Adaur.ee: kinnisvaraturu uudised, analüüsid ja ülevaated

Kinnisvarakool: Kinnisvaramaakleri stardiprogramm

Kinnisvarakool: Planeerimis-ehitusvaldkonna spetsialisti täiendõppeprogramm

Kinnisvarakool & koolitus: kinnisvara ostmine kohtutäiturilt

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade: Eesti kinnisvaraturg ootab võlakriisi lahenemist

13.02.2012 Tõnu Toompark

Järgnevalt on toodud kommentaar homme 14/02/2012 ilmuvale KV.EE kinnisvaraturu ülevaatele.

Huvilistel on võimalik esitada turuülevaate ja kinnisvaraturu kohta küsimusi ülevaate koostajale kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark‘ile. Samuti vastab hea meelega portaali KV.EE tegemiste-toimetamiste kohta huviliste küsimustele portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon.

Küsimuste esitamine ja neile vastamine toimub KV.EE blogis.

Eesti kinnisvaraturg läbis seljataha jäänud 2011. aasta edukalt. Tehingute arv püsis mõistlikult aktiivsel tasemel. Turu oluliseks märksõnaks võib nimetada hindade diferentseerumist. Elamispindade turu hindade diferentseerumine tähendab siinkohal eekõige seda, et erineva asukoha ja kvaliteediga kinnisvara hindadele tekkisid selgemapiirilised erisused.

Kinnisvaraturgu mõjutavad makromajanduslikud trendid ja numbrid olid samuti pigem positiivsed. Küll tekitab hulga peavalu majanduskeskkonnast tulenev prognoosimatus – enamusel turuosalistel puudub arusaam, mis võiks toimuda nende inimeste isiklikus elus ja kinnisvaraturul aasta või kahe perspektiivis.

Seetõttu on kinnisvaraturu nö jaetarbija mingis mõttes turult kõrvale tõugatud. Tema asemel toimetavad elamispindade turul aktiivselt väikeinvestorid, kes unistavad turu põhjast ostmisest ning apelleerivad aktiivsele üüriturule.

Hõivatuid tuleb järjest juurde. 2011. a. III kvartalis oli Eestis tööga hõivatuid 628 000 inimest, mis on eelmisest kvartalis 25 000 inimese võrra enam. Hoogsalt langev töötute arv siiski ei tähenda, et kõrge tööpuuduse probleem oleks selja taha jäänud. Mulluse kolmanda kvartali seisuga oli Eestis 77 000 töötut.
Keskmine palk enam ei lange. Keskmine palk oli 2011. a. III kvartalis 809 eurot ehk samal tasemel, kus see oli ka 2008. aastal. Siiski peame tõdema, et palgalangus on lõppenud – nüüdseks on keskmine palk aastataguse ajaga võrreldes juba 6 kvartalit järjest kasvanud. Kiire hinnatõus ei ole siiski palga reaalset ostujõudu suurendanud.
Ehitustööd eelmisest aastast enam. Ehitustööde maht kasvas 2011. a. III kvartalis 746 miljonile eurole. Aastane kasv oli 24%. Oluline osa ehitustööde mahu kasvust tuli ehitushindade tõusust, millele käesoleval 2012. aastalgi edasist tõusutrendi ennustatakse. Kiirelt kasvanud ehitushind on tegur, mis on tõmmanud piduri nii mõnelegi uuele arendusprojektile.
Ettevõtete kinnisvarainvesteeringud suurenevad. 2011. a. III kvartalis suurenesid Eesti ettevõtete põhivarainvesteeringud kinnisvarasse ehk hoonetesse ja rajatiste soetamisse ja ehitamisse 194 miljoni euroni. See on 32% aastatagusest enam. Siiski oleks ennatlik öelda, et kinnisvarainvesteeringute tegemine oleks jätkusuutlikult kõrgel tasemel.
Eluasemelaenude intressimäär seisab paigal. 2011. a. viimase kvartali seiuga oli eluasemelaenude keskmine intressimäär 3,5%. Samas suurusjärgus on see olnud juba viimased kaks aastat. Siin peab märkima, et laenude lõplik intressimäär on püsinud paigal ka vaatamata laenude baasintressimääraks oleva eurobori langusele. Järelikult on pangad eluasemelaenude riskimarginaali järjest tõstnud. Riskimarginaalide ja laenamise kallinemist võib ka eelolevaks aastaks prognoosida.
Uute eluasemelaenude väljastamine näitas kasvu. 2011. a. IV kvartali uute eluasemelaenude käive oli 137 miljonit eurot. Aastaga suurenes laenukäive 15%. Seejuures on eluasemelaenude jääk ehk Eesti inimeste eluasemelaenude koormus kvartalist-kvartalisse vähenemas. 2011. a. lõpu seisuga oli eluasemelaenude jääk 5,9 miljardit eurot. Kolm aastat tagasi 2008. a. lõpus oli laenujääk tipus ehk 6,2 miljardit eurot.
Laenumaksjaid jääb vähemaks. 2011. a. lõpu seisuga oli pankadel väljastatud kokku 157 134 eluasemelaenu. See on pisut vähem, kui laenude arvu tipphetkel 2009. a., mil vastav näitaja oli 160 233. Keskmisel laenuvõtjal on pangale tagasi maksta vaja 37 434-eurone eluasemelaen. Keskmine laenujääk on viimaste aastate jooksul muutunud vaid marginaalselt. Samas on keskmine laenujääk 50% kõrgemal, kui 2005. aastal.
Äriühingute laenujääk kukub kivina. Äriühingutele väljastatud laenude jääk kukub kiiresti ja on jõudnud 6,1 miljardi kroonini. Kogu 2011. a. jooksul oli kvartali lõpu seisuga laenujääk 8-9 protsenti aastatagusest madalamal. Laenujäägi kukkumine tähendab, et pangad koguvad ettevõtetelt laenuraha kokku oluliselt rohkem, kui nad uusi laene samadele ettevõtetele väljastavad.
Eraisikute laenukoormus väheneb. Võrreldes eluasemelaenude jäägi suhet Eesti sisemajanduse koguprodukti (SKT) võime tõdeda, et eraisikute laenukoormus väheneb. Kui 2009. a. lõpus oli Eesti inimeste eluasemelaenu kohustusi 54% SKTst, siis 2011. a. lõpuks langes see 45,4 protsendile. Arvestades majandusolukorra ebakindlust ja prognoosimatust ning kõrget tööpuudust on tegemist pigem positiivse trendiga.
Uute elamispindade kasutuslubade arv jäi aastatagusele alla. 2011. a. IV kvartalis väljastati Eestis kasutuslubasid 679 eluruumile. Tegemist oli küll aasta lõikes suurima numbriga, kuid aastatagusele ajale jäi see siiski alla. Eelolevalt aastalt võib oodata kasutuslubade arvu vaikset vähenemist,sest uute elamispindade arendusprojektide turuletulek on kõrgete ehitushindade tõttu pärsitud.
Uusi mitteeluruume lisandub turule järjest vähem. 2011. a. IV kvartalis sai kasutusloa 240 uut mitteeluruumi, mis on eelmisest aastast 17% vähem. Kasutusloa saanud mitteeluruumide pindadala vähenes aga aastatagusega võrreldes koguni 26%. See näitaja on negatiivne olnud juba viimased 13 kvartalit, mis tähendab, et uusi mitteeluruume lisandub meil aasta-aastalt järjest vähem.
Kinnisvaratehingute arv jäi mullusele tasemele. 2011. a. IV kvartalis tehti Eestis 11 916 kinnisvaratehingut, mis on paarkümmend tehingut eelmisest aastast vähem. Kogu aasta jooksul tehtud tehingnute arv kasvas siiski aastataguse ajaga võrreldes 1% võrra. Märksa enam ehk 19% kasvas seejuures aga 2011. a. kinnisvaratehingute käive, mis oli kokku 1,77 miljardit eurot.

