müügip alustamist 2011 aastal. Müüdud 85 korteri kogupind oli 4086,1 m2 ning keskmise korteri suurus oli 48 m2.

„Ühe projekti edukas lõpetamine annab meile nüüd võimaluse keskenduda järgmistele projektidele. Selle aasta olulisimaks projektiks on Rocca al Mares asuv Merirahu 6 korterelamu, mis valmis 2012 septembris. Majas on kokku 40 kvaliteetse siseviimistluse ja nutika Targa Kodu lahendusega korterit, millele asume nüüd ostjaid otsima,“ sõnas Šokman.

Kinnisvarakool: Korteriühistu juhtimise õiguslikud alused

Mart Saa meeskond tõi Arco Vara teenindusdivisjoni kasumisse

29.01.2013 Tõnu Toompark

Viimase kolme aasta jooksul on Tallinna ja kogu Eesti kinnisvaraturg teinud läbi imekspandavaid arenguid. 2009. aastaks kinnisvarakriisi põhja kukkunud Tallinna elamispindade turul on tehingute arv 2012. aastaks kasvanud 48%, keskmine hind 27% ja tehingute käive 81% võtab elukondliku kinnisvaraturu minevikusuundumusi kokku viimaseid päevi Arco Real Estate AS juhatuse liikme ametis olev Mart Saa.

„Kolm aastat tagasi, kui asusin Arco Vara teenindusdivisjoni juhtima oli kinnisvaraturg koomas. Tehingute arvud ja kinnisvaraturu käibed ei kukkunud mitte ainult protsentides, vaid lausa 3-4 korda,“ meenutab Mart Saa. „Sellest olukorrast tulid välja ainult need, kes oskasid näha võimalusi seal, kus teised kohvreid pakkisid.“

2007. aastal hakkasid tippu näinud elamispindade hinnad langema. See tekitas olukorra, kus koduotsijad lükkasid ostuotsust järjest edasi, sest järgmisel päeval oli võimalik sama vara juba odavamalt soetada. Nii kaasnes hinnalangusega pea kolmekordne tehingute arvu langus.

„Tehingute arvu kadumine jättis maaklerid tööta, hindajad hindamisteta,“ kommenteerib Mart Saa aega, mil ta Arco Vara teenindusdivisjoni juhtima asus. „Oli väga keeruline, aga nagu näha, siis on siiski võimalik üks kinnisvarabüroo sellisest olukorrast kasumisse tuua. Sellega sai omanike püstitatud oluline ülesanne täidetud ja Arco Vara teenindusdivisjon 2011. aastaks kasumisse toodud.“

Tänane elamispindade turu olukord on positiivne. Võrreldes kriisi põhjaga on elamispindade tehingute arv taastunud tasemele, kus lähedal see jätkusuutlikult võiks püsida. 2012. aastal tehti Tallinnas 7042 korteritehingut.

Elamispindade hinnad on samuti vaikselt tõusmas. Stabiilne ja madal hinnatõus on tegur, mis ei pärsi koduotsijate ostuvõimet ja takistab tehingute asjatult edasi lükkamist. Tallinna keskmine korteritehingu ruutmeetrihind oli 2012. aastal 1103 €/ m².

Alates 31.01.2013 lahkub Mart Saa Arco Real Estate juhatuse liikme ametist. Tema ülesanded võtab üle senine Tallinna elamispindade osakonna juht Maia Daljajev.

Arco Real Estate AS on ettevõte, mis kuulub 1992. aaastal Eestis asutatud Arco Vara gruppi, kelle tegevus hõlmab nii kinnisvara vahendus-, arendus- kui ka ehitustegevust. Firmal on esindused 17 linnas Eestis, Lätis, Ukrainas ja Bulgaarias. Grupis töötab ca 130 inimest. Arco Real Estate AS põhilisteks tegevusvaldkondadeks on kinnisvara vahendus, hindamine ja nõustamine.

Korteritehingute statistikat (allikas: Maa-amet, Arco Vara)

	2006	2009	2012	Muutus 2006/2009	Muutus 2009/2012	Muutus 2006/2012
Tehingute arv, tk
Eesti	28 408	10 459	15 530	-63%	48%	-45%
Tallinna linn	12 366	4 769	7 042	-61%	48%	-43%
Käive, mln €
Eesti	1 585	384	666	-76%	73%	-58%
Tallinna linn	948	242	437	-74%	81%	-54%
Keskmine hind, €/m²
Eesti	1 014	635	760	-37%	20%	-25%
Tallinna linn	1 401	871	1 103	-38%	27%	-21%
Mediaanhind, €/m²
Eesti	1 031	611	740	-41%	21%	-28%
Tallinna linn	1 389	779	985	-44%	26%	-29%
Keskmine tehing, €
Eesti	55 792	36 715	42 871	-34%	17%	-23%
Tallinna linn	76 686	50 757	62 109	-34%	22%	-19%

Lisainfo

Mart Saa
Arco Real Estate AS juhatuse liige
+372 503 1070
mart.saa@arcovara.ee
www.arcovara.ee

Kinnisvarakool: Üüriinvesteeringute finantsanalüüs - Tõnu Toompark

Statistika: 2012. aastal sai kasutusloa 1990 eluruumi

29.01.2013 Tõnu Toompark

2012. a. viimases kvartalis valmis ehk sai kasutusloa statistikaameti andmetel 532 eluruumi kogupindalaga 64 800 m2. Kogu 2012. a. jooksul sai kasutusloa 1990 eluruumi.