2012. a. kinnisvaraturg saab olema huvipakkuv. Oluliste trendidena käesoleval aastal võime näha eelmise aasta sügisel alguse saanud üürituru laienemist. Turgu saavad mõjutama oluliselt kallinev finantseerimine ja tõusvad ehitushinnad. Viimased ei luba uutel elamispindade arendusprojektidel turule tulla sellises mahus nagu möödunud aastal.

Kogu kinnisvaraturul toimuvat jääb endiselt varjutama Euroopa majanduskriis, mille lähemad ja kaugemad otsesed mõjud kohalikule kinnisvaraturule on paraku segased.

Tõnu Toompark
Adaur Gruppp OÜ
www.adaur.ee

Kommentaaris toodud andmete allikaks on Maa-amet, Statistikaamet, Eesti pank.

Kinnisvarakool & koolitus: korteriühistu juhtimine - seadusandlus ja raamatupidamine

Kinnisvaramulli indeks: Kallinev finantseerimine takistab kinnisvaraindeksi tõusu

09.02.2012 Urmas Laur

2012. a. jaanuarikuine Kinnisvaramulli indeks näitas jõulist tõusu. Ühe kuuga tõusis indeks 1,3% võrra 55,4 punkti peale. Aastatagusest on ideks aga siiski kõigest 2,14% võrra kõrgemal. Seven Real Estate Advisors koostatav Kinnisvaramulli indeks võrdleb kinnivara tänast väärtust buumi tipuga 2007. aastal.

„2012. aastal prognoositavalt kallinev laenamine on üks tegur, mis raskendab kinnisvara ostmist,“ ennustab Seven Real Estate Advisors’i partner Urmas Laur. „See piirab nõudlust ja tähendab takistust Kinnisvaramulli indeksi tõusule. Siiski prognoosime, et indeks jätkab mitte liiga kiiret kasvu enam-vähem samas taktis, mis möödunud 2011. aastal, mil indeks liikus 6,4% ülespoole.”

Jaanuari kuus viisid indeksit tõususuunas peamiselt tehingud ühepereelamutega ja tootmishoonetega. Miinusmärgiga mõju oli maatehingutel, mille indeksikomponendi väärtus langes.

Kinnisvaramulli indeksi tipp ehk väärtus 100 punkti oli Eesti kinnisvaraturu väärtuse kõrghetkel 2007. a. veebruaris. Kinnisvaraturu põhi aga oli 2010. a. juunis, mil Kinnisvaramulli indeks näitas 49,8 punkti. Indeksi põhjast on 2012. aasta jaanuariks olnud tõus 11,2%.

Kinnisvaramulli indeks on Seven Real Estate Advisors’i arvutatav laiapõhjaline indeks, mis näitab Eesti kinnisvara väärtuse muutust. Indeks arvutatakse igakuiselt maa-ameti ja portaali KV.EE andmete põhjal, kus aluseks võetakse andmed nii elamispindade, äripindade kui maa kohta. Indeksi väärtus oli 100 punkti tasemel veebruaris 2007, mil kinnisvara väärtus oli kõrgeimal tasemel.

Lisainfo

Urmas Laur
Seven Real Estate Advisors
+372 501 9393
urmas.laur@7re.eu
www.7re.eu

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara hindamise ABC

KV.EE kinnisvaraturu ülevaade 2011: küsimused ja vastused

09.02.2012 Tõnu Toompark

Teisipäeval 14/02/2012 ilmub järjekordne KV.EE kinnisvaraturu ülevaade, mis võtab kokku 2011. a. kinnisvaraturul toimunu. Ülevaade kajastab nii Tallinna, kui kõikide teiste maakonnakeskuste turutrendide kajastamist.

“KV.EE kinnisvaraturu ülevaade jätkab rangelt objektiivset joont,” kommenteeris portaali KV.EE juhataja Tarvo Teslon. “Meil puudub vähimgi vajadus turutrende ülevaates ühele või teisele poole kallutada. Nii saab meie ülevaatest parima pildi turul tegelikult toimuvast”

Traditsiooniliselt toimub KV.EE kinnisvaraturu ülevaate avaldamisega paralleelselt nii ülevaadet, kui laiemalt kinnisvaraturgu puudutavatele küsimustele vastamise voor. Kinnisvarahuviliste küsimustele annab seegi kord vastuseid KV.EE kinnisvaraturu ülevaate koostaja kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark. Hea meelega vastab portaali KV.EE puudutavatele küsimustele ka Tarvo Teslon.

Küsimuste esitamiseks on need võimalik jätta kommentaarina käesolevale artiklile KV.EE blogis. Küsimustele vastamine toimub teisipäeval 14/02/2012 ajavahemikus 10.00-12.00.

Veel saab liituda koolituse Kinnisvara ABC juriidikamooduliga

09.02.2012 Tõnu Toompark

Veel on võimalus liituda koolituse Kinnisvara ABC juriidikamooduliga, mis toimub 13/02 ja 15/02/2012.

Juriidikamoodul käsitleb teemasid, millega iga kinnisvaraturul tegutseja peab hästi kursis olema. Läbi võetakse tsiviilseadustiku üldosa, perekonnaseaduse, pärimisseaduse, aga ka võlaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse tähtsamad punktid.

Samuti tuleb juttu kinnisvaratehingute maksustamisest, ühistustest, vaidluste lahendamisest.

Koolituse Kinnisvara ABC juriidikamoodulit viib läbi pikaajalise kogemusega jurist ja koolitaja Evi Hindpere.

Juriidilisele osale lisandub ülevaade kinnisvara müügiprotsessist, mida käsitleb maaklerbbüroo juht Andree Raid.

2-päevase ja 8 akadeemilist tundi kestva koolituse maksumus on 110 eurot.

NB! Neil, kes jäid hiljaks koolituse Kinnisvara ABC esimestesse loengutesse! Teil on võimalus osaleda veebruarikuisel koolitusel juriidilise osa moodulis ja maikuisel koolitusel majanduse moodulis.

Täpsem info ja registreerumine

Kontakt

Andree Raid
Kinnisvarakool OÜ
+372 502 3300
andree@raid.ee

Tõnu Toompark
Kinnisvarakool OÜ
+372 525 9703
tonu@adaur.ee

Kinnisvarakool & koolitus: planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku muudtaused

8 põhjust, miks peaksid kasutama kutselise kinnisvaramaakleri teenuseid

08.02.2012 Tõnu Toompark

Kinnisvaramaakleri teenus on advokaadi ja arstiteenuse kõrval üks kallimaid. Maaklerit palgates tihti sellele ei mõelda ning sageli langeb otsus esimesena ühendust võtnud maakleri kasuks.

Tõenäoliselt on maaklerit palgates «jah» lihtne tulema, sest paljude muude asjaolude kõrval ei pöörata tähelepanu isegi tööks vajalike teadmiste olemasolule, rääkimata esindaja ametinimetusest. Oma teenuseid pakub Eestis hinnanguliselt ligi kaks tuhat kinnisvaramaaklerit, kuid mitte kõik neist ei oma kinnisvaramaakleri tööks vajalikke teadmisi, mis omakorda tähendab seda, et mitte kõik kinnisvaramaakleri palganud kliendid ei saa oma kinnisvaraküsimusi lahendatud või ei esindata nende huve parimal võimalikul viisil.

Eestis ei reguleeri kehtivad seadused kinnisvaramaaklerite tegevust ega ametinimetuste maakler, kinnisvaramaakler või kutseline kinnisvaramaakler kasutust.

Praegust õiguslikku ja turuolukorda arvestades on kindlaim tagatis kinnisvaramaakleri teenuse ostjale palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, kes on läbinud kutseeksami ning seega on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised, oskused ning kogemus, või pöörduda firma poole, kus on vähemalt üks selline kinnisvaramaakler, kes teiste tegevuse eest vastutab.

On vähemalt kaheksa põhjust, miks kinnisvaraküsimustega peaks tegelema vaid kutseline (kutsetunnistust omav) kinnisvaramaakler.

1. Teadmised. Kutseeksami sooritamine on maakleritele vabatahtlik, kuid seda saab sooritada vaid turuosaline, kes on sel alal töötanud vähemalt kaks aastat. Eksami sooritamine ei ole eelnevalt seda tööd teinud inimesele raske, kuid selle läbimine on tunnistus sellest, et tal on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised ja ta on sidunud end kinnisvaravaldkonnaga pikemalt. Nii teab ta näiteks, millised on hetkel kehtivad ja lähitulevikus kehtima hakkavad õigusaktid.

2. Orienteerumisvõime. Kinnisvarasektoris on käibel mitmeid mõisteid, milles orienteerumine on ülioluline. Nii kasutatakse näiteks hindade osas mitmeid mõisted, mille eristamisele tavapäraselt ei pöörata suurt tähelepanu. Samas võivad pakkumishinnad, turuhinnad ja ostuhinnad teineteisest erineda kolmandiku või poole võrra. Vastavate teadmistega spetsialist aitab ette valmistada edukat kinnisvaratehingut ning vältida viivitusi või kulukaid vigu.

3. Informatsioon. Kutselisel kinnisvaramaakleril on ülevaade piirkonna pakkumistest, planeeringutest, liikluskorraldusest, lasteaedadest, koolidest ja paljust muust. Ka on ta võimeline pakkuma objektiivset informatsiooni pakutava objekti kohta, selle suurusest ja kinnistu piiridest. Lisaks teab ta näiteks, mis hinnaga on müüdud piirkonnas teisi sarnaseid kortereid või maju ja kindlasti oskab anda nõu olemasoleva vara hinnakujunduse ja vara edasimüügi hinnatasemete osas.

4. Parimad tingimused. Kutselise turuosalisena oskab maakler vastu võtta parima pakkumise või anda nõu vara hetkesituatsiooni parima võimaliku hinna kohta. Ka on tal praktikuna ülevaade nii aktiivsetest pakkumistest kui ka vaikses müügis olevatest objektidest.