2011. aastal sai kasutusloa 1918 eluruumi. 2011. ja 2012. aasta valminud eluruumide arv on viimase kümne aasta jooksul väikseimad. Sedavõrd madala määraga eluruumide valmimine jääb selgelt alla eluruumide amortiseerumise määrale.

Keskmine valminud eluruumide pind tõusis 2012. aasta IV kvartalis 122 ruutmeetrini ja jäi kogu aasta keskmisena 117 ruutmeetri peale. Kasvav keskmine valminud eluruumi pind näitab valminud eluruumide kaldumist suurte elamispindade, st ühepereelamute, paarismajade ja ridaelamute kasuks.

Valminud eluruumide arv ja pind kvartalite lõikes

Keskmise uue eluruumi pind kvartalite lõikes, m2

Valminud eluruumide arv ja pind aastate lõikes

Keskmine uue eluruumi pind aastate lõikes, m2

Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Ülikooli varakambri tegijad pälvisid sisearhitektuuri aastapreemia

28.01.2013 Tõnu Toompark

Tartu Ülikooli ajaloo muuseumis eelmise aasta 6. juulil avatud ülikooli varakambri sisearhitektid Margit Algus ja Margit Aule (KAOS Arhitektid) pälvisid muuseumisse loodud ruumi eest Eesti Kultuurkapitali sisearhitektuuri aastapreemia.

„Eesmärk oli luua unikaalsete esemete eksponeerimiseks väärikas keskkond. Soliidne ja kaasaegne nagu Tartu Ülikoolgi ,millel on väärikas ajalugu, kuid samas on see ka kaasaegne teadusasutus, mille kuvandiga moodne arhitektuurikeel hästi sobib,“ räägib arhitekt Margit Aule.

Ülikooli varakambri sisearhitektuurne lahendus TÜ ajaloo muuseumis lähtub tugevalt ekspositsiooni nimest. Kujundusega on püütud luua aardekambri meeleolu, kus ruum on kuldse ripplae ja justkui õhus rippuvate vitriinide abil muudetud salapäraseks ja hubaseks. Ülikooli väärtuslikematele varadele on loodud keskkond, mis tõstab esile nende erilisust ja väärtust ülikoolile ja Eestile laiemalt.

Eesti Kultuurkapital annab aastapreemiaid välja alates 1995. aastast kultuuritegelastele, kes möödunud aasta jooksul on enim silma paistnud.

Ülikooli varakambri ekspositsiooni meeskond on aasta kutselise koosluse kategoorias ka Tartu Kultuurikandja 2012 nominent.

Ülikooli varakamber TÜ ajaloo muuseumis ootab külastajaid K-P kella 11-17.

Varakambrit tutvustavat videolõiku saab vaadata siit: http://vimeo.com/52459884

Kinnisvarakool & koolitus: Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes

Tulumaks korteri üürimisel

28.01.2013 Vahendustasuta.ee

Seekord pöörame tähelepanu kinnisvara väljaüürimisel kohalduvast tulumaksust. Lihtsuse mõttes kasutame näitena eraisikust omaniku tulu maksustamist korteri üürimisel (sama loogika kehtib ka näiteks maja väljaüürimisel).

1. Üldist

Tulumaksu kohaldamist reguleerib Tulumaksuseadus. Selle § 12 lg 1 punkti 12 ning § 16 lõike 1 järgi maksustatakse füüsilise isiku poolt maksustamisperioodil (kalendriaastal) kõikidest tuluallikatest saadud tulu, sealhulgas ka tulu kinnisvara või selle osa üürile andmisest.

Siinkohal mainiks kohe ära, et pole vahet:

kas omanik on sõlminud üürilepingu suuliselt või kirjalikult;
kas üüritavaks objektiks on tuba, korter, maja või majaosa;
millise perioodiga on üürileping sõlmitud (s.t tulu tuleb deklareerida ka siis, kui omanik üüris oma korterit välja näiteks 4 kuud aastas).