5. Läbirääkimisoskus. Kinnisvaratehinguid tehakse kaks-kolm korda elus. Seejuures on mitmeid asjaolusid, nagu näiteks hind, finantseerimistingimused, omandi üleandmise aeg, valduse üleandmise aeg, parenduste tegemise kohustus ning kokkulepped sisustuse, tehingukulude ja riigilõivude osas, mida tuleks läbirääkimisi pidades arvestada. Samuti tuleks eelnevalt kokku leppida tähtajad, arvestades, kui kaua need toimingud tavapäraselt aega võtavad. Kutseline maakler oskab nõu anda nii nendes küsimustes kui ka selles, kas tasuks tellida näiteks objekti ülevaatus.

6. Objektiivne. Tihti on kinnisvara ostmine ja müümine emotsionaalne otsus – see ei ole ainult neli seina ja katus. Samuti on oma koduga seotud paljud mälestused ja seda remontides või ehitades on kulutatud hulk oma aega ja vaeva. Samuti nähakse ostes peamiselt vaid viimistlust ja sisustust, samas kui paljud muud aspektid on olulisemad. Kutseline turuosaline oskab eristada olulisi detaile, aspekte ja asjaolusid ebaolulistest. Näiteks on köögimööblist tähtsam see, kas ühistu on võtnud renoveerimislaenu, või see, kas pakkumise teinud ostjal on olemas ka reaalne võimalus seda eluasemelaenuga osta.

7. Kogemused. Kutseline maakler on turuosaline, kellel on aastatepikkune kogemus ning on igapäevaselt seda tööd tehes teinud sadasid, kui mitte tuhandeid tehinguid. Isegi kui klient on varem teinud tehinguid iseseisvalt, jääb tehingute vahele reeglina pikem periood, mille jooksul paljud seadused, regulatsioonid ja põhimõtted muutuvad. Seepärast on eksperdi kaasamine hädavajalik.

8. Turundusjõud. Ükski reklaam ei müü kinnisvara – kinnisvara müüvad inimesed. Samas, ilma reklaamita ei märka keegi ka kõige soodsamat pakkumist. Nii nagu osa inimesi joob kohvi ja teistele meeldib tee ning kolmandad joovad üldse piima, nii peab ka kinnisvarale ostja leidmiseks kasutama võimalikult paljusid reklaamikanaleid. Reklaamijatega kokkuleppeid tehes on kinnisvaramaakleril kindlasti paremad võimalused kokku leppida nii reklaamihindade kui esile toomise osas. Tegelikult leiab suur osa tehinguid aset ka seetõttu, et sobivat pakkumist soovitas maakler kellegi tuttavale, sõbrale, kliendile või tema perekonnaliikmele.

Seetõttu on parim tagatis palgata oma kinnisvaraga tegelema ainult kutseline kinnisvaramaakler, sest tal on olemas kinnisvaramaakleri tööks vajalikud teadmised ja oskused ning kogemused, et lahendada kinnisvara ost või müük parimal võimalikul viisil. Kutsetunnistusega kinnisvaramaaklerite nimekiri on kättesaadav kutseregistrist, mis asub www.kutsekoda.ee

Artikli allikas on LVM Kinnisvara blogi

80% äripindade üüripakkumistest asub Tallinnas ja Harjumaal

08.02.2012 Tõnu Toompark

Portaali KV.EE info alusel oli 2012. a. jaanuaris kogu Eestis üürile pakkuda 5438 äripinda. Neist pindadest valdav enamus ehk 80% asub Tallinnas ja Harjumaal.

Võrreldes aastataguse ajaga ei ole äripindade üüripakkumiste arv oluliselt muutunud – see on suurenenud napi 2% võrra. Sama palju ehk 2% võrra on vähenenud Harjumaa üüripakkumiste arv.

Äripindade üürituru aktiivsuse osas teisel kohal on 584 üüripakkumisega Tartu maakond. Tartumaa üüripakkumiste arv moodustab kogupakkumisest 11%.

Pärnumaal pakuti käesoleva aasta jaanuaris üürile 255 äripinda.

Eesti majanduse koondumist üksikutesse piirkondadesse näitab fakt, et muudesse maakondadesse peale Harjumaa, Tartumaa ja Pärnumaa jääb kõigest 4% äripindade üüripakkumistest.

Vaata lähemalt, mis toimub kinnisvaraturul portaalist KV.EE.

	Korterite müügipakkumiste arv ja selle muutus, tk
Maakond	01/2011	01/2012	Muutus, %
Eesti	5 331	5 438	2%
Harjumaa	4 439	4 361	-2%
Ida-Virumaa	94	60	-36%
Läänemaa		20	NA
Lääne-Virumaa	54	44	-19%
Pärnumaa	226	255	13%
Saaremaa		20	NA
Tartumaa	435	584	34%
Valgamaa	26	38	46%
Viljandimaa	32	41	28%
Võrumaa	25	15	-40%

Tallinna kinnisvaratehingute arv langes neljandiku

07.02.2012 Tõnu Toompark

Kuigi tänavu jaanuaris tehti Tallinnas aastatagusega võrreldes 40 protsenti enam kinnisvaratehinguid, siis detsembriga võrreldes langes tehingute arv neljandiku, analüüsib 1Partner Kinnisvara Maa-ameti tehingu- ja hinnaülevaadet.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul oli langus ootuspärane ja tingitud peamiselt sesoonsusest. “Turgu kujundavad päris palju ka esmapilgul kõrvalised tegurid, näiteks praegusel väga külmal ilmal on tõenäoliselt mõju veebruari tulemustele. Samas on häid märke ka – tänavu talvel on keskmisest aktiivsemad soomlased, kes otsivad kesklinna investeerimiseks ja üüritulu teenimiseks kortereid,” ütles Vahter ning lisas, et tegemist on ostujõulise, kuid küllalt turuteadliku kliendigrupiga.

Jaanuaris tehti Tallinnas kinnisvaraga kokku 685 ostu-müügitehingut, mis on ligi 25 protsenti vähem kui detsembris. Tehingute kogumaksumus langes detsembriga võrreldes 12 protsenti 49 miljoni euroni.

Tallinna korterite pinnaühiku maksumus püsis jaanuaris kümnendat kuud ilma märkimisväärsete kõikumisteta üle 1000 euro piiri, jäädes 1036 euro tasemele. Kalleim korter müüdi jaanuaris Tallinnas 350 000 ja odavaim 1500 euro eest.

Eluhoonetega hoonestatud kinnistuid müüdi Tallinnas jaanuaris 21, mis on seitsme võrra vähem kui eelmisel kuul. Kalleim eramu võõrandati 1,45 miljoni ja odavaim 100 euro eest.

Jaanuaris müüdi neli hoonestamata elamumaa kinnistut, mis on kaheksa võrra vähem kui detsembris.

Kas vaidlustes selgub tõde?

07.02.2012 Eno Pappel

Öeldakse, et vaidlustes selgub tõde, kuid häda on selles, et tõde on sageli iga osapoole jaoks erinev.

Eestlased on kange rahvas. Kui miskit tundub ebaõiglane siis selle vastu asutakse koheselt võitlusse. Kõik on õige, kuid kas see alati annab soovitud tulemuse on iseküsimus.

Antud teemat iseloomustab väga hästi ehitustööde tellimine ja laiemalt tellija ja töövõtja omavaheline koostöö.

Nimelt enamik tülisid tekib tellija vaatenurgast seetõttu, et tellija arvates tundub see või teine töö valesti või poolikult teostatud. Sageli on selleks ka alus olemas.

Mis järgneb tavaliselt?

Tellija teavitab ehitajat, et see või teine asi ei ole õigesti tehtud. Ehitaja tuleb vaatab üle ja lubab kas korda teha või siis vaidleb vastu, viidates näiteks projektile või toob muud vastuväited, miks töö on selliselt teostatud.

Kui teema jõuab vaidlusse, ei ole see veel probleem. Probleemiks muutub vaidlus siis kui seda ei suudeta lahendada või lahenduse viisis kokkuleppele jõuda. Just sellest punktist aga tulebki eestlaste kangus välja. Tähtsamaks muutub oma õiguse maksmapanek kui edaspidine koostöö.

Tulemuseks: tööde eest maksmata jätmine, ehitustööde seismapanek, vaidlustesse ekspertide kaasamine ja lõpuks kohtusse pöördumine.

Kas selline tulemus aitab kokkuvõttes tellijat? Kindlasti mitte. Kui asi jõuab kohtusse võib asja menetlemisega aega minna aastaid ning kulud kohtupidamisele on märkimisväärsed.

Minu soovitus on järgmine.

Keskendu lõpptulemusele, pea iga probleemi või eriarvamuse juures meeles, et põhieesmärk peaks olema töövõtjaga ehitustööd lõpetada heas koostöös. Koostöö nimel pingutamine lahendab paljud probleemid ning jätab ruumi heade lahenduste ja ideede tekkimisele.

Ma teeksin sellesse reeglisse erandi ainult juhul, kui teine osapool otseselt valetab või kokkulepetest üldse kinni ei pea. Sellisel juhul aga on mõistlikum vaidlemise asemele koostöö kohe lõpetada.

Kuna enamik vaidlusi tekib objekti või tööde lõpufaasis siis on tellijal sageli ebamugav töövõtjat vahetada ning töövõtja seda tajudes ei tagane oma seisukohtadest. Minu hinnangul, kui vaidluse asjaolude väljaselgitamisest 14 päeva jooksul ei jõuta kokkuleppele ja see takistab ehitustööde jätkamist siis pole tegemist normaalse koostööga ning kiputaksegi oma tõe eest lõpuni seisma.

Et vaidlustesse vähem laskuda on kindlasti vajalik korralik projekt või ehitustööde kirjeldus ning loomulikult töövõtuleping. Lepingust vajadusel väljumiseks aga tee maksegraafikusse palju etappe ja summad väiksemad. See annab võimaluse ületamatute vaidluste korral tööd konkreetses etapis lõpetada ning kogemuse võrra targemana edasi minna ja uue töövõtja leida.

Väärtusta head koostööd!

Artikli autor on
Eno Pappel
Majaehitaja.ee

Colliers International: Demand For Commercial Space To Increase

07.02.2012 Tõnu Toompark

Here at Tallinn Property we like to focus on residential real estate, but it’s worth taking time out on occasion to examine how other areas of the real estate market are faring.

Real estate analysts Colliers international’s monthly survey, when taking 2011 as a whole, has shown that whilst at the beginning of 2011, no significant changes were expected to take place in the market, there was a surprise in store in the office space sector, where at the end of the year there were few vacancies and a rise in the rental price for new office space.

“There is a distinct lack of first-rate office space, and thus we forecast that by 2013 there will be an increase in this area in the central business district [of Tallinn] of at least 10 000 square meters” says Colliers Investment and Evaluations manager Margus Tinno.

“The retail sector, which saw a high degree of competition between supermarket chains in 2011, will see this trend continuing into 2012. Rental rates for long term tenants should remain stable; however some smaller landlords may increase rents” Mr Tinno went on.

Activity in the real estate market saw some unexpected developments in 2011, which was mainly driven by the public sector. In 2012 the Technomedicum (incorporating the biomedical engineering, clinical medicine departments together with the cardiology centre) and Mechatronics Centre at the Tallinn Science Park is due to be finished, and about half of the space is so far subject to rental lease agreements with the state.

Additionally, the Ülemiste Technopolis has started to construct some new office space, of which 11 600 square metres is to be taken up by the Estonian Tax and Customs authority. Furthermore a new headquarters for the Estonian Statistics office, of around 4 4000 square metres, has been planned for the end of 2013, all of which makes the public sector the most important driving force in the marketplace for office space.

2011 saw a growth in exports which in turn led to increased demand for industrial and warehouse space. A significant number of industrial enterprises and foreign capital-based companies, which work primarily in the electronics and distribution fields, have begun to consider expanding and thus need to find additional or entirely new space. However, due to rising construction costs, commercial rental prices have increased significantly (by 50 per cent or more when compared with 2009). Colliers predicts that the industrial warehouse market will be seeing a distinct lack of larger, high quality space, and so there is a current gap in the market for speculative, good quality warehouse space with a provisional asking rental of 4-4.50 Euros per square metre per month.