Füüsiline isik peab üüritulu deklareerima kord aastas tuludeklaratsiooni esitamisel. Selleks tuleb täita tuludeklaratsiooni vormi A vastavad lahtrid, kas siis 5.1 (kui tulumaks on juba kinni peetud) või 7.3 (tulumaksu pole veel kinni peetud).

N.ö “tavalisel“ eraisikul, kes üürib oma korterit näiteks Tallinnas või Tartus teis(t)ele eraisiku(te)le, tuleks täita lahter 7.3, kuna tõenäoliselt pole üüritulult tulumaksu kinni peetud.

Üüritulu maksustatakse sama määraga mis muud üldlevinud tulud: aastal 2013 on maksumääraks 21 %, alates 2015 aga 20 % saadud tulust, millest on tehtud seadusega lubatud mahaarvamised.

2. Mida tuleb deklareerida?

Lühidalt öeldes tuleb deklareerida sellised tulud, mis omanik n.ö endale saab – näiteks üüritulu või mingi lisatasu kasvõi garaaži kasutamise eest. Tagatisraha pole omaniku tulu, kuna see tuleb üürilepingu lõppedes üürnikule üldjuhul tagastada.

Korteri kasutamisega seotud kõrvalkulusid (korteri üürilepingus kokku lepitud elektri, kütte jne tasumine) ei loeta samuti omaniku tuluks ning neid ei pea maksu- ja tolliametile deklareerima.

Näide 1

Üürnik tasub korteri kasutamise eest üüri ja kõrvalkulud otse omanikule ning viimane kannab kõrvalkulude eest saadud raha ise teenuse pakkujale. Üürnikule esitab korteri omanik iga kuu ainult ühe arve, mis sisaldab kõike. Näiteks märtsi arve, kokku 300 EUR: üürisumma 200 EUR, kõrvalkulud 100 EUR.

Saadav tulu märtsi kuus oleks omanikule 300 EUR – 100 EUR = 200 EUR, kuna kõrvalkulud ei ole talle tulu (maksab selle raha edasi teenuse pakkujale). Kogu kalendriaasta tulusid kokku liites käituda sama loogika alusel.

Näide 2

Üürnik tasub korteri kasutamise eest üüri omanikule ja kõrvalkulud ise otse teenuse pakkujale. Seega on omaniku tulu korteri väljaüürimisest ainult igakuine üürisumma, millest ei saa midagi maha arvestada.

Näites 1 toodud arvel peab olema selgelt eristatud, mis ulatuses summaga ja millise teenuse eest tasutakse. Vastasel korral võib omanikul tekkida vaidlus maksu- ja tolliametiga – maksuametnik võib tahta kontrollida üüritulult tehtud mahaarvamisi, kuid ei leia nendeks alust.

Halvimal juhul võib ta lugeda kogu arve summa omaniku tuluks ning seega tuleks sellelt kinni pidada ka tulumaks. Seega, esitades korteri üürnikule ainult ühe arve, eristage kindlasti erinevad kuluartiklid, näiteks:

korteri üür: 200 EUR;
kütte: 60 EUR;
elektrienergia: 20 EUR;
jne.

3. Eluasemelaenuga ostetud korteri väljaüürimine

Eluasemelaen (ka kodulaen vmt, edaspidi laen) on mõeldud eraisiku(t)ele kodu ostmiseks, ehitamiseks, olemasoleva kodu kapitaalremondiks või renoveerimiseks. S.t laenu antakse kindla sihtotstarbega, näiteks eluaseme/kodu ostmine, mitte aga eluruumi ostmiseks eesmärgiga seda teistele välja üürida. Viimast juhtu võib vaadata isegi äritegevusena.

Laenu saamiseks tuleb pangale anda ka mingi tagatis. Viimasena kasutatakse üldjuhul laenugaostetavat korterit, millele seatakse hüpoteek (kinnispant) panga kasuks. Korteri omanikuks saab küll ostja, kuid pangast saab hüpoteegipidaja. Kui laenaja jääb näiteks laenu tagasimaksega hätta, on pangal õigus antud laen tagasi saada hüpoteegiga koormatud korteri müügist.

Kui mingil hetkel leiad ennast olukorras, kus laenuga koormatud korterit ei lähe endal enam vaja, samas ei taha seda ka maha müüa, on üheks variandiks korteri väljaüürimine. Enne üürilepingu sõlmimist aga tasuks laenulepinguga täpsemalt tutvuda.

Reeglina on seal kirjas punkt, mis kohustab hüpoteegiga koormatud kinnisvara väljaüürimisel sellest hüpoteegipidajat ehk panka teavitama. Samuti võib seal olla sätestatud leppetrahv teavitamiskohustuse rikkumise eest.

Üldiselt ei tee pangad üürilepingute sõlmimisel takistusi, kuid kindlasti vaadatakse iga teavitus eraldi üle. Võib tekkida olukord, kus tuvastatakse laenu sihtotstarbe tahtlik muutmine, s.t näiteks kodu ostust on saanud äritegevus, kus laenu on kasutatud äriliste eesmärkide saavutamiseks. See on aga vastuolus laenulepinguga ning pank võib nõuda lepingu muutmist.