Overall, the boom time of the middle 2000s saw a decline in the use of warehouse ownership. More and more warehouse users are preferring to rent warehouse space, thus keeping themselves free of the capital and real estate commitments that ownership entails. The situation is somewhat different for heavy industry, however, where more specialised production demands tend to necessitate ownership of suitable facilities.

“Whilst the debt crisis in the Eurozone has continued to adversely affect the investment market, the total volume of investment in this area in 2011 came to around 250 million Euros, which is more than three times the value for 2010″ Tinno goes on.

“The largest single deal in the history of the Estonian real estate market took place in 2011 as well, when publicly-traded Finnish retail investor Citycon purchased the Kristiine shopping centre in Tallinn for 105 million Euros. We anticipate that the investment arket in 2012 will continue to be active, because most investors now have the funds available, and the market is expecting to see investment coming to sites” he concludes.

The original article (in Estonian) as published on Tõnu Toompark’s Adaur blog, can be viewed here.

Andrew Whyte
Tallinn Property by Goodson & Red

Kinnisvarakool & koolitus: Kinnisvara müük praktikas – strateegiast tehinguni

Statistika: Saaremaal tehakse ühe inimese kohta kõige rohke kinnisvaratehinguid

07.02.2012 Tõnu Toompark

2011. a. tehti Eestis maa-ameti andmetel 41 855 kinnisvaratehingut. See teeb 1000 inimese kohta 31,2 tehingut ehk eelmisest aastast 1% võrra enam.

Kõige suurem kinnisvaratehingute oli eelmisel aastal Saaremaal. Seal tehti 1000 inimese kohta 64,0 tehingut. Hiiumaal oli tehingute arv 47,2 ja Läänemaal 44,0.

Harjumaa tehingute arv 1000 inimese kohta oli õigepisut üle Eesti keskmise ehk 32,0. Tartumaal tehti kinnisvaratehinguid 1000 inimese kohta 24,8 ja Pärnumaal 33,1.

Kinnisvaratehingute käive oli maa-ameti andmetel 2011. a. Eestis 1,76 miljardit eurot ehk 1316 eurot inimese kohta. Aastaga kasvas kinnisvaratehingute käive 19%.

Suurin kinnisvarakäive inimese kohta oli Harjumaal, kus see oli 2265 eurot. Käibelt järgmine maakond oli Saaremaa, kus kinnisvarakäive inimese kohta oli 1096 eurot.

Tartumaa kinnisvarakäive inimese kohta oli 1055 eurot ja Pärnumaal 903 eurot.

Tehingute arv 1000 elaniku kohta maakondades

Tehingute väärtus elaniku kohta maakondades, €

Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.

Kinnisvarakool & koolitus: Eluruumi üürimise praktikum: lepingu sõlmimine ja aktuaalsed probleemid

Militaarsest elitaarseks – Kalamaja

06.02.2012 Siiri Maask

Tänu Kultuuripealinn Tallinn raames endisele rannapromenaadile rajatud “kultuurikilomeetrile” on Kalamaja uudistajate hulk oluliselt suurenenud. Seetõttu on nii mõnigi huviline avastanud võrratult omanäolise mereäärse ala. Retk kultuurikilomeetrit mööda Lennusadamani pakub tohutult üllatusi – rohelusse uppunud justkui uinunud aiad, huvitav arhitektuur ja idülliline vaade Tallinna lahele.

Nii mõnigi uudishimulik on peale Lennusadama ja Sõjasadamaga tutvumist jalutanud mööda nostalgiahõngulisi tänavaid avastama piirkonnas paiknevaid üllatusi ning pidanud tõdema, et Kalamaja on juba “avastatud” – ärksama meele ja tunnetusega kinnisvara-arendajate poolt ning mitte ainult……

Tallinna üks omanäolisemaid asumeid, Kalamaja, paikneb maa-alal Tallinna lahe ääres ning piirneb Kopli, Pelgulinna ja Vanalinnaga. Piirkonna kõige magusam ja kinnisvaraturul hinnatuim, merega piirnev ala, jääb Soo tänava, Salme tänava ja Kalasadama vahele.

Osaliselt kaldareljeefil asuv õdus piirkond (Suur ja Väike Patarei, Jahu, Küti, Köie, Suur Laagri, Väike Laagri, Noole tänavad) jääb Põhja puiestee poolt vaadates küllaltki peidetuks, kuna tänavavõrgustik on mere poole kaldu ja osa tänavatest (Võrgu, Kalasadama) jääb ranna-alale Kalasadama basseini varju.

Mitmed eri aegadel ehitatud eluruumid selles võõra silma eest varjatud piirkonnas on vahetanud viimaste kümnendite jooksul omanikke ning tänu korrastatud ja korrastamisel olevatele elamutele ning uusarendustele, on tunda on Kalamaja mereäärse ala uut hingamist…….

Alles hiljuti oli aeg, mil tänu piirkonna peamiselt militaarsele minevikule, räämas majade, korrastamata tänavate ja õuede tõttu oli piirkonna hinnatase suhteliselt madal, kuigi Vanalinn on lühikese jalutuskäigu kaugusel…..

Juba täna on olukord sootuks teine ning on hoogsalt välja arenemas üks Tallinna elitaarsemaid piirkondi – miljööväärtuslik ning merelähedane……

Patarei ümbruses võib leida väga eri aegadel ehitatud ja väga erinevas seisukorras elamuid, mis muudab ümbruse ülimalt omanäoliseks. Tänaseks on seal ka mitmeid hästi renoveerituid ja ümber ehitatud korterelamuid ning ka uusehitisi – nagu näiteks Domina hotell, Ilmarise kvartal, karakteriga kortermaja Noole 4, trendikas Art Depoo aadressil Jahu 12, modernne Reederi Residents ja peagi valmiv Uus-Kalamaja 10 korterelamu.