Seega, kui väljaüüritav eluruum on koormatud kehtiva hüpoteegiga (s.t laenu pole täies ulatuses tagasi makstud), teavitage oma hüpoteegipidajat-panka kindlasti võimalikust väljaüürimise soovist.

Artikli allikas: portaal Vahendustasuta.ee

MTA jätkab ehitusobjektide tiheda kontrollimisega ka sel aastal

28.01.2013 Tõnu Toompark

Maksu- ja tolliamet kontrollis jaanuaris 24 ehitusobjekti üle Eesti. Kontrollide käigus võeti seletusi 331 töötajalt, kellest 126 töötajat ehk 38% olid väidetavalt esimest kuud tööl.

Maksu- ja tolliameti kontrolliosakonna juhataja Kaido Lemendiku sõnul on ehitusvaldkond ameti kõrgendatud tähelepanu all ka sel aastal. „Lisaks esmavaatlustele teeme pidevalt järelkontrolle – ka seekord olid 24-st vaatlusest 9 kordusvaatlused. Seega sellele ei tasu lootma jääda, et kui kontroll on juba korra käinud, siis on mõneks ajaks hooleta,“ ütles Lemendik.

Nii on objektide kontrolli käigus tuvastatud korduvalt oma seletuste kohaselt esimest päeva tööl viibivaid töötajaid. Näiteks on Tallinnas Vabaõhumuuseumi teel asuva korterelamu ehitusobjektil, kus tegutseb 5 ettevõtet, maksu- ja tolliameti töötajad läbi viinud 4 kordusvaatlust. Vaatluste käigus võeti kokku 18 töötajalt suulised seletused, mille käigus tuvastati 14 uut töötajat, kelle hulgast 8 isikut väitsid, et nad on esimest päeva tööl.

Antud objekt on probleemne ka seetõttu, et detsembris tuvastati vaatluse käigus kolm Bulgaaria kodanikku, kes ei vallanud võõrkeeli ega osanud täpselt öelda, kes on nende tööandja ja kuidas neile töötasu makstakse. Kuna ametnikel tekkisid kahtlused isikute Eestis viibimise seaduslikkuse osas, kaasati järgmisele vaatlusele asjaolude täpsemaks väljaselgitamiseks politsei- ja piirivalveameti esindajad. Selle kontrolli käigus tuvastati viis Bulgaaria kodanikku, kelle puhul tuvastas politsei- ja piirivalveamet ebaseadusliku Eestis viibimise. Isikutele tehti ettekirjutus Eestist lahkumiseks 29 päeva jooksul koos sissesõidukeeluga kolmeks aastaks.

Maksu- ja tolliamet juhib tähelepanu, et maksuhaldurile valeandmete, teadvalt ebaõigete dokumentide esitamise, korralduse täitmatajätmise või muul viisil maksuhalduri tegevuse takistamise eest karistatakse rahatrahviga kuni 300 trahviühikut, juriidilist isikut summas kuni 3200 eurot. Valeandmete esitamisel ja maksude tasumata järgmisel alustab maksu- ja tolliamet väärteomenetluse, kui aga vähem makstud maksusumma ületab 29 000 eurot, võib olla alust algatada kriminaalmenetlus.

Maksu- ja tolliamet vahetab selliste objektide osas, kus on tuvastatud võimalikke rikkumisi, pidevalt teavet ka teiste asjaomaste asutustega. Tööinspektsioonile edastati info kolme ehitusobjekti kohta, kus töötajad ei täitnud tööohutusnõudeid. Lisaks edastati 179 töötaja andmed, et kontrollida, kas neile oli töötatud ületundide eest tagatud ettenähtud hüvitis ning piisav puhkeaeg.

Töötukassale on edastatud 24 inimese andmed, kelle hulgas on 7 isikut suure tõenäosusega olnud töötukassas arvel, saanud töötuskindlustushüvitist või muid väljamakseid, ja samal ajal töötanud. Politsei- ja piirivalveametile aga edastati 351 isiku andmed, kelle hulgas oli ka Bulgaaria, Poola, Tšehhi, Austria, Soome, Prantsusmaa, Saksamaa, Itaalia, Läti ja Slovakkia kodanikke, et kontrollida nende Eestis viibimise ja töötamise seaduslikkust.

Lemendik lisas, et sel aastal ongi kavas teha ehitussektori kontrollimisel senisest tihedamat koostööd teiste ametiastutustega ja ka ehitusettevõtete katusorganisatsioonidega. „Eesmärgid on meil ühised – tagada see, et töötajatel oleks olemas sotsiaalsed garantiid, et tööohutusnõuded oleksid täidetud ning et sektoris oleks aus konkurents,“ sõnas Lemendik.

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri ABC koolitus

Seadusandlus on üürivaidlustes ebamõistlikult omanikuvaenulik

28.01.2013 EKÜL

Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi hinnangul on Eesti seadusandlus selgelt üürniku poolel ning olukorras, kus omanikul tuleb pärast üürilepingu lõppemist tegemist teha
pahatahtliku üürnikuga, kes keeldub välja kolimast, jääb üle pöörduda vaid kohtusse – see aga läheb omanikule väga pikaks ja kulukaks.

“Üürnike-omanike vahelised vaidlused tuleb jagada selgelt kaheks – ühed on selgelt õigusvaidlused, kus pooltel on tekkinud vaidlusalused küsimused juba üürilepingu kehtivuse ajal ning sellised vaidlused lahendab kohus. Teine on vaidlusalune olukord, kus üürileping on juba lõppenud, kuid üürnik keeldub pahatahtlikult välja kolimast.

Omanikul pole viimati kirjeldatud olukorras praegu muud võimalust, kui pöörduda kohtu poole – alles kohtulahendi alusel saab algatada väljatõstmisprotsessi. Kohtuveskid aga teadagi jahvatavad aeglaselt, kolmeastmeline kohtuporotsess võib kesta aastaid ning muidugi pahatahtlik üürnik selle aja jooksul ka mingeid kulusid ei kanna.

Selleks, et aga üldse kohtusse pöörduda, peab omanik tasuma kõigepealt riigilõivu – näiteks korteriomandi, mille väärtus on 100 000 eurot, üle käiva vaidluse puhul on maksimaalne riigilõiv 1200
eurot. Kui lisada kõik muud kulud, on selge, et aastatepikkune kohtuvaidlus läheb omanikule väga kalliks maksma. Leian, et siin võiks küll olla mingisugune võimalus omanikul väljatõstmismenetluse
alustamiseks kohe kohtutäituri poole pöörduda,” rääkis Mardi.

Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) asutati 17. aprillil 1996 Rakveres. Organisatsioon esindab ja kaitseb korteri- ja hooneühistute huve riiklikul ja kohalikul tasandil. Tänaseks kuulub Eesti Korteriühistute Liitu rohkem kui 1400 korteriühistut üle Eesti.

Swedbank: käesoleval aastal hakkab laenuportfell kasvama

28.01.2013 Tõnu Toompark

Möödunud aastal jätkus eluasemelaenude võtmises üle turu stabiilne kasv – 11 kuu tulemuste põhjal +16%. Käesoleval aasta ootame laenude võtmisel mõõduka kasvu jätkumist, portfelli vähenemine pöördub samuti kasvuks. Ka enamik masu ajal laenuga raskustesse sattunud kliente on tänaseks sellest edukalt üle saanud.

Swedbanki eraisikute finantseerimise divisjoni direktor Andres Tukk`i sõnul oli 2012. aasta laenuturul mitmes mõttes pöördeline. „Masujärgne laenuvõtmise tõus on mitmes mõttes varasemast erinev. Näiteks uute kodulaenu klientide vanuselises jaotuses on võrreldes buumi tipuga toimunud oluline muutus – kui 2007. aastal oli 25- aastaste laenuvõtjate osakaal 19% siis täna on see pea poole väiksem – 9%.

Ka laenuvõtja keskmine vanus on sellega seoses veidi tõusnud, 34-lt aastalt 36-le,“ märkis Tukk. „Selle muutuse taga on mitmeid põhjuseid, kuid olulisemad on kindlasti noorte keskmisest suurem tööpuudus ja konservatiivsemad lisatagatiste omanikud, eelkõige siis pereliikmed.“

Laenuturu olukord täna

2012. aasta pakkus veel ühe rekordi. „2012 aastal tehti kõigist kinnisvara tehingutest 43% panga abita, viimase 10 aasta jooksul pole nii suurt osakaalu kinnisvaratehingutest tehtud omavahenditest. Võrdluseks 2006. ja 2007. aasta, kus omafinantseeringute osakaal oli pea olematu. Tundub, et madalate hoiuse intresside juures on kinnisvara kui investeering jälle paljude jaoks aktuaalseks muutunud,“ märkis Tukk.

Pankadele kehtestatud uued likviidsus- ja kapitalinõuded kajastusid möödunud aastal ka laenumarginaalide kasvus. „Sõltuvalt kliendist, tõusid Swedbanki klientidele marginaalid seoses uute kapitalinõuetega aasta jooksul ca 0,10%-0,30%. Eelmisel aastal liikus Euribor rekordmadalale tasemele, mis tõi kaasa ülisoodsad laenuintressid nii olemasolevatele laenuklientidele, kui ka uutele laenuvõtjatele. Seoses intresside langusega on Harjumaa uue laenuvõtja reaalne maksekoormus vähenenud ca 40 eurot 460 eurole, mujal ca 20 eurot 360 eurole,“ sõnas Tukk.