Ajani kuni nutikad uusarendajad oma teed Ilmarise kvartali tagusele alale polnud veel leidnud, oli nn. olemasolevate eluruumide hinnatase suhteliselt soodne võrreldes muude vanalinna ümbritsevate piirkondadega ning jäi ca 25 – 30% allapoole kesklinna hinnataset. Esimeste uusarendusena võib välja tuua väikese, kuid stiilse, kaldaastangul paikneva korterelamu Suur Patarei 16 ning komplektselt arendatud Ilmarise kvartali koos Domina hotelliga.

Tänaseks, kui arendajate rada Lennusadama läheduses on piltlikult öeldes “sisse tallatud”, on kvartali areng mõjunud ka eluruumide hinnatasemele, mis viimase aastaga on tugevalt kerkinud. Piirkonna omapäraks on ka kokkuhoidva kogukonna olemasolu, loodud on aktiivselt tegutsev Kalamaja selts, tekkinud piirkonna fänn – klubi.

Kinnisvaraturu seisukohalt annab Kalamaja kaldapealsele ja kaldaalusele kvartalile tugeva eelise ka kogu piirkonna arengu kontseptsiooni olemasolu, mille juhtmõtteks on mitmekihilise linnastruktuuri idee, piirkonna seos merega nii visuaalselt kui logistiliselt. Arengukava järgi on plaanis kogu piirkonna omapära säilitamine ja rõhutamine ning asukoha geograafiliste, linnaehituslike ja ajalooliste väärtuste jõuline esiletoomine, piirkonna omapära säilitamine ja rõhutamine. Kalamaja arengu kontseptsioonis on ette nähtud ka mitmed kalda-reljeefile rajatavad pargid ja rohealad ning vaatesektorid, et säiliks linna visuaalne ühendus merega.

Kogu piirkonna geograafiline asend, merele avatus ja kompleksse arengu kontseptsioon on selgeks märgiks piirkonnas täna paikneva ja tulevikus ehitatava/arendatava kinnisvara jääva väärtuse säilimiseks läbi aegade.

Siiri Maask
Rime Kinnisvara

Kinnisvarakool: Kohaliku omavalitsuse õigused

Vanalinn sai pärli võrra rikkamaks

05.02.2012 Siiri Maask

Ehtsate pärlite kohta on teada, et nad tuhmuvad kui neid ei kasutata ega hooldata. Samamoodi on ka ehtsate ajalooliste hoonetega.

UNESCO pärandisse kuuluv Tallinna vanalinn on saanud rikkamaks kaunilt restaureeritud imposantne Pärli majaga, mis taas-avati möödunud aasta 30 novembril. 15 korterit ja 5 äripinda sisaldav elegantne hoonete ansambel paikneb Toompead all-linnaga ühendava Pika jala väravatorni vastas nurgakinnistul. Hoonetekompleks Nunne 2/Lai 2/Pikk 1 paikneb kunagises jõukate linnakodanike ja kaupmeeste elukvartalis. Restaureerimise käigus on üldjoontes säilitatud hoonestuse ajaloolised gabariidid ja maht. Interjöörides, nii korterites kui alumiste korruste restoraniruumides, on säilitatud ja eksponeeritud rohkesti keskaegseid ehitusdetaile. Oma koha on leidnud ajaloolised mantelkorstnad, massiivsetest palkidest ukselengid, raidkivist põsega uks ja raidkivist kaev hoone keldrikorrusel ja ka seinatahveldised. Hoone alumistel korrustel paiknevad äri- ja restoraniruumid ning ülemistel korrustel kaunite vanalinna-vaadetega stiilsed korterid.

Pärli maja ajaloost

Kinnistut on ajaloolistes ürikutes esmakordselt mainitud aastal 1364 – vanades pärimiskirjades aastast 1392 esineb nimetus “nurgamaja Pikajala ees”. Tõenäoliselt toimus kinnistul paikneva mitme hoone ühendamine veidi enne 1772 aastat, sest sel ajal räägivad ajalooarhiivis säilinud dokumendid “värskelt valminud elamust”. Hiljem, 18. sajandil on hoonetekompleksis läbi viidud ulatuslikum ümberehitus, mida tõendab 1825.aastal Revali (Tallinna) Garnisoni Insenerikomando poolt teostatud tänavaseina joonis, millel kogu hoonestik on vaadeldav praegustes gabariitides ning tänaseni säilinud barokse aknarütmiga.
Restaureerimistööde käigus konstruktsioonides avastatud mitmete ajalooliste ehitusdetailide fragmentide põhjal võib järeldada, et tegemist ei ole tüüpilise diele-dornse ehitisega, vaid mingi nurgahoone eritüübiga.

Ajaloolise hoone restaureerimine

Ajaloolise hoone restaureerimine nõuab mitte ainult ettevõtlikkust, vaid ka tugevat missioonitunnet. Missioon ajaloolise ehitise taastamisel on seotud suures osas loomisprotsessiga ja põhineb soovist (taas)luua ja säilitada aegumatu väärtus nii praegusele kui tulevastele põlvedele.
Iga ajaloolise hoone taastaja peab arvestama paindliku eelarvega, mis üldjuhul kaldu kasvamise suunas. Peab ka arvestama üllatustega, mis kaasnevad vanade müüride avamisega. Seetõttu on kindlasti raskem määratleda ka täpset ehitustööde lõpptähtaega, sest tööde lõplik teostus seotud just võimalike ootamatute ajalooliste detailide üllatuslike leidudega, mis üldjuhul nõuavad põhjalikumat täiendavat uurimist ja nõuetekohast säilitamist.

Lisaks tavalisele dokumentatsioonile nagu ehitusprojekt ja ehitusluba, on ajaloolise hoone taastamisel vajalikud mitmed muud kooskõlastused. Samuti on järelvalve rangem ning toimub koos Muinsuskaitseametiga.

Enne ajaloolise hoone või muinsuskaitseala territooriumil paikneva hoone rekonstrueerimisprojekti koostamist on vajalik Muinsuskaitseameti poolt restaureerimiseks ja ümberehituseks väljastatud eritingimused. Nende väljastamiseks on eelnevalt vajalikud hoone konstruktsioonide avamistööd, arhitektuurajalooline uuring ning projekteerimiseks vajalike konstruktsioonide fikseerimised.