„Kuigi eeldame, et 2013. aastal veel intressid jõudsalt kasvama ei hakka, siis tänastel laenuklientidel on hea aeg mõelda säästmisele. Samuti tasub täna kaaluda muuhulgas ka intressi fikseerimise võimalust – 5-aasta fikseering jääb täna 1% tasemele,“ selgitas ta.

Probleemsed laenukliendid

Majanduse kosudes on jõudsalt leevenenud ka tööpuudus. „Sellest tulenevalt on 2/3 Swedbanki eluasemelaenu klientidest, kellel kriisi ajal tekkisid makseraskused, neist nüüdseks edukalt ka väljunud. 6000-st restruktureeritud laenust on täna veel probleemseid ligikaudu neljandik,“ märkis Tukk. 2012. aasta jooksul suunas Swedbank sundtäitmisele 343 vara, mis on enam kui kaks korda vähem kui aasta varem.

Tukk-i sõnul on nn probleemsetele klientidele lahenduste leidmisel üheks peamiseks takistuseks tänasel päeval muuhulgas kujunemas tõsiasi, et klientidel on võetud kohustusi väga mitmetest krediiti pakkuvatest ettevõtetest. „See raskendab oluliselt kliendiga lahenduse leidmist, kuna erinevate ettevõtete võlamenetluse viisid ja prioriteedid on väga erinevad. Meie statistika näitab, et ligi 90% klientidest, kelle puhul jõutakse vara realiseerimiseni on mitmeid erinevaid kreeditore ja võlgade kuhjumine on tihtilugu leidnud aset peale makseraskuste tegelikku ilmnemist,“ tõi Tukk välja peamised takistused lahenduste leidmisel.

Kinnisvaraturg

„Eeldades, et majandusprognoosid peavad 2013. aastal üldjoontes paika, siis on kinnisvarasektoris oodata üldiselt stabiilset aastat. Nii tehingute maht, kui ka ruutmeetri hinnad peaksid püsima sarnastel tasemetel 2012. aastaga. 5% kõikumine üles-alla oleks mõlema näitaja puhul igati ootuspärane tulemus,“ lisas ta.

Kinnisvarakool: ChatGTP ja tehisintellekti koolitus kinnisvaramaakleritele

2012 aasta väikeelamute- ja kruntide turg

28.01.2013 Jaanus Laugus

Väikeelamute- ja kruntide turg Tallinnas 2012 oli vaikne. Tehinguid toimus vähe ning pakkumise ja nõudluse hinnavahe oli suur.Tallinna atraktiivsemates eramupiirkondades (Pirita, Nõmme, Haabersti) otsitakse individuaalelamuid hinnaga 120-200 000€.

Sellise hinna eest võib hetkel osta kas vana maja, lihtsalt krundi või heal juhul uue ridamajaboksi. Hea kvaliteediga elamute pakkumised algavad 400 000€. Müük selle hinnaga ja üle on olnud keerukam. Ostuotsused võtavad pikalt aega ning on sügavuti kaalutletud.

Eraldi segment on elamud, mis paiknevad väljakujunenud eliitpiirkondades, kas Pirita, Kakumäe mererannas või Nõmme mändide all. Siin ületavad müügihinnad tihtilugu miljoni euro piiri. Sellised ehitised on suursugused ja ruumikad, hea arhitektitöö ja disainiga ning kasutatud on kvaliteetseid ehitusmaterjale. Samuti on kinnistud oma asukohalt eksklusiivsed.

Ostjaskonnaks on jõukamad inimesed. Tihtilugu ostetakse just emotsiooniga atraktiivset keskkonda. Kriteeriumiteks on ka suurepärane asukoht, tuttavad või sarnase väärtushinnanguga naabrid, piirkonna turvalisus.

Eramute üüriturg on aktiivne. 600- 800€ kuus on võimalik normaalses korras vähemalt kolme magamistoaga eramu kergesti üürile anda. Üüritootlused eramute puhul püsivad 5-6% tasemel.
Uus Maa maaklerid ootavad turule uusi rida- ja paarismaju Tallinnas ja selle lähiümbruses, väljakujunenud keskkondades, milles ühe müüdava ühiku hinnaklass jääks 150-200 000 € piiresse.

Elamukruntideturg oli 2012 tehingute hulgalt Tallinnas tagasihoidlikum. Üldplaanis on probleemiks olnud nõudluse ja pakkumise käärid. Otsitud on krundid hinnaga kuni 70 000€. Müügipakkumised väljakujunenud elukeskkondades algavad 90-100 000€.Siiski, teisest poolaastast oli märgata nõudluse ja huvi kasvu kruntide osas.