Kõik ehitise detailide ja konstruktsioonide konserveerimistööd tuleb viia läbi vastavalt muinsuskaitse spetsialistide poolt ettekirjutatud ja heakskiidetud metoodikale. Fassaadide ja arhitektuuriajalooliselt oluliste hoone osade restaureerimine tuleb teostada muinsuskaitsega kooskõlastatud materjalide ja tehnoloogiaga.

Kõik ehitise käigus ettetulevad võimalikud projektimuudatused ning kõrvalekaldumised tuleb samuti kooskõlastada muinsuskaitsega.

Pärli maja aadress – Nunne 2/Lai 2/Pikk 1, Tallinna vanalinn

Pärli maja restaureerimistööde tellija – Kodukolde Kinnisvara OÜ
Pärli maja remondi-restaureerimistööde projekti autor – Inrestauraator Projekt OÜ
Ehitustööde peatöövõtja – Tarrest LT OÜ
Sisekujundus – AS Vaikla Disain
Akende restaureerimine – Ajanägu OÜ
Muinsuskaitse järelvalve – A. Pantelejev
Müügikorraldus – Rime Kinnisvara

Pindi Kinnisvara: turuinfo 01/2012

03.02.2012 Tõnu Toompark

Ilmunud on värske Pindi Kinnisvara turuülevaade, mis võtab kokku 01/2012 kinnisvaraturul toimunu.

Ülevaate saab alla laadida siit.

Kinnisvarakool: Detailplaneeringu koostamine ja menetlemine

Üürikorterist ja rahast

03.02.2012 Kalle Virkus

Viimastel päevadel on ilmunud ajakirjanduses paar artiklit sellest justkui oleks Eesti valmis üürikorterite turu arenemiseks ja üürimajade ehitamiseks. Mõnes osas ei saa kuidagi vastu vaielda – üürikorterite sektor on meiel elamumajanduses lausa olematu.

Sellist “kahe korteri lõksust” üürimisega välja pääseda püüdmist ei saa kuidagi omaette sektoriks nimetada. Täiesti loomulik oleks, et üürikorterite osa oleks kogu elamufondist mõnikümmend protsenti.

Aga kas on juba käes eraldi üürimajade ehitamiseks? Guugeldades leiab arvutusi sellest kas osta korter või rentida ja kui palju oleks olemasoleva korteri mõistlik üür. Alljärgnevalt proovin teha arvutuse selle koha pealt, kui kellelgi tekiks soov investeerida spetsiaalselt üürimiseks ehitatavatesse majadesse.

Oletame, et üürimaja ehitamise ruutmeetri omahind on 1000€. Hoone elueaks võtaks 50 aastat. Ühe Kanada allika põhjal läheb 50 aasta jooksul hoonesse 144% sellest ressursist, mis kulus hoone ehitamiseks. See siis tähendab, et ruutmeetri kulu hoone eluea jooksul on 2440€. Diskonteerima siinkohal ei hakka, sest lisanduv ressurss ei lisandu sujuvalt vaid mitmte “hüpete” kaupa ja ei hakka arvutust nii keeruliseks tegema.

Siit edasi võib arvata, et 50 aasta jooksul tahame saada igalt ruutmeetrilt tagasi 2440€, mis paari aritmeetilise tehte järel annab meile ~4,1€/m² kuus. Sellele numbrile liidame 6% tootlust ja 10% vakantsustasu, saame 4,8€/m² kuus. Selles numbris puuduvad igasugused teenused. Julgen arvata, et teenused nagu majahoidja ja raamatupidamine lähevad maksma 1 € ruutmeetri kohta kuus. Hind on jõudnud tasemele 5,8€/m² kuus. Sellele lisanduvad siis mitmesugused tarbimised – soojus, gaas, vesi, elekter aga see jäägu üürilise enda kanda.

Niisiis – 5,8€ ruutmeetri üür. See on vanas rahas ~90kr/m². Ühe keskmise 60m² korteri kuuüüriks tuleb seega (5400 kr või) ~350€.

Kas seda on vähe või palju ja kas ja kuhu tasub ehitada üürimaja, seda saab iga investor ise otsustada.

Eesti keskmine üüripakkumine 2011 aasta keskel oli 5,47€/m²

Lasnamäel oli see number napilt 4€/m², Tartus ja Pärnus veidi rohkem kui 6€/m² ja muudes eesti linnad märgatavalt vähem. (“Äripäev” 06.06.2011)

Praegu näib, et ehk tõepoolest on aeg üürimajade ehitamiseks Tallinna kesklinnas, Pirital, Kadriorus, Tartus ja Pärnus?

Kalle Virkus
Virkus Postil OÜ
http://www.virkus.com/kalle/

Kinnisvarakool & koolitus: Ehituslepingute sõlmimine, muutmine ja lõpetamine

Veel viimased päevad on võimalik registreerida koolitusele Kinnisvara ABC

02.02.2012 Tõnu Toompark

Veel viimased päevad on võimalik registreerida end järgmisel esmaspäeval 06/02/2012 algavale koolitusele Kinnisvara ABC.

Koolitus Kinnisvara ABC jaguneb kaheks olulisemaks mooduliks.

Esimene moodul käsitleb peamiselt kinnisvaraturgu majanduslikust aspektis, samuti vaadeldakse selle raames maakleri tegevust.

Kinnisvara ABC koolituse esimese mooduli lektorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark, maaklerbürii juht Andree Raid ja planeeringute spetsialist Marko Sula.

Koolituse teine moodul pühendab end juriidikale. Praktika näitab, et see on valdkond, mis vajab kinnisvaravaldkonnas kõige enam täiendkoolitust.

Juriidilise osa katab jurist ja koolitaja Evi Hindpere.

Lisakoolitused

Kinnisvara ABC kursusele järgneb üürikoolitus, kus vaadatakse lähemalt elamispindade üürivaldkonnaga seonduvaid nüansse. Üürikoolitus toimub 22/02/2012.

29/02/2012 toimub kinnisvara müügikoolitus, kus võtame läbi praktilised sammud, kuidas toimub kinnisvara müük.