Ilmselt on üheks määravaks põhjuseks see, et viimased kolm aastat ei ole uusi krundiarendusi Tallinnas juurde tekkinud. Lähiperspektiivis pole selliseid uusi tooteid kinnisvaraturule ka oodata. Olemasolevad arendused, näiteks Kakumäel, saavad tasapisi müüdud.

Pakkumiste hulk väljaehitatud kommunikatsioonidega ja valmis teede-tänavatega kinnistute osas on vähenenud. Uus Maa spetsialistid on arvamusel, et kui majaehitus lähiperspektiivis plaanis, on viimane aeg soodsa hinnaga krunt muretseda, et sinna maja ehitada. Järgmise laine krundiarendused saavad olema oluliselt kallimad, seonduvalt ehitushindade tõusuga.

Artikli autor:
Jaanus Laugus
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: Ehitamise dokumenteerimine – kohustuslikud nõuded ja praktika

Kinnisvarainvesteering kui pensionifond

28.01.2013 Tõnu Toompark

Suure osa inimeste jaoks on kinnisvarasse investeerimine lihtsam ja selgem investeering kui näiteks aktsiatesse. Kui aktsiate või fondide puhul puudub inimesel kontroll ja side investeeringuga, siis kinnisvara puhul on igal omanikul võimalus oma investeeringut otseselt kontrollida – valida üürnikku, määrata üürile andmise periood ja üürihinda vastavalt turuolukorrale korrigeerida.

Tulu tootev kinnisvaraportfell on parim pensionifond. Mujal maailmas on üsna tavaline, et ka suured fondid investeerivad pensioniraha lisaks ka korteritesse ning loovad nende kaudu fonditulu. Sama taktikat kasutades aga üksikisikuna on üüritulu loomine võimalik ka Eestis.Pealegi on üüritulu palju vähem sõltuv hinnatõusudest ja -langustest, kui börsil lausa tundidega juhtub tõuse või langusi.

Seega on kinnisvara tunduvalt stabiilsem. Arusaadavalt avaldub majanduse üldine mõju ka üürihindades, kuid pigem ei juhtu see üleöö.Jõudes pensioniikka, on inimesel lisaks riiklikule pensionile tagatud igakuine lisatuluallikas üürikorterite näol.

Pensionifond on võimalik luua ka suhteliselt väikeste summadega, ostes korteri(d) ja seejärel need välja üürida. Näiteks alates 15 000-20 000 eurost piisab, et luua tulutootev pensionifond. Ostes korterid Haapsallu või Viljandisse, on üüritulu iga kuu 120-160 eurot, tootlikkusega kuni 8%. Tallinnas on keskmine üüritootlikkus 5%, mis on iga aastaga kerkinud seoses kasvavate üürisummadega.

Kokkuvõtteks on tulutootev üürikinnisvara pensionifondina kindlasti palju tootlikum, kui hoida raha lihtsalt sukasääres või pangakontol, kus inflatsioon selle ära sööb ning kui usaldust fondide või aktsiate vastu vähe, saab oma investeeringut igal hetkel kontrollida.

Artikli autor:
Elari Tamm
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum – lepingud, probleemid ja üürileandja õiguste kaitse

Lasnamäe korteriturg tõuseb taas

27.01.2013 Jaanus Laugus

Aastal 2012 oli Lasnamäe linnaosas märgata nõudluse ja tehingute arvu kasvu 20% ning seda eelkõige väiksemate korterite (1-2-toalised) osas. Lisaks tehingute arvule on 1-2-toaliste korterite hind ka hüppeliselt kasvanud, kuni15% olenevalt elamukvartalist. Hinnatumad on need Lasnamäe elamukvartalid, mis asuvad merele või kesklinnale lähemal. Oluliselt mõjutab korteri hinda ja müügikiirust ka ühistu tegevus maja korras hoidmisel.

Keskmine korterite hinnatõus jääb siin 10% piiresse. Lasnamäel on välja kujunenud oma lokaalne piirkonda soosiv pigem vene keelt kõnelev elanikkond. Kohalikele suunatud infrastruktuur on hästi välja arenenud, olemas on venekeelsed koolid, huvikeskused, mitmed uued ja kaunid kaubanduskeskused.

Uus Maa Kinnisvarabüroo Lasnamäe piirkonna spetsialistide väitel on väiksemate korterite nõudlus tõusnud, kuna järk-järgult suurenevad kommunaalkulud. Piirkonnas elatakse enamjaolt vanemates nõukogude ajal ehitatud paneelmajades, mis on keskmise ehituskvaliteediga ja madala energiaklassiga. Paljud Lasnamäe elanikud soovivad oma suurema korteri müüa ning osta asemele väiksema sooviga vähendada igakuiseid püsikulusid. Mõningatel juhtudel annab selline vahetus ka võimaluse tekitada vaba raha, mis jääb raskemateks aegadeks säästuarvele.

Arvestades 3-4-toaliste korterite nõudluse vähenemist, võib siiski Lasnamäe kinnisvaraturgu pidada Tallinnas üheks likviidsemaks. Keskmine müügiperiood on seal väiksemate korterite puhul vaid 1-2 kuud, suuremate korterite puhul sõlmitakse müügiks maaklerlepinguid kuni 6 kuuks. Tehinguni jõutakse õige hinna korral 4- 5 kuuga. Lasnamäe korterite eripära on olnud hea likviidsus ka kinnisvaraturu raskematel aegadel.

Nõudluse kasvu näitab ka pakkumiste arvu vähenemine kinnisvaraportaalides. Need on aasta jooksul Lasnamäel vähenenud ca1400 ühikult 1100-le.

Väikeinvestoritele peaks kindlasti huvi pakkuma Lasnamäe korterite kõrge üüritootlus. Aastane üüritootlus on 5-6%. Kui siia lisada eespool kirjeldatud hinnatõus, siis annab Lasnamäe korter investorile hetkel15-20% aastas korteri soetusraha tagasi. 1- 2-toaliste korterite üürihind jääb vahemikku 200-300 eurot kalendrikuus. 3-4-toalised korterid maksavad 280- 400 eurot kalendrikuus.

Kindlasti teevad selles piirkonnas investeeringu riskantsemaks võimalikud probleemid üürnike maksejõuga ning korruselamute ehituskvaliteet ja vanus.

Artikli autor:
Jaanus Laugus
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa

Lääne-Virumaa kinnisvaraturg elavnes

25.01.2013 Tõnu Toompark

Maakond: Võrreldes 2011.a tõusid aastal 2012 Lääne-Virumaal kõigis kinnisvarasektorites kokku tehingute üldarv 18% ja ka ostu-müügitehingute rahaline kogumaht ligikaudu 33%. Rahalise kogumahu suurenemise on tingitud tehingutest seotud osapoolte vahel, need ei ole vabaturu tehingud.

Maakonna korterite tehingute arv kasvas 12% ja rahaline kogumaht 18%. Mõlema näitaja kasvu võib kirjutada Rakvere linna arvele.

Rakvere: Eluasemeturgu iseloomustas 2012. aastal kasv nii tehingute üldarvus kui ka rahalises kogumahus. Põhjusena võib eelkõige välja tuua elanikonna optimistlikuma suhtumise tulevikku ja sellest tulenevalt ostujulguse ning võimalus saada jätkuvalt pankadest laenu.

Eraldi sektorina võib välja tuua need ostjad, kes täna piiri taga töötavad ja raha impordivad ning oma perele kodu siia soetavad.

Rakvere statistika:2011. aastal müüdi 137 korterit, rahalises kogumahus 2,3 miljonit €; 2012. aastal müüdi 152 korterit, rahalises kogumahus 3,2 miljonit €. Ostu-müügi tehingute üldarvu kasv viitab sellele, et osteti kallima hinnaga korterid. See tähendab, et osteti ka neid elamispindu, millele eelneval paaril-kolmel aastal ostjaid ei olnud. Keskmise 2-toalise kõigi mugavustega korteri ruutmeetri hind kasvas ca 5%.

* Majade müük elavnes oluliselt – aastal 2011 müüdi kokku 23 maja (sarnaselt 2010.aastaga), aastal 2012 müüdi kokku 33 maja. Tehingute hinnad jäid vahemikku 40 000 kuni 165 000 €.

* Elavnes ka elamukruntide müük, mitmed aastaid pakkumisel olevad krundid leidsid 2012.a ostjad. Tehinguhinnad ei ole võrreldavad tipu ajaga, kuid oluline on see, et nüüd tehingud tehti.

* Üüriturg on jätkuvalt aktiivne. Ehitajad on tänaseks valdavalt üüriturult lahkunud, siiski ületab üürikorterite nõudlus pakkumise. Tänast üürnikku võiks iseloomustada sõnaga noor elluastuja ja pere.

* Äripindades, seda nii kaubandus kui ka büroo puhul, võib täheldada jätkuvalt vakantsi, kuid see on märgatavalt vähenenud võrreldes aastaga 2011.

Aastal 2013 julgeme Rakvere eluasemeturul prognoosida 5-7% kinnisvara hinnatõusu.

Maakonnakeskustes eluasemehinna tõusu siiski prognoosida ei julge, sest toimub linnastumine ja elanikkond jätkuvalt väheneb, vaba elamispinda tekib juurde ja pakkumise suurenemine toob alla kinnisvara müügihinna.

Artikli autor:
Margus Punane
Uus Maa

Artikli allikas on
Uus Maa